2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（七）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析A．最低租售价格B．最低租售数量C．最低利润水平D．最高土地取得价格2、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8％折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元提供）A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.093、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小这是因为前者比后者具有（）A．更长的经济寿命B．更显著的各异性C．更强的适应性D．更专业的物业管理4、不计利息的费用是()A、土地取得成本B、开发成本C、管理费用和销售费用D、销售税费5、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）A．房地产平均价格B．房地产中位数价格C．房地产价格指数D．房地产同质价格6、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。
A．专家打分法B．“三项预测值”法C．解析法D．蒙特卡洛模拟法7、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式A．选择专业化B．产品专业化C．大量定制D．单一市场集中化8、以下对假设开发适用条件表述最为准确的是()A、新开发房地产项目B、用于出售用途的房地产项目C、具有投资开发或者再开发潜力的房地产D、用于投资或者再开发的房地产9、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）A．78％B．85％C．117％D．150％10、商业标准宗地的位置应是()A.街角地B.多面临街地C.一面临街地D.畸零地11、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）建设工程教育网原创）A．土地取得成本+开发成本B．土地取得成本+开发成本+管理费用C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D．开发完成后的房地产价值12、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）A．比较风险B．通货膨胀风险C．时间风险D．资本价值风险13、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2A、3214B、3347C、3367D、345814、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2A．2427B．2500C．2575D．263215、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）A．简单平均法B．移动平均法C．加权移动平均法D．指数平滑法16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7．25％，则名义年利率是()A．7．02％B．7．04％C．7．50％D．7．85％17、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为A．宅基地所有权B．空间利用权C．地役权D．建筑物相邻关系18、剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在()A.区域范围B.规定范围C.合理范围D.期望范围19、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。
A．0.21B．1.23C．2.01D．3.2320、城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则()A.房地产价格较高B.房地产价格不变C.房地产价格有变化D.房地产价格较低21、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）A、互补性B、权益差别C、替代性D、外部环境差异22、某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）A．2.4％B．3.0％C．3.8％D．7.2％23、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）A．管理费B．销售费用C．其他费用D．前期费用24、某在建工程土地使用年限为40年，自取得土地使用权之日期开工，预计建成后的建筑面积为15000平方米，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需要1.5年，报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房价为()万元A、4023.04B、4074.10C、4768.50D、5652.0925、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。
A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量与结构C．土地资源状况D．建筑技术进步26、房地产投资的缺点是（）A．相对较高的收益水平B．易于获得金融机构的支持C．抵消通货膨胀的影响D．投资回收期较长27、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万m2．A．5.2B．6.4C．6.8D．7.628、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1．5，如果房屋开发成本为3000元／m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元／m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为()元／m2A．3000B，5000C．7500D．800029、某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为()A11.38%B12.64%C15.46%D16.22%30、客观成本是指假设重新开发建设时()的一般花费A、大多数房地产开发商B、个别房地产开发商C、估价对象开发商D、可比开发商31、房地产开发企业的利润可分为4个层次其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。
A．利润总额B．投资利润C．税后利润D．可分配利润32、已知～年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％，管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为（）A.7.78％B.8.28％C.13.21％D.14.21％33、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）A．下降B．上升C．不变D．不能确定34、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2．那么，该市房屋均平均建设周期为（）年A．0.5B．1.5C．2D．335、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是（）元A．76880B．79104C．77952D．81562二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途而最佳用途的选择要考虑土地位置的（）。
A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势E.固定性2、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（）A．速动比率B．利息备付率C．偿债各付率D．内部收益率E．资产负债率3、建筑物重置价格的求取方法有（）等A．单位比较法B．工料测量法C．指数调整法D．分部分项法E．成新折扣法4、对零售商业物业进行分类的主要依据有（）A．建筑规模B．经营商品的特点C．商业辐射区域的范围D．周围环境E．服务人口的收入水平5、盈亏平衡分析的基本方法是建立()之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点A销售收入与成本B销售收入与费用C成本与产量D利润与成本E销售收入与销量6、金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括()A企业资信等级B项目基本情况C市场分析结果D财务评价指标E贷款担保方式7、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（）A．自我消费B．房地产保值C．房地产增值D．开发利润E．出租收益8、制定租售方案的工作内容主要包括（）A．租售选择B．宣传手段选择C．租售进度安排D．广告设计及安排E．租售价格确定9、在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（）。
A．开发项目用地现状B．市场供给量C．交通运输条件D．水文地质E．气象10、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起A、交通建设B、市场供求变化C、人口素质变化D、所在地区衰落E、城市规划的指定与修改11、写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考()确定A消费价格指数B商业零售价格指数C上证价格指数D建安工程价格指数E中房价格指数12、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产得类型主要有（）A．商住楼B．土地C．在建工程D．写字楼E．建成后的物业13、收益法中确定资本化率的基本方法有（）A．市场提取法B．累加法C．指数调整法D．投资收益率排序插入法E．收益乘数法14、房地产投资决策分析的主要工作包括（）A．投资机会寻找B．市场分析C．投资机会筛选D．财务评价E．规划设计15、金融机构进行项目贷款审查时，要进行(）工作A．客户评价B．项目评估C．担保方式评价D．贷款综合评价E．环境评价三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平2、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。
)3、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年4、在非线盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点5、运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法提供）6、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示7、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头8、租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约9、路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减10、土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权11、在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行12、“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种13、房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股14、应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等15、当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。
四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5％，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30％试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8％）2、某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。
预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元购物中心的运营成本为毛租金收入的35％开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收请回答下列问题：1、若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）?2、在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分） 2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（七）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、C2、C3、C4、D5、C6、B7、D8、C9、A10、C11、B12、B13、B14、D15、B16、C17、B18、C19、B20、D21、C22、C23、B24、B25、A26、D27、A28、C29、B30、A31、A32、C33、A34、B35、B二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、ACD2、ABcE3、ABCD4、ABC5、CE6、BCD7、ABCE8、ACE9、ACDE10、AE11、AB12、BCE13、ABD14、BD15、ABCD三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、√2、√3、×4、√5、√6、×7、√8、×9、√10、√11、×12、√13、√14、×15、×四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、A1=150×12×2×1000×0.70=252万元i1=(1+8％)2-1=16.64％承租人权益价值=107238+1117.60=218998万元2、1、解法一：叙述法一、设最低基础租金为x，求最低基础租金（1）计算各年自有资金净现金流量1）第1年年初净现金流量=-5400万元2）第2年年初：投资=-5400万元；甲银行贷款5400万元净现金流量=-5400+5400=0万元3）第3年年初：归还甲银行贷款=2700×（1+9％）2+5400（1+9）=9093.87万元乙银行贷款=9093.87万元净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元4）第3、4年年末：还本付息=9093.87×7％=636.57万元营运成本=（1.5×70％×95％×x+10000×10％）×35％=（0.9975x+1000）×35％万元经营收入=1.5×70％×95％×x+10000×10％=（0.9975x+1000）万元净现金流量-（0.9975x+1000）×65％万元5）第5年年末：还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元营运成本=（0.9975x+1000）×35％万元经营收入=（0.9975x+1000）万元转售收入=（0.9975x+1000）×65％×9.5万元净现金流量=（0.9975x+1000）×65％+（0.9975x+1000]×65％×9.5-9730.44=（0.9975x+1000）×65％×10.5-9730.44万元（2）求基础租金2、计算全投资内部收益率FIRR（1）计算各年净现金流量1）第1年年初投资=8100万元2）第2年年初投资=5400万元3）第3年、4年年末：经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元经营成本=2910.21×35％=1018.57万元净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元4）第5年年末：经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元经营成本=2910.21×35％=1018.57万元转售收入=2910.21×65％×9.5=17970.55万元挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元（2）计算内部收益率设i 1=13％，则有：解法二：图表法一、列出自有资金现金流量表（年来），设计出租金为x二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：。