海棠湾分区规划及城市设计-说明书目 录第一章 导言 21.1 规划背景 21.2 规划范围 21.3 规划期限 21.4 规划目标 21.5 规划原则 21.6 规划依据 3第二章 概况 42.1 区位 42.2 现状基本数据 42.3 自然状况 42.4 人文状况 52.5 资源条件 52.6 小结 5第三章 定位及发展战略 63.1 总体定位 63.2 旅游产品定位 63.3 总体形象定位 73.4 空间模式定位 73.5 发展目标 73.6 发展战略 83.7 人口规模 8第四章 用地布局规划 94.1 场地现状 94.2 规划原则 94.3 规划用地布局 104.4 居住用地规划 11第五章 道路交通规划 135.1 现状条件 135.2 规划原则 135.3 对外交通 135.4 内部道路交通规划 135.5 公共交通 14第六章 公共设施规划 156.1 现状及问题 156.2 规划原则 156.3 规划用地结构 156.4 规划用地布局 15第七章 绿地系统规划 177.1 现状条件 177.2 规划原则 177.3 规划构思与结构 177.4 规划要点 17第八章 城市设计及景观系统规划 198.1 现状条件 198.2 规划原则 198.3 景观设计框架 19第九章 近期建设规划 219.1 以政府为操作主体的项目 219.2 以市场为操作主体的项目 21第十章 市政工程设施规划 2210.1 给水规划 2210.2 排水规划 2310.3 电力工程规划 2510.4 电信工程规划 2710.5 燃气工程规划 2810.6 环境保护规划 2810.7 环境卫生规划 2910.8 防灾规划 30第十一章 开发管控措施 3411.1 开发单元划定 3411.2 总体管控规则 3411.3 单元管控规则 36第十二章 实施措施 5012.1 安置区规划 5012.2 就业与人才工程 5012.3 旅游人文环境建设 5112.4 营销与推广 5112.5 效益评价 51附表一：海棠湾区域一级开发划界建议表 52附表二：海棠湾规划道路一览表 54附表三：海棠湾规划公园一览表 56第一章 导言1.1 规划背景2005年海南省政府、三亚市政府提出开发海棠湾旅游度假区设想，受到中国数家大型企业的认同和参与，海棠湾开发的前期工作正式展开。
2005年5-8月，三亚市组织了海棠湾概念性总体规划国际竞赛，评审后委托美国EDSA公司编制概念性总体规划综合方案，2006年4月，省规委原则通过概念性总体规划综合方案概念规划达成4个共识：1、总体定位：“国家海岸”——国际休闲度假区2、国际品牌：世界级品牌的引入3、开发理念：生态保护与开发建设双赢4、划定三区：划定北、中、南三区综合方案对场地各种要素作了比较全面、细致的分析，提出了一些基本的守则对旅游产品开发提出初步的意向对结构和开发模式提出了初步的设想，建立了一个可供讨论和深化的平台但是综合方案缺少企业参与，欠缺可操作性，同时原定启动区的前提已经改变，需要应对形势进行调整为了加快推进海棠湾区域规划建设进程，三亚市政府决定编制海棠湾分区规划，2006年5月，中国城市规划设计研究院海棠湾分区规划项目组正式进入现场，分区规划工作全面展开1.2 规划范围本次分区规划的规划范围为：南起牙龙岭山边，北至三亚市行政边界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉片区和蜈支洲岛，规划区范围约为98.78平方公里1.3 规划期限本次规划的期限为2006-2020年1.4 规划目标海南省和三亚市期望通过海棠湾的规划、开发，整合琼南热带滨海旅游资源，创建国际一流的热带滨海旅游休闲度假区，打造世界性品牌；创造新的带有示范意义的开发模式，提升海南省、三亚市国际旅游形象，建设可持续发展的度假区；满足中国人对热带滨海休闲度假旅游的巨大需求，为三亚市提供持续的税收，促进三亚市的经济社会发展。
1.4.1本次规划的两大任务1、开发的法则——分区规划不是替代发展商的规划作为国家法定规划，在整个海棠湾现实与未来20年的动态开发过程中，既是城市政府的管控法则，也是发展商之间的游戏法则2、利益的支点——面对海棠湾众多强势利益主体的介入，本次规划不仅是城市政府确保海棠湾整体战略构想的落实、保障城市公共利益的有效操作平台，更是城市政府平衡多方利益、最优化配置资源、实现多赢保障海棠湾健康持续开发的主要支点1.4.2本次规划必须达到的总目标1、对海棠湾的未来发展进行多视角战略性研究，明确城市发展宏观定位，确定海棠湾在未来中国与世界旅游经济区域竞争格局中的地位；2、梳理和整合现有资源，理顺开发与生态环境保护的相互关系，确定合理的开发规模，保护重要的敏感生态资源；3、总体把握海棠湾整体空间形态和功能结构，宏观确立未来城市设计的总体框架和思路，为下一步具体项目的引入、建设和管理提供指导和依据；4、整体性策划海棠湾的目标行动计划与项目实施计划，确定具有现实操作性的近、远期建设时序和各阶段开发控制目标策略，探索并创立具有全国性影响作用和地域特色鲜明的海棠湾模式；5、协助甲方逐步建立具有地方特点的、并适应未来区域市场变化的土地利用与开发控制的动态管理机制，把海棠湾建设成为区域中具世界影响力的示范地区。
1.5 规划原则1、生态优先——协调处理好旅游开发与生态环境的关系，统筹安排海棠湾生态资源的保护和利用，以生态经济的理念发展旅游，实现经济发展与自然生态的和谐共生2、区域协调——统筹规划、协调发展，处理好海棠湾旅游与琼南旅游圈发展的关系，处理好与三亚市其它旅游区发展的关系，处理好旅游业发展与海棠湾城镇建设及其它产业之间的关系，发挥和调动各方的积极性和创造性，促进三亚市旅游业在更高的起点上实现跨越式协调发展3、以人为本——把游客需求、当地群众利益和民生问题作为根本出发点和落脚点，把旅游发展和社区发展结合起来，满足人们的现实需求，给海棠湾人民带来更多的实惠，并给未来发展预留足够的空间4、文化为魂——强化旅游产业与文化产业的联动，提升海棠湾度假区文化内涵，反映三亚市特色，建设文化型、生态型旅游区按照文化遗产保护优先的原则，切实做好文化遗产的保护工作5、特色精品——树立特色、精品意识，打造世界级品牌，把创造特色作为海棠湾建设的生命1.6 规划依据《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日）《城市规划编制办法》（2006年4月1日）《城市规划编制办法实施细则》（1995年6月8日）《旅游规划通则》（2003年2月24日）《三亚市城市总体规划》（2006-2020）《海棠湾概念性总体规划综合方案》及专家评审意见（2006年）《海南省旅游发展总体规划》（2002年）《海南省改善城镇环境建设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定》（2001年）《三亚市山边、河边、海边景观控制管理规定》（1997年）海南省政府及三亚市政府关于海棠湾开发的相关设想第二章 概况2.1 区位海棠湾位于海南岛南端、三亚市东部，距市区28公里，与亚龙湾、大东海、三亚湾、崖州湾并列三亚五大名湾，具有较好的旅游区位条件。
海棠湾地区的西北多为山地，东南为较宽平坦的河流冲积地和滨海平原，区内旅游资源丰富规划范围总用地面积98.78平方公里，现状人口约3.8万人，海岸线总长21.8公里2.2 现状基本数据规划范围总用地面积：98.78 k㎡，沙滩长度：18.7 km用地名称用地面积(k㎡)国道东侧面积(k㎡)岸线长度(km)沙滩长度(km)水域面积(k㎡)山体面积(k㎡)现状人口（人）片区其中(k㎡)片区名称用地面积(k㎡)北部用地31.720.76.96.61.515769土福片区4.82椰洲片区17.71椰子洲保护区：1.9风塘片区9.52中部用地20.917.44.74.70.86662龙江塘片区19.85龙江塘：0.6蜈支洲岛1.12南部用地46.133.110.27.47.24.315934林旺片区10.37铁炉港片区35.39铁炉港：6.5合计98.7871.221.818.79.54.33836598.78·另海棠湾（包括土福湾）岸线全长26.1km，沙滩长度22.6km2.3 自然状况1.气象特征本区气候属于热带季风气候，具有海洋性特征，1～6月份为东北季风期，6～12月为西南季风期，30年平均气温25.8度（1971～2000年），没有严重的低温。
5～10月半年雨量占全年雨量的90%，为雨季；11-4月，降水量仅为全年的10%，为干季6-11月受热带气旋影响较多气候特征可以总结为：长夏无冬，秋春紧接，阳光充足，蒸发量大；干湿各半，雨骤旱酷；台风较多，雨急风大2.地形地貌海棠湾为一开口东南的耳形海湾，属海蚀—海积型港湾，海岸地貌类型为沙坝泻湖海岸和沙质海岸构成沙滩分布沿岸呈“L”型，朝向东南，沙滩连绵长达18公里，沙滩洁白，沙滩后缘为高大沙坝，海岸地形平坦海棠湾至蜈支洲岛海区水深最大为18米，为浅海区，地形较平缓，其东部由蜈支洲岛岸边向西北海域的方向倾斜，坡度20～25%：西部由大灶村岸边向东南海域的方向倾斜，坡度15～20%,在中部偏东位置形成一深槽海棠湾主体为沙质海岸，岸线较平直，潮间带为沙滩，由中砂、细砂构成；后海山、铁炉礁和蜈支洲岛东南部海岸为岩岸，海岸在海浪的冲蚀作用下略有后退，海蚀槽沟发育3.海拔坡度整个海棠湾规划区域地势自西北向东南倾伏，大部分地区海拔在100m以下，东部沿海地区多在10～30m区域内地形较为平缓，大部分地区坡度在15度以下，仅在东南部山区边缘地区达到25度左右规划区域周边地区为山地地区，坡度相对较陡。
4.岸滩类型及泥沙运动由于受偏东向海浪的作用，海棠湾沿岸普遍堆积有与岸线平行的沙堤，沙堤内侧向海积阶地逐渐过渡由于该岸段风浪作用分布均匀，整个岸段泥沙侵蚀与淤积处于动态平衡状态，岸线相对比较稳定湾内有藤桥河入海，是湾内泥沙的主要来源之一泥沙运动形式主要表现在风浪作用下沿岸输移海棠湾开口东南，夏季受S、SE向浪作用，冬季受E、ENE向浪作用，常、强浪向均为ENE向，沿岸净输沙方向为由北至南后海码头所处海岸泥沙主要来源于沿岸侵蚀来沙，输沙方向也是由北向南5.波浪特征本海区波浪以风浪为主，由于受季风影响，近岸波浪方向亦随季节变化冬春季主要盛行E—ENE季风，浪向以E－ENE为主，而夏、秋季盛行S、SW风，浪向则以S、SW向为主根据蜈支洲岛南部的亚龙湾一年的波浪观测资料分析，本区全年各向平均波高以E－ENE向最大，平均值为0.6～0.8m，而S－SSE和NW向较小，均为0.3m，其余各向平均值在0.4～0.5m之间实测最大波高以东至东北向较大，其值为2.2～3.6m，而南西南向最大值为0.3m，其余各向最大波高在0.5～1.7m之间6.潮汐类型根据新村、榆林潮位站的一年观测资料进行调和计算分析得出，本区潮汐性质为不正规日潮混合潮型，以日潮为主，每月14天为日潮，其余为不正规半日混合潮。
根据实测潮位统计，该海域年平均潮差为86cm，属于弱潮区，这对开展海洋旅游活动是有益处的其年变化表现为：2-4月及8～11月的平均潮差低于年平均，其中3、9月份的平均潮差最小，为78cm；其余月份平均潮差则高于年平均，其中6、12月份最大，为96cm，年变幅为17cm7.潮流特征本海区的海流主要受风场和密度场控制，也受外海环境及地形影响，流场特征较复杂本区潮流有以下特征：①流速较小②流速自表层向下逐渐减小③涨潮流大于落潮流④涨潮流流向基本在NNW－ENE范围，落潮流流向基本在S－SSW范围，底层流流向不稳定⑤潮流为往复流由此可见，周围海域潮流普遍较弱，属于弱流区8.自然灾害第三纪以来，本区地壳以上升为主，形成多级海蚀地及相应的沙堤新构造运动断续了早期构造的控制作用，并继续活动，如地震、热泉等分布在东西向构造带上，但强度较弱现今构造活动较弱，区域稳定性较好海棠湾所处区域容易受到严重气候灾害（台风、暴雨和洪涝）的影响这些灾害带来的强风和洪水可给附近社区带来危险的洪涝破坏同时本区域是三亚市雷电灾害多发区之一虽然灾害不能全部避免，但是重建的海滩生态系统将有助于保护基地免受突如其来的大灾祸袭击2.4 人文状况海棠湾现状总人口38365人，其中城镇人口9074人，农业人口29291人，包括汉、黎、回、苗等多个民族，拥有浓郁的乡土气息，多姿的民族风情和多彩的民族艺术。
海棠湾原有藤桥镇、林旺镇两座小城镇藤桥镇建设用地主要在环岛东线高速公路以西的海榆东线公路两旁，建成区土地面积98公顷，是地区性农副产品批发和加工的商贸小城镇，现状人口6300人，镇区现有建设用地总面积105公顷，镇区范围包括龙楼、东溪、藤桥村委会所在地居民点及其辖管的一些村庄，现有人口1774人藤桥镇、林旺镇两镇合并成海棠湾镇后，政府的大多数办事部门设在藤桥镇区，只有镇教育委员会、工商所的市场管理部门、中心医院、税务部门等等设在林旺由于林旺地处海棠湾镇域南部中心地区，以及当地的习惯，林旺的集贸、商饮、服务业等仍保持以往的兴旺规划范围内共有17个居（村）委会，总人口约3.2万人（不含土福湾），主要从事农业、海洋捕捞和水产养殖，有基本农田约21000亩（不含土福湾）其中规模较大的有椰林村、洪李村、番园村和风塘村等，绝大部分是平房，砖木结构，缺乏特色海棠湾用地范围内分布着多处文物遗迹和人文景观：包括藤桥河东侧土福湾区域内两处伊斯兰古墓群、藤桥镇内百年老街、用地中部高速公路西侧烈士纪念碑，以及蜈支洲岛上妈祖庙此外，场地内现存有大量渡槽，架空与地面之上，少则1米，多则4～5米，这些渡槽既是当地居民用于农业生产的重要设施，也是进行农业观光旅游的重要资源。
2.5 资源条件海棠湾有沙滩、泻湖、湿地、山地、河流、湖泊、海岛等众多优质的旅游资源，其中沙滩、泻湖、藤桥河三角洲的椰林岛是在周边旅游度假区中具有明显的比较优势1. 海岸――海棠湾的海岸类型包括了沙岸、岩岸和生物海岸，具有海岸的所有特点南部是岩岸，北部是沙岸，铁炉港内是生物海岸2. 沙滩――长度21.86公里，局促、陡峭，中部的凸出，是风、海、沙运动的结果，目前处于相对稳定状态3. 铁炉港泻湖――是三亚市为数不多的适合停靠游艇的自然港湾，可以用于建设游艇社区4. 植被、林地――原生植被已经遭到破坏，海岸上的防风林也部分被破坏5. 椰林岛――由17个小岛组成，岛上椰树密布，洪水和大潮同时发生的时候会被淹没6. 指状湿地――主要分布在大、小龙江塘边缘及其北侧指状低地内部7. 淡水湖――用地中部的龙江塘8. 果园――主要为芒果园9. 岛屿――蜈支洲岛位于场地中部海域，岛东西长1500米，南北宽1100米，面积1.12平方公里岛上旅游资源丰富，周边海水清澈度高，属国家一类海水资源10. 阳光――四季皆夏11. 稻田――总面积1477.47公顷，占农业用地总面积的14.36％12. 山地――海棠湾南部、西部和北部群山环抱，自然景观优美。
铁炉港中部的薄尾岭山形优美铁炉港南部的山体由于采石形成巨大的剥离面，在场地的大多数地方都能看到13. 温泉――区内有南田和湾坡两处温泉南田温泉位于三亚市区东北面的南田农场内，平均水温57摄氏度，属低温温热矿水；出水量可达10000m³/日，属于大型医疗热矿水田湾坡温泉位于海棠湾林旺湾坡村，该温泉出水量大，水温约70摄氏度，含有多种矿物质，温泉浴具消除疲劳、舒筋活胳、强身健体功效14. 水库――海棠湾镇区内共有水库9座，其中镇管水库8座，市管赤田水库是三亚市主要饮用水源，水域面积为3.8平方公里15. 河流――区内北部河流密布，主要河流为藤桥东、西河，以及它们的支流藤桥河发源于规划区西部山区，在海棠湾镇东部入海，镇内河段长17公里，流域面积197平方公里南部河流较少，主要有发源与西部山地、从铁炉港入海的铁炉河16. 河口三角洲――藤桥河分为藤桥东河和藤桥西河，在海棠湾镇东部入海，其入海口处冲积成风景独特的椰子洲17. 城镇――藤桥镇、林旺镇两座小城镇18. 村庄――从事农业、海洋捕捞的特色村庄19. 古迹――藤桥河东侧土福湾区域内有两处伊斯兰古墓群，其中南部的古墓群已经被列为国家级文物保护单位。
藤桥镇内有百年老街，蜈支洲岛上有妈祖庙20. 人口――海棠湾现状总人口38365人，其中城镇人口9074人，农业人口29291人，主要从事农业21. 虾塘――规划范围内虾塘面积总计515.32公顷，占总用地比例的5.10％22. 坟地――坟地主要分布在村落外围及沙坝等高岗地带，海棠湾地区规划范围内共有坟墓6000多座2.6 小结海棠湾具有多样、丰富的资源，具有成为一流度假区的潜质，但其中的一些资源已经受到相当程度的破坏，因此海棠湾资源的独特性和品质不容乐观单纯的依靠资源，很难实现世界一流的目标，在开发过程中必须注重资源修复和保护应该把滨海旅游观光、休闲、度假产品与海洋、陆地、天空融为一体，使海棠湾在三维空间中拓展特色和品牌第三章 定位及发展战略3.1 总体定位根据海棠湾概念总体规划、省规委批复、三亚市城市总体规划以及中规院关于海棠湾定位的专题研究，海棠湾定位为：“国家海岸”、国际休闲度假区主要功能：世界级度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体3.1.1基本功能海棠湾的基本功能是热带滨海旅游休闲度假1、三亚市发展战略的要求：三亚市城市总体规划确定三亚市城市性质为“国际性热带海滨风景旅游城市”。
作为旅游城市，休闲度假是其最基本的职能海棠湾的开发是实现三亚市国际性热带海滨风景旅游城市发展目标的重要组成部分2、国家需要：中国缺少优质的适于旅游休闲度假的海岸，中国缺少真正的滨海城市，中国缺少滨海旅游度假区，中国更缺少热带滨海旅游休闲度假区三亚是中国唯一的热带滨海旅游城市，三亚的五大海湾目前只有海棠湾没有系统的大规模的开发，同时，区位和场地资源特性决定了它的基本功能必然是热带滨海旅游度假区，必须建设成为国家级、世界级的旅游休闲度假区，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象3、世界潮流：滨海旅游休闲度假是世界性的潮流，而且是永恒的主题之一4、挑战：要实事求是和清醒的看到，三亚市、海棠湾的热带滨海旅游度假资源的唯一性和稀缺性是相对于中国大陆来说的，在世界上并非唯一和稀缺在赤道至北纬30°以内、特别是北纬18°附近的地带，分布有很多著名的滨海旅游度假区，特别与三亚市相邻的东南亚，作为赤道附近的滨海旅游度假地，是三亚市、海棠湾的重要竞争对手，海棠湾开发必须拥有自己的特色3.1.2 核心功能海南省具有国家意义的优势资源和产业主要是两类：1、依托于海岛的旅游业――是目前海南岛发展最快的产业，也是未来发展潜力极大的产业。
其中热带滨海旅游是中国唯一、稀缺的产品但缺乏特色、精品、人文关怀和文化内涵，缺少世界级的品牌海棠湾的开发必须创建世界级品牌才有立足之地2、依托于南海的海洋产业－－海洋是地球上除陆地以外人类最大的发展空间，是未来海南岛最重要的优势产业海棠湾的开发应该承接与旅游相关、相容的海洋产业功能中国的海洋开发，海洋研究、教育、博览在世界远远落后于世界海洋大国2005年全国共有普通高等学校和成人高等学校2273所，其中本科的海洋、水产大学只有6所南海是中国四大内海中最大的，也是资源条件和开发潜力最大的，但南海的研究与开发却是相对落后的，严重影响了中国南海国家海权的行使和开发南海从行政区划上归属海南省管理，南海是21世纪海南省最重要的资源与财富，海洋产业将会是海南省21世纪最大、最重要的产业对南海的开发研究是海南省义不容辞的责任，也是海南省潜在的最大机遇海南岛必须承担起行使南海海权的国家责任和国家功能，三亚市必须承担起行使南海海权的国家责任和国家功能要实现这一切，建设国家级海洋科研、教育、博览“三位一体”的综合体是必须的前提在海棠湾100平方公里的场地中，用2～3平方公里用地容纳这一功能是可行的，也是必须的。
积极的承担国家功能，将使海棠湾在中国从大陆强国向海洋强国迈进的历程中扮演重要的角色，将使海棠湾真正名闻全国、名闻全球本次规划确定海棠湾应该具有三大核心功能1、国际顶级品牌滨海酒店带——有20～30个滨海高级酒店组成的滨海酒店带，国际组织会议中心、国家俱乐部2、世界级的游艇休闲社区——铁炉港热带游艇港、游艇社区、游艇俱乐部、高尔夫3、国家级海洋科研、教育、博览中心——建设世界第一的热带水族馆、海洋公园（海上迪斯尼），建设国家海洋研究院、国际海洋科学中心、国家海岸湿地公园3.2 旅游产品定位旅游资源、开发定位是旅游产品定位的基础根据对海棠湾旅游度假资源和对国际旅游度假产品的分析，本次规划提出以下13项旅游产品1、热带滨海度假――在海棠湾建设系列酒店群，包括四星、五星、七星酒店2、热带游艇基地――在铁炉港建设游艇基地3、高尔夫――结合旅游度假，在区内建设山地高尔夫、湿地高尔夫、滨水高尔夫等特色高尔夫群体4、娱乐中心――娱乐是旅游度假区的重要功能，也是三亚市一些旅游度假区相对缺乏的功能，在海棠湾要建设多元化、综合性娱乐中心5、主题公园――建设国家海洋公园（海上迪斯尼）、世界最大的热带水族馆、椰子洲湿地公园、热带植物园、动物园、影视城，形成一系列世界级的旅游吸引物。
6、会议中心――建设国际社区、国际会议中心7、博物展览――保护好伊斯兰古墓群，建设古船博物馆、香水博物馆等8、大型购物――为集聚的大量人口提供大型购物场所9、特色餐饮――建设一流的国际美食街10、教育、科研、培训――建设国家海洋研究院、国际海洋交流中心，旅游学院、旅游培训中心11、温泉度假区――依托南田温泉、湾坡温泉建设温泉度假区12、水上游览廊道――依托丰富的水系开辟水上巴士、水上游线13、夜旅游产品——在热带滨海，夜晚应该是更有魅力的时段，规划提出夜旅游概念，其内涵是将各种夜生活产品（如餐饮、文化、娱乐、交友等）整合成为一个完整的产品群，成为旅游收入新的增长点，将海棠湾打造为夜明珠、不夜城海棠湾针对国际市场的旅游吸引物主要有：热带海滨度假、冬季高尔夫旅游吸引物所面向的国际一级客源地主要是韩国、日本、俄罗斯，以及商务旅游和会议旅游客人针对国内旅游市场的旅游吸引物主要是度假、主题公园、游艇社区主要吸引明星、成功人士、空巢家庭、富裕的老年游客，来华工作的国外中高级管理人员和专业技术人士，包括香港、澳门、台湾等传统客源市场3.3 总体形象定位依据海棠湾的资源条件、总体功能定位和旅游产品定位，将海棠湾旅游总体形象定位为：以海洋为平台，以生态为本底，以科技为动力，以文化为灵魂，以特色为生命。
定位的四大要素：海洋文化、生态文化、科技文化、中国特色1、海洋文化――包括海洋和海岸的开发，要做足海洋、海岸的文章、大手笔、大气魄，体现中国气质●打造中国顶级滨海酒店带、热带游艇港●伊斯兰古墓群体现了古代海洋文化，海上丝绸之路，体现了海洋是人类交流的伟大平台在海棠湾——土福湾一体化规划中，利用海上丝绸之路、郑和七下西洋的悠久海洋文化史，在水上观光游线中展现这一人类历史的雄伟画卷2、生态文化――良好的生态是世界上一切自然旅游休闲度假区存在的基础，是海棠湾的本底，要以谦卑的心态面对自然，面对沙滩、沙坝、河流、泻湖、花草树木、山石●营造海棠湾椰子州湿地保护区、水上生态观光游览线、西部山顶天堂生态度假村●基础设施建设要充分利用生态技术发展的成果●拓展零污染和长寿城概念，建设零污染的海棠湾3、科技文化――科技是国家发展的动力，也是旅游度假区建设品质的保证，海棠湾的建设应该是高科技的汇集●建设国际海洋科教博综合体――三位一体（科研、博览、教育）的海洋科教博综合体：国家海洋研究院、国际海洋科学中心、海洋公园、世界第一的海底水族馆●对各项建筑按照高科技的要求控制人性化、节能化、环保化、生态化、智能化是海棠湾的追求。
4、中国特色――旅游的本质是人与人、人与自然之间和谐美好的交流，是人生快乐、奇异的体验优秀的度假区绝对不能是复制品和舶来品●海棠湾要在人与人、人与自然之间架设快乐沟通的天桥这是对规划师、投资商、和开发管理者的政府的基本要求，这一理念要贯彻到海棠湾开发的一切方面●海棠湾要具有中国泱泱大国的气质，要在文化特色上有原创的产品●人文旅游环境建设是海南岛和三亚的短板（木桶原理），是海南省、三亚市现状旅游发展的瓶颈之一，它决定了海南和三亚旅游在世界上的口碑、地位海南省、三亚市、海棠湾要用最短的时间改善人文旅游环境●品牌形象：通过广泛的社会参与确定海棠湾的品牌形象定位、营销语言、形象logo在不同的时期，要依据不同的宣传重点，推出系列宣传口号打造“海南海棠，度假天堂”形象3.4 空间模式定位根据对场地资源、场地空间特征的分析，以及对国际著名滨海旅游度假地的对比研究，确定海棠湾空间开发模式为：城市综合型与郊区主题型之间的大型复合性旅游社区3.5 发展目标3.5.1战略目标把海棠湾建设成为集热带滨海旅游度假、国家科教博、自然与人文生态交相辉映的多元化发展的国际热带滨海旅游度假圣地世界：良好的世界知名度中国：中国热带滨海旅游度假的最高品牌。
国家热带海洋科教博综合体海南：海南省的名片之一琼南：旅游集散中心、综合服务中心、旅游教育培训中心三亚：三亚市支柱品牌3.5.2 阶段性目标l2006～2010年，开发启动阶段开始交通、基础设施建设，进行场地生态修复，建成1～2个参与全球旅游业竞争的大型龙头旅游产品l2011～2015年，全面开发阶段场地生态修复基本完成，项目开发全面启动l2016～2020年，完善提升阶段全面、持续优化旅游发展大环境，使旅游业的自然环境、社会环境、政策环境得到全面的改善和提升，有竞争力的重大旅游精品项目全部建成，产业素质得到全面提高并实现规模化扩张与发展，形成一系列可以参与全球旅游业竞争的大型龙头旅游企业集团和旅游产品，在国内外两大市场的竞争力得到全面提高3.5.3经济目标l第一阶段――2010年2010年，海棠湾接待游客100万人次，旅游综合收入20亿元在本阶段内，旅游业发展以旅游及相关产业的投资拉动为主，旅游消费为辅l第二阶段――2015年以旅游及相关行业的消费为主，旅游及相关行业的投资拉动为辅，到2015年，接待游客人次达到500万人次，旅游业综合收入超过100亿元l第三阶段――2020年以旅游及相关行业的消费为主，旅游及相关行业的投资拉动为辅，到2020年，接待游客人次达到800万人次，旅游业综合收入超过250亿元。
3.5.4社会目标树立海棠湾的国际形象，扩大对外交流，提高海棠湾的知名度，增强海棠湾居民的凝聚力和荣誉感，提高居民的素质，创造大量就业机会，到2010年，旅游业为海棠湾新增直接就业岗位1～2万人，到2020年，旅游业新增直接就业岗位8万人3.5.5文化目标保护海棠湾的历史与自然文化遗产，进一步挖掘的文化旅游资源，推动形成个性鲜明、内容丰富、具有强大吸引力的海棠湾旅游文化3.5.6环境目标海棠湾生态环境质量不断改善，建成一系列的自然保护区、风景区、公园，森林覆盖率提高3.5.7品牌目标成为国际知名品牌，三亚市的新名片3.6 发展战略旅游要大发展，确立大旅游观念是前提，政府主导是关键，社会联动是支撑，政策是杠杆，市场是手段，项目是载体3.6.1规划引领树立“规划是财富”的观念，海棠湾规划要杜绝低水平要把观念创新付诸规划和发展的具体行动中，用规划来协调和引导投资的集聚，形成思路出规划、规划出项目、项目出资金、资金出建设、建设出效益、效益出发展、发展出思路的良性循环格局3.6.2龙头带动选择具有比较优势和投资吸引力明显的项目，选择有可能领导市场，提升海南、代表三亚、闻名全国的品牌性的战略项目，或是有条件成为市场高端的创新型项目，通过龙头带动作用提高产业聚合力和财富吸纳力，突出重点、保证重点、以点带面，拉动相邻和游线上的其他景区、景点共同发展。
五大龙头项目：顶级酒店、中国第一游艇社区、世界级海洋公园、国家海岸湿地公园、国际会议中心3.6.3整体联动以滨海旅游度假业为中心，协调好各种项目、产品的关系，形成合力效应，拓宽旅游发展的新空间，承接新增量，培养新产业，营造新布局，创造新优势要站在提升三亚旅游业整体发展的高度，主动推进旅游协作，打造琼南热带滨海特色旅游圈，并与周边地区联合营销，实现双赢、多赢的共同发展局面3.6.4创新升级旅游设计和开发要以人为本，突出重点，标本兼治，从思路、产品、体制、管理、营销、游线等方面全面创新升级，加快海棠湾建设步伐1、不断提高海棠湾的旅游产品开发水平和管理服务水平；2、要坚持开发与保护并重，促进海棠湾的可持续发展；3、坚持标本兼治，建立海棠湾规范管理的长效机制；4、突出特色，不断塑造和提升海棠湾的品牌和形象；5、坚持以改革为动力，创新海棠湾管理体制和经营机制；6、坚持安全第一，切实抓好海棠湾的安全工作和卫生健康工作3.7 人口规模3.7.1现状人口规模海棠湾现状总人口38365人，其中城镇人口9074人，农业人口29291人，涉及到3个居委会，25个村委会3.7.2规划人口规模在现状人口规模的基础上，综合采用旅游容量分析、案例对比分析、土地容量分析三种方法进行计算，考虑本地区资源条件，结合观光、度假、科研、博览的产品开发类型，以及国际一流旅游休闲度假区的发展定位，确定海棠湾可容纳居住人口规模为：规划期末（2020年）25万人。
在其中，过夜游客14万人左右（包括酒店和度假公寓），服务人员7万人左右，原住民4万人左右第四章 用地布局规划4.1 场地现状4.1.1现状用地结构规划区内现状建设用地主要集中在藤桥镇和林旺的中心区，居住用地主要是农村居民点，行政办公、商业金融、文教卫生等公共服务设施用地主要位于镇中心区，并沿海榆东线国道分布现状村镇建设用地为243公顷其中居住用地为127.21公顷，占建设用地的52.0%（将农村居民点用地计算为居住用地）4.1.2场地现状特征现状场地总体特征体现为“横向分层、纵向分段”横向分层：主要指的是从海面向内陆场地的层状特征，分为沙坝地带、滨水地带、山前地带三层结构沙坝地带：滨海的海滩地带，核心资源是宽300-800米的沙坝及海边50米左右的沙滩，约22多公里的带状沙滩贯穿场地南北，处在海河之间 ，岸线优美、沙质优良，沙粒洁白均匀，以中沙、细沙为主；滨水地带：处于国道和沙坝带之间的宽阔地带，核心资源包括铁炉港泻湖、南北内河、大小龙江塘、指状湿地、河口椰洲等丰富的场地要素山前地带：位于国道西侧至山脚下的农业区，主要资源是水库和大量农田纵向分段：铁炉港片区：以铁炉港泻湖为核心资源的区域，处于基地南部的入口区，依山傍水，山体风景秀丽，水面收放有致，薄尾岭半岛、后海山半岛是片区内重要的景观标志点。
该区域是咸淡水的交界，生长有珍贵的红树林林旺片区：以林旺为中心，包含林旺至海边区域的片区，龙江塘片区：以大小龙江塘及指状湿地为主要资源的中部片区其中，龙江塘淡水湖是区内自然形成的淡水湖泊，周边湿地连片，椰林遍布；指状湿地区域湿地与高岗地成指状相互穿插，形成独具魅力的特色景观风塘片区：位于北部高速公路出口区域，北临椰洲岛，南接龙江塘湿地区，区内用地相对较高，成坡状向海滨逐渐降低椰洲片区：以藤桥河口椰洲为主要资源，包括椰子洲十几个大小岛屿、藤桥镇、南田温泉区、龙楼岭等重要区域，是规划区北部重要的景观资源土福片区：以伊斯兰古墓群为核心资源的区域，包括藤桥东河和东部边界之间的范围海棠湾现状用地汇总表）序号用地代码用地名称用地面积（公顷）比例（％）1R三类居住用地127.2146.00%2C公共设施用地62.5422.62%其中C1行政办公用地4.16 C2商业金融业用地51.86 C3文化娱乐用地0.86 C4体育用地1.68 C5医疗卫生用地2.05 C7文物古迹用地1.35 C9其它公共设施用地0.58 3M工业用地4.791.73%其中㎡二类工业用地2.46 M³三类工业用地2.33 4W仓储用地0.70.25%5S道路广场用地33.52 12.13%6U市政公用设施用地11.544.17%7G1公共绿地1.50.54%8D特殊用地34.7212.56%城市建设用地276.52100.00%9T对外交通用地31.21 10E水域和其他用地9570.26 其中E1水域1378.27 E2耕地3119.06 E3园地2394.38 E4林地1314.65 E5牧草地490.01 E6村镇建设用地561.84 E7弃置地312.05 规划范围总用地9877.994.2 规划原则1、合理确立定位充分尊重原有规划、保持规划的延续性。
同时通过相应分析研究，合理确立规划定位2、提供多元产品提供丰富、多元、特色的热带滨海旅游休闲度假产品，采取矛盾、冲突与共生、共荣的规划设计理念，产生强烈的文化和生命体验3、结合场地单元深入分析场地资源，划定场地生态单元及开发单元，充分尊重场地地形、地貌条件特点，创造有特色的用地布局4、促进有效开发综合考虑开发愿望、期望值、经济的预期和场地承载能力的平衡，使基地的开发容量、开发总量、场地使用强度、开敞空间率（空地率）得到有效控制，促进有效开发5、凸显区域特色文化取向是一个度假区的灵魂，海棠湾度假区的特色是她的个性和文化内涵科技文化、生态文化、人性化、高品质服务、和谐的气氛、文化的交融、个性化构成海棠湾特色文化而香水、鲜花、波斯皇宫、一千零一夜的梦幻、古船与航海将构成土福湾的人文意象4.3 规划用地布局通过对海棠湾区域发展条件的分析，综合各方面影响因素，本次分区规划对规划区的空间发展提出了“一点、一带、三区、六片、五楔”的整体用地布局结构其中：一点：蜈支洲海岛区域，构建成为具有观光、游览功能的海岛热带雨林公园，应注重生态环境的保护，加强控制引导，控制旅游容量，使之成为区域重要的旅游品牌一带：沙坝酒店带—世界顶级品牌酒店带，将建设成为世界级酒店群及海滩公共设施集中区。
三区：分为南中北三个区南区：南起铁炉港，北至林旺北高速联络线，主要功能定位为综合休闲旅憩服务区（游艇港、高档酒店、旅游小镇、山前度假、天堂度假村等）中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围，主要功能定位为高端休闲旅游社区（顶级酒店、国际俱乐部、游艇社区等）北区：南起指状湿地，北至三亚市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元主要功能定位为多元文化旅游社区（本土与异域文化主题酒店、椰洲观光、温泉度假、传统旅游小镇、国际海洋科技交流中心）六片——是指从南到北结合场地特征划定的各个功能区，分别是：1—铁炉港片区：区域公共服务休闲中心位于规划区的南段，面积约35.39平方公里该片区的建设在度假区发展中起着至关重要的作用，要充分利用山体、泻湖、湿地等优质资源，打造具有影响力的国际品牌，主要功能包括国际游艇港、高档酒店区、高尔夫社区、购物中心、影视基地、温泉度假村等2—林旺片区：现代旅游服务小镇区位于规划区的南段，面积约10.37平方公里，主要功能包括国家海洋公园、旅游小镇、到访中心、滨水社区、生态农业观光区规划结合安置区将林旺镇建设为旅游服务小镇、到访中心等公共服务功能，沿小镇向海滨与铁炉港区与拓展，形成“十字型”空间结构。
片区东北部设置国家级海洋公园，海中建设成大型水族馆；西部生态农业观光区建设成为集中农田、果园、花卉基地等综合功能的基地3—龙江塘片区：高档国际社区位于规划区的中段，面积约19.85平方公里，主要功能包括顶级酒店、国际活动社区、滨水社区、生态农业观光区规划结合大小龙江塘设置国际会议中心、七星级酒店、国际组织驻地等公共设施；在指状湿地周边区域建设高档度假村、游艇社区、豪华别墅；在西北区域设置国际综合医院、职业培训学校等4—风塘片区：主题度假生活区位于规划区的北段，面积约9.52平方公里，主要功能包括主题乐园、综合社区、滨水社区规划在片区北部靠近椰洲区域设置以主题乐园为主的度假村，南部设置国际花园社区；在靠近高速公路出口处形成综合市场5—椰洲片区：生态游览区位于规划区的北段，面积约17.71平方公里主要功能包括国家海岸湿地公园、特色旅游小镇、山边温泉度假社区规划重点打造结合水库、河流、山体、湿地、温泉、小镇等多样旅游资源的综合片区，小镇北部结合温泉形成温泉度假区；镇区结合百年老街等资源建设成为旅游服务中心镇；河口椰洲建设成为国家级湿地公园，该片区将形成北部区域的核心6—土福片区：教育、博览中心位于规划区的北段，面积约4.82平方公里，主要功能包括国际海洋科技中心、国家海洋研究院、国际风尚社区。
片区西侧靠近椰洲区域设置国家海洋科博中心，包含海洋科研、教育、博览等综合功能；东部设置国际风尚社区，结合伊斯兰古墓遗址设置古墓遗址公园五楔：主要指的是顺应山势、通向海滨的五条主要绿化通廊，或结合高尔夫、或结合道路隔离绿化、或结合公园绿地，成为保障区内公共开敞空间有效落实、组团之间有效隔离的重要生态绿楔空间海棠湾规划用地汇总表）序号用地代码用地名称用地面积面积(公顷)比例1R居住用地783.53 15.18%其中R1一类居住用地671.41 R2二类居住用地112.12 2C公共设施用地1754.38 33.99%其中C1行政办公用地1.47 C21商业金融业用地480.32 C25酒店用地307.95 C27度假村用地124.54 C3文化娱乐用地92.40 C41体育场馆用地4.12 C43高尔夫用地274.53 C5医疗卫生用地10.20 C6教育科研设计用地58.27 C10旅游服务用地40.62 C/R综合商住用地359.96 3T对外交通用地71.26 1.38%其中T1铁路用地20.49 T2公路用地50.77 4S道路广场用地319.09 6.18%其中S1城市道路用地298.50 S2广场用地13.17 S3社会停车场库用地7.42 5U市政公用设施用地32.93 0.64%6G绿地2165.44 41.96%其中G11公园441.19 G12街头绿地1321.42 G22生产防护绿地402.83 7D军事用地34.60 0.67%城市建设用地5161.23 100.00%8E水域和其它用地4716.76 其中E1水域1316.22 E2/E3 生态农业用地3168.01 E4林地77.83 E5牧草地7.14 E7其它用地147.56 总用地面积 9877.99 4.4 居住用地规划4.4.1规划原则1、建设以人为本，舒适、文明、安全、优美的国际化高品质居住区。
2、统一规划、分期建设，居住用地相对分片集中，居住区与度假区公共设施及绿化均衡协调3、各居住区内部结构完善，有良好的交通、绿化及配套公共设施系统4、充分利用自然条件，选择自然环境较好的地区作为居住用地，将水面、山坡绿化等自然环境引入居住区设计，创造良好的居住环境4.4.2居住用地规模规划远期居住用地总面积783.51公顷，占海棠湾建设用地15.18%，其中一类低密度居住用地671.41公顷，二类居住用地112.12公顷另综合商住用地359.96公顷，该类用地中居住用地面积不少于总用地面积的60%4.4.3居住用地规划结构与分布居住用地规划结构为：“三区、三镇、十二片”，空间特征为簇群式分散布局●三区：居住用地和居住区分为三大区域——南部以铁炉港为中心、以国际游艇社区为品牌的南部居住大区，中部围绕指状湿地、以国际化为品牌的中部居住大区，北部以椰子洲湿地公园与藤桥河为中心、以特色生态为品牌北部居住大区●三镇：藤桥镇、林旺、青田为两个人口相对集中、公共设施配套密集的小城镇●十六片：共有16个居住区居住区的基本指标见下表：居住区规划一览表居住区名称用地面积居住人口居住区定位公共中心设置中小学设置（公顷）（万人）升昌居住区72.42.00 旅游度假区üü南田农场居住区15.11.00 安置区üü藤桥镇居住区23.91.50 温泉度假üü椰林居住区43.21.10 滨水社区üü龙海居住区138.23.40 滨水社区、高尔夫社区üü风塘居住区352.24.00 高尔夫社区、滨水社区üü林旺居住一区17.50.80 安置区、旅游度假区üü林旺居住二区21.51.00 安置区、旅游度假区üü旧村居住区44.21.00 滨水社区ü 湾坡居住区16.20.25 山边度假区 铁炉居住区14.30.20 滨湖社区 ü青田居住区22.81.20 安置区、旅游度假区üü江林居住区135.361.85 商住混合社区üü长山居住区56.60.85 高尔夫社区 顶汶居住区14.70.05 游艇社区ü 石龟居住区20.40.30 山边度假区 合计1008.5620.50 -15个16所4.4.4居住区配套设施1、居住区级：在各居住区分别规划居住区中心，设置居住区级各类公共设施。
共有15个居住区级中心2、滕桥镇、林旺镇、青田安置区常住人口按国家《城市居住区规划设计规范》进行公共设施配套；旅游服务人口按照居住区规划规范千人指标的70%进行公共设施配套；旅游度假人口按照居住区规划规范千人指标的50%进行公共设施配套规划保留并适当调整现状海棠湾镇和林旺镇的中小学用地，远期规划区共设中学4所，小学12所4.4.5居住区公共绿地居住区公共绿地利用湿地、坡地、滨水区地形、结合旅游休闲度假绿地灵活布置，同时尽量位于居住区中心以提高绿地利用率4.4.6居住小区道路及停车场居住小区道路与干道的接口不宜太多，道路要与外界通而不透，畅而不直区内做到人车分流，存车方式根据地形特点及具体情况设计成地下、半地下、架空和地面等形式居住小区内停车场配置标准为：普通住宅每户1个停车位，一类住宅每户2个停车位，商住用地每户1.5个停车位第五章 道路交通规划5.1 现状条件1、对外交通：海棠湾的航空交通依赖于三亚凤凰航空港（距离海棠湾30公里）和海口美兰航空港（距离海棠湾200公里）规划区内现有东线高速公路、海榆东线国道两条主要对外交通干道，高速公路现有一个出入口在藤桥镇南部；国道穿过藤桥镇和林旺镇；海榆东线高铁在规划中。
另外藤桥镇有至西部保亭县的低等级公路2、区内交通：主要是乡村道路和机耕道，乡村道路大多铺有混凝土路面；道路大多垂直国道、通向海滨布置南田农场建有一条通向南田温泉的旅游景观道路高速公路两侧道路有桥涵相连5.2 规划原则1、建设安全、优美、方便、高效、具有热带滨海旅游区特点的高质量的交通网络2、充分考虑热带气候对游客交通的影响，以人为本、处处关怀和满足旅游者的需求3、路网结构与用地布局、场地景观规划相结合，避免交通瓶颈，创造优美的景观4、道路分工明确，妥善处理各种交通形式的关系，避免相互干扰5、充分结合自然地形、自然景观条件，进行道路选线及布局6、结合旅游区特点，优先发展无污染的公共交通系统7、充分关注旅游区的水上交通布局，创造优美的水上景观交通廊道5.3 对外交通以高铁、高速为主体，多种交通方式相互衔接，形成多元化的对外交通体系，满足海棠湾对外交通需求1、航空海南岛旅游业对航空具有强烈的依赖性，优质高效的航空交通是度假区发展的前提条件目前海棠湾只能依赖三亚凤凰航空港和海口美兰航空港，美兰航空港相对较远、凤凰航空港相对饱和，制约了三亚和海棠湾的旅游业发展但海南省旅游总规已经确定，凤凰航空港将会扩建，海榆东线高铁的建设也将缩短美兰航空港与海棠湾的时空距离，将会改善三亚和海棠湾的航空交通条件。
但是海棠湾作为100平方公里的大型旅游度假区，加上海棠湾北部陵水县的几个海湾的开发，在这一区域将会形成巨大的客流，因此有必要进一步改善航空交通条件因此，建议三亚市、陵水县、海南省研究在海棠湾北部设置新机场的可能，或者将陵水军用机场改为军民两用2、高铁海南岛已经在规划建设环。