房子被查封，不能过户的因素及解决措施 郑重声明：严禁抄袭、违者必究！二手房买卖的流程大概需要几种月的时间，在此交易期间，如果房子被另案查封，会给交易导致障碍，甚至会给买房人导致损失本文简要分析其因素和解决措施 一、房子被查封不能过户的因素《都市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其她形式限制房地产权利的；……”和《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合商定的，对方可以规定履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；………”房子被另案查封在法律上或者事实上都会导致不能履行的后果，因此，法院在另案查封没有涤除前是不会判决继续履行合同的由于即便法院如此判决了，也不能履行，法院也不能强制执行 二、解决措施解决措施简朴讲就是“解封”，但是解封的措施诸多，如： 1、卖房人提供担保申请解封《民事诉讼法》第一百零四条规定：“财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全《民诉法司法解释》第一百六十七条规定：“财产保全的被保全人提供其她等值担保财产且有助于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。
根据上述法律规定，卖房人可以提供担保申请法院解除对标的房屋的查封在实务操作中，只要卖房人能提供担保，法院一般也都会批准解除对标的房屋的查封 2、卖房人提“保全异议”《最高人民法院有关人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【01月01日生效】第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者所有价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付所有价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结 《最高人民法院有关人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【5月5日生效】第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付所有价款，或者已按照合同商定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的规定交付执行；（四）非因买受人自身因素未办理过户登记 符合上述法律规定的，卖房人可以通过提执行异议的方式来排除对标的房屋的执行。
举重以明轻，在符合上述条件的前提下，买房人也应当可以提“保全异议”，即对法院对标的房屋的查封提出异议，申请法院裁定解除查封由于诉前或诉中的查封也是为了判决后的执行，在符合上述条件的前提下，卖房人可以通过执行异议的方式排除对标的房屋的执行，那么，法院查封标的房屋也就没故意义了（起不到便于判决后执行的目的）并且，如果法院解封标的房屋还可以查封卖房人的其她财产（如果不解封标的房屋，其她财产也许因超标的而不能查封），这样反倒有助于卖房人的债权人此后的执行固然，法律并没有明文规定“保全异议”此外，将“保全”解释为“执行”，通过提执行异议的方式来解除查封也不一定可以得到法院的支持但是，如上面所述，继续查封标的房屋对于卖房人的债权人没有任何好处，解除查封反倒对其有好处，这就为卖房人与其债权人协商解除对标的房屋的查封提供了有利条件卖房人可与其债权人协商，由其债权人申请解除对标的房屋的查封，另行申请对卖房人的其她财产进行查封 3、买房人做工作往往，卖房人不会配合买房人做上面的工作，这就需要买房人自己努力做工作具体怎么做工作要根据具体案情来判断，如卖房人符合执行异议的条件，买房人可以游说卖房人的债权人解除对标的房屋的查封。
如果卖房人的债权人对卖房人的债权金额不多于买房人未付的房款（或虽多于，但是买房人能接受），则买房人可以代卖房人偿债（买房人对卖房人形成债权），买房人以对卖房人的债权（因代偿债而形成的债权）抵消卖房人对买房人的债权（未付房款的债权） 附陈某与孙某房屋买卖合同纠纷案 案情简介：某银行股份有限公司上海某支行（前身深圳某银行股份有限公司上海某支行，如下简称某支行）、孙乙作为第三人参与诉讼12月7日，陈某与孙某签订定金合同，载明孙某拟以350万元（人民币，下同）的到手价将上海市大木桥路（如下简称系争房屋）发售给陈某，陈某负责交易税费，陈某支付孙某3万元作为定金，双方不迟于12月18日签订买卖合同当天，孙某出具收条，载明收到陈某定金3万元12月11日，陈某、孙某签订《上海市房地产买卖合同》，商定由孙某将系争房屋以386万元的价格发售给陈某，孙某于1月5日前腾出房屋并告知陈某验收交接，双方于1月31日前共同向交易中心申请办理过户手续合同第九条商定，陈某未能按约付款的，每逾期一日，应向孙某支付逾期未付款的0.02%的违约金，合同继续履行合同第十条商定，孙某未按商定期限交接房屋的，每逾期一日，应向陈某支付已收款的0.02%的违约金，合同继续履行。
合同第十一条商定，双方协商一致签订的补充条款或补充合同，为买卖合同不可分割的部分，补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准在合同附件三付款合同中商定，陈某于12月7日前支付3万元作为定金，于同年12月14日前支付17万元作为定金，于同年12月24日前支付96万元，于2月20日前支付270万元签订上述买卖合同的当天，双方另行签订一份《补充条款》，商定陈某于12月15日前支付孙某部分首付款20万元（涉及已付定金3万元），于同年12月25日前支付孙某部分首付款108万元，共同构成所有首付款128万元，孙某承诺于1月31日前将系争房屋所有的她项权利注销，如有违背则按照买卖合同第九、十条第一项解决签订上述买卖合同及补充条款的当天，双方还另行签订一份《合同》，内容为：有关系争房屋买卖事宜，房屋买卖实际成交价为350万元（到手）由于乙方（陈某）因素此房屋合同价为386万元，现甲方（孙某）批准并承诺，等乙方向银行所申请的贷款270万元到甲方指定的银行账户时甲方在2个工作日内转出48万元到乙方指定账户12月14日，孙某出具收条，载明收到陈某房款17万元当天，陈某以转账方式转入孙某账户17万元12月22日，孙某出具两张收条及一张欠条，两张收条分别载明收到陈某房款12万元及96万元，欠条载明欠陈某款项48万元。
当天，陈某以转账方式分两次转入孙某账户12万元及96万元根据陈某陈述，孙某于1月5日将系争房屋钥匙交付陈某，陈某随后装修入住至今，双方没有办理交接手续的书面记录另查明，第三人孙乙于2月向法院起诉，规定孙某归还借款70万元及利息、罚息、违约金、律师费等在该案审理过程中，孙某经法院公示送达有关诉讼文书后，未到庭参与诉讼原审法院于8月2日作出（）徐民一（民）初字第1353号民事判决，支持了孙乙的诉讼祈求根据上海市房地产登记簿所载有关信息显示，有关系争房屋目前的权利状况，除了存在本案两位第三人的两项抵押权外，另有两项司法限制（轮候查封），一项的限制人为上海市徐汇区人民法院，估计结束日期为4月20日；另一项的限制人为上海市浦东新区人民法院，估计结束日期为1月13日 裁判原文节选：一审【案号：上海市徐汇区人民法院（）徐民四（民）初字第1999号】陈某与孙某签订的买卖合同系双方真实意思表达，应为有效，双方均应遵守孙某在履行合同过程中，未能按照双方签订的补充条款的商定及时注销她项权利，构成违约，应当按照买卖合同及补充条款的商定承当相应的违约责任陈某规定孙某根据买卖合同第十条及补充条款的商定支付违约金，具有事实及法律根据，法院予以支持。
对于陈某规定孙某补偿由于房贷成本上涨、业主权益受损等所导致的经济损失10万元，因缺少相应的事实及法律根据，法院不予支持至于陈某规定孙某继续履行买卖合同、协助办理过户手续，原审法院觉得，根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合商定的，对方可以规定履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未规定履行根据审理查明的事实，系争房屋目前存在多项权利限制，除了第三人的两项抵押权外，另有两项司法限制（轮候查封）在上述权利限制未被涤除之前，系争房屋的所有权无论从法律上还是事实上都将无法进行任何变更陈某在明知系争房屋存在上述多项权利限制且未能积极设法予以涤除的状况下，仍坚持继续履行买卖合同、办理过户手续，对此，法院难以支持基于陈某规定继续履行买卖合同，非终结合同，故对陈某已付购房款，本案不予审处孙某无合法理由未到庭参与诉讼，视为自行放弃诉讼权利，法院依法缺席审理原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《最高人民法院有关民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于七月二十三日作出判决：一、孙某于判决生效之日起十日内支付陈某违约金（以128万元为本金，按照每日0.02%的原则，自2月1日起计算至判决生效之日止）；二、驳回陈某的其他诉讼祈求。
案件受理费人民币5,130元，由陈某承当2,100元，由孙某承当3,030元 二审【案号：上海市第一中级人民法院（）沪一中民二（民）终字第2762号】本院觉得，根据查明的事实，孙某出具四份收条，一份为12月7日收到定金3万元、一份为同年12月14日收到房款17万元、另二份均为同年12月22日，分别收到房款12万元、96万元，合计108万元；陈某与孙某在12月11日签订的上海市房地产买卖合同中，商定的发售价格为386万元，但是在同一日签订的合同中，双方又商定房屋的实际成交价为350万元，同步，还商定陈某获得270万元的银行贷款到孙某的账户后，孙某应将其中的48万元转出，显然合同商定的386万元是出于做高房价多贷款的目的而商定，因此并非双方真实的成交价，故不能认定是双方的真实意思表达，该条款商定应属无效，但并不及于整个合同的效力，由于就系争房屋进行买卖交易仍为双方当事人的真实意思表达，故双方签订的上海市房地产买卖合同、补充条款及合同仍应为有效合同根据法律规定，当事人应当按照商定全面履行自己的义务当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定的，应当承当继续履行、采用补救措施或者补偿损失等违约责任。
上诉人按约履行付款义务，在审理中，其表达在过户时付清剩余房款，对涤除抵押、解除司法查封及产权过户手续中也许超过的费用也表达先行垫付，足以表白其继续履行的诚意；被上诉人孙某在涤除系争房屋的抵押及解除司法查封等限制后完全可以协助上诉人陈某办理过户手续，不存在履行上的障碍，故双方之间的合同可以继续履行上诉人陈某规定被上诉人孙某继续履行合同，协助办理房产过户手续等，应予支持孙某虽然将系争房屋已交付陈某使用，但是，孙某未能按约于1月31日协助陈某办理系争房屋的产权过户手续，孙某的行为构成违约，应承当逾期过户的违约责任基于上诉人陈某在二审中作出付款及垫付的承诺，并与有关债权人协商拟定了归还金额，积极实现房屋权利的变更，从法律上及事实上可以实现房屋权利的变更，故本院依法予以改判被上诉人孙某缺席审理本案，系其放弃诉讼权利，相应的法律后果由其自行承当据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（）徐民四（民）初字第1999号民事判决第一项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（）徐民四（民）初字第1999号民事判决第二项；三、陈某与孙某于12月11日签订的《上海市房地产买卖合同》第二条有关房屋转让款人民币386万元的条款商定无效；陈某与孙某应按人民币350万元的房屋转让总价继续履行双方于12月11日签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充条款》、《合同》；四、陈某应于本判决生效之日起三十日内向孙某支付剩余房款人民币222万元；五、孙某应于本判决生效之日起三十日内涤除房屋上的抵押、解除房屋上的司法查封，并协助陈某办理产权过户手续，将上述房屋的产权人由孙某变更登记为陈某。
涤除抵押、解除司法查封等先从人民币222万元房款中予以抵扣，局限性的款项由陈某予以垫付负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息一审案件受理费人民币5,130元，由陈某承当2,100元，孙某承当3,030元；二审案件受理费人民币2,100元，由陈某、孙某各半承当本判决为终审判决。