单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,,,*,《,资产评估,》,课程讲义,,,,,单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,,,*,《,资产评估,》,课程讲义,主讲人：黄晓祥,第一节 资产评估的含义,,第二节 资产评估的对象,,第三节 资产评估的价值类型,,第四节 资产评估的假设,,第五节 资产评估的原则,,第六节 资产评估的程序,第一章 总论,第一节 资产评估的含义,第一章 总论,,资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，是市场经济条件下客观存在的经济范畴，在产权转让、企业重组、资产流动等方面发挥了重要作用一）资产评估的概念,,,,资产评估：是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动第一节 资产评估的含义,第一章 总论,（二）资产评估的特点,,,,1,、现实性；,,,2,、市场性；,,,3,、预测性；,,,4,、公正性；,,,5,、咨询性第一节 资产评估的含义,第一章 总论,（三）资产评估与会计计价的区别,,,（,1,）发生的前提条件不同；,,（,2,）目的不同；,,（,3,）执行操作者不同。
第一节 资产评估的含义,第一章 总论,（一）资产的含义,,资产评估的资产既可以是单个资产也可以是资产的整体，甚至是整个企业，由于评估和计价的目的不同，对资产的质和量的界定都有很大的差异对于作为资产评估对象的资产，应从以下几个方面理解：,,,1,、资产是一种权利；,,,2,、资产是一种获利能力；,,,3,、资产必须为某一主体所拥有和支配第二节 资产评估的对象,第一章 总论,（二）资产的分类,,,1,、按存在形态分为：,有形资产,和,无形资产,2,、按是否具有综合获利能力分为：单项资产和整体资产3,、按资产能否独立存在分为：可确指的资产和不可确指的资产4,、按资产的流动性分为：短期资产和长期资产第二节 资产评估的对象,第一章 总论,（一）资产评估的特定目的：是指被评估资产即将发生的经济行为包括：,第三节 资产评估的价值类型,,1,、资产转让2,、企业兼并3,、企业出售4,、企业联营5,、股份经营6,、中外合资、合作7,、企业清算8,、抵押9,、担保10,、企业租赁11,、债务重组现时的产权变动,,（发生时必须进行资产评估）,,,潜在的产权变动,,（发生时自行决定评估与否）,第一章 总论,（二）资产评估的价值类型,,,,,1,、价值类型是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。
其作用表现在：,,,（,1,）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素；,,（,2,）价值类型制约资产评估方法的选择；,,（,3,）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果第三节 资产评估的价值类型,第一章 总论,2,、价值类型的类别（根据,《,国际评估准则,》,划分）,,（,1,）市场价值,,（,2,）非市场价值,,,① 在用价值；,,② 投资价值；,,③ 持续经营价值；,,④ 清算价格；,,⑤ 保险价值；,,⑥ 课税价值第三节 资产评估的价值类型,第一章 总论,,,3,、价值类型的决定因素主要包括：,,（,1,）评估的特定目的（经济行为）；,,（,2,）市场条件；,,（,3,）资产功能及其状态第三节 资产评估的价值类型,第一章 总论,,1,、继续使用假设,,,,2,、公开市场假设,,,,3,、清算（清偿）假设,第四节 资产评估的假设,第一章 总论,第五节 资产评估的原则,,资产评估原则：是资产评估人员进行资产评估时的行为规范和业务准则一）资产评估的工作原则,,,1,、独立性原则2,、客观性原则3,、科学性原则4,、专业性原则第一章 总论,第五节 资产评估的原则,（二）资产评估的经济原则,,,1,、贡献原则。
2,、替代原则3,、预期原则第一章 总论,第六节 资产评估的程序,（一）资产评估程序的定义,,资产评估程序：是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤二）资产评估程序的重要性,第一章 总论,（三）资产评估程序的内容,,,,,1,、明确资产评估业务基本事项,,,2,、签订资产评估业务约定书,,,3,、编制资产评估计划,,,4,、资产勘查与现场调查,,,5,、收集资产评估资料,,,6,、评定估算,,,7,、编制和提交资产评估报告,,,8,、资产评估工作档案归档,,,（四）履行资产评估程序的基本要求,第六节 资产评估的程序,第一章 总论,第二章 资产评估的基本方法,第一节 市场法,,第二节 成本法,,第三节 收益法,,第四节 资产评估方法的比较和选择,第一节 市场法,（一）市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出的类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法二）市场法应用的前提条件：,,,1,、要有一个充分发育、活跃的资产市场2,、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。
第二章 资产评估的基本方法,（三）运用市场法评估资产的程序及其优缺点,,,1,、明确评估对象2,、进行公开市场调查、收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物3,、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物4,、把被评估资产与参照物比较5,、分析调整差异，得出结论第一节 市场法,第二章 资产评估的基本方法,第二节 成本法,（一）成本法：是指在资产评估时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法1,、重置成本,,,2,、复原重置成本,,,3,、更新重置成本,,,4,、实体性贬值,,,5,、功能性贬值,,,6,、经济性贬值,,,7,、成新率,第二章 资产评估的基本方法,第二节 成本法,（二）成本法运用的程序,,1,、运用成本法评估资产一般按下列程序进行：,,（,1,）确定被评估资产，并估算重置成本2,）确定被评估资产的使用年限3,）估算评估资产的损耗或贬值4,）计算确定被评估资产的价值第二章 资产评估的基本方法,第二节 成本法,2,、成本法计算的基本公式,被评估资产评估值,＝,重置成本,实体性贬值,功能性贬值,经济性贬值,－,－,－,被评估资产评估值,＝,重置成本,成新率,×,第二章 资产评估的基本方法,第二节 成本法,3,、重置成本的估算可采用下列方法,,（,1,）重置核算法,,（,2,）物价指数法,,（,3,）功能价值法,,（,4,）规模经济效益指数法,第二章 资产评估的基本方法,第二节 成本法,（三）实体性贬值的估算,,1,、观察法也称成新率法。
资产的实体性贬值＝重置成本,×,（,1,－实体性成新率）,2,、公式计算法资产的实体性贬值＝,重置成本－预计残值,总使用年限,×,实际已使用年限,第二章 资产评估的基本方法,（四）功能性贬值的估算,,1,、功能性贬值的计算步骤,,（,1,）比较计算每年的超额运营成本；,,（,2,）确定净超额运营成本；,,（,3,）估算资产尚可使用年限；,,（,4,）折现2,、计算公式,第二节 成本法,被评估资产,,功能性贬值额,＝,∑,（被评估资产年净超额运营成本,×,,折现系数）,第二章 资产评估的基本方法,（五）成新率的估算,,1,、观察法2,、使用年限法3,、修复费用法第二节 成本法,第二章 资产评估的基本方法,第三节 收益法,（一）收益法：是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法1,、资产未来收益期有限的情况,评估值,＝∑,R,i,/,（,1+r,）,i,i=1,n,2,、资产未来收益无限期的情况,,（,1,）未来收益年金化的情景,,（,2,）未来收益不等额的情景,,（二）收益法的程序及优缺点,第二章 资产评估的基本方法,第四节 资产评估方法的比较和选择,第二章 资产评估的基本方法,,1,、资产评估方法之间的关系：,,资产评估方法之间既有区别又相互联系，研究资产评估方法的特点，对于选择资产评估方法具有重要意义。
1,）资产评估方法之间的联系,,（,2,）市场法与成本法的区别,,2,、资产评估方法的选择,,,（,1,）必须与资产评估价值类型相适应2,）必须与评估对象相适应3,）还要受可收集数据和信息资料的制约第四节 资产评估方法的比较和选择,第二章 资产评估的基本方法,第三章 机器设备评估,第一节 机器设备评估的特点,,第二节 机器设备的核查与鉴定,,第三节 机器设备评估的成本法,,第四节 机器设备评估的市场法,第一节 机器设备评估的特点,（一）机器设备及其分类,,,1,、机器设备的主要特点,,,2,、机器设备的分类,,,对机器设备按不同的标准进行恰当的分类，对选择资产评估方法，考虑哪些因素，以及如何提供评估报告和附表都有重要意义1,）按国家固定资产分类标准分类；,,（,2,）按现行会计制度规定分类；,,（,3,）按机器设备的组合程度分类；,,（,4,）按机器设备的来源分类第三章 机器设备的评估,第一节 机器设备评估的特点,第三章 机器设备的评估,（二）机器设备评估的特点,,（三）机器设备评估的程序,,,1,、明确评估目的；,,,2,、清查机器设备，明确评估对象；,,,3,、对机器设备进行必要的鉴定，确定其适用性、可用度以及主要技术参数；,,,4,、研究确定评估方法，搜集和处理有关信息资料；,,,5,、评定估算、撰写评估报告。
第二节 机器设备的核查与鉴定,第三章 机器设备的评估,（一）机器设备的核查,,,1,、逐项清查,,,2,、抽样核查,,（二）机器设备的鉴定,,按工作阶段可分为,“,统计性鉴定,”,和,“,判断性鉴定,”,，其中统计性鉴定又分为,“,宏观鉴定,”,和,“,微观鉴定,”,第三节 机器设备评估的成本法,第三章 机器设备的评估,,机器设备评估的成本法是通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法公式为：,机器设备评估值,＝,重置成本,实体性贬值,功能性贬值,经济性贬值,－,－,－,第三节 机器设备评估的成本法,第三章 机器设备的评估,（一）机器设备重置成本的构成,,重置成本包括构建全新资产所需合理的直接费用和间接费用1,、对于单台机器设备，不需安装的，重置成本仅包括购置成本、运杂费；,,,2,、需要安装的，则还要包括安装费、基础费、资金成本和税金；,,,3,、对于原地继续使用的机器设备，还包括一些间接费用；,,,4,、对于进口设备，还应包括进口从属费用，如海外运费、海外保险费、进口关税、公司代理手续费、商检费等第三节 机器设备评估的成本法,第三章 机器设备的评估,（二）机器设备重置成本的估算,,1,、重置核算法，即分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法。
◆,对于外购设备：,,（,1,）外购单台不需安装的国内设备,,,重置成本＝全新设备基准日的公开市场交易价格＋运杂费,,,（,2,）外购单台需安装的国内设备,,,重置成本＝全新设备基准日的公开市场交易价格＋运杂费＋安装调试费,（,3,）外购单台不需要安装进口设备,,,重置成本＝（,FOB,价格＋途中保险费＋国外运杂费）,×,基准日外汇汇率＋,,进口关税＋增值税＋银行及其他手续费＋国内运杂费,,其中：,,,FOB,价格为离岸价，指装运港船上交货价格；,,,CIF,为到岸价，指离岸价加上途中保险费和国外运杂费4,）外购单台需要安装设备,,,重置成本＝单台未安装进口设备重置成本＋安装调试费＋人员培训费＋其他,第三节 机器设备评估的成本法,第三章 机器设备的评估,（,5,）外购成套需要安装设备,,,重置成本＝单台未安装进口设备重置成本＋单台未安装国产设备重置成本,,总和＋工器具重置成本＋安装工程费＋工程监理费＋软件重置,,成本＋设计费＋贷款利息,,（,6,）车辆重置成本,,,国内购置车辆重置成本＝车辆价格＋购置附加税＋证照费及其他费用,,进口车辆重置成本＝车辆价格（,CIF,）＋进口关税＋消费税＋增值税＋证照,,费及其他费用,,其中：,进口关税＝车辆价格（,CIF,）,×,进口税率,,消费税＝［车辆价格（,CIF,）＋进口关税］,÷,（,1,－消费税率）,×,消费税率,,进口增值税＝［车辆价格（,CIF,）＋进口关税＋消费税］,×,增值税率,第三节 机器设备评估的成本法,第三章 机器设备的评估,第三节 机器设备评估的成本法,第三章 机器设备的评估,◆,进口设备从属费用的确定方法,,（,1,）国外运费,,（,2,）国外运输保险费,,（,3,）关税,,（,4,）消费税,,（,5,）增值税,,（,6,）银行财务费,,（,7,）外贸手续费,,（,8,）海关监管手续费,,（,9,）车辆购置附加费,2,、物价指数法，即在被评估机器设备历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。
其计算公式为：,第三节 机器设备评估的成本法,第三章 机器设备的评估,设备重置成本,＝,设备历史成本,×,评估基准日定基物价指数,设备构建时定基物价指数,,物价指数可分为：,,,（,1,）定基物价指数,,（,2,）环比物价指数,,,◆ 对于购置年代较长、型号陈旧（或已淘汰型号）的设备，不宜采用物价指数法估算重置成本，因为影响这些设备成本大小的原因不仅仅是物价变动因素3,、规模经济效益指数法：是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法公式为：,被评估设备的重置成本,＝,×,（ ）,参照物设备的重置成本,被评估设备的产量,参照物设备的产量,x,,规模效益发使用的范围比较小，仅适用于某些特定的加工设备，并且适用的前提是：设备的生产能力与价格存在一定的比例关系第三节 机器设备评估的成本法,第三章 机器设备的评估,（三）机器设备的实体性贬值及其估算,,1,、使用年限法使用年限的长短可以用来反映其实体性贬值的程度公式为：,成新率＝,设备尚可使用年限,设备已使用年限＋设备尚可使用年限,×,100%,＝,设备总使用年限,设备总使用年限－设备已使用年限,×,100%,第三节 机器设备评估的成本法,第三章 机器设备的评估,2,、观测分析法，是评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。
估测设备成新率用主要观察分析九个指标3,、修复费用法，前提是设备的实体性损耗是可补偿的，那么用于修复实体性损耗的费用就是设备的实体性贬值对于大多数情况，设备的可修复性损耗和不可修复性损耗是并存的，应灵活运用各种方法估算它们的贬值第三节 机器设备评估的成本法,第三章 机器设备的评估,（四）机器设备的经济性贬值及其估算,,1,、因生产能力降低造成的经济性贬值的估算公式为：,1,－,（ ）,实际使用生产能力,额定生产能力,x,经济性贬值率 ＝,［ ］,×,100%,2,、因收益减少造成的经济性贬值的估算公式为：,经济性贬值 ＝ 设备年收益损失额,×,（,1,－所得税税率）,×,（,P/A,，,r,，,n,）,3,、因环境保护限制而造成的经济性贬值的估算,第三节 机器设备评估的成本法,第三章 机器设备的评估,第四节 机器设备评估的市场法,第三章 机器设备的评估,,机器设备的比较因素包括：个别因素、地域因素、交易因素、和时间因素四大类第四章 房地产评估,第一节 房地产评估概述,,第二节 土地使用权评估的特点,,第三节 土地权属及其处置,,第四节 土地使用权评估的方法,,第五节 建筑物评估的特点,,第六节 建筑物评估的方法,第一节 房地产评估概述,第四章 房地产评估,（一）房地产的概念,,,1,、概念,,,2,、存在形态,,①单纯的土地,,②单纯的建筑物,,③土地与建筑物合成一体的房地产,,,3,、房地产是实物、权益和区位三者的结合。
第一节 房地产评估概述,第四章 房地产评估,（二）房地产的特征,,,1,、位置固定性,,,2,、耐用性,,,3,、影响因素多样性,,,4,、投资大量性,,,5,、保值增值趋势,第一节 房地产评估概述,第四章 房地产评估,（三）房地产的评估程序,,,1,、明确评估基本事项,,,2,、拟定评估工作方案,,,3,、实地勘察搜集资料,,,4,、选用评估方法评定估算,,,5,、确定评估结果，撰写评估说明和报告,第二节 土地使用权评估的特点,第四章 房地产评估,（一）土地使用权及其实质,,（二）土地资产的分类及其特性,,,1,、土地资产的分类,,（,1,）按社会经济用途分,,（,2,）按经济地理位置分,,（,3,）按所有权归属分,,（,4,）按利用程度分,,（,5,）按开发程度与开发趋势分,第二节 土地使用权评估的特点,第四章 房地产评估,（二）土地资产的分类及其特性,,,2,、土地资产的特性,,,（,1,）自然特性 ①土地空间位置的固定性,,②土地使用价值的永续性和增值性,,③土地的不可替代性,,④土地面积的有限性,,,,（,2,）经济特性 ①用途多样性,,②经济地理位置的可变性,,③可垄断性,,,第二节 土地使用权评估的特点,第四章 房地产评估,（三）土地资源价格体系,,,1,、土地资产价格类型,,（,1,）基准地价,,（,2,）标定地价,,（,3,）土地使用权出让底价,,（,4,）转让价格,,（,5,）出租价格,第二节 土地使用权评估的特点,第四章 房地产评估,（三）土地资源价格体系,,,2,、土地资产价格的特点,,（,1,）土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定；,,（,2,）土地价格主要由土地的需求决定；,,（,3,）土地价格具有明显的区域性；,,（,4,）土地价格的上涨性。
第二节 土地使用权评估的特点,第四章 房地产评估,（四）影响地产价格的因素,,,1,、一般因素,,,2,、区域因素,,,3,、个别因素,第二节 土地使用权评估的特点,第四章 房地产评估,（五）土地使用权评估的原则,,,1,、替代原则,,,2,、最有效使用原则,,,3,、变动原则,,,4,、供需原则,,,5,、贡献原则,第三节 土地权属及其处置,第四章 房地产评估,（一）土地权属的类型,,,1,、土地所有权,,,2,、划拨土地使用权,,,3,、出让土地使用权,,土地使用权出让最高年限按用途分别为：,,（,1,）居住用地,70,年；,,（,2,）工业用地,50,年；,,（,3,）教育、科技、文化、卫生、体育用地,50,年；,,（,4,）商业、旅游、娱乐用地,40,年；,,（,5,）综合或者其他用地,50,年4,、集体土地所有权,第三节 土地权属及其处置,第四章 房地产评估,（二）土地权属的处置,,,1,、制度规定,,,2,、处置方式,,（,1,）出让方式；,,（,2,）直接投资入股方式；,,（,3,）租赁方式第四节 土地使用权评估的方法,第四章 房地产评估,（一）市场法,,,1,、概念及其适用条件,,（,1,）概念,,（,2,）公式,,（,3,）适用条件,第四节 土地使用权评估的方法,第四章 房地产评估,（一）市场法,,,2,、应用的步骤与过程,,（,1,）广泛搜集交易资料，确定比较案例；,,（,2,）进行交易情况的修正；,,（,3,）进行交易时间的修正；,,（,4,）进行区域因素的修正；,,（,5,）进行个别因素的修正；,,①土地使用年限修正系数,,②容积率修正系数,,（,6,）确定待估土地评估值。
第四节 土地使用权评估的方法,第四章 房地产评估,（一）市场法,,,3,、市场法案例,,,4,、基准地价系数修正法,,（,1,）概念,,（,2,）公式,,（,3,）注意的问题,第四节 土地使用权评估的方法,第四章 房地产评估,（二）收益法,,,1,、应用形式,,（,1,）概念,,（,2,）基本公式,,,2,、土地收益额及其估算,,（,1,）土地收益,,实际收益、客观收益,,有形收益、无形收益,,（,2,）求取土地纯收益的程序,第四节 土地使用权评估的方法,第四章 房地产评估,（二）收益法,,,3,、土地还原利率及其估算,,（,1,）利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率2,）通过安全利率加上风险调整值得方法求取还原利率3,）各种投资及其风险、收益率排序插入法4,、土地收益年限及其测算,第四节 土地使用权评估的方法,第四章 房地产评估,（三）成本法,,,1,、概念及其适用范围,,（,1,）概念,,（,2,）公式,,,评估值（土地价格）＝土地取得费＋土地开发费,＋,税费,＋,利息,,,＋,利润,＋,土地增值收益,,（,3,）适用：新开发土地的评估,第四节 土地使用权评估的方法,第四章 房地产评估,（三）成本法,,,2,、评估的步骤,,（,1,）估算土地取得费。
2,）估算土地开发费3,）估算税费4,）估算利息5,）估算利润6,）估算土地增值收益7,）估算土地使用权评估值3,、成本法案例,第四节 土地使用权评估的方法,第四章 房地产评估,（四）假设开发法,,,1,、概念及其适用条件,,（,1,）概念,,（,2,）公式,,地价,=,楼价,-,建筑费,-,专业费用,-,利息,-,利润,-,税费,-,租售费用,,（,3,）适用条件：社会经济环境保证,第四节 土地使用权评估的方法,第四章 房地产评估,（四）假设开发法,,,2,、步骤,,（,1,）调查待评估土地的基本情况；,,（,2,）选择最佳开发方式；,,（,3,）估计建设期；,,（,4,）预测土地开发价值（楼价）；,,（,5,）估测开发建设总成本（建筑费）；,,（,6,）租售费用、税金的估测；,,（,7,）计算地价3,、案例,第五节 建筑物评估的特点,第四章 房地产评估,（一）建筑物及其分类,,,1,、按建筑物承重结构分类,,（,1,）钢结构,,（,2,）钢筋混凝土结构,,（,3,）混合结构（砖混结构和砖木结构）,,（,4,）其他结构,,,2,、按建筑物使用功能分类,,（,1,）工业用建筑物,,（,2,）民用建筑 民用住宅,,公共建筑 营业用建筑,,行政事业用建筑,,,第五节 建筑物评估的特点,第四章 房地产评估,（二）建筑物评估的特征,,,1,、建筑物价值的内涵复杂性的特点,,,2,、建筑物产权受土地使用权年限的制约,,,3,、建筑物功能、用途及评估方法,,（,1,）生产用建筑物：按单项生产要素用成本法评估；,,（,2,）商业用房或商品住宅：用收益法或市场法评估。
三）建筑物评估时需要考虑的因素,第五节 建筑物评估的特点,第四章 房地产评估,（四）建筑物评估的原则,,,1,、替代原则,,,2,、最有效使用原则,,,3,、供需原则,,,4,、房地合一原则,第六节 建筑物评估的方法,第四章 房地产评估,（一）成本法,,,（,1,）概念,,（,2,）公式,,建筑物评估值＝建筑物重置成本－实体性贬值－功能性贬值,,－经济性贬值,,（,3,）适用：,,不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值4,）涉及到四个基本要素,,即：建筑物重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值,第六节 建筑物评估的方法,第四章 房地产评估,（一）成本法,,,1,、建筑物成本构成,,（,1,）建筑安装工程费,,①建筑工程费；②建安工程费；,,（,2,）前期费用,,（,3,）其他费用,,（,4,）间接费用,,（,5,）合理利润,,（,6,）资金成本,,（,7,）税金,第六节 建筑物评估的方法,第四章 房地产评估,（一）成本法,,,2,、建筑物重置成本的估算方法,,（,1,）预决算调整法,,①调整的内容和要点；,,②适用前提和范围；,,（,2,）重编预算法,,①概念,,②公式,,③重置成本与历史成本差异的原因,第六节 建筑物评估的方法,第四章 房地产评估,（一）成本法,,,（,3,）价格指数调整法,,,①,概念,,,②,适用,,,③,公式：计算综合价格指数时,,,A.,对于定基价格指数，公式为：,综合价格指数,＝,评估时点价格指数,建筑物购建时价格指数,×,100%,B.,对于环比价格指数，公式为：,综合价格指数＝,(1+a,1,)( 1+a,2,),…,( 1+a,n,),×,100%,第六节 建筑物评估的方法,第四章 房地产评估,（一）成本法,,,（,3,）价格指数调整法,,,,④,价格指数调整法计算公式,,,待估建筑物重置成本＝待估建筑物账面原值,×,综合价格指数,,第六节 建筑物评估的方法,第四章 房地产评估,（一）成本法,,,3,、建筑物实体性贬值率及成新率的估算,,（,1,）使用年限法,,① 概念；② 公式：,建筑物实体性贬值率,＝,建筑物实际已使用年限,建筑物实际已使用年限＋尚可使用年限,×,100%,建筑物成新率,＝,建筑物尚可使用年限,建筑物实际已使用年限＋尚可使用年限,×,100%,（,2,）打分法,,①概念；②公式。
第六节 建筑物评估的方法,第四章 房地产评估,（一）成本法,,,4,、建筑物功能性贬值的估算,,建筑物功能性贬值：是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失5,、建筑物经济性贬值的估算,,（,1,）建筑物经济性贬值：是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损2,）公式：,,,经济性贬值＝建筑物年收益净损失额,÷,正常资产收益率,或 经济性贬值,＝∑,R,i,/,（,1+r,）,i,i=1,n,6,、成本法案例,第六节 建筑物评估的方法,第四章 房地产评估,（二）市场法,,,1,、市场法的原理及其适用范围,,（,1,）概念,,（,2,）适用：有充足房地产交易实例的地区；,,房地产出售、购置、投资觉得等经济行为3,）市场法评估应具备的条件,,,2,、市场法应用,,（,1,）交易实例比较法（直接法）,,（,2,）基准价格对照法（间接法）,第六节 建筑物评估的方法,第四章 房地产评估,（二）市场法,,,3,、应用市场法的程序,,（,1,）资料收集,,（,2,）选择作比较的交易实例,,（,3,）交易行为的补正,,（,4,）交易日期的修正,,（,5,）区域因素的修正,,（,6,）个别因素的修正,,,4,、市场法公式,,,5,、市场法案例分析,第六节 建筑物评估的方法,第四章 房地产评估,（三）残余估价法,,,1,、概念,,,2,、适用：其他方法难以准确判断土地或建筑物价格的情况,,,3,、公式：,B,＝,a,－,Lr,1,r,2,＋,d,a,2,r,2,＋,d,＝,4,、案例,第五章 无形资产评估,第一节 无形资产评估的特点,,第二节 无形资产评估的程序与方法,,第三节 专利权的评估,,第四节 专有技术的评估,,第五节 商标权的评估,,第六节 计算机软件的评估,,第七节 商誉的评估,第一节 无形资产评估的特点,第五章 无形资产评估,一、无形资产及其分类,,,1,、无形资产：是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营能长期发挥作用且能带来经济利益的资源。
2,、特点：,,,①无形资产具有非流动性，并且有效期较长；,,②无形资产没有物质实体，但未来收益较大；,,③无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产第一节 无形资产评估的特点,第五章 无形资产评估,一、无形资产及其分类,,,3,、分类,,（,1,）按企业取得的渠道分,,,（,2,）按有无法律保护分,,,（,3,）按可辨识程度分,,,,4,、无形资产包括的内容,①,企业自创的无形资产,,②外购的无形资产,①,法定无形资产,,②收益性无形资产,①,可确指无形资产,,②不可确指无形资产,,,,第一节 无形资产评估的特点,第五章 无形资产评估,二、影响无形资产评估价值的因素,,,1,、无形资产的成本；,,,2,、机会成本；,,,3,、效益因素；,,,4,、使用期限；,,,5,、技术成熟程度；,,,6,、转让内容因素；,,,7,、国外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度；,,,8,、市场供需状况；,,,9,、同行业同类无形资产的价格水平第二节 无形资产评估的程序与方法,第五章 无形资产评估,一、无形资产评估的程序,,,,1,、明确评估目的,,,2,、鉴定无形资产,,,3,、确定评估方法，搜集相关资料,,,4,、整理和报告，做出评估结论,第二节 无形资产评估的程序与方法,第五章 无形资产评估,二、无形资产评估的收益法,,,,（一）无形资产功能的特性,,,1,、附着性,,,2,、共益性,,,3,、积累性,,,4,、替代性,第二节 无形资产评估的程序与方法,第五章 无形资产评估,二、无形资产评估的收益法,,,（二）收益法的应用,,,1,、收益法的公式,（,1,）无形资产评估值＝,（,2,）无形资产评估值＝最低收费额＋,∑,i=1,n,K,·,R,·,（,1,－,T,）,（,1,＋,r,）,i,∑,i=1,n,K,·,R,·,（,1,－,T,）,（,1,＋,r,）,i,第二节 无形资产评估的程序与方法,第五章 无形资产评估,,2,、最低收费额的概念及决定因素,,,①,概念,,②决定因素,,③公式：,重置成本,,机会成本,,,无形资产 最低收费额,＝,×,＋,重置成本净值,转让成本分摊率,无形资产转让的机会成本,其中：,转让成本分摊率,＝,购买方运用无形资产的设计能力,运用无形资产的总设计能力,无形资产转让的机会成本,＝,＋,无形资产转出的净减收益,无形资产再开发净增费用,第二节 无形资产评估的程序与方法,第五章 无形资产评估,二、无形资产评估的收益法,,,（三）无形资产收益额的确定,,,1,、公式,,,,,2,、利润分成率的确定方法,,（,1,）边际分析法,,①概念 ②步骤 ③公式,,（,2,）约当投资分成法,,,①方法 ②公式,无形资产收益额,＝,×,×,销售收入（利润）,,销售收入 （利润）分成率,（,1,－所得税率）,第二节 无形资产评估的程序与方法,第五章 无形资产评估,二、无形资产评估的收益法,,（四）折现率的确定,,,折现率,＝,无风险利率,＋,风险报酬率,＋,通货膨胀率,,,（五）无形资产收益期限的确定,,,1,、无形资产价值降低的三种情况；,,,2,、无形资产有效期限确定的方法；,第二节 无形资产评估的程序与方法,第五章 无形资产评估,三、无形资产评估的成本法,,（一）无形资产的成本特性,,,1,、不完整性；,,,2,、弱对应性；,,,3,、虚拟性；,,,,（二）成本法的应用,,,1,、成本法的公式：,无形资产评估值,＝,无形资产重置成本,×,成新率,第二节 无形资产评估的程序与方法,第五章 无形资产评估,2,、无形资产重置成本的估算,,（,1,）自创无形资产,,,① 财务核算法,,公式：,,,,②市场调整法,,公式：,无形资产重置成本,＝,×,×,物质资料 实际耗费量,现行价格,＋,∑,实耗工时,现行费用标准,∑,,,,,无形资产重置成本,＝,无形资产市价,×,成本市价系数,第二节 无形资产评估的程序与方法,第五章 无形资产评估,2,、无形资产重置成本的估算,,（,2,）外购无形资产,,,① 市价类比法,,② 物价指数法,,公式：,,,,③ 案例,无形资产重置成本,＝,×,无形资产账面成本,评估时物价指数,购置时物价指数,第二节 无形资产评估的程序与方法,第五章 无形资产评估,3,、无形资产成新率的估算,,,,① 专家鉴定法,,② 剩余经济寿命预测法,,公式：,成新率,＝,×,100%,剩余使用年限,已使用年限,＋,剩余使用年限,第三节 专利权的评估,第五章 无形资产评估,一、专利权的特点及评估目的,,,1,、专利权：是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的独占权或专有权。
2,、专利权的特点：,,① 独占性，即 排他性；,,② 地域性；,,③ 时间性；,,④ 可转让性3,、专利权评估的目的,,,全权转让（所有权转让）,,使用权转让（通过技术许可贸易形式）,,专利权转让形式,第三节 专利权的评估,第五章 无形资产评估,二、专利权评估程序,,,,1,、证明和鉴定专利权的存在；,,,2,、确定评估方法，搜集相关资料；,,,3,、完成评估报告，并加以详尽说明第三节 专利权的评估,第五章 无形资产评估,三、专利权的评估方法,,（一）收益法,,,1,、直接测算专利技术超额收益,,,,① 收入增长型,,,,② 费用节约型,——,,,,2,、采用利润分成率测算专利技术超额收益,,（价格上升）,R,＝［,(P,2,-P,1,)Q,］,(1-T),,（销量增加）,R,＝,［,(Q,2,-Q,1,)(P-C),］,(1-T),（成本费用降低）,R,＝,［,(C,1,-C,2,)Q,］,(1-T),第三节 专利权的评估,第五章 无形资产评估,三、专利权的评估方法,,（二）成本法,,,,1,、研制成本,,,,2,、交易成本,,（,1,）直接成本,,（,2,）间接成本,第四节 专有技术的评估,第五章 无形资产评估,一、专有技术的特点,,,1,、专有技术：又称非专利技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和技巧。
是一种自然的权利，是收益性的无形资产）,,,,2,、特点：,,① 实用性；,,② 新颖性；,,③ 价值性；,,④ 保密性第四节 专有技术的评估,第五章 无形资产评估,二、影响专有技术评估值的因素,,,1,、专有技术的使用期限；,,,2,、专有技术的预期获利能力；,,,3,、专有技术的市场情况；,,,4,、专有技术的开发成本三、专有技术的评估方法,,,1,、成本法,,,2,、收益法,第五节 商标权的评估,第五章 无形资产评估,一、商标评估对象的确认,,,1,、商标：是商品的标记，是商品生产者或经营者为了把自己的商品与他人的同类商品区别开来，在商品上使用的一种特殊标记2,、商标权：是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障包括：,,（,1,）排他专用权（独占权）；,,（,2,）转让权；,,（,3,）许可使用权；,,（,4,）继承权第五节 商标权的评估,第五章 无形资产评估,二、商标权评估的程序,,,,1,、明确评估目的；,,,2,、向委托方收集有关资料；,,,3,、市场调研和分析；,,,4,、确定评估方法，搜集确定有关指标；,,,5,、计算、分析，得出结论，完成评估报告。
第五节 商标权的评估,第五章 无形资产评估,三、商标权评估方法,,,1,、商标权转让的评估（收益法）,,,2,、商标权许可价值评估（商标使用权评估）,,,四、商标权评估案例分析,第六节 计算机软件的评估,第五章 无形资产评估,一、计算机软件的特点,,,1,、特点：,,,,,,,2,、分类：,,（,1,）按软件功能分,,,（,2,）按软件规模分,,（,3,）按软件的总体复杂程度分,,（,4,）按软件的可靠性分,①,独创性（原始性）,,② 无形性,,③ 复制性,,④ 复杂性,,①,系统软件,,② 支撑软件,,③ 应用软件,,第六节 计算机软件的评估,第五章 无形资产评估,二、计算机软件价值评估的特殊性,,,三、机关及软件价值评估的方法,,,1,、自行开发自用的,——,成本法,,,2,、购进的,——,购进价估价法,,,3,、销售的,——,收益法,,（一）收益法评估计算机软件的步骤,,（二）计算机软件价值评估举例,第七节 商誉的评估,第五章 无形资产评估,一、商誉及其特点,,,1,、商誉：是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值是指企业所有无形资产扣除各单项可确指无形资产以后的剩余部分）,,,2,、特性：,,（,1,）商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售。
2,）商誉是多项因素形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价3,）商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值4,）商誉是企业长期积累起来的一项价值第七节 商誉的评估,第五章 无形资产评估,二、商誉评估的方法,,（一）割差法,,,1,、割差法：是根据企业整体评估价值与各单项资产三评估值之和进行比较确定商誉评估价值的方法2,、公式：,商誉的评估值,＝,－,企业整体 资产评估值,企业的各单项资产评估值之和（含可确指无形资产）,第七节 商誉的评估,第五章 无形资产评估,二、商誉评估的方法,,（二）超额收益法,,,1,、超额收益资本化价格法,,① 概念,,② 公式：,,,,2,、超额收益折现法,,① 概念,,② 公式：,,商誉的价值,＝,－,企业预期年收益额,行业平均收益率,×,该企业的单项资产评估值之和,适用资本化率,商誉的价值,＝,∑,i=1,n,S,i,（,1,＋,r,）,i,第七节 商誉的评估,第五章 无形资产评估,,三、商誉评估需要委托者提供的资料,,,四、商誉评估需要注意的几个问题,第六章 流动资产评估,第一节 流动资产评估的特点,,,第二节 实物类流动资产评估,,,第三节 债券类及货币类流动资产评估,第一节 流动资产评估的特点,第六章 流动资产评估,一、流动资产的内容及其特点,,,1,、流动资产：是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产。
2,、内容：,,（,1,）现金,,（,2,）各项存款,,（,3,）应收账款,,（,4,）预付款,,（,5,）存货,,（,6,）短期投资,,（,7,）其他,货币类流动资产,债权类流动资产,实物类流动资产,其他流动资产,,,,,第一节 流动资产评估的特点,第六章 流动资产评估,一、流动资产的内容及其特点,,,,3,、流动资产的特点：,,① 周转速度快；,,② 变现能力强；,,③ 形态多样化第一节 流动资产评估的特点,第六章 流动资产评估,二、流动资产评估的特点,,,,1,、流动资产评估是单项评估2,、必须选准流动资产评估的基准时间3,、既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点4,、流动资产周转速度快，变现能力强特定情况下，可采用历史成本作为评估值）,第一节 流动资产评估的特点,第六章 流动资产评估,三、流动资产评估的程序,,,,1,、确定评估对象和评估范围；,,,2,、对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定；,,,3,、对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析；,,,4,、合理选择评估方法；,,,5,、评定估算流动资产，产生评估结论第二节 实物类流动资产评估,第六章 流动资产评估,一、材料评估,,（一）材料评估的内容与步骤,,,,1,、库存材料：包括各种主要材料、辅助材料、燃料、修理用备件、包装物、低值易耗品等。
2,、库存材料的特点：,,品种多，金额大，而且性质各异，计量单位、计价和购进时间、自然损耗各不相同第二节 实物类流动资产评估,第六章 流动资产评估,（一）材料评估的内容与步骤,,,,3,、评估的步骤,,（,1,）核实账、表与实物数量是否相符，并查明有无霉烂、变质、毁损的材料，有无超储呆滞的材料等2,）根据不同评估目的和待评估资产的特点，选择适应的评估价值类型和方法评估方法多采用成本法、市场法）,,（,3,）运用企业库存管理的,ABC,分类管理法，按照一定的目的和要求，对材料排队，分清重点，着重对重点材料进行评估第二节 实物类流动资产评估,第六章 流动资产评估,（二）材料评估的方法,,,1,、近期购进库存材料：可采用历史成本法，也可采用市场法2,、购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料：以市场价格作为其评估值3,、购置时间早，市场已脱销，没有准确市场现价的库存材料：,,① 寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格；,,② 通过市场同类商品的平均物价指数进行评估4,、超储积压物资：,,① 对其数量和质量进行核实和鉴定；,,② 对失效、变质、残损、报废的，应通过分析计算，扣除相应贬值额后，确定评估值。
第二节 实物类流动资产评估,第六章 流动资产评估,（三）低值易耗品的评估,,,1,、低值易耗品：是指单项价值在规定限额以下或使用年限不满一年，但能多次使用而基本保持其实物形态的劳动资料2,、分类,,（,1,）按用途分类：,,（,2,）按使用情况分类：,,① 在库低值易耗品（评估方法同库存材料）,,② 在用低值易耗品（成本法）,第二节 实物类流动资产评估,（三）低值易耗品的评估,,,3,、在用低值易耗品评估,,公式：,（,1,） 在用低值易耗品评估值,＝,全新成本价值,×,成新率,（,2,） 全新成本价值,＝,原账面价值,×,,物价变动指数,原账面价值（价格变动不大）,现行市场价格,,（,3,） 成新率,＝,1,－,低值易耗品实际已使用月数,低值易耗品可使用月数,×,100%,,第六章 流动资产评估,二、在产品评估,,,,在产品包括：,,① 制作过程中的在制品；,,② 已加工完成入库但不能单独对外销售的半成品第二节 实物类流动资产评估,（一）成本法,,① 概念；,,② 适用1,、按价格变动系数调整原成本,,① 评估的过程；,,② 计算公式2,、按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值,,① 所需资料；,,② 计算公式。
3,、按在制品的完工程度计算评估值,,,（二）市场法,,① 概念；② 适用；③ 公式第六章 流动资产评估,第二节 实物类流动资产评估,第六章 流动资产评估,第二节 实物类流动资产评估,三、产成品及库存商品的评估,,（一）成本法,,,1,、评估基准日与产成品完工时间较接近，成本升降变化不大时：,产成品评估值,＝,产成品数量,×,单位产成品账面成本,2,、评估基准日与产成品完工时间相距较远，成本费用变化较大时：,（,1,）,（,2,）,×,＝,产成品评估值,＋,产成品 实际数量,合理材料工艺定额,材料单位现行价格,合理工时定额,单位小时合理工时工资、费用,×,×,,×,＝,产成品评估值,＋,产成品 实际成本,材料成本比例,材料综合调整系数,工资、费用成本比例,工资、费用综合调整系数,×,×,,第六章 流动资产评估,第二节 实物类流动资产评估,三、产成品及库存商品的评估,,,（二）市场法,,,1,、市场法：是指按不含价外税的可接受市场价格，扣除相关费用后计算被评估产成品评估值的方法2,、应用时考虑四项因素第六章 流动资产评估,第三节 债权类及货币类流动资产评估,一、应收账款及预付款的评估,,,1,、概念,,,2,、对应收账款的评估程序,,（,1,）确定应收账款账面价值；,,（,2,）确认已确定的坏账损失；,,（,3,）确定预计坏账损失。
3,、公式：,－,＝,应收账款评估值,应收账款账面价值,已确认 坏账损失,,预计 坏账损失,－,第六章 流动资产评估,第三节 债权类及货币类流动资产评估,一、应收账款及预付款的评估,,,4,、对预计坏账损失定量分析的方法：,,（,1,）坏账估计法,,公式：,,,,（,2,）账龄分析法,,即按应收账款拖欠时间的长短，分析判断可收回的金额和坏账＝,坏账比例,评估前若干年发生的坏账数额,评估前若干年应收账款余额,×,100%,第六章 流动资产评估,第三节 债权类及货币类流动资产评估,二、应收票据的评估,,,1,、有关概念,,① 票据； ② 票据转让； ③ 票据贴现2,、评估的方法,,（,1,）按本金加利息确定,,公式：,应收票据评估值,＝,本金,×,（,1,＋,利息率,×,时间）,,（,2,）按应收票据的贴现值计算（单利）,,公式： ①,应收票据评估值,＝,票据到期价值,－,贴现息,,②,贴现息,＝,票据到期价值,×,贴现率,×,贴现期,第六章 流动资产评估,第三节 债权类及货币类流动资产评估,三、待摊费用、预付费用和短期投资的评估,,,1,、待摊费用的评估,,原则上应按其形成的具体资产价值来确定。
2,、预付费用的评估,,主要依据其未来可产生效益的时间3,、短期投资的评估,,（,1,）对公开挂牌交易的有价证券：按评估基准日的收盘价计算确定；,,（,2,）对不能公开交易的有价证券：按其本金家持有期利息计算确定第六章 流动资产评估,第三节 债权类及货币类流动资产评估,四、现金和各项存款的评估,,,,1,、通过清查盘点及与银行对账，核实现金和各项存款的实有数额；,,,2,、以核实后的实有额作为评估值,第七章 长期投资及其他资产评估,第一节 长期投资评估及其特点,,第二节 有价证券投资的评估,,第三节 股权投资的评估,,第四节 其他资产的评估,第七章 长期投资及其他资产评估,第一节 长期投资评估及其特点,1,、长期投资：是指不准备在一年内变现的投资，包括：股票投资、债券投资和其他投资2,、分类,,,,,,3,、长期投资评估的特点：,,① 长期投资评估是对资本的评估② 长期投资评估是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估1,）实物资产的长期投资,,（,2,）无形资产的长期投资,,（,3,）证券资产的长期投资,,第七章 长期投资及其他资产评估,第一节 长期投资评估及其特点,4,、长期投资评估的程序,,① 明确长期投资项目的有关详细内容。
② 判断长期投资投出和收回金额计算的正确性和合理性，判断被投资企业资产负债表的准确性③ 根据长期投资的特点选择合适的评估方法④ 评定测算长期投资，得出评估结论第二节 有价证券投资的评估,一、债权投资的评估,,,1,、债券定义,,,2,、分类：,,,,,3,、特点：,,① 收益稳定性；,,② 投资风险小4,、上市债券的评估,,以评估基准日的收盘价作为评估值第七章 长期投资及其他资产评估,①,政府债券,,② 公司债券,,③ 金融债券,,第二节 有价证券投资的评估,5,、非上市债券的评估（收益法）,,（,1,）分期付息、到期还本的债券评估,,公式：,,,（,2,）到期一次还本付息的债券评估,,公式：,第七章 长期投资及其他资产评估,P,＝,∑,i=1,n,E,i,（,1,＋,r,）,i,P,o,（,1,＋,r,）,n,＋,P,＝,F,（,1,＋,r,）,n,①,单利时，,F,＝,P,o,（,1,＋,m·r,）,,② 复利时，,F,＝,P,o,（,1,＋,r,）,m,第二节 有价证券投资的评估,二、股票投资的评估,,,1,、股票定义,,,2,、分类,,,3,、价格,,,（内在价格、清算价格和市场价格与评估有关）,,,4,、上市股票的评估,,公式：,上市股票评估值,＝,股票股数,×,评估基准日该股票收盘价,第七章 长期投资及其他资产评估,第二节 有价证券投资的评估,5,、非上市股票的评估,,（,1,）优先股的评估,,公式：,,,（,2,）普通股的评估,,公式：,第七章 长期投资及其他资产评估,P,＝,∑,i=1,∞,R。