2021-9-20占地面积15000平米建筑面积78600平米容积率5.24 作为中粮集团在天津开发的首个项目、特别是作为在天津极具影响力的城市地标级大型综合项目，应将之塑造为天房+中粮在天津市乃至北中国环渤海经济圈发展战略中的绝对亮点p 能够实现相对的快速回款，支持大盘的后续开发p 在相对快速回款的同时尽可能实现高利润（高单价）p 作为大盘的首发地块，为大盘开发建立良好的价值提升起点与品牌塑造基础p 形成产品美誉度、品牌知名度与客户资源积累，支持“大悦城”在天津的发展时序时序开发策略与节奏开发策略与节奏工程进度与成本投入工程进度与成本投入定位定位总体定位与分物业总体定位与分物业定位定位销售销售销售目标、销售收销售目标、销售收入入资金资金资金计划与资金计划与现金流现金流客户客户整合客户资源实现整合客户资源实现互动与整合互动与整合营销营销总体品牌形象与分总体品牌形象与分主题形象主题形象主纬度主纬度辅助纬度辅助纬度主纬度间的主导作用主纬度间的主导作用辅助纬度对主纬度的调节作用辅助纬度对主纬度的调节作用辅助纬度间的影响作用辅助纬度间的影响作用价值灵魂价值灵魂住宅开工4月20102009200820112012写字楼入住8月商业营业9月竣工1月竣工10月酒店及公寓竣工10月封顶11月开工4月开工4月开工4月正负零11月封顶5月封顶3月封顶12月住宅经济测算住宅经济测算技术经济指标技术经济指标占地面积（万占地面积（万) )建筑面积建筑面积( (万万) ) 1.50 1.50 7.86 7.86 序号序号项项 目目单价（元单价（元/ /平米）平米）总投资（万元）总投资（万元）备注备注一一土地补偿费土地补偿费2290.00 2290.00 18000.00 18000.00 1 1 土地补偿费2290.00 2290.00 18000.00 18000.00 二二前期费用前期费用100.27 100.27 641.64 641.64 1 临时水电8.00 8.00 62.88 62.88 2 方案设计费19.08 19.08 150.00 150.00 3 施工图设计费22.26 22.26 175.00 175.00 4 景观设计费8.00 8.00 50.00 50.00 5 5 施工图审查费1.53 1.53 12.00 12.00 6 招标代理费1.53 1.53 12.00 12.00 7 地质勘查费2.29 2.29 18.00 18.00 8 竣工测量费8.00 8.00 62.88 62.88 9 9 销售许可证及面积测量8.00 8.00 62.88 62.88 10 10 工程量清单编制费1.53 1.53 12.00 12.00 建安费千分之一11 11 质量监督费1.53 1.53 12.00 12.00 建安费千分之一13 13 其他费用17.00 17.00 133.62 133.62 三三建安工程费建安工程费3918.07 3918.07 30796.00 30796.00 1 1 桩基础工程318.07 318.07 2500.00 2500.00 2 2 主体土建工程（含地下）1800.00 1800.00 14148.00 14148.00 3 3 电气工程100.00 100.00 786.00 786.00 4 4 消防工程100.00 100.00 786.00 786.00 5 5 装饰工程（含精装）1100.00 1100.00 8646.00 8646.00 6 6 采暖工程100.00 100.00 786.00 786.00 7 7 给排水工程100.00 100.00 786.00 786.00 8 8 电梯安装工程150.00 150.00 1179.00 1179.00 9 9 燃气工程100.00 100.00 786.00 786.00 10 10 工程监理费50.00 50.00 393.00 393.00 四四市政基础设施费市政基础设施费458.00 458.00 3599.88 3599.88 1 供电电力配套费140.00 140.00 1100.40 1100.40 2 供水自来水工程费25.00 25.00 196.50 196.50 水表费50.00 50.00 393.00 393.00 3 燃气表灶费50.00 50.00 393.00 393.00 气源发展基金20.00 20.00 157.20 157.20 4 4 电视电视线路安装费5.00 5.00 39.30 39.30 5 环境工程40.00 40.00 314.40 314.40 6 6 市政排水18.00 18.00 141.48 141.48 7 供热热源费100.00 100.00 786.00 786.00 8 8 标线标识10.00 10.00 78.60 78.60 直接成本小计直接成本小计6766.34 6766.34 53037.52 53037.52 单价按总建筑面积折算五五不可预见费不可预见费67.48 67.48 530.38 530.38 直接成本1%十销售收入销售收入18000.00 18000.00 141480.00 141480.00 六六销售费用及维修基金销售费用及维修基金900.00 900.00 7074.00 7074.00 销售费用3.5%，维修基金1.5%七七管理费用管理费用101.22 101.22 795.56 795.56 直接成本1.5%八八财务费用财务费用200.00 200.00 1572.00 1572.00 十一十一综合税综合税2160.00 2160.00 16977.60 16977.60 综合税12%总成本合计总成本合计10176.47 10176.47 79987.06 79987.06 利润利润61492.94 61492.94 净利润净利润52269.00 52269.00 利润率利润率43.46%43.46%净利润率净利润率36.94%36.94% 吸引基础客户进入，吸引基础客户进入，聚拢项目人气，形聚拢项目人气，形成社区活力成社区活力高品质形象物业高品质形象物业奠定高端客户品奠定高端客户品位位带动区域商业人气带动区域商业人气聚集，定位人群档聚集，定位人群档次次发挥品牌优势，形成高端商务发挥品牌优势，形成高端商务的区域聚集，并为酒店提供人的区域聚集，并为酒店提供人群支持群支持形象的建立，持续形象的建立，持续不断的高档客源，不断的高档客源，为商业、写字楼提为商业、写字楼提供交叉客群的支持供交叉客群的支持住住 宅宅商业商业写字楼写字楼酒店酒店公寓公寓首发面市，确定大盘的形象档次基点首先入住，引进中高端客群与其他业态互动支撑首先开发，中粮品牌与大悦城品牌在天津的引爆原点 首先销售，回笼资金支持后续开发项目定位分析项目定位分析市场机会与定位方向优化限制条件纬度的分析价值最大化纬度的分析提升竞争力纬度的分析市场环境研究市场环境研究市场细分与各市场的需求和竞争环境分析项目定位结论项目定位结论细分市场1细分市场2细分市场3细分市场4客群定位产品定位价格定位定位是一套体系，重点是要定位品类，而不单是定位产品或是客户品类的定位要解决以下四个问题 报告中的主要来源于。
报告中的主要来源于另有部分数据来源于焦点房地产网、搜房网、北方网 本报告中典型项目销售情况分析中的；其中对销售均价，最高价、最低价、销售面积和已售套数的统计，均为已签署商品房买卖合同的商品房；（由于房管局信息网7-9月份销售数据并未公开，因此销售信息截止至2007.6.30日） 本报告中典型项目为：客户基本属性分析数据通过思源资源渠道获取项目定位分析项目定位分析市场机会与定位方向优化限制条件纬度的分析价值最大化纬度的分析提升竞争力纬度的分析市场环境研究市场环境研究市场细分与各市场的需求和竞争环境分析项目定位结论项目定位结论细分市场1细分市场2细分市场3细分市场4客群定位产品定位价格定位p 以传统商业圈基础上发展的快速升级的城市中心区以传统商业圈基础上发展的快速升级的城市中心区 受益于城市核心外沿的扩张，成为城市中心区的重要组成部分； 城市功能以居住及商业设施为主p 天津新兴中高收入阶层的聚集区域天津新兴中高收入阶层的聚集区域区域升级以高档居住的形成为先导，商业设施及配套设施的升级进入加速阶段；老城厢地区2007年8月居住项目成交均价为10000元/平方米，高于城区住宅项目成交均价15.54%，老城厢地区已成为天津中高收入阶层的聚集区域。
p 交通基础设施为项目所在区域与城市主要功能区及对外交通设施联系提供了交通基础设施为项目所在区域与城市主要功能区及对外交通设施联系提供了高效的支持高效的支持名称名称面积面积（平方公里）（平方公里）常住人口常住人口（万）（万）20062006年年GDPGDP水平水平（亿元）（亿元）20062006年财政收年财政收入入 （亿元）（亿元）20062006年房年房地产销售地产销售面积（万面积（万平米）平米）20062006年房地年房地产销售均价产销售均价（元（元/ /平米）平米）和平区和平区1048242.41242.48394河西区河西区42 80261.311.459.16650河东区河东区40 63110.99.0350.85758河北区河北区28 61.5154.75.7734.45740红桥区红桥区21 5439.23.6426.45087p客户来源客户来源：主要以南开区为主南开区为主，其次为河北区和红桥区，但随着老城厢地块的稀缺性和价值上升，未来客户来源将逐渐扩大，不再局限于市内六区p客户年龄客户年龄：客户多以30-5030-50岁岁的事业有成者为主，家庭及收入相对稳定p主要家庭结构主要家庭结构：子女还处在学龄期间的三口之家三口之家/ /五口之家五口之家（子孙三代）、公司中层的青年两口之家青年两口之家、处于空巢期且事业成功的两口之家空巢期且事业成功的两口之家。
p购房取向购房取向：子女教育、交通方便、配套齐全、提高居住品质子女教育、交通方便、配套齐全、提高居住品质、彰显身份象征、老城厢情怀p购房目的购房目的：以自住自住为主，部分投资p产品需求特点产品需求特点：户型客户对户型的需求以两室两室为主，辅助部分三室户型；功能客户对私有居住空间的关注程度比较高，强调客厅的家庭共享性客厅的家庭共享性，卧室的舒适性，卧室的舒适性，书房、餐厅空间书房、餐厅空间的功能要求，；p配套需求特点配套需求特点：要求教育（以中小学为主）、知名医院、中高端餐饮、美容健身具乐教育（以中小学为主）、知名医院、中高端餐饮、美容健身具乐部部等配套为主，平均70%70%左右客户有车位左右客户有车位需求一室一室二室二室三室三室四室四室年龄在40-50岁成功型人士，家庭结构多位三口或多口之家，多为企事业单位高级管理者等重要岗位，以彰显身份地位为购房动机，对价格不敏感，需求产品面积在160平米以上，功能完备，对项目品质和奢华感要求高年龄在35-45岁事业有成者，家庭及收入较为稳定，家庭结构多以三口之家为主，多为企事业单位中高层管理人员，以品质提升和子女教育为购房动机，总价承受在100-130万，产品需求在85-130平米左右，功能要求完备，对项目品质和周边环境要求较高。
年龄在25-35岁，事业刚刚起步，处于资本积累阶段，家庭结构多以单身、青年两口为主，兼顾空巢普通老人，以栖身为购房目的，对价格非常敏感，价格承受力在50-70万，对户型功能、项目区位及项目品质要求不高，一般户型较小，在50-70平米，如后现代城年龄在35-50岁成功人士，拥有闲置资金，多为本市及外省市私营企业者或单位高管，投资经验丰富，对项目区位较为敏感，多以一居小户型为投资对象居室居室 面积区间面积区间（）套数比例套数比例主力户型面积主力户型面积（）一室一室53-88.7610.03%70左右二室二室90-14051.37%100左右三室三室125-19033.04%130左右四室四室147-2405.56%-居室居室套数套数比例比例户均面积（）户均面积（）一室一厅一室一厅2166%57一室二厅一室二厅2176%75二室一厅二室一厅1615%90二室二厅二室二厅142441%115三室二厅三室二厅132138%150四室二厅四室二厅1404%200合计合计3479100%125 一室一室二室二室三室三室四室四室以上数据来源于天津房管局信息网2006年100-125 100-125 85-9385-932007年2005年120-140120-14080-120 80-120 富力城富力城壹街区壹街区城上城上东区城上城上东区100-125 100-125 2008年85-9385-93项目项目产品类型产品类型总建面积（）总建面积（）主力面积（）主力面积（）城上城上西区城上城上西区精装住宅17000080-93金盛广场金盛广场酒店式公寓6000060中央恋城中央恋城毛坯住宅14000080-120老城厢老城厢13#13#地地-70000-伊顿公寓伊顿公寓毛坏公寓6000066-93仁恒广场仁恒广场毛坯227300-酒店式公寓46300- 老城厢板块价值无容置疑 板块目标客户群同质化 板块内住宅项目满足客户多种需求的同质化 板块内住宅项目产品户型结构供应趋于同质化同质化需求同质化客户群同质化供应面对同质化客户，扩大目标客户范围面对同质化供应，加强客户需求满意度和增加未被满足的需求供应跳出循环满足高端客户需求的满足高端客户需求的满足中高端客户需求的满足中高端客户需求的满足实用型客户需求的满足实用型客户需求的满足投资客户需求的满足投资客户需求的项目定位分析项目定位分析市场机会与定位方向优化限制条件纬度的分析价值最大化纬度的分析提升竞争力纬度的分析市场环境研究市场环境研究市场细分与各市场的需求和竞争环境分析项目定位结论项目定位结论细分市场1细分市场2细分市场3细分市场4客群定位产品定位价格定位项目项目SWOTSWOT分析分析威胁（威胁（threatthreat）1、周边高档住宅项目加剧市场竞争2、作为开发商在天津的首个项目，项目的开发运营策略会对高档项目开发进程产生影响3、用地性质的多样性产生产品功能定位复杂 4、现状规划中建筑面积不足如何处理的潜在威胁 5、新政出台后的潜在威胁 优势（优势（strengthstrength）1、地处城市中心区的核心区，周边配套便利便捷2、地块的通达性及可视性均较高3、轨道交通，出行便捷4、优势的教育资源5。
开发商的品牌实力 机会（机会（opportunityopportunity）1、周边高端项目林立，市场认可及接受度高2、区域已形成高端客户群基础3、区域供给今年递减，稀缺性在项目运作后期会有显现4商业的良性运作能够提升区域价值 劣势（劣势（weaknessweakness）1、地块容积率较高、密度大，降低舒适度2、日照限制带来的规划限制3、现规划设计方向对户型的限制4、周边环境对本项目居住品质的影响 价值最大化价值最大化塑造竞争优势塑造竞争优势优化限制条件优化限制条件定位价值更高的产品与定位价值更高的产品与客户组合模式，提升项目价客户组合模式，提升项目价值；值；通过产品组合的创新通过产品组合的创新与合适的竞争策略运用，与合适的竞争策略运用，塑造项目的核心竞争力，塑造项目的核心竞争力，保障实现项目的价值提升；保障实现项目的价值提升；通过定位的优化与竞争策通过定位的优化与竞争策略的运用，实现本项目的略的运用，实现本项目的SWOT 动态优化动态优化位于城市核心高级中产客户首选的综合升级项目项目定位分析项目定位分析市场机会与定位方向优化限制条件纬度的分析价值最大化纬度的分析提升竞争力纬度的分析市场环境研究市场环境研究市场细分与各市场的需求和竞争环境分析项目定位结论项目定位结论细分市场1细分市场2细分市场3细分市场4客群定位产品定位价格定位客群来源周边现有企事业单位工作人群。
如：检周边现有企事业单位工作人群如：检察院、反贪局、公安、消防行政许可中心、察院、反贪局、公安、消防行政许可中心、交行、商业银行、南市派出所等交行、商业银行、南市派出所等周边从事商业、商贸活动人群如：五周边从事商业、商贸活动人群如：五金城、滨江金耀、水牛城、食品街、服装金城、滨江金耀、水牛城、食品街、服装街等街等客户类别客户类别重点关注点重点关注点需求产品需求产品购买行为特征购买行为特征客户分级客户分级（ABC）原项目周边住户城市中心、原有生活习惯改善型的两居、三居地缘性情节，购买力一般改善型居住C项目周边就业人群（检察院、法院、五金城、其他企业等）工作与生活的便利、生活成本低舒适性的一居、两居或三居地缘性，具备一定的购买力A客群特点以本项目为中心的城市中心区客群来源向往城市中心居住的情节性人群向往城市中心居住的情节性人群城市回归型的二次以上置业人群城市回归型的二次以上置业人群追求城市中心生活便利的区域导向型追求城市中心生活便利的区域导向型人群人群追求市中心优势教育资源的资源导向追求市中心优势教育资源的资源导向型人群型人群客户类别客户类别重点关注点重点关注点需求产品需求产品购买行为特征购买行为特征客户分级客户分级ABC向往城市中心居住的情节性人群城市中心的文化价值和居住氛围舒适型的一居或两居地缘性情节，具备一定购买力B城市回归型的二次以上置业人群城市中心的生活便利舒适性的两居或三居较强购买力A追求市中心优势教育等资源的资源导向型人群城市中心的教育等优势资源紧凑型的两居具备一定的购买力，关注教育或其它优势资源B追求城市中心生活便利的区域导向型人群城市中心的便利生活紧凑型的两居地缘性，具备一定的购买力B市区范围内的投资者城市中心的区域升值潜力紧凑型的一居或两居购买以投资B滨海新区核心区天津市区客群来源因某种原因需要长期栖居本市中心区因某种原因需要长期栖居本市中心区附近的产业人群附近的产业人群关注下一代教育的外围人群关注下一代教育的外围人群向往天津城市中心居住的情节性人群向往天津城市中心居住的情节性人群投资者（本市及周边省市）投资者（本市及周边省市）客户类别客户类别重点关注点重点关注点需求产品需求产品购买行为特征购买行为特征客户分级客户分级ABC向往城市中心居住的情节性人群天津城市中心的身份感与品位感舒适型的一居或两居地缘性情节，具备一定购买力B至市区中心附近出差的产业人群城市中心的工作生活便利舒适性的两居或三居较强购买力A追求天津市中心优势教育等资源的资源导向型人群城市中心的教育等优势资源紧凑型的两居具备一定的购买力，关注教育或其它优势资源B投资者城市中心的区域升值潜力紧凑型的一居或两居购买以投资B，面积在120-160 之间，注重产品使用的尺度及空间感面积在75-90之间，设计一间多功能室，实现两居半的功能面积在50-60之间一一6060，二居，二居90 90 ，三居，三居135 135 p 首先，90/70规定；p 其次，从价值最大化和提升竞争两个纬度综合考虑，产品以二居为主；p 第三，考虑地块地上和地下两层可设定车位的数量在750个左右；一居524367二居262183三居175175小计961725一居393275 二居349245 三居175175 小计917694 一居328229二居393275三居175175小计895679一居262183二居437306三居175175小计873664以上数据来源于房管局信息网以上数据来源于房管局信息网以上数据来源于房管局信息网房贷新政影响房贷新政影响 整体规划 交通组织 建筑设计 户型设计 园林景观 配套建筑 仿石材水幕墙处理景观服务于综合体放坡处理高大乔木遮挡地下车库采光窗石材贴墙配乔木地下车库出入口人行出入口坡道设计0-2米提升坡地处理叠水幕墙社区主入口（车入地下，人车分流）社区临时入口人行道路 多加些外立面照片：按照前面的设计原则选取135平米90平米90平米70平米65平米90平米85平米按照规划设计公司提供楼体外框设计，单层7户，标准层建筑面积620平米，单层出房率为80%（面宽36米，进深18.6米）功能布局完整，无凹凸浪费及面积损失，中小户型设计，满足政策要求个别户型中有面积浪费局部位置户型设计有缺陷，如东、西户设计等，有待进一步优化方案一80平米65平米110平米90平米125平米85平米65平米按照规划设计公司提供楼体外框设计，单层7户，标准层建筑面积620平米，单层出房率为80%（面宽36米，进深18.6米）功能布局完整，无凹凸浪费及面积损失，中小户型设计，满足政策要求个别户型中有面积浪费局部位置户型设计有缺陷，如东、西户设计等，有待进一步优化大户型设计面积区间较为适宜，125平米户型中有局部面积浪费方案二 景观主轴应突出动线的迂回环绕，水系景观可适当减少，但应突出其点睛效果主要景观结点应更多运用硬质景观元素，突出社区品质感，同时运用休憩空间增加参与性材料设备材料设备精装修客户敏感的地方多投入客户敏感的地方多投入/ /客户不敏感的地方少投入客户不敏感的地方少投入规划建筑设计结构/保温机电设备水电气暖门窗智能化p 金属镀膜Low-e玻璃是一种 升级换代的产品，允许日光携带的能量进入室内，但室内热量不会发散到室外，大降低采暖功率，同时，即使在冬季，玻璃表面也不会出现冷凝现象。
p 加大Low-e玻璃中空层厚度，同时内设隔条，可保证中空层干燥p 自下而上加热空气，热量集中于人体活动范围内，将热利用率保持在最高水平；p根据所需温度进知适当调节；p 不占用室内使用面积，使室内有效使用面积增大，便于装修和家具布置；p 增加的保温具有良好的隔音效果；p 由于地面及混凝土层蓄热量大，热稳定性好，在间歇供暖条件下，室内温度变化小，减少污浊空气对流；新风量与排风量均可同时达到300立方米/小时（按目前中国法规：每人需30立方米/小时），保证了人在室内对新鲜空气的度与量两方面的最大需要采用下送风、顶回风的送风方式：设计的送风温度低，送风风速低于0.25m/s，送入的新风因密度大而沉积房间底部；当遇到人员、设备等热源时，新鲜空气被加热上升，形成热羽流作为室内空气流动的主导气流，从而将 热量和污染物等带至房间上部，由上部的排风口排出室外；有组织进风，能有效控制风量和室内气流组织；置换式送风，新鲜空气先进入人的呼吸区,人停留的区域空气品质好 24小时，新风不断，时时浸泡在新鲜空气中传统吸尘器一边吸尘一边排气，废气和粉尘易被人体吸入，室内有异味，操作时噪音大中央吸尘系统，集中在地下排气及处理垃圾，减少操作时的污染，且无噪音影响。
系统含计量装置，用户按计量收费 系统含每户吸尘管，用户仅须将吸尘管插入专用接口，即可简单又安静地吸尘 简单操作简单操作,安静吸尘，消除污染和噪音安静吸尘，消除污染和噪音 红外感应式灯光控制开关，应用于入户玄关处、卫生间、衣柜等室内各处，主人进门或打开衣柜时，灯光即自动打开，高度体现人性化的同时，亦营造出温馨、现代的智能家庭场景 一卡通系统：从社区大门开始，层层关卡却又进出自如，并配合电子巡更系统等社区安防技术，实现国家级官邸安防标准室内安全技术集合：经由室内红外线探测系统、室内紧急报警系统、煤气泄露监测系统、可视对讲系统等一系列安全技术的高度集合，全面保证主人在室内的安全需要 p电梯系统：超高层建筑，梯速选择6m/s，减小客户等候时间，建议采用楼层厅站登记系统，预告业主等梯位置，减少延迟p推荐采用IC卡电梯控制系统，无需按键，刷卡直达，针对不同的客户群，可以实行电梯楼层有选择性停靠，尽可能方便客户 p推荐品牌：三菱、日立、dove、蒂森等进口品牌 p 一卡通系统：从社区大门开始，层层关卡却又可进出自如；并配合五重社区安防技术p 室内安全技术集合：经由室内红外线探测系统、室内紧急报警系统 、煤气泄露监测系统、可视对讲系统私人空间私人空间室内安防报警控测系统入户门处二次确认门口机与电子锁社区内部闭路电视监控系统社区入口楼宇对讲与电子锁物业保安与电子巡更ASP.net网站过网络把社区的业主连接起来的纽带，可以通过它交流身边的话题，结识朝夕相处的邻居，维护共同的权益。
楼宇自控系统包括供变配电监视、生活用水系统、消防用水系统的状态监视、电梯运行状态监视、小区内公共照明和景观照明状态查看和控制等内容综合服务系统物业公司可随时向网站添加、修改和删除相关的信息、资料社区网站”，除图文并茂地展示社区风采外，内容还包括：物业管理单位与管理制度介绍、社区公告栏、社区活动；求助、投诉、反馈与论坛；出行指南、费用查询（电费、煤气费、自来水费、医保IC卡、费、天气预报）、便民服务、业主黄页；租售房源信息、二手市场同时，“社区网站”还为各类商品、商家预留广告位，用于展示商品信息，为社区居民提供最周到、最全面、最贴心的信息服务电子商务应用系统系统提供一个开放、安全和可控制的信息交换平台，通过数字化的信息渠道实现信息沟通，交易双方在空间上是分离，提供相应的货物配送和支付结算手段，交易双方进行等价交换网络物业管理系统实现社区物业浏览、房产管理、住户管理、收费与财务管理、机电设备维修管理、安全监控管理、生态环境管理、物业办公管理、物业信息发布、“一卡通”管理、智能化系统管理家庭智能化系统住户及管理人员可通过社区门户网站登陆到每户的家庭主页进行智能家居的管理查看该户的8路家电的开关状态并进行控制、查看8路家庭安防状态、查看4路抄表的读数和月使用量历史记录以及本月费用、给户内的智能化主机发送即时留言、查看家庭摄像实时画面。
建议中所有项目需与项目整体建设成本相结合精装修精装修客户敏感的地方多投入 客户不敏感的地方少投入 规划建筑设计材料设备壹街区壹街区上城豪苑上城豪苑中央恋城中央恋城富力城富力城伊顿伊顿建材建材装修装修外墙外墙采用高档外墙涂料以及外墙外保温高级石材刷外墙涂料外墙饰面主材为优质外墙砖，底层装饰石材或其它材质涂料门窗门窗断桥铝合金和双层中空玻璃窗，入户门：安装子母防盗系统，户内门：预留哑口高级胡桃木色钢木复合门配仿铜大拉手锁具，断桥铝合金节能镀膜中空玻璃窗，配进口ROTO五金件、隐型纱扇断桥铝合金和双层中空玻璃窗，入户门为铁质门，户内门预留哑口入户门：门高2.3米，采用高档木制四防门，配高档次门锁，防盗眼室内门：门高2.3米，采用优质实木复合门，配高档次门锁断桥铝合金窗、中空玻璃大堂大堂精装修五星酒店大堂地面为拼花大理石，墙面采用石材，天花板设置灯饰地面材质为拼花图案花岗岩/大理石，墙身主材贴大理石到天花顶，吊精美天花配美观灯饰，公共出入口选用电子控制透明玻璃门首层室外入口局部铺装粗磨花岗岩或同等效果其它材质地面墙面采用高级石材配高档装饰，天花板设置高档灯饰壹街区壹街区上城豪苑上城豪苑中央恋城中央恋城富力城富力城伊顿伊顿设备设备设施设施采暖采暖挂片地板地板挂片挂片空调空调无无无新风系统无电梯电梯品牌电梯OTIS品牌电梯品牌电梯广州日立品牌电梯供水供水采用中央水净化处理系统供水一户一表采用多系统供水采用变频式供水系统，提供24小时生活用冷、热水，每户设直接饮用纯净水管道系统，并配专用水表一个变频供水彩高档木制子母门、配高档门锁、防盗眼p 采用优质木门，配高档门锁高极断桥铝合金中空玻璃窗（含封阳台窗户），每樘窗户至少一扇为内开内倒，配隐形纱窗地面主材为高极地砖；墙面及天花为高级乳胶漆，乳胶漆选用立邦漆、爱的漆等品牌墙面主材为拼花图案高级石材；墙面及天花为高级乳胶漆，乳胶漆选用立邦漆、爱的漆等品牌地面为高极实木复合地板，墙面及天花为高级乳胶漆，乳胶漆选用立邦漆、爱的漆等品牌。
一居卧室配衣柜；二居主卧配衣柜 ；三居以上，所有设置卫生间的卧室配衣柜 ：地面高极地砖；墙面高极面砖；天花高级铝扣板吊顶；高档橱柜，配置人造石台面；高极不锈钢洗菜盆；冷热水龙头（品牌选用摩恩或同档次产品）；抽油烟机，台面嵌入式炉灶品牌为林内或同档次品牌地面主材为高极地砖，墙面及天花为高极乳胶漆，乳胶漆选用立邦漆、爱的漆等品牌地面高极地砖，墙面高极墙砖，天花高极铝扣板吊顶；配高极卫具包括高档座厕、洗手盆、大理石台面、阸水插座、化妆镜、镜前灯、高极浴缸 、排风扇等冷热水龙头品牌选用摩恩、乐家或同档次产品配备皂碟、毛巾架、手纸架地面高极地砖，墙面高极墙砖，天花高极铝扣板吊顶；配高极卫具包括高档座厕洗手盆、大理石台面、防水插座、化妆镜、镜前灯、排风扇等（卫具品牌为科勒、乐家或同档次品牌），并配有精美沐浴房及淋浴龙头冷热水龙头品牌选用摩恩或同档次产品配备皂碟、毛巾架、手纸架如果一户中有两上客用卫生间，则其中一个客卫不设沐浴房p 地面高极地砖，增减面高析墙砖，天安慰经高极铝扣板吊顶；配高极档座厕、洗手盆、大理石台台面、防水插座、化妆镜、镜前灯、排风扇等（卫具品牌为科勒、乐家或同档次品牌），并配有精美沐浴房及淋浴龙头。
冷热水龙头品牌选用摩恩或同档次产品配备皂碟、毛巾架、手纸架飘窗台面为大理石或花岗岩地面高极地砖，墙面高极乳胶漆，安装精美升降晾衣架p 高级胡桃木色钢木复合门配仿铜大拉手锁具断桥铝合金节能镀膜中空玻璃窗，配进口ROTO五金件、隐型纱扇：红影木色古典造型成品实木复合门配仿铜高级锁具（玄关天然石材滚边、高级地毯铺地、高级天然石材拼花铺地；高级环保壁纸，局部木质造型墙饰；艺术造型天花吊顶，配高级石膏顶角线，雅白色高级乳胶漆罩面）（重蚁木色进口高级多层实木复合地板高级地毯；高级环保壁纸，局部木质造型墙饰；艺术造型天花吊顶，配高级石膏顶角线，雅白色高级乳胶漆罩面）p （灰色高级防滑地砖；灰色高级墙面砖；白色高级防水乳胶漆）p （米色系天然石材铺地；米色系高级墙面砖；防水石膏板吊顶，白色高级乳胶漆罩面）p （米色系天然石材拼花铺地；米色系天然石材干挂；防水石膏板吊顶，白色高级乳胶漆罩面）p 黄橡木纹门板配高级五金件，象牙白人造石台面、意大利阿里斯顿烟机、灶具、烤箱，德国西门子消毒碗柜，美国摩恩水槽、龙头p 法国索非亚整体衣柜(限主卧或步入式更衣间)p （科勒白色古典系列脸盆及座便，配同品牌高级龙头；：杜拉维特白色高级浴缸，配汉斯格雅高级浴缸龙头；：高级成品柜及天然石材台面；玻璃淋浴屏风配高级五金件；毛巾杆、浴巾杆、银镜、手纸架；高级浴霸p （厨房及卫生间配雷士高级筒灯；艾美特高级换气扇；德国西门子经典系列）p 天然大理石板材p L进口品牌燃气热水器住宅精装预算住宅精装预算编号编号工工 程程 项项 目目规规 格格单位单位工程量工程量主材费主材费人工、辅料人工、辅料费费单价单价总价总价销销 售售 面面 积积8585图图 纸纸 面面 积积59.559.5一、一、玄关、起居厅、厨房玄关、起居厅、厨房复合木地板m250.0015001507500木龙骨石膏板吊顶m250.0090251155750顶批灰乳胶漆m250.005914700墙批灰贴壁纸m2120.0070158510200成品门、门口套（含卫生间）项3.0012003600牛眼灯个10.001515150明装窗帘杆m9.003535315窗帘m9.00100100900厨房墙砖m25.008025105525橱柜m3.00120012003600人造石台面m3.003603601080不锈钢菜盆套1.0070010710710菜盆不锈钢龙头套1.00287287287灯项1200020002000合计37317二、卫生间卫生间石膏板吊顶m24.009025115460防水涂料m24.0025934136地面瓷砖（300*300）m24.00602585340墙面砖（300*300）m217.7580281081917门口石m112020140140座便个1.0018002018201820台盆个1.0080015815815台盆不锈钢下水管及软连接、八字筏套1.00202020台前镜套1.0011010120120面盆龙头个1.0050020520520浴缸个1.00200020002000淋浴花洒个1.0070025725725纸盅个1.0048105858毛巾杆个1.0060107070浴帘杆个1.0015010160160排风扇个1.0055157070防水吸顶灯个1.001605165165镜前灯个1.0014015155155地漏个2.001531836合计元9727垃圾倒运费及其它费项1500500500开关插座合计项130030330330直接费合计直接费合计元元4787447874利润利润元元8%8%3829.923829.92甲供材管理费甲供材管理费元元4%4%19151915小计小计元元5361953619税金税金元元3.41%3.41%18281828建筑面积平米单价建筑面积平米单价元元932932电梯厅、公共走道装修时尚高雅，体现酒店风格装修标准： 公共走道铺设瓷砖 石膏吊顶 墙面刷白 大堂大堂&电梯厅电梯厅 大堂高雅，空间分割好大堂高雅，空间分割好 温馨感温馨感 灯光设计有特色灯光设计有特色 面积约面积约200m2200m2 有休息区和接待区有休息区和接待区 大堂地面采用高档石材，并可以布置一些大堂地面采用高档石材，并可以布置一些小品，增强大堂的亲切感和趣味性。
小品，增强大堂的亲切感和趣味性灯光设计符合大堂整体风格，采用大型主灯光设计符合大堂整体风格，采用大型主灯与小射灯、照明灯等形式的互相补充灯与小射灯、照明灯等形式的互相补充n大堂高雅，有开放性、空间感、现代感，灯光设计有特色，面积约300，2层挑空，有休息区和接待区电梯厅电梯厅n电梯厅装修体现时尚和商务元素，综合运用玻璃、金属和石材等材质；接待区强调商务氛围，同时布置相关绿植，灯光设计采用柔和色系，墙面采用质感的壁纸、壁毯作为铺装材料，并点缀字画等物品以突出文化感受室内装修以简洁、明快为主，在体现高贵的同时注意年轻化的设计室内灯光可调节室内室内装修标准：天花：局部吊顶；环保乳胶漆墙面：环保型乳胶漆地面材料：复合木地板开放式厨房墙面局部采用瓷砖 门锁采用电子型，最好能同一卡通结合；能够实现电梯直达、车场管门锁采用电子型，最好能同一卡通结合；能够实现电梯直达、车场管理、费用收取等多种功能理、费用收取等多种功能电子门锁电子门锁n可视对讲系统，保可视对讲系统，保障住户生活私密空障住户生活私密空间；间；n安全呼救系统，保安全呼救系统，保证生活安全证生活安全；卫星电视接收器卫星电视接收器可接受多个国际卫星电视可接受多个国际卫星电视卫生间采用不透明玻璃隔断，减小占用面积并达到功能区隔的目的卫生间设计应时尚，必须有淋浴条件卫生间装修标准卫生间墙面：瓷砖地面：防滑地砖洁/浴具：高档洁/浴具龙头/花洒：高档龙头及花洒 p 从2003年至2007.9月价格由3111元涨至8095元，平均每年递增28%，以市场平均发展趋势预估p 通过对周边典型项目历史成交记录分析，以上数据来源于房管局信息网 2007年片区市场价格平均涨幅在3.98%，以片区市场平均发展趋势预估以上数据来源于房管局信息网 考虑中心土地的稀缺性以及大开发商（仁恒、陆家嘴）对于价格的把控性，未来的市场价格还会有所攀升。
津东新2007-078（拍得价10.6亿元）：是一块位于河东区新开路东侧,东至现状住宅小区,南至新荣道,西至新开路,北至现状铁路线的地块该地块土地面积为3.68万平方米，其中土地出让面积为3.48万平方米,住宅建筑面积为11.8万平方米，公共服务设施建筑面积2400平方米（扣除配套幼儿园建筑面积1600平方米）这样算下来其楼面地价已经超过了9000 以此推论销售价格要卖到15000以上市场因素市场因素（13000-18000元元/平方米平方米 ）竞争因素竞争因素（丰富产品附加值，节约成本）（丰富产品附加值，节约成本）营销因素营销因素（挖掘卖点，提升项目品牌度）（挖掘卖点，提升项目品牌度）项目项目SWOTSWOT分析分析威胁（威胁（threatthreat）1、周边高档住宅项目加剧市场竞争2、作为开发商在天津的首个项目，项目的开发运营策略会对高档项目开发进程产生影响3、用地性质的多样性产生产品功能定位复杂 4、现状规划中建筑面积不足如何处理的潜在威胁 5、新政出台后的潜在威胁 优势（优势（strengthstrength）1、地处城市中心区的核心区，周边配套便利便捷2、地块的通达性及可视性均较高3、轨道交通，出行便捷4、优势的教育资源5。
开发商的品牌实力 机会（机会（opportunityopportunity）1、周边高端项目林立，市场认可及接受度高2、区域已形成高端客户群基础3、区域供给今年递减，稀缺性在项目运作后期会有显现4商业的良性运作能够提升区域价值 劣势（劣势（weaknessweakness）1、地块容积率较高、密度大，降低舒适度2、日照限制带来的规划限制3、现规划设计方向对户型的限制4、周边环境对本项目居住品质的影响 一般来说，房贷利率有15的优惠，而此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍（8.613%），对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率（6.6555）一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30，以每次加息27个基点来计算，等于一次性加息7次半 如购买第二套住房，原贷款七成70万，利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算，每月还款6157.63元，利息总额=每月还款12（月）15（年）70万元贷款总额408373.4元；而新政后的贷款六成60万元，利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元 此次新政严格区分了第一次置业与第二次置业的差别，与此同时对购买中小户型房产也有政策优惠，因此。
对于富裕家庭的改善型需求，由于其财力较强，提高首付对其影响也不大 ，他们一般倾向于利用银行贷款的杠杆作用炒房但这类人群也有可能以借用亲友的身份证买房等方式进行规避 2021-9-20注：文本框可根据需求改变颜色、移动位置；文字可编辑POWERPOINT模板适用于简约清新及相关类别演示1234目录点击添加标题点击添加标题点击添加标题点击添加标题添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本 点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本 点击添加文本点击添加文本01020304添加标题添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本会议基调年会视频：http:/ 1、携手超越，驭领未来、携手超越，驭领未来2 2、你在我心里面、你在我心里面 -用心创造新未来用心创造新未来会议主体环节年度总结：由公司各职能部门、高层做年度总结：由公司各职能部门、高层做09年总年总结报告，传递结报告，传递10年度公司战略发展规划以及嘉年度公司战略发展规划以及嘉许许09年度优秀员工年度优秀员工感谢晚宴：让员工在享受晚宴的同时，感受公感谢晚宴：让员工在享受晚宴的同时，感受公司对他们一年来付出的感谢；让嘉宾感受耀光司对他们一年来付出的感谢；让嘉宾感受耀光纺织的关注和企业文化纺织的关注和企业文化员工才艺秀：加强员工互动，展现员工风采员工才艺秀：加强员工互动，展现员工风采。