北京市住宅成本构成调查,固定资产投资处 投资建筑业调查处 2008年8月,主要内容,一.调查方案,二.调查表结构,三.调查表内容讲解,1.调查目的 反映房地产开发行业的利润水平 反映房价与成本的构成关系 满足国家宏观调控需要,一.调查方案,截至2008年7月31日房地产开发企业 有住宅销售和当年结算的项目,2.调查对象,3.调查内容,一.调查方案,截止时点为2008年8月31日 房地产开发企业基本情况 房屋销售情况 成本构成情况 对未来资金的需求情况 对未来住宅销售价格走势的预测,4.调查频率 一次性调查,一.调查方案,5.调查时点 2008年9月1日,7.填报地址 直报网 ,6.开网时间 周一至周五,8:30-17：30,二.调查表结构,调查表,性质、融资、资金预测,按企业填报,位置、周边情况、建设概况,住宅销售状态、情况、其他,土地成本开发成本期间费用,按项目填报,,第一部分,,1+2+3+4100%,截止2008年8月31日企业中除自有资金、上市融资、发行债券、银行贷款以外的其他资金,百分比：是指各融资方式的融资金额占企业全 部资金的比重例：某企业，资产1000万，其中自有资金300万，上市融资资金500万，发行债券200万。
三.调查表内容讲解,预计2009年8月份本企业目前正在销售项目的价格变动情况（同质可比） 第一部分,三.调查表内容讲解,三.调查表内容讲解,某项目是普通住宅，精装修，预计在明年这个精装修的普通住宅的价格变动情况，如果该项目明年已经卖完了，则以该项目为参照，估计明年相应的价格变动情况,按影响程度从大到小排序，如果只认为有3个上涨因素，则后4个格可不填第一部分,三.调查表内容讲解,一.项目开发情况,第二部分,,一.项目开发情况,如：回龙观项目从2005年开始至今分五期开发，每期分别结算，则需要填报五次第二部分 如：富丽城项目土地是一次取得的，项目作结算时是按照普通住宅、公寓、写字楼分别结算，则第二部分填写2次，一是普通住宅，另一是公寓第二部分,一.项目开发情况,,第二部分,可以不填全，但要按重要性由大至小填报取得竣工备案日期,指施工截止日期，达到验收合格或入住标准的日期，或取得四方验收单的日期，不考虑是否取得竣工备案表,一.项目开发情况,,,没有售完则可以不填,,开工日期晚于土地取得日期,,第二部分,,,一.项目开发情况,单位为万元，小数点后保留4位，一般每平米造价均在万元以下，请仔细核查,,,第二部分,不包括代建部分、配套设施等,,二.项目销售情况,第二部分,如果一块土地分三期开发，第一期为现房，第二期和三期为期房，则销售状态为现房。
从开盘日到调查时点,二.项目销售情况,B21B22 B23 B25=B27+B28+B29+B30,除住宅、车位、底商之外的其他商品房销售收入，要与 “三、项目开发成本”配比单位：万元/个，一般一个车位5-20万元,,约等于销售单价*销售面积,第二部分,二.项目销售情况,该表统计的收入一定要与 “三、项目开发成本”所统计的范围一致第二部分,,如：罚没性收入等,二.项目销售情况,第二部分,除B2之外的销售收入，如：配套设施、代建工程、土地转让等收入,整个调查表，只有该部分和“四、利润构成”包括配套设施，代建工程、土地转让等三.项目开发成本,前期工程费用 基础设施及配套费 建筑安装工程费 公共配套设施,,已完成成本结算,未完成成本结算,,营业费 管理费 财务费,,第二部分,,（一）土地成本,三.项目开发成本,第二部分,注：土地获得时间是指取得土地的最早时间，而不是开发时间 例：某企业03年取得土地，05年开发，则取得时间选择“1”若本项目土地为企业自己拆迁，则需将拆迁成本计入土地开发成本中，有些单位将七通一平费计入土地成本，则需将该部分费用从土地成本中扣除，将其计入前期工程费中,三.项目开发成本,包括从别人手里转过来需要交给国家的那部分费用 城八区交付国家部分包括毛地价款（即大市政和资源费）和土地使用权出让金,（一）土地成本,,,第二部分,三.项目开发成本,（二）开发成本,,,土地开发成本 前期工程费用 基础设施及配套费 建筑安装工程费 公共配套设施费 注：不含开发间接费用,D10=D11+D13+D14 D12D11,第二部分,,三.项目开发成本,（二）开发成本,,,前期工程费及其分项，有的项目没有七通一平费和人防费，则可以不填,第二部分,,,（二）开发成本,三.项目开发成本,,,有的单位将土地使用税和销售合同印花税计入开发成本中，则F50和F61中的土地使用税和销售合同印花税则应扣除该部分。
第二部分,,（二）开发成本,三.项目开发成本,,原则上是自用房产的土地使用税和销售合同印花税才放在管理费用里，这两部分不能填重第二部分,,（二）开发成本,三.项目开发成本,,对调查时点的住宅开发成本进行预计，与A6中的预计成本不一致主要考察企业因为近几年国家频繁出台相关政策（如90平方米，70%）使企业的开发成本增加第二部分,,（二）开发成本,三.项目开发成本,,,第二部分,,（二）开发成本,三.项目开发成本,调查时点预计本项目需要发生的成本总计， 包括已经结转的成本 反映在“主营业务成本”科目 未结转的成本 “开发成本”科目 “预提费用”和“待摊费用”等科目 预计将要发生的的成本,第二部分,,（二）开发成本,三.项目开发成本,E211+E221+E231+E241为A64开发成本预计的各项成本 E213+E223+E233+E243=E101,,自项目开始建设到调查时点累计完成的投资额，是指已经发生的，从账面上可以取得的数据，包括已经结转的成本 反映在主营业务成本科目 未结转的成本 “开发成本”科目 “预提费用”和“待摊费用”等科目,,项目按总体设计规定内容的全部建设计划（或按设计概算或预算）需要的投资额,,从调查时点至项目完成需要增加的投资额，是对即将发生的成本进行预计，包括有些需要在结算时才要考虑进去的相关费用，其数额可以不等于预算额-发生额,第二部分,,（二）开发成本,三.项目开发成本,,有的项目没有人防费，则该栏可以不填报,第二部分,,（二）开发成本,三.项目开发成本,,已经发生的，从账面上可以取得的数据 反映在开发成本科目 已经发生但没有计入到开发成本科目 如：销售合同印花税 A.已经确认收入的销售额 B.预收帐款中的销售额,,目前从账上的任何科目中取不到，即预估数据,第二部分,,（三）期间费用,三.项目开发成本,第二部分,注：1.有的项目没有营业费则按照销售费用数据填写； 2.广告费用是指为该项目销售所支付给媒介和制作各种宣传品等需要支付的费用； 3.销售佣金或销售代理费是指支付给销售部门的佣金。
三）期间费用,三.项目开发成本,第二部分,,,不能与开发成本中的重复填报,,（一）已完成成本结算,四.利润构成-含配建、代建,若该项目结算完之后仍有未售部分则需将未售部分的内容预估填入M部分第二部分,,四.利润构成-含配建、代建,需要填L、M两部分，其中，L 部分为实际发生的数据，即帐上的数据第二部分,（二）未完成成本结算,从项目开始销售至调查时点的各年利润表中的主营业务收入 代建房屋和工程结算收入 配套设施销售收入 出租产品的租金收入,,从项目开始销售的各年利润表中的主营业务收入 没有结转的预售帐款中的数据 代建房屋和工程结算收入 配套设施销售收入 出租产品的租金收入,,（二）未完成成本结算,四.利润构成-含配建、代建,M部分：包括预计发生的收入和成本以及已经发生没有结转的收入和成本第二部分,2008年8月28日,谢 谢 ！,四.网上填报,,网址：,1.登录,四.网上填报,第一步：输入9位组织机构代码,第二步：第一次登录密码为9位组织机构代码,2.初次登录修改密码,第三步：点击登录,,第四步：输入9位组织机构代码,第五步：输入自定义密码,2.初次登录修改密码,第六步：点击确认,四.网上填报,3. 报表填报,第一步：输入9位组织机构代码,第二步：输入自定义密码,第三步：点击登录,四.网上填报,3. 报表填报,第四步： 点击报表处理 选择统计业务处理,,四.网上填报,,第二部分按照项目填报,第一部分按企业填报,第一部分：每个企业仅需填一次。
四.网上填报,第五步：选择需要填报的调查表,3. 报表填报,点击录入/修改,,3. 报表填报,四.网上填报,FJGCCY1 第一部分,3. 报表填报,四.网上填报,FJGCCY1 第一部分,,第一部分共两页,,,进入第二部分填报,点击鼠标右键及时保存数据,3. 报表填报,四.网上填报,,进入第二部分，系统自动显示已录入， 首次进入“已录入”为空点击未录入,三.网上填报,3. 报表填报,FJGCCY2 第二部分,,系统给每个企业预留10个项目位置，按顺序录入如果企业填报多于10个项目，由区县统计后致电市局投资处,三.网上填报,3. 报表填报,FJGCCY2 第二部分,三.网上填报,3. 报表填报,FJGCCY2 第二部分,三.网上填报,3. 报表填报,FJGCCY2 第二部分,,第二部分共六页，每一页录入完后及时保存数据,,4. 报表审核,四.网上填报,点击公共审核,,FJGCCY1 第一部分,4. 报表审核,四.网上填报,FJGCCY1 第一部分,4. 报表审核,四.网上填报,若审核不通过则出现“请核实”,,,点击错误报告查看错误清单，按照清单内容进行修改，修改后及时保存在进行审核，直至审核通过,FJGCCY1 第一部分,4. 报表审核,四.网上填报,,,FJGCCY2 第二部分,4. 报表审核,四.网上填报,,,FJGCCY1 第一部分,4. 报表审核,四.网上填报,,,,,,每个企业需要将“已录入”下的调查表全部上报 不提交的调查表需删除。
第一步：点击删除调查表,第二步：点击确定,第三步：选择需要删除的调查表 注：只有未上报的调查表才能删除,,第四步：点击删除本表数据,三.网上填报,5.删除项目表,2008年8月28日,谢 谢 ！,。