金地格林世界（二期）一、项目概况地理位置：上海市瑞林路68号（外环线凤翔路出口）规划设计：法国翌德国际设计公司建筑设计：德国D+L设计公司景观设计：加拿大奥雅圆境师事务所指标阐明：用地面积 总建筑面积 容积率绿化率2100亩94万平方米0．6750%主力面积段栋数套数（二期）联排别墅 161-208㎡ 叠加别墅 156-200 ㎡ 独栋别墅 230 ㎡ 花园洋房 135-164 ㎡（二期） 独栋 18 栋； 联体 24 栋； 双拼 16 栋； 叠加 14 栋； 花园洋房 14 栋；合计400余套二、产品规划布局1、总体布局 布局特性：该地块规划采用两端公共配套、中间布置住宅的布局方式，南低北高，接近南横径为联 排别墅区，中间为小高层区，北侧为高层住宅区 景 观： 在景观设计方面形成南低北高、层层叠落、东西贯穿的布局，便于建筑的日照和通风，并最大限度享有南侧的沿河景观和公园景观 外间干扰的阻隔：自然河道以及林带阻挡外围视线，但由于项目上空为飞机航道，因此有较大的噪音干扰。
2、组团方式 团块组织： 组团布置环绕环形道路进行，在组团与组团之间则为步行和景观区域不同物业类型的组团区域都相对独立，而在别墅区环境最佳的联排别墅的中央带形景观组团中，均布置较高档次的独幢别墅；联排别墅端部结合景观专门设计新的户型在其他区域的组团布置中，也都在均好性原则下，将大面积和档次较高的产品安排在景观较好的位置 邻里模式： 别墅类建筑以半包围的形式围合着庭院，在内部每户将独享100-130平方米左右的花园、小中庭、露台每个组团均有供邻里交流的公共空间，保持了住户的私密性及与互动性3、道路交通 道路分级： 三级，主路12米，次干道6米，支路2-4米 道路组织： 道路系统以环形方式进行组织在环形道路里面，组团和组团之间则为步行区域 路口设立： 目前入口处与家乐福卖场相邻，人车混行道路导入 车辆停放： 考虑机动车位布置的经济性和美观性，除独幢别墅外，联排和叠加别墅尽量在庭院内布置车位同步为了满足规范规定，设立了较多的地下车痊总车位1080个：地上380个 、 地下700个4、 景观分析原生自然，是别墅社区的品质要素四条原生河流，多种原生自然形态，营造出了别墅生活的天然意趣。
在此基本上，整个金地格林世界环绕“引绿、引水、引景”，以绿化建设和环保治理为重点，全力提高综合环境质量整个景观的规划涉及了：四条原生河流、中央主轴南北二个开放型公共假日公园、分布在各期内的风情社区公园以及西测延高架分布的五十米缓冲绿化带 各期内的公园和各类建筑形式相结合，带有各期不同的风格特性，各类不同主题精心设计的绿化带同步又能成为各个居住组团的天然绿篱，即保护了各个组团的私密性又带来了不同风情的景观这样林荫大道、各期内的公园、建筑间的社区庭院，结合中心主轴公园共同形成了一种优美的居住景观网络绿化系统： 立体绿化：斜坡草坪、垂直绿化、入户花园、一步花台、层层退台、屋顶绿化水景系统： 四条原生河流贯穿社区，水质较好同步在驳岸解决方面有多种形式，如草皮、水生植物、木桩、卵石护岸等小品设计： 雕塑、从椅、水景、园灯入口氛围营造： 会因此及大卖场（家乐福）矗立入口5、总平思想 规划空间构造： A、D地块规划采用两端公共配套、中间布置住宅的布局方式，南低北高，接近南横径为联排别墅区，中间为小高层区，北侧为高层住宅区高层与小高层之间为带形中心绿化带整体形成南低北高、层层叠落、东西贯穿的空间布局，便于建筑的日照和通风，并最大限度享有南侧的沿河景观和公园景观。
B地块规划采用西高东低的布局方式，西侧接近瑞林路布置6层情景洋房，东侧布置双拼别墅，别墅采用合院式，四栋别墅一种单元，共同围成院落，增设邻里交往的私密空间，用地中间设步行公共绿化带公共服务设施规划： D地块西侧为规划社区医疗中心、老年人日间托管中心和街头绿地用地，东侧为商业步行街，与E地块衔接 A地块西北角为规划公交汽车和出租车用地东侧设立商业建筑，与社区医疗中心、老年人日间托管中心共同形成公共区域，更好的服务社区人群B地块在东南入口处设立公共配套设施，以便居民三、建筑风格及用材特性1、建筑风格 地块设计理念注重新北美建筑风格，以现代的建筑语言，塑造高雅的人文居住环境，使居住者回归宁静与自然，同步彰显建筑的潮流感2、做法分析 顶部：平层现浇钢筋混凝土楼板 主体：部分石材贴面，结合防水涂料 金属栏杆、天然质感石材、组合彩铝门窗，精致而又 不落俗套 层层退台设计，丰富立面，层次分明群墙：高档外墙涂料门窗：组合彩铝门窗色彩：立面采用褐色与白色相映，艺术色彩鲜明，运用北美现代自由元素，建筑层次分明，立面线条清晰，典雅而不乏生动 细部：花式成品栏杆、木花架3、建筑意向评述 现代、舒服合理空间 人居抱负是一种景愿，建筑便是体现。
在金地·格林世界纯正同质的建筑中，糅合了地中海的建筑元素，让老式与现代找到了张力与平衡对外部环境的充足运用，尽可能让每一种房间都能欣赏到窗外的景色在现代、生态的居住理念中，建筑完毕了与人居感受的交流、沟通与合适和谐，建筑的空间成为了心灵的安顿四、建筑构造 多层砖混构造，现浇钢筋混凝土楼板（别墅）五、户型分析 整个社区为混合型社区，一期为法国普罗旺斯风情、二期北美风情，涉及花园洋房，高层公寓，独栋、联排和叠加别墅户型配比和分布 二期布鲁斯郡别墅户型面积区段、比例表联排叠加别墅花园洋房独院建筑面积（M2）156-200140-164230比 例（％）603010布鲁斯郡的别墅户型配比是以联排叠加别墅为主，独院为辅搭配的户型组合 单个户型分析(案例) 案例：T1户型■ 户型指标 建筑面积：208 M2■ 尺度分析 各功能区面积表功能区客厅餐厅主卧/主卫次卧厨房卫生间面积（M2）351245/25/810/14/20104/5/6/8比例（％）1662121611重要功能空间尺度表功能区客厅主卧厨房开间（M）6.95.04进深（M）55.42.5主卧区面积占比为21％，双厅比例为22％，两者面积相仿。
主卧面积25平方米，开间5.0m、进深5.5m的尺度，客厅面积35平方米，开间6.9m，是侧重空间舒服性的尺度设计从各功能空间的面积、比例和尺度来看，该联排别墅属于居住改善类型■ 户型点评 紧凑型经济别墅，性价比较高 院落设计 前院、内院、后院独树一帜的三院落别墅设计，充足运用内院设计，大大增长室内通风与采光卧室设计双卧朝南，纳入更多阳光主卧套间设计，可直接连通露台，北向卧室自带一种小阳台，能达敞亮，自成格局，顶层套房设计精致布局，保证主人空间独立性配备主卫浴窨，优雅步入式更衣室客厅设计 6.9米的宽客厅，下沉式设计与超大花园相边，可自由出入PART 2 营销方略一、推荐理由 把营销的重点放在“产品”上面，一方面锁定“目的客户”后来，力求把产品质量做实、做细、做精；另一方面力求有所创新，给客户更多的附加值，最后产品实现以差别化、优质化成为区域标杆，发明良好的口碑和高额利润二、项目简介基本数据n 地 址：上海市瑞林路68号（外环线凤翔路出口）n 发 展 商：上海格林风范房地产发展有限公司n 建筑形态：低层、小高层、n 总建面积：940000平方米 n 容 积 率：0.67n 营销代理：中原 项目简介 “格林风范”初步定位为面向全市的高档、国际化的大型生态居住社区，拥有高配套低密度的社区环境和深厚的人文底蕴，建成后将成为上海乃至长江三角洲地区的代表性楼盘。
项目以造镇的思路，实行统一规划，分多期持续开发综合考虑到社区内生活的各方面，营造高品质居住社区环境，配备有高档完善的设施，如国际学校，高档医院，组合商业豪华会所、游艇码头、垂钓中心等物业类型有小高层、多层花园洋房、连排、双拼和独栋别墅在规划设计过程中更加注重环保概念，将采用更新的技术和材料如地热系统、水循环系统、太阳能应用技术，来为客户营造国际化、人性化的高品质生活周边环境 金地格林世界离沪嘉高速丰翔路匝道口只有二百米，有车族驾车经中环只需二十分钟即可达到市中心乘公交车虽很以便，但去市中心路过桃浦时常有堵车发生轨道11号线南翔站站点即在格林世界的大门口，届时出行会更以便格林世界离南翔镇中心不远，商店菜场设施齐全三、营销解析1、营销手法白描 (1) 定位方略 － 区域标杆，高档混合型社区 是目前市场上别墅类产品最大的社区，并且通过项目高品位化定位，运用低密度住宅优势，打造出符合中高档业主需要的产品，并运用高举高打并结合金地品牌导入，前期业主良好口语传皤等推广模式，精确的吸引了市中心白领阶层的青睐，成功的打造出区域乃至整个上海都具代表意义的精品价格方略楼盘名称推案日期推案套数推案量成交均价金地格林世界二期2月10日32489314000（花园洋房）金地格林世界二期11月25日2324092223000（联排）金地格林世界二期10月13日1633282716000（叠拼）金地格林世界二期11月21日254272137800（公寓）价格走势最新成交明细房屋类型日期面积（M2）单价（RMB元/ M22）价格（RMB元）住宅4月15日15613,491.002,104,596.004月15日18013,491.002,428,380.00别墅3月27日222.8419,442.004,332,455.282月25日20919,621.004,100,789.00 该盘在价格方略上采用高开高走的整体模式，先期上市为低端公寓产品，以期通过高性价比来拉实现迅速销售，并获得了比较抱负的成果。
项目于8月正式开盘上市，均价在7800元/ M2之间；受到宏观政策影响，销售遇阻从10月开始对外发售叠拼项目，均价上升至16000元/ M2；自11月开始对外发售联排项目至上市花园洋房产品，均价14000元/ M22) 推案方略 金地格林世界二期推案手法重要呈现如下特性 高举高打、高品位入市； 先推公寓、再推联体别墅的推案顺序，不仅为公寓房奠定高品位基本，同步也凸现了联体别墅的较高性价比；实景样板房给客户更多生活体验，极大地增进了客户的购买欲望3）推广方略注重平面媒体+SP活动营销 该案在推广上十分注重媒体投入，8000多万的广告投入，宣传力度十分巨大加上运用各类节假举办的SP活动，足以保证该项目的爆光率广告投放概况时间平面(元)电视（元）38580006860200604960467000018288002997548截至4月，广告合计投入户外广告 48176508元电视广告 13585760元平面广告 19463748元推案状况：合计推案数1317套，推案面积225,739 M2推案日期推案量（M2）推案数（套）08月30日6961834407月11日3485311005月18日1326410603月24日164897803月15日3975631810月23日2522023006月08日26539131 该盘自开盘后获得了非常抱负的销售业绩，除第一次推案销售不畅后，之后的几次推案基本都非常顺得。
目前二期销售接近尾声，销售率基本在90％左右，销售周边基本在2-2.5月，其去化状况在我市范畴内仍处在较高水平 深化分析 － 定位精确，推广成功 该项目的成功，重要由于期客户定位精确，社区规模巨大风格多样，加上经济性、实用性、高附加值达到完美融合的产品，非常契合目的客户的需求PART 3 案例借鉴1. 先做产品，再找卖点，注重让产品自己说话 相对于文科万科来说在建楼前先找灵感、概念，理科金地在建楼前则更习惯于“先做后说”它坚信只要把产品做精、做深、做透，就不愁卖不出好价钱，让产品自己说话，让“黄金”卖出高于“白金”的价格2. 从“顾问式营销”到“体验式营销” 金地觉得，买房是许多老百姓傾其毕生所有购买，并将在此度过毕生的重大选择，因此特别注重客户进场后对各方面的感受，向她们展示后来的居住氛围，特别关注产品的服务价值和情感价值金地卖楼已从单纯的产品推销进入到不断升级的体验模式。