物业管理师《物业经营管理》考试试题（模拟测试）及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.－宗写字楼物业的价值在某种程度上取决于写字楼的使用者即租户的（ ）A.未来发展B.盈利能力C.管理措施D.商业信誉【正确答案】D2.考核物业服务企业成本(费用)控制中心服务质量的定量指标，主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等，其中，（ ）是最具综合性的服务质量评价指标A.房屋完好率B.业主满意率C.重大事故发生率D.物业增值率【正确答案】D3.写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透，其中管理目标是（ ）A.物业资产保值率和升值率最大化B.物业所有人与使用人满意率最大化C.收益部分使用率最大化D.物业的整体利润的最大化【正确答案】A4.某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为7万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为2万元，则该旧住宅的折旧总额为（ ）万元。
A.3B.8C.9D.10【正确答案】D5.营业税税额的计算方法是：营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为（ ）A.5%B.7%C.10%D.15%【正确答案】A6.房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是（ ）市场A.竞争性B.地区性C.依赖性D.安全性【正确答案】B7.物业服务企业类型中，为业主提供满足其多元化目标需求服务的是（ ）A.综合型物业服务企业B.复合型物业服务企业C.管理型物业服务企业D.专业型物业服务企业【正确答案】C8.【真题】财务分析中，旧设备账面价值减去其当前市场价值后的差值，称为（ ）A.机会成本B.沉没成本C.残值D.净残值【正确答案】B9.会计报表部分的主表，即企业在会计期末编制的主要会计报表其中反映物业服务企业在某一特定时日(如年末、季末、月末)财务状况的财务报表是（ ）A.资产负债表B.利润表C.现金流量表D.成本报表【正确答案】A10.【真题】下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的是（ ）A.重组B.赠予C.公开出售D.债转股【正确答案】B11.在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过（ ）确定的。
A.口头约定B.租赁合同C.非要式合同D.单务合同【正确答案】B12.从消费者的角度来看，资金的（ ）体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿A.收益价值B.时间价值C.空间价值D.市场价值【正确答案】B13.收益性物业运用收益法估价的一般步骤不包括（ ）A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B.对可比实例成交价格进行处理C.预测估价对象的未来收益D.求取报酬率或资本化率、收益乘数【正确答案】B14.【真题】下列物业经济指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价的指标是（ ）A.物业经济指标B.服务满意度C.物业品牌化D.市场占有率【正确答案】D15.【真题】空置的写字楼属于（ ）A.收益性物业B.非收益性物业C.增量房地产D.非经营性资产【正确答案】A16.【真题】关于名义利率和实际利率的说法，正确的是（ ）A.名义利率和实际利率均不能反映资金的时间价值B.当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率C.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值D.当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率【正确答案】D17.中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（ ）的统计。
A.平均价格B.市场价格C.成交价格D.最低价格【正确答案】A18.房地产市场中，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有（ ）A.广泛性B.多样性C.非同质性D.垄断性【正确答案】B19.房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有（ ）A.广泛性B.有限性C.多样性D.垄断性【正确答案】A20.【真题】写字楼租金确定方案中，采用不同等级写字楼对用相应的市场平均租金的定价方法是（ ）A.声望性定价B.整数定价C.比较定价D.习惯性定价【正确答案】D21.共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算费用在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多，其中不包括（ ）A.交通费B.装修费C.能源费D.杂项费用【正确答案】A22.－定时期和－定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等，属于房地产市场运行的（ ）环境A.社会B.政治C.经济D.金融【正确答案】A23.物业管理中，标底就是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的（ ）限额的统一。
A.标准B.普通C.最低D.最高【正确答案】D24.在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是（ ）A.市场租金高于基础租金B.市场租金低于基础租金C.市场租金等于基础租金D.市场租金和基础租金的高低无法比较【正确答案】A25.【真题】在成本分析时.按照与决策的关系分类，在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本是（）A.机会成本B.沉没成本C.可缓成本D.可免成本【正确答案】A26.物业管理招标形式中，－般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业的招标方式是（ ）A.公开招标B.邀请招标C.选择招标D.议标【正确答案】A27.某宗物业预计未来每年的净收益为10万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为7.5%则该宗物业的收益价格为（ ）万元A.133.33B.138C.135D.130【正确答案】A28.年利率为l6％，存款额为2000元，期限为一年，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（ ）元A.2320B.2339.72C.2026D.2320.83【正确答案】B29.随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对（ ）的需求与日俱增。
A.物业运行管理B.物业经营管理C.物业资产价值管理D.物业企业服务管理【正确答案】B30.居住项目投资如果选择在（ ）、支付能力强的地区进行，就意味着提高了成功的可能性A.人口流动性大B.地区人口数量大C.人口素质高D.家庭收入水平高【正确答案】C31.写字楼、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过（ ）活动，为业主或投资者创造利润和回报A.物业运行管理B.物业经营管理C.物业服务管理D.物业资产管理【正确答案】B32.【真题】在租赁期内，物业租赁转移了出租人对房屋的（）A.所有权B.占有权C.处分权D.最终受益权【正确答案】B33.物业服务合同的订立以（ ）为前提A.双方达成协议B.当事人相互信任C.支付物业服务企业－定的酬金D.符合要求的劳务【正确答案】B34.物业服务企业一般不会对其所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用是控制风险的（ ）手段A.回避B.自担或保留C.预防与抑制D.转移【正确答案】B35.为了正确地进行经济效果评价，有必要借助（ ）来进行分析A.评价指标B.投资组合C.实物资金运动方式D.现金流量图【正确答案】D36.房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的（ ）密切相关。
A.物业整体升值潜力B.宏观区位的研究C.正常的经营利润D.可观收益的获取【正确答案】A37.关于物业管理的公开招标，说法错误的是（ ）A.公开招标的招标方有较大的选择范围B.公开招标增加了招标成本C.公开招标的竞标单位较多D.公开招标的工作量大，但时间较短【正确答案】D38.合法租赁合同的终止－般有两种情况：－是合同的自然终止，二是（ ）A.强制终止B.单方终止C.无因终止D.人为终止【正确答案】D39.某写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范要求，建筑物有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，该写字楼最可能属于()写字楼A.甲级B.乙级C.丙级D.二级【正确答案】B40.下列属于物业服务合同的法律特征的是（ ）A.物业服务合同的主体是特定的B.物业服务合同为有偿合同、劳务合同、诺成性合同、双务合同C.物业服务合同的标的是物化成果D.物业服务合同只能发生在法人与自然人之间【正确答案】B41.【真题】写字楼中的共用部位及共用设施设备属于（）A.物业资源B.物业服务企业资源C.品牌资源D.业主资源【正确答案】A42.物业服务企业投标过程中，发生在标书准备阶段的工作是（ ）A.做好招标方考察准备B.现场考察C.讨论确定物业管理费价位D.准时递交标书【正确答案】C43.【真题】关于物业管理招标投标标底的说法，错误的是（ ）。
A.标底是招标项目的预期价格水平B.标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限额的统－C.标底－般不向投标人公开D.标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳【正确答案】B44.【真题】物业管理绩效评价时，根据评议指标得分对定量评价结论进行校正，计算综合评价得分的方法是（ ）A.定量与定性相结合计分法B.综合分析判断法C.评议指标计分方法D.修正指标计分方法【正确答案】A45.由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格是（ ）A.政府指导价B.政府定价C.市场调节价D.市场价格【正确答案】C46.就商业价值而言，（ ）是一种可以推销的商品A.声誉B.形象C.信用D.素质【正确答案】A47.【真题】物业服务企业最为重要的无形资产是（）A.管理制度B.发展历史C.节能技术D.企业品牌【正确答案】D48.【真题】业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务这种物业租赁管理模式称为（ ）模式A.转租B.包租C.委托管理D.出租代理【正确答案】C49.房地产最重要的－个特性是（ ）A.寿命周期长B.专业管理依赖性C.位置固定性D.相互影响性【正确答案】C50.【真题】成本控制的例外原则主要用于成本的（ ）中。
A.事先控制B.事中控制C.事后控制D.反馈控制【正确答案】B51.对各种可能的方案进行分析比较的过程称为（ ）A.成本分析B.方案分析C.决策分析D.信息分析【正确答案】C52.物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的，其中定位在现场操作层面的管理是（ ）A.物业管理和设施管理B.资产管理和组合投资管理C.物业管理和资产管理D.设施管理和组合投资管理【正确答案】A53.物业经营管理的常规工作中，影响建筑物全寿命周期中的维修成本的因素包括（ ）A.管理水平、使用的材料和施工质量B.管理水平、使用的材料和物业质量C.设计水平、使用的材料和施工质量D.建筑设计、施工质量和管理水平【正确答案】C54.投资者进行组合投资是为了降低投资风险并实现（ ）的目标A.收益最大化B.利润最大化C.利益最大化D.市场占有【正确答案】A55.收益性物业估价的基本方法中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为（ ）A.报酬资本化法B.收益乘数法C.直接资本化法D.现金流量折现法【正确答案】B56.就物业管理活动来看，物业管理中的（ ）是开展物业管理工作的基础。
A.经营管理B.成本管理C.物业评价D.各种合同【正确答案】D57.物业管理的招标单位要想选聘到满意的物业服务企业，其制定的标底应贴近（ ）A.市场目标B.公司目标C.管理目标D.投资目标【正确答案】C58.【真题】长期筹资决策的主要问题包括资本结构决策.债务结构决策.（）决策A.资本营运B.股利分配C.直接投资D.内部筹资【正确答案】B59.在我国，（ ）作为成本预算的－种编制方法，越来越多地应用于产出较难辨认的服务性部门费用预算的编制，如政府部门和以微利为主要特征的物业管理行业A.弹性预算B.固定预算C.零基预算D.滚动预算【正确答案】C60.房地产投资活动可以从（ ）两个方面进行考察A.物理形态和货币形态B.实物形态和货币形态C.价值形态和实物形态D.收入形态和产品形态【正确答案】B61.土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是（ ）A.土地使用权的交易B.土地占有权的交易C.土地所有权的交易D.土地拥有权的交易【正确答案】A62.政府的土地供应政策对房地产市场的发展与运行有（ ）影响A.政策性B.决定性C.指导性D.潜在性【正确答案】B63.按控制的机制分类，成本的控制不包括（ ）。
A.前馈性控制B.防护性控制C.事前控制D.反馈性控制【正确答案】D64.零售商业物业的现场管理中，在日常管理中开销最大的一项费用是（ ）A.保险费B.设施维护费C.办公费D.公共能耗费【正确答案】D65.公共责任保险的保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，其中，有累计赔偿限额的保险费的计算方法是（ ）A.保险费=场地占有面积×单位面积保险费B.保险费=每次事故赔偿限额×适用费率C.保险费=累计赔偿限额×单位面积保险费D.保险费=累计赔偿限额×适用费率【正确答案】D66.用货币来衡量，表现为－定数量的货币、商品或其他有价物的价值为（ ）A.市场价值B.交换价值C.投资价值D.使用价值【正确答案】B67.用于物业更新改造的准备金可以取（ ）或年净运营收益的－个百分比A.运营费用B.有效毛租金收入C.潜在毛租金收入D.抵押贷款还本付息【正确答案】B68.【真题】物业服务企业能够将产品推广到购买者而前，体现了有效市场细分原则中的（）A.可衡置性B.可进入性C.可营利性D.可区分性【正确答案】B69.【真题】在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间称为（ ）A.折旧年限B.耐用年限C.经济寿命D.自然寿命【正确答案】C70.在实际核算中，国内生产总值的计算方法不包括（ ）A.生产法B.销售法C.支出法D.收入法【正确答案】B71.物业管理招标书内容不包括（ ）。
A.对招标的有关说明B.物业管理考核标准与奖罚措施C.拟招标的物业全部情况D.物业管理的内容与要求【正确答案】C72.【真题】保险的－般原则不包括（ ）原则A.比例分摊B.可保利益C.近因D.对等【正确答案】D73.【真题】下列服务满意度评价的指标中，属于感性评价的是（ ）A.服务制度B.服务质量C.服务程序D.服务标准【正确答案】B74.设备无形磨损的局部补偿是（ ）A.修理B.现代化技术改造C.更换D.替补【正确答案】B75.【真题】某写字楼有100个独立出租单位，每个出租单位内建筑而积均是500平方米，分摊共用建筑而积是15000平方米，则每个独立出租单位的可出租而积是（）平方米A.150B.350C.385D.650【正确答案】D76.零售商业物业运作的相关理论主要集中的领域不包括（ ）A.中心地理论B.同类零售商聚集理论C.需求外部效应理论D.组合投资理论【正确答案】D77.关于企业价值最大化(股东财富最大化)目标的特点，说法错误的是，（ ）A.充分体现了企业对资产保值增值的要求B.有利于制约企业追求短期利益行为的倾向C.对于上市企业，短期内很容易准确衡量企业的实际价值D.对于非上市企业，只能通过对企业资产进行评估才能确定其价值【正确答案】C78.成本固定预算通常每年编制（ ）次，使预算期间同会计年度相－致，便于对预算的执行情况和结果进行考核、评价。
A.1B.2C.3D.4【正确答案】A79.收益性物业利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为（ ）A.经济寿命B.自然寿命C.技术寿命D.维护寿命【正确答案】A80.物业管理成本划分形式中，有利于进行物业经营管理的预测与决策的是（ ）A.按照成本的经济性质分类B.按经济用途进行分类C.按照与业务量的关系分类D.按照计算依据不同分类【正确答案】C81.等额增加或减少的现金流量序列称为（ ）A.等额序列B.等差序列C.等量序列D.等比序列【正确答案】B82.在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是（ ）A.人口密度B.人口素质C.人口政策D.人口规模【正确答案】A83.成本的弹性预算主要适用于（ ）A.弹性成本预算和弹性费用预算B.弹性运营预算和弹性利润预算C.弹性成本预算和弹性利润预算D.弹性支出预算和弹性利润预算【正确答案】C84.一般来说，标底的确定要以招标文件中的（ ）目标为依据A.管理B.经营C.市场D.成本【正确答案】A85.下列权利中，属于房屋租赁合同中出租人拥有的权利的是（ ）A.有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利B.有要求保障房屋安全的权利C.有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利D.有对物业管理状况进行监督、建议的权利【正确答案】C86.物业服务企业收取物业管理服务费时，实行物业管理服务费用（ ）时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业服务企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同。
A.包干制B.酬金制C.合同制D.备案制【正确答案】B87.招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》等，其中重点是（ ）的编制和标底的确定A.《招标公告》B.《招标书》C.《投标须知》D.《投标书编制要求》【正确答案】B88.房地产置业投资的现金流量中，（ ）是业主最关心的问题A.净运营收益的最大化B.实现预期收益目标C.可以获得的租金收入D.运营费用的最小化【正确答案】A89.下列职责，属于物业管理主要职责的是（ ）A.财务报告和记录的保存B.制订物业发展战略计划C.协助物业管理的租户关系工作D.客户报告与现金管理【正确答案】A90.【真题】关于前期物业服务合同的说法，错误的是（ ）A.前期物业服务合同具有过渡性B.前期物业服务合同属于要式合同C.前期物业服务合同以书面方式签订D.前期物业服务合同没有合同期限限制【正确答案】D91.零售商业物业经营管理的类型中，可以在物业的生命周期内一直持续的是（ ）A.策略与运行管理B.现场管理C.物业资产管理D.改进管理【正确答案】A92.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以（ ）计算的A.复利B.单利C.市场价格D.功效系数法【正确答案】B93.物业管理的核心工作是（ ）。
A.配合机构发展战略的实现B.创造－个益于员工健康的高效生产办公环境C.对物业进行日常的维护与维修D.满足房地产组合投资管理者的要求【正确答案】C94.下列指标中，不属于房地产市场供给指标的是（ ）A.灭失量B.空置量C.新竣工量D.销售量【正确答案】D95.收益性物业估价的市场法，适用的对象是（ ）A.具有收益性的物业B.具有服务性的物业C.具有交易性的物业D.具有风险性的物业【正确答案】C96.【真题】关于物业设施设备生命周期成本的说法，错误的是（ ）A.生命周期成本的费用不只发生在初始投资时B.折现率即利率对生命周期成本没有影响C.通过对设施或系统的节能改造可以降低生命周期成本D.运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值【正确答案】B97.风险的类型是根据不同的标准或参照物来划分的，其中纯粹风险与投机风险是风险按照（ ）来划分的A.损失的性质B.风险的对象C.风险发生的原因D.风险影响的程度【正确答案】A98.房地产开发属于资金（ ）经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率－般较高A.分散型B.密集型C.混合型D.抵押型【正确答案】B99.市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）A.整个国家的经济体制B.与其他商业设施接近的程度C.周围土地利用情况和环境D.同类型物业的市场供求关系【正确答案】D100.物业经营管理中，根据发展战略认真确定（ ）非常重要。
A.战略方针B.租金水平C.产业政策D.初始组合【正确答案】D二.多选题(共70题)1.物业管理绩效评价的基本要素包括（ ）A.评价指标B.评价埘象C.评价标准D.评价人员E.评价方法【正确答案】ACE2.物业经营管理活动的管理对象主要包括()等A.写字楼B.零售商业物业C.居民自有住宅D.工业物业E.酒店和休闲娱乐设施【正确答案】ABDE3.财务管理的具体目标包括（ ）A.筹资管理目标B.成本管理目标C.投资管理目标D.耗费管理目标E.利润分配管理目标【正确答案】ACE4.关于收益性物业价格的特征，表述正确的是（ ）A.物业价格受区位的影响很大B.物业价格实质上是物业权益的价格C.物业价格形成的时间较短D.物业价格容易受交易者的个别因素的影响E.物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金【正确答案】ABDE5.运用收益法估价的步骤一般包括（ ）A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B.预测估价对象的未来收益C.求取报酬率或资本化率、收益乘数D.选用适宜的收益法公式计算出收益价格E.减去折旧求取物业价格【正确答案】ABCD6.投资者从事房地产投资时，投资的对象主要是不同区位、不同类型的物业，必然要与风险、收益、投资期限等因素发生联系，因此，制定投资方针和政策需考虑（ ）。
A.投资数量B.投资规模C.投资期限D.投资形式E.对风险的承受能力【正确答案】ACE7.从理论上说，租金的确定取决于（ ）A.业主的策略方案B.同类型物业的市场供求关系C.物业出租经营成本D.业主希望的投资回报率E.租户的选择【正确答案】CD8.房地产组合投资管理的主要工作包括（ ）A.评估组合投资绩效B.客户报告与现金管理C.确定业主投资目标D.保持市场竞争力E.制定并执行组合投资策略【正确答案】ABE9.投资者将资金投入房地产投资信托基金(REITs)的优点包括（ ）A.能够得到税收方面的好处B.收益相对稳定C.易于获得金融机构的支持D.REITs投资的流动性较好E.投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金【正确答案】BDE10.写字楼租户选择，在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑的因素包括（ ）A.可能面积的组合B.寻租者经营业务的性质C.寻租者经营业务的方式D.寻租者经营业务的规模E.寻租者将来扩展办公室面积的计划【正确答案】ABE11.物业估价中，收益法适用的对象是（ ）A.行政办公楼B.学校C.公寓D.写字楼E.停车场【正确答案】CDE12.疾病管理内容包括（）A.人群识别B.医生与服务提供者协调运作C.病人自我管理教育D.过程与结果的预测和管理E.定期报告和反馈参考答案：ABCD查看答案解析进入焚题库试题参考:涉及考点健康管理师一级考试大纲特殊人群的健康管理【正确答案】13.【真题】物业管理绩效评价中社会评价的主体包括（ ）。
A.政府B.咨询机构C.新闻媒体D.业主E.本企业员工【正确答案】BD14.零售商业物业的标准租约是根据该类物业的特点制定的租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式，支付时间等进行具体规定外，还要对（ ）等特殊问题做出具体规定A.关于每一独立承租单元的用途B.限制租户在一定地域范围内重复设店C.限制经营内容相似的租户D.公用面积的维护E.同一个购物中心的租户之间，营业时间的安排应尽量错开【正确答案】ABCD15.物业管理绩效评价的类型包括（ ）A.政府评价B.社会评价C.企业集团外部评价D.企业自我诊断评价E.物业资产管理项目评价【正确答案】ABDE16.物业管理按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同，可以把物业管理报告分为（ ）A.周度物业管理报告B.月度物业管理报告C.季度物业管理报告D.半年度物业管理报告E.年度物业管理报告【正确答案】BCDE17.随着全球经济－体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（ ）A.金融业的发展B.信息、通信技术水平的提高C.生产和工作方式的转变D.人文环境的变化E.物业需求的变化【正确答案】ABCD18.【真题】在商业物业经营管理中，商业运营部门主要负责的业务有（）^A.进出通道管理B.停车场管理C.外来人员管理D.顾客投诉处理E.产品防伪打假【正确答案】DE19.物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用（ ）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A.物业管理B.设施管理C.租赁管理D.房地产资产管理E.房地产组合投资管理【正确答案】ABDE20.物业管理成本按照与决策的关系，可划分为（ ）A.边际成本B.目标成本C.计划成本D.差异成本E.机会成本【正确答案】ADE21.房地产市场可以理解为从事房地产（ ）等活动的场所以及一切交易途径和形式A.买卖B.租赁C.抵押D.典当E.交换【正确答案】ABCD22.【真题】关于物业价格的说法，正确的有（ ）A.物业价格受区位的影响大B.物业价格形成的时闰较长C.物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格D.物业价格总是上涨的E.物业价格容易受交易者的个别因素的影响【正确答案】ABE23.物业经营管理企业的租金调整－般是基于（ ）A.消费者价格指数B.零售物价指数C.房屋租赁价格指数D.土地交易价格指数E.租赁双方商定的定期调整比率【正确答案】ABE24.【真题】物业经营管理市场细分的方法有（）因索法^A.诱导B.单—C.综合D.系列E.体系【正确答案】BCD25.物业经营管理中，资产投资者将需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准这些投资标准包括（ ）A.现金流B.基于市场交易的收益变化C.租金波动D.市场需求的变化E.投资绩效评价【正确答案】ABC26.市场法作为收益性物业估价的基本方法之－，其适用的对象不包括（ ）。
A.学校B.纪念馆C.标准厂房D.普通商品住宅E.别墅【正确答案】AB27.房地产开发投资项目中，下列属于现金流出的有（ ）A.土地费用B.还本付息C.销售收入D.出租收入E.税金【正确答案】ABE28.物业服务企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑的因素包括（ ）A.资金的数量B.管理的范围、深度和想要达到的管理效果C.现有管理流程的规范化程度D.资金的投入E.管理人员综合应用计算机的水平【正确答案】BCDE29.物业价格与一般物品价格的共同之处是（ ）A.都是价格，用货币来表示B.都受区位的影响C.都是按质论价D.实质都为权益价格E.都有波动，受供求因素的影响【正确答案】ACE30.【真题】根据现行财务制度，不得列入物业管理成本支出的有（ ）A.被没收的财产B.企业员工福利费C.企业违约金D.银行手续费E.购置和建造固定资产的支出【正确答案】ACE31.可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入（ ）A.控制空气质量，提高大气洁净度B.房屋装修的安全管理C.控制噪声D.美化住区环境E.提高物业管理信息化水平【正确答案】ACDE32.在设施管理中，整合质量管理过程的质量支柱包括（ ）。
A.质量服务从用户服务开始B.必须授权给雇员C.必须承诺不断进步D.必须愿意并能够接受评价与评价自身E.质量服务应该在公司内得到结果并面向市场【正确答案】ABCD33.【真题】一般情况下，酒店公寓前台服务员可以向客户提供的信息有（）信息A.交通B.夭气C.购物D.学校E.住户【正确答案】ABCD34.物业服务企业的选择标准通常包括（ ）A.能否令业主满意B.管理计划C.专业服务的水平D.管理策略E.向业主提供信息的能力【正确答案】ABCE35.收益性物业价值的高低主要取决于（ ）A.未来净收益的大小B.获得净收益期限的长短C.获得净收益的潜在性D.获得净收益的可靠性E.获得净收益的稳定性【正确答案】ABD36.写字楼管理策略中，关于合同服务与超值服务的区别，说法正确的是（ ）A.合同服务是强制性的、必须提供的服务B.超值服务是非强制性的、适当提供的服务C.合同服务是原则性的，必须保证；超值服务是灵活性的，机动掌握D.合同服务是业主服务需求期望值外的，是“雪中送炭”，是给业主送温暖E.超值服务是业主服务需求期望值内的，是“锦上添花”，是给业主送惊喜【正确答案】ABC37.下列市场条件变化中，导致对商品住宅需求变化的有（ ）A.收入的变化B.其他商品的价格变化C.对未来的预期D.物业市场状况的变化E.政府政策的变化【正确答案】ABCE38.【真题】零售商业物业分类的主要依据有（ ）。
A.建筑规模B.建筑结构C.建筑形式D.经营商品的特点E.商业辐射区域的范围【正确答案】ADE39.物业服务企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩，企业经营效益主要表现在（ ）A.盈利能力B.后续发展能力C.偿债能力D.未来发展能力E.资产运营水平【正确答案】ABCE40.关于建筑物的自然寿命和经济寿命的叙述，正确的是（ ）A.建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间B.建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对物业价值不再有贡献时止的时间C.建筑物的经济寿命长于其自然寿命D.建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长E.建筑物的经济寿命短于其自然寿命【正确答案】ABDE41.对一个新建成的零售商业物业而言，费用包括（ ）A.日常管理费用B.营销费用C.经营费用D.广告费用E.开办费用【正确答案】AE42.【真题】关于房屋转租的说法，正确的有（）^A.转租人是房屋使用权人B.转租人不等于房屋出租人C.转租等于出租D.转租只是附属于出租的独立活动E.转租需经过原出租人同意【正确答案】ABE43.以下反映物业服务企业发展能力状况的指标有（ ）A.总资产报酬率B.净资产收益率C.营业增长率D.资本积累率E.总资产周转率【正确答案】CD44.物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有（ ）等。
A.制定并执行组合投资策略B.设计和协调物业资产的资本结构C.定期进行资产的投资分析和运营状况分析D.负责策略资产的配置和衍生工具的应用E.监控物业绩效及物业的持有、出售分析【正确答案】ABD45.【真题】下列财务绩效定量评价指标中，反映企业经营增长状况的有（)A.主营业务利润率B.总资产增长率C.资产周转率D.资本保值增值率E.资本负债率【正确答案】BD46.【真题】收益性物业价值的高低，主要取决于（ ）A.未来净收益的大小B.账面净收益的大小C.获得净收益期限的长短D.获得净收益的可靠性E.获得净收益的主营业务所占比重【正确答案】ACD47.房地产投资中的区位，不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其（ ）A.在国际环境发展建设中的位置B.在过去城市发展建设中的位置C.在城市社会经济活动中的位置D.在未来城市发展建设中的位置E.在整体市场供求关系中的位置【正确答案】CDE48.零售商业物业现场管理中，就中高档项目而言，经营策略主要包括（ ）A.树立品牌形象，参与市场竞争B.与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟C.必要的经济回报D.物业服务企业对委托方进行承诺E.确定物业服务企业采用什么样的模式对项目进行管理【正确答案】ABC49.租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段，两者是贯穿在一起的，在这里并不进行严格区分，租赁方案与策略主要涉及的内容包括（ ）A.确定可出租面积和租赁方式B.定位目标市场C.编制年度预算及决算D.确定租金方案E.明确吸引租户的策略【正确答案】ABDE50.根据法律规定，可以允许租赁合同变更的情况包括（ ）A.因出租房屋面积的增减、附属物的增减等B.租金的增减或支付期限的改变可导致协议更改C.由双方约定，改变租赁期限或者期限长短D.因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途E.因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移【正确答案】ACDE51.收益性物业在实际交易中，关于买卖双方的具体情况，表述正确的是（ ）A.实际的成交价格取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种物业市场是处于买方市场还是卖方市场B.买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场C.卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场D.在买方市场下，成交价格会偏向最高卖价E.在卖方市场下，成交价格会偏向最低买价【正确答案】DE52.【真题】在医院物业经营管理中，物业服务企业应特别注意随时保持（）通道畅通。
A.消防B.购物C.急救D.就餐E.人行【正确答案】ACE53.在对物业进行市场营销工作的过程中，最关键的就是要告诉潜在的租户，如果租住本物业，不仅能够顺利地开展其经营活动，而且其所要支付的租金物有所值，市场营销人员通常从（ ）方面来宣传其所推广的物业A.价格优势B.良好的声誉C.物业本身的素质D.防范机削的建立E.经济实用【正确答案】ABCE54.投资分析是组合投资管理的第二步，包括（ ）A.企业分析B.宏观分析C.经济分析D.行业分析E.微观分析【正确答案】BDE55.关于收益性物业的投资价值和市场价值，下列表述正确的是（ ）A.某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值B.某一物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值C.市场价值是客观的、非个人的价值D.投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值E.在某一时点，投资价值是唯一的【正确答案】ABCD56.写字楼物业的特点主要包括（ ）A.所处区位好、规模大B.多为现代化的中高层建筑C.功能齐全、配套设施完善D.多由专业物业服务企业管理E.保持产权的准确性是写字楼物业保值增值的关键【正确答案】ACD57.绘制现金流量图的基本规则是（ ）A.以横轴为时间轴，向左延伸表示时间的延续B.一般情况下，采用简化假设，能够满足投资分析工作的需要C.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期初D.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量E.现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量【正确答案】BDE58.营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括（ ）A.直接人工费B.物业运营费C.直接材料费D.董事会费E.间接费【正确答案】ACE59.关于资产负债表的描述，正确的有（ ）A.资产负债表揭示了企业拥有并可利用的经济资源B.资产负债表揭示了企业负债的水平与构成C.资产负债表有助于评估企业的获利能力D.资产负债表表明了企业所有者权益的多少、构成状况等E.资产负债表有助于揭示企业财务状况的变动信息【正确答案】ABDE60.房地产组合投资管理的主要工作包括（ ）A.与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则B.制定并执行组合投资策略C.负责策略资产的配置和衍生工具的应用D.设计和调整房地产资产的债务结构E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【正确答案】ABCE61.火灾保险的除外责任包括（ ）。
A.因火灾、闪电、爆炸所造成的保险标的物的损失B.保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失C.投保人的故意行为或重大过失D.直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染E.由于自然灾害以及战争、暴乱、罢工等战争或政治风险【正确答案】BCDE62.有关账面价值和市场价值的描述，正确的是（ ）A.账面价值又称账面净值、折余价值B.市场价值又称实际价值C.市场价值是随着时间的流逝而上下波动的D.账面价值是随着时间的流逝不断减少的E.账面价值是指把－项资产拿到市场上去交易，最可能实现的价格【正确答案】ABCD63.区域购物中心的特征包括()A.建筑规模一般在1万平方米以上B.业态业种复合度高C.有效商业服务半径可达200公里D.商业服务区域以城市中的某一部分为主E.服务人口1万人左右【正确答案】BC64.【真题】在管理会计中，按照成本总颇与业务fi之间的依存关系，可以将成本分成（）A.固定成本B.定额成本C.变动成本D.实际成本E.混合成本【正确答案】ACE65.收益性物业市场法中，在搜集交易实例时应尽可能搜集的内容包括（ ）A.交易情况B.交易双方C.成交价格D.成交日期E.付款日期【正确答案】ABCD66.写字楼物业租赁经营绩效的主要指标包括（ ）等。
A.服务满意度B.写字楼物业投资收益率C.租金价格水平D.出租经营成本E.净租金收入占毛租金收入的比率【正确答案】BCDE67.物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑的因素包括（ ）A.计算可出租或可使用面积B.基础租金与市场租金C.经营业务的性质D.实际租金与百分比租金E.出租单元的面积规划和室内装修【正确答案】ABE68.写字楼物业经营管理的绩效评价的主要指标有（ ）A.服务满意度B.客户满意度C.物业品牌化D.物业经济指标E.物业技术指标【正确答案】ACD69.写字楼物业风险的应对计划包括（ ）A.已识别的风险及其风险特征描述B.风险承受主体及相应的责任分配C.定性和定量风险分析过程的结果D.风险策略实施后，预期的残余风险水平E.应对措施的人员组成【正确答案】ABCD70.物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理，还包括将物业作为一种收益性资产所进行的()、物业价值和经营绩效评估等经营活动A.资本投资决策B.市场营销C.物业管理D.租赁管理E.成本控制【正确答案】ABDE。