智慧联盟地产顾问 20111 年77月株洲洲房地产产市场分分析月报报湖南智慧慧联盟市市场研究究部20111年8月月24日日报告内容容A：宏观观政策B:土地地市场C：住宅宅市场D：八月月销售排排行版F：附件件：20011年年1-77月份市市场情况况分析Part A 政策法规部门内容央行央行8月月2日表表示，要要综合运运用利率率、汇率率、公开开市场操操作、存存款准备备金率和和宏观审审慎管理理等工具具组合，保保持合理理的社会会融资规规模和节节奏同同时，房房地产调调控力度度也不会会放松，进进一步执执行好差差别化住住房信贷贷政策政策预示示着：在在今年下下半年，央央行仍将将继续调调整货币币政策智联观点点：虽然然经济发发展正由由政策刺刺激向自自主增长长有序转转变，继继续朝着着宏观调调控预期期方向发发展但但国内通通胀预期期依然较较强，稳稳定物价价的基础础还不牢牢固，一一旦政策策松动就就有反弹弹的可能能下半半年，央央行会保保持必要要的政策策力度，同同时，进进一步提提高调控控的针对对性、灵灵活性和和前瞻性性在房地产产调控方方面，下下半年央央行将进进一步执执行好差差别化住住房信贷贷政策，并且将督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款。
同时国内内众多中中小企业业面临的的融资难难问题在在下半年年将会更更加严重重，预计计难以为为继标题内容四大银行行第三套套房贷均均暂停发发放8月222日开始始北京农农、中、工工、建均均已暂停停第三套套商业住住房贷款款中国国建设银银行北京京分行已已于20011年年1月226日暂暂停对第第三套住住房的贷贷款业务务中国国工商银银行北京京分行从从2月11日开始始暂停第第三套住住房贷款款中国国农业银银行和中中国银行行的北京京分行也也已经陆陆续停止止了第三三套住房房贷款业业务智联观点点：监会会重申暂暂停第三三套房贷贷的政策策要求，上半年年银行商商贷的比比例有所所下降在在贷款持持续紧缩缩的情况况下，最最有可能能受影响响的是外外地购房房者从从人数结结构上来来看，满满足购房房资格要要求的外外地购房房者占整整个市场场的155%左右右统计计数据显显示，外外地客户户对贷款款的依赖赖程度比比本地客客户高另另外，进进一步紧紧缩商业业房贷会会对刚性性需求或或是首次次购房者者影响较较大部门内容国土资源源部8月244日国土土资源部部对需报报国务院院批准建建设用地地的城市市范围进进行了调调整，新新增了222个城城市这这些城市市的土地地利用总总体规划划确定的的中心城城区范围围内农用用地转用用和土地地征收须须报国务务院批准准。
再次对土土地建设设提出调调整，表表明国家家大力度度加大对对建设用用地的规规范，同同时从源源头上来来调控房房价同同时为了了守住118亿亩亩耕地红红线，中中国在土土地管理理上实行行了一套套严格的的行政计计划体制制，以便便国务院院可以通通过增加加或者减减少土地地供应，来来调控宏宏观经济济国土土资源部部曾于220099年100月下发发通知，要要求加强强土地规规划和计计划调控控，严格格建设项项目批地地供地审审查，做做好淘汰汰落后产产能的用用地处置置和权属属管理，加加大对违违规违法法用地的的监管和和查处力力度Part B 土地市场八月土地供应明细：本月供应2总土地，一宗位于石峰区，一宗位于云龙示范区网挂号挂牌时间间宗地位置置土地用途途宗地面积积平米规划/容容积率起始价（万元）保证金建筑密度度（%）20111挂字第第0344号20111年088月255日—20111年009月007日石峰区学学林路与与北环大大道交汇汇处西南南角普通商品品住房用用地1579932..3≤3272444200000≤3020111挂字第第0355号20111年088月266日—20111年009月008日云龙示范范区学林林办事处处响塘村村办公、商商业239554.998≤1.5525155100≤30Ø 2011年八月份供应土地2宗，总面积为181887.28万方，一宗为商品住房用地，一宗为办公、商业用地。
Ø 供应地块分析：两宗土地的地理位置均较偏远，周围配套设施设施不足，有待提高与完善八月土地成交明细：当月土地成交1宗，位于石峰区时代大道旁网挂号成交时间间宗地位置置土地用途途宗地面积积平米规划/容容积率成交价（万元）地价（万元//亩）总建筑面面积（平平米）（20111）挂挂字第0029号号20111.8..10石峰区时时代大道道旁加油站38688.077--17400299..89--Ø 2011年八月份供应土地一宗，总面积为3868.07万方，性质为加油站用地Ø 本月成交的一宗土地楼面价格为4498元/平米，因为为商业用地，所以成交价高较高Ø 供应地块分析：这宗土地位于石峰区时代大道旁，交通比较方便快捷，但是周围其他配套设施不足，有待提高与完善Ø 持续几个月的土地低量供应，让株洲土地市场出现一段较长时间的寒冰，本月虽然成交的了一块地，但是却还是商业用地，用途为加油站，住宅用地成交量为零，如此持续下去的住宅土地供应市场冷淡，株洲楼市价格必将上涨八月土地市场小结：受调控影响，土地市场供应、成交同比同比均现下滑土地供应：Ø 八月土地供应面积为18.19万平米Ø 按用途来看：8月供应的2宗土地、1宗为普通商品房用地、1宗为办公、商业混合用地。
土地成交：Ø 8月共成交1宗土地，成交面积共9.7万平米Ø 按用途来看：8月成交的1宗土地，为纯商业用地Ø 8月成交土地的平均地价为299.89万/亩，楼面地价4498/平米，位于石峰区时代大道旁土地行情分析：Ø 近几个月来，受国家土地政策与货币政策影响，株洲土地逐渐表现出供应与成交的冷淡连续四个月土地市场供应走低，成交量少，导致市场对土地需求依旧紧缺这一现象接下来还将持续较长一段时间，受此影响，株洲土地市场竞争愈演愈烈，地价、房价也将更上一层楼Part C 住宅市场 株洲内四区商品房供应分析Part C .1 73.73%8.61 %2.16 %15.16%%%%区域面积所占比例例天元区2152267..4173.773%荷塘区452551.99515.556%石峰区63177.0332.166%芦淞区251333.0048.611%总计2919969..43100%%20111年8月月株洲内内四区新新建商品品房累计计供应量量为299.2万万方，环环比、同同比均有有所下降降8月，内内四区中中，仅天天元区新新建商品品房供应应上涨，其其余三区区均下跌跌1、 天元区新新建商品品房供应应21..52万万方，占占据内四四区供应应总量的的74%%，供应应量居四四区第一一；本月月天元区区开盘数数量多达达七个，其其中有美美的城这这样的大大盘，因因此本月月天元区区的供应应量大幅幅上涨。
2、 荷塘区新新建商品品房4..5万方方，只有有一个新新盘因此此推货量较较少3、 石峰区新新建商品品房供应应量大幅幅下跌4、 芦淞区虽虽有几个个新盘，但但是体量量不大，导致供应量还不如荷塘区 商品房成交分析Part C .2月份商品房成成交面积积（万方方）商品住房房成交面面积（万万方）6月14.336811.88727月19.882218.11238月（截截止200日）13.114111.55191、20011年年8株洲洲市内四四区新建建商品房房、住宅宅销售量量（截至至20日日）依次次为133.1441万方方、111.5119万方方，环比比下跌，同同比上涨涨2、8月月株洲市市场销售售量虽然然不多，但但是整体体却有所所好转，随随着“金九银银十“的到来来，以及及房交会会的到来来，相信信九月份份的销量量会逐渐渐上涨，下下半年成成交量应应该有所所提升八月商品房市场小结：8月，国家政策的影响开始变小，销售量有所上升1、 从供应量来看，2011年8月株洲市内四区新建商品房累计供应量同比、环比均上涨，总体看来，市场开市回暖，预计接下来的九月与十月推货量还将继续加大2、 从成交量来看，2011年8月内四区新建商品房成交量同比下跌，环比上涨，目前在国家政策的影响下，以及消费者的观望态度影响下，成交量依旧不是很高，市场是否能够回暖，关键还是看9月份、10月份的成交量与国家的政策。
未来发展趋势预测1. 8月供供应将大大幅上升升， 110月将将达到顶顶峰，预预计与去去年供应应量相当当一是是本年新新开工楼楼盘的建建设进度度在第四四季度将将陆续达达到预售售条件二二是进入入第四季季度，开开发商开开始谋划划明年的的项目开开工，为为筹集明明年新项项目的资资金，必必须加快快在建项项目的建建设进度度，尽早早上市，加加速资金金回笼三三是银行行到年底底要清算算上级银银行规定定的房贷贷额度，将将进一步步从严购购房贷款款，开发发商为抢抢本年度度最后一一拨购房房贷款，必必然全面面加速上上市，预预计本年年供应量量与去年年相当2. 销售量量有可能能跟不上上供应量量，在一一定的时时段内会会有一定定的空置置，但供供销比会会一直保保持健康康合理根根据目前前销售同同比下降降幅度大大于供应应下降幅幅度，以以及8月月份之后后供应将将大幅上上升的分分析，预预计第四四季度销销售量有有可能不不及供应应量，在在一定的的时段内内会有一一定的空空置，但但供销比比会一直直保持健健康合理理，供销销量会有有一定差差距，但但差距不不会很大大3. 二手房房交易明明显好转转，年末末或将与与去年成成交量相相当虽虽然今年年以来，我我市二手手房交易易持续萎萎缩，但但从7月月以及88月前三三周的情情况来看看，二手手房交易易成上升升态势，尤尤其是77月成交交量首次次成正比比，估计计第四度度二手房房成交量量继续攀攀升，年年末或将将与去年年成交量量相当。
主主要原因因是经过过两个月月的适应应期，市市民已经经发现宏宏观调控控事已定定局，逐逐渐接受受了二手手房交易易税负偏偏重的事事实二二是新建建商品住住房价格格比二手手房高，贷贷款利率率又高，遂遂转向品品质虽然然不高，但但尚可满满足居住住需求，房房价总额额不是很很高的二二手房4. 天元区区的投资资与开工工量将取取代近两两年一直直领先的的芦淞区区20011年年被称为为房地产产的大盘盘时代，这这其中的的80%%均坐落落在天元元区随随着湘江江风光带带、五桥桥、武广广新城的的建成，六六桥建设设的即将将启动和和高新区区政府的的北移，以以及今年年“招商引引资年”工作力力度的加加大，天天元区的的投资价价值、宜宜居度越越来越凸凸显，加加上房屋屋征收难难度的加加大和成成本越来来越高，开开发商更更青睐于于不需要要进行大大规模征征收、道道路交通通条件十十分优越越、公共共资源丰丰富、已已经完全全成为株株洲市行行政、教教育、金金融、服服务中心心的天元元区5. 明年的的可供应应量将好好于今年年，明年年上半年年的供应应将会是是今年上上半年的的两倍根根据今年年新开工工节节攀攀升，到到7月底底已经翻翻番，以以及开发发商今年年待开发发土地面面积剧增增的情况况，预计计明年的的可供应应量将好好于今年年，明年年上半年年的供应应将会是是今年上上半年的的两倍。
附件 8月销售套数排行版8月全市整体销售套数排行版名次项目名称称销售套数数开发商冠军金域天下下206株洲佳兆兆业置业业有限公公司亚军上城国际际114株洲天玺玺房地产产开发有有限公司司季军香博堡商商住小区区一期98株洲天郡郡房地产产开发有有限公司司4华晨御园园32株洲华晨晨房地产产开发有有限责任任公司5樱花地带带30株洲丰源源房地产产开发有有限公司司6美的城24株洲美的的房地产产开发有有限公司司7丰园商住住楼16株洲广信信房地产产开发有有限公司司7鸿益贺家家广场16株洲鸿益益房地产产开发有有限公司司9百江花园园11株洲百江江房地产产开发有有限公司司10日盛华尔尔兹10株洲日盛盛房地产产开发有有限公司司附件 2011年1-7月份市场情况分析20111年1--7月份份市场情情况分析析（一) 房地产产开发投投资突破破百亿，依依旧维持持46%%的高增增速,城城镇化进进程加快快统计计局数据据显示，11-7月月，全市市（含55县市）完完成房地地产开发发投资1107..07亿亿元，同同比增长长46..8%，依依旧维持持了上半半年的高高增速；；其中77月完成成房地产产开发投投资122.766亿元，同同比增长长35..7%，却却是6月月完成额额的500%。
我市不不仅房地地产开发发投资额额稳居全全省第二二，增速速排全省省前二，固固定资产产投资的的增速亦亦排在全全省前二二今年年上半年年，全省省完成固固定资产产投资额额46113.221亿元元，同比比增长330.22%，我我市完成成完成固固定资产产投资额额3377.899万平方方米，占占全省的的7.332%，同同比增长长44..8%，而而长沙固固定资产产投资的的增幅是是27..4%，湘湘潭固定定资产投投资的增增幅是440.55%固固定资产产投资和和房地产产开发投投资增速速在全省省均处于于前列，说说明我市市城镇化化进程加加速 （二二）新开开工面积积同比翻翻番，项项目建设设进度加加快以求求尽早上上市 1-7月，全市新建商品房施工面积1980.69万平方米，同比增长29.8%，新开工574.72万平方米，同比增长97.7%，几乎翻番，其中，住宅新开工325.33万平方米，同比增长64.7% 今年年以来，新新开工面面积同比比增速一一直呈加加速度增增长态势势，例如如，2月月的增速速为-117.11%，33月233.7%%，4月月57%%，6月月65..2%，77月977.7%%说明明开发商商通过上上半年的的观察和和调查，对对本埠楼楼市仍然然充满信信心，加加快了施施工进度度，以抢抢在金九九银十之之前达到到上市条条件。
（三）天天元开发发投资增增幅翻番番，开发发量直逼逼芦淞；；石峰开开发投资资增幅排排第二；；醴陵、株株洲县开开发投资资、销售售居5县县市前二二位11-7月月，芦淞淞区完成成房地产产开发投投资288.388亿元，位位居第一一，天元元区288.299亿元，直直逼多年年来一路路领先的的芦淞，同同比增长长1088.6%%，增速速翻番，增增幅居全全市第一一一向向处于房房地产开开发弱势势和不太太宜居的的石峰区区正逐渐渐升温，增增幅排市市本级第第二石石峰区11-7月月完成房房地产开开发投资资8.330亿元元，同比比增长554%，超超过芦淞淞区的117.77%和的的25..1%，而而且项目目的总量量比较大大，预期期品质较较高，例例如天郡郡房产在在响石西西路新开开发的香香博堡总总建筑面面积188.9万万平方米米，往年年结转项项目莱茵茵小镇229万平平方米，亿亿都国际际等 在在5县市市完成的的房地产产开发投投资中，醴醴陵市和和株洲县县位居前前两位，分分别完成成9.999亿元元和5..81亿亿元，销销售面积积亦位居居5县市市前二 （四四）从套套型供求求结构分分析，1120--1444 m22的供销销最俏；；从销售售价位结结构分析析，40000--50000元// m22销量最最大，均均占4成成；从购购买对象象分析，外外地购房房者逐渐渐增多。
1-7月，市本级供应商品住房103.6万m2，其中，120-144 m2的供应量为42.66万m2，占供应量的40.62%；成交商品住房89.565万m2，其中，120-144 m2的销量为36.38万m2，占成交量的41.18%；从销售价位结构分析，4000-5000元/ m2的销售量最大，成交36.09万m2，占成交量的40.29%从购买对象分析，株洲地区以外的购房者（以居民身份证为统计标准）占到31.03%，比上年底增长5.34%五）新新建商品品房供销销环比激激增，同同比差距距明显缩缩小；近近3个月月供应环环比呈翻翻番态势势增长,,7月供供应放量量增长，是是上半年年供应量量的一半半；销售售环比平平稳增长长，但略略逊于供供应我我市房地地产交易易系统显显示，11-7月月，市本本级商品品房上市市（批准准预售）1115..33万万平方米米（其中中，商品品住房上上市1003.660万平平方米），同同比下降降16..16%%，比11-6月月的-336.007%又又缩小了了20个个百分点点其中中，7月月供应337.225万平平方米，是是上半年年供应的的一半 1-77月，市市本级商商品房成成交（网网签备案案）977.577万平方方米（其其中，商商品住房房成交889.557万平平方米），同同比下降降21..24%%，比11-6月月的-229.663%缩缩小8个个百分点点；1--7月，市市本级商商品房成成交套数数为90026套套（其中中，商品品住房成成交82216套套），同同比下降降21..15%%。
数据表表明，进进入下半半年，株株洲市本本级商品品房供销销激增，供供应在近近3个月月表现为为环比翻翻番，销销售表现现为平稳稳增长供供应方面面，1月月21..52万万平方米米，2月月零供应应，3月月7.009万平平方米，44月211.311万平方方米，55月8..52万万平方米米，6月月19..64万万平方米米，7月月37..25万万平方米米；销售售方面，11月199.077万平方方米，22月6..34万万平方米米，3月月11..15万万平方米米，4月月11..93万万平方米米，5月月15..59万万平方米米，6月月13..29万万平方米米，7月月20..21万万平方米米，除22、3月月像供应应一样有有所动荡荡外，其其余月份份基本保保持了平平稳增长长趋势尽尽管销售售平稳增增长，但但增长幅幅度不及及供应六）二二手房交交易显著著回升，同同比下降降率从44-6月月的200%多缩缩小至113%；；近4个个月来，77月成交交量首次次同比正正增长，达达62%%1--7月，市市本级二二手房交交易533.122万㎡、552777套、110.119亿元元，同比比增长--13..07%%、-110.777%和和17..71%%；其中中二手住住房成交交面积为为42..01万万㎡、448611套，77.288亿元，同同比增长长-3..27%%、-66.099%和221.884%。
77月当月月，二手手房成交交10..34万万平方米米、8336套，同同比增长长62..94%%、200.811% 从同同比来看看，近44个月来来7月首首次出现现正比，而而且高达达60%%除11、3月月同比增增长外，44、5、66月的同同比均维维持在220%多多的下降降率，具具体如下下：1--3月同同比增长长10..25%%，3月月同比增增长344.211%；11-4月月同比下下降244.966%，44月同比比下降224.996%，11-5月月同比下下降211.888%，11-6月月同比下下降211.866%，11-7月月的同比比下降率率缩小了了近9个个百分点点 从每每月的成成交量分分析，除除2月因因春节休休假，二二手房只只成交22.8万万平方米米，1、33、4月月的成交交量比较较平稳，均均保持在在8-99万平方方米左右右，5、66月滑坡坡明显，77月回升升显著具具体如下下：1月月8.002万平平方米，22月2..8万平平方米，33月9..18万万平方米米，4月月9.116万平平方米，55月6..59万万平方米米，6月月7.001万平平方米，77月100.344万平方方米。
地址：长沙市五一大道新世界百货2508室 TEL：（0731）2569321 2255986 FAX：（0731）2569322 。