单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产基础知识培训,张如清2012年3月1日,房地产的定义,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的局部及附带的各种权益房地产由于自己的特点及位置的固定性和不可移动 性，在经济学上被称为不动产，可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一房地产的定义,根据房地产的概念和自身特点可以看出,所有权（占有/使用/收益/处分）,他物权（抵押权/租赁权）,权益,单纯的土地,单纯的建筑物,土地建筑物结合,实物,房地产业 是指从事土地和房地产开发、经营、管理和效劳的行业，属于第三产业，属于效劳业范畴房地产和建筑,业,的区别,区别,建筑业,是物质生产部门，属于第二产业,房地产的市场划分,1,2,3,一级市场,开发商开发工程后向购房者出售所建造的房屋，,即商品房的第一次出售已经成交过的商品房进入流通领域，成为市场,存量，也就是通常所说的二手房市场二,级市场,三,级市场,国有土地使用权出让我国现行土地制度,所有权,全民所有制(所有土地）：所有权属于国家代表的全体人民，具体行使权力由国务院代表国家行使集体所有制（集体土地）：所有权属于村民集体组织。
国家所有土地都为社会主义公有制,国有土地使用权出让,国家为了社会经济建设的需要，可以行使权力征收集体所有制土地变为全民所有制土地，即平常我们所说的“征地收储行为国有土地使用权出让：土地使用权出让（一级市场）由国家垄断，国家以一次性收取土地出让金方式给予土地使用者（一定年限）使用权，土地使用者只有土地使用权，没有所有权土地使用权出让年限,住宅用地：,70,年,工业用地：,50,年,教育、科技、文化、卫生、体育用地：,50,年,综合式其他用地：,50,年,商业、旅游、娱乐用地：,40,年,国有土地使用权取得,招标、拍卖、挂牌、协议,出让方式,承租方式,划拨方式,国有土地使用权出让流程,发布出让公告,编制出让文件,地价评估，确定出让底价,编制、,确定出让方案等公布出让计划，确定供地方式,1,2,3,4,5,国有土地使用权出让流程,办理土地登记,核发建议用地批准证书交付土地,公布结果，签订出让,合同,招拍挂（招标、拍卖、挂牌、协议）实施,申请及资格,6,7,8,9,10,土地上市前的几种状态,生地 指可能为房地产开发所利用，但尚未开发的农地和荒地，即待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设施、未开发利用的土地。
毛地 指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地熟地 指已完成市政基础设施建设的土地，到达“三通一平或“七通一平施工条件的土地七通一平：上水、下水（排水）、电力、通讯、,燃气、道路、供热、场地平整,房地产开发基础知识介绍,红线,：是指各种用地的边界线，通俗来讲，在建筑红线外不允许有任何建筑物，红线内建筑物也应,需相应,退让容积率,：地块内总建筑面积与土地面积的比是房地产开发中最主要的指标之一建筑密度,：地块内建筑基底面积与土地面积的比绿地率,：地块内各类绿地面积总和与土地面积的比楼板价,：单位建筑面积平均分摊的土地价格，是房地产开发过程中最主要的指标之一房地产开发的根本路径,直接拿地法,政府在规划区内按方案进行土地拍卖，开发商自行对土地及房产市场进行市场评估，参与政府举办的“招拍挂活动，获取土地使用权进行地产开发，一般适用于城市已规划地区、“七通一平地区房地产开发的根本路径,土地,上市,市场,评估,筹集,资金,规划,设计,工程,建设,房产,销售,后期,服务,参与竞拍,获取土地,房地产开发的根本路径,工程筹划法,主要指综合类房地产开发，如旅游地产、综合体房地产等开发公司提供自己有竞争力的、地方政府欢送的投资工程，与地方政府就工程投资进行洽谈，最终到达房地产开发目标。
一般在风景区、城乡结合地区较多房地产开发的根本路径,项目策划,项目选址,招商引资,规划调整,土地挂牌,项目立项,土地获取,土地报批,规划设计,后期运营,房产销售,工程建设,项目策划,项目选址,招商引资,规划调整,土地挂牌,项目立项,土地获取,土地报批,房地产开发的根本路径,工程收购法,全部或局部收购拥有土地使用权证的房地产开发公司股权，获得土地使用权进行房地产开发房地产开发公司部门组成及根本职能,包括,：,董事长、总经理、副总经理、总工程师、总会计师、董事长助理等职务全面负责项目策划、资金筹集、获取土地、项目开发、销售管理、后期服务等事宜，一般情况下房地产开发公司实行项目负责制，由董事长（总经理）领导向董事会负责领导层,房地产开发公司部门组成及根本职能,包括人事行政部、财务部门、法务部门等,对公司的运营提供人事管理、行政工作、资金管理、法律工作等支持工作管理层,房地产开发公司部门组成及根本职能,包含项目策划部、前期开发部、规划设计部、工程管理部、市场营销部等,具体实施从项目落地、报批报建、工程建设、产品销售等一系列工作是保证项目投资成功，实现投资目的的关键力量经营层,房地产开发中对应的政府相关部门及根本业务,市（区、县）政府：主要负责工程招商、洽谈、落地、投资条,件等根本条件的落实。
规划局：工程根本规划条件的落实，工程规划设计方案的审批,等工作国土局：土地的报批及出让工作建设局：工程建设的管理工作，质量监管工作（质监站）林业局：林地使用的审批工作物价局：产品销售的价格备案公安局：工程设计方案中交通组织的审批、地名审批等消防部门：工程消防的审批管理等上述主要是在就开发过程中密切相关的主要部门，实际工作中还有很多大大小小的政府机关需要我们去打交道、去应付房地产开发过程中社会合作伙伴,筹划公司：工程定位、定性、定量效劳，提出投资方案、,拿地方案、设计方案及其他各种专业性意,见供公司领导层决策设计公司：包含但不限于工程方案设计、景观设计、装潢,设计及其他各种专业设计建筑安装公司：包含但不限于土建工程、安装工程、装修,工程、景观绿化工程及各种专业配套施,工安装公司房地产开发过程中社会合作伙伴,监理公司：为工程提供质量监督的专业公司咨询效劳公司：为开发工程提供营销代理咨询、造价咨,询、法律效劳的各类公司营销代理公司：为产品提供专业代理销售效劳的公司物业管理公司：后期物业管理的专业公司银行：提供资金支持房地产开发工程的根本本钱构成,土地本钱：是房地产工程中的关键本钱，一般约占30%40%。
建安本钱：包括工程土建、安装、装修、红线内外市政配套、管,网绿化等一切用于产品建设的费用财务费用：资金占用所必须支付的资金本钱营销费用：为销售产品所发生的广告费用，代理费用等一般约,占销售收入的2%左右房地产开发工程的根本本钱构成,管理费用：为开发工程而发生的人员工资等工程运营费用，一,般占销售收入1%2%左右税费等：在生产经营及产品销售中计提的各种税费如：营业,税、所得税、土地增值税、土地契税、教育附加费 、房屋维修基金等不可预见费用：上述费用外其他可能发生的费用房地产中的层数划分,中高层住宅,多层住宅,高层住宅,超高层,低,层住宅,13,层（建筑高度不大于,11,米）,79,层（建筑高度不大于,30,米）,10,层以上,46,层（建筑高度不大于,24,米）,建筑高度大于,100,米的民用建筑为超高层,房地产开发过程中的四证一书,国有土地使用证拿地阶段,建设用地规划许可证拿地阶段,建设工程规划许可证规划审批阶段,建设工程施工许可证开工先决条件,选址意见书（建设工程用地批准书）工程立项阶段,实际上现在又增加了一证二书，分别为“商品房销售许可证、,“住宅使用说明书、“住宅质量保证书房地产工程成功的几点要素,融资,产品,销售,地段,是决定价值的关键因素，拥有前瞻眼光看待土地所处地段，更能获得意想不到的收获。
粗制滥造的时代已经结束，优良品质，性价比最高的产品才能拥有客户全面竞争的时代来临，领先的营销策略是实现利润必不可少的先决条件工程能否成功的基础条件中国房地产开展历程,深圳中国土地“第一拍标志着中国土地使用权商品化开始房地产市场进入活泼期831大限所有经营用地必须公开出让关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,是中国住房模式的新转折点1978年,改革开放，理论界提出商品房,及,土地产权的概念1987年,1998年,2004年,2008年,2010年,大力开展保障房、经济适用房，史上最严厉的房产调控开始中国房地产业未来展望（个人观点）,暴利时代已经结束，房地产业进入资金为王，品质为先的时代三四线城市，后开展地区当下拥有更多的时机中国经济正处于上升通道，城市化全面加速，,房地产业还有20年的黄金时机。