物业管理理条例释释义制定物业业管理条条例的目目的第一条 为了了规范物物业管理理活动，，维护业业主和物物业管理理企业的的合法权权益，改改善人民民群众的的生活和和工作环环境，制制定本条条例释义】】 本本条规定定了制定定物业管管理条例例的目的的 随随着物业业管理在在我国的的迅速发发展，物物业管理理企业不不断涌现现，物业业管理中中的问题题也层出出不穷长期以以来，我我国没有有一部完完整的、、系统的的物业管管理法律律规范，，使得物物业管理理工作缺缺乏依据据，业主主的合法法权益得得不到有有效保护护，极大大地阻碍碍了物业业管理的的进一步步发展因此，，《物业业管理条条例》((以下简简称条例例)的出出台就具具有极为为重要的的意义 根根据该条条例的规规定，制制定该条条例的目目的主要要有以下下两个方方面：(一) 规范物业业管理活活动物业管理理属于国国家产业业结构分分类中的的第三产产业，是是房地产产业的分分支行业业物业业管理企企业在全全国范围围内的产产生和发发展，必必然导致致物业管管理行业业的出现现，早在在19993年成成立的““深圳市市物业管管理协会会”就反映映了这一一趋向到19999年年底，物物业管理理行业已已初具规规模，就就业人数数与日俱俱增，整整体素质质相对提提高。
根根据房地地产消费费环节的的长期性性和我国国城市化化发展，，可以预预见物业业管理行行业完全全可能发发展成为为房地产产业中的的最大的的分支行行业物业管理理是房地地产综合合开发过过程的最最后一个个环节，，直接关关系到业业主和使使用人的的切身利利益如如果没有有良好的的物业管管理，开开发商建建造的房房屋品质质再好也也可能出出现销售售问题，，业主买买的崭新新的房屋屋不久就就可能会会破旧不不堪，人人们的生生活和工工作环境境也会日日趋恶化化因此此，物业业管理的的有无和和好坏，，是直接接关系到到住宅与与房地产产业能否否实现社社会再生生产良性性循环的的大问题题目前，尽尽管有的的省、市市已出台台了有关关物业管管理方面面的法规规，如广广东、上上海、北北京等地地都发布布了省((市)物物业管理理条例或或办法，，但由于于全国缺缺乏统一一的法律律、法规规作为依依据，众众多物业业管理公公司的管管理行为为千差万万别，楼楼宇买卖卖纠纷中中，因““物业管管理”引发的的案件日日渐上升升这就就必须制制定统一一的法律律、法规规，明确确物业管管理公司司的权利利和义务务，规范范其管理理行为，，使其置置于政府府有关部部门和业业主的监监督之下下。
物业管理理法规一一方面明明确要求求房地产产开发商商在项目目立项时时就应全全盘考虑虑以后的的物业管管理问题题，并在在规划设设计中认认真听取取物业管管理公司司或物业业管理咨咨询服务务单位的的意见，，预先完完善物业业的配套套设施和和预留物物业管理理所需用用房，赋赋予物业业管理公公司在开开发的房房地产竣竣工时参参与验收收权，从从而保障障物业管管理良性性运行的的必要前前提条件件；另一一方面，，明确房房地产开开发商、、物业管管理公司司、业主主和物业业使用人人三方面面在物业业管理方方面的各各自地位位、权利利、义务务和责任任关系，，鼓励竞竞争择聘聘物业管管理企业业，规范范物业管管理行为为，推行行前期物物业管理理服务协协议、物物业管理理服务委委托合同同、业主主公约及及其他种种类物业业管理规规约的示示范文本本，加强强归口主主要管理理部门的的行政指指导和监监督，从从而保证证物业管管理效果果符合法法规、合合同、规规约的要要求，最最终产生生增强人人们放心心购房、、宽心用用房、欢欢迎物业业管理解解除后顾顾之忧的的信念等等有利于于货币化化分房政政策实施施、闲置置房销售售、物业业管理普普遍化的的社会效效应，促促进住宅宅与房地地产业持持续健康康地发展展，维护护房地产产市场及及其第三三级消费费环节市市场———物业管管理市场场秩序的的正常稳稳定。
二)明明确业主主、物业业管理企企业和物物业开发发建设单单位的权权利、义义务，维维护业主主和物业业管理企企业的合合法权益益，改善善人民群群众的生生活和工工作环境境物业所有有权人、、使用权权人、物物业管理理企业的的合法权权益得到到依法保保障，有有利于社社会主义义民主进进一步发发展，有有利于人人民的法法制观念念和法律律意识水水平的提提高，有有利于城城市投资资环境和和人民生生活环境境的显著著改善物业管管理法规规依据民民法基本本原则，，平等地地保护物物业管理理活动当当事人各各方的合合法权益益，同时时贯彻财财产所有有者主权权原则，，法定和和保障业业主团体体和物业业使用权权人对物物业管理理的民主主权利，，促进了了社会主主义民主主在社会会管理、、经济管管理事务务中的发发展，也也增强了了人民特特别是城城市居民民依法办办事、信信守合同同的法律律观念物业管管理的开开展，有有利于物物业的保保值和增增值，使使住宅区区和厂商商办公区区的环境境以及城城市形象象都获得得很大改改观，进进而吸引引更多的的外来投投资，发发展城市市经济和和社会生生产力物业管理理的基本本内涵第二条 本条条例所称称物业管管理，是是指业主主通过选选聘物业业管理企企业，由由业主和和物业管管理企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和秩序的的活动。
释义】】 本本条规定定了物业业管理的的基本内内涵 物业管管理，通通常是指指物业管管理企业业受业主主的委托托，依据据物业管管理委托托合同，，对物业业的房屋屋建筑及及其设备备、市政政公用设设施、绿绿化、卫卫生、交交通、治治安和环环境容貌貌等管理理项目进进行维护护、修缮缮和整治治，并向向物业所所有人和和使用人人提供综综合性的的有偿服服务物物业管理理是一种种与房地地产综合合开发的的现代化化生产方方式相配配套的综综合性管管理，是是与随着着住房制制度改革革的推进进而出现现的产权权多元化化格局相相衔接的的统一管管理，是是与建立立社会主主义市场场经济体体制相适适应的社社会化、、专业化化、企业业化、经经营型的的管理按照社社会产业业部门划划分的标标准，这这种高度度统一的的管理、、全方位位多层次次的服务务、市场场化经营营为一体体、寓经经营与管管理于服服务之中中的物业业管理是是一种服服务性行行业，属属于第三三产业实行物物业管理理是为了了发挥物物业的最最大使用用功能，，使其保保值增值值，并为为物业所所有人和和使用人人创造整整洁、文文明、安安全、舒舒适的生生活和工工作环境境，最终终实现社社会、经经济、环环境三个个效益的的统一和和同步增增长。
关于物业业管理的的基本内内涵可从从以下几几个方面面作出分分析： (一))物业管管理关系系的主体体：业主主和物业业管理企企业业主既是是业主个个体自治治法律关关系的基基本主体体，又是是业主团团体自治治法律关关系的构构成主体体业主主是指物物业的所所有权人人 物业管管理的经经营人主主要是企企业物物业管理理企业是是指依法法成立，，接受委委托从事事物业管管理活动动的企业业物业业管理企企业的设设立，既既要符合合法律规规定的有有关企业业设立的的一般标标准，又又要满足足针对物物业管理理的所设设定的特特殊条件件物业业管理企企业的主主要职能能是遵照照国家有有关政策策法规，，运用现现代管理理科学和和先进维维修养护护技术管管理物业业，妥善善处理业业主投诉诉，有效效地维护护业主合合法权益益，为业业主和使使用人创创造一个个优美的的居住和和工作环环境二)物物业管理理关系产产生的依依据：物物业服务务合同 物业服服务合同同是广大大业主选选举出来来的业主主委员会会与其选选聘的物物业管理理企业之之间签订订的委托托物业管管理企业业对物业业进行综综合管理理的法律律文件物业服服务合同同由业主主委员会会代表全全体业主主起草并并与物业业管理企企业共同同签署，，所以该该文件的的制定要要尽量完完善、全全面，充充分表达达全体业业主的要要求。
物物业服务务合同主主要包括括以下几几个方面面的内容容：(11)确定定所管理理的物业业，阐明明管理物物业座落落何处，，产权归归谁所有有22)委托托管理决决议及管管理企业业，阐明明业主委委员会经经过讨论论研究，，最后做做出决议议33)委托托管理工工作范围围如保保安、绿绿化、卫卫生、清清洁、维维修保养养、财务务管理、、管理费费及维修修基金的的安排使使用，有有关健身身、娱乐乐及商业业设施等等44)业主主委员会会和物业业管理企企业的联联合会议议制度，，由物业业企业定定期向业业主委员员会报告告并讨论论重大管管理事项项55)报告告制度业主委委员会要要求物业业管理企企业定期期报告工工作，定定期公布布账目，，接受全全体业主主监督其他如如保密条条款、违违约责任任、续约约条件与与方法、、争议的的解决等等等 (三))物业管管理的基基本内容容物业管理理基本内内容按服服务的性性质和提提供的方方式可分分为：常常规性的的公共服服务、针针对性的的专项服服务和委委托性的的特约服服务三大大类一一是常规规性的公公共服务务，主要要有以下下几项：：(1))房屋建建筑主体体的管理理及住宅宅装修的的日常监监督；((2)房房屋设备备、设施施的管理理；(33)环境境卫生的的管理；；(4))绿化管管理；((5)配配合公安安和消防防部门做做好住宅宅区内公公共秩序序维护和和安全防防范工作作； (66)车辆辆道路管管理；((7)公公众代办办性质的的服务。
二是针针对性的的专项服服务：((1)日日常生活活类；((2)商商业服务务类；((3)文文化、教教育、卫卫生、体体育类；；(4))金融服服务类；；(5))经纪代代理中介介服务；；(6))社会福福利类三是委委托性的的特约服服务物物业管理理企业在在实施物物业管理理时，第第一大类类是最基基本的工工作，是是必须做做好的同时，，根据自自身的能能力和业业主的要要求，确确定第二二、第三三大类中中的具体体服务项项目与内内容，采采取灵活活多样的的经营机机制和服服务方式式，以人人为核心心做好物物业管理理的各项项管理与与服务工工作，并并不断拓拓展其广广度和深深度物业管理理企业的的方式———市场场竞争机机制第三条 国家家提倡业业主通过过公开、、公平、、公正的的市场竞竞争机制制选择物物业管理理企业释义】】 本本条规定定了国家家提倡的的选择物物业管理理企业的的方式，，即市场场竞争机机制物业管理理是市场场经济的的产物，，而市场场经济的的主要特特征就是是通过公公开、公公平、公公正的竞竞争，达达到买卖卖双方等等价交换换的目的的因此此，竞争争是物业业管理得得以生存存和发展展的活力力所在然而，，纵观我我国目前前的物业业管理，，在许多多地方尚尚未形成成完善的的市场机机制，物物业管理理公司对对物业管管理经营营权的获获得并没没有通过过市场竞竞争而轻轻易获取取，普遍遍存在着着谁开发发谁管理理的状况况。
从EEl前的的物业管管理实践践来看，，能够提提供物业业管理服服务的企企业的组组建形式式大致有有以下几几种：一一是由房房地产开开发企业业派生出出来的子子公司，，占现有有这类公公司的大大多数；；二是由由房地产产管理部部门所属属的房管管所(站站)转变变而来；；三是大大中型企企业单位位组建的的；四是是社会上上自发成成立的；；五是由由街道办办事处组组建的这些企企业或附附属政府府管理部部门，或或附属开开发商，，大都带带有一定定的垄断断性这这不仅使使其管理理难以达达到专业业化、社社会化、、规范化化的要求求，如果果长期下下去，还还会因行行业本身身缺乏活活力而衰衰竭不振振，因此此，打破破这种由由主管部部门或开开发单位位指定““终身制制”物业管管理者的的模式，，是物业业管理市市场发展展到一定定阶段的的必然产产物物业管理理呼唤竞竞争，这这里的竞竞争主要要是指物物业管理理市场上上的竞争争在物物业管理理市场上上，众多多的物业业管理公公司都希希望能够够被聘用用正是是由于这这种竞争争的存在在，业主主可以较较为自由由地对物物业管理理公司进进行选择择，它可可以聘用用，也可可以不聘聘用某一一物业管管理公司司对于于已经受受聘的物物业管理理公司来来说，竞竞争也同同样存在在。
聘用用和改聘聘对物业业管理公公司的激激励约束束作用是是通过其其声誉发发生的一般而而言，业业主在决决定是否否聘用某某家物业业管理公公司时，，主要就就是考察察它过去去的业绩绩，即其其声誉因此，，竞争的的压力越越大，物物业管理理公司对对其声誉誉也就越越重视，，从而，，聘用和和改聘作作为激励励其约束束手段的的作用就就越大当然，，物业管管理公司司对声誉誉的重视视，还取取决于另另一个因因素，即即声誉的的“质量”，或者者说，声声誉所反反映的实实际情况况的准确确程度在经济济信息流流通率越越高的地地方，声声誉与现现实情况况就越接接近，从从而声誉誉也就越越受重视视正是是因为市市场竞争争机制对对于解决决代理关关系下形形成的动动力问题题和短期期行为问问题是一一种行之之有效的的手段，，所以，，物业管管理的市市场化对对物业管管理的健健康发展展有着非非常重要要的意义义这就就是物业业管理市市场化的的真正动动因所在在 在上述述五种物物业管理理服务的的供给主主体中，，只有第第四种比比较接近近于现实实的市场场主体也就是是说，它它基本上上是一种种企业化化、社会会化的物物业管理理机构其余四四种，基基本上没没有向社社会化转转变，绝绝大部分分的管理理服务是是为自己己提供的的，组建建目的并并不是为为了通过过提供管管理服务务来获取取盈利。
此外，，由于管管理服务务的提供供基本上上是内向向型的，，因此这这也就不不可能采采取企业业化的经经营方式式，有些些物业管管理机构构甚至是是在各方方面准备备不足的的情况下下，仓促促上阵，，难免““穿新鞋鞋、走老老路”从物物业管理理的发展展历程考考察，物物业管理理逐步走走向市场场化、专专业化、、规范化化是其必必然的发发展趋势势，那种种隶属于于开发商商或由房房管所派派生出来来的物业业管理企企业会因因先天下下不足而而愈来愈愈不适应应社会的的发展和和业主的的需要，，因此，，提高物物业管理理水平，，培育和和建立物物业管理理的有形形市场，，从而使使物业管管理形成成良好的的市场竞竞争，走走市场化化的道路路，还亟亟待培育育市场竞竞争主体体11)促使使物业管管理企业业能够正正视竞争争，通过过招标一一投标方方式，接接受业主主委员会会的聘请请双方方在完全全平等的的原则下下，通过过双向选选择签订订合同，，明确各各自的权权利义务务22)确立立价格机机制的权权威，规规范物业业管理行行为价价格是市市场的灵灵魂，没没有权威威的价格格机制，，就不可可能有公公正竞争争行为，，也就不不可能有有规范的的管理行行为当当然，确确立价格格机制的的权威，，并不是是要政府府部门去去制定一一个强制制执行的的价格水水平，而而是指由由市场定定价。
政政府主管管部门只只需根据据市场定定价的原原则进行行监督和和指导 国家鼓励励物业管管理依靠靠科技进进步提高高管理和和服务水水平第四条 国家家鼓励物物业管理理采用新新技术、、新方法法，依靠靠科技进进步提高高管理和和服务水水平释义】】 本本条是关关于国家家鼓励物物业管理理依靠科科技进步步提高管管理和服服务水平平的规定定物业管理理作为我我国新兴兴的转型型性行业业，正在在迅速发发展与崛崛起，它它是改革革、开放放以及建建立社会会主义市市场经济济的客观观需要，，是我国国城乡住住宅房屋屋管理体体制由粗粗放型管管理向集集约型与与现代化化管理转转换的客客观需要要因而而，其管管理与服服务职能能的发挥挥，必须须最大限限度地使使用现代代化手段段，如科科技创新新手段、、计算机机管理手手段等，，去实施施硬件((如房屋屋、设备备与设施施等)和和软件((如产权权、产籍籍、组织织制度、、管理方方法等))的科学学管理，，通过内内部不同同层次的的管理活活动，进进而达到到科学化化、制度度化与规规范化管管理以及及管理层层与作业业层人员员素质不不断提高高的目的的，即实实现管理理现代化化，从而而不断提提高物业业服务水水平物物业管理理现代化化，是指指在物业业及其物物业管理理中，以以现代技技术创新新和科学学管理为为宗旨，，运用现现代化管管理手段段，使物物业的硬硬件与软软件管理理，走向向科学化化、制度度化与规规范化管管理的活活动过程程。
物业业管理现现代化的的实际意意义就在在于：首先，它它要求管管理思想想更新即要确确立现代代企业管管理意识识，包括括经营战战略、市市场观念念、资金金运用、、服务质质量、时时间、效效益等观观念更新新也就就是说要要打破传传统的行行政福利利性的房房产管理理理念，，树立起起社会化化、专业业化、企企业化、、经营型型的现代代化小区区物业管管理新思思想、新新观念其次，它它是实现现组织管管理现代代化的需需要就就是根据据现代企企业组织织原则，，建立和和完善企企业管理理体制,,设置和和选择管管理组织织机构，，目的是是提高工工作效率率，适应应房地产产物业管管理需要要第三，它它是管理理方法实实现现代代化的重重要标志志就是是要根据据企业自自身的技技术水平平，选用用一系列列与其相相应的现现代管理理方法，，如现代代经营决决策方法法、计划划管理方方法、经经济数学学方法等等等 第第四，它它是管理理手段实实现现代代化管理理的反映映就是是要运用用一系列列企业现现代管理理必须的的管理工工具，如如先进的的监控手手段、电电子计算算机、管管理信息息系统等等等 第第五，它它是实现现管理人人才现代代化需要要人才才现代化化是小区区物业管管理现代代化实现现的根本本。
一切切先进的的管理方方法、手手段都要要在人的的使用下下才能发发挥作用用管理理人才现现代化就就是要培培训和造造就一大大批掌握握现代管管理艺术术，具有有指挥才才能、参参谋才能能、监督督、执行行才能和和各种专专业知识识的现代代管理人人才 为实实现小区区物业及及其物业业管理的的现代化化管理内内容，其其途径是是多方面面的，一一般说，，应从以以下几个个方面人人手： 1.树树立全新新的管理理思想，，是实现现管理现现代化的的基础要实现物物业管理理现代化化，首先先要转变变思想观观念，即即从传统统的行政政性福利利性的房房管模式式向社会会化、专专业化、、企业化化的经营营型现代代化管理理模式转转变这这种思想想观念的的转变是是市场经经济的发发展要求求的物物业管理理现代化化不能受受传统观观念的束束缚，树树立全新新的管理理思想是是实现物物业管理理现代化化的根本本途径 2.组组建全新新的物业业管理组组织机构构，是实实现物业业管理现现代化的的保证物业管理理机构现现代化，，就是按按照现代代小区物物业管理理的发展展要求，，不断地地调整、、完善企企业化管管理组织织，使其其达到管管理与服服务的同同步发展展一般般情况下下，物业业的组织织机构是是否保证证了管理理现代化化的实施施，其衡衡量标准准主要包包括三个个方面：：第一，小小区物业业管理组组织机构构的建立立，应符符合管理理工作的的一般规规律，即即是否符符合规范范化管理理的要求求；是否否能满足足管理职职能间的的内在联联系；是是否能满满足小区区物业管管理与服服务的特特殊要求求。
最终终能促进进物业的的管理与与发展第二，小小区物业业管理组组织的现现代化程程度，是是否已达达到管理理组织原原则要求求的验收收标准，，是否具具备同行行业领先先水平第三，衡衡量小区区物业管管理组织织机构是是否现代代化的重重要标准准，就是是看物业业管理与与服务，，是否达达到质量量优，维维修工期期短，维维修成本本低，用用户是否否满意；；企业化化管理与与服务的的整体效效益(即即社会效效益和企企业效益益)是高高还是低低，以经经济效益益的高低低可以反反映出管管理组织织是否适适应管理理的要求求，也体体现着管管理组织织机构发发挥职能能作用的的程度以上三个个标准主主要是从从质的规规定性上上来衡量量物业管管理组织织机构的的现代化化程度，，其中，，第三条条效益标标准可以以用一系系列指标标来反映映企业的的经济效效益，即即从量的的方面来来衡量，，反映管管理组织织现代化化的实现现程度在实际际工作中中，也可可以从纵纵向与横横向两个个方面进进行衡量量，纵向向衡量就就是把企企业管理理组织的的过去与与现在进进行比较较，反映映企业管管理组织织的发展展阶段与与程度；；横向衡衡量就是是把我国国小区物物业管理理组织机机构的现现代化程程度与同同期的行行业内、、行业外外的先进进企业管管理现代代化相比比较，反反映两者者之间的的差距，，通过对对上述三三个方面面的纵向向与横向向的衡量量，也能能够从不不同侧面面看出小小区物业业管理组组织现代代化的程程度。
3.运用用现代化化管理方方法，是是物业管管理现代代化的重重要途径径现代管理理方法的的种类很很多，对对于小区区物业管管理来说说，现代代管理方方法在各各业务职职能管理理领域的的应用是是比较重重要的，，因为它它有助于于各专业业人员根根据实际际工作需需要，有有重点地地学习和和掌握与与本职能能管理有有关的现现代管理理方法，，便于有有关部门门组织现现代管理理方法的的培训，，还有利利于现代代管理方方法按职职能配套套应用，，以便更更好地发发挥职能能作用在各业业务职能能管理领领域中，，可以采采用如下下现代化化管理方方法：((1)管管理决策策方法，，包括：：市场调调查法、、预测法法、决策策法、维维修评估估法和信信息分析析法等2))计划管管理法，，包括：：全面计计划管理理、网络络计划技技术、维维修投入入产出等等方法3))物资管管理法，，包括：：全面房房屋与设设备维修修管理、、物资的的保管、、物资质质量标准准等方法法44)理财财方法，，包括：：全面经经济核算算、目标标成本、、价值工工程等方方法采取多种种途径，，推行现现代化管管理方法法在小区区物业管管理中的的应用，，将有助助于提高高物业的的管理水水平，有有益于物物业管理理现代化化的实现现。
4.提高高小区物物业管理理人员的的综合水水平，是是实现物物业管理理现代化化的关键键 物业管理理人才的的现代化化，是实实现物业业管理现现代化的的根本所所在管管理人才才的现代代化，从从管理者者个体来来说，主主要包括括：管理理人员的的素质、、能力、、知识结结构等方方面的优优化，以以适应企企业管理理现代化化的要求求目前，小小区物业业管理人人员在综综合管理理水平上上参差不不齐，究究其原因因主要是是由于物物业管理理的广泛泛性和复复杂性对对物业管管理人员员的综合合能力提提出的较较高的要要求所致致而我我国小区区物业管管理起步步较晚对管理理人员综综合能力力的培训训虽已全全面启动动，但大大面积的的开展持持证上岗岗培训的的力度不不足只只有全面面提高管管理人员员的综合合水平的的培训，，才有益益于小区区物业全全员素质质的提高高，才能能保证小小区物业业管理现现代化的的实现物业管理理活动的的监督管管理机关关第五条 国务务院建设设行政主主管部门门负责全全国物业业管理活活动的监监督管理理工作县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门负责本本行政区区域内物物业管理理活动的的监督管管理工作作释义】】 本本条规定定了物业业管理活活动的监监督管理理机关。
(一))全国物物业管理理活动的的监督管管理工作作由国务务院建设设行政主主管部门门负责 根据国国务院批批准的有有关建设设部职能能的文件件的规定定，建设设部是国国务院综综合管理理全国建建设事业业，具体体包括工工程建设设、城市市建设村镇建建设、建建筑业、、房地产产业、市市政公用用事业的的职能部部门，因因此从全全国范围围来讲，，建设部部是物业业管理的的行政管管理部门门 (二))县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门负责责本行政政区域内内物业管管理活动动的监督督管理工工作县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门主要包包括省、、市、县县等房地地产行政政主管部部门根根据实践践中的情情况，各各省、市市、县对对物业管管理实行行政府管管理的具具体的行行政管理理部门应应指房管管局政府的管管理面临临一个角角色转换换的问题题，即不不再是过过去那种种行政性性、福利利性的管管理，政政府对物物业管理理市场的的管理应应该主要要立足于于宏观管管理，通通过法规规来实现现管理目目标，其其基本职职能和作作用是把把物业管管理市场场置于法法规监督督之下，，本着疏疏导的原原则为物物业管理理市场充充分发挥挥功能创创造有法法可依、、有纪可可守、有有章可循循的良好好的外部部环境，，使物业业管理法法制化、、规范化化。
政府府对物业业管理市市场的管管理，主主要体现现在四个个方面：：(1))制定物物业管理理的政策策法规；；(2))对物业业管理经经营企业业进行管管理，包包括领导导和进行行物业管管理质量量评优工工作，制制订物业业管理的的管理标标准，对对物业管管理公司司进行资资质管理理指导导、帮助助和监督督物业管管理公司司的工作作；(33)指导导和帮助助业主委委员会工工作；((4)协协调、解解决物业业管理市市场运作作中出现现的情况况和问题题政府管理理的具体体职能，，也可以以分为：：前期物物业管理理的政府府管理((主要着着眼点是是对房地地产开发发公司的的监督和和帮助以以及对业业主利益益的维护护)，对对物业管管理公司司的管理理，在物物业管理理过程中中的管理理详述述如下：：1.前期期物业管管理中的的政府管管理 前期物物业管理理，是指指住宅出出售后至至业主委委员会成成立前的的物业管管理《《城市新新建住宅宅小区管管理办法法》明文文规定：：“住宅小小区在物物业管理理公司负负责管理理前，由由房地产产开发企企业负责责管理从这点点看来，，前期物物业管理理的责任任人是物物业的开开发商，，然而，，前期物物业管理理中的某某些必备备工作却却必须在在政府有有关部门门指导下下进行，，如：((1)竣竣工验收收。
22)根据据法律、、法规的的规定，，组织或或监督第第一次业业主大会会的召开开，对选选举产生生的业主主委员会会登记，，对其工工作依法法进行监监督3)向向业主委委员会提提供委托托管理合合同范本本 2..房地产产行政主主管部门门对物业业管理公公司的管管理 物业管管理公司司由房地地产行政政主管部部门归口口管理物业管管理工作作应在房房地产行行政主管管部门的的监督指指导下进进行房房地产行行政主管管物业管管理的政政府管理理部门对对物业管管理公司司进行行行政管理理的主要要工作有有：(11)组织织物业管管理公司司参加评评比；((2)负负责物业业管理公公司经营营资质审审批；((3)对对物业管管理人员员进行岗岗位资格格培训 3.物物业管理理具体工工作中的的政府管管理物业管理理中的政政府管理理不仅体体现在上上述两个个方面，，在物业业管理的的具体工工作中，，政府管管理仍占占重要的的地位物业管管理包括括基本业业务、专专项业务务、特色色业务和和经营业业务，具具体包括括房屋建建筑的维维护、修修缮与改改造，物物业附属属设备、、设施的的维护、、保养与与更新，，相关场场地的维维护与管管理，消消防设备备的维护护、保养养与更新新，治安安保卫，，通过值值班、看看守、巡巡逻所进进行的防防火、防防盗、防防水以及及突发事事件的处处理，清清扫保洁洁，庭院院绿化，，车辆管管理等。
这些具具体的物物业管理理活动中中，政府府依法进进行的管管理都是是不可或或缺的业主的权权利第二章 业主主及业主主大会第六条 房屋屋的所有有权人为为业主业主在物物业管理理活动中中，享有有下列权权利： (一))按照物物业服务务合同的的约定，，接受物物业管理理企业提提供的服服务； (二))提议召召开业主主大会会会议，并并就物业业管理的的有关事事项提出出建议；； (三))提出制制定和修修改业主主公约、、业主大大会议事事规则的的建议；； (四))参加业业主大会会会议，，行使投投票权；； (五))选举业业主委员员会委员员，并享享有被选选举权；； (六))监督业业主委员员会的工工作； (七))监督物物业管理理企业履履行物业业服务合合同； (八))对物业业共用部部位、共共用设施施设备和和相关场场地使用用情况享享有知情情权和监监督权；； (九))监督物物业共用用部位、、共用设设施设备备专项维维修资金金(以下下简称专专项维修修资金))的管理理和使用用； (十))法律、、法规规规定的其其他权利利释义】】 本本条主要要规定了了业主的的权利本条可分分为两个个层次进进行分析析：(一)房房屋的所所有权人人为业主主。
业主，，从一般般意义上上是指物物业的所所有权人人业主主既是业业主个体体自治法法律关系系的基本本主体，，又是业业主团体体自治法法律关系系的构成成主体 关关于业主主的分类类如下：： 11.按业业主是自自然人还还是法人人，可以以分为自自然人业业主和非非自然人人业主所谓自然然人业主主，就是是指拥有有物业的的所有权权的是自自然人如果买买房人支支付房款款并未登登记，不不能称为为房屋的的业主只有登登记过户户之后，，才能成成为房屋屋的业主主所谓非自自然人业业主，就就是指拥拥有对物物业的所所有权的的是自然然人以外外的主体体，包括括法人和和非法人人组织如某公公司支付付房款并并到房产产部门登登记后，，就成为为房产部部门所登登记的房房屋的业业主2.按业业主是单单独拥有有物业还还是与他他人共同同拥有物物业，可可以分为为独立产产权的业业主和共共有产权权的业主主 这类区区分根据据不同的的标准有有不同的的分法第一，，可以从从形式上上进行区区分，也也就是从从房屋的的产权证证上进行行区分凡是房房屋产权权证上只只写明一一个所有有人享有有房屋产产权的，，这个所所有人就就是独立立产权的的业主凡是房房屋产权权证书上上写明房房屋产权权是共有有的，那那么房屋屋产权证证标明的的这些个个所有人人就是共共有产权权的业主主。
第二二，可以以从实质质上进行行区分，，也就是是房屋产产权从实实质上是是属于一一个业主主还是属属于几个个主体共共有现现实上生生活中绝绝大部分分住宅都都有是由由家庭拥拥有，而而房屋产产权证上上常常只只有一个个自然人人作为所所有权人人，从形形式上来来说，这这项物业业的业主主是独立立产权的的业主，，但实质质上这项项物业的的业主是是共有产产权的业业主 关于业主主的分类类还有以以下几种种：按物物业的所所有权主主体性质质不同，，可以将将业主划划分为公公房业主主和私房房业主两两类公公房业主主按中国国法律是是指国家家和集体体，但公公房业主主狭义仅仅指国家家及其授授权经营营管理公公房的部部门或单单位；私私房业主主按国务务院《城城市私有有房屋管管理条例例》第22条第22款规定定，仅指指个人所所有、数数人共有有的自用用或出租租的住宅宅和非住住宅用房房之业主主但私私房业主主广义是是指享有有物业所所有权的的“私人”，包括括自然人人、非国国家机关关性质的的法人和和其他组组织以以物业基基本用途途不同，，可把业业主分为为居住物物业的业业主和非非居住物物业的业业主以以享有物物业所有有权份额额多少不不同，可可把业主主分为大大业主和和小业主主。
以业业主资格格取得先先后次序序和依据据不同，，可以把把业主分分成原始始业主((主要指指新建物物业的业业主)、、继受业业主(主主要指购购买物业业人)和和准业主主(主要要指依法法视为业业主的业业委会和和物业使使用权合合法持有有人)三三类 物业使使用人是是与业主主相关的的一个概概念一一般而言言，物业业管理只只涉及到到业主与与物业公公司之间间的权利利义务，，而不涉涉及使用用人但但现在也也有越来来越多的的业主购购买商品品房不是是为了自自己居住住，而是是为了投投资这这部分业业主在购购买了房房屋之后后即将所所购房屋屋出租他他人使用用这样样，物业业管理关关系就不不仅仅涉涉及业主主和物业业公司，，还涉及及到承租租人除除此之外外，物业业的实际际使用人人还可能能是尚未未出售的的公有住住房的使使用人应该分分清物业业的所有有权人与与物业的的使用人人的概念念，明确确物业的的使用权权人不是是业主物业的的使用人人是指物物业的承承租人和和实际使使用物业业的其他他人业业主是物物业的所所有权人人，对物物业享有有占有、、使用、、收益和和处分的的全部权权利；而而使用人人对物业业只享有有占有、、使用或或者一定定条件的的收益权权，没有有处分的的权利。
由于我我国过去去在物业业管理方方面的立立法不够够完善，，并未明明确地区区分物业业所有权权人与使使用权人人对物业业所享有有的不同同权利和和承担的的不同义义务，有有的规范范性文件件中还笼笼统地仅仅使用了了“物业的的权利人人”这样的的称谓，，使得业业主和物物业的使使用人在在概念上上有些界界限不清清，二者者的权利利义务也也未能很很好地分分清 (二))业主的的权利物业管理理是为了了全体业业主的利利益而产产生的根据条条例的规规定，业业主在物物业管理理中享有有的权利利主要包包括：1.按照照物业服服务合同同的约定定，接受受物业管管理企业业提供的的服务 物物业服务务合同是是广大业业主选举举出来的的业主委委员会与与业主大大会选聘聘的物业业管理企企业之间间签订的的委托物物业管理理企业对对物业进进行综合合管理的的法律文文件物物业服务务合同是是确定业业主和物物业管理理企业之之间权利利义务的的基本法法律依据据而业业主之所所以要与与物业管管理企业业签订合合同，最最主要的的目的是是接受物物业管理理企业提提供的服服务因因此，按按照物业业服务合合同的约约定，接接受物业业管理企企业提供供的服务务的权利利，就是是业主享享有的最最为基本本的权利利。
2.提提议召开开业主大大会会议议，并就就物业管管理的有有关事项项提出建建议 业业主大会会是由物物业管理理区域内内全体业业主组成成的，维维护物业业区域内内全体业业主的公公共利益益，行使使业主对对物业管管理的自自治权的的业主自自治机构构提议议召开业业主大会会会议的的权利应应当由业业主享有有，以便便能够及及时解决决有关业业主公共共利益的的问题同时，，业主都都是物业业管理的的享用者者，物业业管理的的好坏与与否直接接决定了了业主的的利益能能否得到到充分的的保护，，因此，，业主有有权就物物业管理理的事项项提出建建议 3..提出制制定和修修改业主主公约、、业主大大会议事事规则的的建议 业业主公约约，指业业主共同同订立或或者承诺诺的，对对全体业业主具有有约束力力的有关关使用、、维护物物业及其其管理等等方面权权利义务务的行为为守则而业主主大会议议事规则则是有关关业主大大会召开开时应当当遵循的的会议程程序、决决议通过过的要求求等有关关规则这些规规约直接接决定和和影响业业主的自自治权能能否得到到充分有有效的保保护所所以，应应当赋予予业主享享有制定定和修改改业主公公约、业业主大会会议事规规则建议议权。
4.参参加业主主大会会会议，行行使投票票权 参参加会议议权包括括获得会会议通知知权，这这就要求求会议通通知必须须充分、、明确、、按时参加业业主大会会，是保保证业主主民主表表决权的的前提而投票票权则是是业主民民主权利利的实现现 5.选选举业主主委员会会委员，，并享有有被选举举权 业业主委员员会是经经业主大大会选举举产生并并经房地地产行政政主管部部门登记记，在物物业管理理活动中中代表和和维护全全体业主主合法权权益的组组织业业主委员员会是一一个物业业管理区区域中长长期存在在的、代代表业主主行使业业主自治治管理权权的机构构业主主能够享享有选举举业主委委员会委委员的权权利，也也决定着着业主自自己的意意志能否否在业主主委员会会的工作作中得以以传达，，从而决决定业主主的利益益能否充充分保护护同时时，业主主享有成成为业主主委员会会的被选选举权被选举举权是指指业主作作为物业业自治管管理组织织的成员员，有被被选举为为业主委委员会委委员的权权利 6.监监督权 监监督权的的内容主主要包括括：监督督业主委委员会的的工作；；监督物物业管理理企业履履行物业业服务合合同；对对物业共共用部位位、共用用设施设设备和相相关场地地使用情情况享有有知情权权和监督督权；监监督物业业共用部部位、共共用设施施设备专专项维修修资金的的管理和和使用。
((1)每每一个业业主都有有权监督督业主委委员会的的工作业主委委员会是是业主的的自治机机构，代代表的应应该是业业主的共共同利益益，其决决议和行行事都应应贯彻这这一宗旨旨但是是，业主主委员会会的委员员也具有有个人利利益，在在监督不不力的情情况下有有可能会会怠于行行使业主主们委托托的各项项职责而且，，个别委委员还可可能出于于个人利利益的考考虑，或或者是受受到了物物业管理理公司一一方的贿贿赂而做做出损害害业主公公共利益益的行为为同时时，业主主委员会会也可能能需要管管理一些些业主交交纳的经经费，涉涉及一些些公共财财物问题题对此此，业主主们都应应享有一一定的监监督权，，保护自自身的合合法权益益 ((2)业业主对物物业管理理企业履履行物业业服务合合同享有有监督的的权利物业管管理企业业是受业业主的集集体委托托对业主主所有的的物业进进行管理理的法律律主体，，其与业业主处于于合约中中相对立立的另一一方，对对于物业业管理企企业的各各种管理理行为，，业主有有监督的的权利但应该该注意的的是，业业主只是是有权监监督物业业管理企企业和管管理人员员的工作作，不得得直接惩惩戒物业业管理企企业属下下的职员员。
业主主如对某某职员的的工作不不满，应应向物业业管理企企业提出出，由管管理企业业采取适适当的处处理措施施同时时，业主主虽然有有权监督督物业管管理企业业的收费费情况，，但没有有检查物物业管理理公司财财务的权权利业业主作为为费用的的支付人人，有财财产监督督的权利利，但行行这些权权利的方方式并不不是通过过业主私私人检查查管理企企业的账账目检检查公司司账目的的目的是是为了监监督物业业管理企企业财务务支出的的公开性性与透明明度，检检查其是是否符合合预算项项目，有有没有在在支出方方面弄虚虚作假欺欺骗业主主但是是，物业业管理企企业的财财务账目目除了应应该对业业主负责责外，仍仍有自己己各种经经济上的的合法运运作根根据我国国会计制制度的规规定，任任何人都都不能以以个人的的身份检检查企业业账目并并作出有有法律效效力的审审计证明明所以以，业主主并没有有权利直直接检查查物业管管理企业业的财务务账目而且，，如果每每个业主主都根据据自己的的意愿随随意要求求检查企企业账目目，也会会影响物物业管理理企业日日常的正正常运作作业主主要行使使此项监监督权，，检查物物业管理理企业的的财务支支出情况况，应该该向业主主委员会会提出请请求，由由业主委委员会委委托专业业事务所所来检查查。
只有有国家法法律认同同的会计计师事务务所才能能提供有有效的审审计报告告以达到到查账的的目的，，维护双双方的合合法权益益，同时时也真正正地帮助助业主行行使自己己合法的的监督权权 ((3)对对物业共共用部位位、共用用设施设设备和相相关场地地使用情情况享有有知情权权和监督督权物物业共用用部位、、共用设设施设备备和相关关场地因因为并非非业主所所独有，，关于其其使用情情况对于于业主来来说不如如自己的的物业清清楚，所所以业主主享有关关于其使使用情况况的知情情权并对对该物业业共用部部位、共共用设施施设备和和相关场场地使用用进行监监督 ((4)监监督物业业共用部部位、共共用设施施设备专专项维修修资金的的管理和和使用专项维维修资金金如果不不有效的的加以监监督，可可能导致致滥用所以，，业主享享有物业业共用部部位、共共用设施施设备专专项维修修资金的的管理和和使用的的监督权权 7.法法律、法法规规定定的其他他权利 业业主的权权利可能能还会在在其他法法律、法法规中作作出规定定，对于于这些权权利业主主也当然然享有例如，，业主对对已经得得到履行行的房屋屋买卖合合同和房房屋产权权证所确确定面积积享有所所有权。
除此之之外，业业主对走走道、门门厅等共共有部分分及根据据同一系系列合同同出售的的小区内内的草坪坪、道路路等根据据建筑物物区分所所有权理理论和法法律规定定与其他他业主共共同享有有所有权权和使用用权业业主有权权对享有有所有权权的房屋屋依法出出售、赠赠与、出出租、出出借、抵抵押等处处分，不不受其他他业主、、业主自自治机构构和物业业管理企企业的非非法干涉涉业主的义义务第七条 业主主在物业业管理活活动中，，履行下下列义务务：(一)遵遵守业主主公约、、业主大大会议事事规则；； (二))遵守物物业管理理区域内内物业共共用部位位和共用用设施设设备的使使用、公公共秩序序和环境境卫生的的维护等等方面的的规章制制度； (三))执行业业主大会会的决定定和业主主大会授授权业主主委员会会作出的的决定；； (四))按照国国家有关关规定交交纳专项项维修资资金； (五))按时交交纳物业业服务费费用； (六))法律、、法规规规定的其其他义务务释义】】 本本条主要要规定了了业主的的义务根据条例例的规定定业主应应当承担担的义务务主要有有： 1..遵守规规约、执执行决定定的义务务，主要要包括：：遵守业业主公约约、业主主大会议议事规则则；遵守守物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、、公共秩秩序和环环境卫生生的维护护等方面面的规章章制度；；执行业业主大会会的决定定和业主主大会授授权业主主委员会会作出的的决定。
业主是是作为物物业区域域内成员员的一名名共同缔缔结或签签署了业业主公约约、业主主大会议议事规则则、物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度、业主主大会的的决定和和业主大大会授权权业主委委员会作作出的决决定物物业管理理的各项项规约中中，采取取的是多多数通过过原则，，即只要要集体中中多数成成员达成成了一致致意见，，规约就就合法生生效了，，并且对对于所有有的成员员都产生生一致的的约束力力，少数数表示反反对的成成员也必必须放弃弃自己的的异议，，共同遵遵守这一一协议因此，，在物业业管理规规约中，，其对所所有的业业主都有有相同的的约束力力，即使使是当初初表示了了反对的的业主，，只要规规约是合合法的，，就有遵遵守的义义务如如果业主主违反业业主公约约等自治治性规范范，则应应按照自自治性规规范中的的条款承承担责任任；造成成其他业业主损失失的，应应承担民民事赔偿偿责任 2..交纳资资金费用用的义务务，主要要包括：：按照国国家有关关规定交交纳专项项维修资资金；按按时交纳纳物业服服务费用用 业主交交纳物业业管理服服务费用用和维修修资金是是保证物物业区域域获得正正常的管管理和维维护的条条件，各各业主都都负有此此项义务务。
基于于公共利利益，业业主享有有共益权权利，也也应承担担相应义义务，对对于经业业主大会会或业主主委员会会作出决决议的物物业管理理费、维维修资金金等各项项合理费费用，各各业主即即使有异异议，也也有交纳纳的义务务基于于此项义义务，各各业主应应负责其其名下应应分担的的管理费费及维修修、保险险等款项项，并应应准时交交付如如因迟交交或欠交交而引起起其他业业主损失失的，要要负赔偿偿责任 3.法法律、法法规规定定的其他他义务 法律、、法规规规定的其其他义务务的种类类很多例如，，不得侵侵害其他他业主的的权利业主公公约和物物业管理理公司制制定的物物业管理理规章中中，有大大量的不不得侵犯犯其他业业主权利利的规定定，但是是，这些些规定当当然还有有未能详详尽之处处，对于于它们未未明确规规定的，，但是可可能侵犯犯业主权权利的行行为，业业主亦不不得为之之又例例如维护护公共利利益的义义务对对于物业业管理区区域这一一集体而而言，必必然存在在着公共共的利益益，每一一位业主主对此公公共利益益都有加加以维护护，不得得侵害的的义务各业主主处置其其所有的的单元时时，应在在规定的的时间内内将处置置的有关关情况书书面告知知业主委委员会和和物业管管理公司司，并促促使有关关承受人人签署公公约附件件的承诺诺书，以以确保承承受人遵遵守管理理公约的的一切条条款，受受管理公公约约束束。
各业业主不得得随意改改变物业业的使用用性质，，在装修修时不得得损坏房房屋承重重结构和和破坏房房屋外貌貌，并应应事先取取得物业业管理公公司和有有关部门门的同意意各业业主在使使用共用用地方及及设施时时，不得得损害、、阻塞或或堵塞公公用地方方及设施施，不得得在共同同地方及及设施之之内做出出任何对对其他业业主及楼楼宇使用用都构成成滋扰、、不方便便或者损损害的行行为 业主大会会的组成成及业主主大会的的法律地地位和基基本职责责第八条 物业管管理区域域内全体体业主组组成业主主大会业主大会会应当代代表和维维护物业业管理区区域内全全体业主主在物业业管理活活动中的的合法权权益释义】】 本本条规定定了业主主大会的的组成及及业主大大会的法法律地位位和基本本职责 (一))业主大大会的组组成成员员为物业业管理区区域内全全体业主主业主，从从一般意意义上是是指物业业的所有有权人业主既既是业主主个体自自治法律律关系的的基本主主体，又又是业主主团体自自治法律律关系的的构成主主体，即即物业管管理区域域内全体体业主是是业主大大会的组组成成员员这里里需要注注意的是是，该条条例只规规定了全全体业主主组成业业主大会会，并没没有对业业主代表表大会作作出规定定，这是是不同于于该条例例颁布前前部分省省市的规规定。
部部分省市市除了规规定全体体业主大大会之外外，还对对业主成成员过多多的物业业管理区区域内，，可以成成立业主主代表大大会例例如：《《珠海市市住宅小小区物业业管理条条例》第第13条条规定：：“业主以以住宅小小区为单单位，成成立业主主大会或或者业主主代表会会业主主大会由由住宅小小区的全全体业主主组成，，业主代代表会由由住宅小小区全体体业主推推举的代代表组成成业主主大会或或者业主主代表会会是业主主行使物物业管理理权利的的机构 (二))业主大大会应当当代表和和维护物物业管理理区域内内全体业业主在物物业管理理活动中中的合法法权益 业主大大会是由由合法划划定的业业主集体体自治管管理辖区区(亦即即特定物物业管理理区域))内全体体业主组组成，以以会议制制形式，，依法行行使。