佛山前 言 汇源豪庭项目位于佛山市高超区西安街道泰华路，占地面积约106445平方米，总修建面积约193000平方米，分三期开发，市场定位：高等、多层、高层住宅区，威尼斯水城特色，客户群是以中偏高收入阶级为主，多为企业的主干，这些客户务实、执法意识强、维权意识强，所以本项目的治理办事要吸取以往治理经验教导，重点在住户的共性的、实实在在的根本需求：保安、维修、设施设备治理、清洁绿化，强调的是：依法、宁静、快捷在此底子上再利用社区资源和社会资源开展社区文化和特约办事，以到达周到、舒适————这是我们治理办事的总思路目 录第一章 物业根本情况………………………………………………………………………… 3第二章 治理办事运作机制、模式、特点和目标…………………………………………… 5第三章 机构设置、部分职能、岗亭职责及人员体例……………………………………… 6第四章 前期介入……………………………………………………………………………… 12第五章 客户办事……………………………………………………………………………… 24第六章 宁静治理……………………………………………………………………………… 27第七章 情况治理……………………………………………………………………………… 34第八章 设备治理……………………………………………………………………………… 36第九章 装修治理……………………………………………………………………………… 40第十章 售后办事………………………………………………………………………… … 43第十一章 培训…………………………………………………………………………… 46第十二章 治理办事用度预算及收费尺度…………………………………………………48物业根本情况物业名称：汇源豪庭一期物业类型：多层、高层带电梯住宅区座落位置：高超区西安街道泰华路 占地面积：约X 平方米修建面积：约86482.92万 平方米绿化面积：约X平方米栋数及层高：约X栋带电梯高层、多层住宅楼户数：约467户停车位：汽车位135个，摩托车位476个小区收支口：2个（一个行车收支口，一个行人收支口）；超市4688.88平方米；物管及公建438.04平方米。
设施设备及用电量1. 电梯X 部，共X千瓦 ，用电量X千瓦2. 室外情况照明：X千瓦3. 楼层大众照明共：X千瓦4. 是否接纳二次加压供水生活水泵： X千瓦 5. 消防控制室：X千瓦6. 消防水泵：X千瓦7. 变电所：X千瓦8. 消防水泵总功率：X 千瓦 9. 会所：X千瓦（其中游泳池X千瓦）10. 商场动力：X千瓦 11. 商场照明：X千瓦 12. 其 它 以上各参数作为治理处机构设置、岗亭人员体例和收支测算的依据项目的定位：以中偏高收入阶级为主的多层、高层住宅小区,户型以X房X厅为主，每户面积在X平方米至X平方米之间，所以主目标客户是中偏高收入阶级，为企业的中、高干部，这些客户执法意识强，维权意识强因此，我们的物业治理办事定位是：依法、宁静、快捷，在此底子上上升到周到、舒适依法——就是凭据执法法例办事；凭据行业的尺度、范例办事；凭据公司的治理体系办事宁静——一切事情宁静第一，宁静事情重在预防快捷——对业主住户的需求、投诉，要做到：信息通报快、解决快、反馈快周到舒适——业主住户需要的，只要正当、宁静，我们赐与满足； 业主住户没想到的，我们为他们着想：如雨天门岗为他们备伞撑伞，购物小推车随时供他们使用；社区文化为他们准备种种利于身心康健的运动……治理办事运作机制、模式、特点和目标机制：（1） 在创建业主委员会之前，物业公司受业主（地产公司）委托，签订前期物业办事条约；在创建业主委员会之后，物业公司受业主委员会委托，签订物业办事条约。
双方按条约履行自己的权利和义务2） 物业公司在小区设治理处，治理处依据条约、《业主条约》和国度、地方的执法法例进行治理、办事模式：24小时关闭式宁静防备治理，各项办事事情按质量手册划定运作特点：依法治理，办事热情、快捷、周到，让住户感触宁静、舒适治理办事内容：大众设施设备治理；保安办事；清洁办事；绿化办事；社区文化办事；小区网络平台相同办事；特约水电维修和家用电器维修办事；特约家政办事治理办事目标(凭据建立部发表的《普通住宅小区物业治理办事品级尺度》一级，详见后附标准)： 治理制度完善； 供水、供电、通讯、照明、电梯、消防等要害大众设施完好； 衡宇完好； 水电维修实时率达98%以上，维修及格率达100%； 小区洁净卫生； 小区绿化完好率98%以上； 小区无重大治安案件产生； 小区无机动车辆丢失； 小区无火警产生；小区住户公道期望满意率95%以上；小区业主入伙两年起物业办事费收交率100%以上，年治理办事报答是本钱的10% 机构设置、部分职能、岗亭职责描述及人员体例为实现目标，同时从高效、节约出发，汇源豪庭一期治理处设置三个部分，34个岗亭，牢固体例43人。
机构：经理、客户办事部（包罗前台、财政）、工程维修部、宁静治理部见后附示意图一、 治理处经理1、岗亭人数：1人2、直接上级：公司主管副总经理3、直接下级：治理处主任及各部分主管4、本职事情：卖力治理处的运作5、任职要求：大专以上学历，持有物业治理经理上岗证，从事物业治理至少2年以上，熟悉物业治理全盘运作和执法法例，懂质量治理、宁静治理和本钱控制，有较强的治理能力和相同协调能力，身体康健6、直接责任：（1） 卖力治理处的筹建； （2） 从物业治理角度、物业使用人角度，到场项目筹划设计方案评审，提公道化发起；（3） 配合项目销售事情；（4） 制定项目治理方案、治理处年度事情筹划并组织实施；（5） 到场项目竣工验收，主持项目担当验收；（6） 主持入伙事情；（7） 主持治理处日常事情；（8） 协调治理处各部分事情；（9） 对外联络对上报告；（10） 卖力辖区的突发事件协调或处置惩罚；（11） 完成公司领导摆设的其它任务7、领导责任：对治理处的治理办事质量目标和经济目标卖力8、主要权利：（1）有权配置治理处资源（2）有权对下级考核、指导教诲、赏罚（3）有权签发本治理处文件悉治理处事情，懂质量治理、宁静治理，有治理能力和相同协调能力，身体康健。
二、客户办事部主管1、岗亭人数： 1人2、直接上级：治理处经理和主任3、直接下级：客户办事部治理员4、本职事情：客户办事治理事情5、任职要求：高中或中专以上学历，从事相关事情1年以上，熟悉客户办事事情，具有相同能力，身体康健6、直接责任：（1） 制订本部岗亭职责、目标、作业文件；（2） 制订本部分事情筹划并组织实施；（3） 对本部分员工进行培训和日事情讲评；（4） 摆设本部分事情并查抄完成情况；（5） 考核本部分员工；（6） 提出本部分资源需求；（7） 总结、报告本部分事情；（8） 代表本部分与其他部分协调；（9） 完成领导交给的其它任务三、客户办事部治理员—前台欢迎文员1、岗亭人数： 2人2、直接上级：客户办事部主管3、本职事情：卖力业主欢迎，投诉、办事需求的受理登记，并转给相关责任部分落实；创建业主、住户档案；入伙时保管钥匙4、任职要求：高中或中专以上学历，熟练操纵办公设备、文字表达能力较强，办事条理性强，有1年以上实际事情经验，身体康健5、直接责任（1）卖力业主的入伙手续、装修手续治理事情；（2）卖力业主的接持、投诉、办事需求的受理和登记，并实时转达责任部分，最后将结果反馈给业主；（3）卖力业主、住户的档案创建和治理。
4）卖力业主衡宇钥匙的吸收、标识、保管、发放事情；（5）完成领导交给的其它任务四、财政收款员1、岗亭人数：1人2、直接上级：客户办事主管、公司财政部3、本职事情：治理处财政4、任职要求：大专以上学历，从事相关事情2年以上，有管帐证，身体康健，本市户口5、直接责任：（1） 治理处用度收支；（2） 治理处现金治理；（3） 财政报表上报公司财政部和治理处经理；（4） 每月对欠交费住户进行催款和出催款通知（交宁静治理部协助送达欠交费住户）（5） 每季度向住户宣布治理处收支情况；（6） 完成领导摆设的其他事情五、工程主管1、人数：1人2、直接上级：治理处经理和主任3、直接下级：助理工程主管和维修工4、本职事情：卖力工程维修部治理事情，包罗：物业前期介入、担当验收、工程问题保修治理、机电设备的运行维护、修建物及大众设施的维护、供电供水供气通信治理、住户维修办事、装修审核查抄验收、工程技能档案创建5、任职要求：大专以上学历，助理工程师以上资质，2年以上事情经验，身体康健6、直接责任：（1） 制订本部岗亭职责、目标、作业文件；（2） 制订本部分事情筹划并组织实施；（3） 对本部分员工进行培训和日事情讲评；（4） 摆设本部分事情并查抄完成情况；（5） 考核本部分员工；（6） 提出本部分资源需求；（7） 代表本部分与其他部分协调；（8） 总结、报告本部分事情；（9） 完成领导交给的其它事情。
六、维修工1、岗亭人数： 2人2、直接上级：工程主管3、本职事情：自己责任区域的设施设备运行、维修调养，装修巡查；住户的水电维修4、任职要求：高中或中专以上的学历，有电工证，有2年以上实际事情经验，身体康健5、直接责任：（1） 卖力自己责任区域的设施设备的日常运行、巡视和维修调养；（2） 卖力自己责任区域的装修查抄；（1） 卖力住户的维修办事；（2） 完成领导交办的其他事情七、宁静治理部主管(兼情况领班)1、岗亭人数： 1人2、直接上级：治理处经理和主任3、直接下级：班长4、本职事情：宁静治理部治理事情5、任职要求：高中或中专以上学历，从事相关事情1年以上，熟悉治安和步队治理事情，具有相同能力，身体康健6、直接责任：（1） 制订本部岗亭职责、目标、作业文件；（2） 制订本部分事情筹划并组织实施；（3） 对本部分员工进行培训和日事情讲评；（4） 摆设本部分事情并查抄完成情况；（5） 考核本部分员工；（6） 提出本部分资源需求；（7） 总结、报告本部分事情；（8） 代表本部分与其他部分协调；（9） 完成领导交给的其它任务八、班长(兼职:巡逻)1、岗亭人数： 3人（每天三班，每班各1位班长）2、直接上级：宁静治理部主管3、本职事情：卖力宁静治理部本班事情4、任职要求：高中或中专以上学历，有1年班长事情经验，身体康健5、直接责任：（1） 卖力本班布岗；（2） 查抄本班值班情况；（3） 处置惩罚本班产生问题，如处置惩罚不了，实时上报本部主管；（4） 卖力本班的培训、指导；（5） 卖力本班的内勤治理；（6） 完成领导摆设的其他事情。
九、宁静治理员(不包罗临时性的售楼中心、样板房用人)1、岗亭人数： 23人 （人行主大门岗（1个），每班1人，每天三班，共3人；车辆收支门岗（1个），每班1人，每天三班，共3人，巡逻岗(2个)，每班2人，每天三班，共6人；监控中心(1个),每班1人,每天三班,共3人,周边牢固岗（2个），每天三班，每班1人，共6人，机动轮休2人2、直接上级：宁静治理部主管和班长3、本职事情：卖力小区治安、消防、车辆停放治理的值班4、任职要求：初中学历以上，身高172cm以上，身体康健，有本市户口亲戚包管5、直接责任：（1） 卖力本辖区车辆进出、停放治理；（2） 卖力外来人员（包罗施工单位人员、住户装修人员、来访人员等）的进出治理；（3） 卖力本辖区治安、消防巡逻，防备不宁静的事件产生；（4） 卖力消防演习；（1） 在辖区内发明大众设施设备损坏或缺陷应实时陈诉直接上级或通知工程维修人员；（2） 遇突发性、危害性事件产生，立即接纳应急步伐，并实时陈诉上级；（3） 完成领导摆设的其他事情十、保洁员1、岗亭人数：8名（5人卖力楼道卫生，2人卖力外围及小区内大众部位保洁，1人机动）；2、直接上级：宁静治理部主管；3、本职事情：卖力小区内外有楼道的保洁事情；4、任职要求：初中以上学历，身高158CM以上，身体康健；5、直接责任：（1）卖力大众区域内电梯大堂的清洁保洁，包罗地面、墙面、信报箱、大门、电梯的清洁调养；（2）卖力辖区内楼道及天面、平台、墙面、门窗、管道的清洁调养；（3）卖力楼道、扶手、电子门、电表箱、楼道开关、灯具的清洁；（4）卖力相关办公室的清扫、清洁；（5）对违章现象进行劝阻和制止；（6）卖力保管好各自的清洁用品，做到不损坏、不浪费；（7）完成领导摆设的其他事情。
十一、绿化员备注：因项目分三期开发，在三期开发完工施工房养护一年后方可交物业担当，故三年内不考虑绿化人员的摆设治理处组织架构及职能（示意图）经理工程维修部（主管卖力）宁静治理部 （主管卖力）客户办事部（主管卖力）售后保修治理设备治理维修、巡查装修前台欢迎大门岗收款侧（车）门岗停车场巡逻情况治理 客户办事部4人（主管1，前台欢迎2，财政1）职能：1） 住户需求（入伙、装修、维修等）、意见、投诉的受理、反馈；前期钥匙治理；业主档案创建、治理2） 用度收支治理；资产治理工程维修部3人职能：1）物业验收、售后保修治理、维修办事；2）设备运行、维护调养；3）装修查抄、验收；4）工程技能档案创建、治理宁静治理部34人职能：1）治安治理；2）消防治理；3）车辆停放治理；4）紧急事件处置惩罚；5）清洁绿化羁系备：因考虑到前期介入及入伙事情沉重，人员配备尽可能富足，以免造成事情的脱节 前 期 介 入n项目的成败，要害在于各个环节的有效控制，筹划设计评审、施工质量与宁静治理、营销运作等尤其重要n为群策群力做好筹划设计，存眷工程质量，同时配合支持销售，做好项目交代、业主入伙等事情，物业的前期到场不可轻视！n下面首先列举物业前期介入主要事情内容：1. 与地产公司项目部相同，凭据项目情况和要求制订<物业治理方案>、《物业事情筹划》、《前期介入方案》，并经地产公司确认并签订《前期物业办事条约》a.了解工程进度：筹划开工时间、售楼中心完工、样板房完工时间、项目竣工时间；b.了解销售时间、入住时间；c.体例并确认<物业治理方案>、《物业事情筹划》、《前期介入方案》；d.签订《前期物业办事条约》.2. 与地产公司项目部相同，到场筹划设计方案评审，从物业治理角度，对筹划设计提出公道化发起a.门路交通，应考虑：人车的分流，进出的便利，特殊人群的需要，宁静与治理需要;b.停车场的筹划，应考虑：车位数量与未来的生长，进出的便利，消噪音、散废气、宁静与治理，设备设施的选用;c.围栏与岗亭，应考虑：围栏的高度与样式，岗亭的部署、数量、款式;d.安防设施的配置，应考虑：巡更、界限防越、闭路监控、门禁、对讲、室内紧急报警;e.监控中心的设置，应考虑：位置、面积、设备设施、功效等要求;f.商铺及便民办事点的筹划，应考虑：功效配置与漫衍，与情况的协调，对有噪音和污染严重的项目进行控制;g.文娱运动场合的筹划，应考虑：使用面积、宁静要求、对情况和住户的影响.h.治理用房，应考虑：位置、面积、装修i.生活用房，主要是宁静治理人员和维修人员的宿舍及配套的卫生间、浴室，地点选择地面层靠围墙偏僻地方，以淘汰对住户的影响。
还要考虑：面积、装修J.垃圾收集点与中转站的筹划，应考虑：（1）垃圾桶的样式、数量、安排位置，对情况的影响；（2）垃圾中转站的位置、样式、容量，冲洗、污水排放、通风、关闭的要求，以及对情况住户的影响K.绿化，应考虑：（1）公道选用草皮、乔木、灌木的品种a:三者间的搭配有条理感、美观、调和；b:植物的生恒久与开花期的适宜性；c:应尽量制止选用有针、有刺、有毒植物（）.（2）便于养护，有利于养护本钱的低落L.小区景观，应考虑：与情况的调和、宁静与治理，是否利于维护以及本钱控制，对住户的影响M.修建的外立面，应考虑：外立面色彩的调和，质料的使用寿命，是否利于维护及维护本钱N.大众部分的装修，应考虑：大堂电梯间的通风、宁静性（如路面的防滑）治理、耐用性，维护及维护本钱，电梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防水流入电梯井O.清洁、绿化的用水用电，应考虑：用水用电点的数量、位置、管线走向及其标识P.大众用电，应考虑：满足使用功效，多回路控制，节约能源3. 与地产公司项目部相同，到场筹划设计方案评审，从物业使用人的角度对筹划设计提出公道化发起a.水、电、气的容量，抄表方法，应考虑：容量配置的公道性，抄表对住户的影响；b.种种插座、开关、水喉、、对讲机、有线电视、宽带等的接入点位置和空调孔位置，应考虑：位置是否公道，方便使用;c.家居的宁静性，应考虑：阳台栏杆、凸窗栏杆高度密度牢固是否达标，从外面是否容易爬进阳台、窗;d.家居私密性，应考虑：户门的位置，开启偏向，户与户之间窗户的偏向和距离，小区监控的摄像头安装的位置与角度不得拍摄抵家庭;e.住户对大众设施、情况的要求，应考虑：使用的便利、舒适、宁静，如信报与奶箱应设在地面排挤层单位门外.4. 与地产公司项目部相同，到场筹划设计方案评审，从小区环保角度对筹划设计提出公道化发起，应考虑：1）、垃圾应分类安排，分为可接纳和不可接纳，垃圾屋、垃圾桶应接纳密闭步伐；2）、噪音的控制，可接纳中空玻璃门、窗，窗、门与框之间应有胶垫，另外可接纳立体绿化带降噪；3）、节约资源：楼层照明、地面照明、排挤层照明分多路控制，接纳节能灯，接纳自动感到开关与人工开关结合（既节能又切合消防）；水的循环利用等。
5. 与地产公司项目部相同，到场筹划设计方案评审，对楼宇及小区智能化提出公道化发起1）停车场，应考虑：a：用IC智能卡，既节约了人力，低落了本钱，又堵住了人为的车场收费漏洞；2）门禁，应考虑：宁静方便，用卡或密码或自家对讲，才气进入楼宇门、单位门，门应考虑减噪；3）安防，应考虑：a：围墙的红外线装置不能有死角；b：闭路电视的安装位置必须公道，发起红外报警系统能与闭路监控系统联动；c：室内防盗系统：除紧急报警按钮外，其它不实用，发起不要，如业主需要，自己解决紧急报警按钮的安装位置要公道；d：保安巡更系统的触点部署、安装位置要公道4）自动抄表系统（该项目是否安装自动抄表系统），应考虑：是否可行，由水、电、气供给商决定，系统软件应可以和财政软件接驳；5） 配景音乐系统，应考虑：实际需要和不影响住户，即广播布点只选择现场销售中心周围、小区休息或运动广场6. 与地产公司项目部相同，到场筹划设计方案评审，对设备机房提出公道化发起，应考虑：通风良好、防飘雨、防渗水、有应急照明、铺上地砖更好7. 与地产公司项目部相同，到场筹划设计方案评审，对机电设备的设计、安装、选型提出发起1）电梯，应考虑 ：a、 接纳变频技能既节能且运行平稳；b、 多部电梯可考虑群控；c、 承载应考虑住户数量的几多；d、 轿厢内设置闭路电视监控镜头并连到监控中心的监督器；e、 轿厢内配置被困紧急按钮和对讲系统；f、 妨碍自动平层开门；g、 梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防水流入电梯井。
2）消防设施，应考虑 ： a、消防按钮必须在适当的高度和位置；b、喷淋不能有死角；c、烟感、温感的高度不能凌驾其型号所划定的高度；d、消防栓门应接纳玻璃门；3）供配电，应考虑：a、 发电机应与市电相互联动与互锁；b、发电机应有减震装置，机房、风井应接纳吸音、降噪步伐，烟管加消音器4）给排水，应考虑 ： 给水：a、随楼宇高度的差别应考虑给水管的耐压强度和接纳减压步伐；b、恒压供水选用变频电机可节能；c、大型水泵应考虑日后的维修，宜接纳卧式；d、水池的人孔与液位控制器、爬梯之间位置应符合 排水：a、 屋面必须有足够的坡度；b、 屋面的排水管口必须与本地的降雨量和屋面的受雨面积相适应；c、 地下室的集水坑里的潜水泵的功率和排水管径必须与进水量相适应；d、 污水管与雨水管必须离开；e、 高层污水管转弯处应接纳防击穿步伐8. 与地产公司项目部、施工单位相同，对项目施工、安装历程中易出现的宁静、质量和使用问题提出发起1）施工现场、宿舍的宁静治理:工地、工棚的防盗、防火、防爆、防触电、防砸、防坠落、防刺伤、防尘、防中毒、防窒息 2）隐蔽工程的阶段验收应注意事项：a、 楼栋避雷及格； b、 楼顶防水层；c、 水管试压及格；d、 室内卫生间防水及格；e、 衡宇室内电线路接地及格，超载和漏电掩护及格，各回路绝缘电阻及格（1000兆欧姆以上）。
3）设备安装调试历程中应注意事项：a. 路接地及格;b. 超载和漏电掩护及格;c. 防触电步伐（绝缘地胶垫、防护罩网）;d. 设备房的防渗漏、防飘雨、通风、有应急照明等4）施工历程中和设备安装调试历程中资料搜集常见工程问题：地下给水管接驳不牢跑水，消火栓、喷淋头跑水，外墙渗水，窗台渗水，卫生间渗漏等9. 对项目的物业治理费尺度提出发起依据本地相关政策、法例；观察周边同类已投入使用楼盘物管费收费尺度；观察周边同类正在销售楼盘的物管费收费尺度；观察周边同类楼盘的物业使用人对物管费的认同与蒙受能力；凭据地产公司对楼盘的市场定位和对物管单位的要求；本钱测算10. 协助地产公司在售楼前体例<业主临时条约>、《衡宇质量包管书》、《衡宇使用说明书》11. 配合销售事情a. 到场买卖条约的评审、修改，特别是物业治理方面和产权范畴界定（如停车场、会所、商铺及其它配套设施）、用途方面;b. 将《前期物业办事条约》和《业主临时条约》作为买卖条约附件;c. 提供物业品牌宣传资料，如展板、荣誉证书;d. 提供样板房、销售中心、其他展示现场、工地门路的保洁保安办事;e. 给售楼人员培训和咨询物业治理办事知识;f. 在物业网站上介绍项目情况.12. 向地产公司项目部提出项目标识需求。
如楼栋牌、楼层牌、房号、门路指示牌、停车场标识等13. 与地产公司项目部一起，到场竣工验收14. 与地产公司项目部相同，主持担当验收15. 与地产公司项目部相同，入伙应交用度简直认（如有线电视初装费、管道燃气开户费等）16. 与地产公司项目部相同售后办事:保修期内的工程问题处置惩罚17. 与地产公司营销部相同，做好入伙准备如入伙通知、入伙仪式等 目前汇源豪庭一期将要封顶，我们物业介入的事情重点在：1、 了解楼盘情况，制订物业事情筹划、前期介入办事方案；2、 物业治理筹划：制定汇源豪庭物业治理方案、人力资源筹划、物资筹划；3、 工程上熟悉设计图纸，跟踪水电安装，到场竣工验收等；4、 提供前期宁静治理办事；5、 配合营销：销售中心（会所）担当办事，样板房担当办事，物业办事内容与销售人员相同，提供物业宣传资料及展版；6、 主持物业担当验收和入伙事情准备一、工程的到场1、由新项目部强、弱电工程师、土建工程师、治理处工程技能人员组成工程组，到场工程设计、跟进，到园地产项目部的业务交换，每周一次的现场巡视，每月一次物业状况进展报告2、工程施工阶段物业公司派出的工程前期介入人员进驻现场，熟悉小区筹划修建设计、管网设计、功效设计状况等；3、施工历程中，进驻人员对现场施工状况进行记载，特别对施工变动部分认真记载，以备日后维修事情，并结合物业治理实际，在工程施工中对部分不适应或倒霉于日后物业治理的设计或个体部位向生长商实时提供参考的修改意见；4、新项目治理部与治理处每周一次现场巡视，召开阐发集会，掌握工程根本情况；5、进驻工程的工程人员，须每周到园地产召开的工程例会掌握情况，以便对未来物业治理筹谋方案进行不停的修正、完善；6、进驻工程现场的治理处技能人员，重点跟踪电梯、供、配电、给排水、供气等设备的安装和管网部署，设备功效要进行全面了解；7、项目治理部强、弱电工程师，跟踪智能化系统的安装、调试，并向安装单位技能人员学习根本技能，全面了解功效，以便日后的维修；8、治理处园林绿化跟进人员，要经常到现场进行全面了解，比较住宅区的绿化情况，提供公道化发起；二、 提供前期宁静治理办事1、 汇源豪庭治理处凭据项目要求，招聘精干安保步队进驻现场，维护施工现场的宁静秩序；2、 保安人员严格控制非许可人员进入施工现场；3、 保安人员对施工现场、施工物品起到秩序维护作用；4、 保安人员对会所、样板房物品的秩序维护，5、 保安人员对许可观光人员的引导和车辆停放指挥6、 保安人员对施工车辆的治理7、 保安人员对小区施工人员的宁静治理8、 保安人员对非施工时间的人员、车辆治理三、 配合地产营销1、 销售中心（会所）保洁、保安办事2、 样板房保洁保安办事3、 配合地产开展业主联谊运动做好销售筹谋、组织落实事情，同时借助运动的推广，增强楼盘的宣传，掘客潜在客户群4、 做好物业治理和业主相同事情，增进业主对物业治理的理解和配 合5、 做好与售楼人员的业务交换解决好售楼与物业治理的衔接事情6、 充当生长商与业主相同的桥梁，积极主动地把业主在楼盘销售中对小区筹划、设计的公道要求实时反馈生长商，充实做好协调相同事情。
四、 担当验收和入伙事情准备1、 进驻人员凭据现场进度情况，每周向新项目治理部、治理处上报工程进度信息；2、 进驻人员凭据物业治理的实际情况及业主需求向地产项目部提出公道化发起，诸如垃圾房、绿化用水、垃圾桶摆放、设备设施标识等，配合生长商解决；3、 在各项工程待交代时，进驻人员做好表格设计，对工程的各部分事情进行全面查抄，向地产提交查抄陈诉，待地产整改后，做好担当的各项准备事情；4、 入伙前的两个月，治理处招聘各岗亭人员并进行关闭式培训，凭据要求，考核通过，确立上岗资格； 5、 入伙前一个半月，治理处组织人员进行入伙培训，按治理处入伙治理步伐、担当验收步伐等逐项进行准备事情；6、 入伙前一个月与地产协商入伙具体事宜，严格按地产要求治理种种准备手续，并向地产递交入伙治理方案；7、 入伙前半个月天，治理处清洁人员进入现场，对小区进行全面清理；8、 入伙前十天，治理处入伙资料、宣传资料准备就绪；9、 与地产协商设立治理处办公园地，配置治理办公用品五、 前期介入的要领和流程：地产公司项目部向物业治理处项目部书面提出物业介入办事需求，物业治理处项目部按需求体例办事方案和《办事条约》，其中包罗办事内容、岗亭设置人员体例、进场办事时间以及用度等，并交给地产公司项目部审核、确认，物业治理处依据条约落实项目治理处提供办事，地产公司项目部监督。
地产付款地产监督确认物业提供办事双方签订条约双方确认物业体例办事方案和条约前期介入流程图：地产提出需求 客 户 服 务n“为业主住户办事，让业主住户满意”这是我们的事情中心和目标，业主住户是我们的衣食怙恃，我们应急住户所急，想住户所想，这一点要让每一个员工都明白n客户办事的主要内容：入伙治理、装修治理、售后维修办事、投诉处置惩罚n我们的办事强调： 快捷 n职责和步伐： 客户办事中心是业主住户需求、投诉的专职受理窗口； 监控中心的一个职能是实时通报业主住户的信息给相关的责任部分； 每一位员工（经常是安管员）在听到业主住户的需求、投诉后立刻（通过对讲机）见告责任部分，并跟踪落实、反馈——首接责任制； 责任部分人员立刻到现场，实时解决业主住户的需求、投诉，并见告反应者； 每周例会上对业主住户的需求、投诉及解决情况进行讲评一、客户办事模式：首接卖力制 “首接卖力制”是指首个欢迎业主的办事员，要全面、全历程尽心尽力卖力本次办事，对办事历程跟踪到底，并对办事质量卖力其焦点内容可用以下流程表达：本次业主消费行为结束为业主提供全程消费办事欢迎业主二、客户办事流程：小区办事资源热线客户办事员业主社会办事资源客户办事中心员工素质三、客户办事质量包管：良好的供给及信息处反馈渠道严格的治理制度优质办事良好的设施条件其中：信息渠反馈道可用下图来表达：治理处了解情况处置惩罚解决办事问题主顾意见表业主信息反馈热线将处置惩罚结果反馈给业主品质部了解情况主顾满意度观察四、 要办事流程1、入伙手续的治理业主凭开发商发出的“入伙通知书”，通过售楼处签发“售楼通知书”到治理处客户办事中心治理入伙手续。
主要流程如下图，并对其中的《业主条约》缴款事项、验房等细项进行具体划定，引导业主顺利入伙财政缴款：治理费售楼通知书入伙通知书客户办事中心财政缴款：治理费财政缴款：治理费正式入伙财政缴款：治理费2、装修治理按装修治理步伐执行（见下面装修治理章节）3、售后维修办事（见下面售后办事章节）4、投诉处置惩罚投诉处置惩罚是物业治理事情中一个相当敏感而又不可回避的重要项目投诉若能得到有效处置惩罚，则对提高物业治理办事事情质量是一个积极的促进1）构筑流通的投诉渠道2）业主可选择的投诉方法有四种，分别是来人投诉、来函投诉、来电投诉、其他投诉填写投诉单3）投诉处置惩罚办事流程：深入观察阐发确认有效投诉进行开端观察阐发接到投诉并记载责成处置惩罚确认无效投诉投诉人确认填写处置惩罚结果向投诉者反馈处置惩罚结果投诉单及处置惩罚陈诉存档安 全 管 理n 小区的宁静是治理处最重要的责任n 强调预防为主：寻找隐患，了解纪律，杜绝隐患n 接纳人防与技防相结合的步伐n 从治安防备方面、职业宁静与卫生方面赐与不宁静点的控制一、治安防备方面，主要是治安、消防、停车治理、紧急事件处置惩罚，由治理处宁静治理部卖力，其他部分派合，主要做好下面事情：l 抓宁静治理步队建立：杜绝内患，提高战斗力招聘时重视品德，有本市户口的亲戚包管；平时主管、班长应摸清每一个队员的思想动态，实时停止不良苗头；治理处领导、主管应体贴和富厚队员们的物质生活和精神生活；主管或班长每天对峙日讲评，对体现好的队员进行表彰勉励；每周有理论学习和军体训练，每月有考核。
l 小区治安治理：牢固岗24小时人防值班门岗控制车辆和外来人员进出；停车场岗防备外来人员破坏和偷盗，同时控制装修质料和垃圾的搬运；巡逻岗防备及发明作案或其他宁静隐患这几个岗24小时值班发挥人防作用l 监控中心和技防：24小时技防监控中心治理员24小时值班，通过智能化系统设备，对小区内每个角落进行监督，一旦发明情况或接到住户信息，立刻通知责任部分处置惩罚l 消防治理：技防、人防监控中心通过消防系统设备24小时监控各大楼消防情况；工程维修部人员卖力消防设施设备巡查、维护调养，每天对装修现场进行宁静查抄；宁静治理部是义务消防队，通过培训、演练掌握灭火作战技能，随时可投入灭火抢救；治理处于每年11月9日在小区举办防火宁静运动，宣传宁静用电用气知识，进行消防演习l 紧急事件处置惩罚：应急步伐落实，处置惩罚有序有应急预案，步伐落实；有应急步队，平常演练具有战斗力；有应急物资，随时处于可用状态；有报警、联络的号码；紧急情况时，报警、抢救、战斗、维护现场、联络领导等处置惩罚有序紧急事件有：火警、涝灾、台风、地动、治安刑事案件、触电、溺水、电梯困人、管道气渗漏、水管爆裂等二、职业宁静与卫生方面，重点在危险源的识别和防备危险源的识别和防备表责任人/部分危险源的识别查抄、阐发、纠正预防步伐治理层1、治理处宁静治理委员会是否创建2、宁静治理制度是否建全3、人员、物资是否到位住户室内1、 户内配电箱的漏电掩护功效是否正常，插座无超负荷2、 燃气热水器是否强排、外挂，排烟排气是否正常；电热水器是否3、厨房燃气管道、炉灶是否漏气有燃气味道4、阳台、凸窗护栏是否牢固监控中心1、消防系统是否正常使用2、电梯运行监督系统是否正常使用3、闭路监督系统是否正常使用4、周界红线报警系统是否正常使用安管队1、巡更系统是否正常使用2、夜间查岗是否有脱岗或打瞌睡的现象3、电梯困人解救、医疗抢救、消防技能现场考核是否及格4、消防应急器材（战斗服、手提灭火器、消防板手、消防斧头、防毒面罩、防火绳、应急灯、药箱药物）是否充实，是否治理有序，处于完好备用状态5、消防通道是否通畅6、消防栓是否完好7、各岗亭是否正常值班8、宁静应急方案（灭火预案等）工程维修部1、小区消防系统设备是否已完好，处于备用状态2、小区二次供水水质是否及格（小区是否接纳二次供水系统）3、小区供电设施设备（变配电房、 配电箱）是否有宁静警示标识4、小区供气设施设备（阀门、管道）是否有宁静警识标识5、电工是否有电工上岗证书，电工宁静作业现场考核是否及格6、电事情业宁静用具（绝缘鞋、绝缘手套、眼睛护罩等）是否有7、小区的户外娱乐康体设施、防护栏是否牢固完好8、电梯机房是否有灭火器、应急灯9、电梯的日常维护调养、年审等事宜是否落实10、电梯困人解救、医疗抢救、消防技能现场考核是否及格游泳池1、是否有及格的救生员2、水质是否能包管及格3、进入人员的康健控制4、游泳池是否有水深标识、救护设施（如备用救生圈）清洁1、清洁工是否知道带电的设施设不可用湿毛巾清洁。
2、清洁工是否知道滑的路面应安排“小心地滑”标识牌3、清洁工是否知道在使用强酸强碱的药水前要戴好胶手套洗外墙督促外包商应做好宁静步伐：选好牢固设施，系好宁静带、绳，地面警示及断绝，购置作业者保险四害消杀使用对人体无害的药物或要领，决不能使用毒鼠强绿化1、是否使用无毒农药2、小区是否种植有毒草木3、小区是否有种植的带刺的草木堆栈1、是否通风2、是否安排有毒易燃易爆物品装修治理1、是否有破坏承重结构（梁、柱、板、承重墙等）2、是否有擅自窜改燃气管道、乱拉电线、使用电炉、电热棒等违反宁静的行为3、装修施工现场是否有安排灭火器4、是否有关闭阳台的现象其它1、停车场是否有禁止吸烟的标识2、小区行车道是否有限速、禁鸣标识牌3、地下排挤层是否有标高提示和防碰撞步伐4、花圃水景、小溪是否有警示标识和防小孩跌落步伐三、小区治安主要步伐小区情况与守卫事情在周边围墙上的红外对射系统未投入使用前，我们增强人防力量：设7个牢固岗和2个巡逻岗（人行主大门岗、车辆收支门岗、巡逻岗、周边巡视岗）每天三班24小时值班，主要职责是对人员及车辆进出进行控制，防偷盗防破坏在小区智能化系统启用后，我们增加了技防：监控中心24小时利用宁静防备系统对小区周边、门路、收支口、电梯轿厢和地下停车场进行监控。
车辆进出治理：进时取卡，出时收卡施工人员的治理1、对施工人员的治理（1） 所有的装修人员必须到辖区派出所报户存案；（2） 划定统一从小区人行大门进出，统一查抄；（3） 施工人员收支小区必须佩戴收支证，便于查验；（4） 严禁施工人员进入小区后闲逛；（5） 控制夜间留宿施工人员，每户不凌驾2人；（6） 严格控制超时装修及施工；（7） 对其进行现场宁静查抄；2、对搬运工的治理装修期间，为便于治理，选择一家搬运队，为了能使其更好为业主办事，治理处从以下几个方面范例治理搬运步队：（2） 所有的搬运工必须到辖区派出所报户存案；（3） 宣布搬运物品价目表，防备乱收费；（4） 佩戴证件并统一着装；（5） 在指定地方接洽业务，不许乱逛乱窜消防治理和应急防火防水浸防台风等也是宁静治理事情的一部分，重在预防，我们接纳如下步伐：（2） 控中心通过消防系统设备24小时监控各大楼消防情况；（3） 工程维修部卖力消防设施设备巡查、维护调养，每天对装修现场进行宁静查抄；（4） 宁静治理部是义务消防队，通过培训、演练掌握灭火作战技能，随时可投入灭火抢救；（5） 治理处于每年11月9日在小区举办防火宁静运动，宣传宁静用电用气知识，进行消防演习。
6） 治理处对可能出现的种种紧急情况制定了处置惩罚步伐和应急步伐，要求治理处人员掌握紧急情况的处置惩罚步伐和应急步伐，指定宁静治理部是应急队，各部分有报警和与领导联络的紧急事件有：火警、涝灾、台风、地动、治安刑事案件、触电、溺水、电梯困人、管道气渗漏、水管爆裂等以下是火警火警事故处置惩罚流程图和治安突发事件处置惩罚流程图：1、火警事故处置惩罚流程火警火警确认火警人为违章制 止失 控向相关领导陈诉向119报警消防治理中心协助灭火、组织疏散，救护人员，抢救掩护财物主管班长到现场组织指挥进行警戒和交通管束完成并总结2、治安突发事件处置惩罚流程图偷窃、抢劫判断性质是否可自行处置惩罚是否呼唤四周人员支援指挥中心心与一期指挥中心取得联系，视情况请求支援通知相关岗亭增强警戒及到场行动向公安构造及有关部分求助，向上级领导陈诉通知应急分队开始组织疏散、搜索等行动完成处置惩罚情况结果报指挥中心做好记载并总结环 境 监 管n主要是清洁、绿化的羁系n首先是依据公司清洁绿化治理手册做好日常的监督、查抄，月、季、年考评n注意：四害消杀、病虫害消杀不得使用对人有害的药物一、情况治理理念借鉴大型物业公司情况治理的做法：“隐性零滋扰”治理，要求清洁绿化事情人员，在业主上班时间进行作业，当业主或住户下班返家时见不到操纵人员在事情，但小区给人的感觉总是清洁、亮丽而迷人的。
它的特点在于使业主切实感触清新整洁、人与自然的协调结合，充实享受下班后无人滋扰的宁静生活二、清洁、绿化治理方法依据专业化治理的要求，大型小区内的清洁绿化事情，严格凭据公司质量手册、作业尺度进行羁系 三、羁系1、羁系尺度依据质量治理体系尺度、公司内部运作制度尺度和《物业治理尺度作业规程》指导尺度，并制定详细的清洁尺度，据此对清洁卫生进行监督治理2、情况羁系人员与职责宁静主管兼职情况质量羁系主要卖力人，主要职责为：（1）对小区的清洁、绿化日常事情质量进行监督，要求每日至少对小区巡查二遍，包罗楼道、天台、小区门路、沙井、明沟、玻璃、扶手、绿化、清洁绿化设施等事情；（2）填写日检、周检、月检表；（3）每周在主管的指导下对事情情况进行周检，并作出评价；（4）每月在经理的指导下进行事情情况月检，并作出评语；（5）对办事不及格项提出整改意见； 3、情况羁系的制度（1）制定严密的羁系束度情况羁系束度的内容包罗：日检、周检、月检和抽检日检由情况羁系员每日对清洁、绿化事情进行巡查；周检由主管卖力；月检由治理处经理、主管配合查抄；抽检由治理处不定时摆设对情况治理事情进行的抽查制度2）对不及格办事项的处治A.要求主管束定有效的整改步伐；B.要求主管限时纠正不及格项；C.对不及格办事情况严重或对治理处的声誉造成不良影响的，进行教诲外，按公司奖罚细则，对其进行经济处罚。
3、质量检测评估体系图：查抄记载查抄记载清洁、绿化主管自查安管员巡查每天至少两次治理处羁系员作出处置惩罚意见并作记载清洁、绿化事情住户4、清洁绿化事情应注意宁静清洁、绿化作业划定必须注明：不得使用对人有毒的农药，每次消杀病虫害必须由治理处通告全体住户，由宁静主管现场监督消杀事情设 备 管 理设备治理与宁静治理一样是小区治理事情的重中之重，由治理处工程维修部卖力，我们将着重以下方面：n担当验收时严格把关：清单全、资料（设计图纸、随机资料、及格证等）全、核瞄准确、运行正常、培训到位、保修到位n任用及格的治理技能人员，并责任到人，日常查抄维护到位，监督到位n外包项目（如电梯维护）要选择及格的办事供给商并羁系到位n重视宁静作业：高压变配电查抄维护、电梯维修、燃气管道漏气、水池清洗等n季候性紧急情况掩护步伐落实到位：台风、雷电、水浸n一切操纵、维护调养按设备使用说明书或公司体系文件划定执行一．介入期设备治理为制止设计和施工造成倒霉于以后物业治理的情况出现，治理处可派两名经验富厚、责任心强的治理主干到场前期筹划设计和施工历程提公道化发起（见前期介入）二．设备的验收和担当按移交设备清单、规格型号、容量、设计要求进行验收，对设备的安装数量，安装位置及竣工图进行逐项验收，验收历程主要注意以下几点：1、设计图纸与设备的规格型号、数量切合；2、主要设备、设施的安装位置与安装质量切合；3、设备与连接整个系统的技能性能，应与设计要求切合；4、验收完毕，应填写验收和移交记载，陈诉并归档。
三．内部治理控制1、设备治理人员实行设施设备和楼栋分管责任制，明确分工，责任到人；创建立备台帐，掌握、记载运动情况；明确责任人的岗亭职责（见下表）：名 称负 责 人主要事情职责专业设备维修主管对设备的调养事情进行监督及指导，凭据设备台帐体例有关维修筹划专业调养专业维修公司智能化高的设备，由专业公司制定维修调养家居设备调养维修技工卖力家庭设备的维护，创建家庭设备档案，制定调养筹划2、设备底子资料治理（1） 设备原始资料档案治理将设备的原始资料归档，资料内容包罗：验收记载、测试记载、产物与配套件的及格证、订货条约、安装条约、设备安装图与修建结构图、使用维护说明，遗留问题处置惩罚协议和集会记要等另外要制作设施设备卡，记载有关设备的各项明细资料2） 重要设备维修资料档案治理维修单治理：每次维修填写的维修单、每月统计一次，每季度装订一次，每年装订一次，由治理处资料员保管以备存查技能改造资料：设备运行的改造、设备改造、技能改造步伐等资料，由工程维修部汇总存查四．设备的运行和维护治理设备运行治理的主要内容时创建公道的运行制度和运行操纵划定、宁静操纵规程等运行要求（尺度）及文明宁静运行的治理，并创建定期查抄运行情况和范例办事的制度等。
其中设备宁静治理，除了增强设备宁静查抄和对操纵人员、维修人员的宁静治理，宁静作业的训练外，还要创建宁静责任制和结合事例对业主进行宁静教诲，向业主宣传一些危险设备（如电梯）的宁静使用知识1、供配电设备、给排水设备、柴油发电机、消防设备及电梯运行治理对设备运行的治理直接干系到业主的正常生活，增强设备及配套设施的运行治理，创建公道的运行机制，包管小区治理的正常开展，以下时种种设备巡视监控、停电紧急处置惩罚、交代班制度、数据记载、设备房治理制度和步伐：供配电设备给排水设备发电机设备消防设备中央空调电梯骄箱及电梯机房巡视监控每天进行一次巡查每天进行一次巡查每15天运行30分钟，及定时抽查每15天进行一次全面巡查，及定其抽查每30天进行全面巡查调养每月巡查一次，每15天调养停电处置惩罚或监控范畴市电停电，马上拨打咨询，弄清情况后才决定是否开备用发电机供电到重新正常供水部15分钟对付手动操纵发电机在停“市电”时，15分钟内开启动发电机开始供电：在来“市电”时，应在20分钟内关停发电机消防主机、烟感探头、温感探头、灭火器、消火栓保持设备完好到发电机开始供电时电梯正常运行不凌驾5分钟停电期间做好宁静掩护交代班制度设备运行及未解决问题全面详细移交下一班，下一班继承跟踪处置惩罚设备运行未解决问题全面详细移交下一班，下一班继承跟踪处置惩罚治理员应凭据负荷变革，适当调解油门巨细，使其功率得到充实的利用对设备器村记载的完好交代凭据每月查抄情况对下一班提出要求设备运行及未解决问题全面详细移交下一班，下一班继承跟踪处置惩罚数据记载当值班变配电室值班电工将供配电设备设施的运行数据及状况清晰完整、范例地记载在“设备巡查记载表”内水泵房治理员将给排水设备设施的运行数据及运行状况完整、范例地记载在“设备巡查记载表”内将柴油发电机的运行情况范例、详细、清晰地记载于“柴油发电机运行记载表”内资料生存与审核当班人员实时、完整、范例、清晰地记载在“设备巡查记载表”内对付电梯的运行情况，当值人员实时、完整、范例、清晰地记载在“设备巡查记载表”内设备房治理人员收支清洁卫生、机房宁静、通风温湿度、钥匙治理人员收支、清洁卫生、水泵房宁静、通风良好、钥匙治理定期清洁发电机房威慑功效，保持良好通风，钥匙治理人员收支清洁温声、设备器材完好，室内保持24小时监控对空调设备及配套器材实行定期清洁，以确保设备正常运行对电梯机房每清扫，定时查抄设备上漏油，实时维修2、二次供。