上海新天地安信豪庭項目策劃安信安信集團集團2007年年5月月提要:一.項目概況二.市場定位三.目標客戶四.規劃設計概念五.發展規模六.投資概算及收益評估七.發展進度計劃八.銷售進度計劃九.項目經營管理十.專業顧問十一.安信置地簡介一.項目概況 項目与上海新天地廣場一街之隔，新天地廣場座落在高雅繁華的淮海中路旁，黃陂南路和馬當路之間三万平方米的地塊上，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯處這個項目以中西合壁、新舊結合為基調，將上海傳統的石庫門里弄与充滿現代感的新建筑群融為一体，集歷史、文化、旅游、餐飲、商業、娛樂、住宅和辦公等多功能的特色小區附近有1.2萬平方米人工湖、3.2萬平方米綠地,醫院、11万伏變電站、交通、水、气等基礎設施齊全一.項目概況-地理位置位於盧灣區的中心部份，地塊面積為16,500平方米,東有淮海公園、太平橋綠地、西有復興公園、北有人民廣場綠地,為上海市中心區綠化率最高地段一.項目概況 週邊環境新天地安信豪庭所在地 一.項目概況 週邊環境中國共產黨第一次大會會址 一.項目概況 週邊環境新天地廣場餐飲食肆 一.項目概況 週邊環境新天地安信豪庭東面景觀 一.項目概況 週邊環境新天地安信豪庭對面的酒店二.市場定位-數據分析 根據上海有關房地產資料分析和市場調查所得,三種主要物業狀況如下:1.寫字樓:租金價格根本與香港灣仔、金鍾區的寫字樓同價,供應量和空置呈中等狀況,經營利潤低,風險較高;2.中高檔住宅:價格定位在6千至1萬元間,本地公司有較高的土地存量,競爭相對剧烈,利潤較低;3.精品豪宅:價格定位1.5萬元以上,供應量極少,市場需求旺盛,與香港豪宅價格有8倍比率。
二.市場定位 以人性、智能、環保、文化、創新以人性、智能、環保、文化、創新為根本原則為根本原則,創建上海最高標準的豪華住創建上海最高標準的豪華住宅精品三.目標客戶成功人士成功人士 中外企業領袖中外企業領袖投資公司投資公司 購置物業收租購置物業收租四.規劃設計概念 新天地安信豪庭住宅區的設計將以人性、環保、智能、文化、創新五項原則為設計主題，結合項目优越的位置和周邊的人文環境，創建一流的豪宅區豪庭由兩排10至23層樓宇，並列成住宅小區，絹絹流水的小溪圍繞著整個小區，小區內假山流水、小橋、中央綠地面積逾1万平方米，小區內人車分流，泳池、网球場等會所設施配套齊全，形成小橋、流水、人家的高規划標准豪宅區五.發展規模佔地面積:16,300平方米容積率:3.2總建築面積:68,000平方米其中:地上建築面積52,000平方米 商住面積:5,000平方米 住宅單位約:250個(180-230平方米)地下建築面積16,000平方米 停車位:200個總投資金額人民幣:6億元六.投資概算及收益評估1.技術經濟指標:土地面積約:1.63萬平方米 容積率約:3.2 總建筑面積約:6.8萬平方米 其中:臨街商舖約:3,000平方米 小高層住宅約:3.6萬平方米 高層住宅約:1萬平方米會館約:2,000平方米 物業用房約:1,000平方米 地下汽車庫:16,000平方米,約:200個六.投資概算及收益評估項目的优惠政策:1.土地款2.8億已包括土地出讓金;2.項目免所得稅(33%);3.城市大配套費減半。
六.投資概算及收益評估2.本钱支付:土地本钱:2億8,000萬元,樓面地價:5,364元/平方 米專業費用:800萬元(包括:市場顧問、建築設計、庭園景 觀設計)建安本钱約:2,500元/平方米*6.8=1億7,000萬元(包括:机電、外牆系統、庭園綠化、衛浴、廚房裝修及設備)配套費約:1,000萬元 建設准備費約:1,500萬元(包括項目的中介費用)財務費用約:8%=6,000萬元(1.5年)營銷廣告費約:4%=2,000萬元 管理費用約:3%=2,000萬元(2年)不可預見費約:3%=1,500萬元 項目本钱合計:5億9,800萬元 單方本钱(按可售面積約5.98萬平方米):10,000元/平方米 六.投資概算及收益評估3收益評估:收入估計約:9億2,800萬元 臨街商舖:(3,000平方米*30,000平方米/萬元)=9,000萬元 小高層約:(3.6*18,000平方米/萬元)=6億4,800萬 高層約:(1*15,000平方米/萬元)=1億5,000萬元 車庫約(個):20万元/個*200個=4,000萬元2.毛利率:9億2,800-本钱5億9,800=3億3,000萬元3 年回報率:37%假设按投入3.5億元後開始賣樓即:年回報率為63%七.發展進度計劃1 項目實施進度預案 2007.9底前 10.31前 11.30前 2021.5.8前 2021.12.31前 簽訂意向書 簽訂協議書 簽訂合資公司 交接土地 竣工入住 章程、合同書 2 建設資金安排計划11.30前簽訂合同 2月份起 2021.5.8 2021.12.31 付人民幣5000万元 按拆遷進度付款 付清土地款 竣工結清款項3.項目啟動自2007年7月開始至2021年12月底前完成,合計2.5年。
八.銷售進度計劃由支付首期土地訂金至所由支付首期土地訂金至所 共共2525個月個月 20072007年年1212月至月至20212021年年1212月月有單位售出並收到所有款有單位售出並收到所有款項需時項需時建築工程需時建築工程需時共共2020個月個月 20212021年年5 5月至月至20212021年年1212月月地塊完成拆空地塊完成拆空第第5 5個月個月2007.122007.12月至月至20212021年年4 4月月開始建築工程開始建築工程第第6 6個月個月20212021年年5 5月月完成結構封頂完成結構封頂第第1515個月個月20212021年年9 9月月可以交付單位可以交付單位第第2525個月個月20212021年年1212月月九.項目經營管理1.項目公司:中方:上海復興建設投資公司 持股:1%(代表盧灣區政府)外方:安信置地(上海)持股:99%(投資者控股BVI注冊)2.管理公司:安信置地(中國)3.管理方式:管理公司負責項目的全程策劃 及運作,收取投資總額的3%作為管理費用4.項目監理:外聘各專業公司進行專項管理十.專業顧問1.項目可行性研究顧問:世邦魏理士(CB Richard Ellis)2.建築顧問及設計師:柏濤設計(LPT)利安建築工程設計顧問(L&O)3.景觀及園林設計:泛亞易道(EDAW)4.銷售代理:鉅亨信息技術咨詢(上海)仲量行、戴德梁行(Jones Lang LaSalle、DTZ)5.工程造價顧問:上海審計建設工程造價咨詢十一.安信置地簡介 安信置地(中國)秉承“始於智慧，成於信賴的宗旨，並將這一宗旨灌注到屬下的所有建筑群中，致力於興建更多的高素質樓宇。
多年來，安信置地陸續擴大在中國的房地產業務規模，在上海、天津、汕頭、揭陽等地參与興建了多個高級物業發展項目，目前已建成樓宇總面積超過60万平方米安信置地為:國際購物中心協會會員公司,集團董事長:陳奇先生,是天津城建學院客座教授安信置地於汕頭市發展的別墅小區安信置地於揭陽市發展的住宅小區安信置地於天津市發展的新安購物廣場安信置地於天津市發展的新安花園安信置地於天津市發展的儒園住宅小區地产调研、地产定位、地产筹划、地产营销推广、地产广告，超过100G房地产筹划资料，地产筹划人必务的资料库，欢送打包下载联系：17425192淘宝店：。