第一部分分 市场分分析一、 黄岐总体体楼市概概况 黄岐地地区位于于广州的的珠江大大桥的西西侧，与与荔湾、海海珠、芳芳村、白白云区四四区紧密密相连，珠珠江从西西向东贯贯穿而过过，形成成了“一河两两岸”的环境境优势黄岐镇整整体面积积19..8平方方公里，共共有4..4万居居住人口口静态分析析19855年，南南海县就就根据黄黄岐最近近邻广州州的地理理优势，将将黄岐定定位于南南海县的的开发区区，计划划在黄岐岐大力开开发房地地产119899年底，黄黄岐由乡乡升级为为镇后，更更加加大大力度开开发房地地产，但但售价均均较低，买买家也都都是来自自广州做做生意的的四乡客客近年年来，随随着房地地产业越越来越成成熟，黄黄岐的房房地产也也不断改改变，取取得了不不菲的成成效，现现如今黄黄岐的楼楼盘知名名的有名名雅花园园、白天天鹅花园园、珠江江半岛花花园等它它们具有有以下一一些共性性特点：：1、 市场前景景 由由于紧靠靠广州市市区，黄黄岐素有有“中山九九路”之称，随随广州楼楼市的迅迅速发展展，黄岐岐的楼市市也有长长远发展展镇政政府也越越来越重重视黄岐岐镇的房房地产行行业，专专门请来来中大的的教授对对黄岐的的规划进进行重新新的布局局和修改改，规划划将对楼楼宇与环环境的协协调越来来越重视视，市政政的参与与将使黄黄岐的房房地产行行业在市市场化的的基础上上朝着良良性、健健康的方方向发展展，对整整个房产产行业有有着促进进作用。
也也因此黄黄岐的楼楼盘将在在房市上上扮演越越来越重重要的角角色2、 环境 黄黄岐的一一个自然然特点是是珠江从从西向东东贯穿而而过，现现如今大大多在售售楼盘在在江边建建立，如如名雅花花园、珠珠江半岛岛花园、白白天鹅花花园，江江景成为为这些楼楼盘的一一大卖点点，同时时小区也也因江景景而使得得环境清清新怡人人，当然然仅有江江景是不不够的，发发展商也也越来重重视小区区内的环环境建设设例如如建设亮亮丽的景景观，铺铺种大面面积的绿绿化，这这些措施施使得环环境不断断美化，从从而使居居住不仅仅仅是住住宿而成成为一种种享受3、 交通状况况 由由于黄岐岐与广州州相连，黄黄岐与广广州间的的交通十十分方便便现在在黄岐陆陆路已有有2866、2881、1132、2205、881、1127等等线路公公交车往往返广州州，同时时水上巴巴士昼夜夜穿梭于于两地之之间水水路、陆陆路的交交通便利利在很大大程度上上有利于于在黄岐岐居住在在广州工工作或去去广州游游玩的居居民现现如今，在在整个交交通情况况不断得得到改善善的情况况下，每每个知名名小区都都会针对对自身情情况开通通屋村巴巴士或设设私家码码头，这这些更方方便了买买家。
4、 配套设施施 随随着经济济的发展展，黄岐岐的市政政配套不不断完善善，从以以前的一一个以耕耕作为主主的地道道乡村变变为今日日的小型型都市，商商业娱乐乐设施已已不再依依赖于广广州，连连美食也也不逊色色同时时住宅小小区也为为了吸引引顾客，纷纷纷修建建会所，可可享有一一些室内内的休闲闲娱乐设设施，以以及泳池池、网球球场等健健身娱乐乐设施每每一个小小区内的的配套已已越来越越齐全，从从而各方方面的满满足业主主而据据了解，黄黄岐将会会有豪华华的歌剧剧院、现现代化的的运动场场等，配配套方面面也有着着发展前前景5、 价格 黄黄岐楼盘盘的价格格与以往往相比有有着大幅幅度的跨跨跃，在在以前据据悉黄岐岐的楼价价仅数百百元每平平米，而而如今黄黄岐的多多层、小小高层楼楼盘价格格为30000元元左右，高高层则贵贵些，例例如名雅雅小高层层、多层层为33300元元/M22，高层层为42200元元/M22，珠江江半岛花花园为228000元/ M2这样样的价格格与广州州楼市相相比，仍仍占有绝绝对优势势，广州州的楼盘盘只有白白云、海海珠、芳芳村等区区的一些些楼盘价价格才能能与之相相比，但但在楼盘盘素质上上却不能能相比。
因因此黄岐岐的楼盘盘受到一一些价格格承受力力较弱的的顾客欢欢迎6、 购买阻力力 由由于黄岐岐镇南海海市，虽虽然拥有有绝对的的近广州州优势，但但始终有有出了广广州的感感觉，最最直接的的便是打打，从从黄岐打打到广州州便算是是长途，甚甚至过了了一条街街，便有有市话和和长途之之分，这这种感觉觉是十分分强烈的的，并且且在水、电电等费用用上高于于广州，而而市场中中广州人人与南海海人几乎乎各占一一半买家家，这些些潜在因因素都将将会对广广州的潜潜在消费费者产生生作用 由由于黄岐岐的楼盘盘有这么么一些优优点，也也有其一一定的潜潜在阻力力但整整体的发发展趋势势是好的的，但市市场发展展具有不不可控性性，楼市市的竞争争也日趋趋激烈，只只有对市市场不断断的研究究、分析析，针对对具体情情况作出出专业化化的销售售建议，采采取有效效的措施施，才能能在市场场中立于于不败之之地动态分析析 楼市的的变化具具有不可可控性，但但可以根根据其发发展规律律及客观观的一些些影响因因素寻找找其发展展趋势，并并作出相相应的判判断 20000年楼楼市出现现了以往往所不及及的繁荣荣景象，不不但有众众多的楼楼盘纷纷纷开售，以以求搏得得一席之之位，而而且消费费者在诸诸多方面面的决定定和影响响下纷纷纷采取购购买，因因此出现现了兴旺旺的景象象。
黄岐的房房地产市市场也出出现了较较好的发发展情形形1、价格格走势黄岐的房房地产价价格今年年出现了了一些波波动，楼楼市价格格呈季节节性波动动，楼市市价格有有升有跌跌，刚开开年楼价价有升势势，但稍稍后特别别是四月月份有较较强跌幅幅，但随随着“五一”节的来来到，价价格有所所回升，后后呈平稳稳上升趋趋势，但但十月份份后又出出现跌势势附图：月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月价格3400036000320003100033000325003300034000345003300032000315002、 销售走势势 今年的的楼市销销售是喜喜人的，在在开年后后的一段段时间的的导入期期后，楼楼市在“五一”这个假假日经济济的影响响下出现现了前所所未有的的旺景，“五一”假日这一段时间楼市销售再现了火热情形，有的楼盘出现了争相购买的情形，一般楼盘的销售额也远远超过以前的几个月在接下来的几个月，争相楼市稍稍有些冷却，但幅度并不大，但随着时间的推移进入了十月份，这个时候也就是一年的最后的销售旺季来到，“十一”的节假日出现了“旺场不旺财”的情形，于是各楼盘又纷纷采取新的方式以吸引消费者，特别是在价格方面。
因此，销售的业绩有所上涨，但消费者则有许多仍采取观望态度，以等待年前的几个重大节假日的到来3、 销售方式式的走势势 目前房房地产销销售的方方式主要要为广告告宣传和和展销会会两种 广告宣宣传是销销售的重重要方式式，广告告的投放放量是销销售方式式的重要要体现，在在今年中中上半年年除了“五一”之外，广广告的投投放量基基本较少少，除了了个别的的一些楼楼盘开盘盘前大量量的导入入广告以以引起注注意力，一一般的楼楼盘则集集中在一一周的五五、六、日日三天，早早一些的的为周四四，而到到了下半半年，广广告的投投放出现现了变化化，周二二的报纸纸也出现现了楼盘盘广告，并并且在上上半年的的广告中中，以大大版幅的的为主，年年中有一一段休整整期，也也就出现现了投放放广告的的楼盘数数目减少少，版面面缩小的的情况，但但快到年年前的这这段时间间又回到到原来的的大篇幅幅，并且且总量上上超过全全年的所所有时段段 展销会会方面，配配合着广广告的投投放，展展销的时时间出现现延长，如如最近出出现的某某个楼盘盘的楼盘盘展销会会为122月8日日到明年年1月88日，整整整一个个月之久久，而不不比以往往的仅仅仅是周末末或周五五加上周周末的两两三天而而已，并并且优惠惠措施也也是以往往所不及及的。
4、 销售手法法 黄岐区区各个楼楼盘的广广告宣传传中维持持了较高高的市场场触及率率，最多多的是名名雅花园园，在十十月份率率先打出出了“反摊宣宣言”，长时时间的反反摊之后后，借被被国家建建设部授授予全国国住宅小小区唯一一“文明服服务示范范窗口”之机作作大篇幅幅的广告告宣传珠珠江半岛岛花园则则先打出出免分摊摊销售发发展商提提出“放心购购房承诺诺”后又打打出入住住后仍可可退房的的口号中中南花园园也借着着发展商商成立十十五周年年，推出出十成330年按按揭、一一次性付付款8..8折优优惠的方方式，以以吸引消消费者反摊宣言”以及“免分摊”均是在政府刚刚宣布采取新的房屋面积计算方法的时候推出来的，可见各楼盘的销售对政策、法规越来越重视，对大的环境的适应二、 潜在消费费者消费费行为分分析个体特征征1）年龄龄特征———购房房人群年年轻化据问卷市市场统计计得知，中中青年是是购房主主体人群群，大以以26~~35岁岁的人群群最为显显著，占占有很大大比例（443%），从从20岁岁到400岁年龄龄段的占占有711%；附图：2）背景景特征———非土土生土长长的广州州人比重重增加 非土生生土长的的广州人人的比重重在不断断的增加加，约占占1/33以上的的比重，为为38%%，广州州的本土土人占662%；；3）文化化程度———文化化水平在在不断提提升 据统计计潜在消消费者的的文化程程度集中中为高中中至本科科，占885%，为为市场主主体；4）职业业特征———管理理层人员员集中化化国营、外外贸、私私营企业业的管理理人员占占71%%，他们们成为购购房的主主力军；；附图：5）交通通工具的的使用购房主体体的交通通工具仍仍为公交交车为主主，其次次是摩托托车、出出租车，其其中自驾驾汽车的的约占111%。
2、家庭庭特征 1） 家庭庭构成以三口之之家（夫夫妻和一一个小孩孩）为主主，占442%，其其次是四四口之家家和两口口之家分分别为222%和和14%%，这些些构成购购房的主主体；附图：2） 家庭收入入据统计局局最近调调查统计计得知，潜潜在消费费者的总总体平均均家庭月月收入为为48002元，要要高于普普通市民民，其中中高学历历者为553577元，年年轻者为为51553元，非非土生土土长的广广州人为为52660元，这这三项本本身又是是相互交交叉的而而具体到到职业上上则是外外企管理理人员559211元，私私企管理理人员552377元，个个体经营营者为554700元也也因此，这这些高收收入者是是市场的的潜在消消费主体体3、 购房要素素分析1） 购房目的的以改善居居住条件件的二次次购房为为主占443%，其其次是首首次置业业占344%，对对于本项项目而言言，应以以二次置置业者为为目标客客户；附图： 2） 购房房要素的的考虑价格为首首选，占占69%%，其次次是周边边及区内内环境因因素占553%，交交通便利利性占550%，地地段占441%，由由此可见见，这几几大因素素是购房房者考虑虑的首选选，只要要把这些些需要的的做好，也也就不难难得到购购房者的的认同；； 附图：： 33）地段段考虑据调查统统计得知知：在被被调查的的对象中中海珠区区、天河河区为消消费者所所优先考考虑，这这些地段段也是目目前房地地产开发发的热点点，其次次是荔湾湾区和东东山区，选选择荔湾湾区、东东山区的的客户以以土生土土长的广广州人为为主，而而且现在在住荔湾湾区的人人大部分分均考虑虑荔湾区区，同时时也了解解到海珠珠区板块块、珠江江新城板板块、天天河北板板块为潜潜在消费费者较为为感兴趣趣的楼盘盘板块，而而黄岐板板块仅占占整体的的6%；； 附附图：4） 面积选择择消费者对对建筑面面积的选选择主要要集中在在61~~1000m2之间，平平均面积积为822 m22，户型型以二房房二厅为为主。
附图：5） 价格选择择对于价格格方面，消消费者选选择的价价格集中中在30000~~50000元// m22之间，总总体价格格平均为为32224677元/套套价格格是要求求能够低低一些，对对于黄岐岐区的楼楼盘来讲讲，价格格是具有有较大优优势的附图： 根据市市场研究究调查统统计的资资料得知知，以上上的消费费者购买买行为的的分析，对对于本项项目而言言，了解解了消费费者，就就有利于于采取更更有效、直直接的方方式针对对目标客客户群的的特性进进行公关关，从而而获得更更多、更更好的市市场反应应三、 竞争对手手分析 在在了解了了大的市市场环境境的基础础上，了了解本项项目的竞竞争对手手，分析析其质素素及销售售措施，对对本项目目的战略略、战术术起着直直接影响响作用一） 黄岐板块块1、 名雅花园园地理位置置：黄岐岐镇北村村大道占地面积积：255万M22建筑面积积：522万M22建筑规划划：1880栋住住宅装修标准准：简单单装修绿化面积积：500%以上上按揭均价价：566~666栋，883~991栋，333600元/ M2（因推推出反摊摊约为原原价911%）；；31~~32栋栋，45500元元/ MM2付款方式式：一次次性988折，各各种按揭揭照订价价发售情况况：目前前推出556~666栋，883~991栋，现现楼已售售出约440%，331~332栋剩剩余少量量单位推广策略略：名人人广告，各各种媒介介组合，以以及展销销会，前前不久推推出“反摊宣宣言”项目特点点：①大型风风情小区区，环境境优美，有有“世界花花园”之称；；②规模庞庞大，现现楼出售售，现在在售的均均为现楼楼，后期期工程仍仍在建设设，小区区完成时时间长；；③配套较较为齐全全，小区区已配有有超市、酒酒楼、会会所、泳泳池等娱娱乐、休休闲场所所；④广告宣宣传力度度大，在在楼市有有良好反反应。
2、 珠江半岛岛花园地理位置置：黄岐岐镇北村村大桥东东占地面积积：8..5万MM2建筑规划划：888栋多层层高层住住宅装修标准准：标准准装修绿化面积积：3..8万MM2标价均价价：28800元元/ MM2 (一一期) 34440元元/ MM2 (二二期)按揭均价价：26688元元/ MM2 (一一期) 33302元元/ MM2 (二二期)一次性均均价：226600元/ M2 (一一期) 332588元/ M2 (二二期)户型比例例：一房房一厅110% 二房二二厅700% 三房二二厅200%付款方式式：一次次性955折 银行行按揭996折 免首期期银行按按揭988折 一一年免息息分期按按订价发售情况况：现推推出一期期现楼剩剩余单位位，二期期期楼部部分楼座座在售，一一期售约约80%%推广策略略：广告告宣传以以及周末末免费睇睇楼车，于于隆成大大厦设展展销点，方方便广州州顾客项目特点点：①环境优优美，三三面临江江，为半半岛式居居住小区区；②价格便便宜，按按揭均价价为26688元元，广告告打出的的是部分分单位达达23888元；；③曾被评评为“十大山山水名盘盘”；④配套较较齐全，规规划中有有小学，现现已建足足球场。
3、 白天鹅花花园地理位置置：黄岐岐大桥边边占地面积积：100余万MM2建筑面积积：200余万MM2建筑规划划：1000栋440000多套洋洋房别墅墅装修标准准：毛坯坯房/标标准装修修/豪华华装修绿化面积积：近55万M2标价均价价：34480元元/ MM2一次性均均价：332700元/ M2按揭均价价：33340元元/ MM2付款方式式：一次次性944折 现楼楼按揭996折 期楼按按揭966折发售情况况：现售售所有现现楼及期期楼，小小区已售售约800%推广策略略：各种种媒介广广告组合合，并积积极参与与各种楼楼盘评比比，并获获得一些些称号，有有些时候候会有展展销会，但但最近时时期宣传传力度不不大项目特点点：①临江小小区，体体现欧陆陆风格，据据悉为法法国名家家设计；；②配套齐齐全，有有会所、泳泳池、球球场等设设施，并并有码头头，市政政配套依依靠大桥桥南部中中心区；；③管理好好，获国国家建设设部“全国城城市物业业管理优优秀示范范住宅小小区”称号4、 沙面新城城地理位置置：黄岐岐大桥西西侧占地面积积：166万M22建筑面积积：266万M22建筑规划划：800栋住宅宅装修标准准：二期期为豪华华装修绿化面积积：433%约77万M22标价均价价：36625元元/ MM2一次性均均价：334800元/ M2按揭均价价：34480元元/ MM2户型比例例：二期期1000%二房房二厅，为为75..15 M2和7和和79..07 M2两种付款方式式：一次次性9折折 银行按按揭966折 超轻按按揭988折 免息息各期按按订价发售情况况：现售售二期期期楼，销销量不详详，一期期剩余少少量单位位推广策略略：名人人广告，在在各种媒媒体给以以组合宣宣传以及及展销会会项目特点点：①小区内内环境优优美，绿绿化面积积达7万万M2，规划划时尚，分分八个组组团，组组团间互互不干扰扰由绿化化带隔开开；②楼宇呈呈“U”字型围围合，楼楼距500-800米不等等，户型型集中独独特，全全部为两两房两厅厅，采光光好通风风性强；；③物业管管理不错错，小区区内配套套有市场场、会所所、泳池池、幼儿儿园等，但但市政配配套得依依靠桥南南中心区区。
5、 中南花园园地理位置置：黄岐岐广佛路路建筑面积积：超过过30万万M2建筑规划划：一期期20栋栋，二期期37栋栋，三期期不详装修标准准：毛坯坯房绿化面积积：455%标价均价价：29980元元/ MM2 期楼：：一次性性均价：：28000元// M22 按揭揭均价：：28660元// M22 现楼：：一次性性均价：：28660元// M22 按揭揭均价：：29220元// M22户型比例例：一房房一厅66%，二二房二厅厅47%%，三房房二厅447%，另另有几套套复式付款方式式：现楼楼一次性性94折折，按揭揭96折折 期楼一一次性996折，按按揭988折发售情况况：现主主售二期期隽秀华华庭以及及三期期期楼，一一二期总总售出886%推广策略略：广告告宣传及及展销会会，在庆庆祝发展展商成立立十五周周年之际际推出带带装修现现楼一次次性8..8折优优惠项目特点点：①小区内内环境优优美，格格调清晰晰，绿化化好；②位于黄黄岐中心心区，区区内外配配套交通通好；③每期为为不同组组团，分分别独自自隔离，小小区人气气指数高高。
6、 黄岐第一一城地理位置置：沿江江路黄岐岐大桥以以西占地面积积：6..6万MM2建筑规划划: 448栋77、8层层及122层洋房房装修标准准：豪华华装修绿化面积积：366%标价均价价：42200元元/ MM2，一次次性均价价39006元// M22，按揭揭均价339800元/ M2付款方式式：一次次性933折，银银行按揭揭：(aa)955折 (b))按订价价户型面积积：599 M22~1224 MM2，主推推三房一一厅户型型发售情况况：由于于开发时时间早，现现售剩余余现楼单单位推广策略略：广告告组合，特特别是大大型户外外广告项目特点点：①小区环环境，外外观一般般，有一一公里长长沿江景景色；②获全优优工程称称号，水水陆交通通方便，拥拥有空调调水巴，并并开通屋屋村巴士士二） 芳村板块块1、 金道花园园地理位置置：地铁铁坑口站站附近占地面积积：9万万M2建筑面积积：244万M2建筑规划划：5栋栋22层层，5栋栋小高层层装修标准准：普通通装修绿化面积积：小区区绿化面面积近33万M2和四楼楼架空层层按揭均价价：34481元元/ MM2一次性均均价：333666元/ M2户型比例例：二房房二厅337.55%，三三房二厅厅62..5%付款方式式：一次次性888折，银银行按揭揭91折折，免息息分期995折发售情况况：第一一期已全全部入住住，第二二期现正正发售推广策略略：报纸纸广告、展展销会项目特点点：①近坑口口地铁站站，交通通方便，小小区入口口处有88条公交交车线路路，形成成纵横交交错的交交通网络络，市内内穿梭畅畅快通达达；②小区内内配套成成熟，医医院、银银行、邮邮局、超超市一一一齐备，中中学、幼幼儿园、超超市、街街心公园园一应俱俱全；③小区外外配套不不全，远远离商业业区，相相对偏僻僻，住户户主要依依靠区内内设施；；④采用井井字型结结构，采采光较好好。
2、 大鹏花园园地理位置置：桥东东小区建筑规划划：5栋栋10层层电梯洋洋房装修标准准：普通通装修绿化面积积：少按揭均价价：31192元元/ MM2一次性均均价：330911元/ M2户型比例例：一房房一厅115%，二二房二厅厅50%%，三房房二厅335%付款方式式：一次次性922折，银银行按揭揭95折折 优惠按按揭977折，免免息分期期按订价价发售情况况：现售售约900余套单单位，已已售出约约30%%推广策略略：主要要是报章章广告项目特点点：小区区已建成成，外形形普通，楼楼距太窄窄，绿化化面积很很少，只只有三楼楼天井的的绿化其其价格低低廉是其其优势交交通方便便，多路路公车经经过，其其对面是是桥东小小区花园园，配套套齐全3、 鹤景楼地理位置置：鹤洞洞桥脚建筑规划划：1~~6梯，99层无电电梯装修标准准：毛坯坯房绿化面积积：很少少标价均价价：41122元元/ MM2按揭均价价：34422元元/ MM2一次性均均价：332988元/ M2户型比例例：二房房二厅660%，三三房一厅厅30%%，一房房一厅110%付款方式式：一次次性8折折，银行行按揭882折、883折、884折，建建筑分期期84折折发售情况况：整个个楼盘11~6梯梯已售六六成推广策略略：主要要通过报报纸广告告项目特点点：①主要以以住宅为为主，没没有会所所，没什什么配套套，主要要靠小区区周围成成熟配套套以弥补补不足；；②小区周周边有市市场、银银行、医医院、食食肆、小小学、中中学等，一一应俱全全；③处鹤洞洞大桥脚脚边，交交通方便便，多路路公车途途经过。
4、 康乃馨地理位置置：地铁铁出口旁旁占地面积积：35500 M2建筑规划划：由七七栋9层层无电梯梯住宅组组成装修标准准：毛坯坯绿化面积积：40000 M2街心花花园标价均价价：45579元元/ MM2按揭均价价：40029元元/ MM2（888折）441211元/ M2（900折）一次性均均价：338922元/ M2户型比例例：三房房一厅110%，三三房二厅厅30%%，二房房二厅440%，一一房一厅厅18%%，一房房二厅11%付款方式式：一次次性855折，银银行按揭揭88折折、900折发售情况况：整个个小区已已形成，已已销售了了七成多多推广策略略：以“地铁物物业”为卖点点，通过过报纸、展展销会全全面推广广项目特点点：①小区已已形成，其其规模在在芳村区区而言较较大；②地铁物物业，小小区与坑坑口站出出口仅百百步之遥遥，交通通便捷；；③小区内内仅有中中庭花园园和儿童童游乐场场，缺乏乏其他配配套设施施，生活活起居不不便5、 乐怡居地理位置置：芳村村花地大大道旁占地面积积：4万万M2建筑面积积：199万M2建筑规划划：5栋栋33层层高层装修标准准：豪华华装修绿化面积积：2..1万MM2标价均价价：50000元元/ MM2按揭均价价：46600元元/ MM2一次性均均价：445000元/ M2付款方式式：一次次性900折，按按揭922折发售情况况：全部部剩余单单位，已已售出880%推广策略略：组合合广告、展展销会项目特点点：①大型生生活小区区，五栋栋33层层，高度度与众不不同；②位于地地铁一号号干线花花地湾站站出口，交交通便捷捷；③四层楼楼高流水水飞瀑，属属全城独独创，小小区绿化化比率大大。
三） 番禺洛溪溪南村板板块1、 洛溪新城城·洛涛居居地理位置置：番禺禺大石占地面积积：3万万M2建筑规划划：111栋多层层绿化面积积：300%装修标准准：装修修套餐标价均价价：36600元元/ MM2按揭均价价：34492元元/ MM2一次性均均价：333844元/ M2付款方式式：一次次性944折，银银行按揭揭97折折，超轻轻松付款款98折折发售情况况：全部部剩余单单位，已已售约770%推广策略略：清仓仓式销售售，各种种广告及及展销会会项目特点点：①临江精精品小区区，环境境好，为为洛溪新新城的一一个部分分；②配套享享有整个个洛溪新新城之便便，十分分完善，交交通一般般2、 丽江花园园·九如通通津地理位置置：番禺禺大石镇镇南浦岛岛占地面积积：2万万M2建筑规划划：211栋小高高层装修标准准：豪华华装修绿化面积积：600%标价均价价：45545元元/ MM2按揭均价价：41181元元/ MM2一次性均均价：441366元/ M2户型比例例：二房房二厅440%，三三房二厅厅40%%，四房房二厅220%付款方式式：一次次性911折，银银行按揭揭92折折，轻松松按揭994折，UUliffe付款款方式996折发售情况况：全部部单位售售出约440%推广策略略：各种种媒体广广告组合合、展销销会项目特点点：①岭南风风格小区区，区内内环境优优美，有有各种景景观，首首层架空空绿化，绿绿化高达达60%%；②丽江花花园为大大型生活活小区，有有数个小小区，入入住率高高；③交通一一般，配配套完善善，户型型较好；；④付款方方式多样样，Ullifee方式与与众不同同。
3、 广州奥林林匹克花花园地理位置置：番禺禺洛溪桥桥南占地面积积：144.2万万M2建筑面积积：约330万MM2装修标准准：豪华华装修绿化面积积：399.7%%标价均价价：水天天名轩住住宅一次次性45528元元/ MM2，按揭揭46331元// M22 复复式一次次性48875元元/ MM2，按揭揭49886元// M22户型比例例：水天天名轩：：三房二二厅900%，复复式100%付款方式式：一次次性888折，按按揭(一一)900折 ((二)992折 (三))93折折,免息息分期按按定价发售情况况：水天天名轩共共1144套已售售约1000套推广策略略：始终终以运动动为主题题，在碧碧海云天天之后与与上推出出水天名名轩，各各种广告告宣传及及展销会会、名人人见面会会项目特点点：①以运动动为主题题的小区区，与众众不同的的定位，超超大型运运动会所所；②小区名名牌效应应明显，已已入伙了了大量业业主，人人气旺；； ③特殊户户型跃式式结构四）荔荔湾区板板块1、 荔港南湾湾地理位置置：南岸岸路677号占地面积积：211万m22建筑规划划：由668栋高高层1栋栋写字楼楼组成装修标准准：毛坯坯房/标标准型//豪华型型绿化面积积：超过过50%%按揭均价价：48839元元/ mm2一次性均均价：447400元/ m2付款方式式：一期期 一一次性995折 银行行按揭996折 超轻轻松按揭揭97折折 二期 一次次性955折 银行按按揭955折 超轻松松按揭997折 建筑筑分期997折发售情况况：现售售二期BB6-BB9四座座，同时时销售一一期A11-A55的剩余余单位，一一期已售售93..4%，二二期已售售80%%。
推广策策略：十十月份隆隆重推出出“无理由由退房”行动十十一月中中旬又推推出“十分出出色，十十分优惠惠”的方式式，在销销售过程程中一直直打着教教育牌，宣宣传其教教育的全全方位立立体化项目特点点：①大型江江畔住宅宅小区，规规模与众众不同，现现已基本本完成前前期九栋栋；②以教育育为宣传传的卖点点，已经经开办小小区配套套的实验验学校，并并已经开开课，给给区内业业主的子子女就读读带来方方便，但但目前小小区的其其余配套套尚不完完善；③大力度度广告、宣宣传在楼楼市中有有较高的的知名度度2、 南源花园园地理位置置：南岸岸路占地面积积：2..3万mm2建筑面积积：约99万m22装修标准准：毛坯坯房按揭均价价：45500元元/ mm2付款方式式：一次次性966折 银行按按揭966折/998折//99折折 推售情况况：现售售绿茹轩轩，共667套，已已售出约约37%% 推广策策略：广广告投放放及展销销会、免免费看楼楼车吸引引消费者者项目特点点：①小区周周边环境境较差，但但小区内内环境较较为幽静静，且交交通便利利；②价格上上相对于于同区位位的楼盘盘要低上上一些3、 珠岛花园园地理位置置：大坦坦沙岛占地面积积：255万m22建筑面积积：1000万mm2建筑规划划：现售售五期由由6栋223层组组成，建建筑面积积为122万m22装修标准准：豪华华装修绿化面积积：466%按揭均价价：39960元元/ mm2一次性均均价：338744元/ m2付款方式式：一次次性900折，银银行按揭揭92折折发售情况况：现售售五期中中两栋为为19##、200#，销销售约330% 推广策策略：在在前期的的成功基基础上加加推新的的一期，且且新的一一期在楼楼高、配配套、外外型等方方面均超超过前期期，为其其升级版版，推广广方式为为广告宣宣传及展展销会。
项目特点点：①大型的的岛城区区，小区区外围环环境较差差，小区区内环境境优美、绿绿化率高高；②第五期期外型独独特，并并配套罗罗马广场场、欧式式泳池等等，并提提供跃式式、复式式等户型型；③小区的的知名度度及美誉誉度皆较较好；④交通方方面有些些欠缺，其其改善有有待于珠珠江大桥桥的扩建建4、 翠岛居地理位置置：大坦坦沙岛占地面积积：1..2万mm2建筑面积积：2万万多m22装修标准准：豪华华装修按揭均价价：28824元元/ mm2一次性均均价：227955元/ m2付款方式式：一次次性977折，按按揭988折，超超轻松按按揭按订订价发售情况况：现楼楼全部单单位，已已售出约约60%% 推广策策略：强强势广告告推销以以展销会会的优惠惠措施项目特点点：①周边环环境差，为为农村的的居住区区，配套套、交通通都不很很好；②小区已已卖了三三年，现现在在卖卖全部现现楼剩余余单位，价价格便宜宜，销售售对象较较集中为为购买能能力较差差的用户户；③强势的的广告，展展销会有有家电等等众多优优惠第二部分分 市市场定位位一、 项目自然然条件评评析 由由于敝司司现时未未能掌握握本项目目地块的的详细勘勘察报告告及其他他相关资资料，因因此仅就就实地考考察作出出较为表表面化的的分析。
1、 地块形状状 本项目目地块形形状大致致为三角角形，在在规划设设计上须须略加心心思整整个地块块东面与与北村大大道连接接，相对对来说，受受污染的的程度会会有所增增加由由于本项项目地处处北村大大桥桥脚脚，因而而在位置置标识方方面较为为优胜，而而且地块块南面全全线临江江，可利利用南临临界线现现场作相相应包装装布置，为为项目作作有效宣宣传2、 自然环境境 据敝司司现场实实地考察察，项目目有天然然的江景景优势，但但江水缺缺乏有效效整治污污染较为为严重，除除此之外外，在地地势方面面并无突突出之处处，整个个地块均均为平地地，缺少少地形落落差的可可塑性，另另外，项项目东面面紧贴北北村大道道，空气气质素、环环境质素素受道路路污染影影响，所所以在今今后规划划建设中中应注意意处理这这一因素素对项目目的影响响3、 地貌特点点 据现场场观察所所得，项项目地貌貌大致为为平地，表表面无特特殊种类类植被覆覆盖，主主要特点点为：◇项目地地块平整整，在建建筑体系系及绿地地体系设设计中具具有宽松松的易操操性；◇原有植植被没有有可利用用性，而而且地块块内没有有具观察察价值的的植被需需要特别别保存，所所以在开开发建设设中具有有很大灵灵活性及及自由度度；◇地块拥拥有数百百米之江江岸线，在在项目规规划设计计中可将将此天然然资源加加以有效效利用。
二、项目目概况评评审 1、地地理位置置 金海海湾花园园位于北北村大桥桥北面以以西，与与黄岐镇镇中心区区仅一江江之隔，同同时也就就有数百百米长的的江岸风风景，这这个地理理位置具具有较好好的地利利优势，对对于居住住的人来来讲，居居得舒适适且又没没有远离离市中心心的烦恼恼周边环境境 南面面有珠江江，东西西为两个个住宅小小区：半半岛花园园和名雅雅花园这这样一个个成熟的的居住环环境将不不会因为为刚建立立而因周周边缺少少人烟而而显得冷冷清、乏乏味在在景观方方面，有有数百米米的江岸岸风景，界界时数百百米沿江江一线绿绿化带即即可供居居住的人人平时观观赏，又又可以满满足人们们早上的的锻炼，旁旁晚的休休憩同同时小区区也将营营造一定定的人造造景观供供人们娱娱乐休闲闲但由由于小区区北面为为工厂所所在地，这这些将会会对小区区的居住住环境造造成一定定影响且且北村大大道仍然然较脏、车车行过会会有很大大的灰尘尘交通 交通通方便，北北村大桥桥连接了了南海市市黄岐中中心地段段，且有有数条线线路公交交车经过过，对面面珠江半半岛花园园前便为为81路路总站但但由于小小区位于于桥西，居居民进出出必须穿穿过大道道到对面面的小区区，且由由于车辆辆上下桥桥都比较较快，不不太利于于业主的的人身安安全，假假若居民民从桥下下绕过，就就不能从从小区大大门处经经过，只只能从侧侧门经过过。
4、 市政政配套 纵观观黄岐一一带，各各住宅小小区基本本上均设设有日常常的生活活配套，但但总体上上，区域域开发仍仍缺乏有有效的统统一规划划调控，整整个黄岐岐镇至今今为止仍仍未有形形成一个个独具规规模的商商业中心心而集集中在本本项目周周边的市市政配套套仍较为为缺乏，现现时，本本项目周周边的住住宅小区区仍然很很大程度度上依赖赖北村大大桥南端端配套供供给，相相应于本本项目来来说，会会有所不不便利三、项目目质素分分析 1、项项目优点点 目前，由由于地理理位置等等自然因因素以及及本项目目的规划划的可塑塑性决定定项目的的以下优优点： 1） 交通方方便 这是是由本项项目的地地理位置置决定的的，小区区由北村村大桥连连通到黄黄岐市中中心地段段，由公公交车进进出方便便，目前前有2881、2231线线路公交交车经过过，811路、1123路路公交车车总站在在小区门门口，这这些公交交车可把把居民带带到广卫卫路、广广园西以以及文化化公园、南南方大厦厦，途经经黄岐镇镇政府及及芳村，同同时，在在水路由由于珠江江的连接接，居民民可由水水上巴士士到广州州的南方方大厦、黄黄沙码头头，目前前本项目目尚无码码头，但但周边的的名雅花花园、珠珠江半岛岛花园设设有相应应配套，可可以同样样使用的的。
2） 可塑性性强 目前本本项目仍仍为一块块空地，还还没有动动工，虽虽然项目目的建筑筑规划已已经过政政府部门门审评，在在大的方方面如楼楼宇的位位置等不不能改变变之外，小小区的许许多因素素可以在在专业公公司的建建议下进进行完美美化，例例如项目目的外立立面、项项目的景景观设置置，以及及项目的的软性配配套如小小区的管管理方式式、理念念，还有有其余的的附加配配件因因为周边边的楼盘盘间格已已经趋于于完成，本本小区的的建设将将会有别别于周边边的竞争争对手，从从而将有有助于项项目销售售的完成成 3） 价位低低 在与贵贵公司初初步接触触的过程程中，知知悉贵公公司对本本项目的的价格定定位相对对较低，这这将是一一大优势势在市市场的销销售过程程中，价价格是消消费者最最关心的的问题，一一个综合合素质好好且价位位相对较较低的楼楼盘在市市场中往往往是最最受欢迎迎的，本本项目的的价格相相对周边边楼盘较较低，这这将在市市场的销销售竞争争中处于于有利的的位置，从从而最终终实现项项目的销销售利润润2、项目目缺点 除了上上述的优优点之外外，本项项目仍存存在着一一些不足足，这些些不足将将影响项项目的销销售。
1） 周边配配套 目前本本项目周周边的商商业配套套设施仍仍不完善善，因为为位于北北村大桥桥西，与与黄岐镇镇的商业业中心区区被珠江江隔开，居居住的狭狭隘区域域观导致致居民产产生小区区与繁华华的市中中心的远远距离感感，从而而希望小小区的周周边有相相应的配配套，如如市场、酒酒楼、超超市等，目目前本项项目的周周边这些些配套尚尚存在着着不足，这这些将对对居民的的居住产产生影响响，居民民将会把把这些作作为购房房的重要要考虑因因素，从从而可能能会对项项目的销销售产生生负面影影响 2） 工程规规划时间间 本项目目计划为为明年开开年后动动工，在在项目建建至一定定程度时时才能公公开发售售，估计计项目的的公开发发售已至至明年五五月份左左右，而而据市场场预测，220011年的楼楼市将出出现比今今年更加加激烈的的市场竞竞争，市市场供应应还会持持续上升升，这将将增加项项目的销销售难度度四、 项目市场场定位 金海湾湾花园位位于北村村大桥西西，南面面为珠江江，北面面为旧城城工厂，西西面是名名雅花园园，东面面是北村村大道以以及珠江江半岛花花园 本本项目占占地822亩，约约5.446万MM2，建筑筑面积113万MM2，由226座88、122、166层洋房房组成，将将供13321户户人家居居住，为为一个中中型住宅宅小区。
1、 确确定项目目市场定定位 面对对着现今今激烈的的市场，如如何能在在芸芸众众盘中突突围而出出，很大大程度上上，取决决于准确确的市场场定位，若若定位过过高则与与实际相相背离，影影响项目目的销售售进度，定定位过低低则容易易直接减减少项目目的整体体利润，甚甚至影响响物业的的整体形形象无无可否认认，要令令项目在在市场上上销售成成功，市市场定位位的准确确订立是是关键所所在 本项项目所处处的南海海黄岐地地区在未未来仍会会吸引广广州房地地产消费费市场的的注目，对对于金海海湾花园园这个尚尚未建设设的地块块而言，如如何介定定它的市市场层次次，将取取决于项项目自身身特点，未未来市场场的发展展趋势及及市场未未来需求求 综合合本项目目的地块块现状（如如前文所所述）并并结合黄黄岐地区区乃至整整个广州州西部地地区的竞竞争状况况及发展展趋势等等因素，敝敝司建议议本项目目的市场场定位为为：一个个含有江江南水乡乡韵味的的岭南特特色园林林精品住住宅小区区2、 定定位说明明◆本项目目要在强强手林立立的黄岐岐楼市中中突围而而出，须须以创品品牌、出出精品以以及营造造一高起起点的生生活社区区为基础础前提，所所以定位位具有高高质素的的精品小小区是项项目未来来发展的的规划方方向，亦亦是项目目迎合市市场发展展的重要要基石。
◆随着人人们对生生活质素素的要求求不断提提升级，绝绝大部分分项目亦亦通过不不断提升升自身综综合素质质来提高高市场竞竞争力，本本项目作作为广州州郊外项项目，须须立足未未来，因因而在定定位上尽尽可能地地考虑房房地产市市场的发发展趋势势，创多多元化、多多功能的的市场路路向，以以保证未未来项目目推售时时仍具备备适应市市场发展展的竞争争力和影影响力◆本项目目座落于于珠江支支流沿岸岸，这为为“江南水水乡”的确立立提供了了坚实的的基础，况况且，以以“水”为财的的传统思思想在人人们心目目中已根根深蒂固固，故在在定位中中充分突突出金海海湾的“水景”特征，力力求给人人一种形形象、直直观的感感觉◆综观时时下在售售楼盘多多以异国国风情自自我标榜榜，如欧欧陆风情情、巴厘厘岛风情情、地中中海风情情等，而而本项目目则以中中式岭南南园林作作定位包包装，力力求更能能以此特特点突出出本项目目的市场场形象，而而且历史史悠久的的岭南文文化将更更易引起起市场的的共鸣3、 形形象定位位 项目目的形象象定位将将体现未未来面对对客户的的市场形形象，结结合上文文提出的的市场定定位，营营造出大大众需求求的高质质素物业业将是本本项目发发展的基基础。
鉴鉴于项目目的定位位以尽可可能扩大大客户的的接受层层面为前前提，所所以在未未来的市市场竞争争中，如如何满足足广阔层层面的要要求将成成为项目目消化期期长短的的关键，因因此，敝敝司建议议本项目目的形象象定位为为：符合合普罗大大众所需需的中档档精品小小区如如此定位位目的是是最大限限度地扩扩阔客户户层，形形成具竞竞争力的的生存空空间4、客户户定位 由于于本项目目地处南南海地区区，所以以除了面面对广州州市场的的需求之之外，南南海本地地的需求求亦不容容忽视，所所以本项项目客户户市场构构成将以以广州为为主，南南海本地地为辅 11）广州州市场◇经济基基础扎实实，收入入丰厚，家家庭环境境较为富富裕人士士；◇经济富富裕，具具丰厚积积蓄的投投资买家家；◇营商有有成之私私企老板板、个体体商户；；◇南下广广东创业业多年，并并取得一一定成就就的外地地人士；；◇中外企企业中层层或高层层管理人人员；◇不满足足于原有有物业，打打算作二二次或多多次置业业之人士士；◇社会中中各行各各业的专专业精英英人士；；◇因城市市改造而而得到一一定货币币补偿的的拆迁户户；◇国企干干部、公公务员 22）南海海市场◇周边乡乡镇地区区之富裕裕人士；；◇营商有有成的私私企老板板、个体体商户；；◇外资、合合资企业业之中层层或高层层管理人人员；◇国企事事业单位位之中高高级职员员；◇国企干干部、公公务员。
五、 价格定位位 基于本本项目的的定位层层次为中中档生活活社区，所所以在价价格制定定上亦应应以适应应定位所所针对的的目标客客户群的的承受能能力为基基础前提提由于于敝司所所掌握的的项目资资料有限限，所以以在价格格定位上上仅以周周边项目目价格作作参照对对比，以以正确阐阐述现时时市场所所接受的的市场价价格幅度度，参照照如下表表：楼盘名称称版面最高高价版面最低低价按揭均价价一次性均均价名雅花园园（多层层）36733301003360032900珠江半岛岛花园（一一期）31000240002688826600白天鹅花花园38800278003340032700沙面新城城39999255003480034800中南花园园（二期期）42788248002920028600 由上表表得知，南南海黄岐岐的总体体均价一一般维持持在30000元元/M22左右的的水平，说说明本项项目未来来的总体体成交价价定位在在26000元// M22—32000元// M22的水平平幅度较较符合市市场发展展需要，若若配合项项目自身身良好的的质素及及江景的的附加值值，以此此均价推推出市场场，本项项目的竞竞争力应应不会逊逊色。
但市市场瞬息息万变，敝敝司将密密切跟进进竞争对对手情况况，将本本项目价价格进行行适时的的调整，待待正式推推出市场场还需制制定一系系列详尽尽和有系系统的定定位策略略第三部分分 规规划建议议一、 项目总体体规划设设计主题题思路 1、 总体规规划构思思 本本项目占占地约55.4万万平方米米（822亩），规规模相对对周边邻邻近项目目为少，但但在开发发、规划划上却有有其易操操性的优优点，所所以在将将其建成成统一规规划，统统一开发发、功能能设施齐齐全的现现代生活活小区方方面，可可行性将将大于其其他住宅宅小区 在在总体思思路上，规规划应强强调“以人为为本”，作充充分考虑虑人的需需求的进进步，处处理好人人与建筑筑、交通通、绿化化，以及及周围环环境的关关系，创创造出适适合于二二十一世世纪发展展的环境境生态化化、住宅宅人性化化、家居居智能化化的居住住新模式式 在在项目规规划上，敝敝司建议议采用双双层空间间的发展展模式，即即在注重重地面规规划的同同时，亦亦可充分分扩展地地下空间间，既可可增加本本项目的的可塑性性，又可可有效合合理利用用有限空空间地地下层除除可用作作停车场场之外，可可融合康康体功能能的规划划设置，如如乒乓球球、羽毛毛球、篮篮球等。
而而地面则则架空首首层，以以腾出更更多的空空间营造造园林绿绿化另另外，在在小区交交通规划划上，配配合地下下停车场场的规划划需要，主主干道建建议应在在小区周周边规划划，整个个小区形形成如外外围环形形车道，停停车场出出入口与与小区主主干道连连接，而而建筑物物组团内内则可配配合园林林绿化相相应建营营造缓跑跑径，形形成一个个步行体体系，从从而达到到人车分分流的效效果补充说明明： 以以上规划划思路仅仅为敝司司就现时时市场需需求及所所掌握的的地块资资料所作作的指引引性建议议，最终终落实仍仍须与设设计公司司商确后后方以定定夺 2、 采用这这种规划划设计理理念的优优点◇ 增大大活动空空间 双双层空间间的发展展模式属属于时下下较为新新颖的设设计理念念，在以以往楼盘盘的规划划设计中中，地下下层多数数仅作停停车功能能使用，从从而减低低了地下下层的可可塑空间间，若增增添其他他相应的的住户康康体设施施，既可可增大住住户的活活动空间间，又可可扩大本本项目有有限土地地资源的的创造性性另外外，建筑筑首层架架空并引引入绿化化修饰，可可令地面面空间获获得最大大限度的的释放，而而且亦便便于园林林作连贯贯性铺设设，降低低因建筑筑物的阻阻隔而导导致绿化化空间被被各自分分割的不不良影响响。
◇ 全天天候活动动空间 地地下康体体设施，架架空花园园等规划划设计可可令业主主的户外外活动不不受天气气所影响响，令住住户可随随时随地地享受户户外活动动的无限限乐趣，亦亦有利于于邻里和和睦的交交流沟通通，进而而形成和和谐舒适适的社区区文化◇ 人车车分流 。