房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题含答案1. 多选题：【2012年真题】评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于()A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况正确答案：ADE2. 多选题：应用路线价法需要进行（）等修正A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度正确答案：ABE3. 单选题：在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是()A.功能缺乏B.功能过剩C.修复时间较长D.修复时间较短正确答案：B4. 判断题：深度百分率表是基于深度价格递增率制作出来的)正确答案：错5. 判断题：未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低)正确答案：对6. 判断题：高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上正确答案：错7. 单选题：城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处正确答案：C8. 判断题：从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。
正确答案：对9. 判断题：房地产估价原则是房地产估价师在估价中必须遵守的法则或标准)正确答案：对10. 多选题：下列存在替代关系的有（）A.经济适用房与普通商品住宅之间B.经济适用房与高档别墅之间C.宾馆与写字楼之间D.普通住宅与商业用房之间E.普通住宅与娱乐房地产之间正确答案：AC11. 判断题：城市中有一块空地，目前未作任何使用，因此这块空地没有价值)正确答案：错12. 单选题：算术平均数有简单算术平均数和()A.幂次平均数B.加权算术平均数C.修正平均数D.低项算术平均数正确答案：B13. 单选题：因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧正确答案：C14. 判断题：路线价是附设在街道上的所有宗地的平均价格)正确答案：错15. 单选题：【2011年真题】某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用若月报酬率为0.5％，则该住宅因被水淹造成损失为()万元A.49627B.57647C.65548D.65920正确答案：C16. 判断题：一般情况下，估价对象的收益年限为其整个经济寿命。
)正确答案：错17. 单选题：【2011年真题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失正确答案：B18. 多选题：临街深度价格修正率表的制作形式有（）A.单一深度价格修正率B.多种深度价格修正率C.单独深度价格修正率D.累计深度价格修正率E.平均深度价格修正率正确答案：CDE19. 单选题：对于那些较老的、陈旧的房地产，往往需要估价人员对建筑物进行()，依靠其主观判断A.质量校核B.年龄勘察C.主观思索D.实地勘察正确答案：D20. 多选题：在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益正确答案：ACDE21. 判断题：单纯的土地或单纯的建筑物也称作房地产)正确答案：对22. 判断题：再次抵押价值，是未设立法定优先受偿权利下的价值送减去已抵押贷款价值与贷款成数的比值后的数额)正确答案：错23. 判断题：在平均增减量法中，由于越接近价值时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。
正确答案：对24. 判断题：投资者评估的房地产的投资价值，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件)正确答案：错25. 单选题：下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费正确答案：C26. 判断题：当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率)正确答案：错27. 单选题：买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格()A.往往偏低B.往往偏高C.往往不发生变化D.往往偏向于双方的协商情况正确答案：B28. 判断题：土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处正确答案：错29. 单选题：开发成本包括()A.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费B.勘察设计、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费C.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设匿建设费D.勘察设计和前期工程费、管理费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费正确答案：A30. 单选题：评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。
A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法正确答案：C31. 判断题：运用基准地价修正法进行估价时，其土地状况调整是将估价对象宗地的状况与评估基准地价时设定的土地条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格)正确答案：对32. 判断题：房地产估价从某种意义上来讲是评估房地产权益的价值)正确答案：对33. 判断题：市场法适用的条件是在估价对象房地产附近存在着较多的类似房地产的交易)正确答案：错34. 判断题：【2011年真题】现行城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过评估确定的地价)正确答案：错35. 多选题：下列哪些情况需要进行房地产评估()A.产权注销B.企业破产清算C.房地产典当D.确定定期公布的基准地价正确答案：BCD36. 判断题：通常说的土地价格指的是土地使用权价格，而非土地所有权价格)正确答案：对37. 判断题：正常成交价格-应由买方负担的税费=买方实际付出的价格)正确答案：错38. 单选题："吉芬现象"是由()发现的A.美国人B.日本人C.瑞典人D.英国人正确答案：D39. 单选题：运用市场法估价的步骤顺序是()A.搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格B.搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格C.搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格D.选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格正确答案：A40. 多选题：供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为()。
A.供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B.供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C.供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加E.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少正确答案：AB41. 单选题：搜集什么样的实例资料，主要取决于()A.拟采用的估价方法B.估价对象C.估价目的D.估价对象和估价目的正确答案：A42. 单选题：建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限面结束的，应按()加上土地使用权的剩余年限计算折旧A.建筑物的有效使用年数B.建筑物的实际使用年数C.建筑物的有效寿命D.建筑物的经济寿命正确答案：B43. 判断题：某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个特定投资者（或称购买者）的经济价值)正确答案：对44. 多选题：净收益的测算途径可分为（）A.基于租赁收入测算净收益B.基于营业收入测算净收益C.基于销售收入测算净收益D.基于期末转售收益E.基于商业经营收入测算净收益正确答案：AB45. 单选题：风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧正确答案：B46. 多选题：市场法可用于()的求取。
A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.抵押价值正确答案：ABC47. 判断题：运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含所得税、会计上的折旧费、房地产改扩建费用)正确答案：错48. 单选题：销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束正确答案：C49. 判断题：路线价可用货币表示，也可用相对数表示)正确答案：对50. 单选题：土地资本化率R、建筑物资本化率R、综合资本化率R三者之间的大小关系为()A.RB.RC.RD.R正确答案：C51. 单选题：人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是()A.使房地产价格下降B.使房地产价格上升C.稳定房地产价格D.没有影响正确答案：B52. 多选题：房地产状况修正首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况的各方面的因素，包括()A.区位方面的B.权益方面的C.实物方面的D.房地产市场方面的E.交易当事人方面的正确答案：ABC53. 单选题：()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。
A.权益原理B.收益原理C.均衡原理D.适合原理正确答案：D54. 单选题：在实际估价中，判定在建工程的标准是()A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗正确答案：A55. 多选题：新开发的土地包括()后进行了"三通一平"等开发的土地A.填海造地B.开山造地C.退耕地D.征收农地E.征用农地正确答案：ABD56. 判断题：对于房地产估价来说，土地是指地球的表面一定范围内的空间)正确答案：错57. 判断题：房屋重置价格是房屋所处不同区域、不同用途、不同建筑结构的房屋平均价格)正确答案：错58. 单选题：如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同正确答案：D59. 单选题：根据()，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值A.替代原理B.经济学原理C.估价原理D.均衡原理正确答案：A60. 单选题：某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右。
如果房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元A.195B.210C.213D.217正确答案：B61. 多选题：【2011年真题】长期趋势法可以用于()A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：ABDE62. 单选题：成本法这个概念中的"成本"，并不是人们通常所认为的成本，而是()A.材料B.市场调查C.原材料D.价格正确答案：D63. 单选题：关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D.抵押权不可以转让正确答案：D64. 单选题：采用比较法估价时，一般要求选取（）可比实例A.3个以上B.5个以下C.3～5个D.3～10个正确答案：D65. 单选题：新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。
A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法正确答案：D66. 判断题：房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制正确答案：对67. 单选题：某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按()进行评估A.工厂厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地正确答案：D68. 单选题：建筑式样、风格和色调属于下列哪种房地产价格影响因素？()A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.心理因素正确答案：B69. 判断题：加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值)正确答案：错70. 单选题：【2011年真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%该写字楼目前的价格为()万元。
A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85正确答案：A71. 单选题：下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权正确答案：D72. 多选题：合法权益包括()A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法利用E.合法拍卖正确答案：ABC73. 多选题：房地产价格构成中的开发成本包括()A.取得土地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.折旧费正确答案：BCD74. 单选题：房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的A.间断B.波浪C.连续D.螺旋正确答案：B75. 单选题：同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异正确答案：C76. 判断题：当被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行征收估价，只是评估价值要进行减价调整正确答案：错77. 单选题：房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清正确答案：C78. 多选题：在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有()。
A.农用地改为非农建设用地B.在写字楼旁新建大型游乐场C.住宅区内道路禁止货车通行D.常常遭受洪水威胁E.购买相邻房地产正确答案：BD79. 多选题：下列属于危险房的特点的是()A.承重构件已属危险构件B.装修严重变形、破损C.随时有可能倒塌D.不能确保住用安全E.有爆炸物品正确答案：ACD80. 单选题：直线趋势法公式中的a、b是由（）决定的A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料正确答案：A81. 多选题：目前，我国房屋权属证书有（）A.房地产权证B.房屋所有权证C.房屋占有权证D.房屋他项权证E.房屋使用权证正确答案：ABD82. 单选题：在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原月划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做()A.基准地价B.标定地价C.路线价D.宗地价格正确答案：A83. 判断题：消费者"持币观望"将会增加房地产市场供给)正确答案：错84. 单选题：建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格正确答案：B85. 单选题：一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。
A.1年B.3年C.5年D.6年正确答案：A86. 判断题：市场租金与称作协议租金)正确答案：对87. 判断题：通常情况下，随着外来人口、流动人口的增加，对房地产需求必然增加，从而使房地产价格上升)正确答案：对88. 单选题：关于明确价值时点，下列说法错误的是（）A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期正确答案：B89. 单选题：有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）A.50万元B.55万元C.50~60万元D.60万元以上正确答案：B90. 判断题：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估)正确答案：对91. 单选题：分支机构应当以（）名义承揽估价业务A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构正确答案：D92. 单选题：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）。
A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.套内建筑面积D.套内墙体面积正确答案：B93. 判断题：报酬率为投资回报与所投入的资本的比率)正确答案：对94. 单选题：对交易税费非正常负担的修正属于()的范畴A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正正确答案：D95. 单选题：在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为（）A.成交价≤最高买价≤最低卖价B.最低卖价≤成交价≤最高买价C.成交价≤最低卖价≤最高买价D.最高买价≤成交价≤最低卖价正确答案：B96. 判断题：将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法，当数值较多时，可以采用平均数和众数)正确答案：错97. 多选题：在划分路线价区段时，应将()的土地划为同一个路线价区段A.价格相同B.可及性相当C.地块相连D.路线相同E.面积相同正确答案：BC98. 单选题：一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）A.30B.29C.29.28D.28.29正确答案：C99. 判断题：宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格。
)正确答案：错100. 单选题：()可以使资金使用者不付利息，房地产使用者不付租金A.房地产抵押B.房地产典当C.房地产出租D.没有这种事正确答案：B。