Click to edit Master text styles,Second Level,Third Level,Fourth Level,Fifth Level,Click to edit Master title style,地产江湖,数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,摩东广场工程介绍,北京汉博投资参谋,说 明,本报告是由汉博参谋作为独立第三方根据工程真实情况和实地调研作出的研究报告摘要版，提供给本工程潜在客户利用，仅供参考未经汉博参谋的书面同意，不得复印，出售或转发本报告或其中任何局部免责申明,本报告并不提供量身定制的投资建议报告的撰写并未虑及读者的具体财务状况及目标本文件所载信息和意见不是旨在供全面研究、或提供财务或法律意见用途，及不应被依赖或用以取代任何有关个别情况的个别建议2,摩东广场京东第一,MALL,3,内容提要,工程简介,北京宏观经济环境分析摘要,工程商圈分析摘要,工程核心商圈区域交通环境分析摘要,工程核心商圈区域人口环境分析摘要,工程核心商圈区域商业物业供求分析摘要,工程定位及开展战略摘要,4,内容提要,工程简介,北京宏观经济环境分析摘要,工程商圈分析摘要,工程核心商圈区域交通环境分析摘要,工程核心商圈区域人口环境分析摘要,工程核心商圈区域商业物业供求分析摘要,工程定位及开展战略摘要,5,工程位置北京市,本项目,本工程位于东四环和东五环之间，靠近北京市区东西中轴线；,本工程临近CBD、燕莎和朝外三大商圈，距离CBD、燕莎商圈约10-15分钟车程。
6,工程位置区域,本工程位于东四环与东五环之间，东临青年路小区，西靠青年路，南临朝阳北路，北接高档住宅工程星河湾工程占地面积8.4万平米，其中建设用地面积5.9万平米，规划总建筑面积地上28.3万平米，方案建设成一个集写字楼、商业、酒店、高级公寓各占32%、43%、7%和18%的大型综合物业本工程,7,工程开发与参谋团队,开 发 商：北京弘泰基业房地产,规划设计：香港巴马丹拿国际公司,建筑设计：香港巴马丹拿国际公司,景观设计：香港巴马丹拿国际公司,全案代理：北京汉博投资参谋,8,工程总体布局示意图初步,9,工程技术参数,工程总体局部：,规划建设用地面积：58958平方米,地上总建筑面积：283000平方米,建筑占地面积：24000平方米,绿地面积：18280平方米,容积率：4.8,建筑密度：40.8%,绿地率：31%,建筑高度：100米,机动车停车位：约3000个,Shopping Mall 局部：,建筑占地面积：20000平方米,地上总建筑面积：120000平方米,地下总建筑面积：,地下商业面积：20000平方米,地下停车与人防面积：50000平方米,建筑高度：40米地上六层,进深：不小于80米,机动车停车位：约2000个,10,内容提要,工程简介,北京宏观经济环境分析摘要,工程商圈分析摘要,工程核心商圈区域交通环境分析摘要,工程核心商圈区域人口环境分析摘要,工程核心商圈区域商业物业供求分析摘要,工程定位及开展战略摘要,11,北京市行政区划与人口总量,北京市总面积,16807.8,平方公里，包括,16,区,2,县。
截至2004年年底，北京市户籍人口共计1,162.9万人，常住人口1492.7万，与1949年的420.1万人相比，55年间常住人口增长了2.6倍，平均每年增加19.5万人，年均增长率为2.3%2021年，北京市总人口规模规划将控制在1800万人左右，年均增长率控制在1.4%以内其中户籍人口1350万人左右，居住半年以上外来人口450万人左右12,经济周期及GDP增速,19812004,中国,GDP,增率移动平均结果,资料来源：,2004,年中国经济统计年鉴,19952004年北京市与全国GDP增长速度之比较,资料来源：中国经济统计年鉴及北京市统计局,本轮中经济周期从20022021年,2004年为这个周期性顶峰，2005年开始增速回落预计未来几年内GDP增率有所下降，但仍保持在7%以上预计2005至2021年间北京市的经济增速不低于9%13,社会消费品零售总额,资料来源：北京市统计局,19952004,北京市社会消费品零售总额及增率,消费增长点向服装、美容、首饰类等商品扩散连锁企业成为拉动消费品市场的主导力量14,城镇居民人均可支配收入,资料来源：北京市统计局,19992004,北京市城镇居民人均可支配收入及增率,2004,年北京市城镇居民消费性支出人均消费支出为,12200.4,元，比上年增长,9.7%,，扣除价格因素，实际增长,8.6%,。
城市居民恩格尔系数为,32.2%,，,15,消费价格指数,资料来源：北京市统计局,19992004,北京市城镇居民人均可支配收入及增率,16,内容提要,工程简介,北京宏观经济环境分析摘要,工程商圈分析摘要,工程核心商圈区域交通环境分析摘要,工程核心商圈区域人口环境分析摘要,工程核心商圈区域商业物业供求分析摘要,工程定位及开展战略摘要,17,商圈分布,银帆,西雅图,核心商圈,次级商圈,辐射商圈,核心商圈：以东四环、东五环、姚家园路和京通快速路为界；,次级商圈：以东三环、定福庄、东风桥和百子湾为界；,辐射商圈：可达阜成门区域、望京区域，亦庄开发区和通州区；,18,商圈人口及销售额预测,19,内容提要,工程简介,北京宏观经济环境分析摘要,工程商圈分析摘要,工程核心商圈区域交通环境分析摘要,工程核心商圈区域人口环境分析摘要,工程核心商圈区域商业物业供求分析摘要,工程定位及开展战略摘要,20,区域道路系统,注：青年路和朝阳路将于今年开始改造，改造后均为城市主干道21,区域公共交通分析,北,东三环,东四环,东五环,京通快速路,朝阳路,朝阳北路,姚家园路,星火路,青年路,黄木杉路,四惠东,地铁站,22,工程辐射距离与到达车次,步行5分钟路程18个车次,主要站点：青年路、甘露园、黄木杉路,到达车次：115、306、342、382、411、718、731、815、831、834、846、859、908、991、运通111、120支、412、419,步行10分钟路程13个车次,主要站点：十里堡、太平庄、十里堡北里、姚家园、农民日报社,到达车次：112、202夜、364、388、608、808、350、703、705、729、754、989、721,步行15分钟路程6个车次,主要站点：高碑店、红领巾桥、豆各庄,到达车次：312、397、728、976支、628、302,步行20分钟路程2个车次,主要站点：四惠、板井等,到达车次：322、363,23,地铁交通系统,地铁1号线贯穿北京城市东西，西至苹果园，东至四惠东，在复兴门和建国门与地铁环形线相连，根据?北京市轨道交通网规划?，北京市轨道交通网由13条线路和3条支线组成。
通过轨道交通网络，本区域能够与市中心区、CBD区域及其它重点功能区域进行方便快捷的联系地铁八通线也由四惠和四惠东站把通州地区直线拉近在靠近区域南边是地铁八号线和一号线的换乘站四惠东站，可以迅速抵达地铁沿线各站，辐射范围极广，但是此站点距离本工程较远，仍需换乘公交车才能到达方案2021年开工、2021年完工的地铁6号线与朝阳路并行，经过星火路和青年路，且将在十里堡、青年路上设站，届时，本工程所在地交通状况将进一步提升24,内容提要,工程简介,北京宏观经济环境分析摘要,工程商圈分析摘要,工程核心商圈区域交通环境分析摘要,工程核心商圈区域人口环境分析摘要,工程核心商圈区域商业物业供求分析摘要,工程定位及开展战略摘要,25,区域现有住宅楼盘分布,26,工程核心商圈区域内居民户数,27,区域未来1-2年内入住住宅楼盘分布,28,工程核心商圈区域内未来1-2年内新增居民户数,29,工程核心商圈区域内常住人口总数,现有人口：根据我们对工程周边区域的实地调研，现阶段地块核心商圈区域行政面积约20平方公里，常住人口总量约为20万人，人口密度约为1.0万人/平方公里未来新增人口：区域地处朝青板块核心区域，优越的地理位置吸引了众多地产工程会聚于此。
现阶段本工程地块周边存在20个左右的新兴居住社区和中高档公寓，如国美第一城、青年汇、兴隆家园、北京星河湾等，随着未来23年内这些工程的陆续入住和商业配套的逐渐完善，预计区域2-3年内还将增加约4.6万户居民，新增人口将超过15万人至本工程shopping mall开业时，工程核心商圈区域内常住人口总数将到达35万人30,工程核心商圈区域消费者分布特征,年龄,学历,职业,婚姻,31,区域消费行为习惯,家庭收入,消费支出,购物场所选择关注因素,购物出行方式,32,消费者对本工程的看法,工程应建购物场所的类型,工程应经营的内容,工程所要的档次,33,内容提要,工程简介,北京宏观经济环境分析摘要,工程商圈分析摘要,工程核心商圈区域交通环境分析摘要,工程核心商圈区域人口环境分析摘要,工程核心商圈区域商业物业供求分析摘要,工程定位及开展战略摘要,34,工程核心商圈内商业物业供给现状,从供给上来看，该区域内现存商业物业151310平方米建筑面积，包括百货、超市、专业市场、餐饮、专卖店和休闲、娱乐设施各业态供给面积及占比方以下图所示区域各业态供给量及比例图,35,区域消费需求分析,到2006年底，区域常住人口可达35万以上,按照 北京市统计局公布的数据，2004年北京市城镇居民人均消费性支出12200.4元，近三年人均消费性支出增长率都在8%左右，照此增长率，可以推算出2006年人均消费性支出为14230.5元。
到2006年区域居民消费支出可达：,区域居民消费支出=35万14230.5=49.8亿,根据北京市历史统计资料显示，2004年北京市商业面积单位产出大约为1.6万元/年，由此可以大概推算出区域应有商业面积为：,498000万元/1.6万元/平米=31.3万平方米营业面积.,根据北京市商委的商业开展规划，预计在2005年人均商业面积将到达09平方米营业面积商业营业面积=35万人0.9平方米/人=31.5万平方米,依据经验数据，商业物业建筑面积和营业面积比率为10.56，由此可以推算出本区域合理的商业物业建筑面积为57万平米左右36,区域商业物业存量、未来供给量及缺口,区域商业物业现存量为151310平方米，截止到2006年的新增供给量为253000平方米，到2006年底商业物业存量将到达404310平方米建筑面积根据对消费需求和北京市商业地产规划的分析，到2006年本区域合理的商业物业供给面积应到达57万平方米到2006年底，本区域将仍然存在17万平米左右的商业物业缺口37,商业物业供给、需求结构分析,区域商业物业的供给结构和消费者对商业物业的需求结构存在着错位，也就是说区域商业物业存在结构性缺口。
本区域商业物业正面临着结构升级，不合理的商业物业将逐步退出区域市场或进行改造，规模、业态组合、档次等更加合理化的商业物业将不断壮大38,内容提要,工程简介,北京宏观经济环境简介,工程商圈分析,工程核心商圈区域交通环境分析,工程核心商圈区域人口环境分析,工程核心商圈区域商业物业供求分析,工程定位及开展战略,39,工程整体定位,工程整体定位：围绕CBD等三大商圈的需求为目标，以休闲娱乐、体验时尚为核心主题，打造一个主题鲜明、品质一流、功能完善，融办公、SHOPPING MALL、酒店及高级公寓为一体的的大型综合性建筑集群，成为青年路商圈甚至京东区域的休闲娱乐、商业、商务中心及标志性建筑群40,Shopping Mall定位,立足青年路商圈需求，辐射到,CBD,、燕莎、朝外商圈的商业核心，集休闲娱乐、运动健身、餐饮、购物于一体的中高档休闲时尚,MALL,41,工程开展策略,本工程将坚持“不分割销售shopping mall 一平米的长期持有策略，并委托专业商业管理公司专业经营，保证本工程shopping mall物业的长期经营一致性和连贯性。