万豪商业城营销策划方案www.ppcjcc8.ccom发发布目 录 第一部部分 物业业定位 第一一章 市场调调查分析析 一 深圳市市总体商商业市场场背景 二 南山商商业市场场综述 三 同类主主题市场场调研 八卦卦岭片区区典型可可比商场场调研 田贝贝片区典典型可比比商场调调研 笋岗岗片区典典型可比比商场调调研 本区区域典型型可比商商场调研研 四 总结结分析 第二章章 物业业发展建建议 一 商场场平面布布局规划划设计 铺铺位分割割 过过道设计计 商商场人流流图绘制制二 商场卖卖场设计计三 商场经经营品种种分区设设计四 商场各各层租金金估算及及租金价价格表制制定五 商场商业经经营管理理建议六 建筑外立面面之装饰饰、色彩彩修改建建议七 商场休闲广广场规划划设计建建议 第二部分分 招租推推广策略略 一 主体推推广方案案及广告告推广要要点 二 阶段推推广计划划时间表表 三三 组合媒媒体发布布计划 四四 销售卖卖场策划划 五 造造势手法法策划第一部分 物业业定位 第第一章 市场场调查分分析 一一、 深圳市市总体商商业市场场背景 1、商商场分割割小铺位位销售已已风光不不再曾经轰动一一时的“西西部电子子”，开开业后远远未达到到人们预预期，“东东方巴黎黎”至今今仍无法法开业，这这使得将将统一产产权的商商场划分分成小铺铺位卖的的销售形形式难度度增大，让让投资客客重新建建立起信信心的难难度增强强。
事实实上，即即使后来来彩福大大厦的裙裙楼商场场因新一一佳著名名商家的的进驻，和和发展商商不惜血血本100年8%%的回报报率而使使彩福大大厦裙楼楼销售良良好，也也不可以以轻易断断言市场场可以接接受这种种商场铺铺位划分分的形式式因为，这种种形式存存在许多多的问题题尚未解解决： * 产产权与经经营权不不统一的的矛盾始始终未能能解决怎样使小业业主的利利益得到到保障？？一旦大大商家退退出商场场，谁来来负责重重新招租租，各小小业主之之间的利利益谁来来平衡？？ * 铺铺位划分分过细、过过小不利利经营者者使用发展商为了了尽快销销售铺位位，常常常将铺位位划分过过细、过过小，以以减少铺铺位总值值，降低低置业门门槛，扩扩大购买买层面而而实际的的经营者者无法接接受和使使用过小小的商铺铺，这种种矛盾只只好通过过重新划划分、整整合铺位位来解决决，从而而导致销销售铺位位与经营营铺位完完全不同同的局面面，一旦旦经营客客退出重重新招租租时，必必将引发发各种矛矛盾 * 经经营管理理水平是是影响商商场存活活的关键键因素商场内各铺铺位利益益相关，彼彼此一荣荣俱荣、一一损俱损损，这需需要商场场经营管管理部门门统一的的管理协协调商场场才能做做旺。
但但往往发发展商将将商铺分分割售出出后，就就不再理理会经营营的问题题，这是是导致目目前众多多商场失失败的直直接原因因 ** 发展展商能否否“放水水养鱼”是是招商工工作的关关键一个新的商商场开业业需要培培育市场场的时间间,发展展商需要要给经营营客适当当的优惠惠来增强强其对商商场的信信心，从从而吸引引进场，这这就需要要发展商商在一段段时间内内承受短短期利益益的损失失，如减减免租金金、管理理费等，这这些措施施对发展展商的资资金压力力较大，发发展商面面临能否否坚守难难关的困困惑；而而发展商商如果不不“放水水养鱼”给给租客以以适当优优惠，则则商场招招满有一一定困难难，严重重的会导导致无法法开业，发发展商届届时将面面临更为为严峻的的形势 2、街街铺始终终受市场场钟爱与上述情况况不同，街街铺产权权独立，受受其他干干扰因素素少，客客流量仅仅受街道道人流的的影响，生生意好做做长久，租租金稳定定因此此，商铺铺的售价价也稳定定而高企企，街铺铺的价值值为许多多投资客客和经营营者认可可，易受受市场追追捧 33、专业业市场增增多，竞竞争更加加激烈订立明确的的主题，走走专业化化路线来来吸引客客户的专专业市场场越来越越多。
但是做专业业市场需需要一定定条件才才能成功功： ** 可借借用的资资源优势势 ** 规模模、交通通、配套套等自身身硬件条条件 ** “放放水养鱼鱼”的可可持续发发展策略略 ** 和竞竞争对手手或潜在在竞争对对手相比比具有比比较优势势 ** 有较较强昭示示力 ** 原则则上不单单纯依赖赖批发客客户，还还应具备备较多的的周边零零 售客客户，以以积聚人人气 ** 专业业的商业业经营管管理 ** 充足足的资金金、人才才储备只有满足上上述全部部或多项项条件的的专业市市场，才才有可能能成功，如如：享誉誉全国的的赛格电电子配套套市场，就就是依靠靠华强北北是众多多的电子子生产商商集结地地这一大大的资源源优势，配配合便捷捷的交通通、畅旺旺的人气气、较强强的昭示示力等综综合优势势而发展展起来的的，并逐逐步发展展成为辐辐射全国国的专业业市场虽说专业市市场的成成功案例例很多，但但更多的的专业市市场由于于自身缺缺乏上述述的条件件或不具具备比较较优势，往往往在竞竞争中惨惨遭淘汰汰，或是是做痛苦苦的挣扎扎。
44、二层层以上物物业销售售难度大大凡是出售的的商业物物业，无无论是开开放式商商场还是是独立式式商铺，二二层以上上的部分分大多销销售困难难，最终终只能通通过招租租解决 二二、 南南山商业业市场综综述 1、 南山商业市市场面临临的历史史契机 深深圳城市市中心的的西移，滨滨海大道道的建成成通车，西西部跨海海大桥的的规划，给给予了南南山商贸贸物业发发展的历历史契机机而南南山房地地产市场场整体的的火爆则则直接成成为南山山商贸物物业发展展的澎湃湃动力如如今，南南山居住住，市区区上班已已成为部部分深圳圳人的时时尚生活活随着着南山本本地商业业需求与与日递增增，南山山商贸物物业在近近两年来来呈现出出一派旺旺销景象象在南南山购物物环境日日渐改善善的条件件下，南南山商贸贸物业将将彻底一一改完全全区域内内消费的的特征，将将有力地地辐射宝宝安及其其周边地地区，吸吸引港人人前往购购物的前前景也不不是奢望望 2 南山商商业市场场的消费费群体分分析满足本地市市场需求求 从南南山本地地人口及及现时在在售、在在建和在在营业的的商服物物业总量量比例来来看，南南山商服服物业在在未来发发展中可可满足本本地商业业的发展展需要，可可满足本本地消费费者对良良好的购购物休闲闲环境和和多姿多多彩、琳琳琅满目目的购物物场所的的需求。
南南山在建建、在售售的商服服物业逾逾２０万万平方米米，截止止到今年年底其商商服物业业空置量量达７．．５６万万平方米米，二项项相加南南山在未未来一年年内的商商服物业业供应量量将达到到２７．．５万平平方米，南南山居住住人口４４５万，平平均每人人拥有００．６００平方米米的商服服物业，此此种比例例远高于于其它地地区商业业配套比比例在在南山未未来的商商服物业业发展中中，如何何定位，形形成自身身特色，强强力吸引引本地居居民消费费，满足足本地居居民需求求是重中中之重 辐射周边居居民 周边边指科技技园、西西丽和宝宝安历历史上南南山与这这三个地地区有着着千丝万万缕的联联系，商商业更是是相互补补充，南南山在近近几年的的商业发发展中已已形成了了以几大大商场为为龙头的的成熟大大商圈，而而科技园园、西丽丽和宝安安的商业业还显得得不成规规模、不不具特色色、不上上档次，由由于南山山与这三三个地区区的交通通方便，路路程近，人人与人之之间的联联系较多多，所以以有理由由相信，在在未来的的南山商商服物业业的发展展中，它它能吸引引周边的的居民加加入到本本地商场场的消费费群体中中来 吸引港人购购物 罗湖湖区已成成为港人人置业和和购物的的理想区区域，已已成为不不争的事事实。
港港人每天天到罗湖湖大包小小包购物物已成为为罗湖东东门老街街及其它它购物商商场的一一大景观观港人人前往罗罗湖购物物是因为为港人可可以最近近、最便便利到达达罗湖，是是因为港港人对罗罗湖商服服物业有有较深入入的了解解，是因因为罗湖湖的购物物环境已已接近和和达到香香港水平平随着着西部跨跨海大桥桥的建成成开通，南南山与香香港的距距离缩短短，坐车车只需十十几分钟钟，这使使得大多多数港人人可便利利前往南南山一一方面，跨跨海大桥桥的开通通可吸引引港人南南山置业业居住，居居住南山山的港人人可增加加本地的的商业消消费需求求；另一一方面，交交通便利利，通关关方便，两两地物价价差和南南山购物物环境的的日臻完完善，会会使得一一部分港港人把购购物的区区域转移移到南山山，从而而可使得得南山的的商业需需求总量量得以增增加，商商业发展展步入更更高的平平台3 南山商商圈状况况分析南山商服物物业在分分布上呈呈商圈和和沿交通通干线分分布的特特征，特特别在商商圈分布布上，南南山商业业发展的的龙头商商场的带带动作用用不可估估量，至至今已在在南山形形成了：：以人人乐、沃沃尔玛为为中心的的商圈；；以家乐福为为中心的的商圈；；以女儿国、愉愉康商城城为中心心的商圈圈。
这三个商圈圈，是南南山商业业发育得得最为成成熟的繁繁华区本本项目位位于以人人人乐、沃沃尔玛为为中心的的商圈，又又称“沃沃尔玛商商圈”，此此商圈目目前发展展最具潜潜力，不不仅档次次高，而而且多为为知名度度高、有有很强消消费支撑撑力和号号召力的的大型商商场，再再加上顺顺电近期期的加盟盟，使得得该商圈圈更具分分量，另另外，本本项目——万豪商商业城和和相临的的佳腾电电器城也也是有一一定规模模的商场场，大家家主题不不同，各各有侧重重，使得得该商圈圈经营业业态丰富富4 南山山商业街街道分布布状况分分析南新路南山老城区区，人流流量大，商商业繁荣荣，低档档为主，业业态多样样常新路商业繁荣，业业态多样样，餐饮饮业最发发达，有有家乐福福商场南山大道人流量大，主主要服务务于周边边居民区区，有愉愉康超市市、女儿儿国南油大道商业前景好好，以档档次较高高的大型型商场为为主，有有海雅百百货、沃沃尔玛、佳佳腾、万万豪等，但但交通干干线不聚聚人气，且且分布分分散登良路业态以五金金配件、汽汽车修理理为主，装装饰材料料也较发发达内环路不聚人气，基基本无商商业，有有东方巴巴黎在售售东滨路商业繁荣，业业态多样样.随着后后海大批批住宅兴兴起，被被众商家家看好小结：从上上表看出出，南油油大道的的商业目目前档次次高，且且较为集集中，有有形成“南南山华强强北”之之势。
5 南山山商业供供应量分分析 进进年来，蛇蛇口沃尔尔玛购物物广场，南南新路女女人世界界，姊妹妹城，南南山商业业文化中中心的海海雅百货货新形象象商场先先后开张张营业，西西部电子子商场、佳佳腾电器器城、万万豪商业业场、东东方巴黎黎服装城城等商服服物业铺铺天盖地地广告宣宣传及层层出不穷穷的多种种促销的的活动的的开展，形形成了南南山商服服物业争争抢市场场的一个个个火爆爆场面 截止到今年年上半年年，南山山在建和和在售的的商服物物业逾２２０万平平方米，其其中总建建筑面积积在１００００平平方米以以上的有有南城购购物广场场、西部部电子时时代广场场、万豪豪商业城城、南油油佳腾电电器城、东东方巴黎黎时装城城、女人人世界南南山分店店、姊妹妹城、南南景园商商场、仓仓前锦福福苑商场场、富嘉嘉名阁商商场、大大陆庄园园商场、星星海名城城一期商商场及国国兴苑商商场等十十几家，其其中在今今年十月月以前开开业的商商场有五五家这这十几家家在售和和在建的的大型商商场，大大都以主主题商场场宣传，鲜鲜明界定定和划分分终端目目标消费费群 在深深圳市全全市的商商服物业业区域构构成比例例中，南南山区去去年商服服物业施施工面积积，占到到全市的的１７％％。
新开开工面积积占全市市的１４４％，竣竣工面积积占全市市的１２２％，楼楼花销售售面积占占全市的的１４％％以上上数据表表明，南南山商服服物业已已成为深深圳商服服物业中中的主要要组成部部分，南南山商服服物业的的稳步发发展，为为南山区区商业环环境的日日臻完善善提供了了基本的的条件 项目名称位置商场面积（M2）入伙时期经营项目南城购物广广场南新路3000002000..10百货精品展望西部电子时代广广场南油大道与与学府路路交界处处1663992000..6电脑、通讯讯、办公公自动化化、音响响器材苏豪名厦商商场桃园路/南南新路20002000..4深圳秭妹购购物城桃园路50002000..5服装及女性性产品南贸市场桃园路82832000..10小商品批发发、肉菜菜市场仓前锦福苑苑裙楼南新路/学学府路50002000..12万豪商业城城南油大道1500002000..10家居广场南油金晖家家居广场场南油大道1000002000..5电脑、音像像、通讯讯器材、家家电、台台湾高档档家具东方巴黎时时装交易易广场内环路/南南山1447882000..10尚未开业女儿国南山山分店桃园路/南南新路30001999..12女性及儿童童用品女人世界南南山分店店桃园路/南南新路36002000..4女性及儿童童用品沃尔玛蛇口口分店南油大道//内环路路30002000..4百货超市海雅百货南油大道//滨海大大道3500002000..1百货商场6 南山商商业商业业特征分分析* 档次低低、规模模小，经经营品种种不全这也是造成成以往南南山商业业气氛平平淡的一一个重要要原因。
南南山商服服市场，包包括人人人乐、家家乐福、愉愉康仓储储商场，总总体商业业规模不不大，三三家商场场营业面面积加起起来才22万余平平方米加加上各类类商铺门门店，总总的商业业面积约约20~~30万万平方米米，由于于商业不不集中，分分布在从从南头到到南油的的广阔区区域，十十分分散散，又大大都采用用地铺式式经营，因因而经营营的各种种商品品品种较少少，档次次较低，显显得比较较零乱以以服装为为例，无无论是已已经倒闭闭的金太太阳商业业城，还还是南新新路口的的南新时时装商场场，登良良路的登登良自选选商场，都都以经营营低档时时装为主主，除人人人乐购购物广场场和新开开业的女女儿国南南山分店店、海雅雅百货外外，很难难能见到到较高档档的商品品除此之外，就就只有近近千家经经营饮食食、日用用百货、鞋鞋帽服饰饰、珠宝宝钟表、五五金交电电器件、低低档家私私的商铺铺门店，如如常兴路路商业街街等 商圈形形象未能能深入人人心，人人气不旺旺滨海大道通通车后，""罗湖上上班，南南山居住住"成为为一部分分人的梦梦想而而现在""南山居居住，福福田、罗罗湖购物物"却是是活生生生的现实实由于于几个主主要大商商场相隔隔较远，中中间的小小商铺又又不成气气候，使使得相当当一部分分人不得得不到市市中心区区甚至罗罗湖去购购物。
特特别是科科技园的的中高收收入者，大大部分身身居南山山，却很很少为南南山的商商业发展展作贡献献除了了必要的的日常用用品外，购购买衣物物、电脑脑、家电电、家具具等，南南山均不不是首选选，甚至至压根儿儿就没想想到南山山据统统计，到到华强北北和东门门购物的的南山人人比例达达到255％以上上这部部分有相相当购买买力的消消费者的的分流，无无疑是南南山商业业发展的的一大损损失 整体规规划分散散零乱，无无统一布布局在南山购物物，有可可能遇到到这家卖卖皮鞋，而而紧邻的的那家却却在卖五五金配件件，再过过去是饮饮食店，而而饮食店店隔壁却却在卖陶陶瓷建材材的情况况，由于于设有统统一规划划，这些些大都是是由住宅宅楼的底底层改建建的商铺铺就给人人一种特特别零乱乱的感觉觉7 南山商商业发展展趋势分分析当众多的发发展商把把眼光盯盯向南山山的住宅宅开发时时，一些些精明的的发展商商早就瞄瞄准了南南山的商商服市场场近两两年来，南南山商服服楼盘推推出速度度之快，规规模之大大，档次次之高，非非往年堪堪与比拟拟有114个商商服楼盘盘竣工入入伙或即即将开业业，面积积近200万M22，大部部分商场场面积均均在50000MM2以上，上上千家新新推的商商铺门店店招租在在即。
而而商业用用房面积积达4000000M2以上的的南油购购物公园园将把南南城购物物广场以以南的姊姊妹购物物城、家家乐福、海海雅百货货、万豪豪商业城城、人人人乐购物物广场、沃沃尔玛、筹筹建中的的天虹商商场等联联成一片片，形成成一个完完整的商商业圈，南南山商业业文化中中心规划划中的面面积为22875500MM2的商业业用房的的全面建建成将使使南山商商业圈真真正与东东门、华华强北三三足鼎立立、强势势互动 各大型型主题商商城粉墨墨登场今年就有77家大型型主题商商城开业业，西部部电子时时代广场场是集电电脑、通通讯、办办公自动动化、音音响器材材、电子子元配件件、电子子玩具、网网络系统统为一体体的专业业化电子子配套市市场；姊姊妹购物物城是经经营全""品牌""女性服服装为主主的主题题商城；；女儿国国、女人人世界的的女性品品牌主题题早已深深人人心心；南油油佳腾电电器城率率先在南南山开电电器主题题商城之之先河 大型综综合类商商场问世世，惨淡淡经营海雅百货规规模3550000M2，在海海雅百货货开业之之前，南南山尚无无一家大大型百货货商场其其起点高高，规模模大，经经营品种种齐全，并并规划有有大型停停车位，而而且在经经营理念念，操作作手法上上都有全全新突破破，但受受周边人人气影响响，尚处处于惨淡淡经营之之中。
品牌商商家大举举抢滩登登陆女儿国购物物城南山山分店己己于去年年底开业业，今年年，女人人世界南南山分店店、沃尔尔玛购物物广场也也相继登登台亮相相特别别是沃尔尔玛蛇口口分店，坐坐镇蛇口口与南油油交汇处处，是深深圳规模模最大的的沃尔玛玛购物广广场，以以其无形形的"金金字招牌牌"的强强大凝聚聚力必能能够将蛇蛇口、南南油、南南头三块块断档的的商网紧紧密地衔衔接，将将片区内内几十家家分散的的商家以以统一的的商业形形象重新新展现，而而"老牌牌劲旅""人人乐乐购物广广场与沃沃尔玛比比肩而立立，逐鹿鹿南山商商圈，辐辐射关外外，从而而带旺南南山商圈圈的人气气，大力力提升整整体形象象 南山商商圈架构构被重组组商圈内大商商家变得得密集，以以两家超超市为主主导的商商业格局局被打破破综合合类大商商场、主主题商城城、专业业商场、仓仓储式商商场均登登台唱戏戏，抢夺夺领班权权以南南城购物物广场、姊姊妹购物物城、女女人世界界为中心心的南新新路口商商业区，以以西部电电子、愉愉康商场场、女儿儿国购物物城为中中心的愉愉康商业业区、以以沃尔玛玛、人人人乐、万万豪商业业城、南南油佳腾腾电器城城、顺电电为中心心的沃尔尔玛商业业区将在在家乐福福、海雅雅百货的的承南启启北下形形成一个个完整的的商业圈圈。
南山商商业将向向中高档档方向发发展滨海大道通通车后，创创世纪滨滨海花园园、鸿瑞瑞花园、招招商海月月花园、中中海丽苑苑、海典典居、海海珠城等等住宅区区业主的的大规模模入住，加加上科技技园、深深大片区区原有中中高收人人阶层的的存在以以及"西西部硅谷谷"、跨跨海深港港大桥通通车的宏宏伟蓝图图，使商商家不断断看好这这里的中中高档市市场规规划中的的南山商商业文化化中心，南南油购物物公园均均有大规规模的住住宅和商商业用房房开发，南南山商圈圈内充满满了无限限商机 竞争激激烈导致致商家不不断有新新的促销销手段家乐福超市市的进驻驻曾使南南山最有有名气的的愉康商商场改为为仓储式式商场，不不断增加加经营品品种，改改善购物物环境，而而后两家家商场均均打出了了"最低低价"的的招牌，力力争以价价平取胜胜，以招招徕更多多的顾客客海雅百货的的开业，如如同浅水水湾里开开来了一一艘航空空母舰（家家乐福、人人人乐、愉愉康商场场三家商商场加起起来还不不够海雅雅百货面面积大）；；南山商商圈内竞竞争压力力激增目目前，家家乐福、人人人乐、海海雅百货货三家商商场都开开通了免免费接送送选购物物大巴，各各种各样样的"购购物送礼礼"、""集团购购物热线线"的优优惠促销销活动不不断出笼笼；一些些"取悦悦消费者者、吸引引口头客客"的举举措更让让消费者者有一种种"上帝帝"的感感觉。
如如人人乐乐购物广广场推出出的"真真心换真真情"活活动，如如果消费费者在人人人乐购购物广场场遇到下下雨，不不管有没没有购物物，都可可以获赠赠雨伞一一把，一一周内还还回即可可可以以想见，消消费者将将从中获获得更多多的方便便和实在在三 同类类主题市市场调研研* 八卦岭岭片区典典型可比比商场调调研居家装饰城城：开业业时间较较长，已已开一、二二、三期期，其中中一、二二期位于于八卦路路，为22栋相临临厂房，均均为2层，每每层面积积约14400平平方米，生生意甚是是红火一一层经营营各种装装饰材料料，品种种齐全，二二层为众众多家居居设计公公司，有有名气的的有：怡怡庭、雅雅庭、吉吉祥如意意、居众众、创典典居等公公司三三期位于于八卦三三路，与与国际展展览中心心相临，只只开业一一层，生生意一般般均独独立收银银，可讲讲价，铺铺位面积积由200-600平米不不等，租租金水平平约为1160元元/平米雅居装饰城城：位于于八卦四四路，已已开业一一至四期期，与居居家装饰饰城毗邻邻，生意意很好，规规模、布布局、经经营品种种等均与与居家相相若，都都是凭借借八卦岭岭地缘优优势、便便利交通通、成行行成市的的规模效效应和廉廉价的仓仓库用地地而蓬勃勃发展起起来的，其其租金水水平约为为1288元/平米。
八卦岭装饰饰材料城城：居家家装饰城城对面，位位于工业业区内，不不临街，档档次较居居家低，规规模不大大，共一一层，面面积约110000平方米米，人气气不旺，生生意较惨惨淡指指望旁边边鹏基大大厦招商商使用后后，能带带旺生意意经营营品种不不十分齐齐全 田贝片片区典型型可比商商场调研研金丽家居广广场：田田贝金丽丽家居广广场营业业面积逾逾２万平平方米商商品按家家庭装修修工序呈呈递进式式布局 金丽家居广广场经营范围1F：地砖砖、马桶桶、淋浴浴房、按按摩浴缸缸、木地地板、水水龙头、门门锁等2F：橱柜柜、木门门、布艺艺、木地地板、洁洁具 3F：灯饰饰、布艺艺、床上上用品、橱橱柜、地地毯4F：家私私、家装装设计公公司管理费30元/月月全包实用率50-600%租期1年档次中高档另外，还辟辟出了专专门的装装饰设计计中心，该该中心由由市建设设局、市市装饰行行业协会会负责管管理以以老字号号雅庭装装饰公司司为首的的数十家家正规家家庭装修修公司的的资深设设计师现现场演示示金丽是深圳圳家居装装饰市场场的典范范之作，其其先进的的商业管管理、大大量的商商业宣传传推广、合合理的平平面布局局、明确确的功能能分区以以及“一一口价”的的招租策策略和“质质量保证证”等手手段均显显示出其其自身的的不凡实实力，处处处走在在行业的的前列，是是我们学学习的榜榜样。
笋岗片片区典型型可比商商场调研研香江装饰广广场：位位于宝安安北路，人人才大市市场旁，是是规模最最大，经经营划分分最细致致，管理理最严格格的一个个商场共共6层，总总面积约约600000平平方米，现现已开业业，租户户独立收收银，自自主经营营香江装饰广广场经营范围1F：精品品家私、橱橱柜城、瓷瓷片、洁洁具2F：陶瓷瓷城：瓷瓷片、洁洁具、淋淋浴房、蒸蒸气房、按按摩房、小五金3F：地板板城：地地板、门门类、铁铁艺、地地毯、墙墙纸4F：灯饰饰城：灯灯饰、工工艺品、布布艺管理费28元/月月实用率60%租期1年档次中高档铺位面积20-800平米不不等香江装饰城城：位于于梅园路路，共一一层，面面积约335000平方米米，经营营品种齐齐全，生生意不错错，独立立收银香江家具城城： 位于宝宝安北路路，香江江装饰广广场旁边边主营营各类家家具：沙沙发、桌桌椅、床床、餐台台等各种种普通家家具及少少量高档档家私 本区域域典型可可比商场场调研金晖主题商商场：位位于南油油大道，本本项目的的相临位位置，该该商场原原本是以以电器为为主题的的商场，但但最近有有所转型型，转向向家具、装装饰商场场金晖主题商商场经营范围1F：通信信产品、电电子类产产品2F：电器器、音响响类产品品3F：橱柜柜等家居居用品4F：罗敏敏娜家私私管理费15元/月月，不包包空调费费、水电电实用率50%租期3年档次中档铺位面积柜台、400-800平米不不等海雅百货：：这家位位于滨海海大道与与南山大大道交汇汇处的商商城，是是海雅集集团投资资三亿多多元修建建的超大大型百货货商场，上上下共八八层，总总面积为为３．５５万平方方米，是是目前深深圳西部部最大的的百货商商场，同同时也是是我市单单体面积积最大的的商场。
海海雅百货货外观气气势雄伟伟，内部部装修豪豪华，四四周广场场宽阔、停停车位充充足，各各种配套套设施十十分完善善 海雅百货货经营品品种多样样齐全，场场内分设设了大型型超市、精精品世界界、时装装商场、男男士用品品、家用用商场、儿儿童天地地、美食食广场等等，真正正实现了了“一站站式”购购物海海雅百货货斥巨资资设置了了太空娱娱乐城，集集智力开开发和娱娱乐为一一体，新新鲜、刺刺激，在在深圳独独树一帜帜海雅雅百货实实行会员员制管理理，公司司承诺，在在所有商商品价格格不高于于市区同同类商场场相同货货品的基基础上，对对会员实实行大约约百分之之五的会会员优惠惠，同时时开展丰丰富多彩彩的会员员活动，如如啤酒竞竞饮、书书法大赛赛、会员员联欢等等，吸引引会员入入会为为了更好好的服务务消费者者，除了了订订货、送送货上门门、免费费修补等等之外，海海雅百货货还开设设了购物物巴士，免免费接送送顾客 四 总结结分析 1、 深圳家装市市场主要要集中在在：八卦卦岭、笋笋岗、田田贝一带带，南山山目前尚尚无大的的家装市市场，本本项目应应很好地地抓住此此机会点点2、 目前以居家家、雅居居为首的的八卦岭岭家装市市场规模模最大，最最具市场场号召力力，租金金较贵，生生意较好好，本项项目与其其相比没没有太多多可比优优势。
3、 金丽家居广广场有许许多值得得我们借借鉴的地地方，无无论从商商场布局局、功能能分区和和广告推推广方面面都较为为先进4、 海雅百货在在经营管管理及各各种促销销手段方方面值得得我们借借鉴和学学习 第二二章 物业发发展建议议一 商场平平面布局局规划设设计 * 商场格格局设计计 独立立收银、商商场中部部开放式式格局，相相临铺位位间隔板板高度 1..1-11.3米米；靠墙墙四周采采取半开开放式或或封闭式式格局 * 铺位分分割（见见附图） 铺位以以标准面面积分割割为主，具具体招商商操作时时，根据据商家实实际需要要，可相相临商铺铺合并使使用铺铺位面积积主要为为20平平米、440平米米两种 ** 过道道设计（见见附图）商场布局紧紧凑，过过道适当当，不宜宜过宽，否否则不易易积聚人人气，这是成成功商场场的“必必杀招” 因此此，本商商场过道道设计为为： 临大大门及电电梯口的的主通道道宽度为为2.00米，视视消防要要求。
其他他过道（也也即次过过道）宽宽度为11.2米米这样做既使使得购物物者觉得得商场商商品集中中，人气气鼎旺，又又可以提提高商场场面积使使用率，增增加商场场的租金金收入 ** 商场人人流图绘绘制（见见附图）二 商场场卖场设设计* 背景音音乐：刘刘德华演演唱的《亲亲爱的马马桶》* 商场内内装修标标准：天天花部分分只装大大厅，其其余部分分不吊顶顶，空调调管、喷喷淋系统统裸露，空空调管简简单用锡锡纸包装装，天花花统一喷喷白；11-2层层地板只只铺大厅厅和通道道，铺位位部分商商家自行行处理；；3-44层地板板可全部部铺浅色色防滑釉釉面瓷砖砖，全场场色彩明明快大方方，给人人视觉空空间开阔阔、通透透之感 商场用用电：地地面预留留用电插插座 广告灯灯箱：柱柱子简单单刷白，并并做广告告灯箱；；大堂醒醒目位置置，做几几个灯箱箱广告位位，可租租可送 标识、导导示系统统：每层层于电梯梯口设功功能分区区、经营营品种牌牌、洗手手间指示示、电梯梯及紧急急出口指指示等 休闲设设施：于于电梯附附近或位位置较宽宽松的地地方设置置休闲椅椅，供购购物者休休息之用用 促销气气氛营造造：几种种颜色的的彩带装装饰，形形成色彩彩缤纷、热热闹喜庆庆的气氛氛，有利利于销售售和良好好购物心心情的培培养。
楼下为为楼上的的商品做做广告：：一层用用三种不不同颜色色的彩旗旗代表二二、三、四四层的商商品，并并标明：：“### 商品品请上？？楼”以以此来推推销上面面的产品品；二层层则用两两种颜色色的彩旗旗；三层层用一种种颜色的的彩旗推推荐四层层的产品品三 商场场经营品品种分区区设计* 本商场场经营品品种主力力推荐方方案：1F 洁具具 浴室 陶瓷 浴室五五金（水水龙头、毛毛巾架）2F 橱柜柜 木地板板 石材材 五金金（把手手、锁） 防火板板 塑钢钢门 窗窗3F 布艺艺 地毯毯 墙纸纸 文化化石 艺艺术墙面面 涂料料 油漆漆4F 灯具具 饰品品 铁花花 艺术术玻璃 艺术天天花 装装饰公司司其中“兰色色”字体体的经营营品种为为该层的的主力品品种，其其他为辅辅助品种种此种方案可可以根据据实际的的招租情情况进行行调整变变化，将将会引起起上述变变化的条条件有：： 1） 如如果某层层已租满满，但仍仍有属于于该层的的经营品品种范围围的商家家想进驻驻，原则则上可以以放在上上面一层层如：：陶瓷的的商家众众多，如如果一层层已经招招满，可可考虑部部分陶瓷瓷类的商商家放在在二层 2） 如如果遇到到相当知知名品牌牌或大户户欲进驻驻与其经经营品种种不相符符的楼层层，视其其实力与与行业影影响力及及其提出出条件是是否苛刻刻，可适适当满足足其要求求。
如：：某知名名品牌的的木地板板商家想想租一层层，为了了提升本本商场档档次及增增加品牌牌号召力力，就可可放宽条条件满足足其要求求，但是是此种情情况应严严格控制制，否则则会影响响整个商商场的经经营分区区状况，造造成混乱乱 3）正规规的装修修公司对对家居商商场是一一种促进进作用，有有利于老老百姓“装装修一条条龙”服服务，因因此，建建议每层层都招11-2家家 4）若招招不满，则则可加些些辅助类类的经营营品种 商场各各经营品品种所占占比例分分析三大家居市市场不同同经营品品种之商商家数目目比例表表 市场名名称商品名称金丽居家雅居洁具8.5%12%3.6%浴室4.6%5%3.6%陶瓷4.6%15%4.8%木地板17.0%%22%18.2%%厨柜10.8%%8%12.1%%浴室五金4.7%五金3.9%10%7.3%涂料3.1%7%3.6%玻璃2.3%2%3.6%布艺10.8%%3%2.4%灯饰7.7%4.8%铁艺2.3%3%3.6%门8.5%3%6.0%石材1.6%墙纸2.3%5%7.3%天花1.6%2%2.4%地毯1.6%2%1.2%装饰品1.6%1%2.4%炉具2.3%三大家居市市场不同同经营品品种之所所占面积积比例表表 市场名名称商品名称金丽居家雅居洁具13.0%%15%6.0%浴室12.0%%9%6.0%陶瓷8.0%18%15.0%%木地板15.0%%25%18.0%%厨柜10.0%%6%13.0%%布艺10.0%%10%8.0%灯饰6.0%5%6.0%门9.0%0%12.0%%其它17.0%%12%16.0%%参照以上两两表，可可粗略制制定本商商场各类类经营品品种之比比例，并并依据所所占比例例，分配配面积；；且按照照不同品品种产品品对铺位位的要求求条件，摆摆放位置置。
主要要经营品品种所在在位置和和分区情情况将在在附图中中标明，辅辅助类的的产品由由于数量量不多，要要求面积积不大，可可在具体体招租过过程中灵灵活安排排四 商场场各层租租金估算算及租金金价格表表制定* 最理性性租金——市场比比较法租租金通过对可比比商场的的租金分分析比较较，利用用市场比比较法来来确定本本商场的的最理性性租金可比”的的定义是是：规模模、经营营品种相相似的商商场（金金丽、香香江）或或地理位位置接近近的商场场（如金金晖）的的租金也也有一定定的参考考价值表一：各主主要可比比商场租租金价格格比较表表 名名称楼层金丽（元/M22）香江（元/M22）居家（元/M22）金雅（元/M22）金晖（元/M22）达利（元/M22）1F12015813080-988118-11381002F709848903F4588584F3048不详由上表：通通过对主主要可比比商场租租金的比比较，本本项目的的最理性性、市场场可接受受、风险险性较小小的一种种租金价价格制定定如下：：1F 1100元/MM22F 90元元/M223F 40元元/M224F 35元元/M22 * 按照年年8%回回报率推推算出的的理论租租金 按照公公式：月月租金==销售单单价*88%/112 推算租租金则 ： 表二二：理论论租金表表均价（元//M2）租金（元//M2）1层2467441602层1602221063层120166804层11415576* 由于改改变商场场使用率率所引起起调整后后的租金金 由于商商场原来来设计的的通道宽宽度为11.8米米和1..5米，现现在调整整为1..2米和和1.55米，减减低了商商场的公公摊面积积，同时时由于招招租重新新划分了了商场铺铺位，使使原来的的部分通通道改变变成为新新的铺位位，也增增加了使使用面积积，两者者影响的的结果相相加，经经粗略计计算将增增加5%%的使用用率，新新增的使使用面积积换算成成租金再再除上每每层的总总面积，则则每平方方米租金金约下降降了6元元钱。
因此，上述述之每层层租金价价格改为为： 表三：：调整后后的理论论租金表表租金（元//M2）租金（元//M2）1层1601542层1061003层80744层7670总结：显然然，上表表通过回回报率推推出的理理论租金金值与市市场比较较法得出出的最理理性租金金值相差差很大，尤尤其是11层和44层的租租金明显显偏高市市场价，如如果按照照表三的的租金进进行实际际招租的的话，市市场、商商家势必必不接受受，会对对招商工工作很不不利，因因此，本本着以下下4条考考虑我们们建议本本商场的的租金为为：第一条：放放水养鱼鱼，培育育市场是是招租工工作的关关键，需需要给商商 家家以信心心，毕竟竟我们是是市场的的开拓者者，有一一定的风风险第二条：租租金偏高高即使可可以招满满并开业业，但是是商场很很难长久久 兴兴旺，因因为在市市场还不不成熟的的情况下下，高租租金无疑疑使 商商家生意意难做，这这无异于于“杀鸡鸡取蛋”第三条：由由于租金金每年有有6-88%，甚甚至是110%的的租金递递增，因因 此，第第一年商商场的租租金可以以适当定定低些，等等第二年年 市场做做旺之后后，再提提租金也也不迟。
第四条：如如果租金金定的高高，与金金丽、香香江等知知名家居居商场持持 平平，甚至至还高于于他们，那那么，我我们的竞竞争优势势在哪儿儿 呢呢？很可可能出现现招租周周期长，推推广难度度大等问问题，风风 险险大，不不宜采取取 表四：：建议租租金表市场比较租租金（元元/M22）理论租金（元/M22）建议租金（元/M22）1层1101541202层90100903层4074604层357045上表的建议议租金仅仅为内部部认购价价，在内内部认购购期内视视市场反反应及时时做出调调整，如如果市场场不接受受，则仍仍需调低低；若市市场反应应良好，则则租金马马上涨价价另外，租期期建议为为1年租租约1年年1签的的好处是是：可以以及时、灵灵活地根根据市场场变化对对租金进进行调整整，而且且对于租租客来讲讲也放心心（担心心每年的的租金递递增值太太高，承承受不起起）管理费按照照市场的的调查情情况，多多数在330-440元之之间，我我们建议议本商场场的管理理费为330元左左右，空空调费、水水费全包包，电费费自理 五 商场场商业经经营管理理建议* 高薪聘聘请金丽丽家居广广场的总总经理或或副总来来本商场场任总经经理，负负责全面面的经营营管理工工作，以以快速增增加管理理经验及及借鉴完完善管理理机制。
* 商场外外搞促销销，以吸吸引人气气如：：放置一一个抽奖奖大转盘盘，凡是是在本商商场购买买商品的的顾客，都都可以参参加抽奖奖，并有有精美礼礼品送，礼礼品费用用由各商商家分摊摊 * 聘请一一位年轻轻貌美的的模特身身着泳装装在橱窗窗内的豪豪华按摩摩浴缸内内洗澡，肯肯定可以以吸引人人气并引引起轰动动效应 * 进进行各种种各样的的抽奖、促促销活动动，制造造热卖气气氛，多多造节、多多过节，这这是很多多大型商商场的制制胜法宝宝 * 设设置商场场购物专专车，并并在车身身做广告告，在南南山即将将入伙和和刚刚入入伙的楼楼盘之间间转悠，一一方面为为商场拉拉客；一一方面可可以起到到很好的的广告宣宣传作用用 * 商商场外墙墙每遇南南山某楼楼盘入伙伙，即打打巨型条条幅祝贺贺，既为为商场造造声势、提提高知名名度，又又可以招招揽该楼楼盘的住住户前来来购物，一一举两得得六 建筑筑外立面面之装饰饰、色彩彩修改建建议 ** 建议议外立面面挂一个个醒目的的大广告告牌，列列明各层层经营品品种、功功能分区区等，形形成良好好的导示示系统 ** 一层层的外玻玻璃幕墙墙保持通通透，在在适当高高度悬挂挂0.88米高的的灯箱，统统一装修修格式，上上写各大大入驻品品牌的名名称，既既为品牌牌打了广广告，又又提升了了商场档档次，增增加了吸吸引力。
七 商场场休闲广广场规划划设计建建议* 广场地地面为硬硬地，注注意地面面颜色搭搭配，及及图案拼拼制；并并种植少少量观赏赏树木（高高度适中中，不能能遮挡视视线）以以增加景景观和可可识别性性 休闲椅椅的设置置，以吸吸引人气气，并留留住顾客客* 砍掉门门前的道道路绿化化树，以以开阔广广场视野野，并增增强商场昭示力第二部分 招招租推广广策略一、主体推推广方案案及广告告推广要要点1、市场定定位 招招租客户户与投资资客户完完全不同同，他们们不仅仅仅需要发发展商对对远景所所进行的的虚幻的的承诺，更更看重眼眼前实实实在在的的利益 即：：我为什什么到这这里来？？ 来了以以后有没没有生意意，能不不能赚到到钱？ 会不会会一年半半载有需需要离开开？ 因此此，为了了吸引租租客到来来，必须须具有实实实在在在的利益益吸引我们设定物物业招租租市场定定位如下下：顺应南山开开发与商商业经营营变革浪浪潮，应运而生的的核心区区位大型型家居主主题商场场 定位位释义及及租客前前来的理理由： * 为什么么要去南南山？顺顺应南山山开发浪浪潮 随着交交通条件件的改善善，城市市西移步步伐明显显加快。
近近年来南南山每年年新开发发面积逐逐年上升升，现在在已占全全市新开开发面积积一半以以上，蔚蔚蓝海岸岸、星海海名城、招招商海月月等数十十万平米米大型社社区不断断涌现，家家居用品品销售中中心的转转移也是是大势所所趋 * 为什么么要选我我们： A 南南山区核核心位置置，沃乐乐玛商圈圈 B 南南油大道道旁，昭昭示力强强劲 C 2200000万平平方米超超大规模模 D 主主题化商商场经营营 22、主题题推广核核心方案案 所所谓主题题推广核核心方案案，就是是从租客客户最终终做生意意的角度度出发，以以租客的的现实需需要为前前提条件件，以租租客的消消费心理理为价值值取向，以以租客的的审美情情趣作参参照比例例，以租租客容易易接受的的方式，采采用理性性诉求与与感性渲渲染相结结合的方方式去打打动客户户的表现现核心该该表现核核心将直直接影响响租客是是否进场场，有的的物业包包装奢华华，讲天天讲地就就是不讲讲楼，但但消费者者会为了了那些漂漂亮的词词语而买买楼吗？？物业推推广，漂漂亮是基基础，品品味是要要点，简简洁明了了是根本本，而最最最重要要的是讲讲清楚为为客户所所带来的的利益，并并提供相相应的证证明，以以打动客客户的心心。
A、 区位主题诉求：：是困守守罗湖，还还是杀入入南山？？ 是是生存还还是发展展？ 市区亦亦或南山山？进攻攻还是防防守？ 谁谁不想抢抢占市场场份额？？谁不想想永续经经营？ 南山家家居大蛋蛋糕，不不容错过过 提提供客户户利益：：南山55年内近近千万平平方米开开发量，家家居市场场规模 近近百亿 证证明：** 楼盘盘列表（含含LOGGO、开开发面积积、总户户数、入入伙时 间）例例，蔚蓝蓝海岸880万平平方米，星星海名城城80万万 平平方米，招招商海月月40万万平方米米等 ** 开发发图片列列表B、 商圈主题诉求：：南山华华强北在在哪里？？当然是是沃尔玛玛商圈 提供客客户利益益：位处处南山开开发的核核心位置置，龙头头商家率率先出击击，生 意自自然好做做。
最有有发展潜潜力之地地，生意意自然才才久， 永永续经营营不是梦梦 证明：：* 区区位地图图表现，开开发楼盘盘环绕身身旁，交交通必达达要地 * 大型商商家捷足足先登沃沃尔玛、南南山顺电电、金晖晖家居 广广场 C、 位置及昭示示力主题诉求：：南油大大道咽喉喉要地，物物业形象象深入民民心提供客户利利益：南南油大道道车来车车往，临临街面长长，商场场将在短短时 间间内树立立知名度度，吸引引客户前前来选购购，生意意机会 多多 证明：** 物物业与南南油大道道背景图图牌 ** 南南油大道道交通汇汇总表（含含大巴、中中巴） 115小时时车流量量统计表表D、 规模及主题题商场主题诉求：： 2000000平方米米专业商商场设计计，规模模优势明明显 提提供客户户利益：：专业组组织、专专业营销销，形成成规模效效应，客客户家庭庭 装修修必到一一站。
气气派大堂堂，开间间方正实实用，电电梯、扶梯、观光光梯数量量充足，照照度充足足，空调调舒适等，完全不不同于以以往装饰饰市场黑黑、乱、脏脏的购物环境，必必将吸引引客户一一而再，再再而三的的回头光顾，增加加生意机机会 证明：：* 深圳装装饰协会会秘书长长以及其其它业内内人士发发表公开开讲 话，对对本物业业前景充充满信心心 * 深圳装装饰协会会会员单单位 * 金金丽模式式及我们们的特点点对比 E、 完美商业规规划，适适应时代代潮。