京南物流园区开发测算报告(修订稿)分析^p - 大兴物流商港现状规划情况说明及本钱估算分析^p 报告 一、 四至描绘 根据2022年4月北京清华城市规划设计研究院编制的《北京大兴新城部分地区〔南区〕控制性详细规划》，大兴物流商港规划位于大兴区黄村南部，西起京开高速公路，东至京九铁路〔县煤炭公司东侧〕，北起京开高速公路和京九铁路交汇处〔矿务局储藏公司宿舍北侧〕，南至北京市监狱管理局南侧规划纬一路，规划占地总面积为671公顷 二、 测算根据 1、 2022年4月北京清华城市规划设计研究院编制的《北京大兴新城部分地区〔南区〕控制性详细规划》 2、 3、 4、 5、 6、 1997年的1/2000现状地形图 国家相关法规政策 工程相关单位提供的资料和数据 征地拆迁估价等行业标准 市政根底设施估算根据2022年定额预算及2022年市场价 三、 现状情况 〔一〕土地现状 经调查，规划用地范围内现状土地利用情况分类汇总如下： 1、农用地〔果园、林地〕： 184300m2〔折合276亩〕 2、村庄用地〔天宫院村〕： 2300m2〔折合3亩〕 1 3、乡镇企业用地: 83800m2〔折合126亩〕 4、国有土地： 5687600 m2〔折合8530亩〕 4.1、保存用地： 2587500m2〔合3880亩〕 4.2、可搬迁国有用地： 3100100m2〔合4650亩〕 5、现状道路、沟渠及未利用地： 约395000 m2〔折合593亩〕 6、铁路用地 约360000 m2〔折合540亩〕 合计： 6713000 m2〔折合10070亩〕 〔二〕现有企业现状 园区现有企业共计41家〔其中程顺驾校、女子监狱和一家乡镇企业不在规划区域内，但占用规划南边界纬一路道路红线〕，占地总面积5771400 m2，总建筑面积1053599 m2，详见企业情况调查表。
经实际调查，园区现有企业根据企业性质和实际情况分析^p ，需保存企业共计13家，占地总面积为2587500 m2，建筑总面积为407400 m2，可利用国有土地3100100m2,现状建筑面积为638700 m2〔其中，矿务局职工宿舍占地27500m2，建筑面积16500m2〕 〔三〕市政设施现状 现况园区与京开、六环快速路的联络困难，需通过区外道路联络；区内现仅有一条天河东路贯穿东西，而且已经破损，另有两条10米宽的小路，但也不满足使用要求；规划区内现有铁路专业线２６条，延伸到区内大部分地块；规划区内没有各种配套管线，雨水、污水无法集中搜集排放，多数线缆没有入地，造成很2 多不平安隐患，总而言之，现况市政设施严重制约了物流商港的建立，建议尽快施行区内配套设施，为招商引资创造条件 四、 规划情况 1、 土地规划情况 规划区域内土地占地总面积671.48公顷，各项用地指标详见附表，各类规划用地面积汇总如下： 〔1〕 保存用地 占地面积258.75公顷 〔2〕 仓储用地 占地面积143.41公顷 〔3〕 一类工业用地 占地面积7.25公顷 〔4〕 商业金融用地 占地面积17.09公顷 〔5〕 停车场用地 占地面积5.97公顷 〔6〕 加油站用地 占地面积0.81公顷 〔7〕 市政设施用地 占地面积139.51公顷 〔8〕 绿化用地 占地面积98.69公顷 可经营性用地面积： 〔2〕～〔6〕项的合计 占地面积174.53公顷 2、 区内市政设施规划情况 规划区域内规划道路共计21条，其中东西向9条，南北向12条,下设给水、雨水、污水、电力、电信、天燃气、热力管线，其中电信管线由电信局投资，本次测算未包括该投资；天燃气管线力争由北京市燃气集团投资，在本次测算中按规划测算，计入开发本钱，其余管线及道路均由土地收买整理单位投资建立，计3 入本次测算。
详细情况见道路参数统计表及各管线统计表 3、 区外交通组织情况 3.1、天河北路〔大庄桥〕西延至生物医药基地工程〔西延工程〕 通过规划与现状综合考虑，该规划区与六环路连通，连通方案经分析^p 后建议：将该区天河北路工程与生物医药基地内规划天河西路连接为可行方案，该道路打通后，从大庄桥经天河西路至天水桥可与六环连通，间隔 约2公里该道路已有1公里施行完成，本测算长度为1公里，道路标准按照天河北路扩宽工程标准施行经测算施行该段道路总造价为7200万元，该段道路打通后将大大改善园区交通与外界交通的互连，亦同时改善生物医药基地与外界交通的互连综合考虑多种因素，建议优先施行该工程，以便在先期解决园区的进出问题 3.2、六环路开口工程 控规中规划在经八路与六环相交处开口，经测算该工程费用为1.2亿，该工程预计占地130亩，征地拆迁费按每亩15万元计算，征地拆迁费为1950万元，总造价为1.4亿元该工程是解决规划区对外交通的最有效的方案，该方案施行后，规划区与快速路的连通可通过区内道路解决，建议该方案尽早施行，力争2年内完成短期内该园区与六环的连通可通过生物医药基地内道路解决 3.3、天河北路东延至磁魏路工程〔东延工程〕 经调查，天河北路与磁魏路没有直接连接的道路，仅能通过4 绕行与磁魏路连通，详细道路为：车辆从规划经八路至东侧铁路涵洞，穿过涵洞后进入黄魏路，南行至后大营有一条6米宽的现状沥青路与吴庄相连，到吴庄向东有一条20米宽道路与磁魏路连接，由磁魏路再向北5公里，可上六环，总行程为10公里，根据现状情况，不宜通过大型货运车辆，此通行方案可根据整个黄村东南地区的规划建立相结合，作为远期方案施行，本测算不包括该费用。
五、 物流园区土地一级开发土地本钱测算 考虑物流园区目前的现状，物流园区土地本钱测算拟按以下三种形式进展： 形式一：整体开发形式由运作主体负责土地的整体收买，按规划要求完成该区域内“七通一平”及公益设施的建立工作 形式二：只进展根底设施建立园区内已有38家国有单位，施行整体拆迁的可能性小，因此，考虑只完成根底设施的建立，以满足物流组织需求 形式三：只进展主干道建立由于规划道路穿越现状厂房，假设完成所有规划道路，现状厂房几乎没有利用价值，施行意义不大，因此，考虑只施行现状天河北路扩宽工程、规划经五路工程及相应的头工程 形式一：整体开发形式 1、征地费 86900万元 1.1、农用地征地费： 5 第 7 页 共 7 页。