房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题测试强化卷及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是（）A.谨慎价值B.市场价值C.投资价值D.快速变现价值【正确答案】D2.画出时间序列图的目的是()A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性C.确定用什么方法测算趋势值D.找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势【正确答案】D3.某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元A.130.0B.119.2C.117.5D.120.0【正确答案】D4.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权【正确答案】A5.在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指()A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值【正确答案】B6."吉芬现象"是由()发现的。
A.美国人B.日本人C.瑞典人D.英国人【正确答案】D7.【真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房【正确答案】A8.就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的()A.使用价值B.交换价值C.广义价值D.狭义价值【正确答案】B9.搜集什么样的实例资料，主要取决于()A.拟采用的估价方法B.估价对象C.估价目的D.估价对象和估价目的【正确答案】A10.【真题】某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】A11.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()A.房地租B.地租C.房租D.租金【正确答案】C12.()是随着时间的推移而减少的A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【正确答案】B13.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%该房地产目前的价值为()万元A.923B.1111C.1353D.1872【正确答案】C14.报酬率的表达式为（）。
A.投资回报／所投入的资本B.投资回收／所投入的资本C.（投资回报+投资回收）／所投入的资本D.（投资回收-投资回报）／所投入的资本【正确答案】A15.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【正确答案】C16.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于()业务A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【正确答案】C17.估价业务来源一般不包括()A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.公开竞标【正确答案】D18.【真题】利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【正确答案】C19.城市基准地价评估的步骤顺序是()A.提出基准地价应用的建议和技术→确定基准地价评估的区域范围→明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等→划分地价区段→抽查评估标准临街宗地的价格→计算区段地价→确定基准地价B.确定基准地价评估的区域范围→确定基准地价→划分地价区段→明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等一抽查评估标准临街宗地的价格一计算区段地价→提出基准地价应用的建议和技术C.确定基准地价评估的区域范围→明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等→划分地价区段→计算区段地价→确定基准地价→提出基准地价应用的建议和技术D.确定基准地价评估的区域范围一明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等→划分地价区段→抽查评估标准临街宗地的价格→计算区段地价→确定基准地价一提出基准地价应用的建议和技术【正确答案】D20.某种房地产的()，是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品【正确答案】B21.假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与()相同A.长期趋势法B.收益法C.成本法D.市场法【正确答案】B22.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格【正确答案】A23.已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为()A.宅基地使用权B.临时用地土地使用权C.出让土地使用权D.划拨土地使用权【正确答案】D24.房地产状况修正系数应是以()的房地产状况为基准来确定的A.可比实例B.市场状况C.估价对象D.社会需求【正确答案】C25.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产【正确答案】C26.从本质上讲，价值时点是由（）决定的A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【正确答案】C27.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值A.低于B.高于C.等于D.无法确定【正确答案】B28.【真题】某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。
该写字楼的价值为()万元A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【正确答案】D29.()是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据A.城市总体规划B.城市控制性详细规划C.城市修建性详细规划D.土地利用总体规划【正确答案】B30.销售利润率的计算基数为()A.土地取得成本+开发成本B.土地取得成本+开发成本+销售费用C.生产成本D.开发完成后的房地产价值【正确答案】D31.()的方法主要有环比价格指数法和定基价格指数法A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正【正确答案】D32.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元A.260B.450C.460D.500【正确答案】A33.新开发的房地产和土地，采用成本法估价一般应()A.扣除折旧B.预算折旧C.以一定的比率计算折旧D.不扣除折旧【正确答案】D34.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【正确答案】C35.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成。
A.应由房地产开发企业缴纳的税费B.土地出让方缴纳的税费C.政府管理部门缴纳的税费D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费【正确答案】A36.两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的()A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低【正确答案】A37.新开发土地价格=()+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润A.取得待开发土地的成本B.新土地开发成本C.土地使用权成本D.土地转让成本【正确答案】A38.在运用假设开发法估价时，()最难以准确估算A.开发期B.经营期C.销售期D.建造期【正确答案】C39.房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他【正确答案】A40.房地产估价中的价值，一般是指()A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值【正确答案】B41.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。
则该宗房地产的现时收益价格为（）万元A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【正确答案】B42.投资利润率的计算公式是()A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值【正确答案】A43.运用路线价法估价的前提条件是（）A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐【正确答案】B44.下面不是估价所需资料的是()A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料【正确答案】B45.在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于()A.年折旧率的倒数B.残值率的倒数C.残值率D.年折旧率【正确答案】A46.如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用【正确答案】D47.房地产的总价格()反映房地产价格水平的高低。
A.完全能B.完全不能C.一般能D.一般不能【正确答案】D48.开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设【正确答案】D49.运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取A.成本法B.比较法C.收益法D.长期趋势法【正确答案】A50.高层建筑地价分摊中，最合理的分摊方法就是()A.依据各部分的房地价值进行分摊B.依据建筑面积进行分摊C.依据各部分的土地价值进行分摊D.依据使用时间进行分摊【正确答案】C51.成本法是求取()的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法A.估价对象在估价时点时B.估价对象在交易时C.估价对象在重新协议时D.估价对象在建造前的【正确答案】A52.根据()，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值A.替代原理B.经济学原理C.估价原理D.均衡原理【正确答案】A53.在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象【正确答案】B54.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。
A.四类B.五类C.六类D.七类【正确答案】B55.下列不属于构筑物的是（）A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【正确答案】A56.【真题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是()A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发【正确答案】B57.房地产交换代价的价格，在经济学上称为()A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【正确答案】C58.在路线价法中，不做交易情况修正的理由是()A.求得的标准临街宗地的平均水平价格已是正常价格B.在计算路线价时交易情况已经修正C.该价格还要加价或减价修正D.路线价法还需要有妥善合理的临街深度价格修正率表和其他价格修正率表【正确答案】A59.房地产估价的主要难点是()。
A.市场行情变化不定B.供需变化引起价格变化C.房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握D.房地产价格的影响因素影响程度不同【正确答案】C60.某宗房地产于去年抵押给银行，抵押期限为10年，自有资金权益价值为200万元，房地产净收益为50万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为10%，则抵押贷款金额是()A.260万元B.200万元C.170万元D.不能计算【正确答案】D61.房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的A.间断B.波浪C.连续D.螺旋【正确答案】B62.某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为()A.1468万元B.1333万元C.1500万元D.1287万元【正确答案】B63.（）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【正确答案】A64.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润【正确答案】D65.关于明确价值时点，下列说法错误的是（）。
A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期【正确答案】B66.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元A.180B.300C.309D.313.2【正确答案】D67.运用市场法估价的步骤顺序是()A.搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格B.搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格C.搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格D.选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格【正确答案】A68.某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。
A.35B.45C.48D.50【正确答案】A69.市场状况修正实际上是房地产市场状况修正经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()A.估价时点时的价格B.正常情况下的价格C.交易修正时的价格D.市场前提下的价格【正确答案】A70.直线趋势法公式中的a、b是由（）决定的A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料【正确答案】A71.【真题】关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是()A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【正确答案】A72.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】C73.销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应()的税费A.由卖方和买方双方缴纳的B.由卖方独立承担和缴纳的C.由买方缴纳的D.由土地开发和房产开发所缴纳【正确答案】B74.某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。
这种物品指的是（）A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯【正确答案】C75.【真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在()A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用【正确答案】B76.房地产开发利润率由大到小的顺序是（）A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【正确答案】A77.假设开发法最基本的公式是（）A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本【正确答案】A78.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近（）万元。
A.276B.283C.284D.291【正确答案】A79.单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用（）估价A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【正确答案】D80.搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的估价方法，则对于成本法而言主要是搜集()A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料【正确答案】B81.【真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【正确答案】D82.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法【正确答案】A83.风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧【正确答案】B84.在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择()A.最佳的收益B.最佳的用途C.最佳的档次D.最佳的规模【正确答案】B85.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能【正确答案】A86.商品房供大于求时，是()掌握着主动权的市场。
A.卖方B.买方C.开发商D.政府【正确答案】B87.城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益()的内容A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面【正确答案】B88.对于房地产估价来说，主要是从()上把握房地产价格的量A.本质B.现象C.广义D.狭义【正确答案】B89.路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法【正确答案】A90.算术平均数有简单算术平均数和()A.幂次平均数B.加权算术平均数C.修正平均数D.低项算术平均数【正确答案】B91.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年A.60B.50C.35D.30【正确答案】B92.下列哪一个属于房屋权属证书？()A.《房屋所有权证》B.《房屋租赁证》C.《房地产他项权证》D.《房屋使用证》【正确答案】A93.从买方的角度来看，成本法的理论依据是()，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【正确答案】B94.收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做()。
A.收益递增原理B.均衡原理C.收益递减原理D.适合原理【正确答案】C95.【真题】关于地租测算的说法，错误的是（）A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【正确答案】D96.采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况【正确答案】A97.年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或()之间关系的基础上A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的剩余寿命D.建筑物的功能是否时兴【正确答案】C98.某非住宅建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年A.40B.45C.50D.60【正确答案】D99.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。
A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理【正确答案】D100.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()倍A.6B.8C.6～10D.6～8【正确答案】C二.多选题(共70题)1.目前，我国房屋权属证书有（）A.房地产权证B.房屋所有权证C.房屋占有权证D.房屋他项权证E.房屋使用权证【正确答案】ABD2.房地产价格构成中的开发成本包括()A.取得土地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.折旧费【正确答案】BCD3.重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系【正确答案】AD4.我国《担保法》规定，下列不得抵押的财产有（）A.自留山B.自留地C.被依法查封的财产D.被依法监管的财产E.乡镇企业的土地使用权【正确答案】ABCD5.市场法可用于()的求取A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.抵押价值【正确答案】ABC6.下列哪些税费应由卖方缴纳？()A.营业税B.土地增值税C.契税D.补交土地使用权出让金E.房产税【正确答案】AB7.交易情况修正的方法，主要有()。
A.指数法B.差额法C.分数法D.百分率法E.比较法【正确答案】BD8.假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法E.路线价法【正确答案】ABD9.在实际中计算地租量的方法有（）A.从房租中分离出地租B.由地价求出地租C.采用比较法求出地租D.由土地开发成本求出地租E.采用类似假设开发法的方法求出地租【正确答案】ABCE10.在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）A.求得的路线价已是正常价格B.求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格【正确答案】ACE11.人口因素包括()A.人口数量B.人口素质C.家庭人口规模D.人口结构【正确答案】ABC12.在房地产交易中往往需要缴纳一些税费根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由卖方缴纳的税费包括（）等A.出让金B.营业税C.土地增值税D.契税E.所得税【正确答案】BCE13.临街深度价格修正率表的制作形式有（）A.单一深度价格修正率B.多种深度价格修正率C.单独深度价格修正率D.累计深度价格修正率E.平均深度价格修正率【正确答案】CDE14.有一开发公司拟参加某块国有土地使用权竞拍，现委托房地产估价人员对该公司的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）。
A.交换价值B.非市场价值C.投资价值D.理论价格E.标定地价【正确答案】ABC15.房屋权属证书中的房屋所有人对房屋享有()权利A.管制B.使用C.收益D.处分E.拍卖【正确答案】BCD16.下列哪种情况适用于长期趋势法？()A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.市场法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.成本法中的开发成本测算【正确答案】BCD17.导致建筑物功能折旧的原因可能是（）等A.功能缺乏B.功能落后C.功能过剩D.市场供给的过量或需求不足E.城市规划改变【正确答案】ABC18.现状为在建工程，可能同时存在下列哪几种估价？()A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价C.估价时点为过去，估价对象为过去状况下的估价D.估价时点为未来，估价对象在未来状况下的估价E.估价时点为过去，估价对象在未来状况下的估价【正确答案】ABD19.【真题】假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的()A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模【正确答案】BCE20.下列()是对房地产实物状况的描述。
A.土地形状B.土地开发程度C.建筑规模D.位置E.交通条件【正确答案】ABC21.价格等于"成本加平均利润率"是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件A.房地产开发成本等于平均利润B.房地产开发成本大于平均利润C.房地产开发成本小于平均利润D.自由竞争E.该种商品本身可以大量重复生产【正确答案】DE22.均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用它也可以帮助确定()A.最佳集约度B.最佳用途C.最佳收益D.最佳规模【正确答案】AD23.在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意【正确答案】ABC24.下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（）A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格【正确答案】ABCD25.现行的土地权属证书有()A.《国有土地所有证》B.《集体土地所有证》C.《集体土地使用证》D.《土地他项权利证明书》E.《土地抵押权利证书》【正确答案】BCD26.期货交易的付款方式有()。
A.分期支付B.现在一次付清C.未来一次付清D.用现金支付E.转账支付【正确答案】ABC27.成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格它是一个已完成的事实，这种价格通常随着()的不同而不同A.交易者的收入B.交易者的偏好C.交易者对市场了解程度D.讨价还价能力E.交易者年龄【正确答案】BCD28.建筑物由哪些内容组成()A.建筑材料B.建筑构配件C.建筑设备D.埋设在地下的管线、设施E.家具、电器【正确答案】ABC29.套内建筑面积包括()A.套内房屋使用面积B.套内墙体面积C.套内阳台建筑面积D.分摊的共有建筑面积E.电梯间建筑面积【正确答案】ABC30.房地产需要专业估价的理由有()A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产交易量小【正确答案】AC31.成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为（）的价值A.房屋所有权B.房屋使用权C.在价值时点剩余使用期限的土地使用权D.土地使用权E.土地所有权【正确答案】AC32.某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。
此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有()A.前者大于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.不能比较【正确答案】ABC33.长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有()A.用于市场法中对未来净收益等的比较B.用于比较法中对可比实例价格进行市场状况修正C.用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力D.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】BCD34.影响房地产价格的心理因素主要有()A.购买或出售心态B.个人欣赏趣味C.时尚风气D.房地产投机E.精神紧张【正确答案】ABC35.经济适用住房基准价格由（）构成A.开发成本B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款C.税金D.利润E.住宅小区内经营性设施的建设费用【正确答案】ACD36.关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的是（）A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人【正确答案】AD37.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。
A.毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数【正确答案】AC38.对确定报酬率有参考依据的有()A.折旧率B.物价指数C.银行贴现率D.投资回报率E.收益乘数【正确答案】CD39.成本租金的构成中有（）因素A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.投资利息【正确答案】ABCE40.根据土地的"生熟"程度，把土地粗略地分为()A.生地B.熟地C.荒地D.毛地E.热地【正确答案】ABD41.下列土地状况中，属于土地权益状况的是（）A.土地开发程度B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质E.土地使用期限【正确答案】BDE42.【真题】估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【正确答案】ABD43.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征物业税D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例【正确答案】BD44.GDP增长，意味着()增长A.消费B.投资C.政府购买D.净出口E.纯进口【正确答案】ABCD45.下列是非收益性房地产的有（）。
A.农用地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.汽车加油站【正确答案】BCD46.权益是房地产中无形的部分，它包括（）A.权利B.权力C.利益D.好处E.毛利润【正确答案】ACD47.投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平【正确答案】ABD48.砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰．非生产用房为()年答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60【正确答案】ABC49.最高最佳使用是指()，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.估价上合理E.委托人能够接受【正确答案】ABC50.在市场法估价中需要进行()的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出A.房地产状况B.市场状况C.交易情况D.交易期望目标E.估价时点修正【正确答案】ABC51.下列哪些情况需要进行房地产评估()A.产权注销B.企业破产清算C.房地产典当D.确定定期公布的基准地价【正确答案】BCD52.根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）。
A.物质折旧B.功能折旧C.设备折旧D.经济折旧E.资产折旧【正确答案】ABD53.标准临街宗地的特征有()A.一面临街B.土地形状为矩形C.临街深度为10mD.用途为所在路线价区段具有代表性的用途E.临街宽度为15m【正确答案】ABD54.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营【正确答案】BCDE55.明确估价的基本事项包括()A.明确估价对象B.明确估价目的C.明确估价时点D.明确估价方法E.明确估价委托人【正确答案】ABC56.在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（）直接相关A.性质B.用途C.所有权人D.使用权人E.面积【正确答案】ABE57.剩余技术有（）A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术【正确答案】ABE58.影响房地产价格的环境景观因素，主要有（）等A.大气环境B.治安环境C.声觉环境D.水文环境E.卫生环境【正确答案】ACDE59.房地产价格与一般物价相同之处在于()A.都是价格，用货币表示B.受供求关系影响C.按质论价D.市场性质相同E.变现速度快【正确答案】ABC60.房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（）等属于房地产的权益内容。
A.房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的B.将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的C.建筑物装饰装修较为豪华的D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权E.建筑物的层高较高【正确答案】ABD61.【真题】关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有()A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【正确答案】AB62.在商品房交易中，常见的最低价格有（）A.商品房销售中的起价B.拍卖活动中的保留价或起拍价C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E.采用收益法确定的参考价格【正确答案】AB63.类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在()方面与估价对象相同或类似A.用途B.规模C.档次D.外观【正确答案】ABC64.以下选项中，（）属于对房地产价格有影响的区域因素。
A.规划调整B.环境状况C.建筑结构D.配套设施状况E.用途【正确答案】ABD65.在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是()A.求得的路线价已是正常价格B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格E.路线价法不适用于非工地价格评估【正确答案】AC66.按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（）A.征收成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.挂牌成交价E.协议成交价【正确答案】BCDE67.房地产的交易类型主要有()A.抵押B.买卖C.租赁D.征用E.清算【正确答案】BC68.面积单位采用"坪"的有哪些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国【正确答案】ABC69.下列关于供役地和需役地的说法正确的有（）A.允许他人通行的为供役地B.需役地是指具有地役权的土地C.设立地役权通常会使需役地的价值下降D.供役地与需役地的价值都上升E.设立地役权通常会使供役地的价值下降【正确答案】ABE70.土地权属证书有（）A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.国有土地所有证【正确答案】ABCD三.判断题(共30题)1.炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。
)【正确答案】对2.【真题】城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值)【正确答案】对3.房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低)【正确答案】对4.某一地带有一铁路，这一地带如果作为工业区，铁路就可能成为增值因素)【正确答案】对5.长期趋势法适用于价格无明显波动的房地产)【正确答案】错6.宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格)【正确答案】错7.抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术正确答案】错8.房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力强正确答案】错9.【真题】运用长期趋势法估价时，若历史价格受短期波动影响较大，可采用加权移动平均法进行趋势分析)【正确答案】对10.一般来说，某种房地产的价格越高，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少)【正确答案】对11.在平均发展速度法公式中，t代表发展速度)【正确答案】错12.从整体来看，土地的供给弹性较大)【正确答案】错13.真正的房租不包括地租)【正确答案】错14.平均增减量法、平均发展速度法可。