敬亭香榭山景别墅策划报告目录刖言中国•简介市场研究篇 房地产市场现状 项目分析篇 项目现状研判 项目产品分析 项目产品建议 项目整体定位 项目推广篇 项目案名诠释 项目推广主题项目推广策略 宣介选择项目销售道具 项目销售通路 人力资源篇人力资源整合原则销售现场组织构架销售现场人员职能销售流程及其说明销售管理篇销售价格策略销售进度控制可售房源管理签约风险管理附件：案场管理表单销售流程及说明前言通过一段时间对项目的了解对她有了初步的认识虽然的地产市场出于起步阶段，市 场及消费者的消费心理还不很成熟给项目推广带来一定的困难，但同时也为我们建立一 个成熟的市场带来了契机只要我们建设的产品是市场需要的产品，我们的推广手段符 合当地消费者的消费心理，项目销售工作完全能够达到预期设想的状态经过对的考察得出我们的产品有较为广泛的市场空间，这一点为日后项目推广工作提 供了客观依据消费者虽然消费心理尚处相对稚嫩阶段但部分消费者也以开始成熟起来， 而这部分消费者就是本案的直接消费群体根据他们的生活习惯，消费心理、思维方式 我司撰写了本简报本方案针对诸如房地产市场研究、项目研究判断、推广策略及销售 管理等项目运作的核心问题进行深入研究。
总结出一些指导思想，他将做为本案销售工 作的中心思想贯穿整个销售过程为销售工作的顺利开展提供理论指导东邻江浙，西连九华，南倚，北通长江，是东南门户，辖郎溪、广德、泾县、绩溪、 旌德、宁国五县一市，另设宣州区，为市政府所在地，全市面积12，340平方公里，人 口 272万其中市区面积15.7平方公里，人口 21万是和经济区以及长江经济带的有 机组成部分，是连接浦东开发与皖江开发的陆上纽带这里公路四通八达，青弋江，水 与长江相接，皖赣铁路复线和宣杭铁路，318国道，205国道贯穿全境改革开放以来，致力于经济发展，致力于基础产业建设和基础设施的改善，奋力赶超， 争先进位，经济和社会事业取得了大跨度，跳跃式的发展一时间在全省发展最快，国 生产总值，农民收入全省第一，固定资产增速全省第二，职工年均工资增长在全省第三， 人口自然增长在全区最低，地区步入了发展快，人民得到实惠多，实力强劲，后劲增大 的良性循环路子奋发昂扬的崛起，向世人展示自己新的形象，新的气魄2003年2月，市政府成立了以方宁市长为组长的总规修编领导小组，以切实加强对 总规修编工作的领导并召开了两次研讨会，针对城市未来发展以及现行总规中存在的 问题、近期建设项目安排等进行研讨，有效地指导了规划编制工作。
本次规划主要容包括：市城市总体规划和市城市近期建设规划市城市总体规划 包括城市总体规划纲要编制和对98版市城镇体系规划进行提炼和深化；市城市近期建设 规划包括市城市近期建设规划中的强制性容和指导性容规划时限：近期2003-2005年， 中期2006-2010年，远期2011-2020年，远景2020年以后城市拟发展规模:2005年25 万人,2010年32万人，2020年42万人为今后城市总体发展提供了法律依据市场研究的房地产市场处于初级阶段对市场的研究相对较简单，对于本案来讲主要围绕类似本 项目的产品进行重点调查即能够满足本案的需要房地产市场现状分析纵观房地产市场的现状来看，总体处于初级阶段但从立市的时间和的人口数量来看 发展速度还是比较合理的本案在这一时间进入市场还是有良好的市场前景的的地产 市场目前或多或少存在一些滞后的现象产品结构过于单一大部分产品为多层的住宅项目，联体、独立别墅成为了市场的空白点而对于别墅的 需求却是实实在在存在的，从而累计了一部分别墅消费群体商铺虽然在市场上普遍存在，但是缺乏一种先进的商业模式现有商铺多为一些住宅 项目的底层商铺产品缺乏特色大部分产品虽然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修饰上明显缺乏特色。
如有 一种方形优良，外立面丰富的楼盘推向市场极容易分流现有其他楼盘的客户源宣传推广理念相当落后在产品上的落后折射出地区发展商整体营销策划理念的匮乏一些设计水平落后，低 质的楼书，混乱的销售现场管理，让人觉得仅仅是在购置一套住宅全然没有感觉到这 个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生活的享受小区物业管理毫无特色同样物业管理方面也是没有任何特色住在其中不能享受到高品质的服务而仅仅改善 了住房条件项目分析每个项目在推广之前必定会将项目进行认真分析找出于市场产生共鸣的切入点同 时也将项目不合理的地方提出进行必要的修正，使之能够被市场认同针对本案我司通 过对项目自身的一些研判，提出本案市场定位的理论项目现状研判本案目前已进入详细规划阶段，通过详细规划上的设计反映了设计师的设计思路但 依然存在一些不明确以及一些产品缺陷，通过产品分析能清晰的反映出来之前我司对 本案进行了 SOWT分析，找出项目存在的机会、风险等问题以便进一步优化商业用房SOWT分析优势产品面积合理功能性强整个项目整体性强功能全每年的旅游季节能为业主带来良好的经济效益劣势距离市区较远交通不便人气不足，客源匮乏投资者信心不足风险消费者对区位的抗性较大，对本案区位的认同度较低本案所处地区难以在段时间形成商业浓厚的商业氛围机会通过创造一种新兴的商业模式来引领消费随着敬亭山旅游资源开发力度的加大必将为本案带来良好的投资前景别墅社区SOWT分析优势小区依山傍水，社区环境、周边环境极为优越产品相对其他楼盘不论从建筑还是配套都要先进许多小区物业管理十分成熟，是现有周边别墅无可比拟的劣势小区周边生活机能不完善，生活不十分便捷小区距离市区较远，消费者存在区位抗性个别单体别墅面积偏大会导致总价过高市场难以接受风险别墅作为市场空白点，存在一定市场风险相对过高的价格会扼杀大部分消费者机会市场缺乏别墅产品为本案赢得市场空间敬亭山附近不存在同等品质的别墅与之竞争现存一定量消费者存在别墅消费需求敬亭山土地停止批租，本案成为不可替代性的产品项目产品分析房型分析外立面：使用功能：房型B房型£：面积控制：项目产品建议建筑风格：环境建议配套设施建议做为高品质的别墅社区来讲，完善的配套设施对于业主还是社区来讲都是很重要的。
本案地势对小区景观起到了决定性作用，但也为小区的安全带来一定隐患，因此加强对 小区保安设施的投入第一重保安系统加强小区周边红外线警戒系统，确保一些保安人员难以涉足区域的安全第二重保安系统设置可视对讲系统将危险拒绝在门外第三重保安系统对门窗加装窗磁门磁系统，以防止不安全因素入侵第四重保安系统在室安装报警系统，同时与小区物业相连接做到层层把关施工建议为了方便消费者看房以及提升社区品质的需要，建议对别墅类产品进行分段施工局 部施工完毕，可将景观同时施工形成样板段便于看房房型建议根据项目性质及特点，我司推荐几种优良房型以对目前的房型进行调整外立面建议方案一点评该物业采用典型的美式乡村风格，立面层次鲜明色泽搭配和谐2门厅上方的阳台不仅起到较好的装饰作用，同时也是一个不错的功能性阳台 方案二、点评该方案的外立面较方案一相比更显别墅气质，色泽搭配非常协调转角处理既活泼又大方方案三、点评该物业的外立面有着浓郁的乡土气息与本案的自然环境融为一体外立面朴素而秀美，又衬托出别墅独有的气质房型建议方案一点评该房型面积控制在300平方米左右极大的优化了物业的功能性恰到好处的中庭体现了该户型的气质方案二、评会客室、起居室一应俱全家庭餐厅、正餐厅强化了该物业的功能两套主卧室方便主人招待重要客人转角房采光充分点评该房型面积控制相当合理，279平方米的面积做到主卫18平方米交通动线清晰，不浪费面积功能性良好，可变性强。