泓域咨询/江苏城镇住房项目规划设计方案江苏城镇住房项目规划设计方案xxx集团有限公司目录第一章 项目总论 7一、 项目概述 7二、 项目提出的理由 7三、 项目总投资及资金构成 8四、 资金筹措方案 8五、 项目预期经济效益规划目标 8六、 项目建设进度规划 9七、 研究结论 9八、 主要经济指标一览表 9主要经济指标一览表 9第二章 公司成立方案 11一、 公司经营宗旨 11二、 公司的目标、主要职责 11三、 公司组建方式 12四、 公司管理体制 12五、 部门职责及权限 13六、 核心人员介绍 17七、 财务会计制度 18第三章 市场营销分析 22一、 实施保障 22二、 品牌更新与品牌扩展 23三、 总体要求 30四、 主要任务 33五、 整合营销传播计划过程 44六、 发展基础和面临形势 44七、 选择目标市场 50八、 重大工程 54九、 扩大市场份额应当考虑的因素 57十、 企业营销对策 58十一、 市场定位的步骤 59十二、 整合营销和整合营销传播 61十三、 市场细分的作用 62第四章 发展规划分析 66一、 公司发展规划 66二、 保障措施 70第五章 经营战略方案 73一、 差异化战略的实施 73二、 企业文化战略的制定 74三、 企业使命决策应考虑的因素和重要问题 77四、 融合战略的分类 80五、 企业使命及其重要性 83六、 人才的激励 84第六章 人力资源分析 91一、 审核人工成本预算的方法 91二、 审核人力资源费用预算的基本要求 93三、 选择人员招募方式的主要步骤 94四、 员工职业生涯规划的准备工作 95五、 企业人力资源规划的分类 99六、 奖金制度的制定 101七、 福利管理的基本程序 105第七章 SWOT分析说明 109一、 优势分析（S） 109二、 劣势分析（W） 111三、 机会分析（O） 111四、 威胁分析（T） 112第八章 运营管理 116一、 公司经营宗旨 116二、 公司的目标、主要职责 116三、 各部门职责及权限 117四、 财务会计制度 120第九章 投资方案 124一、 建设投资估算 124建设投资估算表 125二、 建设期利息 125建设期利息估算表 126三、 流动资金 127流动资金估算表 127四、 项目总投资 128总投资及构成一览表 128五、 资金筹措与投资计划 129项目投资计划与资金筹措一览表 129第十章 项目经济效益评价 131一、 经济评价财务测算 131营业收入、税金及附加和增值税估算表 131综合总成本费用估算表 132利润及利润分配表 134二、 项目盈利能力分析 135项目投资现金流量表 136三、 财务生存能力分析 138四、 偿债能力分析 138借款还本付息计划表 139五、 经济评价结论 140第十一章 财务管理分析 141一、 分析与考核 141二、 应收款项的概述 141三、 短期融资的分类 143四、 财务可行性评价指标的类型 145五、 流动资金的概念 146六、 营运资金管理策略的主要内容 147七、 营运资金管理策略的类型及评价 149第一章 项目总论一、 项目概述（一）项目基本情况1、项目名称：江苏城镇住房项目2、承办单位名称：xxx集团有限公司3、项目性质：新建4、项目建设地点：xx（以最终选址方案为准）5、项目联系人：董xx（二）项目选址项目选址位于xx（以最终选址方案为准）。
二、 项目提出的理由努力探索新型住房公积金制度，不断拓宽住房公积金提取使用渠道，支持缴存职工解决住房问题十三五时期，全省累计向129万户职工家庭发放住房公积金个人购房贷款5114亿元，贷款总额保持全国首位支持214万人次提取住房公积金租赁住房在4个城市开展支持保障性住房建设试点工作，惠及1．25万户中低收入职工家庭全面提升住房公积金服务水平，基本建成包含8个线上服务渠道的住房公积金综合服务平台，简化住房公积金缴存、提取、贷款手续，实现本地提取业务即时支付三、 项目总投资及资金构成本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金根据谨慎财务估算，项目总投资5602.23万元，其中：建设投资3657.44万元，占项目总投资的65.29%；建设期利息44.03万元，占项目总投资的0.79%；流动资金1900.76万元，占项目总投资的33.93%四、 资金筹措方案（一）项目资本金筹措方案项目总投资5602.23万元，根据资金筹措方案，xxx集团有限公司计划自筹资金（资本金）3805.19万元二）申请银行借款方案根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额1797.04万元五、 项目预期经济效益规划目标1、项目达产年预期营业收入（SP）：23300.00万元。
2、年综合总成本费用（TC）：17837.28万元3、项目达产年净利润（NP）：4006.87万元4、财务内部收益率（FIRR）：55.53%5、全部投资回收期（Pt）：3.41年（含建设期12个月）6、达产年盈亏平衡点（BEP）：7364.39万元（产值）六、 项目建设进度规划项目计划从立项工程竣工验收、投产运营共需12个月的时间七、 研究结论本项目生产所需的原辅材料来源广泛，产品市场需求旺盛，潜力巨大；本项目产品生产技术先进，产品质量、成本具有较强的竞争力，三废排放少，能够达到国家排放标准；本项目场地及周边环境经考察适合本项目建设；项目产品畅销，经济效益好，抗风险能力强，社会效益显著，符合国家的产业政策八、 主要经济指标一览表主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1总投资万元5602.231.1建设投资万元3657.441.1.1工程费用万元2752.531.1.2其他费用万元812.961.1.3预备费万元91.951.2建设期利息万元44.031.3流动资金万元1900.762资金筹措万元5602.232.1自筹资金万元3805.192.2银行贷款万元1797.043营业收入万元23300.00正常运营年份4总成本费用万元17837.28""5利润总额万元5342.49""6净利润万元4006.87""7所得税万元1335.62""8增值税万元1001.84""9税金及附加万元120.23""10纳税总额万元2457.69""11盈亏平衡点万元7364.39产值12回收期年3.4113内部收益率55.53%所得税后14财务净现值万元10093.47所得税后第二章 公司成立方案一、 公司经营宗旨公司经营国际化，股东回报最大化。
二、 公司的目标、主要职责（一）目标近期目标：深化企业改革，加快结构调整，优化资源配置，加强企业管理，建立现代企业制度；精干主业，分离辅业，增强企业市场竞争力，加快发展；提高企业经济效益，完善管理制度及运营网络远期目标：探索模式创新、制度创新、管理创新的产业发展新思路坚持发展自主品牌，提升企业核心竞争力此外，面向国际、国内两个市场，优化资源配置，实施多元化战略，向产业集团化发展，力争利用3-5年的时间把公司建设成具有先进管理水平和较强市场竞争实力的大型企业集团二）主要职责1、执行国家法律、法规和产业政策，在国家宏观调控和行业监管下，以市场需求为导向，依法自主经营2、根据国家和地方产业政策、城镇住房行业发展规划和市场需求，制定并组织实施公司的发展战略、中长期发展规划、年度计划和重大经营决策3、深化企业改革，加快结构调整，转换企业经营机制，建立现代企业制度，强化内部管理，促进企业可持续发展4、指导和加强企业思想政治工作和精神文明建设，统一管理公司的名称、商标、商誉等无形资产，搞好公司企业文化建设5、在保证股东企业合法权益和自身发展需要的前提下，公司可依照《公司法》等有关规定，集中资产收益，用于再投入和结构调整。
三、 公司组建方式xxx集团有限公司主要由xxx有限责任公司和xx（集团）有限公司共同出资成立其中：xxx有限责任公司出资640.00万元，占xxx集团有限公司80%股份；xx（集团）有限公司出资160万元，占xxx集团有限公司20%股份四、 公司管理体制xxx集团有限公司实行董事会领导下的总经理负责制，各部门按其规定的职能范围，履行各自的管理服务职能，而且直接对总经理负责；公司建立完善的营销、供应、生产和品质管理体系，确立各部门相应的经济责任目标，加强产品质量和定额目标管理，确保公司生产经营正常、有效、稳定、安全、持续运行，有力促进企业的高效、健康、快速发展总经理的主要职责如下：1、全面领导企业的日常工作；对企业的产品质量负责；向本公司职工传达满足顾客和法律法规要求的重要性；2、制定并正式批准颁布本公司的质量方针和质量目标，采取有效措施，保证各级人员理解质量方针并坚持贯彻执行；3、负责策划、建立本公司的质量管理体系，批准发布本公司的质量手册；4、明确所有与质量有关的职能部门和人员的职责权限和相互关系；5、确保质量管理体系运行所必要的资源配备；6、任命管理者代表，并为其有效开展工作提供支持；7、定期组织并主持对质量管理体系的管理评审，以确保其持续的适宜性、充分性和有效性。
五、 部门职责及权限（一）综合管理部1、协助管理者代表组织建立文件化质量体系，并使其有效运行和持续改进2、协助管理者代表，组织内部质量管理体系审核3、负责本公司文件（包括记录）的管理和控制4、负责本公司员工培训的管理，制订并实施员工培训计划5、参与识别并确定为实现产品符合性所需的工作环境，并对工作环境中与产品符合性有关的条件加以管理二）财务部1、参与制定本公司财务制度及相应的实施细则2、参与本公司的工程项目可信性研究和项目评估中的财务分析工作3、负责董事会及总经理所需的财务数据资料的整理编报4、负责对财务工作有关的外部及政府部门，如税务局、财政局、银行、会计事务所等联络、沟通工作5、负责资金管理、调度编制月、季、年度财务情况说明分析，向公司领导报告公司经营情况6、负责销售统计、复核工作，每月负责编制销售应收款报表，并督促销售部及时催交楼款负责销售楼款的收款工作，并及时送交银行7、负责每月转账凭证的编制，汇总所有的记账凭证8、负责公司总长及所有明细分类账的记账、结账、核对，每月5日前完成会计报表的编制，并及时清理应收、应付款项9、协助出纳做好楼款的收款工作，并配合销售部门做好销售分析工作。
10、负责公司全年的会计报表、帐薄装订及会计资料保管工作11、负责银行财务管理，负责支票等有关结算凭证的购买、领用及保管，办理银行收付业务12、负责先进管理，审核收付原始凭证13、负责编制银行收付凭证、现金收付凭证，登记银行存款及现金日记账，月末与银行对账单和对银行存款余额，并编制余额调节表14、负责公司员工工资的发放工作，现金收付工作三）投资发展部1、调查、搜集、整理有关市场信息，并提出投资建议2、拟定公司年度投资计划及中长期投资计划3、负责投资项目的储备、筛选、投资项目的可行性研究工作4、负责经董事会批准的投资项目的筹建工作5、按照国家产业政策，负责公司产业结构、投资结构的调整6、及时完成领导交办的其他事项四）销售部1、协助总经理制定和分解年度销售目标和销售成本控制指标，并负责具体落实2、依据公司年度销售指标，明确营销策略，制定营销计划和拓展销售网络，并对任务进行分解，策划组织实施销售工作，确保实现预期目标3、负责收集市场信息，分析市场动向、销售动态、市场竞争发展状况等，并定期将信息报送商务发展部4、负责按产品销售合同规定收款和催收，并将相关收款情况报送商务发展部5、定期不定期走访客户，整理和归纳客户资料，掌握客户情况，进行有效的客户管理。
6、制定并组织填写各类销售统计报表，并将相关数据及时报送商务发展部总经理7、负责市场物资信息的收集和调查预测，建立起牢固可靠的物资供应网络，不断开辟和优化物资供应渠道8、负责收集产品供应商信息，并对供应商进行质量、技术和供就能力进行评估，根据公司需求计划，编制与之相配套的采购计划，并进行采购谈判和产品采购，保证产品供应及时，确保产品价格合理、质量符合要求9、建立发运流程，设计最佳运输路线、运输工具，选择合格的运输商，严格按公司下达的发运成本预算进行有效管理，定期分析费用开支，查找超支、节支原因并实施控制10、负责对部门员工进行业务素质、产品知识培训和考核等工作，不断培养、挖掘、引进销售人才，建设高素质的销售队伍六、 核心人员介绍1、董xx，中国国籍，无永久境外居留权，1958年出生，本科学历，高级经济师职称1994年6月至2002年6月任xxx有限公司董事长；2002年6月至2011年4月任xxx有限责任公司董事长；2016年11月至今任xxx有限公司董事、经理；2019年3月至今任公司董事2、陆xx，中国国籍，无永久境外居留权，1971年出生，本科学历，中级会计师职称2002年6月至2011年4月任xxx有限责任公司董事。
2003年11月至2011年3月任xxx有限责任公司财务经理2017年3月至今任公司董事、副总经理、财务总监3、姚xx，1957年出生，大专学历1994年5月至2002年6月就职于xxx有限公司；2002年6月至2011年4月任xxx有限责任公司董事2018年3月至今任公司董事4、许xx，中国国籍，无永久境外居留权，1959年出生，大专学历，高级工程师职称2003年2月至2004年7月在xxx股份有限公司兼任技术顾问；2004年8月至2011年3月任xxx有限责任公司总工程师2018年3月至今任公司董事、副总经理、总工程师5、姜xx，中国国籍，无永久境外居留权，1970年出生，硕士研究生学历2012年4月至今任xxx有限公司监事2018年8月至今任公司独立董事6、郭xx，中国国籍，1977年出生，本科学历2018年9月至今历任公司办公室主任，2017年8月至今任公司监事7、龙xx，中国国籍，1976年出生，本科学历2003年5月至2011年9月任xxx有限责任公司执行董事、总经理；2003年11月至2011年3月任xxx有限责任公司执行董事、总经理；2004年4月至2011年9月任xxx有限责任公司执行董事、总经理。
2018年3月起至今任公司董事长、总经理8、叶xx，中国国籍，1978年出生，本科学历，中国注册会计师2015年9月至今任xxx有限公司董事、2015年9月至今任xxx有限公司董事2019年1月至今任公司独立董事七、 财务会计制度1、公司依照法律、行政法规和国家有关部门的规定，制定公司的财务会计制度2、公司除法定的会计账簿外，将不另立会计账簿公司的资产，不以任何个人名义开立账户存储3、公司分配当年税后利润时，应当提取利润的10%列入公司法定公积金公司法定公积金累计额为公司注册资本的50%以上的，可以不再提取公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，按照股东持有的股份比例分配，但本章程规定不按持股比例分配的除外存在股东违规占用公司资金情况的，公司应当扣减该股东所分配的现金红利，以偿还其占用的资金股东大会违反前款规定，在公司弥补亏损和提取法定公积金之前向股东分配利润的，股东必须将违反规定分配的利润退还公司公司持有的本公司股份不参与分配利润。
4、公司的公积金用于弥补公司的亏损、扩大公司生产经营或者转为增加公司资本但是，资本公积金将不用于弥补公司的亏损法定公积金转为资本时，所留存的该项公积金将不少于转增前公司注册资本的25%5、公司股东大会对利润分配方案作出决议后，公司董事会须在股东大会召开后2个月内完成股利（或股份）的派发事项如股东存在违规占用公司资金情形的，公司在利润分配时，应当先从该股东应分配的现金红利中扣减其占用的资金6、公司利润分配政策为：（1）利润分配的原则公司实施积极的利润分配政策，重视对投资者的合理投资回报，并保持连续性和稳定性2）利润分配的形式公司采取现金分配形式在符合条件的前提下，公司应优先采取现金方式分配股利公司一般情况下进行年度利润分配，但在有条件的情况下，公司董事会可以根据公司的资金需求状况提议公司进行中期现金分配3）现金分红的具体条件和比例在当年盈利的条件下，如无重大投资计划或重大现金支出等事项发生，公司每年以现金方式分配的利润应不低于当年实现的可分配利润的10%，且连续三年以现金方式累计分配的利润不少于该三年实现的年均可分配利润的30%公司董事会在制定以现金形式分配股利的方案时，应当综合考虑公司所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平等因素在当年实现的可供分配利润的20%-80%的范围内确定现金分红在本次利润分配中所占比例。
独立董事应针对已制定的现金分红方案发表明确意见7、公司利润分配决策机制与程序为：公司当年盈利且符合实施现金分红条件但公司董事会未做出现金利润分配方案的，应在当年的定期报告中披露未进行现金分红的原因以及未用于现金分红的资金留存公司的用途，独立董事应该对此发表明确意见第三章 市场营销分析一、 实施保障（一）强化综合决策加快建立和完善省、市、县三级城镇住房发展规划体系，将城镇住房发展规划的目标任务纳入地方经济社会发展规划，发挥规划引领作用以专业咨询支撑科学决策，充分发挥专业委员会、高校、科研院所等智库的作用加强政策制定和规划编制的前期调研，落实重大事项的公示和听证制度，加强可行性论证和风险评估把专家论证、公众参与、风险评估、合法性审查、集体讨论决定确定为重大行政决策法定程序，确保决策制度科学、程序正当、过程公开、责任明确二）落实政策支持积极构建有利于城镇住房发展的制度体系，细化完善配套政策措施，形成统筹推进的政策合力和叠加效应围绕城镇棚户区改造、城镇老旧小区改造、住房租赁发展、绿色建筑发展等重要工作，强化用地保障和存量资源利用，推动财税引导支持政策落地，提升金融机构服务质效各市、县（市）要根据实际情况做好资金的统筹调度，与省级财政资金形成合力，推动城镇住房发展，促进规划目标实现。
三）完善监督评估切实加强规划实施的跟踪分析，全面掌握实施进展，及时化解重大共性问题建立健全年度评估、中期评估与总结评估相衔接、定量评估与定性评估相配套、部门自我评估与第三方评估相结合的规划评估体系，提高规划评估的客观公正性四）注重宣传引导广泛动员社会各方面积极支持、主动参与、形成合力创新和丰富宣传形式，及时总结和宣传可复制可推广的成功经验，营造规划实施的良好氛围准确传递规划目标和政策导向，提高人民群众对城镇住房发展的认识，合理引导预期二、 品牌更新与品牌扩展（一）品牌更新品牌更新是依据对品牌重新定位、重新设计品牌，塑造品牌新形象的过程，其实质是对品牌补充能量品牌经过更新（品牌重新定位、重新设计等），可以赋予它以更富有针对性的消费意愿与消费意境因此，品牌更新是品牌运营的阶段性调整品牌没有市场生命周期，但这决不意味着经品牌设计而生成的品牌就一定能持续永久受竞争者品牌逼近（竞争者品牌与本企业品牌定位接近，侵占了本企业品牌的市场份额）和部分消费者偏好的变化（消费者改变对本企业品牌的信任，转购竞争者品牌的商品，使本企业品牌的市场占有率下降）等原因的影响，即使某一品牌在市场上的最初定位很好，随着时间的推移、随着市场环境的变化也需要重新定位。
当然，若品牌最初的定位不理想，就更应该及时进行品牌更新一个品牌能否久远，不仅仅取决于最初的品牌定位和品牌设计，而且还决定于品牌的阶段性调整适时、适当做法的品牌阶段性调整是非常必要的Marlboro”正是成功的品牌更新，使其由最初的女性化十足的香烟转变成有“拼搏、挑战、超越自我”的“真男人”形象的香烟，最后成为世界第一烟草大牌品牌更新也可对品牌名称和品牌标识进行更新联想将“Legend”改成了“Lenovo”二）品牌扩展统一品牌、个别品牌、分类品牌，不管企业选择了哪一种，经过科学而有效的运营实践都有可能获得较好的品牌知名度和美誉度那么，一个品牌获得了较好的市场信誉、赢得了较高的品牌忠诚度以后，该品牌是否可用在其他产品上而使该品牌得以拓展或扩展呢？这也是品牌运营过程中的重要命题品牌扩展，也称品牌扩张或品牌延伸，主要是指企业将某一知名品牌或某一具有市场影响力的成功品牌扩用到与成名产品或原产品完全不同的产品上，以凭借现有成功品牌推出新产品的过程例如，中国海尔集团成功地推出了海尔冰箱之后，又利用这个品牌及其图样特征，成功地推出了洗衣机、电视机、空调等新产品1、品牌扩展与品牌增值自20世纪80年代以来，品牌扩展受到西方企业的特别厚爱。
许多企业都把品牌扩展看作是一种有效的营销手段许多跨国公司都采用品牌扩展来拓展市场，如“三菱”“惠普”等在我国，“海尔”“美的”等一些知名品牌也先后运用品牌扩展策略获得了理想的营销业绩之所以品牌扩展受到品牌运营企业高度重视，并广泛应用，是因为品牌扩展可使品牌在利用中获得增值实践证明，品牌扩展有利于降低新产品的市场导入费用，可以使新产品借助成功品牌的市场信誉在节省促销费用的情况下顺利地进占市场原品牌的良好声誉和影响，可以对扩展产品产生波及效应，从而有助于消费者对扩展产品产生好感心理学研究表明，人对某些事物的偏好、好恶具有传递性，即所谓爱屋及乌对品牌而言，消费者通过对品牌标定下的产品的认可到对品牌产生好感，甚至是忠诚，由此使品牌成为有拉动消费者需求能力的品牌，成为具有较强竞争力的品牌这是品牌能成为扩展品牌的重要条件当某一受消费者欢迎和依赖的、具有较高忠诚度的品牌“放大”或“复制”“克隆”到新产品上，就会使消费者在短期内消除对新产品的排斥、生疏和疑虑心理，进而以较短的时间接受新产品2、品牌扩展的形式不言而喻，品牌扩展的目的是借势原有品牌实现品牌利益最大化（增值）如此，品牌扩展有三个维度，一是借助新品类的品牌扩展，二是依赖新市场的品牌扩展，三是通过产品线延伸（副品牌）的品牌扩展。
在华为消费者业务的产品方面，华为消费者业务将坚持精品战略，以差异化创新，勇敢打破看似不可能的各项技术极限，让世界各地更多的人享受到技术进步的喜悦，与全球消费者一起以行践言，实现梦想其实，产品线延伸，既有可能面对不同的市场（人群、区域等），也可能属于同一类但不同质地不同功能，类似于扩大新品类至于华为从中国扩展到美国则属于第二种品牌扩展形式同理，三星将扩展到中国、美国，苹果进入中国、日本都属于依赖新市场的品牌扩展需说明的是，品牌扩展，无论哪种形式，可以由企业自身努力完成，也可以通过品牌授权、特许经营等形式来实现三）品牌授权与特许经营1、品牌授权品牌授权是一种契约性书面许可，允许一个品牌用于特定的时间和区域内的特定产品也就是说，品牌授权（或称品牌许可），是指品牌的拥有者（授权方）在一些商定的条款（如使用品牌的商品类别、商品销售的地理区域和使用的时间段）的基础上，通过有关协议，允许被授权方使用授权方的品牌生产、销售某种产品或提供某种服务，并向被授权方收取商定数额权利金的营销方式当然，授权方要给予人员培训、组织设计、经营管理等方面的指导和协助品牌授权的方式有很多，一般有商品授权、促销授权、主题授权等。
被授权商可根据自身的实际情况与授权商采用不同的合作方式获取品牌授权授权方可以直接与零售商、授权代理商、被授权方或者销售促销机构进行交易品牌授权有利于扩展营销企业的产品组合，提升品牌影响力显然，通过品牌授权能够给授权方带来新的收入来源，这是品牌授权的最大益处；其二，品牌授权可以借助被授权方的积极努力，扩大原有产品的市场边界；其三，品牌授权可以扩展到新的业务领域，提升品牌影响力与此相对应，被授权方也在品牌授权过程中受益：（1）借势授权方品牌（包括声誉、技术体系、渠道关系等）有助于提升商品销售额和利润率，增强市场竞争力；（2）获得零售商（销售渠道）的认可与接纳，使产品快速进入市场；（3）最有效地学习知名品牌的经营模式（包括技术、管理等）来带动企业自有品牌的发展2、特许经营（1）特许经营以品牌为核心特许经营以运营同一品牌为核心，受许人（加盟者）可以在约定的期限内享有使用特许人的品牌及维系品牌的各种专有技术、管理方法或体系等特许经营作为知识产权的总体转让，实质上说就是一种以契约方式构筑的特许人与受许人共同借助同一品牌在同一管理制度体系约束下，实现市场拓展进而实现双赢或多赢的营销方式品牌是特许经营存在的基础。
不可否认，特许经营是以特许人与受许人双赢为必要条件的一种合作方式，而双赢的基础是品牌试想，如果没有强势品牌，就不可能实现双赢，因为理智的受许人不会也不可能把自己的未来发展寄托在不具有市场影响力的品牌上只有存在具有市场发展潜力的品牌，品牌所有者和使用者才可能借助该品牌实现双赢或多赢，也才存在特许人和受许人或加盟者品牌的增值是特许人与受许人的共同目标具有市场影响力的品牌是特许经营成立的客观基础，特许双方的利益也系在了品牌在市场的表现上若特许双方共用的品牌具有较强的市场拉动能力，那么特许双方从中获得的收益就多；相反双方的收益则少可见，品牌的价值提升是特许经营双方共同的期望，也是双方共同努力的目标2）特许经营是品牌扩展的重要方式遍及世界各个角落的“麦当劳”和“肯德基”，以其优质的服务、整洁明快的用餐环境、可口的快餐口味在全世界都享有盛誉他们的成功有许多相似之处，其中最重要的一点在于他们都成功地应用了特许经营方式可以说，没有特许经营，麦当劳和肯德基快餐店就不可能如此迅速地在全世界繁衍，也难以成为全球品牌对特许方来说，特许经营可谓是一种低风险、低成本的市场拓展模式一方面，特许人可借助他人的财务资源实现品牌扩展和市场拓展。
在特许经营方式下，新开设的每一家特许经营分店加盟店都不需要特许人投资而是由受许人（加盟者）出资，受许人对该加盟店拥有所有权这就使得特许人能以更快的速度扩展业务、拓展市场而不受资金限制另一方面，特许经营可使特许人节省人力资源降低运营成本不言而喻，企业扩大经营业务、拓展市场需要大量人力，而特许经营方式的人员管理、日常经营管理均由受许人承担，如加盟店的员工招聘、培训、激励和管理等都由受许人完成这就使特许人节约了经营管理成本，而将更多的资源用于新产品开发和品牌声誉提升等方面三、 总体要求（一）指导思想深入践行争当表率、争做示范、走在前列新使命新要求，坚定不移贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革创新为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，加强住房保障体系和住房市场体系建设，让人民群众享受更舒适的居住条件，使城市更健康、更安全、更宜居，为强富美高新江苏建设提供坚实基础二）基本原则以人为本，民生优先，长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，始终把解决人民群众住房问题作为出发点和落脚点，促进社会公平，增进民生福祉，让广大人民群众有更多获得感。
改革引领，创新发展，深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，破除制约高质量发展、高品质生活、高效能治理的体制机制障碍，提高资源配置效率，持续增强城镇住房发展的动力和活力统筹推进，综合决策，加强前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局、整体性推进，统筹处理好住房供应总量、结构、分布之间的关系，住房与人口、土地、经济之间的关系，当前与长远、局部与整体的关系，促进城镇住房长期平稳发展转型升级，绿色发展，以科技进步和技术创新为动力，把新发展理念贯穿住房发展全过程和各领域，加快推进绿色低碳的生产生活方式，提升住房及相关服务品质，实现更高质量、更有效率、更可持续的发展坚守底线，安全发展，在城镇住房发展过程中，把安全放在更加突出的位置，关注居民生命安全和身体健康，建设宜居城市、韧性城市、智能城市；防范化解房地产金融和市场风险，保障经济社会运行安全三）发展目标到2025年，基本建成符合省情特点的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度体系，推动住房发展由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重，由粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展，人民群众居住条件和宜居水平得到改善提升。
展望2035年，全省城镇住房发展与基本实现社会主义现代化相适应，住房制度体系更加完善，实现基本住房保障均等化，人民群众有更舒适的居住条件，在住房方面的获得感、幸福感、安全感达到新的高度，房地产市场更加平稳健康，与实体经济均衡发展取得实质性进展十四五时期全省城镇住房发展要实现以下主要目标住房保障能力显著增强，基本完成城镇棚户区（危旧房）改造，有效增加公租房、保障性租赁住房和共有产权住房供给，以新市民为重点进一步提高城镇常住人口保障性住房覆盖率，提升住房公积金管理服务效能房地产市场运行保持稳定，落实房地产长效机制，着力稳地价稳房价稳预期，实现住房市场供求基本平衡、产品结构基本合理，有效防范化解房地产市场风险住房租赁市场规范发展，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，有效增加租赁住房供应，完善长租房政策，多层次、多品种、多渠道发展住房租赁市场百姓居住水平持续提升，2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务基本完成，建成一批美丽宜居住区，住房绿色化、智能化水平和物业管理服务水平显著提高四、 主要任务（一）完善城镇住房保障体系1、持续完善住房保障制度处理好基本保障和非基本保障的关系，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，加快推进城镇棚户区改造，有效增加保障性住房供给。
科学设置、稳步降低保障准入标准，确保城镇中等偏下收入住房困难家庭实现应保尽保，加大对新市民、青年人特别是从事基本公共服务行业人员住房困难群体的支持力度，促进住房保障对象从以户籍家庭为主逐步转向覆盖城镇常住人口抓好南京、苏州完善住房保障体系试点工作，以制度创新为核心，在规范标准、支持政策和运行机制等方面进行大胆探索继续执行和完善保障性安居工程现有土地、财政、信贷、税费减免等支持政策2、规范发展公租房通过集中建设、配建、收购、租赁等方式多渠道筹集公租房房源，加大公租房供给坚持实物保障与租赁补贴并举，对低保、低收入住房困难家庭和分散供养特困人员，可以实物配租为主、租赁补贴为辅；对中等偏下收入住房困难家庭，可以租赁补贴为主、实物配租为辅完善部门联动审核机制和保障对象失信惩戒制度，严格准入退出，持续提升公租房运营管理专业化、规范化水平3、扩大保障性租赁住房供给以人口净流入多、房价高的大城市为重点发展保障性租赁住房，以小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金引导多主体投资、多渠道供给，坚持谁投资、谁所有，主要利用存量闲置土地和闲置房屋建设和改造，以及闲置房屋改造，切实增加保障性租赁住房供给。
4、因地制宜发展共有产权住房鼓励社会力量参与建设和管理，通过多元方式扩大房源筹集渠道共有产权住房以中小户型为主，各地应根据经济社会发展水平和住房困难群体住房消费能力，统筹研究确定共有产权住房的实施计划、范围和供应规模5、持续推进棚户区改造严格把握棚户区改造范围和标准，原则上应控制在市、县中心城区和全国重点镇镇区范围内，优先安排城市危旧房，重点改造老城区脏乱差棚户区科学安排棚改任务，因地制宜调整棚改货币化安置政策，十四五时期基本完成城镇棚户区改造加强棚户区改造项目工程质量安全管理，加大配套基础设施建设，提升社区便利度，让群众住得放心、舒心、暖心加大对棚户区改造资金投入，充分发展省级保障性住房专项引导资金的作用支持各地在省下达的新增专项债券额度内，将符合条件的棚户区改造项目纳入专项债券支持范围，并依法合规拓展融资渠道和方式将棚户区改造整体纳入全省重大项目计划，予以重点推进和调度6、改革完善住房公积金制度通过多证合一等措施推进住房公积金数据共享，加快实现住房公积金应建尽建、应缴尽缴，让更多职工享受应有权利开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点，扩大住房公积金覆盖面和使用面优先满足缴存人提取住房公积金用于租房，重点支持缴存人贷款购买保障性住房和首套普通自住住房，加大对中低收入缴存人的贷款支持力度。
支持居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造以智慧公积金品牌建设为平台，全面加强住房公积金信息化能力建设，推进住房公积金服务跨省通办，推动长三角住房公积金、淮海经济区住房公积金一体化发展二）保持房地产市场平稳健康发展1、夯实城市主体责任制根据地方经济社会发展水平、人口规模和结构变化、住房供求关系等因素，稳妥制定并实施一城一策工作方案，因地制宜、多策并举，稳定地价、房价和预期坚持以居住为主，促进住房健康消费，完善住房市场体系，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求，保持政策的连续性、稳定性，坚决不将房地产作为短期刺激经济增长的工具和手段健全城市群、都市圈住房供应体系，加强城市之间住房政策联动和统筹协调科学编制十四五时期城镇住房年度建设计划，合理安排住房建设规模和结构2、构建房地联动发展机制建立以住房需求为导向的住宅用地供应机制，促进住房市场供需长期平衡完善人地挂钩政策，将新增建设用地指标向人口流入多的城市倾斜，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂按照十四五城镇住房发展目标合理安排住宅用地供应规模、结构和布局，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市适时增加住宅用地供应规模，去库存任务重的城市减少以至暂停住宅用地供应。
建立房价和地价联动机制，灵活确定住宅用地竞买方式，严防高价地扰乱市场预期加强土地出让后跟踪管理，及时掌握已供住宅用地的开发进度3、推动房地产金融审慎管理建立健全银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对房地产市场过热的城市，强化房地产贷款规模管控，防范房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险落实重点房地产企业资金监测和融资管理规则，增强房企融资的市场化、规则化和透明度，合理约束高杠杆企业负债行为，引导企业加快开发，减少企业囤房囤地、非理性拿地，推动企业稳妥有序逐步降低杠杆水平严格执行差别化住房信贷政策，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防消费贷款、经营性用途贷款等资金违规流入房地产市场4、加大房地产市场监管力度加强商品房开发全过程监管，建立健全房地产领域风险防控机制，防范化解住房领域矛盾纠纷持续开展房地产市场秩序专项整治，规范房地产开发、交易、租赁、物业服务等行为，净化市场环境推进房地产行业信用体系建设，开展房地产企业信用评价，根据信用评价情况对房地产企业实施差别化管理加强房地产市场监测分析，完善房地产监测预警机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核工作及时发布房地产市场形势和政策信息，积极释放正面信号，引导市场理性发展。
三）培育规范住房租赁市场1、培育扶持规模化住房租赁企业充分发挥市场作用，调动企业积极性，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，重点发展自持物业的住房租赁企业参与租赁住房建设运营支持房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务加大政策支持力度，落实降低或减轻住房租赁企业税费政策；鼓励银行业金融机构向住房租赁企业提供长期低息贷款，稳步发展租赁住房投资基金；推动商业用房等按规定改建为租赁住房后享受民用水电气价格政策2、增加租赁住房有效供应支持人口净流入、住房租赁需求大的城市建立和完善租赁住房供应体系，通过新建、改建、购买、租赁等方式多渠道筹集房源，满足不断增长的住房租赁需求，促进职住平衡鼓励个人依法出租自有住房明确非居住存量房屋改造为租赁住房的审批流程支持租赁住房供需矛盾突出的城市专门建设租赁住房，加大新建商品住房项目配建租赁住房力度，增加租赁住房用地供应、单列用地计划，持续深化推动利用集体建设用地建设租赁住房鼓励有条件的用工单位，探索利用自有闲置土地建设租赁住房，或通过统租形式筹集长租房，解决本单位职工的住房问题3、规范住房租赁市场发展坚持规范与培育发展相结合，根据市场发展情况，出台相关法规规章，完善长租房政策，保障租赁双方特别是承租人合法权益，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，建立稳定租期和租金等制度。
规范轻资产住房租赁企业管理，严禁高进低出长收短付、违规建立资金池等经营行为严格落实从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台登记备案制度，保障房源信息真实性，推动住房租赁合同即时网签备案加快实现全省数据联网，部门数据共享应用，扩大平台的市场覆盖面，对房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员、租赁房源和租金进行数字化监管四）全面推进城镇老旧小区改造1、科学谋划老旧小区改造任务十四五时期，全省重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，对2000年后、2005年底前建成且居民改造意愿强、参与积极性高的城镇老旧小区，各地根据实际情况实施改善提升合理确定改造内容，分类推进城镇老旧小区改造，推进配套基础设施建设，补齐幼托、养老、家政等公共服务短板，鼓励支持绿色化改造和既有多层住宅加装电梯、无障碍设施等适老化改造在充分尊重群众意愿的基础上，区分轻重缓急，按照实施一批、储备一批、谋划一批的原则，建立老旧小区改造项目储备库，编制年度改造计划和五年改造规划，并纳入地方经济社会发展年度计划、住房发展规划，与国土空间规划相衔接到十四五期末，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，推动建成一批美丽宜居住区。
2、鼓励多方投入老旧小区改造省财政每年安排一定资金重点支持2000年底前建成的老旧小区改造加大金融机构对城镇老旧小区改造的信贷支持力度，为改造项目及居民户内改造和消费提供支持鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持通过新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与改造按照谁受益、谁出资和个性项目业主负责的原则，积极鼓励居民通过直接出资、使用（补缴、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共空间和公共收益等方式，参与老旧小区改造3、建立健全组织实施机制广泛开展美好环境与幸福生活共同缔造活动，发动居民积极参与，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造，组织引导社区内机关、企事业单位参与改造，形成共建共治共享的改造格局注重优化审批流程、完善改造技术标准、探索创新改造模式、支持存量资源整合利用以及落实土地支持政策，推动改造工作取得实效完善小区长效管理机制，推进专业化物业管理服务，建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹制度，促进小区改造后维护更新步入良性轨道4、推进完整居住社区建设合理确定居住社区规模，落实完整居住社区标准。
结合城市更新和存量住房改造提升，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，有序开展绿色社区创建和完整居住社区建设，依据详细规划完善公共服务功能，加强网格化、智能化管理，构建15分钟社区服务圈5分钟便民生活圈，健全商业、教育、养老服务、卫生健康、文化、体育、公共活动等居住配套功能十四五时期，基本补齐既有居住社区设施短板，新建居住社区同步配建各类设施，城市居住社区环境明显改善，推进安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区覆盖率显著提升五）促进住房品质提升和可持续发展1、提升住宅规划设计水平居住区规划与城市发展规划相结合，逐步实现宜居宜业合理安排居住区建筑空间、道路交通、配套设施、公共活动空间，控制居住区容积率上限和绿地率下限，保障居住生活环境舒适性落实适用、经济、绿色、美观新时期建筑方针，打造安全健康、全龄友好、智能智慧、应急防控的住宅设计标准体系，提高住宅健康性能推进建筑设计创新创优，提升住宅建筑设计水平，推动住宅建筑与城市整体特色风貌相协调推进住宅建筑设计和装修设计一体化，提高集成化和精细化水平推广设备、管线与主体结构相分离技术，减少运营维护成本倡导选用可划分空间的结构体系，为住宅空间的灵活可变创造条件，适应不同家庭结构的多样需求。
住宅小区同步规划设计移动通信配套基础设施，加强移动通信网络信号覆盖2、大力发展绿色节能住宅围绕碳达峰目标，推动住宅建设向绿色、集约、生态方向转型全面落实《绿色建筑设计标准》《住宅设计标准》《居住建筑热环境和节能设计标准》，提升新建居住建筑节能水平，提高建筑室内空气、水质、隔声等健康性能指标构建完善绿色住宅设计、施工、验收和运行的全过程监管体系结合老旧小区改造，逐步开展既有住宅节能改造加大太阳能光热系统在住宅建筑中的普及应用，因地制宜推广地源、水源和空气源等可再生能源热泵技术应用加快推进绿色建材认证和推广应用，建立绿色建材采信机制，逐步提高新建居住建筑中绿色建材应用比例3、转变住宅建造方式推广装配式建造方式，稳步发展装配式住宅，大力推广装配化装修加大智能建造在工程建设各环节应用，加快推动建筑信息模型（BIM）和新一代信息技术的集成与创新应用，形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系，提升住宅工程质量安全、效益和品质指导常州市做好绿色建造试点工作，加速新型建造技术、工艺和环保新材料的普及和综合应用，大幅降低能耗、物耗和水耗水平积极发展成品住房，倡导菜单式全装修，满足消费者个性化需求。
4、加快发展物业服务业促进物业管理融入社会基层治理体系，健全业主委员会治理结构，构建共建共治共享格局积极探索创新老旧小区、保障房小区物业管理服务新模式，实现公益属性、市场化运作推动物业服务标准化，逐步健全质价相符服务机制，扩大专业化、市场化、规模化物业管理覆盖范围构建智慧物业管理服务平台，促进线上线下服务融合发展鼓励物业服务企业开展养老、托幼、家政等延伸服务，探索物业服务＋生活服务模式进一步规范住宅专项维修资金使用和管理5、加强房屋安全管理加强既有建筑从建成交付、使用维护到报废拆除全寿命周期安全管理按照属地管理、规范使用、预防为主、防治结合、确保安全的原则，加快完善既有建筑安全管理地方法规体系，严格落实既有建筑所有权人为既有建筑使用安全责任人制度，明晰既有建筑安全监管职责，加快构建既有建筑安全网格化管理体系进一步明确既有建筑改扩建、装饰装修工程基本建设程序管理要求，积极推进室内装修改造工程安全鉴定，并推动纳入相关部门重点监督、联合监管范围加快构建完善既有建筑安全隐患排查常态化机制，加强特定条件下的建筑安全检查，加强危险建筑分类监管和应急处置，积极创新危险建筑解危方法，确保既有建筑使用安全。
五、 整合营销传播计划过程在制定整合营销传播策略的过程中，营销企业需要结合各种促销组合要素，平衡每一个要素的优势和劣势以产生最有效的传播计划可以说，整合营销传播管理实际上就是对目标受众进行有效传播的过程，包括策划、执行、评估和控制各种促销组合要素整合营销传播方案的制定者必须决定促销组合中各要素的角色和功能，为每种要素制定正确的策略，确定它们如何进行整合，为实施进行策划，考虑如何评估所取得的成果，并进行必要的调整营销传播只是整体营销计划和方案的一部分，必须能够融合于其中六、 发展基础和面临形势（一）发展基础十三五时期，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，支持上千万户城镇居民改善居住条件，全社会总体居住水平持续提升2020年，全省城镇居民人均住房建筑面积已达到48．3平方米，住房的规划建设、配套服务等软硬件品质明显提高，在实现住有所居的基础上逐步迈向住有宜居1、住房保障水平稳步提升江苏住房保障工作一直走在全国前列，十三五时期，全省累计实施棚户区改造134万套，完成投资5460亿元，近400万群众出棚进楼截至2020年底，全省累计发放租赁补贴超过40万户，每年公租房实物配租在保超过50万户。
全省城镇常住人口保障性住房覆盖率由2016年的22．58%提高到2020年的26．06%，住房保障制度完善率达到90%以上，住房保障制度基本确立2、房地产市场保持平稳运行牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，分类指导、因城施策，热点城市实现了阶段性房价调控目标，其他城市房地产市场也保持了总体稳定，三四线城市和县城的商品住宅库存明显下降十三五时期，全省商品住宅累计销售逾6亿平方米，占全国总量的8．6%全省商品住宅库存去化周期维持在相对合理区间，较好地完成了国家下达的去库存和稳市场目标任务3、住房租赁市场加快发展率先在全国开展培育和发展住房租赁市场试点工作，将6个设区市列为试点城市，形成房产＋部门和企业联动机制，实现人、房、企信息互通互享截至2020年底，全省租赁住房房源逾300万套（间）供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系初步建立4、城镇老旧小区改造成效显著2018年至2020年，同时开展省级宜居示范居住区建设出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，通过整治环境、完善功能、提升品质、规范服务等措施，城镇老旧小区生活环境明显改善，居民的获得感、幸福感、安全感显著提升。
截至2020年底，全省改造老旧小区9757个，惠及居民336万户5、住房建设品质有效提升发布新版《绿色建筑设计标准》《住宅设计标准》，大力推行精益建造、数字建造、绿色建造、装配式建造四种新型建造方式，持续提高住宅设计、建造水平十三五时期，全省新增成品住房面积逾1亿平方米，新增绿色建筑面积4．9亿平方米，新增节能居住建筑面积6．42亿平方米，新增可再生能源居住建筑3．12亿平方米，节能居住建筑占城镇居住建筑总量近七成绿色建筑规模、高星级绿色建筑比例和节能建筑规模持续保持全国领先6、物业管理服务水平逐步提高2018年、2020年两次修订《江苏省物业管理条例》，制定物业纠纷化解、物业服务收费、服务质量评价等配套政策，物业管理。