第二章 资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本X成新率二、重置成本的估算： 1 重置核算法：（1） 按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额X成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额X100%（2） 单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时（3） 直接成本百分率法：间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率 资产重置成本=资产历史成本 X 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数）被评估资产被评估资产年产量参照物= X重置成本 参照物年产量 重置成本2. 物价指数法或：3. 功能价值法4．规模经济效益指数法：被评估资产的重置成本J被评估资产的产量 参照物资产的重置成本—［参照物资产的产量丿X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法： K=R'/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R' 某类抽样资产的重置成本 R 某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1•观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本X （1 —实体性成新率）2.公式计算法：资产的实 重置成本-预计残值 实际已= X体性贬值 总使用年限 使用年限总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率资产利用率 —截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用X %三、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法：被评估资产_丫功能性贬值额 — —1t—1（被评估资产年折现）XI净超额运营年本系数丿（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本—更新重置成本四、经济性贬值及其估算:'资产预计可被J资产原设计］x: 经济性资产年收-所得、1 -、利用的生产能力'生产能力丿X100%贬值额—益损失额乂、税率丿经济性 贬值率x(P A, r, n)五、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限）X100%2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本X100%R A六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值，—乙©+；）+ ©+r）t—1RRi---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，i-中还包括期末资产剩余净额。
n 收益年期 r 折现率2. 资产未来收益无限期情况：（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值） =年收益额/资本化率A另y r年等值收益额：评估值=P =厶6+ © +；）t=12.未来收益不等额情形： 资产评估值（预期收益现值）=工前若干年各年收益额X各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率X前若干年最后一年的折现系数第三章一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1、 重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费或=全新设备基准日的公开市场交易价格X（1+运杂费率）（2）. 外购单台需安装的国内设备重置成本： 重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费 或=全新设备基准日的公开市场交易价格X（l+运杂费率+安装调试费）（ 3）. 外购单台不需安装进口设备重置成本： 重置成本=（ FOB价格+途中保护费+国外运杂费）X基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费或=CIF价格X基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费其中FOB价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费（ 4） . 外购单台需安装进口设备重置成本： 重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他（5） . 外购成套需安装设备重置成本 重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工 程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息（ 6 ） . 车辆重置成本国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用进口车辆重置成本=车辆价格（CIF） +进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用其中：进口关税=车辆价格（CIF）X进口关税消费税=【车辆价格（CIF） +进口关税】X消费税率-F（ 1-消费税率）进口增值税=【车辆价格（CIF） +进口关税+消费税】X增值税率2. 进口设备从属费用1） 国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取海运价=货价X海运费率 费率：远洋一般取5%-8%,近洋一般取3%-4%2） 国外运输保险费的取费基数：货价+海运价国外运输保险费=（货价+海运价）X保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右3） 关税的取费基数为设备到岸价： 关税=到岸价X关税税率4） 消费税的计税基数：关税完税价+关税消费税=（关税完税价+关税）X消费税率-F（ 1-消费税税率）5） 增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税增值税=（关税完税价+关税+消费税）X增值税率 注：减免关税，同时减免增值税6） 银行财务费的取费基数为货价人民币数银行财务费用=货价X费率 我国现行银行财务费率一般为4%。
5%07） 外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数外贸手续费=到岸价X外贸手续费率 我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%8） 海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数X费率对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数X费率X减税百分率我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为 3%9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）X费率2.非标准设备重置成本：P=（Cml"m+Cm2）X （1+Kp） X （1+Kt） X （1+Kd"）P—非标准设备重置成本 Cm1----主材费（不含主要外购件费）Km---不含主演外购件费的成本主材费率 Cm2 主要外购件费 Kp---成本利润率Kt---销售税金率 Kd---非标准设备设计费率 n 非标准设备产量Cm1=Z ［（某主材净消耗量十该主材利用率）］X含税市场价格-（1+增值税率）］Cm2=Z ［某主要外购件数量X含税市场价格-（1+增值税率）］二. 物价指数法设备重置成本设备备历!史成本X’评估基准日定基物价指数 置成本面原值设备购建时定基物价指数测算进口设备重置成本：重置成本=账面原值中的到岸价格X评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率X（1+进口设备生产国同类资 产价格变动指数）X（1+现行进口关税税率）X（1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格X（1 + 国内同类资产价格变动指数）进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分-设备进口时的外汇汇率X（1+设备生产国从设备 出口到评估时点的价格变化率）三、 规模经济效益指数法被评估资产的重置成本=r被评估资产的产量 参照物资产的重置成本—［参照物资产的产量丿x 指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x>1时，机器设备的生产能力与价格呈非线 性关系；当x<1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 四．机器设备的实体性贬值机器估算：实体性贬值=重置成本X实体性贬值率=重置成本X（ 1-成新率）1. 使用年新率：成新率=设备尚可使用年限/ （设备已使用年限+设备尚可使用年限）X100%2. 机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年限X设备利用率 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）X100%其中：加权投资年限=》（加权更新成本）-》（更新成本）加权更新成本=已使用年限X更新成本贬值率=已使用量/总使用量X100% 贬值率=已使用量/ （已使用量+尚可使用量）X100%五．机器设备的经济性贬值机器估算1. 因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值=［1-（实际使用生产能力/额定生产能力） X100%2. 由于外界因素造成的收益减少：经济性_资产年收所得L（PA rn）贬值额一益损失额’「-税率r 3 Ar, ”（P/A。
r,n）为年金现值系数第四章 一．土地使用权㈠市场法：待估土地评估值=比较案例土地价格X正常交易情况/比较案例交易情况X待估土地区域因素值/比较案例 区域因素值X待估土地个别因素值/比较案例个别因素值X待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价 指数1. 土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K二［l — l/（l+r）m］三［l — l/（l+r）n］K 年限修正系数；n 比较案例秃顶使用权剩余年限；m 待估土地使用权剩余年限；r 折现率若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数2•基准地价系数修正法：K二（l+r）N-nX［（1+r）n-1］/］（1+r）Nl］K 年限修正系数；N 最高出让年限；n—实际出让或转让年限；r一还原利率㈡、收益法1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r1 - 1(1 + r) n2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： P = ArP—土地使用权评估值；A—土地收益；r一-还原利率；n——土地收益年限；当n—8, P=A/r.即为土地所有权价值㈢，成本法评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益利息=土地取得费X土地开发期X相应利息率+土地开发费X土地开发期X相应利息率X 50%1. 估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）X增值收益率 其中：收益率一般在20%〜25%之间。
按补交出让金的40%计算㈣．假设开发法 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用专业费=建筑费Xi （i为一定的百分率）利息=（地价+建筑费+专业费）r （r为利息率）利润=（地价+建筑费+专业费）XP' （P'正常利润率；税费=地价Xt （t为税费） 二．建筑物评估方法1. 成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2•建筑物重置成本的估算：（1）预决算调整法：地材价差额=定额直接费X地价价格指数人工费调整数=工日时X价差额/工时；价差额/工时=评估基准日工日单价-预决算工日单价 调整后的机械费=定额直接费X当定规定的取费系数调整后的机械费=工程决算直接费X评估基准日其他直接费取费标准 工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费2. 重编预算法： 建筑物重置成本=2 ［（实际工程量X现行单价）X（1+现行费率）土材料差价］+按现行标准计算的各项间接成本3. 价格指数调整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值X综合价格指数综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数X100%综合价格指数=（1+a1） （1+a2）…（1+an）X100%（a为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指数）4. 建筑物实体性贬值率及成新率的估算：1） 使用年限法：建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限十（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）X100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限F （建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）X100%2） 打分法：成新率=结构部分合计得分XG+装修部分合计得分XS+设备部分合计得分XBG—结构部分的评分修正系数；S—装修部分的评分修正部分；B—设备部分的评分修正系数三、建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额十正常资产收益率 或：经济性贬值=£ （勺、+ / "、t=1U + r 丄 \1 + r 丄R---第i年的建筑物年收益净损失额；r—折现率；n—预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位i，被评估资产 寸（被评估资产年 折现）功㈤能性贬值估值^ ［（净易超额运交年本为的修数系数X交易日期的修正系数X区域因素的修正系 、 t=1 I 、 口 八 丿数X个别因素的修正系数）/n1.交易行为的补正：待估房地产的单位价格=修正系数X交易实力房地产的单位价格修正系数=i-z补正值/交易价值2•易日期的修正：估价期日价格=调整系数X交易日期价格调整系数=估价期日价格指数/交易日期价格指数3•区域因素的修正：1）双百分制比较法：待估房地产的单位价格=修正系数X交易实力房地产的单位价格价格修正系数=待估房地产总积分/交易实例房地产总积分2）环境成熟度修正法：房地产价格=调整系数X交易实例价格调整系数=1/ （1+r） n r 折现率；n—达到与交易实例同等环境成熟程度所需要的年度四•残余估价法B=a-Lr1/( r2+d)=a2/( r2+d)r2---建筑物的还原利率转让成本=购买方运用无形资产的设计能力 分摊率=—运用无形资产的总计能力—无形资产转让 无形资产转出 无形资产再开= +的机会成本 的净减收益 发净增费用a—-建筑物及其基地所产生纯收益；L—土地价格；r-—土地的还原利率; 1B---建筑物的收益价格；d—建筑物的折旧率；a —建筑物的纯收益2第五章 无形资产评估、无形资产评估中收益法的应用形式y k - r (1 T)无形资产评估值一 —t)=1 (1+ r)tt =1无形资产评估值=最低收费额正序-t）t =1K 无形资产分成率；R--分成基数，即销售收入或销售利润；T—所得税率；i—收益期限；r---折现率 i无形资产 重置成 转让成本 无形资产转让= X +最低收费额 本净值 分摊率 的机会成本•无形资产收益额=销售收入（利润）X销售收入分成率X（1-所得税率）因为：收益额=销售收入X销售收入分成率X（1-分成率）=销售利润X销售利润分成率X（1-所得税率）因而:销售收入分成率=销售利润分成率X销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率F销售利润率1. 边际分析法。
利润分成率=工追加利润现值一工利润总额现值2. 投资分成法无形资产利润分成率购买方约当投资量+无形资产约当投资量无形资产约当投资量纟无形资量=重置成本乂适用成本利润率）购买方约当投资量购买方投入的总X资产的重置成本G+适用成本利润率）3. 无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估值=无形资产重置成本X成新率 1）财务核算法：无形资产重置成本=》物质资料实际耗费量X现行价格）+》（实耗工时X现行费用标准）2）物价指数法：无形资产=无形资产账面成本X评估时物价指数/购置时物价指数 二、专利权评估方法3)3）成新率估算： 成新率 =剩余使用年限已使用年限+剩余使用年限X100%1•收益法：第一种原因形成的超额收益可以用下式计算： R = ［（P -P）Q］（1-T）21R—超额收益；P2—使用专利权技术产品的价格；P］---不使用专利权技术产品的价格；Q---产品销售量（此外假定销售量不变）；T—所得税率第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算： R = ［（Q -Q ）（P-C）］（1 -T）21R—超额收益；Q2---使用专利权技术产品的销售量；Q］--不使用专利权技术产品的销售量；P—产品的价格；C—产品的单位成本；T---所得税率费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。
可以 用下列公式计算为投资者带来的超额收益 R = ［（C -C ）Q］（1 -T）21R—超额收益；C2 --使用专利权技术产品的单位成本；C］---未使用专利权技术产品的单位成本；Q---产品销售量（此外假定销售量不变）；T—所得税率o — f R A三、商标权评估方法： —6+Q+r）t —1P--商标评估值；n---收益年限；r—折现率；Ri---第i年商标产品的超额收益四、商誉评估（ 1 ）割差法：商誉的 — 企业整体 -企业的各单项资产评估值 评估值—资产评估值- 之和（含可确指无形资产）2）超额收益法企业预期 行业平均 该企业的单项资1．超额收益本金化价格法：商誉的_年收益额 收益率 产评估值之和价值— 适用本金化率被评估企业单项 被评估企业 行业平均 x（ - ）或： 商誉的=资产评估价值之和预期收益率收益率值-. 价值— 使用资本化率式中：被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产X 100%2•超额收益折现法： 商誉的价值-f S /（1 + r）iii—1Si---第 i 年企业预期超额收益； r---折现率； 1/（1+r） i---折现系数i 资产收益率=资产收益率/（1-资产负债率）第六章 流动资产评估一、低值易耗品的评估：在用低值易耗品的评估=全新成本价值x成新率x100%成新率-〔1—低值易耗品实际已使用月数 成新率—「- 低值易耗品可使用月数-㈠成本法：1）按价格变动系数调整原成本：某项或某类在制品、自制半成品评估值=原合理材料成本X（1+ 价格变动系数）+原合理工资、费用X（1+合理工资、费用变动系数）2） 按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值：某在制品评估值=在制品是有数量x（该工序单件材料工艺定额X单位材料现行市价+该工序单件工时定额 X正常工资、费用）3） 按在制品的完工程度计算评估值：在制品评估值=产成品重置成本X在制品约当量在制品评估值=产成品重置成本X在制品完工率 二、产成品及库存商品的评估1.成本法：1)评估基准日与产成品完工时间接近产成品评估值=产成品数量X单位产成品账面成本2)评估基准日与产成品完工时间间隔较长方法一：产成品 产成品 合理材料 材料单位 合理工 单位小时合理工= x ( x + x )评估值 实有数量 工艺定额 现行价格 时定额 时工资,费用方法二：产成品 产成品 材料成 材料综合 工资、费用 工资,用综= x ( x + x )评估值 实际成本 本比例 调整系数 成本比例 合调整系数3. 市场法：评估 库存 不含税 销售 销售 所得— x ( — — — )价值=数量 出厂单价 税金费用 税债权类及货币类流动资产评估：1.应收账款及预付账款的评估：应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失2 坏账比例法:坏账评估前若干年发生的坏账数额 比例 评估前若干年应收账款余额 %4. 应收票据的评估：应收票据的评估=本金X(1+利息率X时间)应收票据的评估=票价到期价值-贴现息 贴现息=票价到期价值X贴现率X贴现期第七章 长期投资及其他资产评估(二)非上市交易债券的评估1.到期一次还本付息债券的价值评估：P = F /(I + r)nP---债券的评估值；F---债券到期时本金和利息之和；n---评估基准日到债券还本付息的期限；r—折现率1) 采用单利率计算时： F= Po --(1+mr)P0—债券面值或计算本金值；m---债券的期限或计息期限；r----债券利息率2) 采用复利率计算时： F=po(1+r)m2•每年支付利息、到期还本的债券评估：P = ZE Po(L + r> (L + r \n 债券年限P---债券的评估值；Po---债券的面值；E.--债券在第i年的预期收益(利息)；r—适用是折现率; i-R A3.优先股的评估：P =乙 t、xV1 + r \ rt=1P—优先股的评估值；R.----第i年的优先股收益；r—折现率；A---优先股的等额股息收益i4 •普通股的价值评估( 1)固定红利型股利政策下股票价值评估。
P=D1/r式中：P——股票评估值； D]——下一年的红利额； r――折现率或资本化率2)红利增长型股利政策下股票价值评估 P=D1/ (r-g) (r>g)式中：P——股票的评估值； D]――下一年股票的股利额；r――折现率；g――股利增长率第八章 企业价值评估 一、企业价值评估中的财务分析：1•企业偿债能力：流动比率=流动资产/流动负债 (流动资产对流动负债以2： 1为宜)速动比率=速动资产/流动负债 (速动比率以1： 1为宜)资产负债率 =负债总额全部资产总额x100%2. 企业运营能力： 1)存货周转次数=年销货成本/存货平均余额存货平均余额=(期初存货余额+期末存货余额)/ 22)存货周转天数也称为存货周转期存货周转天数=360 /存货周转天数=360x存货平均余额/年销货成本3. 应收账款周转率：1） 应收账款周转次数=赊销净额/应收账款平均余额 赊销净额=销售收入-现销收入-销售退回折让和折扣应收账款平均余额期初应收账款余期末应收账款余额、于 -八 22） 应收账款周转天数=360 /应收账款周转次数=360x应收账款平均余额/赊销净额4. 企业盈利能力1） 投资报酬率：资产利润率=利润/资产x100% 净资产利润率=税后利润/净资产x100%2） 销售利润率：销售毛利率=销售收入f|销售成本x 100%销售净利率=税后利润x 100%销售收入 销售收入3） 每股利润=税后利润一优先股股利流通在外的普通股股数4） 每股股利=普通股股利总额/流通在外的普通股股数5） 市盈率=普通股市价/每股利润二、企业价值评估中收益法的应用形式（一）企业持续经营假设前提下的收益法1．年金法 年金法的计算公式为： P=A/r式中：P 企业评估价值； A 企业每年的年金收益； r 本金化率。
用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业的价值因此，公式又可以写成：t=1Rt(1 + r)i(1 + r) n -1一 一 rr (1 + r) n2．分段法：,(1 + r)it=1」 1R +1 1H n Xr (1 + r ) n21P---企业评估值; R---未来各年度收益额； r1 ---折现率； r2--资本化率i 1- 2-（二）企业收益预测的方法1•综合调整法：预期年收益=当前正常年收益额+》预期有利因素增加收益额-》预期不利因素减少收益额 三、折现率和资本化率的估算1. 折现率或资本化率二无风险报酬率+风险报酬率2. 卩系数法用公式表示为： R — R ）x0 卩mg被评估企业所在行业的 0 系数式中：Rr —被评估企业所在行业的风险报酬率；Rm -―社会平均收益率 Rg3.风险累加法：风险 行业风险 经营风险 财务风险 其他风险= + + +报酬率 报酬率 报酬率 报酬率 报酬率折现率或资本化率=》（各项筹资渠道占总资本比重X资本成本率）长期负债资本成本=筹资总额X利息额x （1 -所得税）筹资总额-筹资费用权益资本成本二无风险报酬率+风险报酬率。