房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.有时为了一定的需要，持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产，则价格往往会()A.偏低B.与市场吻合C.偏高D.其他【正确答案】C2.路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法【正确答案】A3.【真题】关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是()A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同【正确答案】A4.交易情况的修正中应该()A.以成交价格为基准B.以可比实例的成交价格为基准C.以实际成交价格为基准D.以正常价格为基准【正确答案】D5.路线价法主要适用于（）的估价A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地【正确答案】A6.说明估价师依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料的是()。
A.估价原则B.估价依据C.估价机构D.估价定义【正确答案】B7.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年A.60B.50C.35D.30【正确答案】B8.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年如果该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元A.370B.280C.210D.200【正确答案】B9.()是随着时间的推移而减少的A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【正确答案】B10.【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B11.收益法的雏形是()A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法【正确答案】C12.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用它可以帮助确定（）A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳使用【正确答案】A13.一般情况下，()高于市场价值A.在用价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值【正确答案】D14.预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A.667B.1333C.1000D.500【正确答案】C15.我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料【正确答案】C16.房地产估价是评估房地产的（）B.价格C.理论价格D.成交价格【正确答案】A17.在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害中，通常也是采用()A.成本法B.收益法C.折算总体费用法D.房地产损毁赔偿法【正确答案】A18.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()A.装修B.户型C.层高D.楼层【正确答案】D19.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据（）来确定A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则【正确答案】B20.某块临街深度33.48m（即100ft）、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用"四三二一"法则，其相邻地块的临街深度为22.86m（即75ft）、临街宽度为20m的矩形土地的总价为（）万元A.39.38B.31.50C.30.82D.25.20【正确答案】D21.进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其()的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。
A.区位状况下B.实物状况下C.权益状况下D.房地产市场状况下【正确答案】B22.消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的()A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他【正确答案】B23.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理【正确答案】D24.假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()A.专业费B.不可预见费C.地价D.租售费【正确答案】D25.下列哪一个属于房屋权属证书？()A.《房屋所有权证》B.《房屋租赁证》C.《房地产他项权证》D.《房屋使用证》【正确答案】A26.对交易税费非正常负担的修正属于()的范畴A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正【正确答案】D27.房地产权利的种类中，属于自物权的是（）A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【正确答案】A28.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润【正确答案】D29.就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的()。
A.使用价值B.交换价值C.广义价值D.狭义价值【正确答案】B30.（）是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果A.理论价格B.成交价格C.市场价格D.清算价格【正确答案】C31.某宗房地产收益年限为30年，通过预测未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年基础上的增长率等于房地产的报酬率如果该房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元A.452.83B.365.82C.220.24D.129.71【正确答案】A32.新开发土地价格=()+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润A.取得待开发土地的成本B.新土地开发成本C.土地使用权成本D.土地转让成本【正确答案】A33.【真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是()A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度【正确答案】D34.分支机构应当以（）名义承揽估价业务A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【正确答案】D35.【真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%。
该写字楼目前的价格为()万元A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【正确答案】A36.由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限【正确答案】A37.实地查勘有利于加深对估价对象的认识，形成()A.一个直观具体的印象B.一个综合全面的印象C.一个模糊大概的印象D.一个片面、具体的印象【正确答案】A38.只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标这一点是基于()A.均衡原理B.替代原理C.大数法则D.众数法则【正确答案】C39.在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是()A.功能缺乏B.功能过剩C.修复时间较长D.修复时间较短【正确答案】B40.【真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【正确答案】C41.()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。
A.权益原理B.收益原理C.均衡原理D.适合原理【正确答案】D42.【真题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是()A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发【正确答案】B43.出租或营业型房地产最适宜采用下列哪种估价方法进行评估？()A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【正确答案】C44.将房地产称为物业的国家或地区是()A.法国B.意大利C.日本D.香港【正确答案】D45.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价()A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【正确答案】C46.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。
A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.使用管制【正确答案】D47.现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（）A.公允价值B.重置成本C.账面价值D.历史成本【正确答案】D48.建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限面结束的，应按()加上土地使用权的剩余年限计算折旧A.建筑物的有效使用年数B.建筑物的实际使用年数C.建筑物的有效寿命D.建筑物的经济寿命【正确答案】B49.【真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在()A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用【正确答案】B50.【真题】关于地租测算的说法，错误的是（）A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【正确答案】D51.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。
A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况【正确答案】C52.市场状况修正实际上是房地产市场状况修正经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()A.估价时点时的价格B.正常情况下的价格C.交易修正时的价格D.市场前提下的价格【正确答案】A53.单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用（）估价A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【正确答案】D54.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告【正确答案】D55.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年若该类房地产的报酬率为9g%，则该房地产的价格为（）万元A.355B.435C.457D.465【正确答案】C56.经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的()A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【正确答案】C57.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。
A.减少B.增加C.不变D.无法确定【正确答案】A58.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理【正确答案】C59.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值A.低于B.高于C.等于D.无法确定【正确答案】B60.【真题】采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bχ中的常数a、b的因素应是()A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【正确答案】A61.新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【正确答案】D62.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）A.挂牌底价B.竞买人可承受的最高价C.正常市场价格D.最可能的成交价【正确答案】B63.房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清【正确答案】C64.划分路线价区段的最主要标准是()。
A.十字或丁字路B.功能分区分界点C.地价有显著差异的地点D.商铺繁华程度变化点【正确答案】C65.在通常情况下，采用（）方式出让的地价最低A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议【正确答案】D66.在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择()A.最佳的收益B.最佳的用途C.最佳的档次D.最佳的规模【正确答案】B67.画出时间序列图的目的是()A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性C.确定用什么方法测算趋势值D.找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势【正确答案】D68.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为()万元A.417B.500C.460D.450【正确答案】C69.直线趋势法属于下列哪种计算方法？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.指数修匀法【正确答案】A70.人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的()A.60%B.70%C.80%D.90%【正确答案】C71.在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。
A.估价时点B.搜集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映【正确答案】D72.某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为()A.1468万元B.1333万元C.1500万元D.1287万元【正确答案】B73.采用比较法估价时，一般要求选取（）可比实例A.3个以上B.5个以下C.3～5个D.3～10个【正确答案】D74.新开发的房地产和土地，采用成本法估价一般应()A.扣除折旧B.预算折旧C.以一定的比率计算折旧D.不扣除折旧【正确答案】D75.假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×()=正常价格A.1／(1±5%)B.5%C.1+5%)／1D.(1-5%)/1【正确答案】A76.中国目前的房租有()A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金【正确答案】A77.由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。
这是由于（）的特性A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【正确答案】D78.房地产交换代价的价格，在经济学上称为()A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【正确答案】C79.在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指()A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数【正确答案】B80.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成A.应由房地产开发企业缴纳的税费B.土地出让方缴纳的税费C.政府管理部门缴纳的税费D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费【正确答案】A81.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为()A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【正确答案】B82.成本法概念中的"成本"，并不是通常意义上的成本，而是()A.价格B.生产费用C.劳动价值D.成本加利润【正确答案】A83.()是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额A.清算价值B.征用价值C.征收价值D.补地价【正确答案】C84.只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用()估价。
A.比较法B.区位法C.实物法D.成本法【正确答案】D85.土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付()的行为A.土地使用权出让金B.土地使用权租金C.契税D.土地使用权收益金【正确答案】A86.风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧【正确答案】B87.某种房地产的()，是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品【正确答案】B88.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积C.某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价【正确答案】A89.搜集什么样的实例资料，主要取决于()A.拟采用的估价方法B.估价对象C.估价目的D.估价对象和估价目的【正确答案】A90.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。
A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】D91.【真题】某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%该综合楼的价值为()万元A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【正确答案】A92.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零用直线法计算该建筑物的成新率为（）A.27%B.21%C.73%D.79%【正确答案】D93.在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原月划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做()A.基准地价B.标定地价C.路线价D.宗地价格【正确答案】A94.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算【正确答案】C95.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。
预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%则该旧办公楼的价值为（）万元A.1553B.1679C.1850D.2034【正确答案】D96.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格【正确答案】B97.（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员A.2003B.2004C.2005D.2006【正确答案】D98.对于那些较老的、陈旧的房地产，往往需要估价人员对建筑物进行()，依靠其主观判断A.质量校核B.年龄勘察C.主观思索D.实地勘察【正确答案】D99.【真题】在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为()A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费【正确答案】C100.已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为()A.宅基地使用权B.临时用地土地使用权C.出让土地使用权D.划拨土地使用权【正确答案】D二.多选题(共70题)1.在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。
A.求得的路线价已是正常价格B.求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格【正确答案】ACE2.下列属于有形资产的有()A.设备B.家具C.著作权D.股票E.债券【正确答案】AB3.求取报酬率的方法有()A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法E.单位指标法【正确答案】ABC4.属于权益状况比较修正的主要内容的是()A.土地使用权年限B.城市规划限制条件C.公共设施利与弊限制D.文化生活限制条件E.交通管制【正确答案】AB5.新开发的土地包括()后进行了"三通一平"等开发的土地A.填海造地B.开山造地C.退耕地D.征收农地E.征用农地【正确答案】ABD6.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营【正确答案】BCDE7.房地产估价业务来源主要有()A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.垄断E.政府分派【正确答案】ABC8.房地产需要专业估价的理由有()A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产交易量小【正确答案】AC9.政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。
A.罚款权B.管制权C.征税权D.征收权E.充公权【正确答案】BCDE10.【真题】下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有()A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率【正确答案】CD11.下列属于基本完好房的特点的是()A.结构基本完好B.部分构件损坏或变形C.装修基本完好、油漆缺乏保养D.设备、管道现状基本良好E.墙体严重裂缝【正确答案】ACD12.合法权益包括()A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法利用E.合法拍卖【正确答案】ABC13.物质折旧可以归纳为以下几个方面：()A.设备、设施陈旧B.正常使用的磨损C.意外的破坏损毁D.延迟维修的损坏残存E.墙体坍塌【正确答案】BCD14.开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括（）A.直接成本利润率B.全部成本利润率C.成本利润率D.投资利润率E.销售利润率【正确答案】ACDE15.物质折旧可进一步从（）几个方面来认识和把握A.自然环境的恶化B.自然经过的老化C.正常使用的磨损D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存【正确答案】BCDE16.如果采用间接比较进行房地产状况修正，则：可比实例在其房地产状况下的价格×100/()×()/100=在估价对象房地状况下的价格。
答案顺序对应）A.可比实例房地产得分B.估价对象房地产得分C.可比实例房地产相对于标准房地产的得分D.估价对象房地产相对于标准房地产的得分E.标准房地产的得分【正确答案】CD17.最高最佳使用具体包括3个方面，即()A.最佳用途B.最佳规模C.最佳收益D.最佳集约度E.最佳环境【正确答案】ABD18.居民消费价格指数包括()A.居住B.文化用品C.交通D.能源E.洧费【正确答案】ABC19.投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平【正确答案】ABD20.（）是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格A.市场调节价B.市场价值C.政府指导价D.政府定价E.评估价值【正确答案】ACD21.房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）A.说明估价的合法性、真实性B.说明估价的独立性、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用人E.防止委托人提出高估或低估要求【正确答案】CD22.【真题】假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的()A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模【正确答案】BCE23.在划分路线价区段时，应将()的土地划为同一个路线价区段。
A.价格相同B.可及性相当C.地块相连D.路线相同E.面积相同【正确答案】BC24.在国有建设用地使用权出让中，不是为竞买人确定报价提供参考依据的估价是（）A.挂牌底价B.招标底价C.协议价格D.保留价E.竞买人可承受的最高价【正确答案】ABCD25.【真题】根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括()A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【正确答案】BD26.交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下几个方面：有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双方或某一方对市场行隋缺乏了解的交易及()A.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易B.特殊交易方式的交易C.交易税费正常负担的交易D.相邻房地产的合并交易E.成交价格的不确定【正确答案】ABD27.砖混结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房为()年，非生产用房为()年答案顺序对应）A.40B.30C.50D.60E.65【正确答案】ABC28.在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益【正确答案】ACDE29.某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。
此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有()A.前者大于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.不能比较【正确答案】ABC30.地价与一般商品价格的主要不同之处有()A.偿付形式不同B.折旧不同C.价格差异不同D.供求变化不同E.买卖主体不同【正确答案】BCD31.在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（）直接相关A.性质B.用途C.所有权人D.使用权人E.面积【正确答案】ABE32.在房地产交易中往往需要缴纳一些税费根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由卖方缴纳的税费包括（）等A.出让金B.营业税C.土地增值税D.契税E.所得税【正确答案】BCE33.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.相应的配套基础设施E.有形的实体【正确答案】ACE34.重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系【正确答案】AD35.最高最佳使用是指()，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.估价上合理E.委托人能够接受【正确答案】ABC36.账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为（）A.历史成本B.账面净值C.折余价值D.实际价值E.原始购置成本【正确答案】BC37.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征物业税D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例【正确答案】BD38.【真题】在求取净收益中，运营费用包括()A.房地产持有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【正确答案】ACE39.下列（）情况适合用长期趋势法进行预测A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.比较法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】BCDE40.GDP增长，意味着()增长A.消费B.投资C.政府购买D.净出口E.纯进口【正确答案】ABCD41.剩余技术有（）A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术【正确答案】ABE42.商品租金是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括()。
A.折旧费、维修费B.代理费、贷款利息C.房产税、保险费D.地租和利润E.转租费【正确答案】ACD43.【真题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同、相似的房地产A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【正确答案】ABC44.下列土地状况中，属于土地权益状况的是（）A.土地开发程度B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质E.土地使用期限【正确答案】BDE45.明确估价的基本事项包括()A.明确估价对象B.明确估价目的C.明确估价时点D.明确估价方法E.明确估价委托人【正确答案】ABC46.价格等于"成本加平均利润率"是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件A.房地产开发成本等于平均利润B.房地产开发成本大于平均利润C.房地产开发成本小于平均利润D.自由竞争E.该种商品本身可以大量重复生产【正确答案】DE47.下列哪种情况适用于长期趋势法？()A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.市场法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.成本法中的开发成本测算【正确答案】BCD48.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。
A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在价值时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【正确答案】BCD49.在市场法估价中需要进行()的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出A.房地产状况B.市场状况C.交易情况D.交易期望目标E.估价时点修正【正确答案】ABC50.房地产状况修正首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况的各方面的因素，包括()A.区位方面的B.权益方面的C.实物方面的D.房地产市场方面的E.交易当事人方面的【正确答案】ABC51.【真题】下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价【正确答案】ACD52.导致建筑物功能折旧的原因可能是（）等A.功能缺乏B.功能落后C.功能过剩D.市场供给的过量或需求不足E.城市规划改变【正确答案】ABC53.以下属于非正常交易的情况有（）。
A.相邻房地产的合并交易B.建设用地使用权出让拍卖C.被迫购买的交易D.房地产涉案拍卖E.卖方负担补交土地使用权出让金【正确答案】ACDE54.房地产估价机构资质等级可分为（）A.暂定期内的三级资质B.三级资质C.二级资质D.一级资质E.临时三级资质【正确答案】ABCD55.投资利润率的计算基数包括（）A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费【正确答案】ABCD56.建筑物的损耗可分为()A.可修复的损耗B.不可修复的损耗C.可估算损耗D.不可估算损耗E.不可计算损耗【正确答案】AB57.【真题】收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费【正确答案】BD58.对房地产本身进行投资改良的内容有（）A.装饰装修改造B.更新或添加设施设备C.改进物业管理D.经济发展E.交通条件改善【正确答案】ABC59.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权共有可分为（）A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有【正确答案】AC60.我国《担保法》规定，下列不得抵押的财产有（）。
A.自留山B.自留地C.被依法查封的财产D.被依法监管的财产E.乡镇企业的土地使用权【正确答案】ABCD61.归纳起来，房地产有（）存在形态A.土地B.建筑物C.房地D.权益E.区位【正确答案】ABC62.下列()是对土地权益状况的描述A.建筑密度B.建筑间距C.地形D.土地面积E.土地形状【正确答案】AB63.在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率【正确答案】BCD64.房地产价格构成中的开发成本包括()A.取得土地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.折旧费【正确答案】BCD65.最高最佳利用原则必须同时符合（）标准A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.经济上必须盈利E.价值最大化【正确答案】ABCE66.下列是估价委托人的义务的有（）A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B.协助估价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作【正确答案】ABDE67.成本法中的"开发利润"是指()。
A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润【正确答案】CD68.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）A.毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数【正确答案】AC69.在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有()A.印花税B.营业税C.交易手续费D.办证费【正确答案】AC70.在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意【正确答案】ABC三.判断题(共30题)1.比较法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来计算房地产的价值正确答案】对2.市场状况调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况)【正确答案】对3.对于期房交易的成交价格，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其成交日期时的状况)【正确答案】错4.面积过于狭小而不利于经济使用的土地价格必然很低)【正确答案】错5.房地产估价师不能同时受聘于两个房地产估价机构)【正确答案】对6.房屋所有权有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。
正确答案】对7.运用收益法评估星级宾馆的收益价格时，应当将固定资产折旧费视为固定费用)【正确答案】对8.城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准)【正确答案】对9."买涨不买落"讲的是当前房地产的价格上涨，需求就会增加)【正确答案】错10.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境正确答案】对11.未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低)【正确答案】对12.再次抵押价值，是未设立法定优先受偿权利下的价值送减去已抵押贷款价值与贷款成数的比值后的数额)【正确答案】错13.房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产正确答案】错14.房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施正确答案】错15.在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同)【正确答案】错16.产权清晰、完整的一处破旧房地产，价格可能较高)【正确答案】对17.现在交易、将来交割的称为期货交易)【正确答案】对18.【真题】运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。
)【正确答案】对19.一块有建筑物的土地价格是指该建筑物和土地的总价)【正确答案】错20.年限折旧法包括直线法、分解法和市场提取法)【正确答案】错21.以房改标准价购买的公有住房不能出售)【正确答案】错22.房地产估价师应当保持估价的独立性，当与估价委托人、估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系的，应当主动回避相应的估价业务正确答案】对23.即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效正确答案】对24.在城市某一地块，规划用途为居住用地，但其周围是繁华的商业区，如果改作商业用地，其收益远远大于居住用地，因此这类土地的评估，其最高最佳用途应为商业)【正确答案】错25。