泓域/树脂结合剂砂轮项目项目可行性研究树脂结合剂砂轮项目项目可行性研究目录一、 价值工程基本原理 2二、 价值工程应用程序及方法 3三、 独立方案比选方法 7四、 互斥方案比选方法 7五、 工程项目构思策划与实施策划 10六、 房地产开发项目前期策划 16七、 工程项目经济评价 31八、 工程项目可行性研究报告的编制和评估 43九、 公司基本情况 53十、 项目基本情况 55十一、 进度计划方案 60项目实施进度计划一览表 60十二、 项目投资分析 61建设投资估算表 63建设期利息估算表 64流动资金估算表 65总投资及构成一览表 67项目投资计划与资金筹措一览表 68一、 价值工程基本原理价值工程（valueengineering，Ve）是以提高产品或作业价值为目的，通过有组织的创造性工作，寻求用最低寿命期成本可靠地实现使用者所需功能的一种管理技术一）价值工程三要素1、价值价值工程中所述的“价值”，是指作为某种产品（或作业）所具有的功能与获得该功能的全部费用的比值它不是研究对象的使用价值，也不是研究对象的经济价值和交换价值，而是研究对象的比较价值2、功能价值工程中的功能是指研究对象能够满足某种要求的一种属性。
具体地讲，产品的功能实质上就是产品的使用价值如住宅的功能是提供居住空间，建筑物的基础功能是承受荷载等二）价值工程的特征（1）价值工程的目标，是以最低的寿命期成本来实现产品的必要功能，使用户和企业获得理想的经济效益2）价值工程的核心，是对产品进行功能分析3）价值工程将产品价值、功能和成本作为一个整体来考虑4）价值工程是以集体智慧开展的有领导、有组织、有计划的管理活动三）提高产品价值的途径价值工程的基本原理是深刻地反映出产品价值与产品功能和实现此功能所耗成本之间的关系，而且也为如何提高价值提供了有效途径提高产品价值的途径有以下五种1）在提高产品功能的同时，降低产品成本，可大大提高产品价值这是提高产品价值最理想的途径2）在产品成本不变的条件下，通过提高产品的功能，达到提高产品价值的目的（3）在保持产品功能不变的前提下，通过降低产品寿命期成本，达到提高产品价值的目的4）产品功能有较大幅度提高，产品成本有较小幅度提高5）在产品功能略有下降、产品成本大幅度降低的情况下，也可以达到提高产品价值的目的二、 价值工程应用程序及方法（一）价值工程应用程序价值工程的应用程序见，其中，工作对象选择、功能分析、功能评价等是关键内容（二）价值工程研究对象选择1、研究对象选择原则在对价值工程的研究对象进行选择时，应抓住主要矛盾。
其原则是：优先考虑对国计民生影响较大或对企业生产经营有重要影响的产品或项目；优先考虑在改善价值上有较大潜力，可取得较大经济效益的产品或项目具体可从以下四个方面优先考虑1）设计方面结构复杂、技术落后、零部件多、工艺性差的产品，体积大、质量大、材料贵、性能差的产品2）生产方面产量多、批量大的产品，原材料消耗大的产品，次品率高、废品率高的产品3）成本方面成本高、利润低、经济效益差的产品4）销售方面市场竞争激烈、处于衰退期的产品总之，选择价值工程研究的对象，要根据企业的具体情况全面、周密地考虑社会环境因素，以便正确地选择价值分析对象，取得显著的分析效果2、研究对象选择方法常用选择方法有百分比法、价值指数法和ABC分析法1）百分比法通过分析产品的两个或两个以上经济指标（百分比）来确定价值工程研究对象优点是当可选择的对象数目不多时，具有较强的针对性和有效性；缺点是不够系统和全面有时为了更全面、更综合地选择对象，百分比法可与经验分析法结合使用三）功能分析与评价1、功能分类为了明确功能定义，根据功能的不同特性，可将功能分为以下几类1）按重要程度不同，产品功能可分为基本功能和辅助功能基本功能对实现产品使用目的起着必不可少的作用，辅助功能是为实现基本功能而附加的功能。
2）按功能性质不同，产品功能可分为使用功能和品位功能使用功能是指产品所具有的与技术经济用途直接有关的功能；品位功能是指与产品使用者的精神感觉、主观意识有关的功能，如贵重功能、美学功能、外观功能、欣赏功能等3）按用户需求不同，产品功能可分为必要功能和非必要功能必要功能是指为满足使用者需求而必须具备的功能，非必要功能是产品所具有的、与满足使用者需求无关的功能产品功能定义要抓住问题的本质，主要从产品名称、物理特征、功能名称、功能特性四个维度来定位产品功能2、功能整理一般来说，在产品及其零部件的功能之间，存在着上下关系或并列关系上下关系是指一个功能系统中某些功能之间存在目的与手段的关系，即上位功能与下位功能的关系；并列关系是指在较复杂的功能系统中，为了实现同一目的功能，需要同时具备两个及以上的手段功能3、功能评价功能评价是指对组成对象的零部件在功能系统中的重要程度进行定量估计功能评价方法有强制确定法、04评分法、直接评分法、倍比法等4、方案创造及评价（1）方案创造方案创造是指从提高对象功能价值的角度出发，在正确的功能分析和评价的基础上，针对应改进的具体目标，通过创造性的思维活动，提出能够可靠地实现必要功能的新方案。
从价值工程实践的角度来看，方案创造是决定价值工程成败的关键方案创造可采用的方法有头脑风暴（brainStOrming，BS）法、哥顿（GOrden）法、德尔菲（Delphi）法、专家检查法等2）方案评价在方案创造阶段提出的设想和方案是多种多样的，能否付诸实施，就必须对各个方案的优缺点和可行性进行分析、比较、论证和评价，并在评价过程中进一步完善有希望的方案方案评价包括概略评价和详细评价两个阶段其评价内容都包括技术评价、经济评价、社会评价以及在三者基础上进行的综合评价三、 独立方案比选方法独立方案在经济上是否可被接受，取决于方案自身的经济性，即方案的经济效果是否达到或超过投资者预期的评价标准或水平因此，只需通过计算方案的经济效果指标，并按照指标的评价准则加以判别即可从这一点来看，独立方案比选实质上就是单一方案比选若没有资金或其他资源限制，则应选择NPV>0的所有方案但在工程实践中，如果经济上可行的方案较多，项目投资者可能没有足够的资源满足所有可行性方案，最常见的资源约束就是资金约束在此情境下，方案比选问题就变成资金约束条件下的独立方案比选问题为了保证得到最优组合方案，可采用独立方案互斥化方法。
四、 互斥方案比选方法互斥方案比选往往是指同一投资项目中不同实施方案的比选根据投资方案寿命期，互斥方案比选可分为两种，一种是寿命期相等的互斥方案比选，另一种是寿命期不等的互斥方案比选在进行经济效果评价时，应针对不同类别选择适宜的比选方法一）寿命期相等的互斥方案比选当互斥方案寿命期相等时，进行方案比选可采用两种思路①直接比较各方案的净现值或净年值，选择净现值或净年值最大的方案②针对增量投资的现金流量，计算增量净现值或增量内部收益率这里主要介绍净现值法、增量投资内部收益率法和增量净现值法1、净现值（NPV）法采用净现值法进行寿命期相同的互斥方案比选时，应首先使用基准收益率计算各方案的净现值（NPV）剔除NPVCO的方案，再从NPV20的方案中选取NPV最大者即为最优方案当互斥方案的效益相同或基本相同时，可以仅考虑各方案的投资和运行费用在这种情况下，净现值法可转化为费用现值法，费用现值法是将不同方案的投资现值与年运行成本现值相加，比较其现值之和的大小，费用现值之和最小的方案即为最佳方案2、增量内部收益率（AIRR）法增量内部收益率法也称差额内部收益率法，它通过计算增量内部收益率（AIRR）来选择最优方案，即用投资额大的方案净现金流量减去投资额小的方案净现金流量计算差额内部收益率AIRR。
若AIRRi，说明两个方案之间的增量投资所带来的收益能够满足基准收益率要求，故应选择投资大的方案为最优方案二）寿命期不等的互斥方案比选当备选的互斥方案寿命期不等时，如果直接进行比较，不能保证得出正确结论此时，必须通过某些假设和处理，才能使投资方案在相同的时间内进行比较常用的方法有最小公倍数法、净年值法和研究期法对于只涉及费用比较的寿命期不等的互斥方案组，则可采用费用年值法1、最小公倍数法最小公倍数法是在假设方案可以重复若干次的前提下，将备选方案寿命期的最小公倍数作为计算期，每个备选方案重复算至最小公倍数年数，然后再用净现值、增量内部收益率或增量净现值等方法进行方案比选的一种比选方法如两个互斥方案A和B的寿命期分别为4年和6年，则将12年作为计算期（4和6的最小公倍数）分别对重复3次的方案A和重复2次的方案B的净现金流量计算净现值，净现值大者即为最优方案最小公倍数法的缺点是：当备选方案寿命期的最小公倍数很大时，计算期会变得很长，计算起来很烦琐；由于技术进步，投资方案往往不可能重复实施，投资方案可以重复的假设比较脱离实际2、净年值法当互斥方案寿命期不等时，可计算各个方案的净年值NAV，选取NAV最大者为最优方案。
当互斥方案的效益相同或基本相同时，可以仅考虑各方案的投资和运行费用这时，可将净年值法转化为费用年值法费用年值法是将不同设计方案的投资与年运行成本折算成与其等值的各年年末等额成本，将费用年值最低的方案定为最优方案的一种比选方法不管方案寿命期是否相同，都可以使用这种方法3、研究期法如果备选方案的计算期不能随意向后延续，在对寿命期不等的互斥方案进行比选时，可以人为选取一个相同的时段作为研究期，计算研究期内各投资方案的净现值，选取NPV较大者为最优方案，这种方法被称为研究期法一般可将互斥备选方案中的最短寿命期作为研究期但在必要时也要考虑研究期后各方案净现金流量的影响五、 工程项目构思策划与实施策划（一）工程项目构思策划工程项目构思策划是指在工程项目投资决策阶段进行的总体性策划活动，通过确立项目目标、定义项目功能、估算项目投资和建设周期、开展技术经济论证，以确保整个项目建立在可靠、坚实、优化的基础之上1、工程项目构思策划来源工程项目构思策划不是凭空臆想，而是以经济和社会发展为前提，以市场需求和社会需求为依据一般情况下，经营性投资项目构思策划多起始于市场需求，非经营性投资项目构思策划多起始于社会需求。
对项目需求的深入研究，是工程项目构思策划成功的重要保障由于建设工程寿命期较长，准确地预测其需求以满足建设工程全寿命期需要是较为困难的工程项目需求取决于对工程建设投资过程及结果产生重要影响的项目利益相关者，因此，工程项目构思策划必须识别项目利益相关者，确定并管理其需求和期望，以获得项目的成功工程项目需求可分为明确需求和隐含需求明确需求是用法律条文或者合同文件等明确表示的需求隐含需求一般又可分为两种：一种是约定俗成的惯例或由交易习惯确定的需求另一种是需要通过一系列方法研究分析得出的需求此外，工程项目需求还可分为现实需求和战略需求前者源于既有工程项目不能满足人们的使用需要，后者源于经济社会战略发展需要，这类需求往往是隐含需求如京沪高速铁路工程项目，在项目建设初期曾因票价过高等原因面临各种质疑；但在建成运行一段时间后，由于其在重塑经济格局、改变时空观念、提高出行效率等方面发挥出重要作用而逐步被认可，从而成为国内经济效益最好的高铁线路这是供给侧结构性改革的成功案例，供给使隐含需求显性化，贯彻落实了战略规划意图同样，在进行城乡基础设施项目构思策划时，应充分考虑未来发展战略需求，预留足够的发展空间2、工程项目构思策划内容工程项目构思策划应以法律、法规和有关政策方针为依据，结合实际建设条件和地区经济社会环境进行。
如果已确定在特定地点建设，还必须与地区或城市规划要求相适应工程项目构想策划主要包括以下四项内容1）工程项目定义和定位工程项目构思策划的首要任务是根据建设意图进行工程项目定义和定位工程项目定义是指明确界定工程项目的性质、用途和基本内容如要解决京沪两地交通问题，缓解交通压力，首先需明确修建高速公路、高速铁路还是增建机场，或者是同时采用多种形式工程项目定义为接下来的工程项目构思策划指明方向，明确工程项目建设目的、宗旨和指导思想工程项目定位是指根据市场需求，综合考虑投资能力和最有利的投资方案，决定工程建设规模、建设水准，分析确定工程项目在社会经济发展中的地位、作用和影响力，并进行工程项目定位依据及必要性和可能性分析2）工程项目系统构成在工程项目定义和定位明确的前提下，提出工程项目系统框架描述系统总体功能，确定系统内部各单项工程、单位工程的构成和相互联系，明确内部系统与外部系统协作和配套的策划思路，并进行方案的可行性分析通过策划工程项目系统构成，使工程项目基本设想变为具体而明确的建设内容和要求3）工程项目目标系统充分考虑并权衡工程项目利益相关者对工程项目的期望和需求，论证分析工程建设质量标准、投资估算、建设工期，确定工程项目质量、投资和进度总目标。
工程项目目标系统的策划，是工程建设实施过程动态控制的前提通常情况下，工程项目质量、投资和进度三大目标之间存在相互制约的关系，要同时达到“质量高、投资省、工期短”往往是不现实的因此，只能是首先做到工程项目投资与质量的协调平衡，即在一定投资限额下，寻求达到满足使用功能要求的最佳质量规格和档次；其次再通过项目实施策划，寻求节省工程建设投资和缩短建设周期的途径和措施，以实现工程项目三大目标的最佳匹配4）其他构思策划与工程项目有关的重要环节策划，均可列入工程项目构思策划范畴二）工程项目实施策划工程项目实施策划是指将体现建设意图的工程项目构思，变成有实现可能性和可操作性的行动方案，提出带有谋略性和指导性设想的过程当然，这里的工程项目实施策划仍然是指在工程项目投资决策阶段站在业主方角度的前期策划事实上，在工程建设全过程中，工程项目参建各方都有其相应策划1、工程项目组织策划对于政府投资的经营性项目，需要实行项目法人责任制，应按《中华人民共和国公司法》的要求组建项目法人对于政府投资的非经营性项目，可以实行代建制，也可以采用其他实施方式，包括委托全过程工程咨询或阶段性专项咨询对于企业或私人投资项目，也需要设立专门机构负责工程建设实施。
总之，从业主方角度，首先需要确定工程建设实施管理的组织架构、管理职能部门及其职责划分，其次确定专业人员配备及管理职责、组织运行工作流程及规章制度，从而为工程建设顺利实施提供组织保障2、工程项目融资策划资金是工程建设实施的物质基础工程项目投资额大、建设周期长，资金的筹措和运用对工程项目成败影响重大建设资金来源渠道广泛，各种融资方式有其不同的特点和风险因素工程项目融资策划是解决建设资金来源，控制资金使用成本，进而控制工程造价、降低工程风险所不可忽视的环节工程项目融资策划具有很强的政策性、技巧性和谋略性，它取决于工程项目性质和工程建设实施运作方式竞争性项目、基础性项目和公益性项目的融资有不同特点，只有通过策划才能确定和选择最佳融资方案3、工程项目目标策划工程项目只有具有明确的目的和要求、明确的建设任务量和时间界限、明确的项目系统构成和组织关系，才能进行有效的项目目标控制明确工程项目的质量、投资和进度目标是工程建设实施的基本前提，同时还要兼顾安全和环保目标由于工程项目目标之间存在内在联系和制约，因此首先需要在工程建设条件和经济社会需求的基础上分析论证工程项目目标间的相互关系，力求使工程项目目标之间实现最佳匹配。
在此基础上，根据工程项目组成、组织模式、实施过程、建设进度等，分解工程项目质量、投资和进度总目标，形成从总目标到子目标、再到分目标的工程项目目标体系，并分析影响工程项目目标实现的风险因素4、工程项目实施过程策划工程项目实施过程策划是对工程项目实施的任务分解和组织工作策划，包括①工程发承包模式选择，如采用设计、施工分别发包模式还是工程总承包模式②工程招标及合同管理策划，如标段划分、招标方式选择、招标方案制定、合同计价方式及合同文本选择等③工程项目目标实现风险因素识别、项目目标控制方案及应急预案制定等④工程项目信息管理平台及协同工作方案制定等工程项目实施过程策划应视工程项目系统规模和复杂程度，分层次、分阶段地展开，是一个从总体轮廓性概略策划到局部实施性详细策划逐步深化的过程5、工程项目运营策划工程项目运营策划是指对工程项目建设完成后项目运营方式、运营管理组织和项目经营机制的策划对于经营性项目，同样需要在项目投资决策阶段进行运营策划，包括确立项目运营管理组织方案、初步拟订人员需求计划等六、 房地产开发项目前期策划房地产开发项目前期策划是指在获得房地产开发项目用地后，围绕房地产开发项目的预期目标，通过全面分析市场前景和项目开发影响因素，将项目开发建设意图转化为目标具体、功能明确、定位准确、策略恰当的实施方案的系统过程。
房地产项目前期策划以明晰的项目预期目标为基本约束条件，通过准确的客户定位、项目定位和产品定位，对项目进行整体策划，为项目实际运行提供依据一）前期策划的主要任务和基本原则1、主要任务房地产开发项目前期策划的主要任务是解决开发项目“为谁建”“建什么”“能否建?““怎么建”等关键问题1）“为谁建”是解决项目客户定位问题即通过市场分析，选择目标市场和目标客户准确的客户定位是实现预期目标的基础只有明确了目标客户群体，才能根据客户需求和行为特征进行规划设计和营销策划2）“建什么”是解决项目定位和产品定位问题即根据目标客户的需求特征和项目自身特点，确定项目主题、产品基调、物业类型、规划设计要求、户型配比结构、设备规格等级、材料品种档次等解决“建什么”的问题，是前期策划的关键任务，也是项目差异化的实现途径项目定位和产品定位准确与否，会直接影响到目标客户对项目的认可度和接受度3）“能否建”是对项目可行性的评价即从企业角度对项目的技术可行性、经济合理性和市场风险性进行分析评价，从而判断自身是否有能力承担与客户定位、项目定位和产品定位相吻合的项目，项目运行能否达到预期目标4）“怎么建”是解决项目总体运行问题。
即对项目建设周期、建设阶段、项目节点、工程进度、现金流量、经营方式、营销策略等进行总体设计2、基本原则房地产开发项目前期策划应遵循下列四项原则（1）约束性原则房地产开发必须以项目用地规划指标和相关法律准则、社会道德规范及企业自身限制为约束条件，尤其是项目定位和产品定位应在规划指标允许范围内进行2）差异性原则差异性是项目市场竞争力的关键，需要在竞争激烈且同质化较为普遍的房地产市场，策划出满足特定消费者需求的房地产产品，塑造出有价值的产品差异性这些差异性主要体现在区位价值、项目组合、产品功能、经营方式及物业服务等方面3）系统性原则每一个房地产开发项目都不是孤立的，必须纳入房地产开发企业总体层面、区域市场层面来考虑，保持特定开发项目与房地产开发企业总体目标、发展阶段、产品线丰富度协调一致同时，特定项目与房地产开发企业在该区域内的其他开发项目共同形成市场供给并存在一定竞争关系，必须考虑特定项目与其他项目之间的关系，形成互补或促进关系4）预测性原则房地产开发项目建设周期和经营周期比较长，因此，必须对经营期内房地产市场发展趋势进行预测，依照预测结果进行前期策划预测的准确度越高，前期策划效果就会越好。
二）前期策划的主要工作内容房地产开发项目前期策划的主要内容可概括为环境分析、市场定位、运行建议和经济评价四部分（1）环境分析环境分析是房地产开发项目前期策划的基石进行环境分析时，要从不同层面、不同角度分析影响房地产开发项目建设和运营的各种因素、现状及变化趋势，并对运营期变动情况进行预测2）市场定位市场定位是房地产开发项目前期策划的核心房地产开发项目的市场定位是在分析和预测区域内房地产市场发展趋势和市场状况动态变化的基础上，对房地产开发项目的市场价值取向进行系统分析和设计的过程，包括客户定位、项目定位和产品定位3）运行建议运行建议是指项目前期策划的操作设计房地产开发项目的运行是一个多部门、多环节的复杂过程，对项目运行过程中主要环节和关键节点的把握至关重要，运行建议要针对这些主要环节和关键节点提出操作方案4）经济评价经济评价是指项目前期策划中的财务分析，包括测算评价项目的盈利能力和清偿能力是否能达到目标要求；分析项目的不确定性以评价企业对项目风险的承受能力等三）房地产开发项目环境分析与市场研判内外部环境分析是房地产开发项目前期策划的前提和基础，只有在对政策、技术、用地、市场、开发企业等方面进行分析的基础上，才能对房地产市场未来发展走势作出判断。
1、政策分析首先，应分析相关政策对房地产项目开发的影响，如对别墅项目用地的限制政策、房地产金融政策、房地产税收政策等；其次，应分析项目所在地经济发展、城市规划、城市形象等相关政策或战略这些政策因素对房地产市场前景、需求量、需求类型、项目定位、产品定位、企业盈利等都会产生较大影响2、技术分析主要分析有关建筑材料、设施设备、施工技术等方面因素对房地产开发项目方案的实现程度、成本等方面的影响3、用地分析（1）城市层面上的宏观用地分析其主要分析项目所在区域在整个城市结构中所承担的功能要研究区域功能特征，如是否是产业开发区、高教区、中心商务区（CBD）、政府行政区等；区域认可度，即在消费者印象中的区域形象和特征；区域发展趋势，如棚户区改造后成为中高档住宅的潜在区域，废旧工业区转变为新型文化艺术区等2）区域层面上的中观用地分析其主要分析区域交通条件、周边环境条件和配套条件区域交通条件主要以可达性、交通工具、时间和空间距离等为评价要素周边环境条件主要是指周边地块功能、附近重要公共建筑、周边景观环境等配套条件包括教育、商业、医疗等配套设施3）地块层面上的微观用地分析其主要分析地块规划条件、地块现状条件、地块开发条件和地块交通等方面。
地块规划条件主要包括用地性质、占地面积、规划建筑面积、容积率、红线位置、绿化率等条件，地块规划条件是项目开发不可逾越的硬约束地块现状条件是指项目用地上现有建筑物状况及景观条件，现有建筑物状况包括保留建筑、构筑、保留物等地块开发条件包括土地四至、高差、边界、地质土层等地块交通包括项目所在地内外部交通外部交通可从出入口位置等方面进行考察，内部交通是对项目用地范围内交通网络条件的分析和初步设想4、市场分析（1）市场分析是房地产开发项目环境分析中至关重要的内容，对客户定位、项目定位和产品定位是否恰当有着重大影响宏观层次的市场分析首先是宏观经济指标分析，包括GDP、人均GDP、人均可支配收入、固定资产投资、消费性支出、储蓄存款、国家或地区产业布局等，分析这些因素变化对房地产市场的影响其次聚焦到房地产市场，考察国家或地区房地产投资额、供应量、销售面积销售周期、存货量、土地开发面积、项目所属类别、房地产均价等指标现状，以及在开发经营期内的变动趋势等2）中观层次的市场分析中观层次的市场分析即区域市场分析，这种区域是指从消费者角度认知的、与待策划地块处于同一市场范围的地理区域这种区域市场的划分可与行政区划重叠，也可跨越行政区域界限。
大型、特大型和超大型城市可能被划分为多个区域市场些城市边缘区域可能与周边其他城市区域相互融合区域市场分析包括该区域房地产商品的供求分析、竞争分析和客户分析等3）微观层次的市场分析微观层次的市场分析是指本项目与竞争项目的对比分析要找出与本项目构成直接或间接竞争关系的项目，通过对比分析，发现竞争空白点，同时对本项目的优劣势有清醒的认识，在此基础上寻求项目差异点，扬长避短5、开发企业分析前期策划需要对房地产开发企业的主客观条件进行分析房地产开发企业的主观条件包括项目开发目标（利润额、利润率、投资回报期等）、公司运作目标（战略实现、业务平衡、市.场开拓等）及企业领导人的意图，客观条件包括企业筹资能力、研发能力、营销能力、专业程度等在全面分析房地产开发项目内外部环境的基础上，要对开发期内房地产市场发展进行研判，主要包括：一是房地产市场走势研判，即对建设经营期内区域房地产市场总体发展趋势、市场环境、市场特征等进行研判；二是房地产市场需求研判，重点是对潜在的有效需求进行分析和预测；三是房地产市场供给研判，预测项目建设经营期内区域房地产市场所能提供的房地产商品最大量，同类竞争产品的数量、成本、竞争力等；四是房地产市场价格研判，重点在于项目所在区域竞争产品租售价格的变动趋势。
四）房地产开发项目市场定位1、客户定位房地产开发项目客户定位是指通过市场细分，对房地产商品各消费群体的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式等进行比较分析，结合房地产开发项目的目标和特点，最终确定房地产开发项目目标客户群体的过程1）市场细分房地产市场细分就是以房地产需求者消费需求的某些特征或变量为依据，对具有不同需求的房地产消费群体进行区分的过程细分后所形成的具有相同需求特征的消费群体被称为细分市场住宅市场细分的依据主要有地理因素、人口因素、心理因素和行为因素等在细分非住宅市场时，地理、收入、购买动机、效用追求等因素同样可作为细分标准除此之外，非住宅市场细分的主要依据还包括最终消费者和消费者规模等因素2）目标市场选择房地产开发项目的目标市场是指房地产开发项目所要服务的市场，即房地产开发项目的服务对象开发项目选定的目标市场必须满足以下条件1）目标市场应有足够的需求量足够”是指该项目所进入的目标市场需求量能够满足企业或开发项目预期目标尤其是盈利性目标要求；“需求量”既指现实有效需求，也包括开发期内潜在有效需求2）目标市场必须是企业有能力进入的在房地产市场中，有足够需求量的细分市场很多，但房地产开发企业受资金实力、研发能力、管理水平、市场竞争能力等自身条件限制，不一定有能力满足所有需求量足够的细分市场需求，因此，必须结合自身能力、资源、优势等条件选择部分细分市场作为目标市场。
3）目标客户选定市场细分只是初步为目标客户的选定明确了方向，要准确地锁定目标客户，就需要在选定目标市场的基础上再行细分，确定具体开发项目的消费群体，即目标客户在选定的目标市场中，虽然消费者对房地产的价值取向具有很大程度的一致性，但是对房地产的效用排序并不相同通过对目标市场中不同消费群体对房地产效用取向的分析，选定目标市场中的某类或某几类消费者作为房地产开发项目的服务对象，这就是目标客户选定4）目标客户特征分析在选定目标客户后，要进一步分析目标客户的基本特征因为目标客户的基本特征是影响需求倾向和需求偏好的重要因素，对目标客户基本特征的分析要与物业类型相结合房地产开发项目目标客户特征要素包括区域特征、家庭结构、职业与社会阶层、年龄构成、收入构成、置业次数、置业需求等2、项目定位房地产开发项目定位是指针对目标客户的需求特征，整体谋划开发项目的开发战略，设计选择其概念性规划的过程1）项目开发战略选择项目开发战略是房地产开发企业根据企业发展目标，针对目标客户的需求特征，通过对企业自身状况和房地产开发项目案件的分析，确定项目开发的总体思路1）SWOT分析这是一种通过综合分析和系统评价企业内外部环境，从而选择最佳经营战略的方法。
其中，S代表企业内部资源和能力的优势（Strength）W代表企业内部资源和能力的劣势（WeakneSS）0代表企业外部环境中的机会（OppOrtunity）T代表企业外部环境中的威胁（threat）根据房地产开发项目环境分析成果，可以构建SWOT分析矩阵进行系统分析2）项目开发战略基于SWOT分析，可供房地产开发项目选择的战略有以下四种①SO战略SO战略是指依靠房地产开发企业及项目的内部优势，充分利用外部机会的发展型战略当房地产开发项目有显著的资源和能力优势，同时市场有发展机会时，可选择此战略②WO战略WO战略是指利用外部机会改进企业或开发项目内部劣势的扭转型战略当房地产开发企业或项目存在短板，但外部机会很好时，可以采用这种战略，抓住机遇，扭转劣势③ST战略ST战略是指充分利用企业或项目的内部优势，避开有较大威胁的开发领域的多元化战略当房地产开发企业能力强，同时比较灵活时，可采用此战略④WT战略WT战略是指以退为进的战略当房地产开发项目受到外部市场环境的威胁且内部状况又不佳时，可以考虑采用此战略2）项目主题创意房地产开发项目主题创意是指根据项目及其所在地区特征，确定项目特有的、显著区别于竞争对手的、能进行概念化描述、能通过宣传推广活动被目标客户接受且产生共鸣的项目特质。
主题创意确定了开发项目最显著的特征，能够凸显项目个性，避免项目同质化房地产开发项目主题创意应满足以下要求：要易于展示和传播，能够让客户感知到，并可以在信息渠道中展示和传播；要凸显开发项目的内在品质，否则会引起客户反感或者被认为是欺骗；要与目标客户的需求特征相吻合，这样才能激发目标客户的购买行为；要与开发项目所在地区的资源条件相协调，这是房地产开发项目主题创意的基础3）项目总体规划布局房地产开发项目总体规划布局，是指根据开发项目的主题创意，对项目的功能结构、空间尺度和用地结构等重要规划指标所进行的总体安排和布局，是项目定位的重要内容对商品住宅开发项目而言，总体规划布局主要包括以下六项内容1）物业类型构成及布局从使用功能来看，包括住宅、公寓、商业及公共建筑等物业类型从物业形态来看，有高层住宅、多层住宅，高层住宅中还有点式高层、板式高层等项目总体规划布局是对项目中各种物业类型和物业形态的面积及其在项目总面积中的占比、在项目用地范围内的平面布局进行的总体安排和设计2）项目空间尺度安排项目空间是指在开发项目用地范围内，由各建筑物、构筑物组成的外部空间项目空间尺度是指在外部空间中，各建筑物、构筑物之间的空间位置关系。
进行项目空间尺度安排时，主要应满足三个方面的要求：一是满足设计规范和用地规划指标要求；二是满足共享性和安全性要求，这主要是针对项目的公共设施、构筑物和景观等的空间尺度安排的；三是满足视觉审美要求，建筑物高低错落有致，景观节点的空间布局和空间造型都能形成不同的视觉效果3）项目用地规划布局项目用地规划布局是指根据开发项目用地规划技术指标要求，对开发项目的各种用地类型进行分配和布局，主要涉及开发项目的各类建筑物、交通道路、景观绿化、水体设施等用地规模及布局4）项目道路交通规划房地产开发项目道路交通规划主要包括项目道路网络规划、项目出入口设置和项目静态交通规划道路交通规划应遵循系统性、安全性和节地性原则系统性原则要求项目内各种不同功能的道路之间有合理的比例和密度，有较好的衔接安全性原则要求项目内车行道和人行道应尽量隔离，人车分流，消防通道应符合建筑规范设计要求节地性原则要求项目内道路系统在保证安全畅通的前提下，对路网密度、道路宽度等作出科学安排5）项目绿地和景观规划在项目定位过程中，绿化与景观规划主要包括项目园林风格确定、项目绿化景观布局、项目景观节点设计等内容项目园林风格应结合项目主题创意、整体风格、开发规模、目标客户及项目档次和开发用地的自然条件、周边环境等因素综合考虑。
项目绿化景观布局应根据所确定的绿化园林的性质、风格、主题和内容，结合开发用地情况，对绿化园林进行综合安排居住小区景观通常是由景观节点和景观轴线构成的一个具有时间属性的动态整体系统应注意对主要景观节点和景观主轴线的设计，规模较大的居住小区，可以有多条景观主轴线6）项目配套公共设施对住宅项目而言，配套公共设施是指房地产开发企业按照规定在项目用地范围内为商品住宅配套修建的各种公共设施，一般包括教育、医疗卫生、文化体育商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理八类公共设施3、产品定位房地产开发项目产品定位是指在客户定位和项目定位的基础上，对房地产开发项目的功能、质量、档次、风格、面积、户型、环境构建等方面进行构思和设计，为房地产开发项目设计提供指导性意见的过程产品定位是项目定位的延续和细化，产品定位将项目定位的概念和设想转化为具体的有形产品和无形服务，满足目标客户的需求房地产商品具有菲利普•科特勒所描述的产品三层次结构，即房地产商品是由核心产品有形产品和附加产品组成的复合体1）核心产品核心产品是指房地产所能提供的满足消费者最基本的生活和生产需要的功能和效用居住项目核心产品定位的主要内容包括功能组合策划、户型设计策划和配套设施策划。
功能组合策划是对不同类型的住宅功能配置的设计与安排，包括住宅类型策划、设施设备策划、室内装修策划②户型设计策划是房地产核心产品定位的主要内容，包括户型组合构成、户型平面布局、户型面积大小等③配套设施策划是在项目定位的配套公共建筑策划基础上进一步细化的过程，主要包括对会所、幼儿园、儿童游乐场、老龄活动场所、体育场馆设施等的位置、面积、内部功能等的策划2）有形产品有形产品是核心产品的基本载体，是房地产的外在表现形式，是房地产效用的重要基础，也是购买者选购房产时直观的依据房地产有形产品一般包括房地产开发项目所处的区位及地段、开发项目规划设计、建筑材料及建筑质量、建筑风格及外观造型、建筑结构及平面布局、外墙装饰及色彩、小区环境及周边设施等房地产有形产品定位主要包括小区规划策划、环境设计策划和建筑设计策划小区规划策划是房地产开发项目总体规划所确定的主要内容的具体化和形象化展示，主要包括住宅群体平面组合、小区内道路选线、小区内管网设施和竖向设计等环境设计策划主要包括小区环境设计要素界定、绿地环境设计、环境小品设计等建筑设计策划是对房地产开发项目各类建筑物的建筑风格、外立面造型及色彩、建筑材料选用等的设计与安排。
3）附加产品附加产品是购买者在购买和使用房地产过程中得到的附加服务和附加利益的总和房地产附加产品一般体现在房地产销售阶段和使用阶段①在销售阶段，房地产附加产品主要表现为信息咨询、信贷服务、价格优惠、装修服务等②在使用阶段，房地产附加产品主要表现为房屋保修和物业服务，尤其是物业服务，已成为房地产商品不可分割的组成部分在房地产开发项目前期策划阶段，房地产附加产品定位虽然处于次要地位，但对营销策划有着重要影响对于住宅项目，附加产品定位的主要内容是物业服务策划、信贷服务策划和装修服务策划在前期策划中，应按照国家相关规定明确物业管理用房的面积、位置、交付标准等七、 工程项目经济评价工程项目经济评价是指在完成项目方案的基础上，采用科学的分析方法，对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行科学的分析论证，作出全面、正确的经济评价结论，为投资者提供科学的决策依据经济评价是可行性研究的重要内容和有机组成部分，包括财务评价（也称财务分析）和国民经济评价（也称经济分析）一）财务评价财务评价是指在国家现行财税制度和价格体系下，从项目角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，分析项目的盈利能力、清偿能力和财务生存能力，对项目财务可行性进行的评价。
1）财务评价的主要工作内容如下选取财务评价基础数据与参数其包括主要投入品和产品财务价格、税率、利率、汇率、计算期、固定资产折旧率、无形资产和其他资产摊销年限、生产负荷及基准收益率等基础数据和参数2）估算项目财务效益和费用其包括估算项目的销售（营业）收入、项目总投资、经营成本、总成本费用、税费等1）销售（营业）收入销售（营业）收入包括销售产品或提供服务所获得的收入，估算基础数据包括产品或服务的数量和价格销售（营业）收入估算，应分析、确认产品或服务的市场预测分析数据，特别要注重对目标市场有效需求的分析；说明项目建设规模、产品或服务方案；分析产品或服务的价格，采用的价格基点、价格体系、价格预测方法；论述采用价格的合理性2）项目总投资项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金①建设投资由工程费用（建筑安装工程费、设备工器具购置费）、工程建设其他费和预备费（基本预备费和涨价预备费）组成工程项目经济评价中，应按有关规定将建设投资中的各分项分别形成固定资产原值、无形资产原值和其他资产原值形成的固定资产原值可用于计算折旧费，形成的无形资产和其他资产原值可用于计算摊销费②建设期利息是指筹措债务资金时在建设期内发生并按规定允许在投产后计入固定资产原值的利息，即资本化利息。
建设期利息包括银行借款和其他债务资金利息及其他融资费用建设期发生的借款，在借款当年按半年计息，其余年份按全年计息建设期利息应计入固定资产原值③流动资金是指项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金流动资金等于流动资产与流动负债的差额，流动资产的构成要素一般包括应收账款、存货、现金、预付账款，流动负债的构成要素一般只考虑应付账款和预收账款3）经营成本经营成本作为项目运营期的主要现金流出4）总成本费用总成本费用是指在项目运营期内为生产产品或提供服务所发生的全部费用，等于经营成本与折旧费、摊销费和利息支出之和总成本费用可分解为固定成本和可变成本固定成本一般包括折旧费、摊销费、修理费工资及福利费（计件工资除外）和其他费用，通常把运营期发生的全部利息也作为固定成本可变成本主要包括外购原材料、燃料及动力费和计件工资等5）税费项目评价涉及的税费主要包括关税、增值税、消费税、所得税、资源税、城市维护建设税和教育费附加等，有些行业还包括土地增值税估算项目财务效益和费用，需要编制建设投资估算表，建设期利息估算表，流动资金估算表，项目总投资使用计划与资金筹措表，营业收入、增值税估算表，总成本费用估算表等3）编制财务分析基本报表。
主要有项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表、投资各方现金流量表、利润与利润分配表、财务计划现金流量表、资产负债表、借款还本付息计划表等4）根据以下财务分析基本报表，计算财务评价指标，进行项目的盈利能力分析、偿债能力分析、财务生存能力分析1）项目投资现金流量表其用于计算项目投资内部收益率及净现值等财务分析指标2）项目资本金现金流量表其用于计算项目资本金财务内部收益率3）投资各方现金流量表其用于计算投资各方内部收益率4）利润与利润分配表其用来反映计算期内各年销售（营业）收入、总成本费用、利润总额等情况，以及所得税后利润分配，用于计算总投资收益率、项目资本金净利润率等指标5）财务计划现金流量表其用来反映计算期内各年的投资、融资及经营活动的现金流入和流出，用于计算累计盈余资金，分析项目财务生存能力6）资产负债表其用来综合反映项目计算期内各年年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，计算资产负债率7）借款还本付息计划表其用来反映计算期内各年借款本金偿还和利息支付情况，用于计算偿债备付率和利息备付率指标5）不确定性分析其包括敏感性分析和盈亏平衡分析二）国民经济评价国民经济评价是指在合理配置社会资源的前提下，从国家经济整体利益角度出发，计算项目对国民经济的贡献，分析项目的经济效益、效果和对社会的影响，对项目在宏观经济上的合理性进行的评价。
1、国民经济评价中的基本概念（1）影子价格影子价格并非现行的市场价格和计划价格，而是反映投入物与产出物真实经济价值的价格，是反映市场供求状况和资源稀缺程度，使资源得到合理配置的价格，用来从全社会角度衡量商品或生产要素投入或产出的成本与效益进行项目国民经济评价时，要以政府发展政策确定的社会目标为依据确定影子价格2）影子工资影子工资是指项目使用劳动力、耗费劳动力资源而使社会付出的代价工程项目国民经济评价中，以影子工资计算劳动力费用劳动力机会成本是指劳动力在本项目中被使用，不能在其他项目中使用而被放弃的劳动收益新增资源消耗是指劳动力在本项目新就业或由其他就业岗位转移至本项目而发生的社会资源消耗，这些资源消耗并未提高劳动力的生活水平3）社会折现率在费用效益分析中使用经济内部收益率指标时，需要用一个事先确定的基准收益率作对比，以判定项目经济效益是否达到标准通常将经济净现值计算中的折现率和经济内部收益率判据的基准收益率统一起来，规定为社会折现率社会折现率在工程项目国民经济评价中既可作为项目费用效益的折算率，也可作为项目经济效益要求的最低经济收益率在项目评价实践中，国家制定发布统一的社会折现率，以利于统一评价标准，避免参数选择的随意性。
4）影子汇率影子汇率是指单位外汇的经济价值，区别于外汇的财务价格和市场价格在项目国民经济评价中使用影子汇率，是为了正确计算外汇的真实经济价值影子汇率代表，外汇的影子价格，由国家统一测定发布，并定期进行调整影子汇率的发布有两种形式：一种是直接发布影子汇率；另一种是将影子汇率与国家外汇牌价挂钩，发布影子汇率换算系数实践中大多计算采用以外汇牌价乘以影子汇率换算系数得到影子汇率的方法影子汇率换算系数是影子汇率与国家外汇牌价的比值，可以直观反映外汇影子价格相对于官方汇率的溢价比例，反映国家外汇牌价对于外汇经济价值的低估比率影子汇率的取值对于项目决策有着重要影响5）转移支付项目的某些财务效益和支出，从国民经济角度来看，并没有造成资源的实际增加或减少，而是国民经济内部的转移支付，在国民经济评价中不计为项目的国民经济效益和费用转移支付的主要内容有：税收；国内银行借款利息；国家和地方政府给予项目的补贴2、费用效益分析国民经济评价采用费用效益分析法或费用效果分析法对于效益和费用可货币化的项目，应采用费用效益分析法；对于效益难以货币化的项目，应采用费用效果分析法；对于效益和费用均难以量化的项目，应进行费用效益定性分析。
1）适用范围进行费用效益分析的项目包括：具有垄断特征的项目；产出具有公共产品特征的项目；外部效果显著的项目；资源开发项目；涉及国家经济安全的项目；受过度行政干预的项目2）经济效益和费用的识别经济效益和费用可直接识别，也可通过调整财务效益和财务费用得到经济效益和费用均应采用影子价格计算项目经济效益和费用的识别应符合下列要求①遵循有无对比的原则②对项目所涉及的所有成员及群体的费用和效益进行全面分析③正确识别正面和负面外部效果，防止误算、漏算或重复计算④合理确定效益和费用的空间范围和时间跨度3、正确识别和调整转移支付，根据不同情况区别对待1）费用效益分析指标的计算费用效益分析可在直接识别经济费用和经济效益的基础上，利用表格计算相关指标；也可在财务分析的基础上将财务现金流量转换为经济效益与费用流量，利用表格计算相关指标在费用效益识别和计算的基础上，选择社会折现率作为重要参数，编制经济费用效益流量表，计算经济净现值、经济内部收益率和经济效益费用比等经济费用效益分析指标，分析项目投资的经济效率项目计算期内的经济净现值>1或经济内部收益率>社会折现率，或经济效益费用比>1时，表明项目资源配置的经济效率达到可被接受的水平。
4、费用效果分析费用效果分析是指通过比较项目预期的效果与所支付的费用，判断项目的费用有效性或经济合理性1）费用效果分析应遵循多方案比选的原则所分析的项目应满足下列条件①备选方案不少于两个，且为互斥方案或可转化为互斥型的方案②备选方案应具有共同的目标③备选方案的费用应能货币化，且资金用量不应突破资金限制④效果应采用同一非货币计量单位衡量⑤备选方案应具有可比的寿命期2）费用效果分析的基本方法费用效果分析可采用最小费用法、最大效果法、增量分析法，以效果费用比为基本指标进行相关分析采用最小费用法时，在效果相同的条件下，应选取费用最小的备选方案；采用最大效果法时，在费用相同的条件下，应选取效果最大的备选方案；采用增量分析法时，当效果与费用均不固定，且分别具有较大幅度的差别时，应比较两个备选方案之间的费用差额和效果差额，分析获得增量效果所付出的增量费用是否值得5、区域经济与宏观经济影响分析（1）适用范围对于投资巨大、工期超长（跨5年计划或10年计划）、实施前后对所在区或或国家的经济、社会、生态及环境等产生较大影响的特大型建设项目，应进行区域经济或宏观经济影响分析其中，直接影响范围限于局部区域的项目应进行区域经济影响分析，直接影响国家经济全局的项目应进行宏观经济影响分析。
2）分析方法区域经济与宏观经济影响分析应遵循系统性、综合性、定性分析与定量分析相结合的原则，将项目的总产出、总投入、资源、劳动力、进出口总额等作为区域经济或宏观经济的增量，通过建立经济数学模型，分别计算“有项目”与“无项目”时的经济总量指标、经济结构指标、社会与环境指标及国力适应性指标，并根据有无对比原则进行分析其中，经济总量指标反映项目对国民经济总量的贡献，包括增加值、净产值、纯收入、财政收入等经济指标；经济结构指标反映项目对经济结构的影响，主要包括三次产业结构、就业结构、影响力系数等指标；社会与环境指标主要包括就业效果指标、收益分配效果指标、资源合理利用指标和环境影响效果指标等为了分析项目对贫困地区经济的贡献，可设置贫困地区收益分配比重指标常用的经济数学模型包括经济计量模型、经济递推优化模型、全国或地区投入产出模型.系统动力学模型和动态系统计量模型等三）财务评价与国民经济评价的关系1、财务评价与国民经济评价的联系国民经济评价是从国家整体角度来考察项目效益和费用，采用的是影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等，计算项目给国民经济带来的净效益，评价项目在经济上的合理性国民经济评价可以在财务评价的基础上进行，也可以直接进行。
在财务评价基础上进行国民经济评价时，首先剔除在财务评价中已计算为效益或费用的转移支付，增加财务评价中未反映的间接效益和间接费用，并以此为基础计算项目的国民经济评价指标直接进行国民经济评价的项目，首先应识别和计算项目的直接效益、间接效益、直接费用和间接费用，并在此基础上计算项目的国民经济评价指标2、财务评价与国民经济评价的区别（1）评价角度不同财务评价是从财务角度考察货币收支、盈利状况及借款偿还能力，以确定投资行为的财务可行性；国民经济评价是从国家整体角度考察项目需要付出的代价和对国家的贡献，即国民经济效益，用以确定投资行为的宏观可行性因此，国民经济评价又被称为“宏观评价”2）效益和费用含义及划分范围不同财务评价是根据项目的实际收支确定项目的效益和费用，税金、利息等均计为费用；国民经济评价着眼于项目对社会提供的有用产品、服务及项目所耗费的全社会有用资源来考察项目的效益和费用，税金、国内贷款利息和补贴等不计为项目的效益和费用财务评价只计算项目直接发生的效益和费用；国民经济评价对项目引起的间接效益和费用，即外部效果，也要进行计算和分析3）评价采用的价格不同财务评价对投入物和产出物采用现行价格，国民经济评价采用根据机会成本和供求关系确定的影子价格。
4）主要参数不同财务评价采用的是官方汇率，并以因行业而异的基准收益率作为折。