中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网金盛广场市场推广提案金盛广场市场推广提案第一节：项目开发背景分析第一节：项目开发背景分析一、地块概况地块概况1 1、地块简介、地块简介本地块位于柳州市东环路，总占地 48 亩，分与 2 个地块，属于柳州市新兴的高档居住区地块，临文昌路与东环路毗邻，地块方正地势北高南低临柳江、靠东环生态绿化带天然环境得天独厚3 3、地块周边配套、地块周边配套本地块周边的生活配套相对齐全，超市、菜市、公共交通车站配等生活配套设施齐全，居住的氛围比较浓厚，日后随着周边居住人口增多，生活配套日益完善，为本项目打造成柳州东部高尚住宅区形成了外部条件4 4、人文环境尊贵与生俱来、人文环境尊贵与生俱来本项目地块周边紧密的分布着：东环小学、16 中学、柳州二职 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网校等优异教育人文环境，因此地块环境尊贵与生俱来，无疑“人文地利”是本项目最大的优势二、项目二、项目 SWOTSWOT 分析分析1 1、优势、优势（STRENGTH）项目地块位置处于柳州东环新区，此区域房地产发展较为迅速，项目周边具有浓郁的开发环境，从而有效的避免了生地开发的不利态势。
根据柳州城市规划及发展：柳州政府及相关政府职能部门规划搬迁到此，政府的核心带动力不言而喻，有充足的理由表明此将是未来柳州的中心城区广西正松房开在柳州久负盛名，奠定了极好的口碑效应，给本项目的开发建立了口碑效应，使得客户易认可项目地块方正，较有利于建筑布局，也符合柳州客户的规整的心理偏好本项目三面临街的有利于商业布局，使得本项目商业价值得到有利的提升2 2、劣势、劣势（WEAKESS） 项目目前周边的居住环境还待改善 高层电梯公寓的高公摊、通风与采光的问题，销售价格略高是制约客户成交障碍 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网3 3、威胁点、威胁点（THREAT）后来开发的项目无论建筑面积、建筑特色、商业地产、建筑属性等都相仿照，无法避免产品的直接竞争，销售价格无法避免产生直接竞争，是对本项目构成的威胁规划 899 户的建筑体量，给销售进度构成了直接的威胁，如要迅速销售无疑面对巨大的挑战4 4、机会点、机会点（OPPPRTUNTIES） 前期开发的项目给本项目提供了，较为真实、可信度较强的市场信息，本项目可根据市场发展的具体状况，创新产品 柳州房地产市场发展已逐渐成熟，特别是目前东环市场日渐成熟，以：华林君邸为代表奠定了东环高品质居住的范畴，因此本项目避免了生地开发的成本过高及市场接受度低的慢热态势。
本项目处于前期论证阶段，可根据市场客户的心理偏好打造出符合市场需求的产品通过现代房地产开发、营销整合打造适销对路的产品丰富本项目供应住宅的产品层次，扩大目标消费群体数量，以减少市场容量不足的风险，这将是本项目前期策划中最为重要的原则！具体来讲，就是在项目产品构成上不仅仅满足于开拓柳州本城区客户市场，必须将重心拓展县区购房市场，才能有效化解市场容量不足利用专业公司前期介入，以全程营销理念、科学而严密的操 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网作程序保证项目成功项目的战略操作手段必须为崭新的操作体系，合理利用各种资源，最大程度吸引眼球；在操作体系、产品体系中，应注入丰富的文化元素由于竞争的加剧，项目在全方位建立竞争优势更为重要，在产品构建上、营销手段上注重整合效果，达成全方位竞争优势 在产品策划前期，不仅仅需要对当前市场情况进行仔细分析研究，考虑到项目的规模带来的长时间操作问题，对市场进化带有高度的前瞻性眼光更为重要！应充分估计各种不利情况，采取差异化、优胜化竞争策略，利用各种手段，造成我与竞争对手的区隔；在产品营造上，竭力使产品性价比领先于现有柳州场的同质产品，在性价比上达到最优。
采取各种手段如：有针对性目标客户的公关活动，以此扩大开发公司及项目品牌影响度及美誉度； 把握开盘时机，利用市场竞争较为平缓的时刻进入市场；三、个案分析三、个案分析目前周边的房地产开发酝酿突破，逐步突现出高档项目品质的特征，从目前的市场特征及未来柳州发展的情况分析，本区域将会是最集中、最上档次、配套最为齐全的区域阳光阳光 100100 城市广场城市广场 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网发展商：发展商： 柳州阳光壹佰置业有限责任公司项目地址：项目地址：柳州市桂中大道与文昌桥东交汇广告主题：广告主题：让城市追逐梦想 让未来充满想象工程进度：工程进度：24#楼现已基本封顶项目概括：项目概括：项目总建筑面积为 70 万平方米综合建筑群小区有 40 层与 31层高层住宅各一栋和 5 栋 19 层、6 栋 28 层底商住宅楼组成，配套五星级酒店、写字楼、商业步行街，现推出销售总户数：约 356 户二期户型：二期户型：户型户型面积（面积（）比例（比例（% %）两房两厅两房两厅737647.19三房两厅三房两厅8913042.31四房两厅四房两厅16510.67点评：点评：二期共推出约 356 套房子，其中以三房两厅和两房两厅为主打户型，分别占总户型的 42.31%和 47.19%。
三房二厅二卫三房二厅二卫(110.79)(110.79)分析：分析：优势：优势：大部分户型布局较合理，户型方正，空间利用充足，各房间均有窗户，采光通风性能好设计超宽阳台，拥有较大空间享受景观，让人觉得视野开阔，采光性能也非常好缺陷：缺陷：部分主卧厕所是无窗户，不便浊气排泄；厕所的门口正对卧室床铺，从风水学来说不利人体健康生活阳台、观景阳台，二位 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网一体，无法体现观景阳台价值，且阳台进深太短，没有足够空间项目配套：项目配套：1 1、教学配套：、教学配套：广西工学院、窑埠街小学、金嗓子足球学校等2 2、交通配套、交通配套：3 条公交线路：76 路、12 路、8 路；为市中心与河东区的交通主干道二条交通主干道：桂中大道、文昌西路3 3、环境配套：、环境配套：周边环境显为雏型阶段以家具城为主，主要以项目内各类商场为主4 4、小区配套：、小区配套：停车场、商场、广场等多元化的商务配套销售评价：销售评价：2007 年 5 月 12 日推二期，住宅起步价 3000 元/，销售均价 3700元/项目评价：项目评价：优势：优势：1、项目为全国十大房地产公司阳光壹佰置业有限责任公司在柳开发的新楼盘，品质、口碑良好，销售小姐在介绍该项目时向客户注入了这个理念，增加了意向客户对开发商的信心。
2、项目位为文昌路西，位于市中心地段交汇核心地带，同时地处心行政中心对面，发展空间急剧潜力3、小区内配套完善，规划广场、酒店、写字楼、商业街、公寓浑然一体4、拥有为数不多的柳江景观优势 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网劣势：劣势：1、价格较同路段的在售项目略高，在一期销售价格略高，起步价格达 4200 元/2、多数楼宇为一梯十户，景观、通风、彩光效果差居上居上V8V8 层层发展商发展商: : 柳州市居上房地产开发有限责任公司项目代理项目代理: : 荣庆诚意项目地址项目地址: : 东环大道与文昌西路交汇广告主题：广告主题：高端住宅顶尖地位 尊贵为生活加冕 工程进度工程进度: : 2#楼建到 3 层项目概括：项目概括：项目占 20 亩，总建筑面积 5 万平方米，项目共 3 栋高层住宅，分别为 28F、18F、15F一期推 2#、3#楼，共 106 套项目配套：项目配套：1 1、教学配套：、教学配套：广西工学院、窑埠街小学、金嗓子足球学校等2 2、交通配套：、交通配套：公交线路：6 路、8 路、23 路；二条交通主干道：文昌西路、东环大道3 3、环境配套：、环境配套：周边环境略微淡薄。
中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网4 4、小区配套：、小区配套：群楼商场户型户型户型户型面积（面积（）比例（比例（% %）三房两厅三房两厅134-14050%四房两厅四房两厅152-16050%点评：点评：一期共推 106 套， 三房两厅、四房两厅为主推户型，各占总量的 50%二期即将推出公寓楼面积在 35-70经典户型分析经典户型分析(140)(140): :优点优点: :此户型为长方形；户型设计南北两面彩光，不仅从视觉上让人感觉开阔，而且采光、通风效果较好好采用错层设计，餐厅、厨房、生活阳台三位一体，便于使用缺点：缺点：主卧室的洗手间是暗卫，不便于浊气排放销售情况：销售情况：一期共 106 套，最低价 3000 元/，最高价 4000 元/销售均价3500 元/优势：优势：1、项目为居上好人家延续项目，客户积累、客户口碑较高2、项目位于东环大道交汇路口劣势：劣势： 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网1、项目周边多为家具、餐饮为主为项目商铺升值来一定的阻力2、虽然得到周边大型项目（东郡、阳光 100）的品质提升，但围绕在众多大型品牌项目周边，又以大户型为主，选择性单一、市场前景不容乐观。
東郡发展商：发展商： 柳州电力房地产开发有限公司项目地址：项目地址：柳州市东环大道 107 号项目概括：项目概括： 项目占地面积约 300 亩，规划有：景观喷泉、网球场、大型会所，一期推出 2 栋 26 层与 2 栋 16 层高层住宅户型户型户型户型面积（面积（）比例（比例（% %）二房两厅二房两厅8920.63%三房两厅三房两厅120-14353.96%四房两厅四房两厅139-14025.39%点评：点评：一期共推约 250 套， 三房两厅为主推户型，占总量的 54%户型分析： 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网项目于 2007 年 5 月 19 日开盘、户型图预计于 5 月 1 日出项目配套：项目配套：1 1、教学配套：、教学配套：广西工学院、窑埠街小学、金嗓子足球学校等2 2、交通配套、交通配套：公交线路：6 路、8 路、23 路；二条交通主干道：东环大道、文昌西路3 3、小区配套：、小区配套：景观喷泉、网球场、大型会所、商场为主销售评价：销售评价：2007 年 5 月 19 日开盘，住宅销售价 3500-4200 元/，均价 3700 元/项目评价：项目评价：优势：优势：1、项目以一梯三户、一梯四户为规划重心确保户型拥有多面彩光效果。
2、在销售方面把会所概念引入销售中，把酒吧、茶庄、健身房引入销售中心，完美体现会所行销概念劣势：劣势：1、项目为电力房地产开发公司首例开发项目，在众多品牌、实力开发商包围中相形见拙2、项目部分楼距较窄，最小间距为 35 米，最大间距为 100 米，对于高层项目，楼间距会导致部分（较低楼层）户型彩光、通风效果差 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网华林君邸华林君邸发展商：发展商： 柳州市新景地产置业有限公司项目地址：项目地址：柳州市东环大道 107 号广告主题：广告主题：幸福在庭院中绽放工程进度：工程进度：24#楼现已基本封顶项目概括：项目概括：项目占地 102 亩，拥有 15 栋多层及小高层综合建筑群现推出10#楼 12 层小高层与 15#16#楼多层住宅，销售总户数约：168 套小高层及 78 套多层住宅户型：户型：户型户型面积（面积（）比例（比例（% %）三房两厅（多层）三房两厅（多层）127-14331.72四房两厅（小高层）四房两厅（小高层）166-17934.14五房两厅（小高层）五房两厅（小高层）165-17534.14点评：点评：现推出约 200 套房子，其中以三房两厅和四房两厅为主打户型，分别占一半。
四房二厅二卫四房二厅二卫(179)(179)分析：分析：优点：优点：户型布局比较合理，动静分明，各房间均有一个以上窗户，采光通风性能好设计错层、入室空中花园，拥有较大空间享受景 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网观，让人觉得视野极其开阔，采光性能也非常好缺点：缺点：户型浪费空间较大，走道过多，布局不够方正，户型菱角过多，部分空间无法利用到位项目配套：项目配套：1 1、教学配套：、教学配套：窑埠街小学、东环小学等、女子试验高中2 2、交通配套、交通配套：公交线路：6 路； 3 3、环境配套：、环境配套：农业银行、华侨医院、东环菜市、东环医院4 4、小区配套：、小区配套：停车场、沿街门面、会所等配套销售评价：销售评价：一期销售均价 3800 元/，多层住宅均价 4000 元/，小高层销售均价 5700 元/项目评价：项目评价：优势：优势：1、项目为柳州知名高尚住宅小区，在前期销售取得较好成果，拥有良好品质、口碑，树立了高端品质形象，在一期销售拥有较多高端客户2、保留原生林木，拥有柳州为数不动的树木品种及古树，拥有 50%的绿地面积3、项目采用半围合式布局，充分让每个住户享受绿化景观。
劣势：劣势：1、价格较略高于同路段的在售项目，超出近 1000 元/的单价 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网2、销售面积大、售价高，导致客户面窄，致使开发周期长从以上分析得出：金盛广场优势、机会胜于劣势部分，因此项从以上分析得出：金盛广场优势、机会胜于劣势部分，因此项目有成功的优势，但必须加快项目的整体运作速度，避免其他因素目有成功的优势，但必须加快项目的整体运作速度，避免其他因素对项目所构成的威胁对项目所构成的威胁第二节：项目定位第二节：项目定位一、一、 项目定位方向项目定位方向高层电梯公寓具有：采光、通风、公摊高、价格高等难度，特别是绿化景观与配套无法与多层小区媲美，因此建议本项目从绿化景观、配套设施、项目包装及人性化配套着重考虑，塑造一流的高品质社区，满足业主享受的需求二、二、 主题定位主题定位项目地处柳州东环优异地域，也是目前柳州最为集中、高品质区域，已经形成了柳州购房首选东环区域，因此建议给项目推广定位为：东环高尚住宅地产东环高尚住宅地产此定位是项目核心核心的竞争，但不是唯一的竞争要素、不可过于依赖此因素，单一的价值不具备支撑产品全部的能力，因此必须 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网从全方位精耕细塑造精品项目。
二、目标客户分析二、目标客户分析在对项目进行定位、包装和宣传之前，对目标顾客进行分析，对本项目的目标消费群体的心理需求准确把握是非常必要的只有这样，我们才能够准确的对项目的定位、宣传策略、市场策略、价格策略等进行推进，保证项目的顺利销售由于本项目属性为住宅项目，选择本项目的地段的客户在年龄、阅历、心理层次方面都相对成熟这部分人在购买房屋时基本上都有如下心理特征：1 1、 容易认可高端建筑容易认可高端建筑本项目主力消费群体为柳州市区当地客户，顾及个人的身份，对于其余低档次的产品兴趣度较低中高档住宅对这部分消费群体而言，不仅仅代表着生活的舒适度，更是身份的象征！ 2 2、对配套要求较高、对配套要求较高柳州城区客户为提高生活质量而选择置业，所以客户对高档住宅的配套期望较高，尤其是儿童成长环境、绿化环境、智能、安防、商业网点等设施3 3、对项目形象比较看重对项目形象比较看重大部分客户房产消费知识了解较少，属于易引导消费者这部分消费者对项目的形象包装非常的看重，对项目的认识往往流于媒体宣传广告、销售中心的装修、宣传资料、围墙画面、户外看板等项 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网目形象包装工具。
项目的形象包装在很大程度上左右着这部分客户的购买意向，因此本项目在包装宣传方面应是项目推广过程中的一个重点，也有效的避免了期房给客户造成的压力4.4.重视生活质量的提高重视生活质量的提高从调查的情况来看本项目目标客户对生活品质的提高从未间断停止过，购买住房来提高生活质量的动机却是共同的，尤其是购买高档住宅住宅的置业者，往往是多次置业的客户，对项目的配套设施的配备齐全要求较高5.5.高度认同项目的地理位置高度认同项目的地理位置项目地段区域是柳州未来配套、环境最好的区域之一，与东环、文昌路、柳州市政府新大楼毗邻，客户认可本区域为上佳居住区域，看好本区域的环境及升值潜力6.6.攀比心理较强攀比心理较强本项目目标客户顾及个人形象导致攀比心理较强，主要表现在服装、汽车、居住环境等7.7.容易被引导容易被引导现本区域中档项目的稀缺性和中端客户对自身身份的顾及、导致客户容易被现场包装及具有专业化的营销所引导 8 8、对物业管理水准要求较高、对物业管理水准要求较高：中档住宅的目标客户均为社会中高层人士，出于提高生活水平为理想目的购买中高档住宅，因此对物业管理要求较高，特别是安 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网保服务尤为看重。
9 9、以二次置业为主：、以二次置业为主：通过市场调研分析表明本地的客户的购买置业主要动机为：提高生活品质的二次置业、为子女接受优异教育条件创造未来为主，主要以三房两厅及四房三厅为主导1010、4040 万元为心理总价：万元为心理总价：根据市场调查表明本项目主力客户置业的心理总价在 40 万元左右，如距离心理总价 40 万元过多的话，客户会被周边项目消化造成流失三、目标客户定位三、目标客户定位1 1、政府公务员、政府公务员在柳州市的住宅市场，公务员是主要的消费群体之一，他们拥有稳定的经济收入来源，而且收入水平较高本项目位于东环门户之地，往返市中心、政府、机关单位都不远，交通非常便利，并且还是柳州市未来的高尚居住区域这类客户比较注重楼盘的品位和档次，极其重视便利的交通配套，成熟的日常生活配套，因此豪华舒适的小区和配套先行的策略会很好地吸引这类客户群的购买欲望4 4、私营企业主、民营企业家、个体工商户等私营企业主、民营企业家、个体工商户等 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网在柳州，私营企业、民营企业、个体工商户在经济成分中的比重非常大他们的经济收入高，一直都是柳州房地产的主要消费群，对楼盘的综合素质要求较高，尤其注重楼盘的档次和知名度。
他们在区内购房主要是为了日常经商的方便或考虑子女的教育，一般都是多次置业，是柳州房地产市场最为活跃的买家5 5、周边市县的投资者周边市县的投资者周边市县的中高收入人群手中有空闲的资金就会有欲望柳州做投资，而教育房地产的固有特性使房产成为投资者首选的投资方式之一相当一部分投资者看中柳州的人居生活质素及良好的生活工作环境而安家柳州，特别以鹿寨、柳江、柳城占主导地位，这一类型的买家在柳州市房地产市场上所占的比重相当之大，达 4 成之多无论为投资收益还是改善生活环境而置业柳州，楼盘的素质、知名度和升值潜力都是影响购买决策的重要因素6 6、白领阶层、白领阶层购买的目的非常直接：改善居住条件、投资置业是其主要的购买动机，因此此阶层客户在实际推广时重点有针对进行主题营销三、景观主题定位三、景观主题定位1、文化景观定位文化景观定位将文化概念与特有的住宅风格联袂结合的理念，在社区内营造出繁花盛景，利用有序景观布局，与建筑分块空间有机的联系，进一 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网步利用植物景观动线将水景景观、绿地景观、文化绿化小品、文化雕塑、文化景观融汇成一个整体，通过精品景观生活让业主真正感到居住在自然天色“天人合一”的居住境界中。
三、景观设计定位：坡式文化景观三、景观设计定位：坡式文化景观建筑设计和环境设计中要注意以人为本，高度重视室内外间的概念，室外空间与室内间要互为景观，特别是要充分考虑到人在室内空间时对室外空间的观感，在建筑材料和颜色的搭配和选择上要有创新，给人以美感，又与整个环境相协调，注意在景观定位时注意考虑成本问题，原则是：“达到效果、不求名贵品种（但需少量名贵品种作为点缀） ” 园区环境设计基本理念：“把森林引入园区，把自然引到家”园艺小品散布，曲径相连，处处有景，移步换景，可赏可玩从园区大门始展开一幅长长的画轴，轴尽处，家门口每一个角落、每时每刻都令人陶醉每一个花园，都是一个让人幻想的地方1 1、景观组团规划、景观组团规划根据我国传统文化可将整个元区规划为：“梅” “兰” “菊” “竹”园或“春” “夏” “秋” “冬”园，根据园区的特色从构造景观、植物、文化元素等共同烘托主题2 2、主题景观：、主题景观： 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网景观设计上要充分利用地块形状，以生态园区为主要概念，引入各种小型生态动植物的造型设计，给人以丰富的联想，并注意形成移步易景的效果，避免设置大片的中心景区，而要注意小景观在各个楼座之间的相对平均设置，以加强人与环境的互动性，满足观赏，散步，休息、与运动的需要，由于栋与栋之间是相对独立的，在景观和风格设计上要注意一致，可以通过景观长廊的形式表达概念上的相连，项目景观设计可围绕小区造景，创造不同风格的水艺、绿化景观。
以绿化为骨干，小休闲广场，小绿洲使得房融入景，人融入绿小区的绿化景观系统与步行系统紧密2 2、水景：、水景：水景的重点在于水、景和人的互动性，组建水脉，水脉连成水系这样，居民既不用对着水景“望梅止渴” ，也不必“望水兴叹” ，可以充分运用视觉、听觉、嗅觉、触觉的种种感官，与水发生密切的接触，去倾听水的声音，辨别水的气息，感受水的魄力，另从风水学来讲水景“既聚财也能生财” 水景的营造也充分考虑水景成本过高，规模要控制另可能不能常开，因此不要影响视觉效果，要做到有水无水两相宜要特别要注意水景的设计，不宜做成较大的喷泉和大的水景，可采用不同的处理方式，形成较为自然的细长的溪流，暗泉，和跌水，在做水景设计时，特别要考虑到在无水的时候也能够成为很好的景观 3 3、植被：、植被： 保证“三季有花，四季常绿” ；结合好常绿植物与凋零植物，引 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网植多种植物， “透露有度，高低适宜” ；乔木、灌木、草本植物种植搭配合理，保证最佳视觉效果运用绿篱划分局部景观区域、另可作花景及功能建筑的背景效果乔木：选用树型优美、或花姿美丽具有观赏价值或具有纪念价值的乔木，可单独植于开阔的草地，道路转弯处以此表现植物的个体美。
如：枫树、雪松、杜英等地被植物：地被植物能在一定的范围内，用同一材料或配置其它植物构成装饰图案，以此表现植物的自然美与图案形式美如：郁金香、玫瑰、月季、杜鹃等运用藤本及水生造景作为补充将起到良好效果4 4、绿廊：、绿廊：贯穿项目设计长廊长廊注重材质（控制造价） 、造型，注重造型的美观与变化，尽可能做到时断时续、镂空、露天等方式5 5、生态坡式围墙：、生态坡式围墙：为提高项目品质建议不临街部分，打造生态坡式围墙，将是项目精髓之一，采用用砖与铁艺结合应用、中间可设置文化图案相得益彰6 6、功能建筑文化景观、功能建筑文化景观 小动物的引入小动物的引入通过雕塑、绘画、照片、小品等形式，以各种小动物为主角多 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网方位展现生命之美，具体设想有：油画：孔雀开屏以视觉之美引发人们对于自然的热爱、对生命的热爱；组合小品：小鸡破壳：生动展示生命的起点，以可爱的初生小鸡形象激发人们产生一种对未来生活的美好憧憬与希望；群鸡觅食：以母鸡带领小鸡觅食、小鸡们撒欢跳跃的形象，寓意家庭生活的美满与幸福； 文化景观主题：文化景观主题：寓言雕塑寓言雕塑小猫钓鱼；在小型鱼池边做此小型雕塑，隐寓生命中收获的喜悦与教育意义，龟兔赛跑比喻做事要专心，凿壁借光等寓意刻苦学习。
人物雕塑人物雕塑在社区内塑造中国历代教育名家过世界教育、科学家、诺贝尔名人雕塑，激发孩子的学习及爱国热情，也是丰富教育地产的主题定位诗词墙诗词墙在特定区域设立诗词墙或遍布社区内雕刻如“锄禾” “思乡”和“赤壁怀古”等脍炙人口的诗词歌赋等内容可寓教于乐，教育及烘托文化社区氛围让小业主从小在具有深厚文化内涵的环境的茁壮成长！ 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网另可在社区内养殖如：广场鸽，有水系的区域可养殖：鸳鸯等活体小动物，将对本项目综合品质是有力的提升7 7、健身、游戏参与性、人性化景观主题园区、健身、游戏参与性、人性化景观主题园区 亲子乐园： 安设藤条编制的秋千，树桩样式的桌凳，森林小动物的模型如小象造型一家三口的滑梯，各种小动物造型的凳子等，让孩子有足够的娱乐游戏空间，也给家长与孩子的充分教育创造条件 夕阳谷：选择地形较平坦位置，设置梅花桩、高低杠、双杠、扭腰器等体育设施，设计小型健康步道（内铺碎石，赤脚行走舒筋活血，延年益寿） ，引种几棵不老松，供老年人使用和欣赏 亲情果园：在社区设立“果园”区，让业主感受丰收的喜悦，并且可采用“认养”由业主家庭自行打理、维护的方式体现出社区浓郁的“亲情”文化，建议以桃李为主，塑造丰富的教育文化氛围。
四、配套设施定位四、配套设施定位1 1、泛会所、泛会所以“文化、健康”理念一体的文化会所，教育主要含盖：艺术画廊、天文馆、少儿游戏天地以乒乓球、桌球、健身房、棋牌、游戏构成丰富的健身主题等集中式文化泛会所2 2、联姻国际双语幼儿园、联姻国际双语幼儿园 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网联姻国际知名品牌、聘请比例较大的外教及优秀教育人才，打造全柳州指名的双语幼儿园及托幼中心，以品牌带动地产品牌实现共同的双赢3 3、少少儿儿艺艺术术沙沙龙龙良好的教育配套及对下一代的关爱，是现代房地产项目提升项目附加值手段之一，随着经济的发展、竞争的加剧及生活水平的提高，使得家长们备加重视孩子接受教育及特长的水平，尤其希望孩子从小就能接受一流的教育及特长培育房开给以补贴联姻少年宫成立少儿艺术沙龙，对小业主进行免费培养，激发小朋友的文艺热情及业主对房开关爱的感悟，最终促进项目销售4 4、学子成长基金、学子成长基金房开出资一定年限成立老年活动基金、学子成长基金、老年健康保健承诺，通过承诺关爱生活，体现房开特有的理念，并且提升了项目含金量，提高了产品及房开的竞争实力建议在本年度 9 月为升学的业主子弟，奖励第一批奖学金，及组织老业主活动 1-2 次，通过实际行动表明房开是“负责任的开发商”促进项目的口碑传播力促进销售。
5 5、名教培训体制、名教培训体制聘请名教定时为小业主进行学习进行集中，对中老业主进行健康关爱讲座等名教交流体制五、物业管理建议五、物业管理建议 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网物业管理在房地产项目营销中占有非常重要的地位，是不可缺少的部分优秀的物业管理不仅可以提高楼盘附加值、吸引消费者，还同时对销售有着莫大的帮助优质的服务质量是深层次挖掘产品的生命力，是最大限度增加项目感召力的关键因此我司建议项目为业主提供全天候的“精心管家酒店式服务” ，通过全程贴身的服务，让业主感受到尊贵、舒适并开盘销售时呈现为一个规模成熟、绿化配套完善、带有高档色彩的楼盘针对本项目的建设特点和目标消费群的生活及对物业居住的需求特征，我们建议在物业管理方面着重以下的几个方面入手增加项目卖点为塑造良好项目形象来配合销售，物业管理公司必需及早定下来，而物业管理费也要同步确定，务必在开盘销售时公告目标客户建议前期物业顾问选用有一定知名度的物业管理公司安全保障系统安全保障系统 车库入口为远距离遥控系统，防止外来车辆进入 重要部位及防火通道的闭路监控系统，可视对讲系统 自动预警、自动喷淋、自动排烟。
家庭式自动防盗系统及报警系统 煤气泄漏自动报警及关闭系统 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 门卫式及巡警式的保安系统提供生活便利提供生活便利 与邻近的邮递中心联合提供邮件、礼品直接递送到户服务 有线电视、卫星电视 煤气、水、电远程自动计量系统 票务预订 安排干、湿洗衣收送 安排家居设施维修创造优质服务创造优质服务 高速宽频网络平台及小区网络系统 代召出租车 叫醒服务 安排家居清洁 安排钟点保姆和儿童托管 业主外出访客接待服务 安排生日聚会等六、住宅价格六、住宅价格根据项目的综合品质及建筑定位，考虑到一期住宅承担资金回 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网收及口碑宣传职能，以“中开高走”较为适宜，建议在均价 3200-3500 元/平方米的均价较为合适，开盘价可控制在 3200 元/平方米作为开盘价，通过价格奠定其高品质社区及迅速销售的基础第三节：项目包装第三节：项目包装一、整体风格一、整体风格精品高档地产项目在东环创造了奇迹，也是并引领柳州住宅时尚潮流的步伐，实质是人们对生活居住的需求与选择 本项目将全新打造真正意义高尚地产：文化配套、生态景观浓 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网郁，人性化的配套，客户享受着和风、阳光与绿意，业主在此居住、餐饮、娱乐、购物无不惬意、舒适。
这种独一无二的风格，显示出经营与消费的完美沟通，将项目包装上将顾客需求的理想化，成为顾客信赖、支持，实现多赢的商业格局二、定名二、定名建议整个项目住宅定名为：金盛国际金盛国际 东环国际东环国际 金盛丽都金盛丽都 金盛帝景金盛帝景 金盛御都金盛御都三、三、 售楼中心（业主会所）包装策略售楼中心（业主会所）包装策略重新建造新销售中心面积至少在 80 平方米以上，运用大面积的玻璃为墙面、规划销售中心功能分区如：接洽区、形象区、模型区、安防演示区、洽谈区另根据具体情况可设立儿童游戏区销售中心整体要求：醒目易识别、大气具有较高的品质感目形象的支撑，因此有利于销售的形式下：在销售中心前，打造绿因本项目定位于：精品绿化社区，因此在销售前期绿化环境景观是项化景观，必须具备：有水景最好带音乐如小型音乐喷泉、具有60 平方米以上的绿化景观售楼中心可一步到为，在实际销售及报建可按业主会所报建售楼中心室内整体风格及装饰售楼中心室内整体风格及装饰 ：住宅：住宅：温馨、舒适突出销售氛围突出销售氛围：在销售中心显要位置悬挂 “销售进度控制表” 、 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网预售许可证 、户型图等带强烈销售气息的要素。
售楼部服务人员售楼部服务人员：保安 2 名；门童 1 名；保洁 1 名，周到、全面的服务自然提升了项目的综合品质销售中心配件：销售中心配件：雨伞架、擦鞋机、背景音乐、茶、咖啡，另以小饰品进行装饰，如鱼缸、玩具、小饰品 ，最好是活动的或是可以活动的的饰物等让整个销售中心充满生气，含有文化氛围的轻松气，客户到销售中心后心情很放松，在倾听销售人员的讲解、价格的谈判、合同签定的过程中都比较容易沟通，成交率会大大提高，单个客户成交所花费的时间也会缩短，大幅度提高销售效率看板及模型：看板及模型：综合体现项目的高贵品质，风格与项目风格保持一致，考虑到柳州客户的心理偏好，沙盘可适当扩大如在 20 平方米较为适宜，另制作水准要求精细风水点评：风水点评： 售楼部内设置住宅风水看板、柳州城市规划图，对本项目的主力消费群体将起到推波助澜的效用 四、四、 样板间包装策略样板间包装策略样板间对本项目的目标客户心理是较大的支撑，根据项目定位的整体风格及其它功能设施，先期修建 1-2 个主力户型作为样板间为本项目整体形象的展示以直观的形式刺激客户购买，并为后期的系统营销创造坚实的基础 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网第四节项目推广第四节项目推广一、推广步骤一、推广步骤 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网根据项目开发的进度进行项目推广与销售，根据实际情况建议先进行住宅销售与建设，再建设临街部分，主要是考虑临街销售不如社区内快速，另外临街商业等具备有气候、人气充足时再进行销售，确保商业部分能销售出好的价格即：先建设 A 与 B栋 再建设 C 与 D 栋，在销售全部商业部分。
二、项目广告宣传风格定位二、项目广告宣传风格定位高尚、典雅、温馨有文化高尚、典雅、温馨有文化根据本项目主力消费群体年龄、收入、经历购买偏好等特征，首先将风格确定“高尚” ，即符合客户身份，典雅、温馨有文化有增加了项目品质三、多元化、多通路的立体推广渠道三、多元化、多通路的立体推广渠道由于柳州客信息主要来源口头信息、电视媒体、报纸，及其它渠道，本推广核心主要达到以口碑传播为主，具体的传播以户外看板、口碑传播、公关活动为主，电视及报纸、上门直销、短消息、商业点宣传画等为配合的多元推广策略，使得客户可从多渠道了解项目信息、全方位、多角度的告之、刺激客户成交四、户外广告、路面挂旗包装策略四、户外广告、路面挂旗包装策略在项目及周边的东环路、或市中心设立约 50-100 面路面挂旗及大型户外看板以此烘托、告之项目形象上述两项由广告公司统一 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网设计、制作，风格与项目宣传定位保持一致五、五、 大型户外看板大型户外看板根据柳州客户的信息渠道表明，客户对信息获取为多元化，对报纸的依赖不如柳州，口碑效应及通过户外获取的信息较强，因此建议在柳州城区，最好是广场旁设立大型户外看板，以此达到告之、提升项目品质的作用。
六、广告推广策略：六、广告推广策略： 媒体软性宣传：媒体软性宣传：通过南国今报 、 柳州电视台媒体软性新闻炒作，传达项目热销概念对外告知本项目之品牌形象 阶段性宣传战术运用：阶段性宣传战术运用：阶段性宣传将时段控制在 15-20 天为单位，主题为“持续热销、持续火爆”等 电视广告计划（电视广告计划（TDTD）：）： 先期的消费主力是本项目当地市场客户，根据市调证实本项目客户对电视广告认同度较高，另电视广告有价格相对低 、效果延续性较好的特点，所以除户外广告外电视广告将是重点主要电视媒体：柳州电视台、广西电视台（少量部分） ，电视广告分 5、10、20 秒及 30 分钟专题广告，采用套餐加黄金时段交替滚动发布 报纸广告（报纸广告（NPNP）：）：可确定为以南国今报（覆盖柳州地区）为主与其它报纸交替方式发布，主要版面以财经、国际新闻版为主发布时间周 2 与周 5 进行发布，风格与项目保持一致 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网广告形象篇约占 20%，发布次数为 10 次以内，卖点广告占 20%发布次数为 10 次以内，强销型广告占 60%发布次数以达到销售进度为止综合各种宣传手段由预热到正式开盘达到人气鼎沸的状态，并在潜移默化间将本项目形成为目标客户群体中论坛的主旋律。
五、施工进度保证五、施工进度保证施工进度是有力调节销售进度的杠杆，施工进度的顺利也给销售创造了先机，保证工程进度的顺利进行，特别是前期的样板区域及现场包装的工程进度第五节、客户市场消化策略第五节、客户市场消化策略一、排号策略：一、排号策略： 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网因本项目如按常规的消化模式、特别是开盘期间的销售策略，显然不适宜本项目的目标客户心理偏好具体以销售人员入驻销售现场后，项目不急于开盘，排号积蓄期，在此期间排不公布价格，可选定房号并可获得 23优惠政策，迅速积累客户量，到正式开盘公布价格进行销售，这样就会达到“人气鼎沸”的状态，通过客户及销售现场的整体氛围营造，最终达到“出其不意”的效果排号好处1、 有利于充分让买家、炒家入场，并通过其进行口碑传播，迅速扩大品牌知名度，并制造社会轰动效应2、 根据实际排号客户量开盘，有利于销售价格制定，卖个好价格与销售速度可实现双赢3、 利于制造紧张的气氛，促进成交并带旺售楼部的销售人气4、 有利于收集客户资料，作为销售数据的积累资料，也便于后期对其进行追踪，采取各个击破的策略促其成交楼盘后续的销售提供有效的客户资源，减少后期销售的成本开支。
二、实景刺激视觉二、实景刺激视觉房地产市场瞬息万变，谁能占领先机抢先入市，谁就有最大的机会成为赢家但是，另一方面，要销售取得好成绩又必须要做好充分的前期资料准备，以及要有良好的工程进度配合，方能确保项 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网目的销售能顺利进行为了保证能让本项目推出市场即能一炮而红，一则要能显示发展商的实力雄厚二则让客户能在会所、局部绿化、样板间示范单位中亲身体现未来的生活环境，将更有说服力，更容易引起购买欲望，因此建议将 A 与 B 栋间先行将绿化进行施工呈现三、销售策略三、销售策略通过严谨，可行的销售计划确保按期完成销售任务，根据循序渐进的销售铺排，制定不同程度的销售策略在货量安排及目标确定上一方面考虑要制造整合后上市的冲击波，按开发的具体情况，主动中高价入市，在品牌初始阶段制造销售事件，培育良好的现场销售气氛，为后期销售打开缺口和树立信心；另一方面紧密结合产品的内外卖点以及各种公关活动来分布推售存货量，因此在货量安排上我们确定“吸引眼球、制造热点、突破常规、全面营销”的推广出货方针1 1、把握成功率、把握成功率因主力消费群体明确及有限的客户量，所以销售成功率必须达到20%以上，客户流失就会给项目相应增加销售难度，直接影响项目的营销进度。
2 2、不盲目开盘、不盲目开盘它前期工程进度、包装等未达到全面、整体，表现项目形象、品 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网质时不要盲目开盘，营销人员也不要进场宣传，不然会导致客户对项目认识的偏差、给正式开盘留下隐患3 3、给客户以物超所值、喜出望外的震撼力、给客户以物超所值、喜出望外的震撼力项目每一点、每一滴及销售接待的全过程，都要淋漓尽致的表现出远远超出客户对项目心理预计的作用，给项目现场销售增加成功砝码4 4、口碑宣传是重要的营销手段、口碑宣传是重要的营销手段由于本项目客户的信息来源差异及生活习惯，客户对信息信任简单，信息口头来源信息强过电视媒体，报纸，从以往销售经历来看口碑起到绝佳效应，因此口碑效应营销将是本项目的重要营销手段达成此点将主要通过户外看板、现场接待、电视及其它媒体广告另通过本项目具有威信、代表性的人物（聘请为宣传代言人）等手段达到口碑营销的目的5 5、必要时采取行销、必要时采取行销利用讲解、报纸、DM 等形式，建立项目目标顾客资料库，上门对其进行直效行销三、价格策略三、价格策略1 1、价格定位：、价格定位：考虑到项目的定位，建议定价上按照如下策略进行： 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 优势定价优势定价：相比市场上同类项目占据一定优势，以降低项目风险性，缩短销售进度； 分期定价分期定价：根据项目不同周期进行分期定价，低开高走，如：展示期、开盘期、强销期、封顶期、外装期，价格应有较明显不同； 付款定价付款定价：根据客户不同付款制度，分别制定价格； 根据项目的综合因素，本项目市场销售均价在 3500 元/平方米较为合理。
2 2、价格策略技巧、价格策略技巧价格是最有力的销售杠杆，本项目价格适于采取如下价格策略：品质决定价格，价格亦是品质的方向标建议采用中端价格策略，以 3300-3500 元/平方米开盘，一次性付款优惠 4-5%优惠手段，符合本项目客户的消费心理提高销售进度项目销售到一定阶段，易消化型客户基本消化完毕的时候，多次小幅度“小步快跑”策略提高项目价格，给理性消费者以“不快买又要涨价”的心理压力，同时逐步放宽优惠尺度，给理性消费者以“小恩小惠” ，促进成交项目尾盘（销售已占 80%左右）阶段提高项目价格，在项目风险已经完全消逝的情况下，追求项目最大利润不定时销售折扣促销策略、有力推动销售进程，特别是节假日等“噱头促销” 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网四、开盘策略四、开盘策略1 1、排号聚集策略、排号聚集策略项目开盘前涉及的资金投入较在，宣传力度也会较大，因此顺畅的开局至关重要综合项目的人居特点和目标买家的心理因素，结合我们操盘的成功经验，我们建议采用认购排号登记的方式进行，成就排号的越多成交率越大的效果，开盘以达到热烈火爆的认购局面，造成区域市场的轰动2 2、开盘价格策略、开盘价格策略中高开要通过前期的细致工作将楼盘的整体形象一次性完美地在客户面前展现，结合前期的宣传攻势对楼盘进行一步到位的定位。
使购买者认同购买财富名城是实力与名誉的象征，是人上人的专属是买不起的人渴望得到的奋斗目标但在具体的销售策略上，可以选出 15 套左右的单位作开盘特价单位，吸引众多眼球的支持，为开盘积聚人气五、促销措施五、促销措施根据项目的进度及销售的节奏进行促销：折扣促销-品质促销-品牌促销-价格促销 开盘阶段开盘阶段可通过额外折扣优惠来吸引买家的关注，力争在最短的时间内制造最轰动的销售效果，收取更多的排号金，开盘当天达成理想的成交额 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 强销阶段强销阶段通过品牌的打造，项目已在民众心目中有了一定的概念，此时产品逐层深入演绎，品质不断提升，通过一些数字游戏手法为客户带来实在的利益冲动 收尾阶段收尾阶段采用价格促销方式回收楼盘所有资金，可进行样板房拍卖及一口价促销的方式进行销售六、客户的挖掘手段六、客户的挖掘手段手段一：人海战术手段一：人海战术对已成功购买的客户如再次介绍客户购的，进行额外的折扣，对新购的客户进行减免 1 年管理费手段二：单张派放手段二：单张派放在柳州区域大面积派放宣传单张，除正常的宣传渠道外，使更多的人了解该项目手段三：到周边的目标区域寻求客户手段三：到周边的目标区域寻求客户到周边的县区对项目进行全方位宣传，该部分以在柳州居住舒适及东环的地理位置为宣传的侧重点，带动楼盘的投资热浪，并为后期开发提供后续支持。
手段四：人员直销手段四：人员直销重点针对柳州的党、政、机关、团体、旅行社等企事业单位进行推介、及对周边工商业主、拆迁户、医院医生、高校教师等实行群 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网体直销、社区巡展、一对一跟踪营销等策略，这样既节省庞大广告推广费用，又更有效促进目标客户的成交手段五：常规的营销方法手段五：常规的营销方法常规的销售方法是通过推广、吸引客户上门，进行集中式介绍与推广，通过销售现场的道具激发其购买欲望，这一点也是最有效、同样也是最常规的营销手法 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网第六节、项目推广步骤第六节、项目推广步骤一、销售准备期一、销售准备期1 1、目的：、目的：销售队伍熟悉市场情况、完成各项销售工具的设计、确定及订购，将企划方案细则明确，完成销售的准备工作，重点是资料准备工作2 2、时间：、时间：7-15 天3 3、工作内容：、工作内容： 销售人员培训：培训内容包括：房地产基本知识、投资客户心理分析、项目知识培训、主力消费群体特征、楼盘基本资料识别等； 调查本项目房地产市场状况，了解客户消费情况； 调查了解柳州的经济、交通、医疗、教育、购物及其它设施； 售楼人员进驻现场； 竞争的楼盘的详细情况及动态，并视相关情况决定对策； 营销队伍市场熟悉期：全面了解目标市场，与顾客初步接触沟通，积累客户；4 4、需注意事项：、需注意事项： 现场业务主管应注意纠正销售人员所暴露的各项问题，密切观察销售人员对市场的了解、熟悉情况。
以全面了解顾客需求为主，为项目的品牌蓄势 注意根据各项信息，检讨已制定之各项计划，如有必要，进行修正 注意销售人员动向，鼓舞士气 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网5 5、广告策略、广告策略：前期准备期策略：蓄势（各种基础工作的完成）完成楼盘的品牌形象设计；楼盘行销推广广告策划；楼盘推广制作物拟定及制作；现场规划； 设计促销媒体方案并开始落实如看板、围墙、旗帜、布幅、户外广告等 连接水电及 将广告宣传程序及平面设计完成，并与媒体及代理预约 看板的设计与制作 工地的美化，包括工地的整洁，接待路线的清理 编制销售人员的培训资料并进行培训 完成各项报表及资料的设计，包括合同的草拟、售楼书、价格表将现场的布置及准备工作完成将本物业即将销售的信息传达告知潜在购房者建立销售中心，接受顾客咨询，并与之达成一对一交流，听取客户的投资想法和意见同时配合媒介传达项目的品牌形象，加深目标顾客的认知度（不正式销售） 二、公开强销期二、公开强销期1 1、目、目 的：的：扩大宣传面，使用公开的通用的硬性广告及媒体覆盖受众，销售人员进入高度工作状态，重点针对销售中心接待人员之宣传，充 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网分利用媒体宣传成果，在销售工作中把握成交率。
2 2、时间：、时间：30-150 天3 3、工作内容：、工作内容： 紧抓强势销售一切有利时机最大把握成功率 来人来电的过滤：目前销售中心接待的人员中，构成比较复杂，尤其是新上市楼盘的来电中， 由于是当地较有特色的商业项目，凑热闹人群较多极易造成物业热销的假象， 但其中不乏目标客户 要求现场销售人员应注意其识别，不能放过目标客户对于来电者应一律热情接待，对于来人中可疑者则不卑不亢，公开传达的信息可以传达，对于关键点应注意保密 开始实施销售进度控制 发布上市广告，并在上市头一日强化现场布置手段 现场销售业务主管全面掌控现场销售流程， 注意纠正销售人员 销售技巧，对于卖点的气氛营造全面负责 继续强化口碑传播效应4 4、注意事项：、注意事项： 制定资料的上报、反馈、对应制度；制定有关部门例会制度 注意采取销售人员的目标责任制，每周由销售人员自定成交指标，业务主管进行统计，完成目标者可额外进行奖励5 5、强势销售期广告策略：、强势销售期广告策略： 为全面销售推波助澜借助开盘期的造势，为目标顾客勾勒出项目的有关信息，通过系列传播工具加深目标顾客对项目品牌形象的 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网记忆和好感，强烈刺激其购买。
现场氛围营造：公关、促销、人员传播推广跟进：利用媒体的创意表现，树立项目品牌的高度，同时传播相关主题信息，发布强势销售广告现场推销继续对目标顾客进行跟踪通过报刊软性新闻炒作，再次掀起销售高潮三三、持续销售期、持续销售期1 1、目、目 的：的：将销售不畅的户型销售完毕，达成第二阶段的强销期，对未成交客户进行再一次过滤，必要时之进行逐一上门拜访2 2、时间：、时间：30-9030-90 天天3 3、工作内容：、工作内容： 过滤客户，避免潜在客户流失 分析已有客户名单，由销售能力强的销售业务人员进行重点攻关，争取其成交 必要时采取降价的措施，将剩余房产销售完毕 分析当时的市场状况，可以将销售业务人员采取走出去的销售办法，拦截其余房产的客户 扫尾、准备清盘 为业主提供周到售后服务4 4、持续销售期广告策略：、持续销售期广告策略：延势（利用前期的强势，促进项目的成功 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网销售） 强势销售期所创造的冲击波是本阶段项目再销售的良好延伸，借助期限惯性，乘胜追击，势均必收到满意效果展开实效性的销售促进，同时配合媒介广告是较好的选择项目策划部2007-4-26。