Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.房地产开发流程与关键环节 房地产开发的实际操作大致上可分为五个阶段：策划与决策阶段、规划设计与拆迁融资阶段、开工建设与市场营销阶段、房屋交付与证件办理阶段和售后服务物业管理阶段其具体内容和流程如下图所示： 房地地产投资资项目信信息收集集 项目目的分析析选择 （区域经济济、项目目状况、投投资规模模、预期期收益、投投资风险险） 项项目的初初步可行行性研究究（人口、经经济收入入、城市市房地产产成熟度度、楼盘盘竞争状状况、购购买能力力、住房房消费变变化趋势势、楼市市走势、项项目优势势、投资资规模、融融资方案案、投资资风险） 合作作方关于于项目的的初步谈谈判 （合合作方式式、投资资规模、双双方责任任和权力力、收益益分配、项项目进度度） 项目目的详细细可行性性分析报报告（人口、经经济收入入、城市市房地产产成熟度度、楼盘盘竞争状状况、购购买能力力、物业业供求现现状分析析及对未未来的趋趋势预测测、户型型变化趋趋势分析析、价格格预测、目目标客户户定位、项项目定位位、营销销策略规规划、投投资规模模、成本本测算、融融资方案案、收益益分析、敏敏感性分分析、投投资风险险分析、公公司资源源分配、项项目组合合分析等等综合评评价分析析、投资资决策） 合作方签订订项目合合作协议议书、合合同书 向向规划设设计部门门申领规规划设计计要点，以以获得规规划设计计要点通通知书编制项目建建议书，向向计委申申报立项项报告；； 编制项目投投资分析析的详细细可研报报告（项目融资资运作）根据可研批批复文件件和规划划设计任任务书，向向规划部部门呈交交项目选选址书面面申请领取项目选选址意见见书，申申请规划划设计要要求 委委托设计计单位进进行方案案设计送审设计方方案，申申请建设设用地规规划许可可证 领领取建设设用地规规划许可可证向土地管理理部门申申请建设设用地 扩大大初步设设计、施施工图设设计 向房地产主主管部门门申请房屋拆迁许许可证 办理土土地证 申申办建筑筑工程规规划许可可证签订拆迁安安置补偿偿协议领取建设工工程规划划许可证证拆迁向建委领取取开工许许可证，进进行施工工单位招招标 项目目建设施施工 市市场营销销策划（质量、供供给、成成本的控控制） 媒媒体宣传传、现场场包装 内内部认购购 向向房地产产主管部部门申请请预售许许可证工程验收 销售与与销售控控制全部工程竣竣工 四方验收住户入住 办理房房产证等等证件和和售后服服务 物业业管理服服务房地产开发发投资周周期长、风风险程度度高、流流程环节节多，作作为高级级管理人人员不可可能每一一环节和和细节都都高度关关注，而而应该把把精力集集中在房房地产开开发过程程中最关关键的环环节上。
我我认为最最关键的的环节是是前期策策划、规规划设计计和营销销策划及及销售控控制这三三个方面面前期策划是是房地产产项目成成败的最最关键因因素房房地产开开发的前前期策划划，通过过市场调调查，项项目地块块的优区区域环境分析，结结合企业业自身资资源优势势，确定定开发项项目的物物业业态态，界定定和研究究目标客客户群体体，挖掘掘和分析析目标客客户群体体的现实实需求和和潜在需需求，运运用创造造性思维维对项目目进行市市场定位位，拟定定初步开开发方案案，进行行投资风风险收益益分析，整整合企业业资源，决决定最终终开发方方案和开开发模式式高超超的前期期策划能能为后期期的营销销策划预预埋大量量管线，使使销售成成为轻而而易举之之事房地产开发发项目的的市场定定位是前前期策划划的核心心内容，是是整个房房地产项项目开发发的灵魂魂市场场定位不不能“拍拍脑袋”，要要学会运运用科学学的思维维方式和和全面、立立体的眼眼光，即即由静态态的思维维方式转转变为动动态的思思维方式式，由线线性的思思维方式式转变为为复合的的思维方方式，由由封闭的的思维方方式转变变为发散散的思维维方式，才才能找到到准确的的定位定定位，就就是充分分挖掘项项目的各各种资源源，按照照惟一性性、排他他性和权权威性的的原则，找找到项目目的个性性、灵魂魂。
没有有个性的的项目就没没有差异异化竞争争的优势势项目目的个性性越突出出，影响响的区域域就越广广，潜在在优势也也就越大大市场定位不不能脱离离所在城市市的经济济环境、文文化环境境、自然然资源，也不能光看到项目的显性资源，而忽视了那些宝贵的隐性资源，要对项目资源和企业自身的各种资源进行统一梳理、整合，扬长避短，才能找到准确的市场定位，并借此制定出行之有效的项目开发策略房地产开发发项目的的市场定定位的内内容主要要包括以以下几个个方面：：理念定位基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设功能定位在在市场定定位时应应根据城城市规划划限制条条件，按按照最佳佳最优利利用原则则确定开开发类型型，对土土地资源源进行综综合利用用，充分分挖掘土土地潜能能目标客户定定位在在市场调调查的基基础上，以以有效需需求为导导向，初初步确定定项目的的目标客客户，分分析其消消费能力力，为产产品定位位和价格格定位做做好基础础工作文化定位在在充分理理解项目目区域的的文化底底蕴的前前提下，结结合项目目的理念念定位、目目标客户户定位，进进行房地地产项目目的文化化定位，为为营销策策划选定定主题。
定位必须要要具有唯唯一性、权权威性和和顾客价价值特性性前期策划应应该按照照从定位位、定性性到定量量三个步步骤进行行定位位就是寻寻找项目目所具有有独特的的、有价价值的资资源与目目标客户户群利益益的直接接相关性性，从而而确定该该项目应应该是什什么，解解决了“我是谁谁”的问题题；定性性就是确确定空间间布局、项项目品位位、建筑筑风格、价价格面积积变动范范围、优优势资源源如何整整合等，解解决“我的性性格是什什么”的问题题；定量量就是细细化户型型比例、容容积率、建建筑密度度、利润润等指标标，解决决细节的的问题第二个关键键环节是是规划设设计规规划设计计是在前前期策划划关于项项目定位位、定性性和定量量的基础础上，进进行建筑筑风格、空空间布局局、房型型设计规划设计的的第一个个关键，是是要把前前期策划划的理念念、顾客客价值创创造性的的体现出出来，并并真正有有所创新新；规划划设计的的第二个个关键，是是充分利利用规划划的各项项指标，使使项目资资源利用用最大化化；规划划设计的的第三个个关键，是是科学合合理的规规划设计计，保证证项目成成本得到到有效的的控制，项项目高效效科学的的施工；；规划设设计的第第四个关关键，使使项目拥拥有根据据市场变变化做出出灵活调调整的空空间范围围。
第三个关键键环节是是营销策策划与销销售控制制销售售控制是是实现项项目利润润最大化化的一个个很好的的途径营营销策划划与销售售控制可可以在一一定程度度上弥补补在前期期策划和和规划设设计、施施工质量量所产生生的缺憾憾影响响房地产产价格和和需求的的因素很很多，市市场的把把握也不不可能恨恨精确，因因此营销销策划与与销售控控制也就就成为房房地产开开发的关关键环节节营销策划的的关键是是将项目目的顾客客核心价价值定位位以创造造性的传传播沟通通手法，使使其在目目标顾客客群体心心目中形形成相应应的定位位，是一一个双方方互动的的过程营营销策划划要有很很强的造造势、蓄蓄势、运运势和借借势的过过程控制制和运用用能力销售控制是是关键是是掌握好好销售的的节奏，再再先导期期、开盘盘期、强强销期个个安排合合理的供供给比例例，并且且，每个个销售期期内所供供应的商商品房再再面积、朝朝向、楼楼层重要要保持一一定大小小、好坏坏、高低低的比例例，实现现均衡销销售房地产企业业只要把把握好前前期策划划、规划划设计和和销售这这三个关关键环节节的关键键之处，应应该能有有较好的的业绩表表现，这这需要企企业同时时具备高高超创新新的能力力和整合合能力。
房企亟须构构建核心心竞争力力房地产开发发企业核核心竞争争力的内内涵与特特性 房地产开发发企业的的核心竞竞争力就就是房地地产开发发企业在在开发、经经营过程程中形成成的不易易被竞争争对手效效仿的能能带来超超额利润润的独特特的资源源、知识识和能力力 房地产开发发企业的的核心竞竞争力具具备以下下四个特特性：用用户价值值性，主主要体现现在房地地产开发发企业在在保证用用户对房房地产的的适用性性、安全全性、卫卫生性和和经济性性要求的的前提下下，产品品在房型型、环境境、配套套设施等等方面具具有超前前性和性性价比优优势，产产品价值值在一定定时期内内会增值值或具有有一定的的增值空空间；延延展性，指指房地产产开发企企业为满满足客户户的要求求，提供供的物业业管理、中中介服务务和社区区服务等等衍生服服务；独独特性，指指企业所所特有的的，没有有被当前前和潜在在的竞争争对手所所拥有的的，如土土地储备备、地段段、资源源整合等等方面的的独特优优势；动动态性，企企业核心心竞争力力是在长长期的经经营实践践中逐步步积累形形成的，它它作为支支撑企业业长期发发展的主主动力，具具有较强强的稳定定性，其其生命周周期也远远远超过过房地产产开发的的生命周周期构建核心竞竞争力的的途径 房地产开发发激烈的的竞争已已迫使开开发商从从理念开开发、规规划设计计到单体体建筑、社社区配套套，从整整体到局局部，无无不处心心积虑，谋谋求人无无我有、人人有我新新、人新新我变的的竞争优优势。
不不同的开开发模式式，其核核心竞争争力的构构建途径径是不同同的，主主要有以以下几种种： 第一，集中中公司资资源从事事专业化化开发经经营，在在这一过过程中逐逐步形成成自己在在经营管管理、技技术、产产品、销销售、服服务等诸诸多方面面与同行行的差异异，形成成核心竞竞争力如如万科从从19997年进进行经营营策略的的调整，主主要体现现在三个个方面，一一是从多多元化经经营向专专营房地地产集中中，二是是从多品品种经营营向住宅宅集中；；三是投投放的资资源由112个城城市向北北京、深深圳、上上海和天天津集中中这些些调整逐逐步形成成了专营营中档住住宅的“万万科开发发模式”，构构成了公公司核心心竞争力力的重要要要素，进进一步稳稳固了万万科在房房地产界界的领军军位置 第二，抓住住理念创创新———核心竞竞争力的的关键点点为了了保证竞竞争优势势，房地地产企业业不断地地进行理理念创新新，从而而形成核核心竞争争力如如开发“奥奥园”的的金业集集团，独独创复合合地产型型模式，以以体育产产业的整整合叠加加来进行行房地产产开发五五环旗下下的国际际社区，健健康美丽丽的现代代生活”的的全新开开发理念念，为奥奥园的社社区硬件件和软件件、内容容与形式式、外观观与内涵涵的创造造带来了了无限的的资源空空间，取取得了南南国奥园园、上海海奥园的的相继成成功。
第三，从竞竞争对手手和市场场空缺中中寻找机机会，建建立自己己的比较较优势，并并构建支支撑这种种优势的的潜在核核心能力力当广广州宏宇宇集团涉涉足开发发番禺地地块“星星河湾”时时，宏宇宇集团的的劣势是是很明显显的：一一没有品品牌，二二没有经经验，三三没有队队伍另另外，还还面对着着谁也看看不清的的近2万万亩的华华南板块块和竞争争激烈的的广州房房地产市市场开开发商通通过对竞竞争对手手的分析析，发现现竞争对对手的弱弱点，发发展自己己的比较较优势，在在市场分分析中发发现广州州消费者者选择住住房的标标准正由由价格因因素向环环境因素素转变，找找到了自自己能够够为消费费者提供供特殊利利益的方方式与方方法，即即将高尚尚住宅和和高尚环环境结合合在一起起，环境境和品位位就成为为形成竞竞争优势势的核心心能力 第四，建立立现代企企业制度度，为核核心竞争争力创造造良好的的环境相相当一部部分房地地产开发发企业特特别是国国有企业业产权不不明晰、出出资人不不到位、法法人治理理结构不不健全、组组织和管管理不对对称，使使得企业业无法增增强自身身的核心心竞争力力企业业能否培培养出自自己的核核心竞争争力，需需要在生生产、经经营与管管理等方方面建立立良好的的基础。
为为此，房房地产开开发企业业要把强强化企业业管理、转转变公司司机制放放在第一一位，在在这个基基础上努努力培养养自己的的核心竞竞争力，培培养和提提高公司司的市场场竞争力力，不断断拓展可可持续发发展空间间保证核心竞竞争力的的持续性性 第一，公司司管理和和技术人人员流失失，逐渐渐失去人人力资源源的竞争争优势为为避免和和解决这这个问题题，应引引入人力力资本管管理概念念企业业通过机机制设计计如奖励励、股票票、退休休金计划划等制度度建设吸吸引人才才，建立立以职业业经理人人为主体体的人力力资源管管理体系系制度实实行“职职业经理理体系、有有限授权权体系和和业绩评评价体系系”三大大体系为为支柱的的管理模模式，使使责任和和权利对对等，增增强职业业经理的的责任感感和使命命感，“优优胜劣汰汰、能上上能下”，保保持人力力资源方方面的竞竞争优势势 第二，实行行动态管管理，及及时把握握公司核核心竞争争力的变变化动态态房地地产开发发中竞争争无处不不有、无无时不有有，而且且表现出出竞争形形态、方方式、手手段的多多样性和和复杂性性房地地产行业业的竞争争因素已已深入到到管理能能力、土土地储备备、融资资能力、品品牌、社社会资源源和信息息等几个个方面，而而由于受受人、财财、物、环环境等因因素的制制约，这这些方面面会不断断地发生生变化，优优势可能能会失去去，甚至至成为劣劣势。
只只有及时时地把握握和了解解自身竞竞争核心心力的变变化趋势势，有针针对性地地加强和和调整资资源配置置，才能能保证核核心竞争争力的持持续性 第三，适度度超前的的策略选选择，可可以掌握握市场潮潮流的主主动权和和竞争优优势，保保持企业业的核心心竞争力力在房房地产开开发中，在在市场成成熟程度度的前提提下，选选择何种种策略取取决于开开发企业业的实力力、资源源和手段段要搞搞清楚项项目的核核心优势势是什么么，然后后再根据据这个优优势去整整合各种种隐性优优势和显显性资源源，“因因时、因因地、因因人”作作出既符符合趋势势发展又又能发挥挥企业核核心优势势的策略略选择在在这种思思维方式式下，优优势会更更加明显显，劣势势往往可可以转化化为优势势，使项项目迸发发出巨大大的多元元效应来来，充分分发挥企企业的核核心竞争争力 （刘志志平） 透视房房地产定定位病 房地产市市场盘子子大、产产业大、规规模大，由由此带来来的伤病病房、水水泥垃圾圾、烂尾尾楼盘、区区域残局局不计其其数，疾疾病种类类五花八八门在在众多房房地产疾疾病中，最最常见又又最能影影响项目目盈亏的的是 “房房地产定定位病”。
由于房房地产是是大件商商品，投投资大、周周期长，又又是不动动产，因因此其“定定位”是是否准确确生死攸攸关定定位准确确，房地地产项目目可能旗旗开得胜胜；定位位失败，这这房就只只有自己己住了可可以说房房地产失失误700％与此此有关而而房地产产定位并并不是简简单的住住宅、写写字楼、别别墅的划划分随随着人们们经济水水平的提提高和对对生活质质量的追追求，人人们对住住房的需需求越来来越多，并并且差异异化程度度也日益益明显，因因此房地地产市场场需要有有效细分分做房房地产并并不仅仅仅是出售售房子，它它要给这这个地球球村留下下一些美美的标志志，是产产业又是是艺术它它还在销销售一种种生活方方式，销销售一种种无形资资产，分分享一种种文化，圆圆消费者者的一个个个梦想想田田园雅居居”圆的的是人们们归隐田田园的梦梦，而“都都会华庭庭”则圆圆的是人人们前卫卫之梦因因此房地地产定位位关键就就是要抓抓住消费费者所关关心的利利益点，究究竟消费费者要的的是交通通便利还还是生态态环境抑抑或是智智能化小小区？只只有清楚楚这一点点才能对对症下药药，开发发出适销销对路的的房子，而而这也就就是卖点点所在找找准了卖卖点，其其后的价价格、营营销、广广告、收收款等能能做到心心中有数数、有章章可循了了……那那么如何何正确地地找到这这个“卖卖点”，规规避、预预防由于于“卖点点”偏差差带来的的各种病病症呢？？ 炎热夏夏天，我我们常喝喝乐百氏氏纯净水水解渴，殊殊不知这这水已经经经过227层净净化。
同同样，我我们以国国际系统统集成法法、系统统参量法法为分析析模型，认认为寻找找房地产产项目的的“定位位点”也也需要经经过277 层过过滤这这27层层分别为为： 政策因因子 房房地产历历来是政政治风云云、国家家政策的的测量器器，政策策波动、政政治动荡荡，国际际关系都都会在此此起反应应 国民经经济总因因子 房房地产又又是国民民经济的的晴雨表表大萧萧条时期期，欧美美资本主主义国家家的房地地产近于于崩溃，二二战后经经济复苏苏香港房房地产亦亦迅速发发展在在一般的的经济高高涨、通通货膨胀胀时刻，房房地产也也往往会会猛烈上上升，房房地产市市场更有有贵时卖卖出或卖卖涨不买买跌的规规则 市场供供求因子子 房地地产作为为一种特特殊的商商品，有有它自己己的供求求规律、市市场平衡衡点我我们不能能违背这这种规律律，但可可以利用用这种规规律，如如找出市市场空白白点切入入反之之，即使使造出最最好的房房子也无无人问津津 消费者者群体错错位症 不管房房子好坏坏，关键键要确定定由哪一一类消费费者来购购买，这这类消费费者又有有什么样样的需求求现在在市场已已需进一一步细分分，你不不可能让让不同层层次的消消费者都都向你靠靠拢。
如如豪华住住宅是针针对高收收入阶层层设计的的，它要要求建筑筑外观高高贵典雅雅，与众众不同，配配套设施施要相当当完备，地地理位置置也以市市中心为为宜为为显示购购房者的的高贵身身份，户户型应宽宽大中中档商品品房是针针对收入入水平较较高或储储蓄较多多的消费费者的这这部分消消费者多多为白领领阶层，因因此讲究究的是房房屋的品品位，而而这种品品位主要要是通过过室内装装饰和家家具摆设设体现出出来的，因因此建筑筑外观的的要求不不高，房房型、单单位面积积则需根根据各自自家里的的人口数数而定，地地理位置置则市区区也可、郊郊区也可可，只在在于有一一个好的的环境就就行市市区方便便，郊区区有车也也无妨，但但邻居则则要求是是素质较较高的人人群经经济适用用房屋是是针对普普通工薪薪阶层而而建的房房屋，由由于售价价较低，因因而利润润也较薄薄，但对对扩大开开发商知知名度却却有很大大帮助这这些消费费者一般般比较关关注房屋屋价格，对对建筑外外观要求求不高，而而每套的的使用面面积则应应较小，地地理位置置在市区区边缘或或公交车车线较多多的郊区区 位置错错位症 位置的的重要性性不言自自明，有有时同一一街道朝朝南朝北北不一样样，就差差几米房房价也大大不一样样。
当然然，位置置已不仅仅仅是位位置，还还有更重重要的地地段、区区位、商商圈、社社区等等等一旦旦“位置置”错位位了，房房价将大大打折扣扣 时机错错位症 也许除除了股市市以外，就就数楼市市最讲究究时间的的把握了了如何何入局、开开局、创创局、选选局、布布局、出出局、结结局，何何时买入入、投资资，何时时出售，都都有一个个“最佳佳时间”定定位问题题战机机稍纵即即逝，过过了这个个村就没没有这个个店了 环境定定位 区区位很重重要，有有了区位位如果能能再有一一个好环环境就会会锦上添添花环环境包括括交通环环境、生生态环境境、商业业购物、医医疗、景景观、繁繁荣程度度、风向向、龙脉脉、地脉脉、文脉脉等，以以及区内内环境、建建筑物大大体布局局等等 功能定定位 房房地产不不等于土土地加瓦瓦片，功功能可能能是人们们购买房房子的第第一利益益着眼点点根据据功能不不同，房房地产可可划分为为商用房房、住宅宅、工业业用房等等等商商业用房房与工业业用房的的开发要要求也明明显不同同此外外还可以以把“功功能定位位”进一一步细分分，如分分为中央央商务区区、高级级别墅区区、文化化居住区区、涉外外公寓区区等等，不不同的功功能社区区对房子子的设计计、施工工、管理理等的要要求明显显不同。
例例如中央央商务区区对房子子的地段段、施工工、装饰饰以及物物业管理理的要求求特别高高，而文文化居住住区则突突出文化化氛围的的渲染与与铺陈回回龙观地地处京昌昌高速公公路边，本本是属于于城县两两不管地地带，但但是开发发商以教教育为依依托，开开发出回回龙观高高教小区区，不仅仅把城里里人吸引引到市郊郊，同时时为全国国树立了了样板，成成为重点点示范小小区这这就是功功能定位位的妙用用 户型定定位 任任何产品品都有核核心层、紧紧密层、外外围层、无无形辐射射层之分分消费费者买房房最主要要的是买买核心层层——户户型与面面积尽尽管现在在的商品品房早已已告别了了“火柴柴盒”时时代，但但是究竟竟是大开开间还是是小开间间、狭长长型还是是蝴蝶型型、有多多少个采采风采光光口、有有多少根根罗马柱柱石膏门门、是否否设置家家庭舞池池及吧台台、是否否带有网网络家居居色彩………这一一切都必必须在开开工前筹筹划于胸胸，设计计到纸面面 材质定定位 不不同的功功能、风风格、户户型显然然需要不不同的材材质仓仓储式大大商场可可能需要要大钢架架结构，既既省时又又省料；；欧式豪豪宅可能能除非自自来水无无法进口口外都需需“德国国制造”；；艺术家家可能只只需要在在一个角角落，搞搞一座怪怪怪的木木头草房房，既省省钱又美美观。
材材质定位位准确，开开发商可可大大节节省成本本，客户户则心满满意足，实实在是双双赢的事事情 主题概概念定位位 现在在的社区区、花园园、楼盘盘，想做做成“区区花”、“园园花”、“盘盘花”而而不仅仅仅是 “楼楼花”，非非有“主主题概念念”不可可有人人把“主主题概念念”称为为房地产产的“灵灵魂”与与“核心心”中中关村由由于电子子高科技技而价位位疯涨，亚亚运村由由于体育育概念而而寸土寸寸金，国国贸商圈圈号称“东东方曼哈哈顿”而而使物业业价格高高居京城城之首主主题概念念并不是是可以随随意克隆隆的，它它必须符符合具体体的环境境，要因因地制宜宜一旦旦发生错错位，便便可能是是“差之之毫厘失失之千里里” 特色定定位 房房地产特特色定位位，就是是根据房房地产企企业的文文化、小小区环境境、楼盘盘风格、文文化概念念等，集集约、整整合、升升华出一一个最具具吸引力力的一点点作为“诉诉求点”，以以此去吸吸引相应应的目标标很可可惜现在在楼盘“概概念”满满天飞，真真正有“特特色”的的楼盘并并不多 科技定定位 国国外房地地产增长长的主要要杠杆之之一是“高高科技”，而而拉动国国内房地地产的主主要是政政策因素素与金融融杠杆，高高科技因因子占一一成不到到。
但随随着知识识经济时时代、互互联网时时代的来来临，随随着新材材料、新新工艺的的不断应应用，房房地产的的科技含含量肯定定会提高高 文化定定位 人人不能整整天吃高高科技住住高科技技，高科科技需要要有多样样化的文文化配套套才能转转化成生生产力因因此，房房地产主主题、特特色、科科技、风风格………一切只只有围绕绕“以人人为本”、“人人性化”这这个文化化定位去去展开才才有意义义 生态定定位 对对于整天天淹没于于城市物物欲中的的人们来来说，回回归自然然是他们们最热烈烈的渴求求，所以以绿地、森森林、阳阳光、水水、空气气成了诸诸多楼盘盘的重要要卖点这这也是武武夷花园园、丽江江花园等等走红的的原因 除此之之外，还还有利润润目标定定位、社社会因子子定位、创创新定位位、配套套设施定定位、管管理服务务定位、价价格定位位、融资资定位、形形象定位位、将来来时定位位（孕育育新需求求）、营营销方式式定位、广广告策划划定位、品品牌定位位共277个环节节、277层定位位 当然，这这27个个参量、227道程程序，并并非每一一项都要要有突出出的卖点点，但充充分考虑虑了这227个参参量后就就容易找找到决定定项目盈盈利的支支配参量量，这是是房地产产项目定定位的实实质所在在。
甚至至这277 层净净化、227层定定位仍不不完备，由由于市场场、环境境是不断断变化的的，原先先的定位位未必百百分之百百正确，故故仍需对对原来的的定位进进行反馈馈权变式式再定位位，经过过几轮螺螺旋式的的循环反反复才有有可能逼逼近目标标 之所以以要强调调事先规规划、提提前定位位，是房房地产这这个特殊殊“商品品”的性性质决定定的一一片小区区、一座座楼盘，不不仅投资资大、建建设周期期长，关关键是可可能影响响成千上上万人的的生活方方式，几几十年甚甚至上百百年留在在这个地地球表面面充当标标点符号号，所以以我们不不得不“先先谋而后后建”、“上上兵伐谋谋，其下下建城” 北京合合德利策策划有限限公司陈陈放 方方芳 房地产与街街区项目目定位决决策系统统严忠明房地产与街街区项目目定位决决策系统统，就是是为寻找找房地产产项目的的核心控控制力和和稳定利利润点，使使项目具具有独特特的市场场定位，从从而做出出科学决决策的过过程我们发现，决决策的有有效性取取决于运运作而非非运气房地产项目目科学决决策的产产生主要要包括两两个重要要方面：：第一，就就是从问问题提出出来时的的决策程程序到结结束的整整个历时时过程，要要求在科科学的程程序下进进行；第第二，就就是针对对问题寻寻找解答答的结论论，也就就是叫做做解方程程的过程程的科学学性，这这两者缺缺一不可可。
而现现代许多多进行决决策的人人只考虑虑了第二二方面实实际上，决决策程序序的科学学性更加加重要，它它决定我我们对问问题的重重新整理理，找到到真正的的目的，以以及我们们所提出出问题背背后的标标准，使使我们在在决策过过程中不不偏离方方向决决策过程程科学性性要求我我们在思思维的途途径方面面、思维维的流程程方面有有比较科科学的控控制至至于科学学决策解解方程的的这一部部分，我我们知道道现代科科学发展展许多成成熟的理理论例例如问题题树、博博弈论方方法、后后果分析析、概率率研究和和类比等等，而只只要对真真正的问问题诊断断清楚，解解决这些些分析问问题并不不是很难难的事可以肯定的的说，如如果我们们没有到到找对问问题就提提出解决决方案，那那么方案案错误的的可能性性就极大大也就就是说查查不出原原因所提提供的选选择方案案，常常常是必错错方案，这这提醒我我们在对对问题进进行研究究的时候候必须从从本质问问题出发发，研究究它暗藏藏的东西西，所以以我们有有一个基基本的信信念，叫叫做决策策不是赶赶公共汽汽车，不不要在关关键问题题上赶时时间有有些人就就始终有有这种心心态，总总是急 匆匆，老老怕赶不不上公共共汽车， 实际上对于复杂问题，尤其房地产的定位问题，如果有这种心态，做出的结论和决策往往是非常不利的。
我们知道对对于处理理复杂问问题已经经有了非非常完整整的科学学思路对对于简单单问题，我我们可以以用逻辑辑的方法法、推理理的方法法进行，但但是现代代科学通通过对复复杂问题题的研究究发现，复复杂问题题往往具具有更多多的层次次性、多多因素性性以及不不确定性性对于于处理复复杂的商商业问题题，我们们提出了了“结构性性思维”的方法法结构性思思维”的方法法于我们们对现代代科学研研究的结结论现现代科学学研究告告诉我们们，事物物都是由由大大小小小的结结构构成成的结结构决定定了事物物的点和和面，也也就是事事物的基基本属性性一个个事物之之所以区区别于另另一个事事物，常常常是由由于它的的结构表表现出不不同的特特质和形形态，这这是最深深层次的的标注事事物的因因素在在微观世世界里，我我们发现现基本粒粒子都是是有它独独特的结结构的，这这是它成成其为基基本粒子子的重要要特征原原子、分分子同样样也是由由内部独独特的结结构所构构成的在在生物界界里，我我们发现现基因就就是由具具有双螺螺旋结构构的一组组分子构构成的而而对于复复杂的社社会系统统和宇宙宙系统，我我们同样样也会找找到这种种结构的的类似性性结构的普适适性启发发我们，在在考虑问问题的时时候，不不一定要要求对每每一个问问题的细细节和全全部的资资料都要要进行掌掌握，相相反，只只要把握握了事物物在不同同层次上上的结构构，内在在的特征征和主要要的接点点之间的的关系，那那么我们们对确认认事物就就有了比比较明确确的把握握。
实际际上这个个基本的的解释我我们就称称之为“结构性性思维”这种种思维方方法在现现代信息息大爆炸炸的时代代具有特特别重要要的意义义，尤其其像房地地产项目目这样复复杂、多多变，具具有巨量量信息的的决策过过程，结结构性思思维更加加有效，它它让我们们在处理理复杂信信息和千千变万化化的模式式转换、不不同的价价值判断断有了一一个基本本的思考考出发点点结构性思维维要求我我们在确确认事物物的时候候，把握握它真正正的特征征，也就就是它的的真问题题，以及及决定事事物主要要特征的的结构，同同时要求求我们把把握事物物发展的的趋势和和方向，对对它的整整体画面面和前景景要有明明确的认认识结结构性思思维更要要求我们们充分学学习前人人的经验验、教训训，充分分地对问问题的背背景作研研究，尤尤其是对对成功的的经验、教教训要有有比较深深入的了了解结构性研究究特别强强调解决决问题的的有效性性一个个方案只只有在具具有充分分的实操操意义时时，才是是一个可可能接受受的方案案，它必必须兼顾顾企业内内部的各各种资源源和价值值判断结结构性思思维还根根据事物物具有结结构多变变性的特特点，要要求对事事物进行行可调控控性反馈馈，只有有一个具具有可调调控性的的不断适适应市场场的方案案，才是是一个真真正有操操作意义义的方案案。
在这这种对结结构性的的思维认认识基础础上，我我们特别别提出了了房地产产项目及及街区项项目定位位决策的的系统理理论，我我们通过过多年房房地产策策划实践践和对房房地产项项目的深深入研究究，我们们发现把把决策研研究的科科学方法法和复杂杂问题研研究的方方法结合合起来，可可以找到到一个比比较科学学的解决决复杂房房地产定定位的思思路通过反复的的实践，我我们把房房地产及及街区项项目定位位系统的的研究确确认为五五个主要要的步骤骤：第一，寻找找真问题题； 第二，全全球化采采购； 第三，创创新性整整合； 第四，焦焦点式定定位； 第五，结结构性实实操这就是我们们对房地地产定位位决策研研究的一一个基本本的思维维流程它它清晰的的表明了了我们是是如何通通过复杂杂万变的的信息寻寻找捷径径，找到到最终定定位的方方法这五个步骤骤要求我我们在决决策研究究的程序序上和解解决方案案、寻找找答案的的科学性性方面都都要有科科学保证证的安排排所谓寻找真真问题，就就是当房房地产公公司提出出定位问问题的时时候，我我们不能能就问题题的表面面立即做做出回答答，而应应该深刻刻研究问问题本身身的隐含含意义和和价值判判断，以以及企业业提出该该问题的的背景，即即搞清楚楚作为一一个开发发房地产产项目的的企业“我是谁谁”？“我为什什么要做做这个产产品”？“我为谁谁做这个个产品”？“我做这这个产品品的目的的是什么么”？对这这几个问问题做出出比较全全面的回回答，从从而找出出企业自自我确认认的目的的，以及及做该类类产品的的真正用用意。
如如果停留留在问题题的表面面，就好好像踩到到香蕉皮皮，它经经常会让让人摔一一跤真问题研究究就像医医生的诊诊断，我我们不能能凭简单单的望、问问、闻、切切和企业业的自述述症状就就下判定定，我们们必须有有自己的的分析方方法和思思路，就就好比医医生必须须通过仪仪器来鉴鉴别病人人是什么么性质的的病，是是否有器器质性变变化，器器质性变变化的深深度如何何？还要要对病人人进行抽抽血化验验、仪器器测试，以以达到确确诊的目目的真真正的问问题往往往就像深深藏在信信息海洋洋中的一一根针，如如果不通通过一个个比较完完整的判判定过程程，从而而找到问问题的根根源，那那么，所所提出的的方案，不不是打偏偏了，就就是不着着边际我们还发现现，问题题经常本本身就存存在一个个高低层层次不同同的结构构而主主要问题题、核心心问题经经常隐藏藏在结构构背后，我我们要做做的事就就是为企企业解决决最深层层次的问问题这这个梳理理过程是是我们作作为决策策研究的的基本出出发点当我们对问问题本身身的研究究比较明明确以后后，我们们就要针针对项目目和街区区的建设设进行整整理信息息这些些信息复复杂多变变，实际际上房地地产公司司对这些些问题也也有自己己的看法法，但是是我们有有一个明明确的结结论，就就是要进进行概念念全球化化采购。
所谓全球化化采购，是是指我们们解决问问题的参参照系和和概念系系统是于于全球房房地产发发展的过过程中的的一些经经典案例例我们们知道，随随着目前前地球变变为一个个小小的的地球村村，全球球房地产产参差不不齐的局局面正在在逐渐同同步化中中国的房房地产商商品化时时代比较较短，欧欧美有大大量的概概念可以以供我们们使用、借借鉴尤尤其在涉涉及泛地地产、复复合地产产的运作作时，欧欧洲、美美国、东东南亚一一些先进进、发达达的国家家和地区区，例如如香港，对对街区的的建设和和对房地地产的操操作模式式的探索索对我们们就有很很好的借借鉴意义义房地地产策划划不是一一个坐在在房间里里胡思乱乱想的过过程，而而是一个个充分地地吸收国国内外和和前人经经验的过过程由由此，我我们提出出了全球球化采购购的概念念，就是是对特定定地区的的地块和和房地产产项目，我我们借鉴鉴国内外外、往古古来今有有同样意意义和类类型的成成功案例例，然后后整理成成几种相相关的模模式，这这样房地地产项目目操作的的方向感感和成功功的概率率就会大大大提高高房地产项目目必须踏踏踏实实实，它涉涉及的金金额巨大大，我们们不能够够凭空想想象，给给房地产产公司留留下巨大大的风险险。
当我我们采购购了足够够多的房房地产项项目的建建设概念念和同类类型房地地产操作作的成功功模式以以后，我我们就进进入第三三个阶段段进行创创新性整整合所谓创新性性整合，主主要因房房地产项项目没有有完全相相同的原原因，房房地产就就像一个个家族的的相似性性一样，表表面上看看它们都都有某些些共同遗遗传的特特征，但但实际上上他们又又是千人人千面因因此它的的独特性性、它在在地球上上地块的的不可重重复性，又又决定了了它必须须有自己己独特的的定位因因此，我我们采购购来的所所有概念念和模式式都只能能作为我我们整合合的元素素，我们们必须引引入创新新性思路路对房地地产项目目所处的的环境进进行深入入的分析析，依据据世界上上成功的的操作模模式，我我们要研研究项目目所在地地的核心心竞争力力，地块块的核心心竞争力力是房地地产项目目具有利利润的第第一因素素我们知道，房房地产项项目主要要在城市市，因此此，城市市的运营营是非常常重要的的决定性性因素城城市本来来是工业业革命的的结果，它它是工业业化要求求聚集和和分工的的产物城城市又由由于劳动动分工的的精细化化呈现出出不同的的产业链链和商圈圈关系因因此，地地块的整整合、地地块的核核心竞争争力的研研究首先先是集中中在对产产业链的的梳理和和产业链链的研究究方面。
该该地块处处于什么么类型的的产业链链中，属属城市中中那一类类产业地地带，在在城市相相应的商商圈里处处于什么么地位，这这是决定定地块核核心竞争争力的一一个重要要条件譬如，在珠珠江三角角洲城市市带中，目目前的趋趋势我们们看得到到，有一一个很重重要的产产业链就就是展览览业，而而这个产产业链的的头就是是广交会会许多多城市为为了充分分发挥城城市的潜潜力都想想办法让让自己的的地产项项目同这这个巨大大的产业业链连接接起来广广交会每每年每届届大概有有3000亿美金金的贸易易额，而而且平常常展期已已经排到到两年以以后，这这个产业业链的形形成是有有深刻历历史原因因的广广州一百百多年前前就是中中外贸易易的主要港口，因因此，这这个产业业链的生生命力并并非一时时一日形形成的目目前，随随着珠江江三角洲洲城市带带的不断断的发展展，这种种产业链链的生命命力越来来越强，许许多房地地产商已已经看到到了这个个重要的的特征，目目前我已已经看到到在佛山山、南海海、东莞莞、深圳圳、珠海海、惠州州、江门门等等地地方都在在作展览览业，而而且这些些展览都都会与广广交会同同期举行行如佛佛山的陶陶瓷、南南海的内内衣、新新塘的牛牛仔服、东东莞的电电博会、珠珠江三角角洲论坛坛、深圳圳的高交交会以及及旅游产产品展等等等，都都是同广广交会这这个大的的龙头有有很深刻刻的关系系，他们们都是在在从各个个方面弥弥补广交交会的专专业展比比较少的的特点，因因为广交交会带来来巨大的的经济效效益和人人流，进进行这些些展览本本身就意意味着巨巨大的商商机。
而而房地产产商为了了做活自自己的项项目，通通过引入入这些主主题就给给该地块块带来了了强大的的生命力力，这就就是产业业链建设设的一个个例子房房地产商商已经不不仅仅是是房地产产开发商商，而且且已经成成为房地地产运营营商在在进行项项目定位位的时候候，地上上的建筑筑物功能能的定位位已经远远远比建建筑物内内部的尺尺寸定位位更加重重要，更更加具有有决定性性意义在小区域看看，商圈圈定位也也是一个个值得比比较认真真对待的的问题我我们所研研究的商商圈经常常是一百百米范围围、五百百米范围围、一千千米范围围等不同同圆圈的的商业活活动的特特点，目目标人群群往往是是分布在在这个不不同的区区域中间间的在在这个区区域中所所经营的的房地产产项目最最适合于于承担什什么类型型的经营营和项目目？这是是我们定定位时要要特别认认真研究究的实实际上，如如果我们们能找到到该地块块在产业业链中独独一无二二的位置置，能够够找到项项目在商商圈中的的独特性性，那么么我们所所选择的的项目的的核心控控制力和和利润点点就有了了着落四是焦点式式定位当当我们进进行了创创新性整整合以后后，我们们会发现现我们可可能有多多个可定定位点，或或者说定定位本身身也具有有一种结结构性特特征，需需要进行行取舍。
对对于市场场来说，目目前是一一个定位位的时代代，我们们不得不不要有所所取舍，西西方甚至至出现以以定位代代替创新新的说法法找到到自己独独特的位位置有时时比创新新更重要要，也就就是说，最最恰当的的创新就就是找到到自己合合适的生生存位置置在生物学研研究中，我我们特别别注意到到生物的的多样性性就是于于它独特特的对环环境的适适应在在高山上上，我们们会发现现高纬度度的地区区针叶林林较多，而而低纬度度的地区区阔叶林林较多在在阔叶林林的地方方，只要要有阳光光，植物物就能够够疯狂的的成长；；而针叶叶林的地地方，树树林往往往比较疏疏散这这就是因因不同的的纬度、阳阳光的多多少以及及气候的的寒冷，这这样就使使得各样样类型的的植物有有了自己己生存的的环境动动物也是是这样，高高山的动动物往往往多毛、皮皮厚，善善于奔跑跑；在平平原的动动物可能能就具有有比较薄薄的脂肪肪层，这这也是对对环境适适应的一一个结果果实际际上房地地产项目目作为在在不同商商圈、不不同城市市、不同同产业链链中的一一环，也也要研究究自己所所处的不不同的生生态环境境一旦旦我们确确认了自自己的生生存环境境和形式式，我们们还要做做一个很很重要的的事情，就就是要成成为该地地区的焦焦点，只只有成为为焦点或或代表该该地区最最重要特特征的项项目，才才具有最最大的吸吸引力和和运营空空间。
所所以我们们在定位位的时候候，还需需要突显显焦点式式特点所谓定位，有有一个形形象的比比喻，就就是把满满脑袋的的头发拨拨到只剩剩一根，也也就是说说人们对对接受产产品信息息的能力力是非常常有限的的，我们们必须把把所有的的信息削削尖了传传递给消消费者人人们接受受信息的的注意力力和能力力，我们们称之为为“一口之之量”所以以，只有有那些最最引人注注目的、最最热门的的、最有有生命力力的定位位方式，最最简洁的的方式才才能够深深刻的打打动公众众这就就是焦点点式定位位的重要要原因那那么，在在这种定定位过程程中，我我们不但但注意公公众的反反应，更更重要的的是对一一个决策策过程、决决策模式式中所涉涉及到的的利弊、博博弈特征征要进行行解方程程，这些些方法无无非就是是进行市市场调查查、建立立问题树树、进行行专家大大脑风暴暴法等进进行专题题研究这里，我们们常用的的一个方方法叫后后果性思思维，也也就是说说对一个个项目可可能导致致的后果果和负面面因素进进行可能能性评估估，这样样可以避避免我们们盲目地地去决定定事物为为什么小小金额的的项目我我们比较较容易决决定，而而巨大的的投资项项目我们们总是反反复思量量再三，这这就是因因为不同同的项目目有不同同的后果果，后果果重大，使使得我们们踌躇再再三，这这是决策策中一个个非常有有趣的现现象。
从从这一点点出发，我我们确认认对后果果先做出出预案，再再反推事事物的前前因，便便有一个个比较稳稳妥的风风险把握握通过过一个比比较科学学的决策策过程，我我们就能能找到项项目的好好的定位位，也就就是获得得了核心心的控制制力只只有项目目从一开开始就具具有了核核心控制制力和稳稳定的利利润点，项项目才能能够沿着着比较轻轻松的方方向发展展这就就类似于于围棋中中的活眼眼原理，我我们的目目的就是是寻找项项目的活活眼而而研究城城市的发发展，研研究产业业链的建建设和商商圈的意意义，无无非就是是要满足足一个目目的，让让市场发发展的潮潮流推着着项目走走而进行焦点点式的定定位，我我们可以以比喻为为钓鱼者者要学会会象鱼那那样思考考，要强强调传播播的有效效性，使使产品具具有最大大的生命命力房房地产项项目的定定位被行行业人士士称为“房地产产开发第第一难”，是有有它的道道理的定定位的复复杂性使使得许多多房地产产公司从从一开始始就处于于一个非非常被动动的情形形之下，如如果没有有强大的的思维方方式来把把握这个个定位过过程，房房地产操操作就像像一列巨巨大的火火车走上上了一条条没有轨轨道的路路，由于于没有清清晰的方方向和明明确的轨轨道，这这列火车车随时有有可能陷陷入泥潭潭而不能能自拔。
由于这种复复杂性，我我们要求求对项目目进行系系统的独独特性研研究我我们不主主张做大大众菜谱谱，对每每个项目目我们强强调度身身定做这这就是根根据材料料做老火火靓汤、做做红烧鲍鲍鱼其其中，对对关键性性问题我我们还特特别有自自己的研研究由由于房地地产涉及及到方方方面面，因因此，我我们在形形成方案案的时候候，要求求结构性性实操，这这就是第第五点结构性实操操，要求求房地产产定位研研究的方方案是结结构性地地解决企企业面临临的问题题，对于于复杂的的判断和和问题的的方方面面面要注注意它们们相互之之间的联联系，尤尤其要寻寻找问题题的主要要方面———突破破，要找找到问题题的支撑撑点和引引爆点一一方面，我我们在项项目操作作中要学学会不断断的爬到到高处，不不断摆脱脱竞争对对手，让让对手无无法复制制这是是我们保保证自己己始终具具有独特特地位和和利润的的方法；；另一方方面，我我们又要要学会寻寻找捷径径，从最最可能突突破的地地方进行行突破通过寻找真真问题、全全球化采采购、创创新性整整合、焦焦点式定定位和结结构性实实操，我我们可以以形成一一个比较较完整的的房地产产及街区区项目决决策定位位方案，这这样企业业就有了了一个可可操作的的根本指指南。
企企业在这这个基本本的框架架下，今今后进行行决策研研究就比比较轻松松，就不不至于出出现争论论问题找找不到焦焦点，作作出指示示没有方方向感，命命令无法法执行的的情况在整个决策策定位的的操作过过程中，我我们特别别强调全全球化采采购我我们要求求决策研研究者具具有深刻刻的对城城市发展展的了解解和知识识、对房房地产运运作的全全面把握握，尤其其对全球球市场的的了解所所以当我我们进入入一个项项目的时时候，我我们要求求公司人人员要加加满一箱箱油再上上路，也也就是说说自己要要有储备备、有看看法、有有模式我我们知道道未来是是被我们们所发明明出来的的，未来来并不是是某种过过去的简简单的重重复，因因此创新新能力也也是一个个非常重重要的方方面，针针对项目目的具体体的特征征进行不不断的整整合，直直到找到到焦点性性特征，往往往决定定着一个个决策者者的基本本商业直直觉房地产与街街区项目目的定位位决策要要求我们们在处理理复杂的的商业问问题时，把把握结构构性思维维的方法法对决策策模式，尤尤其是对对博弈论论、混沌沌学、系系统论的的一些基基本结论论有深刻刻的了解解，对理理性可以以作到的的部分要要尽1000%的的努力，对对理性不不能做到到的、不不确定性性、不可可预测性性部分要要按照概概率性研研究和科科学决策策的方法法进行处处理，真真正做到到“谋事在在人，成成事在天天，”尽人力力而合天天意。
这这个“天”就是市市场，就就是市场场的趋势势和未来来的发展展规律房地产的定定位 主题概念定定位 现在的的楼盘，想想要吸引引眼球和和口袋，非非有“主题概概念”不可有有人把“主题概概念”称为房房地产的的“灵魂”和“核心”主题题概念并并不是可可以随意意克隆的的，它必必须符合合具体的的环境，要要因地制制宜，一一旦发生生错位，便便可能是是“差之毫毫厘失之之千里”这里里面又分分为环境境定位、文文化定位位、生态态定位等等 环境定位 区位很很重要，有有了区位位如果能能再有一一个好环环境就会会锦上添添花环环境包括括交通环环境、。