长沙商业地产谁主沉浮？,036,一、长沙商业地产现状,二、典型案例分析：万达,VS,中天,三、对“擎天广场”的思考,1,分布情况（一点三线）,一点：火车站；三线：,五一路、芙蓉路、韶山路沿线,市场特征,以酒店式写字楼、专业写字楼为主；,酒店式写字楼是目前市场热点长沙高端写字楼市场现状：,高端专业写字楼主要集中分布在五一大道与芙蓉路，以近年新兴供应项目为主公寓式写字楼,专业写字楼,酒店式写字楼,湖南新闻大厦,金源酒店,湖南文化大厦,维一国际,建鸿达现代城,顺天财富中心,亚大时代,新时空,NO.1,新世纪花苑,城市之心,凯旋国际,华联大厦,万达广场,五一新干线,嘉顿新天地,平和堂商务大厦,名汇达广场,联合商厦,湘域中央,湖南财富中心,运达广场,恒隆国际,第一大道,中天广场,曼哈顿新贵,通程酒店,银华酒店,BOBO,国际,佳程大酒店,2,高端写字楼市场：专业写字楼,建筑指标偏中低，未出现超高层写字楼、体量中型，大堂普遍偏小，未能尽显写字楼大气品质指标,主流水平,点评,建筑高度,100,米以内,目前长沙基本没有超高层写字楼，在建的除外,建筑面积,4-5,万平米,体量普遍中型,单层面积,1200-1500,平米,/,层,偏小的甲级写字楼平面,标准层层高,3.3-3.6,米,层高偏低，净高难以满足,2.8,米的舒适度标准,产权单位面积划分,主力面积,60-120,平米,受客户购买力限制影响，面积划分较小,大堂高度,多为单层高度（少数,2,层通高、个别,3,层通高）,普遍尺度局促，中天广场一枝独秀，高度达,15,米（,3,层通高）,大堂面积,多为,300,平米以内,普遍狭小，多数仅满足出入基本功能，不能彰显写字楼品质及形象,3,高端写字楼市场出租率：,近年高端专业写字楼出租率走低，侧面反应客户群体有限，同时被新兴酒店写字楼分流。
06,年前,06,年后,1,、,06,年以前的中高档写字楼入驻情况良好达,90%,以上，主要由于租金较低,2,、,06,年以后中高端写字楼入驻率很低不到,70%,，主要因为由于租金和面积段，侧面反映客户群体有限，且物业更新速度缓慢,4,长沙写字楼市场发展现状综合,1,.,写字楼正处飞速发展阶段，但智能化、产品创新、新设计等理念仍未投入使用2.,物业服务不到位1.,专业化写字楼和个性型写字楼在发达地区已开始进行摸索长沙在这方面做的还远远不够，大多数仍较多考虑地段因素，鲜有顾及其他方面目前在长沙市场，商住楼占据了写字楼市场的,50%,以上的比重主要是硬件和软件配套上都存在不同程度的不合理性5,长沙写字楼市场发展趋势：,品质高端化，超高层高档写字楼近年频现，总建面超,100,万，未来以酒店式写字楼为市场热点，行业竞争白热化项目,区域,规划区,写字楼,建筑建面,专业写字楼,空间建面,工程进度,等级,保利,南湖广场,天心区,南湖新城,10,万,5,万,在售,超甲级（,200,米）,华远,金外滩,芙蓉区,五一广场,13.15,万,6,万,在售,超甲级（,198,米）,万达广场,开福区,五一广场,21,万,10,万,在售,超甲级（,200,米）,泊富广场,开福区,五一商务区,9.7,万,6,万,在售,超甲级（,228,米）,国际金融中心,芙蓉区,五一商务区,20,万,10,万,筹建,5A,世茂滨江,岳麓区,滨江新城,12,万,6,万,在建,超甲级（,240,米）,绿地滨江,岳麓区,滨江新城,在建,超甲级,6,酒店式写字楼案例,-,万达广场,形象定位,主题化,：,专门,针对,高新科技、金融,、文 化,、旅游产业,的主题式办公楼,个性化,：,室内空间设置、服务配套,方面强调个性特色,自由无柱办公空间,可依客户要求，,上下层增设可拆卸楼,板,，适合不同功能组合和空间布置,生态化：,节能玻璃,外遮阳设计,设置雨水贮集利用系统,引入共享绿化平台,人性化,：,共享性极强,的新型办公形态,写字楼净高,2.652.75,米，,1012,米,的最佳进深，四面采光、周边景致尽收眼底,7,酒店式写字楼案例,-,万达广场,产品主要价值,产品主要价值,地段价值,：,位于湘江河畔,，,西靠,岳麓山，,毗邻,王陵公园，背,枕,银洲渡假村,，,眺望橘子洲头,区位价值,：,铁路、公路、航空、水运交通四通八达；,地属长沙中心地域，至火车站,10,公里，至黄花机场,30,公里；,位于过江遂道的出口处；,毗邻地铁二号线；,地标价值,：,区域内地标建筑,:,来源于建筑的节能、绿色、环保；,前瞻性创新设计,:,打破区域固有产品形态,带动智能写字楼未来发展；,高端性目标定位：高端产品对应高端客群，突出企业品牌形；,品牌价值,：,万达雄厚的实力与良好的声誉；,丰富商业地产运作经营经验；,高端的物业服务；,8,酒店式写字楼案例,-,万达广场,项目布局,9,酒店式写字楼案例,-,万达广场,优劣势分析,项目名称,楼层规划,硬件设施,优劣势分析,优势：,1,、毗邻湘江和市中心，城市标志性强，凸显王者气派；,2,、规模恢弘,：市区仅有，配套齐全；,3,、,业态组合：国际购物中心、高级酒店、室内商业步行街、超高层写子楼（,42,层）、景观豪宅、风情酒吧街,4,、实力雄厚，品牌效应巨大；,5,、室内外硬件达奢华级水平；,6,、,开发速度非常快，订单式的开发模式快速复制,；,7,、,产品模式：订单式商业地产模式，,租售率超过,80%,以上，得到市场较高认可；,8,、政府层面的政策支持,劣势：,1,、距离中心地铁站和公交站较远，增加交通的机会成本,2,、毗邻的中山路路面狭窄，交通压力较大,3,、价位偏高，本地客源较少，造成营销成本和营销难度非常高,5,、附近老居民区对项目形象有一定影响,10,专业写字楼案例,-,中天广场,透明玻璃中空外墙,网络地板,走道玻璃隔断,TOTO,洁具,占地面积,:,18741.4,平方米,建筑面积,:,230000.0,平方米,主力面积：,200-400,平米,层高：,26,层，,3.6,米层高,配置：中央空调、日立电梯、,5A,智能安全防护系统、,24,小时热水（单梯服务面积仅,5000,平方米）,租金：,3.5,元,/,天,平,物管：浙江绿城,3.5,元,/,月,平,停车场：地下停车场,688,位,大堂：,800,平，,15,米挑高,入驻率：,60%,优越地理位置、独特外立面造型设计、当年全市最高端硬件配置使其成为最耀眼专业写字楼明星。
11,中天广场入驻企业：,以大型企业为主，以金融、贸易行业为主这里,地理位置好,、我们一直想在这一块建自己的,办公楼，但是一直没找到，正好中天这个,形象和,物管,都比较到位，符合我们的需求，就是,价,格贵了点,、不过还可以接受招商银行股份有限公司长沙分行,12,专业写字楼代表楼盘分析,项目名称,楼层规划,硬件设施,优劣势分析,优势：,1,、位置绝佳,：交通便捷，购物、娱乐、休闲等举步即达；,2,、规模大,：中心区罕有，配套齐全；,3,、建筑设计风格独特，标志感强；,4,、开发商实力雄厚，品牌效应佳；,5,、管理服务一流；,6,、,5A,级智能化、中央空调、直饮水、名牌电梯、双层中空玻璃幕墙等硬件一流；,7,、写字楼空间组合灵活；,8,、豪华大堂，挑高,15,米，,3.6,米层高，更舒畅更自如,劣势：,1,、容积率高，使用率较低,2,、占地面积小，绿化少,3,、开发成本高，价位偏高,4,、附近老居民区比较杂乱，对项目形象有一定影响,13,写字楼对比分析小结,从长远来看，酒店式写字楼相比专业写字楼拥有更大的市场发展空间，项目规模和层次进一步提高，市场竞争趋向白热化酒店式写字楼：,优点：,1,、气势恢宏；,2,、服务到位；,3,、配套齐全；,4,、项目规模较大。
专业写字楼,优势：,1,、专业写字楼形象好；,2,、硬件领先，办公配套设施相对较齐全；,3,、物业管理服务优良酒店式写字楼：,缺点：,1,、租赁及管理费用高；,2,、一般都不售，客户无自主权专业写字楼,缺点：,1,、生活配套不是非常齐全；,2,、项目较小，对区域经济影响力不够14,对于“擎天广场”项目的思考,项目拟规划建设超,300,米超高层建筑，总投资近,60,亿元，总建筑面积近,40,万平米，集超五星级酒店、高端商业、,5A,顶级写字楼、白金酒店式公寓于一体的大型综合体项目位于长沙核心主干道五一大道,236,号南邻五一大道，东邻芙蓉华天大酒店，雄踞五一大道，袁家岭政务、商业中心与地铁,2,号线（于,2013,年底开通运营）袁家岭站直接相连距长沙火车站和湖南省委仅,500,米，是长沙政治、经济、商业、文化核心之地完整的高端物业组合,+,大平层户型,+,豪华精装修,+,优质物业服务,+,高端物业形象打造,+,高性价比，,通过高端活动,+,线上推广铺排,+,针对性渠道拓展，迅速积累客户，带来开盘热销,15,写字楼的目标客户群主要分为两类：一类是投资客；一类是自用客户投资客户：,主要来自本地及周边地区，也有来至包括江浙一代的外省客户。
自用客户：,主要来之三个方面：一是具有雄厚实力和发展历史的境内外大中型公司企业；二是成长中的中小型企业；三是政府及国有机构对于“擎天广场”项目的思考,16,客户类别,客户范围,需 求 分 析,A,大中型公司企业,注重形象与档次，要求高标准配套，费用问题不大，购买比例高,B,中小企业,注重形象，要求一定档次与基本配套，看重费用，租用比例高,C,政府及国有机构,注重形象与档次，要求高标准配套，要靠近办事区域，费用问题不大，购买比例较高,D,投资客,投资意识很强，看重区域未来升值潜力，重视对项目的档次和品味,写字楼的目标客户群主要分为两类：一类是投资客；一类是自用客户投资客户：,主要来自本地及周边地区，也有来至包括江浙一代的外省客户自用客户：,主要来之三个方面：一是具有雄厚实力和发展历史的境内外大中型公司企业；二是成长中的中小型企业；三是政府及国有机构对于“擎天广场”项目的思考,17,18,19,价格承接能力：,200,9,年下半年开始，经济的快速回暖吸引了大量公司和个人通过购买写字楼拓展和投资，拥有财力雄厚国的内企业越来越多选择购买写字楼在广州地区长期发展，客户的多样性特征逐渐显现，据资料统计，目前珠江新城区写字楼的价格承接能力在,23,000-28,000,之间。
品牌与价值平衡：,大面积需求的客户往往有较强的价格谈判能力，价格承受能力较强的客户往往是小面积的不知名客户或投资客户因此对与客户的选择和定位将对最终成交价格产生影响2,）销售策略,力争大型买家，紧抓中型企业和专业投资者，散卖为垫后企业购买自用为最佳！,高楼层,景观单位,创造高价格,品牌客户,中楼层,低楼层,大面积,大中型买家,创造品牌效果,灵活组合,投资自用,创造最多成交,20,。