n 当前文档档修改密密码：8836228399“凯旋国国际”营销计计划方案案第一部分分：策略略总纲一、 总体思路路总体思路路上遵循循一种循循序渐进进的原则则：关注项目接触项目了解项目体验项目享受项目给于客户户的信息息一定是是要从开开始认知知项目到到接受项项目，绝绝对不能能因为急急于求成成而扰乱乱了整个个营销思思路二、 推广步骤骤根据目前前本项目目的工程程进度及及市场营营销节点点，我司司综合考考虑各方方面因素素，总体体把项目目营销部部分分为为四个阶阶段进行行：通过过在每个个阶段采采用不同同的营销销推广手手段，通通过有计计划的、科科学的、合合理的营营销策略略，实现现每个阶阶段需要要达到的的目标认筹开盘持续期清盘期07.99.288.-～～07..11..1007.111.111/007.111.一一八.07.112.008. -088.011.07708.001.008.---全面广告告面市、强强力炒作作，认筹筹前一个个星期采采用广告告爆炸式式推广，使使整个城城市引起起轰动，吸吸引客户户的关注注利用开盘盘当天强强悍式广广告宣传传，提高高解筹率率延续开盘盘阶段的的火暴销销售场面面造势，使使市场再再次达到到高潮采用各种种优惠促促销活动动，解决决剩余的的房源第二部分分：项目目视觉识识别系统统第三部分分：差异异化营销销策略一、 差异化营营销在激烈市市场竞争争下，项项目要取取胜，必必须坚持持市场差差异化营营销，我我们从以以下思路路进行差差异化营营销。
1、产品品自身的的差异化化：挖掘掘自身产产品与市市场与众众不同的的地方：：市场上上唯一纯纯投资性性物业项项目2、地段段的差异异化：不不可复制制性；在在推广上上，一定定要使客客户认识识到本项项目是龙龙脉地段段上最后后的可开开发风水水宝地3、推广广手法的的差异化化：突破破市场以以往的那那种传统统做法，我我们要用用一种高高端的手手法来造造势，必必须给到到客户的的第一映映像就是是高端，4、面市市时间的的差异化化：仔细细研究市市场，定定市场无无楼盘推推出且房房地产热热销季节节为本项项目的开开盘期5、推广广节奏的的差异化化：在媒媒体推广广计划上上，选择择楼盘广广告较少少的时期期做宣传传，集中中市场的的注意力力6、营销销服务上上的差异异化：目目前陈江江市场销销售现场场还处于于早期的的服务，不不管是服服务还有有团队的的专业水水平，感感觉没力力量；我我们要打打造：陈陈江第一一支专业业化的销销售团队队7、营销销手法的的差异化化：采用用一次性性返租三三年8%%的营销销手法，给给于客户户的是即即买即收收益的投投资信心心8、促销销活动的的差异化化：在正正式开盘盘活动当当天，举举行购房房中大奖奖的回馈馈活动9、物业业管理的的差异化化：本项项目聘请请的是陈陈江第一一支品牌牌化、专专业化、酒酒店化的的团队做做顾问。
二、 项目独特特诉求主主张综合项目目各方面面因素考考虑，我我们的诉诉求主张张：凯旋国际际，城市市之上、财财富之颠颠三、 阶段主题题推广第一阶段段：认筹筹阶段（2007.9.28—2007.11.10）（分内部认筹、正式认筹）利用广告告、媒体体的全力力结合，采采用爆炸炸式的推推广面市市，使市市场产生生轰动效效应，让让消费者者在短期期内认知知项目，引引起消费费者的关关注，以以项目营营销中心心的开放放为起点点拉开全全面营销销序幕，以以迅速树树立项目目形象主主要是阐阐述产品品文化内内涵、地地段、商商业投资资价值的的广告，使使人们熟熟悉概念念和视觉觉识别系系统，了了解项目目和产品品，并引引起人们们的期待，，该该阶段应应采用所所有的媒媒介前提条件件：售楼中心心必须在在9月24日完全全到位认筹方案案：（已提交交）认筹协议议书:（已提交交）宣传策略略：报纸广告告：报纸：《惠惠州日报报》、《东东江时报报》、《深深圳晶报报》活动动专题具体报纸纸的推广广时间、数数量具体体见推广广计划，以以下仅对对每次的的报纸的的推广主主题做分分析：《惠州日日报》、《东东江时报报》推广广主题内内容：主标题：：凯旋国国际，城城市之上上，财富富之颠副标题：：将于110月1日公开开接受咨咨询登记记卖点内容容：（见见以上）其它：开开发商、销销售代理理商、商商业整合合商、财财富热线线《深圳晶晶报》推推广主题题内容：主标题：：凯旋国国际，城城市之上上，财富富之颠副标题：：将于110月1日公开开接受咨咨询登记记小标题：：看楼团团报名预预约信息息户外广告告：（具具体的推推广时间间、数量量具体见见推广计计划）路旗广告告：曙光光大道、从从惠州至至陈江、深深圳至陈陈江、东东莞至陈陈江等临临近陈江江路段广告主题题：正面面——凯旋旋国际；；背面———城市市之上、财财富之颠颠，财富富热线：：开发商名名称、代代理商名名称、商商业整合合公司立柱广告告：四块（已已定三块）（由由于时间间的紧迫迫性，需需要做到到短时间间内产生生效果，必必须直接接给到市市场的信信息是非非常明确确的）广告主题题：凯旋旋国际广广场、城城市之上上、财富富之颠，公公开接受受咨询登登记财富热线线：07752--268811111开发商名名称、代代理商名名称、商商业整和和公司网络广告告：（深深圳搜房房网）广告内容容：以项项目整体体详细资资料做主主题短信信息：（惠惠州、深深圳）短信息内内容：11、陈江江凯旋国国际，城城市之上上、财富富之颠，屹屹立城市市金三角角，共享享城市繁繁华商圈圈几十亿亿财富，于于10月1日正式式VIPP卡优惠惠申请，财财富热线线：0775222681111112、陈江江凯旋国国际，城城市之上上、财富富之颠，屹屹立城市市金三角角，共享享城市繁繁华商圈圈几十亿亿财富， VIP卡优惠申请倒计时仅剩5天，财富热线：07522681111塔吊广告告：在施工现现场现有有的塔吊吊上布置置一广告告，做成成有夜光光效果的的！内容：项项目名称称，销售售x07752--268811111第二阶段段：开盘盘阶段（2007.11.11—2007.12.11）（开盘盘活动方方案待开开盘前一一个星期期出）在项目已已经积累累大量客客户的基基础上，配配合项目目全面前前期的推推广策略略，以项项目开盘盘为节点点拉开全全面营销销序幕，以以迅速销销售。
该该阶段以以采用所所有的媒媒介开盘活动动方案::于视认认筹情况况提前一一个星期期做出宣传策略略：报纸广告告：报纸：《惠惠州日报报》、《东东江时报报》、《深深圳晶报报》活动动专题具体报纸纸的推广广时间、数数量具体体见推广广计划，以以下仅对对每次的的报纸的的推广主主题做分分析：《惠州日日报》、《东东江时报报》推广广主题内内容：主标题：：凯旋国国际，城城市之上上，财富富之颠副标题：：第一批批商业将将于111月11日盛盛大开盘盘卖点内容容：（见见以上）其它：开开发商、销销售代理理商、商商业整合合商、财财富热线线《深圳晶晶报》推推广主题题内容：：主标题：：凯旋国国际，城城市之上上，财富富之颠副标题：：第一批批商业将将于111月11日盛盛大开盘盘小标题：：看楼团团报名预预约信息息户外广告告：（具具体的推推广时间间、数量量具体见见推广计计划）路旗广告告：曙光光大道、从从惠州至至陈江、深深圳至陈陈江、东东莞至陈陈江等临临近陈江江路段广告主题题：正面面——凯旋旋国际；；背面———111月11日盛大开盘盘，财富富热线：：开发商名名称、代代理商名名称、商商业整合合公司立柱广告告：四块（已已定三块）广告主题题：凯旋旋国际广广场、傲傲视全城城、财富富之颠，11月11日盛大开盘财富热线线：07752--268811111开发商名名称、代代理商名名称、商商业整和和公司网络广告告：（深深圳搜房房网）广告内容容：以项项目整体体详细资资料做主主题+开盘信信息短信信息：（惠惠州、深深圳）短信息内内容：11、陈江江凯旋国国际，城城市之上上、财富富之颠，屹屹立城市市金三角角，共享享城市繁繁华商圈圈几十亿亿财富，于于11月11日盛盛大开盘盘，财富富热线：：07552266811111塔吊广告告：在施工现现场现有有的塔吊吊上布置一一广告，做做成有夜夜光效果果的！内容：项项目名称称，销售售x07752--268811111价格方案案：价格的确确定：均均价已定定：公寓寓（精装装修）为为5500元/平方米米；商业业为80000元元/平方米米，详细细价格表表格在开开盘前一一个星期期确定价格策略略：“低开高高走、提提升项目目价值”，开盘盘当天准准备三份份价格表表（价格格分别为为5500、5600、5700），在在销售率率达50%时，价价格表换换成5600；销销售率达达80%时，价价格表换换成5800。
具体体视现场场销售情情况而定定）营销手法法：公寓、商商业○针对投投资客户户：为了了项目在在开盘当当天顺利利销售，让让购买投投资客户户亲身体体验到购购买本项项目的价价值所在在，提前前享受投投资回报报率高的的感受,增强客客户购买买的信心心及快速速成交，因因此建议议每购买买一套本本项目物物业的投投资客户户，实行行一次性性返租33年24%○购房中中大奖促促销活动动：奖项内容容：比亚亚迪汽车车、丽江江3天游费用预算算：奖项奖项名称称数量单价（万万元/个）费用预算算(万元)一等奖比亚迪汽汽车1部一三一三二等奖丽江3日日游200.36安慰奖家用小电电器4000.0228合计27样板房及及看楼通通道装修修方案：：另定样板房的的房源选选择：楼层选择择：第44层，平面面层的一一半及电电梯大堂堂（注明明：样板板房、看看楼通道道必须于于公寓开开盘前一一个星期期交付）第三、四四阶段（2007.12.11—2008.01.071、 ）：项目目销售基基本完毕毕，剩余余房子是是客户选选完后较较差，该该阶段没没必要再再做完整整的宣传传计划，只只须配合合老业主主带新客客户优惠惠活动或或以特价价房处理理短信息发发布：老老业主带带新客户户优惠活活动（具具体优惠惠措施另另定）现场促销销活动：：现场举举行老业业主酒会会、联宜宜活动。
第四部分分：项目目整体营营销计划划一、项目目卖点分分析1、项目目优劣分分析：项目位于于陈江第第一商业业大道曙曙光路核核心中段段上，项项目总占占地面积积为24441..99㎡㎡，总建建筑面积积为2003200㎡，一一共166层，为为陈江核核心区域域第一高高楼，规规划为酒酒店式公公寓及时时尚购物物商业；；优势整合合：完善配套套：项目目处于城城市商业业最繁华华区域，拥拥有城市市最完善善的配套套，周边边有本地地最大的的购物中中心汇佳佳购物超超市、邮邮政储蓄蓄、工商商银行、建建设银行行、城市市唯一的的肯德基基、以及及通向周周边城市市等其它它区域的的车站等等生活、交交通、休休闲配套套设施交通发达达：项目目近邻城城市主干干道曙光光路，该该路段笼笼括城市市的公共共交通车车站、客客运站；；同时项项目占据据通往深深圳、惠惠州市区区、东莞莞等交通通要道，交交通便捷捷商业氛围围：项目目处于城城市最核核心商业业圈，商商业气氛氛浓厚，整整个商圈圈支撑着着整个城城市的发发展动脉脉雄厚的城城市消费费势力::本地仲恺高新新科技园园区汇聚聚国内外外知名企企业如三三星、德德塞、TTCL、可可可可乐乐、LG、华华硕等大型企业业集团，不不论是住住房需求求还是购购房需求求较旺盛盛。
片区唯一一：整个个城市中中心商业业性投资资物业除除本项目目外无处处可寻，奠奠定本项项目的唯唯一独特特功能性性关键词：：城市中中心、最最繁华商商业圈、配配套完善善、交通通便捷、需需求旺盛盛、唯一一性劣势优化化：区域环境境较差：：周边农农民房较较多、经经营环境境较乱、整整个环境境较差展示面较较窄：项项目临街街面较窄窄、整个个形象不不利于突突出压力大：：时间紧紧迫，给给予市场场认知周周期较短短，给予予后期营营销造势势带来较较大的压压力关键：通通过对项项目自身身、围墙墙、销售售中心、周周边路面面、周边边商铺等等加以完完善包装装，以弱弱化消费费者意识识，通过过广告爆爆炸式面面市，给给予客户户一股从从所未有有的市场场冲击波波，给客客户加深深影响2、卖点点提炼1、处于于城市金金三角位位置，交交通发达达——占据据通往深深圳、惠惠州市区区、东莞莞等交通通要道，交交通便捷捷2、处于于城市最最核心繁华华商业圈圈——以陈陈江第一一大购物物产所———汇佳佳百货为为中心的的购物、休休闲、娱娱乐商圈圈3、完善善的城市市生活、市市政配套套——汇聚聚建设银银行、工工商银行行、陈江江医院、邮邮政局、仲仲凯中学学、陈江江小学、政政府4、核心心地段的的唯一不不可复制制性———陈江的的华强北北5、产品品的独特特唯一特特征———酒店式式公寓6、城市市未来的的形象代代言、升升值潜力力无限———陈江江第一高高楼，城城市中心心地标性性建筑7、交楼楼高标准准、精装装修———准四星级级高档精精装修8、品牌牌专业酒酒店管理理公司做做管家，后后期投资资回报有有保障———惠州州市凯旋旋假日酒酒店有限限公司9、低投投入、高高回报———首期期门槛低低、三年8%%高额回回报，保保障投资资客户信信心10、雄雄厚的产产业经济济支撑———仲恺恺高新工工业科技技园如：：三星、德德塞、TTCL、可可可可乐乐、LG、华华硕等大型企业业集团。
二、渠道道策略利用硬性性广告（户外外广告、现场包包装、深深圳看楼楼团组织织、房交交会）、软软性媒体体广告（搜搜房网、报报版软文文、机短信）现现场促销销活动的的全力结结合，采采用爆炸炸式的推推广面市市，使市市场产生生轰动效效应，让让消费者者在短期期内认知知项目，引引起消费费者的关关注，以以项目营营销中心心的开放放为起点点拉开全全面营销销序幕，以以迅速树树立项目目形象主主要是阐阐述产品品文化内内涵、地地段、商商业投资资价值的的广告，使人们熟悉概念和视觉识别系统，了解项目和产品，并引起人们的哄抢三、 营销推广广在项目顺顺利销售售之前，我我们只需需要把握握住认筹筹、开盘盘两个最最关键阶阶段，必必须在这这两个阶阶段做适适当的媒媒体推广广来营造造氛围及及市场，项项目方可可水到渠渠成见见以下内内容：阶段媒体渠道道宣传内容容数量时间费用预算算（万元元）深圳晶报报形象+认认筹活动动信息++看楼团团信息++项目卖卖点4次9月288、10月12、10月26日、111月2日一三.66深圳看楼楼团深圳晶报报组织看看楼团4次10月11、10月14、10月28日、111月4日2惠州日报报形象+开开盘活动动信息++项目卖卖点1次9月2882东江时报报形象+开开盘活动动信息++项目卖卖点1次9月2881.5户外广告告形象+认认筹活动动信息4块3个月时时间20深圳搜房房网项目信息息+看楼团信信息--5个月时时间5路段广告告项目形象象待定2个月时时间短信信息项目卖点点+认筹信信息惠州5000000、深圳圳500000各各2次9月288日、100月19日2现场认筹筹活动认筹活动动3塔吊广告告项目名称称，财富富热线1处9月2551围墙广告告项目形象象已确定开盘阶段段深圳晶报报形象+开开盘活动动信息++看楼团团信息++项目卖卖点及贺开盘盘顺利信信息2次11月99日、111月16日6.8深圳看楼楼团深圳晶报报组织看看楼团2次11月111日、111月一八日1惠州日报报形象+开开盘活动动信息++项目卖卖点1次11月222东江时报报形象+开开盘活动动信息++项目卖卖点1次11月221.5户外广告告开盘信息息更新5块-----5短信信息项目卖点点+开盘信信息惠州5000000、深圳圳500000各各1次11月22日1深圳搜房房网----------------路段广告告开盘信息息更新待定-----围墙广告告---------------------现场开盘盘活动开盘活动动现场氛围围包装1天5合计约72..4注意：以以上营销销推广费费用仅预预算，具具体以实实际产生生为主深圳市巨巨基房地地产顾问问有限公公司20077年9月21日9.19.202208:3208:32:0822.9.198时32分8时32分8秒9月. 19, 2219 九月 20228:32:08 上午08:32:082022年9月19日星期一08:32:08。