恒大恒大 济南济南 营销部营销部2011.08.112011.08.11东营恒大黄河生态城开盘前重点营销策划方案目 录Part 1.项目背景介绍 Part 2.项目工程现状Part 3.项目卖点解析Part 4.项目定位推导Part 5.平面短信表现Part 6.推广媒介安排Part 7.开盘推货价格策略Part 8.开盘总体部署及认筹蓄客Part 9.开盘前筹备工作时间倒排表附项目VI展示Part1.项目背景介绍东营市位于山东省东北部，渤海之滨，黄河三角洲腹地东营市位于山东省东北部，渤海之滨，黄河三角洲腹地东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里；距离青岛270公里；距离省会济南230公里；距离首都北京400公里1、东营市地理位置黄河三角洲腹地东营市52、东营市区域划分东营市辖东营、河口2个区，广饶、利津、垦利3个县，23个镇、13个乡、7个街道办事处，1781个村民委员会，总计常住人口总计常住人口203.53203.53万人万人东营市中心城区为西城区（济南路附近），中心区依托油田矿区基础上发展起来的组团式东营市市中心城区，中心区主要是油田为主而形成的主城区，也是东营市商业繁华地带，消费力的主城区，中心城区建成区面积66平方公里，东城区主要是以政务为主的新城区，东城建成区面积44平方公里，人口密度低，两地相距30公里。
项目东营区辖4个镇、6个街道办事处，201个村民委员会，54个社区居委会全区人口自然增长率5.03，总人口总人口61.5661.56万人万人，其中西城人口48万人口，东城人口13万人，人口较少，西城人口量：东城人口量为西城人口量：东城人口量为3.53.5：1 13、东营区区域划分中心城区作为胜利石油管理局的驻地，发展较早，消费人口集中，商场多数集中在该区域，也是目前东营的主消费力的城区，也是东城开发区及周边下县居民消费、娱乐的主城区，城市公共配套完善，生活便利，教育科研、医疗、金融、商业等各类机构密布，西城的城市商业具备一定规模，辐射东营各区市，尤以济南路周边最为繁华，百货大楼、银座等各大商业入驻，各类中小商家云集，餐饮、娱乐业发达东城是东营市政府行政单位的聚集地（府前大街大街较为集中），东城区作为新的规划新区，目前也是一个待开发，待发展，待完善的新城区，目前在这里工厂，新兴科技公司居多，居住人群较少，未来有一定的发展潜力中心城区东城开发区4、东营市发展方向东营市城市发展按照“一城两片，中心集聚；一带四轴，生态渗透”的城市发展总体战略近期的发展思路以东城片区向西、西城片区向东发展为主导；为此规划新增用地主要分布于东、西城之间的对接区范围、以及城市北部黄河路与潍坊路之间地区，经济开发区由于处于人口导入阶段，常住人口较少，外部经济导入有限，发展力度较缓慢1 1、东营城市近期发展着力点在城市中部、东营城市近期发展着力点在城市中部-连接西城与东城的城市建设连接西城与东城的城市建设2 2、项目所在东部经济开发区的政府支持发展力度有限、项目所在东部经济开发区的政府支持发展力度有限城市发展着力点85、东营市城市属性渤海之滨 石油之城中国东方白鹳之乡黄河入海口城市黄河平均每年造陆38平方公里，海岸线平均每年外延0.47公里。
现在东营市的垦利县和河口区，大部分都是黄河淤出来的“新大陆”城市内的大型胜利油田共发现油田69个，气田2个，探明石油地质储量42.9亿吨，石油资源丰富；不仅如此，东营湿地、淡水资源丰富,湿地生态环境质量较高，吸引了东方白鹳等国家一级保护动物来此迁徙、繁殖6、东营市的油田文化1 1、油、地分家，油田实力较强，地方收入有限、油、地分家，油田实力较强，地方收入有限 胜利油田有自己独立的管理机构，实力雄厚，经济效益和社会效益追求最优化，但是东营市缺少一些主要的经济支柱，前期东营规划发展缓慢，地方财政收入有限2 2、油田人生活较为缓散，依赖思想极强、油田人生活较为缓散，依赖思想极强油田人对东营市区没有太大归属感，却对胜利油田单位有着强烈的归属感油田职工子女不属于企业，可以自由地寻找工作或创业，但是石油子弟绝少主动出走工作的，而是靠油田分配，依赖思想极强3 3、油田人都可享受单位的福利分房，可以以超低价格、油田人都可享受单位的福利分房，可以以超低价格25002500元元/够得够得油田经济适用房的开发建设始自98年下半年，以较低的价格出售给油田人，目前价格2500元/平方米经济适用房的容积率在0.9-2.0，据东营市房管局介绍，今年将为4万套油田职工住房发放房产证，这就意味着油田人的房屋有了个人产权归属7、项目位置本项目位于东营市东城经济开发区的最东南角落位置，位置较为偏远1、距离东城核心区位6.8公里，车行需要10分钟车程（东营市交通红绿灯较多）2、距离西城核心区位30公里，车行需要60分钟车程（东营市交通红绿灯较多），距离较远8、项目地块环境项目地块周边地广人稀，地面较为空旷，绿色植被缺乏，周边存在工业厂房，居住氛围较差9、项目概述属性：恒大地产在东营的首个综合住宅项目区位：地处东营东城经济开发区经济指标：总占地面积约890亩建筑面积约132万平方米规划总户数6650余户首期占地约240亩总建筑面积约27万平方米项目首期户型配比户型面积区间套数比例装修标准三房两厅一卫10118014.68%1500元/平方米三房两厅两卫131-14830825.12%四室两厅两卫 155-16543435.40%四室两厅三卫28030424.80%3000元/平方米总数1226100%项目首期户型的平均面积约172平方米，其中三室（101-148平方米）套数488套，比例为39.8%，四室（155-280平方米）套738套，比例为60.21%。
13Part2.项目工程现状拍摄时间：2011-08-1114社区入口及入口处广场目前社区入口广场铺设基本完毕，入口形象建立，项目的案名已经呈现，目前正在大门内部的装修，大门立面石材的安挂已经完毕，大门两侧绿植栽种已经完毕15社区入口景观处（内部）社区入口景观道路的铺装已基本铺设完毕，两侧跌级水景初具形态，现在正在进行水景管道的铺设，入口通道两侧绿植和水景内瓷砖已经基本完成中心湖景观区中心湖目前鹅卵石铺设基本完毕，水池防水完成，湖西侧广场基本完成地面铺装，中心湖东侧的小亭初具形态，已基本完成17正式销售中心（37#号楼商业部分）正式销售中心目前第二层已施工完毕，首层正在进行内部简单装修，三层施工已基本完成，商业部分正在进行二层的施工临时接待中心临时接待中心塑造完毕，现已正式启用19运动中心运动中心首层浇筑完成，二层正在施工首期楼栋进度23#23#楼首层已完成，正在楼首层已完成，正在进行二层绑扎钢筋进行二层绑扎钢筋35#35#楼正在进行首层的绑楼正在进行首层的绑扎钢筋扎钢筋37#37#二层完毕，正在进行二层完毕，正在进行三层的的浇筑施工三层的的浇筑施工30#30#二层已完成浇筑，正二层已完成浇筑，正在进行三层绑扎钢筋。
在进行三层绑扎钢筋33#33#楼地下室的施工已完成，楼地下室的施工已完成，首层已完成，第二层的施工已首层已完成，第二层的施工已基本完成，目前正在三层的捆基本完成，目前正在三层的捆绑钢筋绑钢筋21#21#楼楼2 2层已完成浇筑，三层层已完成浇筑，三层正在绑扎钢筋正在绑扎钢筋22#22#楼四层已完成浇筑，五楼四层已完成浇筑，五层正在绑扎钢筋层正在绑扎钢筋Part3:项目卖点解析恒大黄河生态城卖点解析恒大黄河生态城卖点解析1.1.区域价值：区域价值：新城开发区新城开发区 道路交通不断升级完善道路交通不断升级完善2.2.升值潜力：升值潜力：政务中心，靠清风湖，未来升值潜力大政务中心，靠清风湖，未来升值潜力大3.3.项目规模：项目规模：东城超大规模城市综合住宅项目东城超大规模城市综合住宅项目4.4.园林环境：园林环境：世界级皇家园林世界级皇家园林5.5.建筑特色：建筑特色：新古典欧陆风情建筑，雍容华贵新古典欧陆风情建筑，雍容华贵6.6.户型特点：户型特点：1414年精雕细琢的品质户型年精雕细琢的品质户型7.7.精装品质：精装品质：满满屋名牌屋名牌，9A9A级级精精装装8.8.配套设施：配套设施：国际级航母配套，超五星级酒店，运动中心，游艇俱乐部，恒大剧院国际级航母配套，超五星级酒店，运动中心，游艇俱乐部，恒大剧院9.9.物业管理：物业管理：携手全国一级资质物业管理公司，奢享五星级物管服务携手全国一级资质物业管理公司，奢享五星级物管服务10.10.性性 价价 比：比：成本价开盘成本价开盘 开盘预留升值空间开盘预留升值空间11.11.品牌实力：品牌实力：精品领袖，中国十强精品领袖，中国十强卖点一 区域价值：新城开发区 交通道路网逐渐完善项目位于东营东城东部经济开发区，在政府的支持引导下，各项基础设施建设全面启动，片区市政建设发展较快，交通道理网逐渐完善，作为东营政府努力发展的区域，片区拥有广阔的发展前景，但需要较长时间的培育发展过程卖点二 升值潜力：政府中心，靠清风湖，未来升值潜力大1、东城开发区目前建成面积44公平方里，仅有人口13万，人口密度较低，地广人稀2、项目目前所在地总体人口稀少，但是随着经济和产业的发展，未来将是新的居住聚集地。
公司名称距本项目的距离（米）污染指数 天华实业集团工业园170二级 易威电动车150二级 高原钢管有限公司（石油泵）740三级 东营方圆铜业3000三级 光正科技190一级25卖点三：东营市130万超大规模城市综合住宅项目项目总占地面积约890亩，建筑面积约132万平方米，规划总户数6650余户，主要由高层建筑群组成，社区内规划了6万余平米的五星级铂金酒店、2万平米的运动中心、社区游艇俱乐部、恒大剧场、约8万平米的社区商业及伊顿国际双语幼儿园和知名小学，目前在东城是最大规模的城市综合住宅项目卖点四 园林环境：世界级皇家园林卖点五 建筑特色：新古典欧陆风情建筑，雍容华贵建筑采用新古典主义欧陆风格大气中透出优雅，沉稳中尽显尊贵卖点梳理六：户型价值14年精雕细琢的品质户型恒大地产户型经过14年100个城市200个项目的反复实践，户型紧凑实用，精准的尺度分割，南北通透，超大双阳台设计，通风采光效果极佳以上户型仅为示意，最终以合同面积为准卖点七 精装品质：满屋名牌 9A精装携手70多家国际和国内知名品牌企业，结成战略联盟，全面整合世界级知名品牌的技术优势，携手摩恩、西门子等国际和国内知名品牌，应用先进技术，多项高级设施，打造精品社区。
卖点八配套设施：国际级航母配套 超五星级酒店 运动中心 游艇俱乐部 恒大剧院一、恒大超五星级酒店（65000平方米）二、山东最大的社区运动中心（20000平米）三、伊顿国际双语幼儿园（2800平方米）四、恒大小学（7500平方米）五、近8万平方米大型商业配套六、恒大剧场七、山东唯一社区内游艇俱乐部全国一级资质物业管理公司，奢享五星级物管服务国家一级物业公司恒大金碧物业，24小时贴心物管，为业主提供最完善最周到的贴心服务卖点九：携手全国一级资质物业管理公司，奢享五星级物管服务卖点十 性价比：成本价开盘 开盘预留升值空间开盘必特价开盘必特价 特价必超值特价必超值精品领袖，中国十强恒大地产集团，是中国精品地产标准化运营领导者，连续七年荣登中国房地产企业10强，2009年11月香港联合交易所上市公司现已在广州、上海、天津、重庆、沈阳、昆明合肥、贵阳、南宁、南昌、济南、郑州、兰州、石家庄、呼和浩特、哈尔滨、乌鲁木齐等全国100多个主要城市拥有大型房地产项目200多个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产多个产品系列，是中国在建工程面积最大、进入省会城市最多的房地产企业，成功实现规模与品质的同步跨越卖点十一品牌实力：项目卖点核心价值体系提炼东营第一大综合住宅社区项目总占地面积约890亩，建筑面积约132万平方米，首期总建筑面积27万平方米，为东营规模最大的品质居住社区。
升值潜力巨大恒大地产品牌满屋名牌，9A精装项目位于东营市东城区的经济开发区，政府中心所在地，靠清风湖，升值潜力大恒大地产，中国标准化运营的精品地产领导者，香港联交所上市公司，稳居中国房企第一军团满屋名牌，9A精装72家国内外知名品牌商家，6000余条精细质量标准，41道标准工序，颠覆东营传统居住理念超高性价比皇家湖景园林，国际航母配套，欧式建筑立面，人性化实用户型，共同开创东营住宅精品标杆，合理的价格充分体现项目超高性价比优势Part4:项目定位推导定位关键词区域界定区域界定项目位于东营区认知度较高的清风湖片区资源界定资源界定项目以皇家园林及航母配套，为东营礼献一座尊贵的府邸形态界定形态界定项目规模超大，目前是东营目前最大的综合住宅项目清风湖 130万御湖尊邸37定位语一（区域+产品品质）清风湖 130万御湖尊邸项目位于清风湖东侧项目位于清风湖东侧1.21.2公里处，自然景观丰富，区域昭示性明显；项目以公里处，自然景观丰富，区域昭示性明显；项目以130130万万平方米体量彰显项目规模之大，以世界级皇家园林的湖景资源为东营礼献一座尊平方米体量彰显项目规模之大，以世界级皇家园林的湖景资源为东营礼献一座尊贵府邸。
贵府邸38定位语二（区域+产品品质）东城首府 欧陆水岸御湖名城项目位于东城经济开发区内，南侧紧邻广利河，项目以项目位于东城经济开发区内，南侧紧邻广利河，项目以130130万平方米超大体量及万平方米超大体量及航母配套成为东营第一大社区，以欧陆风情世界级皇家园林的湖景资源为东营礼航母配套成为东营第一大社区，以欧陆风情世界级皇家园林的湖景资源为东营礼献一座名流社区献一座名流社区39定位语三（区域+产品品质）东城核心 欧陆御湖名城项目位于东城经济开发区内，未来成为整个东城的中央商务区的核心区位；以欧项目位于东城经济开发区内，未来成为整个东城的中央商务区的核心区位；以欧陆风情世界级皇家园林的湖景资源为东营礼献一座名流社区陆风情世界级皇家园林的湖景资源为东营礼献一座名流社区40定位语四（区域+产品品质）清风湖 130万御湖名城项目位于清风湖东侧项目位于清风湖东侧1.21.2公里处，自然景观丰富，区域昭示性明显；以项目公里处，自然景观丰富，区域昭示性明显；以项目130130万万平方米体量彰显项目规模之大，以世界级皇家园林的湖景资源为东营礼献一座名平方米体量彰显项目规模之大，以世界级皇家园林的湖景资源为东营礼献一座名流社区。
流社区Part5.开盘报纸广告设计及短信报纸广告42报纸广告咖啡色（竖版）报纸广告咖啡色（竖版）报纸广告咖啡色（横版）报纸广告咖啡色（横版）报纸广告咖啡色（横版）报纸广告咖啡色（横版）报纸广告红色（竖版）报纸广告红色（竖版）报纸广告红色（横版）报纸广告红色（横版）报纸广告红色（横版）报纸广告红色(横版)55短信内容 开盘开盘 恒大黄河生态城明日8.5折成本价开盘！湖景高层每平*起送1500豪装，甄子丹/范冰冰闪耀现场*见报 认筹认筹 恒大黄河生态城清风湖 130万御湖尊邸，101280平米湖景美宅，*元起送1500元豪装，当日认筹特享开盘85折！*Part6.媒介推广部署57工程线推广线销售线节点1.临时售楼处开放2.外展场准备好并投入使用3.模型、导视、软装进入制作阶段1.各推广通路洽谈完成2.项目DM及品牌销售物料设计完成并制作完毕1.主力销售团队组建完成2.项目说辞培训3.销售必读培训4.按揭/物业/工程/园林等培训1.现场销售中心须在9月4日达到接待条件2.模型、销售中心软装进安装到位3.预证的获取1.销售物料全部制作并投入使用2.户外、道旗媒体上架完毕3.看房巴士启动1.销售团队正常接待2.意向客户登记梳理1.园林景观及样板房的销售环境监测及修整2.现场围蔽导视等物料补充1.各类推广于9月7日全面出街2、户外媒体的修整修护1.认筹启动2.客户陌拜3.渠道拓展4.一房一价表确定1.所有预推房源预证获取2.现场工程整改至完美1.开盘及解筹活动准备及执行1.持续认筹及客户梳理2.推货量确定3.开盘销售准备工作完成9月25日8月1日9月7日9月4日意向客户登记现场销售中心开放样板间、园林开放认筹启动预售许可证获取广告出街盛大开盘9月21日价格公示58开盘前媒介推广部署户外投放期：9 月 1 日媒体投放期：9 月 7 日 9 月 24 日主力媒体类型：l报纸（主力是东营日报、黄河口晚刊、齐鲁晚报、东营周刊、胜利日报等）l短信（短信公司）l户外广告（高炮、道旗、蓝牌指示牌等）l网络（东营房产网、新浪乐居、山房网东营站、0546房产网等）l电视台（东营2台等）l广播（FM88.1、FM102.2、FM105.3等）l车体广告（101路、102路、103路等)l主流杂志l框架传媒lDM直投效果较好效果较好效果较好恒大黄河生态城开盘前媒体投放排期媒介推广部署Part7.开盘推货价格策略开盘推货部署首期建设用地约236.5亩容积率1.7总建筑面积约27万平方米共7栋高层15个单元住宅总计1226套首期推货策略推货策略1.首期推货房源应确保产品组合的多样性及户型的合理性2.所推房源考虑项目总价、户型优劣、套数面积等因素3、推货选取楼座应考虑各楼座在项目内部的位置、景观朝向、舒适度等居住条件4、便于开盘动线及其他活动布置，便于客户前往样板间参观 5、开盘前三天，一次性公开全部准售房源及每套房屋价格6、最终推货根据蓄筹情况确定，保证开盘旺销21#22#23#30#33#35#样板间样板间首期21#，22#23#，30#，33#，35#，37#总套数1226建筑面积 (平方米)约27万交房标准精装修1500元/21#、22#、23#、30#、37#精装修3000元/33#、35#37#23#23#22#22#33#33#300300个以下个以下300500300500个个500500个以上个以上30#30#21#21#首期推货策略首期推货策略认筹数量样板间样板间30#30#33#33#33#33#23#23#22#22#22#22#23#23#23#23#22#22#65根据不同筹量确定推货数量上述货值计算暂按估值5500元/平米计算，最终面积以合同面积为准时间时间预计筹量预计筹量推售单位推售单位推售原因推售原因推货总值推货总值解筹方式解筹方式免费登记时间2011年8月1日-2011年9月6日300个以下高层：22#号楼一单元、23#、33#一单元，共计382套，63440平米产品的均好性，满足不同层次客户需求约3.49亿摇号选房，现场设人气组300500个高层：22#号楼一单元及23#、30#共计544套，77952平米产品的均好性，满足不同层次客户需求约4.28亿摇号选房缴纳认筹金2011年9月7日-9月24日500个以上高层：21#一单元及22#号楼、23#、30#、33#号楼一单元共计752套，117270平米产品的均好性，满足不同层次客户需求，去化相对化较差单位约6.44亿摇号选房开发区高高新新区区开盘价格建议东营东城市场概况东营市房地产共分为七个板块，其中东城区为府北区、府南区、开发区三个板块，本案属于开发区板块，目前府南区基本无在售项目，后期土地供应集中在府南区南二路，府北区为目前商品房供应集中的区域，但也存在大量的经济适用房（油田福利分房）项目位置67东城区竞品项目在售项目：奥林匹克花园阳光100水城国际格林星城胜宏靓都潜在项目：悦湖城东亚原香小镇竞品项目分布地图本案奥林匹克水城国际6.8公里东城银座阳光100格林星城胜宏靓都开盘价格建议悦湖城东亚原香小镇奥林匹克花园二期奥林匹克花园二期地理地址：地理地址：东四路与府前街交汇处开开 发发 商：商：山东景港房地产有限公司物业公司：物业公司：奥林匹克花园物业配套设施：配套设施：奥林匹克文化广场、大型运动城、四星级酒店和5A级写字楼等配套设施建筑面积：建筑面积：20万 容容 积积 率率：1.0绿绿 化化 率：率：42%建筑形态：建筑形态：小高层（15层）洋房 叠拼楼体结构：楼体结构：纯板式两梯两户面积区间面积区间：小高130-138销售均价：销售均价：小高层5300元/平方米装修标准：装修标准：毛坯每月销售量：每月销售量：17套主推广语：运动就在家门口（运动主题）目前项目正在进行1#、2#、3#号楼的客户积累，面积为138的三室两厅两卫户型，总计210套房源；客户出示存款5万元证明既可在开盘时享受5万元优惠，预计10月上旬开盘销售1#2#3#69阳光阳光100100城市丽园城市丽园地理地址：地理地址：北一路与东四路交汇处开开 发发 商：商：北京阳光100置业集团物业公司：物业公司：北京万怡光华物业建筑面积：建筑面积：50万 容容 积积 率率：1.2绿绿 化化 率：率：42%建筑形态：建筑形态：小高层、高层、别墅面积区间：面积区间：高层（TT，23层，两梯三户）100、121、140平方米 销售均价：销售均价：高层毛坯5500元/平方米每月销售量：每月销售量：20套（目前东营月销售量最高的项目）项目已经签约北大附属中学，大大提高了项目卖点，目前项目为东城标志性及代表行较高的楼盘推广语：向东 向海 向世界目前项目正在进行前期TT公寓（23层，两梯三户结构）剩余少量房源的销售项目预计于9月中旬进行加推新楼栋（TT公寓），目前正进行客户积累，预计均价5500元/平方米项目内水系景观格林星城二期格林星城二期地理地址：地理地址：胜利大街以西、胶州路以东开开 发发 商：商：山东众成地产有限公司 物业公司：物业公司：众成物业建筑面积：建筑面积：17万 容容 积积 率率：1.0绿绿 化化 率：率：41%建筑形态：建筑形态：小高层面积区间：面积区间：小高层143-199平方米户型结构：纯板式两梯两户销售均价：销售均价：高层毛坯5300元/平方米每月销售量：每月销售量：18套（销售状态较佳）*7#号楼为17层两梯两户结构，面积都为199，目前销售难度较大，每月平均销售3套 推广语：经典从此流传众成地产为当地龙头地产开发商，品牌口碑在当地最高，曾在当地成功开发众成都市星座、众成都市广场、众成都市秀水、众成都市新天地、众成格林枫景等10余个项目7#胜宏靓都地理地址：地理地址：东四路与府前街交汇处开开 发发 商：商：胜利油田胜宏置业有限公司物业公司：物业公司：奥林匹克花园物业建筑面积：建筑面积：32万 容容 积积 率率：0.67绿绿 化化 率：率：50%建筑形态：建筑形态：双拼 连排 叠墅 小高层社区配套：社区配套：国际标准网球场、高尔夫推杆练习场、恒温泳池及健身设施面积区间：面积区间：小高层:250-300户型结构：纯板式两梯两户结构（电梯入户）户型结构：纯板式两梯两户结构（电梯入户）销售均价：销售均价：小高层：5600元/平米 装修标准：装修标准：毛坯月均去化套数：月均去化套数：暂无房源可售自然水岸加工后的社区内9万平景观湖此楼盘为当地油田背景的胜宏置业携手众成地开发的北部知名楼盘，社区配套较为高端，目前暂无房源可售，后期将推出127#、130#、135#等多栋楼，面积较大为260平层+300复式结构，项目针对后期大平层的销售项目已经在128#号楼开设样板间。
推广语：水岸大宅 泊心之所128#后期推广语：25万平方米全湖景高尚人居社区水城国际地理地址：地理地址：黄河路以北,淮河路与郑州路交叉口明潭公园北临开发商：开发商：东营市城发置业有限责任公司物业公司：物业公司：东营市城发物业服务有限责任公司建筑面积：建筑面积：24万平方米容积率容积率：1.79绿化率：绿化率：45%建筑形态：建筑形态：高层 小高层 叠加别墅面积区间：面积区间：高层21层 面积130-300平方小高层12层 面积160-380平方销售均价销售均价：均价5600元/平米；装修标准装修标准：毛坯月均去化套数：月均去化套数：暂无房源可售3434万平方米的市政明潭公园，湖面达万平方米的市政明潭公园，湖面达1919万平方米万平方米东营唯一的全自然湖景住宅社区南靠东城核心区唯一市政配套公园明潭公园，从项目5分钟内可到达东营东城商业中心：银座超市、百货大楼、众成都市广场、金辰辉煌商城、国美电器、胜大超市等休闲购物场所，购物休闲十分便捷推广语：推广语：东营核心 专属湖域 岛居大宅悦湖城地理地址：地理地址：北起黄河路，西临东五路，东接东六路，南至运河路开发商：开发商：东营悦湖城置业有限公司物业公司：物业公司：待定建筑面积：建筑面积：47万方容积率容积率：0.5绿化率：绿化率：45%建筑形态：建筑形态：高层 小高层 别墅（首期）配套设施：配套设施：五星级度假酒店、国际名品街、黄河入海风情广场以及湖滨水上公园面积区间：面积区间：别墅600-900平方米销售均价销售均价：待定未来东营市最具代表性的项目之一，是拥有完善的景观资源（独揽2200余亩湖域）及配套（五星级度假酒店国际名品街、黄河入海风情广场以及湖滨水上公园）的大型综合社区10001000余亩悦来湖湖面以及余亩悦来湖湖面以及450450亩的绿地亩的绿地东亚原香小镇地理地址：东四路与北一路交汇处的东北角地理地址：东四路与北一路交汇处的东北角开发商：开发商：东营东亚信鸿置业有限公司物业公司：东亚时代物业物业公司：东亚时代物业建筑面积：建筑面积：162999.5162999.5平方米平方米容积率容积率：1.5绿化率：绿化率：40%40%建筑形态：花园洋房、小高层建筑形态：花园洋房、小高层面积区间：面积区间：1#楼户型为68-83，一梯三户，小高层；2#、3#、28#楼户型为90，两室或三室，小高层；14#、15#、16#楼户型为120-200，花园洋房，其中1-4层为大平层，面积为120-150，5楼为复式，面积为160-200。
销售均价销售均价：待定，预计售价5100元/工薪族小户型楼盘推荐之东亚原香小镇 全民健身日赏主干线路楼盘之东亚原香小镇 推广语：让生活与美自然结合推广语：让生活与美自然结合东亚原香小镇是东亚新华地产进军山东市场的首个项目，地处东营市规划的中央商务区CBD（北一路与东四路交汇处）的核心区域项目占地约150亩，建筑面积约15万平方米，花园洋房和舒适小高层，未来发展潜力巨大区域内竞争个案分析对比项目 所处区域产品特质高层/小高层户型结构高层/小高层户型面积景观资源社区配套产品均价备注奥林匹克花园东四路，距离东城商业核心较近小高层（15层）洋房 叠拼纯板式两梯两户130-138社区自身景观资源奥林匹克文化广场、大型运动城、四星级酒店和5A级写字楼等配套设施5300元/东营区运动主题社区阳光100东四路，距离东城商业核心较近小高层、高层、别墅两梯三户100、121、140平方米 社区自建景观水系商业、教育配套5500元/东营代表性楼盘，已经签约北大附属中学，品质优越格林星城核心居住区，紧邻东城商业中心多层纯板式两梯两户143-199平方米绿化率41%，中心喷泉广场东南侧商贸市场5300元/当地口碑最好的众成开发商开发胜宏靓都核心居住区，紧邻东城商业中心多层、小高层、高层纯板式两梯两户，可电梯入户130-300社区内部9万平湖景国际标准网球场、高尔夫推杆练习场、恒温泳池及健身设施5600元/当地口碑最好的众成开发商开发东亚新华*原香小镇东四路与北一路的交汇处，规划的中央商务区情景花园洋房和舒适小高层纯板式多层花园洋房和电梯小高层688390120200160200社区自建景观和水系商业，小区运动健身中心，教育配套待定东亚在东营的第一个项目，未来规划的中央商务区水城国际核心居住区，紧邻东城商业中新高层 小高层 叠加别墅纯板式两梯两户130-300南侧明潭公园，湖面达19万平方米34万平方米的市政明潭公园，湖面达19万平方米5600元/地方市政开发的项目区域市场小结及项目难点梳理：1、东城区主要居住区域在府北区，府北区配套较为完善，拥有较好的居住氛围难点一：项目所在经济开发区的最东南位置，位置偏远，地广人稀，居住氛围较差。
府北区项目区域2、东城区在售项目较多，供大于求，东城当地置业客户基数有限难点二：项目体量巨大与市场供给充足、东城当地置业客户较少及西城客户在东城置业抗性相冲突项目项目130130万平米超大体量万平米超大体量市场供给充足市场供给充足东城当地置业客户较少东城当地置业客户较少西城人不喜欢离开西城，西城人不喜欢离开西城，区域尚不被认可区域尚不被认可项目超大体量的去化需引导西城置业需求导入，这与西城置业者传统的置业观念冲突：即项目周边配套设施匮乏，西城置业者对项目区域不认同西城到东城西城到东城3030公里，公里，距离较远距离较远783、东营市主要人口为油田人，人口基础大，生活节奏慢，依赖思想强，油田单位可建设经济适用房（油田安居工程），经济适用房的容积率在1.0-2.0，品质较好，油田人可以以2500元/平方米超低市场价格购买到房屋难点三：油田经济适用房的超低价格对市场冲击较大，改变油田人对西城油田的依赖导入东城置业面临较大困难特殊市场价格：特殊市场价格：东营市特殊的产业和城市布局使房地产市场受到影响，油田对职工进行福利分房，目前油田人可以以2500元/平方米市场价格购买到福利分房，部分楼盘不能进行市场化运作，但据东营市房管局介绍，今年将为4万套油田职工住房发放房产证，这就意味着这批住房将进入市场流转，市场将进一步受到影响4、区域内项目产品品质较高，内部均有较大规模的湖景资源及自然水系难点四：项目核心卖点皇家园林湖景景观在东营市场竞争优势不明显。
后续建成的湖景项目湖面达湖面达1919万平方米万平方米社区内社区内9 9万平景观湖万平景观湖10001000余亩悦来湖湖余亩悦来湖湖面面本项目是恒大进驻东营的第一个项目，体量巨大，考虑到目前东营市场单个项目月均最高去化套数20套，且项目本区处于东城城市边缘，地段尚未开发，配套十分匮乏，如需实现首期开盘的火爆场面轰动效应同时完成对恒大品牌的推广，保证后期快速回笼资金根据东营现阶段市场情况和项目周边在售楼盘的价格建议项目静态精装均价区间为（含精装价格）：5200-5600元/平米首期均价区间建议81PART 8：开盘前总体部署及认筹蓄客策略【形式】：8月1日开始在目前已经确定的东城银座及西城利群商场进行前期的外展活动，利用项目外展场地的影响力，吸引目标客户点位选择原则】：东西两城商业核心区位【外展物料】：项目宣传资料（如项目海报、品牌单页、户型单页等）、电视影音设备、接待桌椅、形象接待台、地毯等外展场地的启动蓄客83【时间地点】：8月1日开始第一段拟定西城西四路、济南路西段（西城百大、商业大厦、供销商场、振华、利群、韩国城、步行街等）；第二段拟定东城胶州路、东三路（众成商场、银座、百大、步行街）【点位选择原则】：东西两城人口较密集的区域【派单物料】：项目海报、手提袋、绶带、T恤、鸭舌帽等派单营销启动蓄客84节点时间蓄客活动一：产品推介会8月15日9月3日：针对油田等重点单位进行定向产品推介会，主要联系对方工会提供相关场地及推介条件。
活动二：产品说明会暨销售中心开放仪式9月4日：在当地举行项目产品说明会，首度亮相媒体，同时当天销售中心震撼亮相，样板间开放，邀请意向客户参加，看节目，送好礼，意向登记活动三：认筹开始9月7日：邀请前期意向客户参观项目园林景观，参观样板房，交钱认筹，享购房优惠活动四：免费游玩（社区文化节）9月10日-9月11日：项目首届社区文化节盛大举行，邀请前期意向客户参加，免费游玩社区活动，助阵认筹活动85活动部署 一、意向客户免费登记登记时间：2011年 8 月 1 日开始2011年 9 月 6 日二、认筹：取得预售证后认筹升级（9 月 7 日 9 月 24 日），收取认筹金2万，签订认筹协议三、整体流程 意向登记认筹（2万）开盘（享受统一折扣）四.解筹：9 月 25 日恒大黄河生态城盛大开盘，现场集中解筹盛典认筹蓄客 一时间：2011年 9 月 7 日2011年 9 月 24 日,共计 18 天二地点：销售中心三认筹规则：1、客户缴纳2万元认筹金,签东营黄河生态城认筹协议书2、所有认筹客户均享开盘优先选房及开盘优惠3、一张身份证只允许办理一张卡，不得减名、增名、更名、转让、折现、租借4、代理办理认筹卡的客户需提交购房人的身份证复印件，代办人的身份证复印件。
入会协议中，必须填写购房人姓名87细述认筹政策向客户说明认筹流程、金额填写东营黄河生态城认筹协议书提供相关资料（身份证）签订银行征信授权书，咨询相关事宜客户缴纳意向金（2万元）认筹开盘前3天确认可售最终房源、售价开盘认筹流程88蓄卡：540组转化率：75%转认购：400套成交金额：3.5亿来访：1800组转化率：30%认筹目标及目标分解一目的：恒大地产在东营第1个项目开盘，为树立企业形象继续扩大在山东的知名度，为开盘现场提升人气造势，弱化客户对本项目的距离感抗性，举行明星活动吸引东营西城及周边县区客户，确保开盘效果二活动时间：2011年9月24日三活动内容：开盘盛典活动四活动主题：明星启幕活动 国际明星启幕东城皇家园林生活典范五.费用预算：50万(不包含明星费用）明星启幕活动明星启幕活动 明星启幕活动：拟邀请香港当红歌手陈奕迅、影星甄子丹、国际巨星范冰冰、徐静蕾参加开盘当天活动明星启幕活动一 时间：2011年9月25日，9：30正式开始 二 地点：商业中心及项目入口广场三 目的：集中解筹四 形式：摇号解筹，以当天认购享受VIP优惠五 主题：六 费用预算：40万解筹活动策略解筹活动策略开盘解筹活动开盘解筹活动开盘必特价，特价必超值！开盘必特价，特价必超值！9 月 25 日解筹形式采用摇号方式解筹（视筹量而最终确定）解筹当天外场动线安排*最终动线视现场工地情况进行适当调整93开盘解筹停车区域及停车位解筹动线摇号区解筹当天客户停车在东四路两侧客户在社区主入口进行签到及摇号中签活动中签客户进入社区沿园区道路进入销售中心东门至选房等候区售楼处94开盘当天内场动线安排开盘当天内场动线安排（商业中心一楼）（商业中心一楼）开盘解筹动线开盘解筹动线选房区打单区选房动线未选房成功动线社区主入口摇号区财务区打单区选房等候区选房成功动线销控板分单区选房分离板Part9.开盘前筹备工作时间倒排表东营恒大黄河生态城开盘前工作铺排计划表附：项目VI展示方案一（咖啡色）项目VI展示方案二（红色）THE END.。