蓟县项目初步调研汇报蓟县项目初步调研汇报2010 年年8月月谨呈：天津市天蓟房地产开发有限责任公司谨呈：天津市天蓟房地产开发有限责任公司 区域概况区域概况地处京津唐区域中心地处京津唐区域中心历史文化积淀深厚历史文化积淀深厚资源丰富资源丰富,生态环境优美生态环境优美区域经济实力逐步增强区域经济实力逐步增强区域分析区域分析城市历史城市历史蓟县，古称渔阳，春秋时期称为无终子国，战国时称无终邑 秦代属右北平郡，唐朝设蓟州新中国成立后，属河北省 辖县，1973年9月划归天津市，相沿至今县区规模及人口情况县区规模及人口情况蓟县全区现有26个乡镇，949个村、20个居委会、一个城区 街道办事处总人口约82万人，其中县城居民25万人，城区 户籍人口16万全境面积1590平方公里，其中北部山区面积 75平方公里，南部平原面积315平方公里，洼地面积500平方 公里县城分区县城分区县城主要以城关镇为基础，以人民路 为东西轴线，中昌路为南北轴线划分为四个区域西北区域为政治、经济、文化教育区；西南区域划为商业区域；东部区域目前以居住区为主，整体居住品质不高；北部区域位于府君山脚下，规划为中高档住宅区和旅游度假区。
经济概况经济概况 2008年全县生产总值突破100亿元，达到102.47亿元，比上年增长16.4%，增长速度高于全市平均水平1.9个百分点全县人均生产总值达到12975元，比上年增长18.2%在全市各区县当中，仅次于武清、宝坻排名第三截止到0年底蓟县人均达到7730元，人均收入达到6650元虽然蓟县的经济发展相对较晚，但发展的速度却很快，在未来的几年内有很大的发展潜力，蓟县整体经济的增长 也必将带动其地产业的发展资源特色资源特色旅游资源旅游资源 蓟县自然风光秀丽，名胜古迹众多，现已形成盘山、黄崖关长城，翠屏湖、县城古文物、中上元古界、八仙山和九龙山等一批重点旅游景区和度假区其中黄崖关长城列为世界文化遗产，盘山列为国家级风景名胜区，中上元古界被国务院批准设立为国家级地质公园,八仙山列为国家级原始次生林自然保护区，九龙山列为国家森林公园县城内还有国家重点保护的千年古刹独乐寺和白塔寺等文物古迹这些景区与周边地区旅游资源组合在一起，具有明显的旅游聚集效应区域房地产市场分析区域房地产市场分析土地成交：土地成交：09年1月-12月蓟县土地出让面积为130万平米，土地成交面积146万平米商品房销售：商品房销售：09年1月-12月蓟县新建商品住宅成交4892套，成交面积660231，成交额348511万元，成交均价5279/，09年全年蓟县成交量已经 达到了历史最高点，相当于2008年全年成交量的三倍.一、一、09年蓟县房地产市场情况回顾年蓟县房地产市场情况回顾二、二、20102010年上半年市场情况分析年上半年市场情况分析 （一）、蓟县上半年月均销售情况（一）、蓟县上半年月均销售情况 2010年6月底，蓟县共成交商品房27.13万，成交均价6208元/，月成交信息如下：月份月份供应面积供应面积供应套数供应套数成交面积成交面积成交套数成交套数成交均价成交均价供求比供求比2010年1月1479858479493855793.730.312010年2月00243382204998.68-2010年3月755930455283665994.070.172010年4月12438132509373596431.760.242010年5月86920686611904766300.841.422010年6月37047303413563067222.090.9合计1587621209271298211262080.57 小结：小结：2010年年1-5月份，成交量稳步增长，5月份市场成交量井喷，但5月后随着“国十条”等房地产调控政策出台后，一定程度上遏制了蓟县楼市的成交量，6月成交量萎缩明显，目前成交价格仍高位运行，量跌价升现象明显。
面积段面积段供应套数供应套数成交套数成交套数成交均价成交均价供求比供求比50以下154211.220.250-7030895446.590.3170-902703795244.180.6590-1104977985495.160.63110-130421895822.190.23130-150952086989.280.46（二）、上半年成交面积区间分析（二）、上半年成交面积区间分析小结：小结：从目前的成交情况来看，蓟县市场主流户型面积区间在70-90平米；90-110平米，这两种面积区间的产品呈供小于求的状况房型房型供应面积供应面积供应套数供应套数成交面积成交面积成交套数成交套数成交均价成交均价成交金额成交金额(万元万元)供求比供求比一房17928254117391725342.9862721.53二房45936483771998415478.6422940.6三房23178185721926006377.65460420.32四房105084886297476.8336530.21独栋145054638041311631.8144253.81联排35569144658882766783.81446970.54双拼18356726607267797.8551522.78叠加0040228057.65324-跃层003145147182.282259-（三）、成交房源户型区间分析（三）、成交房源户型区间分析小结：小结：从户型上分析，目前蓟县市场中户型主要诉求为两室、三室，处于供小于求的局面；一室户型过剩明显。
总价段成交面积成交套数成交均价成交金额(万元)70以下12935214055286.26837870-90156811195887.45923290-120269901766818.9418404120-150376311816327.1923810150-200332241336992.5723232200以上28419988924.6425363（四）、成交房源价格区间分析（四）、成交房源价格区间分析小结：小结：从房源成交总价上分析，目前蓟县市场上成交的总房款主要集中在70万元左右成交房源总价区间分析07年以前蓟县房地产开发水平较低，07年后恒大绿地等知名房地产企业进驻，品牌开发时代已经来临开发水平开发水平09年下半年蓟县潜在供应量持续增加，前期的供应量存余，加上蓟县本土刚性需求有限,区域市场竞争激烈.区域重点项目分析区域重点项目分析府君山板块府君山板块东部板块东部板块县城板块县城板块西部板块西部板块曲苑风荷 七星花园 泰和庄园路径领山 竞争项目竞争项目 板块特征板块特征 认知度高，高端板块属性，品牌开发商打造产品品质高、价格平台650010000元/，主要产品类型有独栋、叠拼、多层、小高层。
天一绿海 远景城 幸福时代 现代城 与我项目占有外部资源相似，配套有所欠缺，主要靠自身营造，开发水平有高有低，价格平台55006500元/，主要产品类型：高层、多层乐园2期 昕瑞家园 借助城市化功能配套，散点开发无板块效应，外部资源借用不大，价格平台在60007000元/，主要产品类型 高层绿地漫山红墅 恒大山水御城受外部环境影响力强，休闲度假的旅游地产项目，都是品牌大盘、低密度开发，与本案不具竞争性盘山板块盘山板块五子城 该板块属性档次较低，配套相对欠缺目前该板块属于政府重点开发的板块本案亦处在此板块，目前价格平台在50006000元/，主要产品类型为高层路劲领山路劲领山地址光明路和燕山东路交口均价6600元/平方米开发商路劲地产集团有限公司建筑类型洋房建筑面积36000占地面积31999.99开盘时间2010.05.20入住时间2010.12.15装修情况毛坯容积率容积率1.2绿化率42总户数416物业公司天津雋丰物业管理有限公司交通状况蓟县已开通有京平高速、津蓟高速及其延长线、京津塘高速二线、京沈高速、京哈公路、102国道和“蓟县平谷”省道建筑设计天元建筑设计事务所景观设计天津天夏城市景观建设有限公司共计14栋楼，全部为四层半和五层半的花园洋房。
曲院风荷曲院风荷 地址蓟县城区光明路与迎宾路交口均价首开区洋房均价9000元/平方米 高层均价7500元/平方米开发商天津市万达宏顺投资有限公司建筑类型洋房、24层高层物业类别普通住宅建筑面积187300占地面积126500开盘时间2010.5入住时间2011.8装修情况毛坯产权年限70容积率容积率1.48绿化率45总户数1800物业公司天津玉宏物业物业费2.20元/平方米月车位费待定车位数地上车位充足饮用水市政供水供暖方式市政供暖交通状况县城内公交1、2、3、4路皆可到达,城关镇,迎宾路,光明路,党校路景观设计上海易亚源境景观设计咨询有限公司七星花园七星花园 地址蓟县光明路西侧迎宾路北侧均价两室均价：7000-8000元/平米，三室均价：8200-9000元/平米开发商天津万事兴房地产开发集团有限公司建筑类型15-18层高层建筑面积65000占地面积52000开盘时间2009-10-18入住时间2011-10装修情况毛坯容积率容积率1.2绿化率50总户数221物业公司万事兴物业公司物业费0.70元/平方米月车位数车位数:地上518个;销售许可证津国土房售许字2009第298号交通状况北京哈公路,1、2、3、4 路,光明路,迎宾路,土楼村,土楼村天一绿海天一绿海地址蓟县 东外环宝塔路东侧均价高层5500元/平米 多层4900元/平米 别墅9000-10000元/平米开发商天津国融丰业房地产开发有限公司建筑类型别墅、多层、高层物业类别普通住宅,别墅建筑面积660000占地面积850000开盘时间2008.6入住时间2009.10装修情况毛坯容积率容积率0.77绿化率45总户数4638物业公司天一物业物业费1.6-1.6车位数车位数:地上4600个;地下700个;车位配比1：1饮用水供水:单水供暖方式小区集中供暖交通状况县城东西线1-2路，县城南北线3-4路,上宝塔村,迎宾路延长线,宝塔路,果园路建筑设计天津华汇建筑设计公司中节能远景城中节能远景城 地址天津市蓟县兴华大街均价6500元/平方米开发商天津中节投节能投资有限公司建筑类型18-26层高层建筑面积50639.1占地面积16880开盘时间2008.3入住时间2010.8装修情况毛坯容积率容积率2.67绿化率65%总户数511物业公司天津佳境物业管理有限公司物业费1.4车位数车位总数:250车位配比1：0.5车库配置小区整体地下车位200个，地上独立车库60个，其余为地上停车位。
供暖方式地板采暖交通状况城内公交车1路、2路、3路、4路,蓟县体育局,兴华大街,网通大厦,鑫海苑建筑设计天津华汇工程建筑设计有限公司建筑施工中国中铁建工集团；江苏南通二建集团有限公司昕瑞家园昕瑞家园 地址蓟县中昌南路盘山家具广场对面均价住宅5500元/平方米；商业7500元/平米开发商天津基立房地产开发有限公司建筑类型26层高层建筑面积19918.4占地面积5160开盘时间2009.8入住时间2010.9装修情况毛坯容积率容积率3.86绿化率30总户数207物业公司待定物业费1.30元/平方米月车位数车位总数:114车位数:地上44个;地下70个;车位配比1：0.55交通状况中昌南路,蓟县外环,平房,商贸街五子城五子城类型高层位置天津市蓟县人民西路南侧 物业类型住宅占地面积8508.3平方米 总建筑面积 73586平方米 绿 化 率 40容 积 率 8开发商 天津佳伦宏业房地产有限公司 开盘时间 二期精装2010年10月入住时间 一期2010年12月均价二期住宅7200元/（精装修标准1000元/平米）商业7500元/平米面积区间57平米128平米五五子子城城 项目占地项目占地4.14.1万平方米左右，现规划总建筑面积万平方米左右，现规划总建筑面积15.615.6万平方米左右，分两期建设。
一期总万平方米左右，分两期建设一期总建筑面积建筑面积7.87.8万平方米左右，为五栋高层住宅，地下万平方米左右，为五栋高层住宅，地下1 1层为车库及设备用房，底部两层为商业，层为车库及设备用房，底部两层为商业，3 3层至层至2626层为住宅层为住宅二期总建筑面积二期总建筑面积7.87.8万平方米左右，为万平方米左右，为1212栋栋1313至至2020层错落有致的高层住宅层错落有致的高层住宅小区有小区有3 3万平方米左右的欧陆风情园林，园林中有万平方米左右的欧陆风情园林，园林中有6 6千平方米左右的水景千平方米左右的水景,建筑的外立面建筑的外立面采用了经典的欧式新古典主义建筑风格采用了经典的欧式新古典主义建筑风格项目销售情况【项目销售情况】1 1、3 3号楼整栋作为商品房出售，号楼整栋作为商品房出售，4 4、5 5、6 6号楼为单位集资房优惠政策未定，开号楼为单位集资房优惠政策未定，开盘时间未定，首付比例盘时间未定，首付比例30%30%，认购情况一般认购情况一般预计预计均价均价72007200元元/平米起价，精装标准平米起价，精装标准10001000元元/平米一一 期期 二二 期期卧室套内洗手间设计卧室套内洗手间设计 损失了公共区域的功能性损失了公共区域的功能性开放式厨房设计开放式厨房设计 节约空间但舒适度降低节约空间但舒适度降低l 户型方正、南向起居采光好户型方正、南向起居采光好l 南向双阳台景观视野佳南向双阳台景观视野佳【户型分析【户型分析】二居二居 主力户型主力户型入室门直对洗手入室门直对洗手间，私密性较差间，私密性较差洗手间无窗洗手间无窗 影响采光和通风影响采光和通风l 户型方正、实用，南北通透户型方正、实用，南北通透l 动静分区明确、合理动静分区明确、合理【户型分析【户型分析】关键词：本地客户、内部集资、改善型居住关键词：本地客户、内部集资、改善型居住 五子城的客户基本以蓟县本地人为主，大多没有购房经验，对于房产的要求五子城的客户基本以蓟县本地人为主，大多没有购房经验，对于房产的要求相对较低。
相对较低五子城虽然在户外推广上以旅游地产定位，但是就现场到访客户来看，依然五子城虽然在户外推广上以旅游地产定位，但是就现场到访客户来看，依然以蓟县当地客户为主，置业目的多为改善居住类型以蓟县当地客户为主，置业目的多为改善居住类型项目位于蓟县城区，交通便利项目位于蓟县城区，交通便利周边大型商业配套及高端教育配套较少周边大型商业配套及高端教育配套较少所处道路状况不佳，来往车流、人流较多；周边环境不成熟，多为平房、小作坊所处道路状况不佳，来往车流、人流较多；周边环境不成熟，多为平房、小作坊式商业，对项目影响较大式商业，对项目影响较大开发商在销售方面经验不足开发商在销售方面经验不足 【优劣势分析【优劣势分析】周边环境周边环境 周边环境周边环境 外立面外立面 优势优势 劣势劣势区域重点客群描述区域重点客群描述核心客群地缘性升级改善型客群地缘性升级改善型客群第一代商品房及福利分房人群面临改善，改善动机主要是项目质素、社第一代商品房及福利分房人群面临改善，改善动机主要是项目质素、社区景观、产品品质、物业管理的提升区景观、产品品质、物业管理的提升.购买产品：中高端产品（洋房、别墅和少量高层产品）接受价格：60150万注：以路劲领山项目销售情况来看，该客群为主力客群，占总成交70%刚性需求客群刚性需求客群 婚房、周边富裕农民进城为主婚房、周边富裕农民进城为主 购买产品：中低端主流产品（多层、小高层、高层）接受价格：5090万注：以路劲领山项目销售情况来看，该客群占总成交20%投资性客群投资性客群有经济实力，购买的主要目的为投资，或购买蓝印户口为目的有经济实力，购买的主要目的为投资，或购买蓝印户口为目的购买产品：中低端主流产品接受价格：4080万注：以路劲领山项目销售情况来看，该客群占总成交10%房地产市场趋于成熟，从概念营销过渡到产品营销特征特征2 2特征特征 3 3 各区域板块已经形成明显差异化的价值分级特征特征4 4区域内产品无差异性，可复制性强，竞争激烈，同质化竞争在局部板块体现明显。
差异化、高附加值产品方能突围物业类型多样，高层产品正在逐渐被消费群体接受；但区域内各项目的高层仍处在低附加值水平特征特征1 1市市场场总总结结地块初步研究地块初步研究蓟县城区的远景规划蓟县城区的远景规划项目周边的配套设施项目周边的配套设施住住宅宅商商业业汇报结束汇报结束。