酒店式公公寓的开开发前景景分析 按：在在对上海海房地产产市场广广泛、深深入调查查研究的的基础上上，结合合公司拟拟开发的的房产项项目，我我部门将将不定期期推出与与商业房房地产开开发相关关的专题题报告，作作为项目目开发的的前期铺铺垫，并并为项目目决策提提供一定定的理论论依据酒店式公公寓的开开发前景景分析酒店式公公寓是指指物业公公司提供供酒店式式的服务务，又拥拥有私人人公寓的的私密性性和生活活风格的的综合物物业，它它是目前前沪上非非常热销销的一种种新型投投资型产产品自自20世世纪900年代末末第一代代经济节节约型酒酒店式公公寓崭露露头角，上上海的酒酒店式公公寓已经经历了第第二代适适用经济济型、第第三代发发展转变变型，目目前产品品属于第第四代景景观舒适适型第一部分分 回回 顾上海主要要的酒店店式公寓寓 据统计计，上海海的酒店店式公寓寓已经超超过1000家，不不过这些些酒店式式公寓的的定义标标准不尽尽相同，一一些小户户型的公公寓也被被纳入其其中根根据目标标客户和和物业特特征，这这些酒店店式公寓寓大致可可以分为为两类：： 一类是是“小户型型单身公公寓” 这这类物业业从20000年年开始进进入上海海住宅市市场，连连连引起起热销的的火爆场场面，以以“小户型型、低总总价和酒酒店式服服务”作为其其最主要要的卖点点，赢得得了大量量上海新新兴白领领的年轻轻购房群群和投资资客。
表表一中列列出了比比较典型型的几个个楼盘 表一名 称称区 域域情 况况My ccityy普陀江宁宁路原是世纪纪之门规规划的一一栋商住住楼，后后请香港港设计师师改成单单身公寓寓虹桥首席席闵行虹梅梅路原属商务务楼，后后改为单单身公寓寓蓝朝部落落静安万航航渡路原规划为为商场和和办公楼楼，一度度停止销销售，220011年上半半年规划划成酒店店式公寓寓青年汇黄浦海潮潮路原先是烂烂尾楼，中中福重新新包装规规划成单单身公寓寓金银汇黄浦九江江路酒店式商商务公寓寓，位于于南京路路商业圈圈瑞虹新城城虹口临平平路有规划地地推出乐乐富一族族单身公公寓，物物业配套套与瑞虹虹新城社社区共享享奔腾新干干线闸北宝山山路区域中心心小房型型巴黎时韵韵徐汇建国国西路产权式商商务酒店店 另一类类是以高高端客户户为主要要服务目目标的、有有统一的的酒店式式经营管管理的物物业此此类物业业从19990年年代初期期开始，主主要为在在上海从从事商务务活动的的外籍人人士提供供国际化化的居家家服务设设施，从从最初的的上海商商城到目目前以品品牌优势势取胜的的“雅诗阁阁”集团，形形成上海海房地产产市场独独具特色色的物业业类型。
此此类物业业的典型型代表如如表二所所列 表二名称区域名称区域上海商城城静安南京京西路美丽华公公寓长宁古北北协和酒店店公寓静安南京京西路鹿特丹花花园长宁古北北嘉里中心心静安南京京西路金桥公寓寓长宁东诸诸安滨路路静安广场场静安华山山路鸿发苑长宁新华华路香格里拉拉公寓静安铜仁仁路环球广场场浦东桃林林路新黄浦酒酒店公寓寓黄浦永寿寿路汤臣中心心浦东八佰佰伴天赐公寓寓黄浦广东东路嘉里不夜夜城闸北不夜夜城丽晶大厦厦长宁仙霞霞路港汇广场场黄浦永寿寿路锦绣公寓寓长宁虹桥桥路芝大厦徐汇衡山山路亦园徐汇安福福路爱俪轩静安镇宁宁路骏豪国际际静安南京京西路世纪时空空静安乌鲁鲁木齐北北路酒店式公公寓的主主要来源源 其一，由由不良资资产即烂烂尾楼重重新包装装 其二，大大型住宅宅小区的的开发过过程中产产生的一一些边角角料 其三，重重新设计计建设普通酒店店式公寓寓的常见见缺陷 利用烂烂尾楼或或大型住住宅小区区的边角角料开发发建成的的酒店式式公寓（尤尤其是“小户型型单身公公寓”），往往往具有有先天或或后天的的不足，主主要是：：¨ 电梯数量量不足¨ 通道狭窄窄¨ 通风采光光严重缺缺乏¨ 户型设计计不合理理，出现现不规则则多边形形等怪异异房型¨ 储存空间间严重不不足¨ 装修质量量粗糙¨ 居住人群群复杂¨ 会所设施施不全¨ 车位严重重缺乏¨ 绿化率低低第二部分分 酒酒店式公公寓开发发前景酒店式公公寓的需需求分析析 近两年年上海酒酒店式公公寓的市市场需求求相当旺旺盛，推推出的酒酒店式公公寓的销销售率基基本超过过85％％，有的的甚至达达到1000％。
220033年静安安区新推推出的世世纪时空空、静安安新格、阳阳光名都都、骏豪豪国际、君君悦静安安等产权权式酒店店式公寓寓销售都都异常火火爆 经调查查，上海海酒店式式公寓的的主要消消费群主主要集中中在以下下几类人人群： 1、外外资公司司或国内内知名企企业驻沪沪的工作作人员外外资公司司的人员员大多来来自于欧欧、美国国家，为为这些公公司的行行政管理理人员（如如：CEEO、总总经理、部部门经理理等），享享受着公公司给予予的丰厚厚的住房房补贴，他他们大多多数选择择比较高高档的酒酒店式公公寓，是是酒店式式公寓最最强势的的消费群群体国国内知名名企业驻驻沪的高高级管理理人员也也具备极极强的消消费能力力，他们们绝大多多数为公公司的领领导者和和决策者者，同样样也享受受着公司司给予的的丰厚的的福利待待遇，而而且工作作时间也也并非长长期或永永久性的的，所以以这部分分人群大大多数选选择中、高高档的酒酒店式公公寓 2、“海归创创业派”人士他他们回国国主要是是为了自自己创业业，由于于多方面面原因，前前期他们们不大会会将资本本用于购购房，但但是长期期受到国国外思想想的影响响，对自自己生活活品质相相当重视视，这部部分人群群大多数数选择中中档的酒酒店式公公寓。
3、上上海本地地的处于于金领和和白领之之间的高高收入年年轻阶层层便利利、自由由、让自自己全身身心地放放松都是是他们选选择的理理由，他他们大多多数选择择中、低低档的酒酒店式公公寓 4、部部分比较较特殊的的客源如如一些昼昼伏夜出出的特殊殊工作群群体等 当然，居居住或使使用酒店店式公寓寓的人群群未必是是房产物物业的购购买者，酒酒店式公公寓产权权拥有者者一般不不同于普普通住宅宅的所有有者，他他们更多多的是以以投资为为目的，所所以投资资客户是是该市场场需求主主体而而且在酒酒店式公公寓的购购买需求求人群中中，还有有以下几几个特点点： 其一一，年轻轻客户低低积累，高高收入，高高预期的的特点，决决定他们们的需求求重点是是小户型型公寓，而而酒店式式公寓面面积一般般为300～50平米米，为全全装修住住宅，对对物业管管理的要要求较高高，地理理位置相相对优越越，总价价基本低低于500万，因因此近年年来酒店店式公寓寓的购买买人群中中，年轻轻客户所所占比例例逐步提提高图一 本市购买对象 其二二， 由于对对上海经经济地位位和国际际地位的的认可，以以及对上上海申博博成功和和中国加加入WTTO对上上海的利利好影响响的良好好预期，外籍人人士和外外地人在在沪置业的的步伐加加快。
分分析本市市购买对对象（图图一）、外外地购买买对象（图图二）、境境外购买买对象（图图三）购购买的物物业价格格比例，可可以发现现外地和和境外购购买对象象购买770000元以上上的物业业占了较较大的比比重，他他们中有有相当比比例的选选择投资资酒店式式公寓220033年以前前市场上上已售出出的60000多多套，其其中近330000套的业业主为外外籍人士士图二 外地购买对象图三 境外购买对象需求预测测：根据据有关资资料，上上海每年年的租房房者在1150万万左右，其其中月薪薪25000元以以上的白白领占到到20％，大大约300万人另另据上海海市公安安局统计计，目前前海外人人士在上上海为数数约6万万人，实实际就业业的达11.6万万人，台台商的数数量不下下20万万人因因此，上上海房地地产市场场目前对对单身公公寓的需需求量约约在4万万到6万万户左右右，更为为乐观的的预测甚甚至可达达10万万户而而且，中中国加入入WTOO和上海海申博成成功的利利好效应应对楼市市的刺激激作用逐逐渐突显显出来，公公众对酒酒店式公公寓租售售市场具具有良好好的预期期，尤其其对CBBD地区区良好的的发展前前景非常常乐观由此可见，酒店式公寓及市中心小户型房屋的需求量，在一定时间内仍将呈上升趋势，尚有一定市场潜力。
酒店式公公寓的供供给分析析自19990 年年上海出出现首家家酒店式式公寓———上海海商城以以来，上上海已有有酒店式式公寓1100余家，总总建筑面面积2000~2225万万平方米米之间，区区域集中中分布在在长宁、徐徐汇、卢卢湾、静静安、浦浦东等中中心区域域从酒店式式公寓的的供给来来看，其其供应总总量从119933年起不不断增加加，19998 年的供供应量达达到顶峰峰，直接接造成119999 年供供应量相相对剧减减，虽然然20000 年年有所回回升，但但是20001 、20002 年年的供应应量处于于递减状状态，而而20003年又又突然放放量，上上半年市市场供应应量将达达到400万平方方米（包包括整盘盘小户型型），约约75000多套套20003年年上海销销售的主主要酒店店式公寓寓如表三三所示由由于酒店店式公寓寓在上海海持续热热销，不不少房地地产开发发商会顺顺势跟进进，再结结合央行行对房地地产市场场中高档档物业的的宏观调调控政策策，可以以预见，在在未来的的一段时时期内，上上海的酒酒店式服服务公寓寓每年的的新增量量将趋于于稳定，整整体供应应量缓慢慢上升，3~5年后逐步达到市场需求和供给相对平衡。
表三 20003年年销售的的主要酒酒店式公公寓楼盘均价房型面积积层高套数区域世纪时空空14000045-6673.1280静安乌鲁鲁木齐北北路圣天地11000030-5502.810000左右普陀长寿寿路君悦静安安12000033-6684.5//3.22624静安康定定路骏豪国际际20000040-5523.2608静安陕西西北路静安新格格130000静安江宁宁路永兴富邦邦7000046-669闸北永兴兴路金地汇6000040-9903.2197虹口纪念念路帝景苑18000057-11583.0100++徐汇肇嘉嘉浜路恒升半岛岛国际中中心17000037-7793.5200++虹口吴淞淞路 从开发发商供应应的物业业形态来来看，上上海市面面上的酒酒店式公公寓有高高、中、低低档之分分，主要要有三类类：开发发商长期期投资型型、整盘盘出售型型和产权权分散型型目前前，市场场上多数数的单身身公寓均均属产权权分散型型，而且且中低档档酒店式式公寓位位居市场场主流，但但随着国国际客源源的不断断涌入，高高档酒店店式服务务公寓将将有很大大发展潜潜力，其其供应量量会有所所上升 从酒店店式公寓寓的分布布走向看看，酒店店式公寓寓的发展展与整体体城市发发展战略略息息相相关，眼眼下长宁宁区及徐徐汇区市市场已接接近饱和和；随着着新的“泛CBDD区”中心在在南京西西路形成成可能性性的逐渐渐加大，静静安区特特别是南南京西路路地带，由由于较优优越的地地段位置置、便利利的交通通、宜人人的居住住环境，将将成为发发展酒店店式公寓寓的黄金金地块；；浦东新新区由于于“国际航航班东移移”以及“成功申申博”的利好好消息，大大量的外外资客源源也将带带动区域域内酒店店式服务务公寓需需求；作作为传统统高尚地地段的卢卢湾区，其其北区仍仍然受淮淮海路商商圈和新新天地时时尚圈所所依托，短短期内可可以成为为酒店式式公寓的的机会点点，其南南区受世世博会的的影响，从从长期来来看，必必将成为为酒点式式公寓的的机会区区域；黄黄浦区依依托其固固有的地地理位置置、强势势的商业业氛围，也也将成为为酒店式式服务公公寓的机机会区域域。
以上上区域将将是上海海酒店式式公寓的的主要供供给区域域酒店服务务式公寓寓迅速崛崛起的宏宏观经济济背景 1、商商务旅游游性人口口的增加加 上海海正逐步步发展成成为国际际金融中中心，各各种经贸贸洽谈、国国际展览览、国际际会议等等商务交交流活动动频繁，远远程客人人增加，停停留时间间变长，境境外高消消费水平平的公务务、商务务客人、旅旅游客人人有较大大幅度增增长据据有关数数据显示示，除3300余余万外省省市人口口外，港港、澳、台台和外籍籍常住人人口约88-100万人，约约占上海海总人口口的0..5-00.6%%，而流流动性人人口现已已达300万人，接接近上海海总人口口的2%%在强强大的消消费前提提下，上上海的酒酒店消费费前景广广阔而而酒店式式公寓拥拥有酒店店的管理理与服务务，又具具有比星星级酒店店更合理理的价格格，是对对未来全全球化发发展需求求的一种种呼应，将将会成为为市场中中的一个个亮点 2、储储蓄的保保值、增增值功能能弱化和和证券收收益的起起伏不定定长久以来来，银行行储蓄一一直是中中国人投投资理财财的首选选，但截截止20002年年2月的第第8次降息息（一年年期定期期存款利利率已降降到1..98%%），利利息税的的增收，储储蓄保值值、增值值的功能能开始弱弱化，社社会理财财观念发发生了根根本性变变化。
与与银行储储蓄相比比，酒店店式公寓寓的投资资性能更更强，这这也是酒酒店式公公寓热销销最大的的卖点另另外，伴伴随着证证券市场场的持续续低迷、欲欲涨乏力力，市场场资金流流在不知知不觉中中发生转转移，最最为明显显的，就就是催生生了房地地产市场场的“投资风风潮”在政政府的支支持下（包包括蓝印印户口政政策、购购房退税税政策等等），上上海的房房地产业业的投资资环境得得到了很很大改善善，而且且随着市市中心地地块的日日渐稀少少，房地地产的投投资价值值更是弥弥足珍贵贵购房房贷款利利率大大大低于其其他商业业贷款利利率，与与投资股股票债券券相比，产产权酒店店总价低低，月还还款额少少，随着着上海房房地产市市场的不不断健全全和完善善，银行行利率的的下调，投投资风险险也随着着降低了了不少，越越来越多多的人加加入到了了投资酒酒店式公公寓的行行列中来来成功开发发酒店式式公寓的的四要素素 在开发发酒店式式公寓的的过程中中，选址址、规模模、产品品定位、物物业管理理等四大大要素决决定了项项目开发发的成功功与否 首先在在选址上上要有交交通便捷捷、商业业服务配配置齐全全、客流流密集的的优势，这这是开发发的前提提。
酒店店式公寓寓不是适适合上海海所有地地区，成成功的酒酒店式公公寓主要要分布在在三个区区域：其其一是闹闹市中心心，如CCBD核核心区、市市中心，其其二是外外国人聚聚居区，其其三是以以工作为为导向、从从业人员员多数为为白领年年轻人的的地区这这些区域域对酒店店式公寓寓的需求求较大、较较集中，而而远离闹闹市中心心的偏远远区域或或城郊结结合部则则不适合合开发酒酒店式公公寓项目目 其次，酒酒店式公公寓的规规模也要要控制好好大规规模的开开发可以以增加项项目的知知名度，降降低开发发成本，但但若无足足够的需需求，会会影响销销售率，导导致开发发成本的的积压同同时，也也不利于于日后的的出租率率、租金金，在车车位、配配套设施施的使用用上也会会造成不不便 再次次，产品品定位要要准确，表表现在外外观设计计、户型型设计、装装修标准准、功能能配置、辅辅助设施施的安排排要有针针对性 最后后，物业业管理上上要选择择管理经经验成熟熟、管理理水平高高、客源源资源丰丰富、营营销能力力强的专专业酒店店管理机机构担纲纲，这是是酒店式式公寓销销售业绩绩的保障障之一，也也使开发发的物业业在租赁赁市场有有良好表表现，为为今后继继续开发发打下基基础。
酒店式公公寓设计计的新趋趋势 1、总总体规划划注重自自然、地地理、文文化、交交通、社社会等资资源与物物业的良良好协调调 2、强强调酒店店式公寓寓外观设设计具有有与消费费者观念念相匹配配的、鲜鲜明的“主题”表表四） 3、酒酒店式公公寓的外外观设计计和内部部设计中中更加注注重连贯贯性4、科学学、合理理地设计计和分配配户型，尽尽量减少少户间干干扰5、四边边形的户户型仍然然是酒店店式公寓寓设计的的主流，但但力求以以多元化化的户型型适应消消费者日日益增长长的个性性化需求求 6、室室内居住住空间设设计更加加注重舒舒适而不不仅是好好看这这意味着着更加有有特色的的室内装装饰和更更多的生生活空间间 7、强强调更完完善的配配套设施施体系，会会所成为为酒店式式公寓不不可或缺缺的部分分，而且且会所更更强调休休闲或商商务功能能8、室内内外装饰饰、建材材等方面面注重选选择国际际上专业业领域内内具有权权威的品品牌表表五）9、设计计有良好好的智能能化体系系 表四主题/概概念典型楼盘盘轴心产权权酒店式式物业世纪时空空、金银银汇产权酒店店巴黎时韵韵、感性性达利取财之道道，时尚尚之风自由自宅宅、静安安新格国际投资资品种东方时空空、国际际金融家家独立居住住意识独立时代代城市时尚尚主义青年汇表五项目装修配置置品牌世纪时空空伊莱克斯斯、阿里里斯顿、海海尔、澳澳仕、松松下静安新格格伊莱克斯斯、阿里里斯顿、三三星、西西门子、立立邦、摩摩恩骏豪国际际奥帝斯、MMcQuuay、LLooss、HaansGGrohhe、德德国海福福乐圣天地瑞士迅达达、海尔尔、德昕昕君悦静安安三菱、日日立酒店式公公寓的开开发风险险n 风险之一一：酒店店式公寓寓物业的的细分越越来越明明显。
目目前，酒酒店式公公寓的定定位出现现细分的的趋势，比比如世纪纪时空是是针对世世界性客客户的投投资产品品，比较较强调商商务功能能；静安安新格则则侧重自自由生活活的理念念，强调调的是居居住产品品；君悦悦静安则则将居住住和商办办相结合合，宜商商宜居物物业的市市场定位位和产品品特性锁锁定了目目标客户户群，也也意味着着放弃了了其他客客户群而而且，当当更多相相似性产产品的出出现形成成潜在但但必然的的竞争，当当商铺、办办公物业业为投资资者提供供更可观观的回报报，投资资客和消消费者会会出现分分流，这这势必影影响物业业的销售售前景n 风险之二二：户型型和装修修设计落落伍 酒店式式公寓经经过几年年的快速速发展，在在户型和和装修设设计上有有了很大大发展，酒酒店式公公寓不再再等于小小户型，不不再等于于小面积积据统统计，京京、沪、深深的人均均居住面面积已达达20平平方米，人人们更加加注重居居住的舒舒适性，因因此酒店店式公寓寓的户型型和装修修必须满满足人们们的这种种需求简简单地将将烂尾楼楼改建，增增加一些些配套，现现在已经经很难再再有市场场，因为为这类酒酒店式公公寓在硬硬件方面面存在诸诸多“硬伤”，在许许多方面面无法满满足消费费者的需需要。
由由于很难难预见将将来消费费者喜好好的户型型和装修修，因此此，设计计如果落落伍，将将给酒店店式公寓寓的销售售带来较较大隐患患n 风险之三三：酒店店式公寓寓租赁市市场的疲疲软 房租市市场的价价格是酒酒店式公公寓价格格的标杆杆，租金金是支撑撑酒店式式公寓价价格的脊脊梁近近两年酒酒店式公公寓的热热销是因因为其空空置率较较低（平平均155％以下下），投投资回报报较高（平平均122％以上上），但但随着酒酒店式公公寓产品品的迅速速增长，租租客选择择的余地地加大，空空置率将将会有所所上升，在在售价只只升不降降而租金金水平可可能保持持稳定甚甚至下调调的情况况下，将将导致酒酒店式公公寓的投投资回报报变低，进进而影响响投资客客的投资资热情，使使新开发发的酒店店式公寓寓销售难难度加大大n 风险之四四：宏观观调控房房地产市市场的政政策影响响 房地产产市场一一向受政政策影响响较大，如如前几年年的契税税减半政政策、蓝蓝印户口口政策、购购房退税税政等对对拉动上上海楼市市取到了了积极的的作用如如今房地地产市场场经过一一波行情情后，面面临新一一轮的调调整在在政策方方面，蓝蓝印户口口早就停停止实施施了，契契税也恢恢复到11.5％％，购房房退税则则于今年年5月331日终终止，央央行于66月5日日出台新新的房贷贷政策。
新新的房贷贷政规定定商业银银行只能能对购买买主体结结构已封封顶住房房的个人人发放个个人住房房贷款，对对购买高高档商品品房、别别墅、商商业用房房或第二二套以上上（含第第二套）住住房的，商商业银行行按照中中国人民民银行公公布的同同期同档档次贷款款利率执执行，而而且规定定提高首首付新新的房贷贷政策还还对严格格控制土土地储备备贷款的的发放、规规范建筑筑施工企企业流动动资金贷贷款用途途等方面面作出了了规定这这些政策策将对房房地产市市场进行行结构性性调整，对对酒店式式公寓开开发而言言，属利利空，将将增加房房产开发发商的风风险第三部分分 项项目的开开发策划划——曹家家渡项目目的开发发策划1、楼盘盘价格定定位 根据最最近对静静安区（含含周边）类类似项目目的市场场调查，待待建地块块附近已已建或在在建住宅宅楼盘的的价格分分布范围围从最低低的70000元元/M2至最高高的2000000元/MM2，购房房户有较较大的选选择空间间，绝大大多数楼楼盘价位位集中在在高价范范围具具体调查查结果见见表六 表六价格范围围楼盘家数数建筑形式式代表楼盘盘70000-800003高层、小小高层上海知音音、水岸岸名邸80000-10000005高层、小小高层达安花园园三期、静静安晶华华园100000-11200004高层圣天地、静静安枫景景、静安安诺丁汉汉120000-11400004高层君悦静安安、静安安枫景140000-2高层骏豪国际际、世纪纪时空 从上表表可以看看到，附附近已建建和在建建竞争楼楼盘（主主要指酒酒店式公公寓）的的均价多多数分布布在1110000~1440000元/MM2。
经过过综合分分析，拟拟定待建建酒店式式公寓以以外地投投资者、上上海本地地高收入入年轻人人、特殊殊工作群群体为主主，以港港、澳、台台人士为为辅，根根据自身身楼盘的的特点，拟拟定项目目的酒店店式公寓寓销售均均价在1110000元/M2在销销售运作作时，可可根据市市场的供供求关系系，在已已制定的的销售价价格基础础上，进进行适当当的调整整2、房型型定位及及占比方方案近年上海海住宅市市场新开开发楼盘盘户型面面积偏大大的情况况比较普普遍，根根据上海海市房地地产交易易中心和和上海市市统计局局联合发发布的220022年上海海市房地地产市场场商品房房预售结结构分析析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70~100M2的占16.3%，户型面积100~150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多想住在交通便利的市区的人们望房兴叹实际上，目前上海酒店式公寓市场最为抢手的户型是小房型，面积主要在35~65 M2，同时尽可能打造立体错层空间，即增加层高这种户型实用性强，总价适中，可以在有限的空间拓展出二室二厅的功能格局，对消费者具有极大的吸引力。
经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如表七 表表七房型一室一室一厅厅二室一厅厅二室二厅厅二室一厅厅二室二厅厅建筑面积积35左右右45左右右55左右右65左右右55左右右65左右右层高3.43.43.43.44.54.5占比20％28％26％15％6％5％销售目标标客户外企及金金融证券券信息界界白领年年轻人、特特殊工作作群体外地来沪沪经商人人士、港港澳台人人士、高高级管理理人员3、购房房对象购购买力分分析 根据上上述建筑筑面积定定位与销销售价格格，主力力房型一一室和一一室一厅厅、二室室一厅每每套房屋屋销售均均价为：：38..5万元元~60.55万元一一般情况况下购房房者首付付30%%，即111.555万元元—18..15万万元左右右，余款款向银行行按揭分分20年偿偿还，以以60.55万元（二二室一厅厅）房型型为例，首首付188.15万元，余余款42.335万元元分200年偿还还，根据据新的房房贷政策策，贷款款月利率率为0..48%，每万万元每月月还本付付息额为为70..27元元，每月月还款额额经计算算为29975..74元元，对于于高收入入白领、中中等偏上上收入家家庭购房房户应该该有还款款能力。
另另外，如如果购房房户能够够得到部部分公积积金贷款款，由于于公积金金贷款利利率比商商业贷款款利率低低，则每每月还款款额将有有所下降降，购房房客户还还款能力力更能得得到保证证4、开发发方案策策划及参参考经济济指标的的确定n 开发方案案： 随着上上海国际际化进程程的加快快和房地地产市场场的理性性回归，对对酒店式式公寓的的开发提提出了更更高的要要求，促促使酒店店式公寓寓建筑形形态向舒舒适和实实用方向向发展，传传统的小小面积++装修++酒店式式物业管管理模式式已不能能满足现现代消费费者的需需求，而而另一种种折衷方方式立体体错层结结构，因因与普通通2.88米层高高的物业业相比具具有更多多的生活活空间，具具有更良良好的通通风、采采光优势势，成为为当前和和未来较较受购房房户欢迎迎的建筑筑形态本本项目酒酒店式公公寓开发发方案原原则上选选用3..4米和和4.55米的立立体错层层结构在在设计上上，坚持持方正，厅厅的开间间以3..9米为为主，每每户窗户户采用凸凸窗，清清晰分割割公私、动动静、干干湿区域域，使用用面积最最大化，公公寓内无无明管设设计，为为偏重生生活或办办公的业业主最大大程度提提供自由由发挥的的余地。
n 参考经济济指标：：（1）住住宅幢数数、建筑筑面积、住住户数的的估算 项目占占地1336800平方米米，容积积率6..8，可可建建筑筑面积9930224平方方米，去去除4550000平方米米左右的的商场面面积，其其他面积积为4880000平方米米根据据房型定定位及占占比方案案，待建建楼盘住住宅每户户平均建建筑面积积： 35××20%++45×28%++55×26%++65×15%++55×6%=466.955M2 若4880000平方米米全部用用于做酒酒店式公公寓，总总户数可可达10022户户，就曹曹家渡商商圈而言言，此体体量过大大可考考虑2440000平方米米左右面面积用于于做酒店店式公寓寓酒店店式公寓寓设244层，每每层10000平平方米，则则平均每每层211户参参照类似似项目电电梯数量量布置（如如表八），酒酒店式公公寓设44~5部部知名品品牌的电电梯（载载重1吨吨/部）另另外2440000平方米米左右面面积可用用于建造造有卫生生设备和和茶水间间的小户户型（660~1150平平方米）产产权式写写字楼（关关于小户户型产权权式写字字楼的开开发前景景分析见见下期报报告）。
表八楼盘层数每层户数数电梯数品牌世纪时空空24163Otiss圣天地25204Schiindller君悦静安安24407三菱蓝朝部落落32244三菱骏豪国际际29306Otiss（2）会会所配套套设施 会所设设在第66层、第第7层，会会所配套套服务设设施包括括：健身身房、棋棋牌室、网网吧、咖咖啡厅、美美容美发发、游戏戏房等，部部分设施施可在裙裙房商场场招商时时一起考考虑3）室室外附属属设施 室外附附属设施施包括地地下停车车库 考虑到到家庭轿轿车今后后在上海海的普及及趋势，以以及部分分房客是是短期租租住，假假设酒店店式公寓寓每3户住户户拥有一一辆轿车车，则需需总停车车位为：：4622/3==1544个（不不包括商商场及办办公楼所所需车位位） 每个车车位平面面尺寸为为2.55M×5M，占占地面积积12..5M22地下下车位包包括分摊摊车道面面积一般般为30~440M2，本次次估算取取上限值值，则地地下停车车库面积积为：1154××40=61660M25、参考考建设标标准表九结构框架剪力力墙层 高3.4//4.55米幢 数1幢244层建设标 准¨ 建筑层数数：地下下3层，地地上5层层为裙房房商场，66层以上上1幢224层酒酒店式公公寓，11幢244层产权权式小户户型办公公楼。
¨ 基础：钻钻孔灌注注桩，箱箱形基础础¨ 地面：室室内实木木地板、地地砖、地地毯，底底层电梯梯大厅花花岗岩地地坪，其其余楼层层电梯厅厅采用大大理石¨ 门窗：塑塑钢或彩彩铝门窗窗¨ 阳台：金金属扶手手，玻璃璃拦板¨ 外墙：商商场为通通透大玻玻璃，公公寓为有有色玻璃璃¨ 内墙：室室内高级级乳胶漆漆、高档档面砖，公公共部位位贴面砖砖、大理理石¨ 屋面：树树脂珍珠珠岩板保保温，双双层钢筋筋混凝土土防潮层层，双层层APPP防水卷卷材，铝铝基反光光隔热材材料¨ 电气：照照明配电电箱、动动力配电电箱，暗暗管敷设设，高档档开关及及插座¨ 管道：铝铝塑复合合水管，塑塑料排水水管，消消火栓系系统¨ 浴房：淋淋浴房¨ 厨房：高高级厨具具¨ 空调：每每户配进进口分体体式空调调1~22台¨ 电梯：每每幢楼配配知名品品牌电梯梯4~55台¨ ：IIDD¨ 智能系统统：有线线电视网网、宽带带进户、家家庭紧急急救助系系统、周周界报警警系统、可可视对讲讲系统、楼楼宇管理理监控系系统10.11.202209:0409:04:4222.10.119时4分9时4分42秒10月. 11, 2211 十月 20229:04:42 上午09:04:422022年10月11日星期二09:04:42。