广西2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：假设开发法适用的估价对象考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款它的主要还款来源是 A：房地产销售收入 B：土地出让收入 C：土地储备所获得的利润 D：土地受让方的投资 E：借款合同 2、在城市__范围内，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守《城市房地产管理法》 A．规划区 B．行政区 C．规划区国有土地 D．辖区土地3、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__ A．净经营收入=有效毛收入-经营费用 B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息 C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金 D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 4、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是 A：建筑安装工程费 B：土地费用 C：空置率 D：容积率 E：借款合同5、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。
A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料 C．房地产的现实价格资料 D．估价师选取的现时和未来的价格资料 6、下列房地产估价方法中，出租或营业的房地产可采用估价 A：市场法 B：收益法 C：成本法 D：假设开发法 E：工业用地的监测点评估价格 7、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于__ A．收益现金流风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．未来运营费用风险 8、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的__ A．多样性 B．固定性 C．稀缺性 D．体积大，消耗材料多 9、大跨度厂房指跨度在m以上的单层工业厂房 A：6 B：10 C：12 D：15 E：执行层的组织协调 10、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距这种定价方法属于产品组合定价方法中的__ A．产品线定价 B．选择品定价 C．补充品定价 D．产品束定价11、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
A：一 B：三 C：五 D：七 E：房地产估价机构必须加盖公章 12、强制拍卖的主体中，拍卖委托人是指 A：商业性拍卖机构 B：人民团体 C：公益性拍卖机构 D：人民法院 E：执行层的组织协调 13、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是 A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 E：工业用地的监测点评估价格14、称为() A．等额序列支付储存基金系数 B．等额序列支付现值系数 C．等差序列现值系数 D．等比序列现值系数 15、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__ A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B．该耕地的土地补偿费最少为60万元 C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人 D．由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费 16、目前房地产开发中，土地使用权出让不可以采用__形式。
A．挂牌 B．招标 C．公开拍卖 D．划拨 17、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的 A：分离 B：独立 C：对立 D：融合 E：借款合同 18、某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元／套，年折现率为6％，类似商品住宅期房的市场价值为5000元／㎡，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5％该套商品住宅现房的市场价值为元／㎡ A：4653 B：5347 C：5352 D：5366 E：工业用地的监测点评估价格 19、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是2009年试题) A：定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式 B：定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法 C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式 D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单 E：执行层的组织协调 20、需求规律在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释，三者的关系为。
A：价格效应=替代效应-收入效应 B：价格效应=收入效应-替代效应 C：价格效应=替代效应+收入效应 D：替代效应=价格效应+收入效应 E：执行层的组织协调 21、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元 A：4296.96 B：5560.86 C：5839.91 D：30838.91 E：工业用地的监测点评估价格 22、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是 A：土地购置贷款 B：土地储备贷款 C：土地开发贷款 D：建设贷款 E：借款合同23、下列有关金融工具的表述中，错误的是__ A．一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关 B．本票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据 C．与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发 D．中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债 24、下列关于房地产转让，表述错误的是 A：因企业被收购房地产权属随之转移的，属于房地产转让；因企业被兼并房地产权属随之转移的，则不属于房地产转让 B：房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为 C：房地产转让最主要的特征表现在房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移 D：凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记 E：执行层的组织协调25、最低收入家庭住房保障原则上以__为辅。
A．实物配租 B．租金核减 C．发放租赁补贴 D．实物配租和租金核减二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的 A：考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值 B：考虑抵押后的公开房地产市场价值 C：考虑查封后的公开房地产市场价值 D：公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响 E：执行层的组织协调 2、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求 A：完全无弹性 B：为单一弹性 C：富有弹性 D：缺乏弹性 E：执行层的组织协调3、建筑物重置价格的求取方法有等．【2004年考题】 A：单位比较法 B：工料测量法 C：指数调整法 D：分部分项法 E：成新折扣法 4、房地产预售、销售广告，必须载明以下__事项 A．开发企业名称 B．中介服务机构代理销售的载明该机构名称 C．预售或者销售许可证书号 D．项目的具体位置 E．项目的销售价格有效期5、消费者的评价行为一般涉及__等问题 A．产品属性、品牌信念 B．效用函数、属性权重 C．内部刺激 D．外部刺激 E．评价模型 6、经营性国有土地使用权可以通过方式取得。
A：行政划拨 B：招标出让 C：拍卖出让 D：协议出让 E：挂牌出让 7、国有土地所有权由代表国家行使 A：国务院 B：国务院土地行政主管部门 C：市、县人民政府 D：市、县人民政府土地行政主管部门 E：执行层的组织协调 8、住宅建筑净密度与等有关 A：房屋建筑面积 B：建筑层数 C：层高 D：房屋排列方式 E：房屋间距 9、影响房地产价格的区位因素有等．【2005年考题】 A：建筑规模 B：临路状况 C：楼层 D：建筑容积率 E：繁华程度 10、下列关于会计分期，说法正确的是 A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息 B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间 C：会计分期又称为会计期间 D：按年度编制的财务会计报表也称为年报 E：以一年确定的会计期间称为会计年度11、附件是估价报告的有机组成部分，通常包括 A：估价委托书、估价师注册证复印件、估价对象权属证明 B：估价委托书、估价对象位置图、估价师注册证复印件 C：估价对象照片、估价对象权属证明、估价机构资质证书复印件 D：估价对象权属证明、估价委托人身份证复印件、估价师注册证复印件 E：估价机构营业执照复印件、估价师注册证复印件、估价对象权属证明 12、商业信用是企业之间，由于而相互提供的信用。
A：物质交换 B：商品交易 C：借贷关系 D：协作关系 E：执行层的组织协调 13、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足 A：法律上允许 B：程序上合理 C：技术上可能 D：经济上可行 E：委托人认可14、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（） A．税前现金流=有效毛收入一经营费用 B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息 C．税后现金流=税前现金流一所得税 D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税 15、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起__日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案 A．7 B．15 C．30 D．60 16、下列房屋租赁形式，是《城市房屋租赁管理办法》中规定的范围 A：以房屋作价入股 B：将房屋出租给他人从事经营活动 C：将房屋以合作方式与他人从事经营活动 D：将房屋出租给他人居住 E：将房屋无偿借用给他人 17、一办公楼现时总预售价为2000万元，某投资者预付200万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15%，则该投资者预付款的收益率为（） A．50% B．150% C．135% D．25% 18、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是。
A：经营成本 B：开发产品成本 C：期间费用 D：开发项目总投资 E：借款合同 19、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有 A：投资利润率 B：通货膨胀率 C：投资风险 D：经济增长率 E：存款准备金率 20、下列房地产中，难以采用市场法估价的有 A：房地产开发用地 B：学校 C：在建工程 D：别墅 E：特殊厂房 21、国有土地上的房屋，进行房屋登记的必经程序包括 A：受理 B：审核 C：公告 D：记载于登记簿 E：发证 22、下列行为中，不属于房地产有偿转让的是__ A．房地产抵债 B．房地产作价入股 C．房地产买卖 D．房地产继承23、房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择的方案 A：资金来源可靠 B：审核程序复杂 C：资金结构合理 D：融资成本较低 E：融资风险较小 24、假设开发法正确地计算投资利息需要注意把握__ A．应计息的项目 B．计息的方式 C．计息周期 D．计息期的长短 E．银行存款利率25、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有__ A．因不可抗拒力造成开工延期 B．因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 C．因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的 D．因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 E．因房地产资金问题而不能如期开工的。