海南省榆亚盐场开展改革与职工再就业工程 三亚榆林湾“山水花都〞国际安养城 投资商：三亚龙玺投资开展海南省榆亚盐场 开发商：三亚龙榆投资开发【 保 密 承 诺 】本商业方案书内容涉及本公司商业机密，仅对有投资意向的投资者公开本公司要求投资公司工程经理收到本商业方案书时做出以下承诺：妥善保管本商业方案书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业方案书涉及的本公司的商业机密 联络人：陈先生 TEL：13876565160 曹先生 TEL：13907600048 E-mail：cao00048@vip.sina 地址：三亚市三亚湾路盛京翠海椰晖首层这就是我梦中的三亚----传情山水 清华秀绝海浪律动着洁白的诗意 阳光播散着蜜一般的温顺仅存于天地间的那份纯情掠过椰风习习的海岸 滴入世姐馨香的发梢风尘涤尽原来我的天空也可以这样蔚蓝 心底的梦仍然如此缤纷绮丽 中国唯一的热带滨海旅游城市 世界旅游目的地的著名样板城市最令人心弛神往的南国度假天堂---三亚---我梦中千寻百觅的诺亚方舟诗境中燃放的永久之恋目 录第一局部 工程概况一、工程名称 ………………………………………………………………4二、工程性质 ………………………………………………………………4三、工程建立地点及其条件 ………………………………………………4四、工程〔产品〕定位 ……………………………………………………5五、市场定位 ………………………………………………………………7六、主要规划设计条件 ……………………………………………………8七、工程规划设计内容 ……………………………………………………8八、工程合作开发形式 ……………………………………………………14九、工程总投资估算 ………………………………………………………15十、市场营销与效益分析 …………………………………………………19第二局部 融资合作方案一、工程投资开发进度及资金筹措方案 …………………………………27二、工程公司的原始股权价值分析 ………………………………………30三、工程融资或战略合作形式 ……………………………………………32结论局部 ……………………………………………………………………35附件〔图表〕：三亚市房地产业根本情况参考资料 …………………………………36～41三亚龙玺投资开展简介 …………………………………………42海南省榆亚盐场简介 ………………………………………………………43三亚榆林湾“山水花都〞工程位置图 ……………………………………44三亚榆林湾“山水花都〞工程概念性规划图 ……………………………45 第一局部 工程概况 一、工程名称：三亚榆林湾“山水花都〞国际安养城〔暂名〕。
二、工程性质：海滨亲水型城市度假休闲设施与住宅工程综合开发〔国有困难企业改革开展与职工再就业工程〕三、工程建立地点及其条件：工程建立地点位于三亚市榆林湾东岸、海南省榆亚盐场驷轩分场的全部地界范围工程区位于三亚市主城区规划范围内，南接三亚市大东海旅游区，北靠三亚市田独镇，西临榆林湾、大茅河与三亚市榆红管区相连，东隔安罗岭与亚龙湾国家级旅游度假区为邻〔通过田独镇的旅游专用通道和本工程区现有的600～1000米长的两条山路均可通往亚龙湾〕，是连接三亚市区和三亚亚龙湾国家级旅游度假区、三亚海棠湾国家级旅游度假开发区、田独镇新兴工业区、六道渔港及南海海洋渔业综合效劳基地的咽喉之地，正在建立中的红沙大桥将把本工程区与三亚市区连为一体，其地理位置非常优越榆林湾是一个呈南北走向的狭长形海湾，其北部为大茅河出海口与田独镇国家级热带生态农业示范基地，南部为中国南海地区的重要海洋军事要塞——榆林军港，西侧为三亚市的城市中心制高点——海螺岭与狗岭山地，东侧为亚龙湾的主要背景山脉——安罗岭，中间有大茅河、榆林湾水体及红树林生态长廊自北向南贯彻全境其整体地形如同一把乘凉休闲的太师椅，山海河城聚集一体、水木清华活力勃然，是三亚市区唯一可从事大型人工水系营造工程的高档海滨建立工程开发用地，也是目前三亚市区硕果仅存的亲水型城市旅游度假开展空间，具有无可限量的投资价值与升值前景。
四、工程〔产品〕定位：〔一〕着眼根底设施建立对榆林湾、大茅河近4000亩水面及其沿岸的红树林生态环境进展彻底维护和改造，根治大茅河水患，疏道清淤，进步防洪、泄洪才能，防止水流倒灌给榆林湾、大茅河两岸人民造成的生命、财产损失〔二〕改善榆林湾水质环境以生物科技和工程科技手段，治理并恢复榆林湾、大茅河的水质环境，使之到达国家二类以上水质与海洋生物链得以重新自然繁衍的环保标准〔三〕保护红树林生态环境，使其繁荣兴盛，并使之成为提升三亚榆林湾旅游度假环境品位的“水上绿色景观长廊〞〔四〕按照三亚市整体的城市功能规划进展运作工程拟采取“近期功能与远期功能相结合，旅游度假环境与生态环境相结合〞的提升性规划开发方式，拟将其建成集热带滨海湿地风光、水鸟栖息、热带花卉园艺、城市度假休闲、益智健身、水上游乐、国际会议会展及大型水上演艺、大型数码喷泉、数码焰火灯光工程等为一体的多功能的开放型城市公园，使之成为三亚市东大门的一方靓丽名片，成为三亚创立世界级热带滨海旅游城市的“海洋文化综艺之窗〞根据海南省规划委员会有关“榆林湾旅游度假区〞的规划指导思想，三亚榆林湾“山水花都〞国际度假城邦工程，拟按照三亚市旅游业开展规划中将榆林湾作为“亚龙湾旅游度假延伸区域及旅游、后勤综合效劳基地〞的根本定位，结合三亚创立世界级热带滨海旅游城市的开展目的，以“绿色浮岛〞的生态复合型地产开发理念，整合工程区得天独厚的自然山水、休闲度假、生态养生资源，建立集人工岛屿景观系统、热带花卉园艺产业、五星级海洋主题度假酒店〔含海洋科技会馆、酒店公寓〕、国际老年康复、养生、度假、临水旅游商业中心及大型低密度高尚住宅区〔含盐场职工安置区〕为一体的国际性山水度假城邦，使之成为具有浓郁的海洋文化特色和世界级生活品位的“第二居住地〞。
〔五〕维护三亚社会稳定，使之成为三亚经济、社会开展和国有企业改制开展的典范该工程地原为海南省榆亚盐场的工业用地为了贯彻海南省国有资产监视管理委员会[2006]129号《关于加快推进省属国有企业改革工作的通知》文件精神，通过对榆亚盐场进展企业改制，斥巨资补偿职工安置费用，解决企业困境，改善职工生活，消除不安定隐患，为三亚的和谐稳定奉献力量工程的规划建立，将充分考虑到榆亚盐场职工“再就业工程〞的实际需要，提供合适多种文化技能层面和就业年龄段的工作岗位、个体工商经营单位，优先满足盐场干部、职工的就业需求目前榆亚盐场就此合作工程的立项报告已经上报主管部门批准，三亚龙玺投资开展与海南省榆亚盐场的合作开发协议也已于2006年12月8日正式签订五、市场定位 本工程主要是针对中国“第三次置业〞和国内外“第二居住地〞市场而开发的高端度假与住宅产品其根本的市场定位为：〔一〕目的客户群：无闲照料老人的城市富有家庭，具有投资、度假多重需求的城市中产阶层，孤独的离退休干部，澹泊的文艺界人士和工作压力较大的企业高管人员，以及被中国和平、稳定的开展局势所吸引的各类国际投资置业人士〔目前三亚的国际置业客户主要来自俄罗斯、韩国、以色列、美国及欧洲等国家〕。
〔二〕主要区域市场划分：包括：1〕以避寒、养老为主的东北市场；2〕以投资与“留鸟式〞度假为主的上海、华东市场；3〕以度假、养生为主的北京、华北市场；4〕以晚年移民为主的西北市场；5〕以“留鸟式〞度假为主的西南、华南市场〔三〕旅游客源市场：包括：1〕中国内陆地区〔其中主要是北方游客〕和国外旅游者；2〕三亚市民、海南当地的有车族〔自游人〕和外来旅游团队六、主要规划设计条件：〔待批〕〔一〕工程规划总用地面积：本工程规划用地总面积约2466亩其中，榆亚盐场驷轩分场地界范围内的土地约1757.17亩〔合117.15万平方米，不包括榆林湾、大茅河约4000亩自然水体面积〕，安游公路西侧与榆亚盐场驷轩分场地界之间的狭长形用地约709亩〔待征用〕〔二〕海/河滨生态保护地带的占地面积：约750亩〔根据有关法规，沿岸两侧各退出50米～100米的红树林生态保护区〕〔三〕主要控制性规划指标：〔待批〕1、总体容积率〔开发强度〕：0.7682、总建筑面积：约90万平方米3、总体建筑密度：≤9.8％〔以小高层及多层建筑为主〕4、绿地率〔含城市公园局部〕：≥65％5、最大建筑高度〔顶部高度〕：住宅建筑40米，标志性酒店建筑120米，临水公建、商业设施15米。
七、工程规划设计内容：〔以政府最终批准的方案为准〕本工程的规划建立内容主要包括以下五大组团：1、“中央绿岛公园〞及红树林保护区；2、榆林湾“绿色浮岛〞人工水系与核心景观、配套系统工程；3、五星级“海洋综艺之窗〞度假酒店；4、三亚国际老年安养城〔含老年康复疗养中心〕；5、榆林湾“山水花都〞国际度假住宅区〔含盐场职工安置区〕各组团的根本情况简述如下：〔一〕榆林湾“中央绿岛公园〞及红树林保护区工程定位〔细分〕：“中央绿岛公园〞是本工程的景观中心及核心动感工程开发组团其位于榆林湾东、西两岸之间的“中央绿岛〞〔人工岛〕区域，园区规划用地面积约600亩〔含450亩红树林生态湿地/水鸟栖息保护区〕，规划水域使用面积约4000亩，拟建成目前三亚市区规模最大、环境最美、功能最全的城市动感休闲公园及红树林生态欣赏区景观构造：主要包括红树林湿地/水鸟欣赏游览区、景观型绿色岸基休闲长廊、“绿色浮岛〞〔岛群〕景观水系改造工程、岛上桥梁造型、中心广场、“阳春白雪〞盐文化造景区、热带植物/花卉园艺造景区、泉艺景观区及公园地面铺装艺术、静态/动态造型艺术、光影艺术等景观设施，在充分表达工程区“风、花、山、水〞等自然景观要素的根底上，营造公园“动静相宜〞的城市休闲文化气氛。
动态工程及主要休闲效劳设施：包括：1〕榆林湾“海洋剧场〞与大型数码喷泉、大型数码焰火灯光工程；2〕多功能会馆及国际会议会展中心；3〕生态型SPA水疗中心与 “盐浴〞〔特种卤水保健〕会馆 ；4〕小型休闲游艇码头/会所；5〕榆林湾军事舰船模型馆；6〕水吧/茶艺休闲会馆；7〕城市嬉水乐园等设施〔二〕榆林湾“绿色浮岛〞人工水系与核心景观/配套系统工程工程定位〔细分〕：方案在工程区引入榆林湾、大茅河水系，整体建立工程区“绿色浮岛〞景观/配套系统工程，充分打造工程区的“亲水〞特质，营造国际化“山水花都〞度假社区的中心景观与根底配套设施体系根本建立内容：1、工程区人工水系营建工程〔使工程区分为10～15个“岛屿式〞开发组团〕；2、绿色岸基景观绿化工程；3、分散型社区游艇码头〔每个岛屿组团均设有数个栈桥式小型游艇泊位〕；4、“泛会所〞社区配套效劳设施区〔含专为社区业主效劳的文体会所、游艇会所、泳池、网球场、高尔夫练习场、幼儿园、儿童乐园、社区超市、诊所、物业效劳中心、绿业租售效劳中心等〕〔三〕五星级“海洋综艺之窗〞度假酒店〔含泛游艇社区〕工程定位〔细分〕：引入国际著名酒店效劳品牌，共同营建具有世界一流水准，以大型人工活体珊瑚景观系统、热带水族观光长廊和珊贝文化为主题，集山水、花卉、园林景观与动感休闲、游艇会馆及泛游艇社区〔小型游艇可直接出入酒店大堂〕、水上游乐、水疗健身为一体的五星级“绿岛式〞海洋主题度假酒店〔海洋综艺之窗度假酒店〕。
规划设计：酒店区域规划拟包括3～4个岛屿功能区，其空间布局拟采用高层低密度建筑设计，使酒店的低、中、高层分别具有不同的视觉空间和观景效果，同时最大程度地增加酒店区域的园林景观营造空间，在既定的容积率条件下，降低建筑物对工程区景观视线的阻拦，同时进一步增强工程区的标志性〔酒店主体建筑建议设计为35＋1层，首层为架空层〕酒店区将充分交融“七彩珊贝谷〞的热带海洋主题进展建筑与景观设计，在全方位营造酒店区域的人工活体珊瑚景观系统、热带水族观光长廊和珊贝文化主题设施的前提下，拟将其主要功能及配套设施区域划分为：1、主岛区：为酒店主体建筑及酒店核心配套效劳设施〔客房总数约500间/套〕及中国热带海洋科技会馆区其中酒店主体建筑与游艇码头采用交融设计，小型游艇可从酒店大堂直接出入同时，泳池设计拟采用个性化、私秘性和美感更强的生态园林泳池系列〔大池1个，小池数个〕，并使之与酒店户外景观融为一体2、动感岛：为私家游艇俱乐部〔游艇会所〕、海洋剧场〔多功能会馆及国际会议会展中心〕及大型数码喷泉、数码焰火灯光设施区、水吧休闲区、SPA会馆、海上夜总会、水上游乐区等3、绿岛高级会馆区〔泛游艇社区〕：采用产权式酒店的产品销售/委托经营形式，会馆区业主拥有分时度假与经营回报双重权益。
其户型设计主要采用集独立式高级会馆、私家游艇码头、私家园林、泳池为设计单元的别墅户型，物业销售形态为精装修成品房〔含全套家具、家电与酒店式客房用品，每户配售高级进口游艇一艘〕建筑参数：酒店〔含动感岛及泛游艇社区〕方案占地面积约200亩，总建筑面积约12万平方米〔其中含酒店公寓6万平方米〕〔四〕三亚国际老年安养城〔含老年康复疗养中心〕工程定位〔细分〕：充分利用三亚市得天独厚的山水生态、气候、滨海资源条件，结合我国日益加剧的人口老年化开展趋势，拓展三亚老年度假、养生、居住市场，建立具有国际品牌和完善的远程诊疗效劳功能的、专为国家机关组织的高级干部〔含高级离退休干部〕、专家院士和国内外高端人士提供慢性老年疾病恢复、疗养、养老居住的国际老年安养城，同时建立具有一般医疗机构的疾病诊治功能〔甲级医疗护理效劳机构〕的国际老年康复疗养中心工程拟建内容：1、具有五星级酒店设施标准的国际老年康复〔诊疗〕中心大楼；2、园林式专业康复疗养别墅群〔20～30栋〕；3、高级老年养生公寓〔约500个户型单位〕；4、老年休闲会所〔含专为老年人设计的户外休闲配套设施〕；5、医护人员生活配套区〔含专家楼〕；6、高档园林及生态健身休闲游乐区；7、直升飞机场〔配救护直升机1架〕；8、专用车队；9、其他后勤配套效劳设施。
建筑参数：方案用地面积约150亩，总建筑面积约10万平方米〔空间布局方式拟与社区“中央绿岛公园〞进展景观与休闲要素结合，使之成为公园化、生态型的国际老年安养、度假中心〕品牌合作：医疗效劳拟委托北京某顶级医院开展经营，护理效劳拟在引进日本著名医疗护理品牌根底上，实现专业护理人员的本地化〔五〕榆林湾“山水花都〞国际度假住宅区工程定位〔细分〕：在充分表达工程区“绿色浮岛〞和“风、花、山、水〞休闲景观要素的根底上，整合工程区的养生、度假、效劳资源，建立主要针对中国“第二居所〞置业市场及其他目的客户群的国际化高尚度假住宅区为便于住宅区的分期、分区开发，拟将该住宅区自北向南分为“水榭江南〞、“山水华庭〞、“山海有约〞、“云域海洲〞四大组团〔不含五星级酒店所属“泛游艇社区〞和国际老年康复疗养中心的老年公寓组团〕产品规划设计：结合“绿色浮岛〞开发理念开展亲水型住宅区规划设计建筑物主流设计拟采用11＋1层的“小高层〞住宅方案，力求使住宅区的建筑密度控制在8％以内，以最大限度地扩大住宅区的户外景观与休闲空间，强化住宅区景观视线的通透性，保障住宅的通风效果，整体提升住宅区的环境品质建筑与户型设计上应充分考虑热带度假住宅产品的个性化特征，除普遍采用自然通风、自然采光的“无暗室〞设计、大飘窗、大阳台设计要素外，建议增加门窗的“折叠式〞通风设计，以获得最正确的室内通风效果，使住户充分享受三亚优越的空气，达成三亚夏季的“避暑〞居住条件。
据此设计的主流户型产品包括：1房1厅1卫1厨户型〔迷你度假/热租户型〕，每户建筑面积约50平方米宜占总户数的30％2房2厅1卫1厨户型〔合适年轻家庭居住或作为异地家庭的“留鸟式〞居所〕，每户建筑面积约90平方米宜占总户数的40％3房2厅2卫1厨户型〔当地二次置业与异地移民主流户型〕，每户建筑面积约130平方米宜占总户数的20％3房2厅复式住宅〔中产家庭二次置业主流户型〕，每户建筑面积约160平方米宜占总户数的5～7％顶层复式豪宅〔空中别墅，高端人士的个性化住宅〕，有4房3厅～6房3厅多种户型，每户建筑面积约230～360平方米，带小型浅水泳池、阳光桑拿〔玻璃房〕等私家配套设施，并附送屋顶平台/花园，可享有“管家型〞特种物业效劳宜占总户数的3～5％定制式“泛游艇豪宅〞〔住宅区景观地带的极品豪宅，高端人士的传世珍藏版〕，每户〔栋〕建筑面积约450～600平方米〔3层以下独立式建筑〕，带小型私家泳池、私家游艇码头〔配售游艇一部〕和个性化私家花园，其有证局部的私家宅基地面积约600～800平方米，并充分享有住宅区景观地带的公共休闲空间该类“泛游艇豪宅〞属社区景观区域的副产品，统一纳入五星级酒店及游艇会所的酒店式物业效劳范围，采用定制式营销形式，为客户提供多样化的设计方案〔也可由客户自行提供设计方案〕，并在此根底上独立定价，独立销售。
建筑参数：住宅区占地面积约1216亩，总建筑面积68万平方米住宅区规划净容积率为0.84，建筑密度≤8％，绿地率≥65％，平均建筑层数11＋1层，建筑物顶部高度约40米，楼间距≥60米以上户型设计及其比例，可在工程分期建立过程中根据实际的销售情况进展修改、调整和变更八、工程合作开发形式本工程拟由海南省榆亚盐场、三亚龙玺投资开展以合作方式进展整体开发详细的合作形式为股份制合作形式，即：由榆亚盐场出地〔驷轩分场现有的榆林湾全部土地〕、三亚龙玺投资开展出资，双方根据海南省国资委《关于加快推进省属国有企业改革工作的通知》〔琼国资【2006】129号文件〕精神，在妥善处理好榆亚盐场债权、债务和职工安置、再就业等问题的前提下，共同组建股份制工程公司〔详细的持股比例及有关权益事项由双方协商后以《公司章程》形式进展确定〕，由工程公司统一施行本工程的规划、建立、销售与经营管理事务，工程公司存续期间所产生的经营利润由双方按《公司章程》确定的有关原那么进展分配工程公司及其分公司的相关工作岗位，将优先满足榆亚盐场职工再就业之需相关承诺：按照上述合作形式，三亚龙玺投资开展将认真履行对榆亚盐场的如下几项承诺：1、由三亚龙玺投资开展通过协议出让方式全额出资担负三亚榆亚盐场全部债务，并按省国资委文件精神安置职工，从而获得榆亚盐场的全部债权、经营权。
2、为使企业在改制后能平稳过渡，原盐场指导班子改制后在三至五年内保持整体不变，继续发挥指导作用3、对原盐场职工在自愿的原那么下优先签订《劳动合同》，原有职工签订合同的人数不得低于如今职人数的50％改革现有工资体系，进步职工工资和福利待遇，保证在盐场改制后的当年全员年人均工资总额标准不低于2006年盐场在岗年人均工资总额的1.5倍，并在改制后对所聘用的职工及已办理内退人员，按政府的规定接续和及时上缴养老、失业、医疗、工伤、生育等各项社会保险金九、工程总投资估算根据本工程的规划设计内容及其合作开发形式，初步估算，本工程的各项建立投资费用约为人民币400,000万元其中,工程建立投资为人民币357,840万元〔含土地等无形资产投资92,590万元〕，建立期经营管理费用5,300万元，前期市场推广费用5,360万元，建立期银行贷款利息31,500万元详见下表：三亚榆林湾“山水花都〞国际安养城工程投资估算表序号投资、建立内容单位数 量单 价〔元〕投资金额〔万元〕一建立投资★无形资产投资1承当榆亚盐场债务/企业改制/职工安置(办理房产证)/补偿费用12,150.002土地使用权评估价(变性后)亩1,757.17300,00052,715.103驷轩分场186户职工住房安置M２18,6001,6002,976.004村属局部的鱼塘、土地清理、补偿亩7099,000630.005无形资产投资预备费注(1)22,000.006工程前期运作费用2,118.90工程无形资产投资合计92,590.00★固定资产投资1工程创办费用1.1地质勘探/规划/设计M２900,000302,700.001.2立项、规划审批、报建费用M２900,000353,150.001.3土地整理/围墙/临建工程500.001.4七通一平工程亩1,757.1767,00011,770.001.5城市建立配套费用M２900,000151,350.001.6其他创办费用1,530.00小计21,000.002核心景观/配套设施建立费用2.1中央绿岛公园及红树林景观长廊5,000.002.2人工水系/岸基园林景观/休闲配套设施8,500.002.3海洋文化综艺之窗根底建立工程6,500.00小计20,000.003土建/安装/装修工程费用3.1人防/消防/太阳能/智能设施M２900,000130.0011,700.003.2五星级酒店主体工程M２52,0004,00020,800.003.3五星级酒店泛游艇社区(含游艇码头)M２60,0003,50021,000.003.4海洋综艺之窗文化/演艺/会议/会展效劳设施M２8,0003,5002,800.003.5海洋剧场大型数码喷泉/焰火/灯光艺术工程M２5,000.003.6国际老年安养中心主体工程M２15,0003,0004,500.003.7老年公寓/院士流开工作站M２85,0002,50021,250.003.8高尚度假住宅区(毛坯房)M２“水榭江南〞组团M２170,0001,70028,900.00“山水华庭〞组团M２170,0001,70028,900.00“山海有约〞组团M２170,0001,70028,900.00“云域海洲〞组团M２170,0001,70028,900.00小计202,650.004社区园林景观/配套设施工程4.1五星级酒店与泛游艇社区M２110,0004004,400.004.2老年安养中心/老年公寓区M２50,0002001,000.004.3高尚度假住宅区M２350,0002007,000.00小计12,400.005设备购置费用5.1进口小型豪华游艇/机动帆船艘10150万1,500.005.2酒店经营效劳设备4,000.005.3医疗/护理设备2,000.005.4救护直升飞机架11,200万1,200.005.5物业管理机械/设备500.00小计9,200.00工程固定资产投资合计265,250.00工程建立投资合计357,840.00三经营管理费用(按固定资产投资额的2.0％计)5,300.00四前期流动资金(按长期经营工程投资额的8.7％计)5,360.00五银行贷款利息(以建立期5年/长期负债10亿元/利率6.3％计)31,500.00工程总投资合计400,000.00注：1、工程无形资产投资预备费主要用于工程区除榆亚盐场驷轩分场1757.17亩土地范围外、安游大道与盐场地界之间约709亩带状土地〔工程规划范围之内〕的购置费用。
2、以上投资估算将根据政府部门最终批准的工程规划设计方案重新进展投资测算，以此作为股东各方开展工程合作的根据之一十、市场营销与效益分析本工程是以三亚市榆林湾区域得天独厚的山水、生态、气候、空气、阳光、岛屿风情、田园风光等自然生态资源为背景，以三亚特殊的热带海洋文化及热带花卉、园林艺术、民风民俗为依托，以“亲近自然、反璞归真〞的滨海度假生活理念，结合我国“第三次置业〞与海南“第二居所〞的将来开展趋势，通过将三亚市榆林湾区域优美和谐的自然、度假、养生环境与建筑科技、海洋文化、人居艺术等资源整合一体，专为国内外成功人士精心打造的“留鸟式居所〞与“第二居住地〞〔一〕三亚市房地产业的市场背景与前景分析当前，国家对房地产业的开展出台了一系列的宏观调控政策和措施，其目的在于保证我国房地产业的安康开展、保障国民经济的构造性开展平衡，并以抑制房价的快速增长实现人民群众的根本住房问题、社会问题的全面解决海南的房地产业由于具有非常典型的“第二居所〞市场特征，主要面对的是中国中产阶层以上的目的客户群体，属于边缘性的“富人房地产〞和“第三次置业〞的开展范畴，突出的是旅游房地产业的资源特殊性、养生度假的舒适性和居住环境的愉悦性。
因此，海南的旅游房地产业很显然不属于国家对房地产业进展宏观调控的“震中〞影响范围〔但国家新近出台的限制用地和制止用地工程政策，对海南的高尔夫、别墅类等“圈地〞型工程产生了显著的控制性影响〕与国内主流房地产业开展情况相反的是，相对于美国夏威夷、澳大利亚黄金海岸、印尼巴厘岛、沙特迪拜等国外旅游度假胜地，目前海南的旅游房地产业仅处于“贱卖资源〞的初级开展阶段，国家对海南旅游房地产业的开展，实行的是一种相对鼓励的边缘政策，采取的是一种提升性的规划引导和市场扶持措施〔如海南省、三亚市近年来施行的一系列大型招商、推介、节庆活动与规划提升行为等〕三亚是我国唯一的热带海滨旅游城市，是我国独具热带滨海自然风光、田园风光的、具有最正确养生环境、旅游环境、度假环境、人居环境的“绿岛公园〞、“全中国人民的后花园和阳光露台〞 经过十多年来的旅游行业创立和市场开发，目前三亚已成为我国旅游经济比拟兴旺的城市，并已跻身我国六大旅游目的地之列，同时被世界旅游组织授予“世界最正确旅游目的地〞和“世界样板旅游城市〞称号2005年，三亚市旅游接待总人数已达593万人次，自1996年以来，年均客源增长率达17.3％旅游业的高速开展，进一步改善了三亚的人居环境和度假环境，吸引了大量的国内、国际人士到三亚置业、投资，开拓“第二居所〞或“侯鸟式居所〞。
2001～2005年5年间，三亚市商品房销售面积为463万平方米，其中外销商品房面积为417万平方米，外销率达90.06％！五年之间，三亚市的商品房平均销售价格已从低于本钱价的数百元/平方米猛升至4260元/平方米，而以三亚湾为代表的一线海景房的销售价格，更是从2003年以前的2200元/平方米跃升至目前的万元价格台阶！饶是如此，权威经济分析人士和行业专家均还普遍认为：三亚有限的高品位人居资源尤其是滨海度假资源，相对于国内、国际市场的宏大需求，显然还是被严重低估和“贱卖〞了〔二〕工程营销机构与销售行为的组织本工程的产品销售行为，主要通过建立如下全国性网络进展：1、本地营销中心：拟选定三亚作为工程的本地营销效劳中心，负责统一管理本工程的全国性销售网络，并统一开展异地客户接待、市场推广与产品广揭发布事务2、异地营销网点：拟在北京、天津、上海、太原、成都、重庆、哈尔滨、大连、青岛等中心城市设立常年展销处，同时寻求代理效劳商开展区域性营销合作，通过异地代理商组织异地客户到三亚旅游购房，为代理商提供具有竞争力的代理效劳佣金〔销售额的2～3％〕，同时为成交客户提供报销旅游团费或打折机票的销售政策3、其他居间效劳网络：如开展出租车司机、酒店、旅行社等工作人员参加本工程的居间销售效劳，为其提供具有吸引力的居间效劳佣金。
4、全国性巡回展销〔产品行销〕：1〕通过参加全国各地的房展、会展活动，进展品牌推广与产品展销；2〕组织专门的巡回销售队伍，采取“蛙跳式〞战术，在全国各中心城市开展工程的产品巡销活动〔每次展销时间半个月以上，并在当地开展全方位的市场推广工作〕〔三〕销售周期和进度由于三亚榆林湾“山水花都〞国际安养城工程拥有得天独厚的地理位置和自然资源，加之政府对三亚的包装、宣传力度逐年增加，和不断举办一些国际大赛、活动，已把三亚推上了国际舞台三亚在国际上的知名度和影响力将越来越大，其旅游和房地产等行业将逐步面向国际市场从长远角度考虑，三亚房地产市场的增值空间还很大，而其土地资源稀缺状况必将越来越严重我公司拟充分把握和利用现有土地资源，采取控制性开发和销售的政策，使土地价值最大化、利润空间最大化，在此根底上争取进一步加大土地储藏量工程的方案开发周期为五年，销售周期六年各销售开发组团的工程进度与销售进度方案安排如下：1、工程进度到达正负零，售出率到达5% 2、主体封顶，售出率到达60% 3、主楼完工，售出率到达90% 4、主楼验收完成，售出率到达95% 5、景观、配套全面完成，售出率到达99%以上 〔四〕销售价格与收入预测1、产权销售产品价格定位：根据本工程的区位、景观、配套、户型等竞争优势，参照当前三亚旅游、房地产业的综合价格指数与市区同类型楼盘〔如时代海岸、临春山水国际、凤凰水城等〕的商品房销售价格，同时结合三亚大东海区域的酒店销售情况，在较大的保险系数下，初步确定本工程主要旅游、房地产产品的销售价格为：1〕普通商品房〔毛坯房〕平均销售价格，以5600元/平方米计；2〕游艇会馆及别墅区〔泛游艇社区〕，以28000元/平方米计；3〕老年公寓〔成品房〕的平均销售价格：6800元/平方米(含装修/家电/家具)；4〕临水商业经营设施，以8500元/平方米计；5〕五星级产权式酒店〔客房局部〕：以20000元/平方米计；【以上销售价格策略，应采取低开高走、随行就市的原那么。
以最低起价〔均价保持在以上定价范围内〕先进展内部认购进低价进入市场后，结合工程进度、销售进度及市场情况进展随机应变性的调整2、长期经营工程的产品价格定位：1〕五星级酒店客房〔五星级标准〕出租价格按平均850元/天计2〕国际老年安养中心的客房出租价格按平均680元/天计，医疗、护理效劳价格执行国家和地方的有关价格标准3〕国际游艇俱乐部会员消费，按综合消费价格600元/人次计4〕城市休闲、娱乐、餐饮消费综合价格：按200元/人次计5〕工程区花卉、绿业消费/效劳价格：按年产各类高档盆花、苗木15万盆〔株〕、平均价格100元/盆(株)计3、工程的产权销售收入预测1〕“山水花都〞毛坯房销售收入：按5600元/平方米计，68万平方米毛坯房的销售收入为38.08亿元；2〕游艇会馆区〔五星级酒店泛游艇社区〕销售收入：以28000元/平方米计，6万平方米别墅类物业的销售收入为16.8亿元；3〕老年公寓的成品房销售收入：按6800元/平方米计，8.5万平方米成品房的销售收入约为5.78亿元；4)临水商业效劳设施，按8500元/平方米计，2万平方米商业物业〔含会所型商业设施〕的销售收入为1.70亿元5〕五星级产权酒店〔客房局部〕：按20000元/平方米计，4万平方米五星级酒店客房及其经营权益的销售收入约8.0亿元；4、长期经营工程的经营、销售收入根据分项测算，长期经营工程如五星级酒店、老年康复疗养中心、中央绿岛公园、游艇俱乐部、海洋剧场及多功能会议会展中心、临水商业中心及其旅游、文化产业工程等的年度销售、经营收入可达人民币4.0亿元。
其中：1〕五星级酒店的年度经营收入：按酒店客房总数800间，年出租率以55％、价格850元/天计，为1.365亿元2〕国际老年安养中心的年度经营收入：按特种五星级客〔病〕房为450间、入住率60％、价格680元/天计，为0.67亿元；医疗、护理效劳收入以客〔病〕房收入的50％计，为0.33亿元合计为1.0亿元3〕国际游艇俱乐部的年度经营收入：按年接待各类会员或游客6万人次，综合消费价格600元/人次计，为0.36亿元4〕城市休闲、娱乐、餐饮消费效劳收入〔含五星级酒店的配套效劳工程及社区各类效劳工程的经营收入〕：按年接待各类消费人士〔含游客、市民〕70万人次，综合消费效劳价格以200元/人次计，为1.40亿元5〕工程区花卉、绿业消费/效劳经营收入：按年产各类高档盆花、苗木15万盆〔株〕、平均价格100元/盆(株)计，为0.15亿元注：社区物业代租收入主要表达为业主权益与物业管理公司的经营本钱物业公司的经营收入局部，主要用于物业公司的自养和社区长期养护，不计入本工程经营收入】以上合计本工程的产品〔产权〕销售收入约为人民币70.36亿元,可实现销售利润约20.18亿元，企业无形资产变现总额〔可分配〕约9.259亿元，形成工程公司的长期经营性资产〔原值)约6.16亿元〔含未销售的6.5万建筑平方米地面附属物和占地1000余亩的公园、景观与花卉产业消费、经营设施的固定资产原值〕。
工程的固定资产长期经营收入约4.275亿元/年5、工程的产权销售效益估算〔见下表〕：三亚榆林湾“山水花都〞工程财务效益估算表〔一〕序号测 算 科 目单位数 量单 价(元)金额(万元)一工程销售总收入703,600二工程总本钱1工程总投资400,0002销售本钱2.1异地营销网点建立处20500,0001,0002.2市场推广及广告费用(按工程总投资的1％计)4,0002.3销售佣金及代理费用(一般为销售收入的2％)14,0722.3客户返点优惠(一般为销售收入的3％)21,1082.4日常销售费用(含异地销售网点的日常费用)1,8002.5土地增值税(按销售额的3％计)21,1082.6营业税(销售额的5.5％)38,698销售本钱合计101,786工程总本钱合计501,786三销售利润(所得税前)201,814四资产性收益(工程形成的固定资产原值)61,600五工程利润总额(所得税前)263,414六企业无形资产变现收入92,590七全部资产变现、增值收入合计356,004八工程投资利润率＝263414÷400000×100％＝65.85％九工程投资回报率＝356004÷400000×100％＝89％6、长期经营工程经济效益估算〔见下表〕：三亚榆林湾“山水花都〞工程财务效益估算表〔二〕序号长 期 经 营 项 目数 量价格(元)年度经营收入单位：万元一五星级酒店客房经营收入16.06万人次85013,651.00二国际老年安养中心客房收入9.855万人次6806,700.00医疗护理效劳收入3,300.00三国际游艇俱乐部经营收入6万人次6003,600.00四城市休闲、娱乐、餐饮消费效劳收入(含五星级酒店的配套效劳工程)70万人次20014,000.00五花卉、绿业消费/效劳经营收入15万盆(株)1001,500.00长期工程年度经营收入合计42,750.00第二局部 融资、合作方案 一、工程投资开发进度及资金筹措方案根据海南旅游、房地产市场的开展现状及其动态趋势，结合三亚榆林湾“山水花都〞国际安养城工程的合作开发形式，本工程的开发周期初步确定为五年〔自工程修建性规划获政府正式批准之日开场计算〕。
开发期各年度的工程进度及投资方案初定如下：第一年：完成榆亚盐场企业改制、重组、职工安置、补偿及工程区土地资产的评估与实物投资的验收工作，并同步开展工程区土地确权、一期工程区土地变性、地质勘探、总体规划设计、报批和榆林湾“海洋文化综艺之窗〞根底建立工程、榆林湾“中央绿岛公园〞及红树林保护区两大核心工程的建立，为工程区的全面开发提供充分的根底与市场推广平台，同时开场启开工程区中部的“山海有约〞住宅组团的开发建立 该年度方案投入137,000万元其中，工程启动资金投资约43,180万元，工程区国有划拨土地等实物资产投资约93,800万元第2年：开场施行榆林湾“山水花都〞国际度假住宅区一期工程20万平方米商品住宅工程建立，并在年内到达商品房预售所需的工程进度要求同时开场进入五星级海上度假酒店、国际老年安养中心两大工程的主体工程施工阶段，并在全国开展商品房市场营销和预定业务该投资年度内，工程区“中央绿岛公园〞和红树林生态欣赏区根本建成，并正式对市民和游人开放该年度方案投资78,000万元第3年：五星级海上度假酒店、国际老年安养中心开场进入室内装修与设备安装阶段山水花都〞住宅区一期工程和酒店公寓、老年公寓一期工程正式交付使用，工程区商品住宅进入现房销售阶段，并按商品房的实际销售进度逐步开展榆林湾“山水花都〞国际度假住宅区二期工程〔35万平方米〕的施工。
该年度方案投资95,000万元，同时，预计当年回笼商品房销售资金150,000万元，“中央绿岛公园〞实现第三产业效劳收入5,000万元第4年：五星级度假酒店、国际老年安养中心投入试运营，泛游艇社区、老年公寓及“山水花都〞住宅区一期工程的销售目的根本实现，三期工程35万平方米商品住宅、老年公寓陆续开工，并始终以现房方式进展出售方案投资90,000万元，同时，预计当年回笼销售资金150,000万元，五星级酒店、国际老年康复疗养中心和“中央绿岛公园〞实现营业收入30,000万元以上第5年:后期销售及工程开工/决算阶段预计当年起至建立期完毕后共回笼销售资金约206,650万元，五星级酒店、国际康复疗养中心、中央绿岛公园三大经营工程实现营业收入40,000万元以上，并进入稳定的经营业绩开展阶段工程建立所需的启动资金筹措方案见下表：1、工程启动资金筹措方案表〔第1～2年〕资 金 使 用 项 目单位/数量启动资金(万元)资金来源(万元)自 筹其 他1.榆亚盐场企业改制费用(含土地确权办证)12,15012,1502.一期工程区土地变性费用557亩6,6846,6843.地质勘探/规划设计2002004.一期工程报建/行政规费3003005.七通一平及临建立施557亩2,0001,0001,0006.海洋综艺之窗根底工程(一期)3,0001,5001,5007.中央绿岛公园及红树林保护区5,0002,0003,0008.一期人工水系建立工程2,0001,0001,0009.“山海有约〞17万M2住宅区土建工程10,0005,0005,00010.前期市场推广费用50050011.管理费用50050012.不可预见费1,0001,000工程启动资金合计43,334 31,83411,500二、工程公司的原始股权价值分析〔一〕工程公司原始股权的资产价值分析： 根据海南省榆亚盐场与三亚龙玺投资开展于2006年12月8日签署的合作协议及上级主管部门的有关批复，本工程由海南省榆亚盐场和三亚龙玺投资开展采取股份制合作形式进展投资开发，双方共同组建三亚龙榆投资开发〔工程公司〕，并由该公司统一施行本工程的开发建立。
按照双方签署的新公司章程，新公司拟定的注册股本为人民币4000万元〔股〕其中，海南省榆亚盐场以其位于三亚市榆林湾的驷轩工区的1757.17亩国有划拨土地〔评估后〕入股，在新公司中的持股比例为25％〔1000万股〕；三亚龙玺投资开展以承当榆亚盐场企业改制与职工安置补偿费用、土地变性费用、榆亚盐场职工再就业培训费用和工程的全部建立投资费用等出资方式入股，在新公司中的持股比例为75％〔3000万股〕据此推算新公司的股东权益和单位股本的资产价值如下〔工程融资合作的股权价值根据〕：三亚龙榆投资开发原始股本价值推算表序号测算根据/设计条件〔以政府批准的规划设计条件为准〕土地的市场价值(万元/亩)1757.17亩土地总价值(万元)按一千万股折合为单位股权的资产价值(元/股)1当容积率为0.2时2035,143.3435.142当容积率为0.3时3052,715.1052.723当容积率为0.4时4070,286.8070.294当容积率为0.5时5087,858.5087.865当容积率为0.6时60105,430.20105.436当容积率为0.7时70123,001.90123.007当容积率为0.8时80140,573.60140.578当容积率为0.9时90158,145.30158.159当容积率为1.0时100175,717.00175.72注：目前本工程申报的规划设计条件为：总建筑面积90万平方米，总体容积率0.768。
按此推算新公司的单位股权资产价值为134.95元/股， 工程公司4000万股总股本的股权资产总价值为53.98亿元〔二〕工程公司原始股权的市盈率价值分析 为验证工程公司的股权资产收益才能〔即工程公司股本的资本市场投资价值〕，本报告对工程公司原始股权的市盈率价值进展预测如下：根据本工程的财务效益测算表显示，本工程在运营期〔6年〕内可实现的全部工程利润与无形资产变现收益为35.60亿元，平均每年约为5.93亿元，每股收益为14.833元/年按资本市场的理性收益率为30倍计算，折合工程公司总市值约180亿元或445元/股其6年内的工程总收益约相当于1100亿元资金在银行所产生的一年期利息收入，或相当于180亿元资金在银行所产生的六年利息收入的总和三、工程融资或战略合作形式鉴于本工程总投资规模及其前期开发所需的资金量较大，三亚龙玺投资开展出于总体资金链方案方面的考量，拟引进1～2家有相当资金实力的企业作为控股方〔龙玺公司〕的战略合作伙伴公司初步拟订的工程融资或战略合作形式为：〔一〕债权融资 1、合作形式：由三亚龙玺投资开展以以固定回报率方式向战略投资人开展直接融资业务2、方案融资总额：人民币3.0亿元〔企业间直接融资〕。
3、还款期限：3～5年〔自首批款项到账之日起计算〕4、投资回报率：每年固定回报8～10％〔可协商〕5、还款保证与优先条款：〔1〕抵押、担保措施：每1亿元企业直接融资，均由三亚龙玺投资开展以其在工程公司中的500万股原始股权进展抵押〔单位股权资产价值为134.95元/股〕；或采取其他担保形式〔2〕财务监视：债权人可向龙玺公司派驻副总经理和财务专员各一名，监视工程公司的资金使用情况，并催促龙玺公司按期还本付息〔3〕债转股承诺：龙玺公司承诺，债权人可在2年内自愿将上述贷款按33.33元/股〔约合工程公司股权原值的24.70％其每亿元贷款全部转为股份后合300万股，占工程公司总股本的7.5％，股权资产总价值约4.05亿元〕的优惠条件转换为工程公司股权6、债权融资退出方案：投资方资金划拨到达龙玺公司帐户后，龙玺公司首先将第一年的投资回报返给投资方；第二年初支付第二年度的投资回报；自第三年起，工程所有的销售收入首先用于归还投资方的借款，然后才能进展其它支出投资方将所有的本息结算清以后，双方解除债权债务关系〔债转股时除外〕〔二〕股权融资 1、股权融资方式：由三亚龙玺投资开展以协议转让股权方式向战略合伙人进展融资。
战略合伙人以龙玺公司的股东身份间接参与工程公司的投资经营管理事务，并从龙玺公司获得的工程利润中分享应得利益2、融资总额：人民币3.0亿元3、投资人权益保证：〔1〕经营管理权：投资方投资1亿元人民币时，即可拥有三亚龙玺投资开展的10％股份〔根据工程财务效益测算表显示，建立期完毕后，工程公司每10％股份可获取的利益回报约3.15亿元〕，与龙玺公司共同分享工程利益，并可推举副总经理〔可出任龙玺公司董事〕、财务主管各一人，间接参与工程公司的经营管理事务；投资方投资2亿元人民币以上时，除按每1亿元投资拥有三亚龙玺投资开展的相应股份外，并可推举常务副总经理〔可出任龙玺公司执行董事〕、财务总监、出纳各一人，间接参与工程公司的经营管理事务〔2〕股权转分包：龙玺公司承诺：投资方投资1亿元人民币以上时，在双方合作期的前2年内，可以由投资方按照该工程区当时的土地市值〔土地变性并评估后〕，自愿将双方的股权融资行为转为对工程区的相应地块〔组团〕进展的分包开发行为〔由龙玺公司在工程公司中为投资方建立独立核算帐户〕其分包开发工程的建立资金由投资方另行筹集，投资方已向龙玺公司投入的股权资金转为工程分包费用，并将其所持的龙玺公司股权归还给龙玺公司。
其分包工程中的销售利润在结付榆亚盐场应得的局部后，其余销售利润归投资方所有4、股权融资退出方案：工程开发完毕，合作双方按股权对工程收益进展划分〔1、产权工程销售利润扣除企业所得税后以可分配利润方式按年度分配结算；2、固定资产收益局部按各方相应的投资比例计转为固定资产工程经营公司的相关股权，或由龙玺公司在开发期完毕后，向投资方退还其应占有的固定资产原值局部的等值货币；3、工程无形资产变现收入，在工程开发期完毕后一次性分配结算〕以上工程收益分配、结算完成后，投资方将其所持的龙玺公司股权归还给龙玺公司〔股权转分包的除外〕，双方的股权合作即自行。