摘 要通过我公司对本项目总体规划设计的研究，以及对8#楼方案的研究和分析，我们认为本案销售推广的关键在于对本项目所在地域总体的策划和推广由于地理位位置的优优势，开开发商长长期本地地经营的的优势，以以及开发发商所具具有的独独到的文文化背景景的优势势，使本本项目具具有了很很好的潜潜质，拥拥有可以以设计的的空间，完完全能够够运作成成为一个个突出的的、概念念鲜明、立立意独特特的房地地产项目目进而而通过项项目的运运营和管管理，可可以使本本项目成成为中关关村文化化休闲的的地标性性的建筑筑群落，为为日后长长久经营营打下良良好基础础同时，根据据我们分分析，本本项目由由于历史史和当前前的原因因，在设设计、布布局、环环境和市市场竞争争等方面面存在问问题，这这些问题题会直接接影响到到项目推推广和销销售的效效果我我公司从从实际出出发，以以客观的的角度对对存在的的问题进进行了分分析，并并提供了了相应的的解决方方案根据分析，我我们建议议把本地地域塑造造成为中中关村人人的精神神家园，为为中关村村地区提提供一个个休息、交交流和休休闲娱乐乐的文化化区域在宣传推广广方面，我我们主张张以面带带点，点面结结合的方方式进行行宣传。
即即通过对对本地域域总体的的宣传，带带动本项项目（88#楼）的的宣传我公司所做做的分析析研究以以事实数数据为基基础，在在此基础础上，凭凭借公司司所拥有有的资源源和经验验，凭借借对市场场的了解解和直觉觉，起草草了策划划报告我我公司在在客户资资源、对对市场的的把握和和对营销销推广的的运作方方面有很很好的优优势我们真诚希希望能够够和贵公公司携手手合作第一部分 市场调调查与分分析一、 北京市写字字楼整体体市场调调查与分分析综述：通过过对北京京写字楼楼市场总总体供需需对比分分析，北北京写字字楼市场场的供需需均在逐逐年增加加，但从从长期的的发展看看，随着着加入WWTO进进程的逐逐步加快快，CBBD区域域、中关关村区域域与金融融街区域域内还是是存在发发展潜力力目前前写字楼楼的租售售情况在在以稳中中有降的的趋势发发展但但是我们们认为随随着中关关村地区区写字楼楼市场的的逐渐成成熟，周周遍商务务气氛的的渲染，中中关村地地区写字字楼还会会有很大大的发展展空间，是是北京市市写字楼楼最有前前景的区区域一）供应应市场调调查与分分析1、写字楼楼供应量量分析从京城写字字楼市场场供给量量来看，自自19994年国国家开始始对甲级级写字楼楼开发量量进行控控制以来来，写字字楼入市市量不大大。
19999年年共有115栋写写字楼入入市，建建筑面积积总计约约68万万平方米米，比119988年减少少了433万平方方米； 20000年新新入市的的写字楼楼约为990万平平方米，较较19999年上上涨222万平方方米，220011年共有有11栋栋甲级写写字楼入入伙，为为市场新新增供应应1899.2万万平方米米，这几几乎是220000年新增增供应的的两倍截截止到220011年底，北北京市甲甲级写字字楼存量量达到5527万万平方米米那些些现在尽尽管还不不能入伙伙，但是是已经开开始预租租和预售售的写字字楼也是是当前写写字楼市市场供应应量的一一部分写字楼的供应量正在以成倍的速度逐年增加2、写字楼楼供应区区位特征征写字楼供应应板块特特征明显显，东西西供应差差异不大大从分分布上看看，东部部写字楼楼主要集集中在中中央商务务区及其其附近地地区，西西部写字字楼主要要集中在在中关村村及金融融街地区区从供供应量上上看，220011年北京京新增甲甲级写字字楼的分分布在北北京的东东部和西西部呈均均衡态势势，即东东部和西西部写字字楼的供供应量基基本相同同东部部写字楼楼的新增增供应量量为911万平方方米，包包括瑞城城中心、京汇大厦、艾维克大厦、中国人寿大厦、东方广场二期，它们占总数的58%，西部写字楼供应量为67万平方米。
这说明北京主要的商务区办公环境有了好的改善，投资区域集中化开始向多元化方向发展，这既是城市的进步，又是北京写字楼市场成熟的表象 北京写字楼楼的发展展具有明明显的集集聚性，例例如东三三环国贸贸区域、金金融街——西长安安街区域域、中关关村区域域、王府府井—东长安安街区域域等这这些区域域写字楼楼的集聚聚所形成成的商业业氛围无无一例外外的与该该区域的的整体经经济发展展前景有有着直接接的关联联，同时时这些商商圈的形形成又直直接带动动了本区区域其它它类型房房地产的的发展在在区域化化的发展展过程当当中，逐逐步产生生的对写写字楼的的市场需需求也是是呈区域域化集聚聚的，写写字楼供供应同区区域需求求的同步步发展也也随着区区域需求求的不平平衡而出出现了较较为明显显的区域域化分布布二）需求求市场调调查与分分析1、写字楼楼需求量量分析从总体上看看，20001年年北京写写字楼的的需求比比20000年有有明显地地下降，这这可以从从这两年年写字楼楼的吸纳纳量上看看出来：：20000年北北京甲级级写字楼楼的吸纳纳量约770万平平方米，而而20001年仅仅24万万平方米米同时时，据戴戴德梁行行的数据据反应，写写字楼的的空置率率也出现现了大幅幅上扬----从从去年第第四季度度的7..2%涨涨到今年年11月月份的114.33%，上上涨了将将近两倍倍。
当然然，造成成这种状状况的原原因是多多方面的的首先先，20000年年蓬勃发发展的互互联网行行业今年年几乎陷陷入停顿顿，许多多网站或或是缩减减面积，或或者干脆脆倒闭；；其次，世界经济的放缓甚至衰退导致跨国公司的需求缩水；第三，“911”事件进一步加剧了这一状况，许多国外大公司开始观望或者大面积削减办公面积写字楼市场总体需求量虽然有所增加，但是实际吸纳量随着经济的衰退而减少，空置率增加2、市场需需求主体体复杂北京特殊的的地理位位置决定定了这里里的物业业、尤其其是写字字楼物业业目标客客户的复复杂性和和多样化化由于于这里是是祖国的的首都，无无论是从从经济的的角度，还还是从政政治的角角度来看看，北京京写字楼楼的辐射射范围都都极其广广泛，它它的辐射射范围相相对于全全国其它它城市来来说无疑疑要大出出许多，因因此这里里涉及的的需求客客户从外外国驻华华使馆、跨跨国公司司企业、各各类办事事处、本本地的公公司企业业、ITT信息产产业、中中介机构构等等极极其广阔阔客户户群的需需求层次次较为复复杂，对对写字楼楼的功能能需求相相应的也也就存在在着较大大的差异异性，尤尤其是随随着WTTO的后后期进入入，“新经济济”的发展展表现出出强健的的势头，对对写字楼楼的使用用功能也也就提出出了更多多更高的的要求，适适应这一一趋势，对对写字楼楼的需求求定位及及产品定定位也就就愈加显显得重要要。
从需求的行行业分布布上看，证证券业与与通讯业业需求旺旺盛证证券业应应该算是是写字楼楼市场上上最大的的需求来来源，尽尽管股票票市场在在20001年表表现差强强人意，但但今年最最大的一一笔成交交就出现现在证券券行业，银河证证券在国国企大厦厦买了33万平方米米，其它它如广东东证券在在腾达大大厦租用用了70000平平方米，大大鹏证券券在鹏润润大厦租租用了550000平方米米从IIT行业业看，尽尽管以门门户网站站为代表表的互联联网行业业进入了了严冬，但但IT行行业中的的其它部部门，如如通讯业业却对写写字楼表表现出了了强烈的的需求如年初中国移动和中国电信整买了金融街C区10万平方米的写字楼；国内外通讯业巨头安捷伦和中国网通分别吸纳了5000多平方米的写字楼面积；红帆通讯在中国国际科技会展中心租用了3700平方米；双威视讯在京汇大厦租了3600平方米，北京电信通在惠普大厦和京汇大厦分别租了2400和800平方米等等，种种租务案例表明，宽带行业正如2000年的门户网站一样抢眼，国内公司对写字楼的需求尤其强烈三）租售售状况调调查与分分析1、写字楼楼的销售售情况分分析从售价上看看，今年年的售价价与去年年相比有有了一定定程度的的提高。
截截止20001年年12月月,北京甲甲级写字字楼平均均售价1161000元/平方方米，与与20000年相相比上涨涨5%售价的的上涨很很大程度度上取决决于去年年尚未完完工的写写字楼今今年由于于接近现现房而调调整了价价格，如如接近完完工的楼楼盘数码码科技大大厦和靠靠近未来来奥运村村的楼盘盘远大中中心，这这些楼盘盘对20001年年售价的的上涨起起了主要要作用另一方面是，目前北京写字楼市场的投资回报率约在9％－11％之间，与国外房地产市场5％左右的回报率相比是非常可观的受高投资回报率的吸引，一些以投资为目的买家也开始大面积购买写字楼（如凯旋大厦就吸引了一部分投资型买家），因此写字楼的销售价格是缓慢上升2、写字楼楼的租赁赁情况分分析 北京写字楼楼市场自自19999年年年底开始始反弹以以来，楼楼宇租价价上涨，交交易活跃跃行情情上升之之猛之快快，不亚亚于北京京的股票票市场，甚甚至个别别楼宇已已经“封存”尤其其是以中中关村和和东部CCBD为为核心的的商务区区域，在在全球IIT业为为主导的的高科技技产业的的蓬勃发发展和中中国即将将加入WWTO利利好因素素的带动动下，这这两个区区域受益益于得天天独厚的的科技人人文环境境和传统统外商贸贸区的基基础条件件，以及及政府所所给予的的政策支支持，不不但其发发展势头头和前景景已世人人皆知，而而且已成成为整个个写字楼楼强劲复复苏的领领头羊。
虽然北京写写字楼市市场的整整体租金金涨势明明显，但但这并不不表明整整个写字字楼市场场的供需需已经达达到平衡衡目前前的写字字楼市场场仍然处处于进一一步的调调整期，市市场的空空置率依依旧较高高，达到到20%%～300%，要要想达到到10%%以下的的理想空空置率仍仍需等待待时日，依依赖于市市场需求求量的继继续加大大目前前租金涨涨势明显显的区域域主要集集中在中中关村区区域、朝朝阳区CCBD区区域、长长安街沿沿线及金金融街等等区域而而且从长长期的发发展来看看，中关关村、CCBD物物业的升升值潜力力是最毋毋庸置疑疑的，因因为这两两个区域域经济潜潜能所蕴蕴涵的写写字楼物物业需求求量和规规模都是是相对刚刚性的写字楼租赁赁市场虽虽然有明明显的涨涨势，但但是情况况并不容容乐观，目目前全市市写字楼楼日租金金水平超超过6元元/天··平方米米的甲级级写字楼楼有333家，日日租金水水平在55-6元元/天··平方米米的甲级级写字楼楼有344家，日日租金水水平在44-5元元/天··平方米米的甲级级写字楼楼有800家，日日租金水水平在33-4元元/天··平方米米的写字字楼有1174家家根据据我们的的监测，今今年的租租金走势势如下图图，可以以看出今今年三季季度的平平均租金金水平有有了明显显的下降降，达到到23..5$元元/月··平方米米，通过过租赁价价格走势势可以看看出明年年年初的的价格水水平不容容乐观。
图1北京市市甲级写写字楼220011年租金金价格走走势二、 中关村地区区写字楼楼市场调调查与分分析根据我们公公司对中中关村写写字楼整整体市场场的跟踪踪、调查查与分析析，我们们提供如如下结论论：2002年年中关村村地区写写字楼将将继续保保持高的的供应量量，总供供应量在在三十万万平方米米左右有近一半的的物业只只租不售售，表明明中关村村写字楼楼市场的的前景看看好，发发展商惜惜售心理理很强，采采取出租租的策略略可谋求求更高的的投资回回报写字楼租赁赁市场价价位集中中在5..0-66.9元元之间，这这一区间间写字楼楼供应量量达622.6万万平方米米中关村地区区已经供供应的写写字楼入入住率较较高，目目前仍处处于供小小于求的的状态写字楼的主主要客户户为国营营、集体体和私营营电子科科技企业业及与之之相配套套的服务务性行业业，规模模以中小小型企业业居多，国国际性大大企业少少中关村地区区写字楼楼售价大大部分在在130000～～149999元元/平方方米之间间，占可可售面积积的477%具体分析如如下一） 供应市场调调查与分分析 为为了准确确地为本本项目定定位寻找找依据，我我们对于于中关村村地区写写字楼市市场进行行了调查查和研究究，调查查项目和和范围见见表1。
表1 中关关村地区区部分写写字楼项项目名称称及所处处区域统统计区域项 目目 名 称区域项 目目 名 称区域项 目目 名 称清华东路│北四环海淀新技术术大厦北四环│北三环海龙大厦北三环│西外大街方圆大厦大地写字楼楼航天长城大大厦理工科技大大厦北京硅谷电电脑城泛亚大厦数码大厦学研大厦知春大厦腾达大厦清华同方科科技广场场理想大厦中电信息大大厦海泰大厦太平洋国际际大厦北大太平洋洋大厦希格玛中心心光大国信大大厦中成大厦中关村大厦厦帝恒写字楼楼世纪豪景融科资讯银网中心双桥大厦蓝星大厦73北京万通东方策略房地产经纪有限责任公司项目调查统统计数据据见表22表2中关村村地区部部分写字字楼项目目数据统统计区 域序 号项 目 名 称总建面积M2层 数售 价元/ M22租 金金元/天/ M2入 住 率率清华东路—北四环1北京硅谷电电脑城4.2万16层不售4.595%2学研大厦2.3万A座10层层不售699.5%%B座12层层3海泰大厦9.9万23层75004.1100%4海淀新技术术大厦5.7万15层不售4.785%5北大太平洋洋大厦4.2万24层不售5.599%6清华同方11万26层1318006.360%7大地写字楼楼4.5万18层不售5.010%合 计41.8万万北三环——北四环1海龙大厦7.3万18层147000590%2泛亚大厦2.7万20层1535555.795%3希格玛中心心9.1万7层不售8100%4中关村大厦厦3.8万23层200000690%5太平洋国际际大厦6万20层160000未定90%6航天长城大大厦4万15层不售6.8100%7知春大厦3万15层1245005100%8中成大厦1.9万16层不售4.299.9%%9光大国信大大厦1.4万6层不售6.595%10理想大厦2.6万20层不售5.0399%11帝恒写字楼楼4.4万17层138000未定30%12融科资讯4.9万12层249000630%13世纪豪景2.5万18层130000未定60%14银网中心5.3万17层143000未定10%15蓝星大厦2.3万11层160000未定10%16双桥大厦5.6万20层未定未定0合 计66.8万万北三环——西外大街街1中电信息大大厦4.3万20层1300006100%2理工科技大大厦6万23层不售598%3方圆大厦2.8万29层不售5.595%4数码大厦6.8万32层206677只售80%5腾达大厦8.8万38层不售525%合 计28.7万万总 计137.33万1、区域总总体特征征分析（1）商业业特征分分析京城西北部部属于高高科技产产业集中中的区域域之一，众众多高技技术公司司云集于于此，公公司的规规模多样样：从几几个人的的私人小小公司到到几百人人的跨国国企业应应有尽有有，因而而各种档档次的物物业均有有很大需需求。
2）人文文特征分分析西北部是各各大高校校集中地地，因而而诞生了了许多以以高校为为依托的的高新科科技企业业，人口口平均年年龄也较较年轻此此地区总总体风格格为前卫卫和休闲闲，不片片面追求求高档豪豪华，因因而虽然然写字楼楼入住爆爆满，但但平均租租金水平平与国贸贸地区仍仍相差一一个档次次2、从供应应时间来来看根据我们对对中关村村的房地地产供应应量的统统计，在在19998年中中关村地地区写字字楼市场场供应量量曾一度度扩大（达达到255万），后后萎缩在在20001年又又保持了了较高的的供应量量（达到到31万万），并并且随着着政府加加速建设设中关村村西区，西西区第一一个项目目蓝星大大厦已经经入市，未未来几年年中关村村西区将将陆续有有新项目目入市220022年将有有31..1万平平方米供供应市场场见图图2图2 中关关村地区区写字楼楼项目供供应量与与时间关关系示意意图3、从供应应价位来来看由表2可以以看出，中中关村地地区写字字楼租赁赁市场价价位明显显集中在在5.00-6..9元之之间在在已经标标明租价价的933.4万万平方米米写字楼楼中，55.0--6.99元/天天·平方米米区间写写字楼供供应量面面积达662.66万平方方米，占占总量的的67%%。
其他他几个价价格区间间供应量量相对较较少，77.0元元/天··平方米米以上高高价位的的只占110%图3 中关关村写字字楼租金金分布比比例在售价方面面，在已已售和在在售的774.22万平方方米写字字楼中，售售价在1130000-1149999元//平方米米的写字字楼约335万平平方米，占占总体的的47%%，是中中关村写写字楼的的绝对主主力售价价1330000以下和和150000--160000元元/平方方米之间间的写字字楼大致致相等，1160000到2200000元//平方米米这一售售价为一一缺口，目目前尚没没有写字字楼涉足足，2000000元/平平方米以以上的写写字楼又又占了221%从从这个情情况也可可以看出出，中关关村地区区的写字字楼有两两极分化化现象表3中关村村写字楼楼售价和和总建筑筑面积表表售 价价（元/平方方米）总建筑面积积（万平方米米）130000以下12.9130000-144999934.8150000-166000011160011-19999990200000以上15.5合计74.2图4 中关关村写字字楼售价价分布比比例（二）需求求市场调调查与分分析为了给本项项目的客客户群定定位提供供依据，我我们对一一些竞争争性写字字楼做了了具体细细致的客客户情况况调查，具具体见表表4。
表4中关村村写字楼楼主要客客户群名 称主 要要 客 户 群主 要 客客 户 群 类类 型数码大厦LG公司、MMotoorolla公司司通讯、电子子科技太平洋国际际大厦网通公司、中中科集团团网络、电子子科技金色谷大厦厦农业银行金融北京硅谷电电脑城奥美电子电子、科技技、网络络学研大厦康孚环境电子科技、人人环海淀新技术术大厦北京埃斯港港科技有有限责任任公司电子科技北大太平洋洋大厦北大青鸟集集团、北北大纵横横集团、硅硅谷动力力电子科技海龙大厦上海浦发银银行、韩韩国商会会、彩虹虹科技、联联想集团团金融、电子子科技泛亚大厦中国民生银银行、中中国人保保信托投投资公司司、北京京创格科科技集团团、郁金金香电脑脑、大众众电脑、北北京创格格科技集集团金融、电脑脑、电子子科技希格玛微软电子科技中关村大厦厦网通、松下下网络、电子子科技融科资讯联想电子科技由上表可以以看出，目目前，中中关村附附近写字字楼的主主要客户户为电子子科技企企业和与与之相配配套的服服务性产产业客客户规模模以中小小型企业业居多，国国际性的的大型企企业较少少由于于电子信信息产业业的自身身特点，既既有处于于创业阶阶段的小小公司，也也有发展展到一定定规模的的大型企企业，因因此客户户对写字字楼价格格和面积积的需求求呈现出出多元化化。
三）租售售状况调调查与分分析租售对比状状况调查查与分析析从我们的调调查统计计数据可可以看出出，中关关村已经经投入使使用的写写字楼基基本上保保持了990%以以上的租租售率在在建的项项目的租租售率各各不相同同其中只租不不售的物物业占到到47%%，这部部分写字字楼项目目入市时时间早，目目前剩余余可租面面积不多多这个个情况表表明发展展商对中中关村地地区写字字楼市场场的前景景基本看看好，惜惜售心理理很强，采采取出租租的策略略可谋求求更高的的投资回回报其其他开盘盘的写字字楼采取取出售或或租售兼兼营的方方式，求求短线效效益，希希望资金金快速回回笼写写字楼租租售的比比例见图图5图5 中关关村写字字楼租售售比例分分布物业管理费费调查与与分析通过我们对对中关村村各个写写字楼物物业管理理费的调调查，结结果显示示大部分分写字楼楼的物业业管理费费包含在在租金报报价中，且且物管费费随租金金的提高高呈明显显上升趋趋势详详细结果果见表55表5中关村村写字楼楼租金和和物业管管理费调调查表租金价格区间序号项目名称总建面积平方米出租报价元/天/MM2物管费元/天/ M2楼层差价元/天/ M2 朝 向向差 价价元/天/ M2 出租价格+物管费元/天/MM25元以下1北京硅谷电电脑城4.2万4.5含在租金中中无无4.52中成大 厦1.9万4.2含在租金中中无无4.23海 淀新技术大 厦5.7万4.7含在租金中中无15.74理 想大 厦2.6万4.50.53无无4.535海 泰大 厦9.9万4.50.27含含在租金中无无4.55-5.9元1知 春大 厦3万50.43含含在租金中无无52北 大太平洋大 厦4.2万5.5含在租金中中总差价0..665.53泛 亚大 厦2.7万5.70.83含含在租金中无无5.74帝恒写字楼4.4万未定0.8无无未定5方 圆大 厦2.8万5.50.71无无6.216腾 达大 厦8.8万51元含在租金中0.140.5557理 工科 技大 厦6万51无无68海 龙大 厦7.3万50.78无无5.789世纪豪景2.5万未定0.8无无未定6-6.9元1学 研大 厦2.3万6含在租金中中无无62中 电信 息大 厦4.3万6含在租金中中无无63光 大国 信大 厦1.4万6.5含在租金中中无无6.54航 天长 城大 厦4万6.81元含在租金中无无6.85中关村大 厦3.8万60.83含含在租金中无无66融科资讯4.9万60.8含在在租金中中无无67元以上1希格玛中心心9.1万80.83含含在租金金中无无8楼层和朝向向差价调调查与分分析调查结果显显示出大大部分写写字楼没没有楼层层和朝向向的差价价，其中中仅3个个写字楼楼有所考考虑，而而北大太太平洋大大厦总差差价在00.677元/天天/平米米，差价价占租金金总额的的11..1%；；海淀新新技术大大厦没有有楼层差差价，由由于平面面的特殊殊性，同同层内环环和外环环相差11元/天天/平米米，占租租金的115.99%；腾腾达大厦厦朝向差差价可达达0.555元//天/平平米，楼楼层租金金随高度度增加而而增加，相相临楼层层差价00.077元/天天/平米米，最大大价差达达1.55元/天天/平米米，占租租金233.8%%。
4、车位状状况调查查对于写字楼楼来说，停停车位是是一个项项目档次次与环境境重要的的衡量标标准，在在中关村村这个寸寸土寸金金的地段段，选择择地下车车位是一一个比较较合理的的方式从从表6可可以看出出，各个个写字楼楼主要以以地下车车位为主主，占全全部停车车位的881%表6中关村村写字楼楼车位数数量调查查入住时间名 称称总建筑面积积（平方方米） 车位总计计（个）地上地下车位数/千千平米（个个）数量(个))比例数量个比例1996航天长城大大厦4万50无无50100%1.3泛亚大厦270000805062.5%%3037.5%%3平均2.151997光大国信大大厦1427226060100%无无4.2知春大厦30000025010040%15060%8.3平均6.251998中成大厦1.9万无无无无无0希格玛中心心9100003030100%无无0.33理工科技大大厦6万1803017%15083%3学研大厦2.25万万116无无116100%5.2海淀新技术术大厦57140030010033%20067%5.3平均2.76661999中电信息大大厦4300001635534%10866%3.8海龙大厦7.3万360无无360100%4.9北京硅谷电电脑城42000030020067%10033%7.1方圆大厦275455270无无270100%9.8平均6.42000海泰大厦9871662303013%20087%2.3北大太平洋洋大厦416000150无无150100%3.6中关村大厦厦3800001702012%15088%4.5理想大厦2.6万3103010%28090%11.9平均5.57552001腾达大厦883233.6600未定未定600100%6.8太平洋国际际大厦6万600无无600100%10数码大厦6.8万120035029%85071%17.6平均11.477 从下图可以以看出，随随着中关关村经济济的发展展，地下下车位的的比例越越来越大大。
另外外从表66也可以以看出，为为了适应应这种高高速增长长的业务务量，每每千米的的平均车车位基本本呈逐年年上涨的的趋势，220011年写字字楼基本本能保证证每百平平米一个个车位图6 中关关村写字字楼地下下车位比比例图三、本项目目竞争性性市场调调查与分分析在我们此次次的调查查中，我我们还对对项目地地区周边边的综合合商业及及电子商商铺进行行了调查查，以了了解和本本项目类类似的或或具有竞竞争性的的物业情情况经过对调查查结果的的分析，我我们得出出如下结结论：本地域附近近缺少大大型综合合商业以电子市场场为依托托的底商商物业出出租率较较高电子市场以以摊位为为主，展展示间为为辅；标标准摊位位价格从从20000元//月到440000元/月月价格不不等在低层的展展示间比比较受欢欢迎，楼楼层较高高的展示示间出租租率一般般同时，我们们也对本本地域的的商业情情况进行行了初步步的调查查我们们的调查查结果显显示：本地域商业业氛围浓浓厚客流人员以以高校学学生为主主经营图书、数数码电子子产品的的商店客客流最多多，经营营服装的的商店客客流少计算机类图图书、外外语类图图书销量量好以下是具体体的分析析一）供应应市场调调查与分分析依照发展商商的要求求及我们们对本项项目的定定位，我我们对双双安商场场、当代代商城和和城乡仓仓储超市市进行了了初步的的调查。
调调查数据据见附表表1这这三个商商场分别别开业于于19994年、119955年和119977年，其其分布见见图，装装修档次次和商业业构成见见下表表7 商场场商业构构成 名名 称项目内容海 淀 城城 乡 贸 易 中中 心当 代代 商 城双 安安 商 场各层商品类类型1层食品2层食品3层日用洗洗涤百货货4层服装、鞋鞋帽、家家电B1层食品品、超市市1层珠宝、化化妆品2层运动系系列3层男装4层女装5层日用百百货6层食品1层珠宝、化化妆品超超市2层男装3层女装4层时尚男男女装、鞋鞋5层体育用用品日用用百货内 部 装装 修中档装修高档装修高档装修我们还对中中发电子子市场、海海龙大厦厦、中海海电子市市场、太太平洋电电脑市场场和硅谷谷电脑城城进行了了调查，具具体调查查结果见见附表22从调查结果果可以知知道，除除了中海海电子市市场（该该市场为为1层临临时建筑筑，面积积约30000平平方米），其其他的规规模均在在1.33万平方方米以上上商场均将楼楼面分成成摊位和和展示间间两种方方式进行行出租摊摊位的出出租价格格从20000元元/月到到40000元//月不等等，付款款多位半半年付和和年付。
展示间以平平方米的的价格进进行租赁赁，价格格在5元元/天··平方米米在我们的调调查中发发现，租租赁摊位位的多为为小型公公司或个个人，从从事电子子元器件件、计算算机配件件、外设设、耗材材等销售售，各个个商场的的摊位出出租率基基本上保保持1000%对展示间的的调查中中，太平平洋市场场一层展展示间出出租率990%以以上，主主要从事事计算机机、显示示器、数数码电子子产品等等销售，客客户有国国内知名名的大型型电子企企业，也也包括SSONYY、三星星等国外外知名企企业硅硅谷电脑脑城和中中发电子子市场的的展示间间位于44-5层层，客户户多为小小型贸易易企业、计计算机公公司、网网络公司司、维修修商等，租租赁情况况一般，硅硅谷电脑脑城5层层展示间间的空置置率接近近30%%二）需求求市场调调查与分分析在对本区域域的客流流调查中中我们发发现，本本区域客客流构成成主要为为附近各各大院校校的学生生，其余余为带孩孩子的家家长和长长城电脑脑学校的的学员，770%的的人群在在25岁岁以下对本地的商商业的调调查显示示，客流流主要集集中于图图书、电电子、数数码产品品等商店店客流流人数分分值见下下表其其中海淀淀图书城城的进入入客流人人数在1120人人次/55分钟（调调查时间间20002年11月199日下午午2点）表8 商店店客流分分值表（55分人多多，1分分人少）商 店客 流 分分 值工业出版社社书店5海淀图书城城4新华书店3外文书店3籍海楼书店店2随身听、MMP35音像店4体育用品商商店2服装店1在对书店的的调查中中，购买买计算机机类图书书的人最最多，其其次是外外语类图图书和文文学类图图书。
对大地花园园酒店和和鑫鼎宾宾馆的调调查结果果如下表表所示表9 宾馆馆调查表表名 称标准间面积积（M2）出租价格（元/年）入住率客户鑫 鼎 宾宾 馆286万105.8万大地花园酒酒店287.2万70%电脑公司这个调查说说明本地地域对中中关村的的客户还还是有相相当大的的吸引力力调查还显示示，有一一部分客客户租用用了位于于本地域域的仓储储面积第二部分 项目分分析本次策划的的项目为为中关村村文化发发展股份份有限公公司开发发的中关关村文化化广场中中的文化化交流中中心大厦厦（8##楼）该大厦位于于规划区区域的东东北角，占占地面积积约1公公顷，总总建筑面面积约88万平方方米，规规划为塔塔楼，地地下3层层，地上上18--20层层，标准准层面积积40000-550000平方米米目前建筑设设计尚未未完成，结结构及内内外装修修标准未未定一、 SWOT分分析（一）项目目优势分分析 通通过对本本项目的的分析，我我们认为为本项目目具有以以下优势势：1、价格有有优势；；2、发展商商具有的的文化特特质给项项目以独独特定位位；3、周边商商业氛围围浓；4、有一个个教堂，可可以体现现独到的的文化氛氛围，有有塑造概概念的空空间。
二）项目目劣势分分析 通通过对本本项目的的分析，我我们认为为本项目目存在以以下的不不足：1、工期比比西区的的稍晚；；2、区域商商业人流流杂乱，档档次不高高；3、项目规规划形状状随好，但但包围在在周围的的楼中间间，从四四环路上上看不出出来，较较难体现现自身特特色；4、由于限限高，难难从高度度上体现现与众不不同；5、名称较较长，缺缺乏想象象力和冲冲击力，不不能朗朗朗上口；；6、不是人人流进入入中关村村的主干干道，属属辐射区区；7、地域周周边公共共交通不不方便，线线路较少少，站位位较远；；8、大地酒酒店前的的广场面面积不大大，做多多个小的的景观难难以起到到聚集效效应；9、大地酒酒店下面面做商业业不能提提高酒店店的档次次；10、目前前的商业业氛围由由前来购购书的学学生烘托托，有钱钱人少，辐辐射面小小；11、8##楼一层层向外面面积小，有有一面紧紧邻教堂堂，影响响利用率率三）项目目机会分分析 作作为中关关村西区区紧邻的的地段，我我们认为为本项目目拥有如如下的机机遇：1、中关村村东区和和西区开开始规划划，总规规模面积积巨大；；2、政府规规划中关关村西区区的定位位，要以以商务服服务为主主，形成成一个重重点突出出的CBBD商圈圈；3、西区的的土地价价格高昂昂，直接接导致该该地区房房地产价价格高；；4、附近地地区缺乏乏大型高高档次商商业设施施。
四）项目目威胁分分析在本项目推推出的过过程中，我我们认为为存在下下面的威威胁：1、周边写写字楼多多，现楼楼仍在招招租原原因只有有两个：：客户少少或者价价格高；；2、西区的的写字楼楼将在33年内建建成上市市，提供供约1220万平平米的写写字楼商商铺等；；3、西区的的项目起起点高，配配套好，功功能全一、 核心竞争力力分析我们认为本本项目的的核心竞竞争力在在于三点点：1、斜街2、基督教教堂3、浓郁的的文化氛氛围第三部分 项目定定位通过我们对对周边市市场的调调查和研研究，我我们认为为8#楼楼的定位位需要根根据本地地域的定定位、功功能和布布局进行行综合考考虑，统统筹安排排后合理理设计一、 功能定位（一）总体体功能定定位建议议 为为了能更更好地推推广本项项目，提提升本项项目的知知名度，我我们认为为有必要要对本项项目进行行概念设设计 通通过对中中关村现现有房地地产市场场的分析析，通过过对中关关村整体体的规划划的考虑虑，通过过对中关关村西区区总体定定位的分分析，结结合项目目自身优优势，我我们建议议把本地地域建设设成为适适合中关关村人休休息、交交流和休休闲娱乐乐的文化化建筑群群落，建建成后使使本地域域成为中中关村地地区文化化休闲中中心或中关村村人的精精神家园园。
定位位依据如如下：1、 中关村定位位中关村定位位为：“中关村村科技区区核心区区，将建建设成一一个以高高新技术术为特征征的都市市中心中中关村西西区被称称为中关关村的“钻石宝宝地”，是未未来高新新技术产产业的管管理决策策、资本本市场、信信息交流流和商务务中心”，导致致目前的的建设项项目均是是高档次次的商务务办公用用房，客客户均瞄瞄准一线线用户，一一线用户户竞争将将极为激激烈本本项目应应有效地地避免与与西区的的直接竞竞争2、 中关村状况况目前中关村村被称为为类似于于香港的的文化沙沙漠，虽虽然人员员文化层层次很高高，但环环境缺乏乏文化氛氛围，休休闲场所所匮乏客客观存在在对本定定位物业业的需要要3、 项目预期这样的定位位使本项项目真正正成为西西区及中中关村核核心区的的文化配配套地域域4、 自身优势这样的定位位符合本本地域业业已存在在的商务务氛围，可可以继续续发挥自自身的优优势，并并符合日日后长久久经营的的思路5、 文化氛围文化的设计计，符合合当前人人们崇尚尚文雅，向向往休闲闲生活的的潜在愿愿望同同时可以以合理有有效借助助基督教教堂所散散发的文文化气息息，使本本地域的的定位具具有唯一一性二）分区区域功能能定位建建议我们对本地地域的斜斜街、教教堂和三三角地（指指8#楼楼西侧，昊昊海楼东东侧合围围的地带带）进行行了以下下分区域域功能定定位。
1、斜街对目前的斜斜街进行行功能改改造，将将其改造造成现代代的、以以广义图图书文化化为中心心的新型型商业街街广义的图图书文化化”是指即即包括目目前图书书、音像像的整售售零售的的商业行行为，又又包括了了以书为为中心的的，可以以提供休休闲、娱娱乐功能能的其他他商业文文化建成后的商商业街有有书店，音音像店，小小型影院院，电子子图库商商店，酒酒吧，咖咖啡馆，茶茶舍，网网吧等，可可以开设设多种形形式的主主题吧，白白天销售售书籍，夜夜晚举办办音乐、话话剧、歌歌舞等现现场演出出2、教堂以教堂和昊昊海楼为为界，将将整个区区域分开开成东西西两个区区域，形形成西部部为气氛氛热烈的的商业、娱娱乐区域域，东部部为清静静平和的的文化区区域的格格局，使使两个部部分互不不干扰如果可以，我我们建议议把教堂堂建立在在地面二二层以上上的区域域，并努努力提高高教堂的的容积率率，使地地面一层层形成广广场空间间，作为为步行和和商业空空间建议改目前前教堂的的两个东东西出口口为一个个向北的的出口，并并使教堂堂和8##楼之间间的区域域保持良良好的通通透感这这样不但但可以使使8#楼楼的人员员方便出出入，使使教堂更更加肃穆穆安静，而而且可以以提高教教堂部分分房屋的的利用率率。
3、三角地地带 88#楼西西侧和昊昊海楼东东侧合围围的地带带可以作作为8##楼北侧侧的广场场和教堂堂广场的的连通走走廊由由于这一一地带比比较安静静，这一一地带昊昊海楼一一侧的房房屋可以以建设成成为静谧谧的私人人空间，提提供个人人休息、吸吸氧、会会晤、聊聊天的场场所4、8#楼楼的功能能定位8#楼的功功能定位位为办公公、休闲闲、娱乐乐服务于于一体的的综合性性物业其其底商建建议作为为以高档档次休闲闲服务为为中心的的商业设设施，不不作为买买卖商业业其他部分建建议如下下：地下三层、二二层：车车位；地下一层：：职工餐餐厅；五层以上：：开放式式办公区区域；建议在五层层设置中中小规模模的会议议厅和报报告厅二、价格定定位（一）售价价定位建建议本项目办公公区域部部分建筑筑面积售售价建议议在1440000-1550000元/平平方米本本价格由由两种方方式推算算而来，为为建议价价格，具具体的价价格要根根据产品品自身的的设计、客客户状况况和市场场价格情情况进行行适时的的调整，以以灵活的的方式进进行调整整，以保保持价格格的竞争争力和发发展商自自身的利利益具体推算见见附件11需要指出的的是，该该价格为为我们根根据目前前市场情情况分析析得来，由由于未来来中关村村写字楼楼价格存存在受到到非市场场因素干干扰的可可能，我我们没有有对未来来价格进进行分析析修正；；在项目目推向市市场前仍仍需要重重新进行行价格定定位工作作。
底商销售价价格建议议为1880000-2000000元/平平方米左左右二）租价价定位建建议 根根据我们们对中关关村相关关市场的的调查与与分析，同同时借鉴鉴我们对对中关村村商铺物物业的经经验，我我们建议议本项目目办公区区域租赁赁价格为为5-66元/平平方米··天三、客群定定位本项目8##楼的客客户定位位要放开开视野，广广泛定位位通过过我们对对中关村村地区多多年的经经验，在在中关村村发展的的企业不不但有IIT行业业，还包包括教育育、科研研、人力力资源等等相关行行业因因此，我我们建议议的客户户定位为为：IT行业IT相关行行业，包包括：金金融机构构，律师师、会计计师事务务所，投投资咨询询，商业业，娱乐乐，会展展，物流流等教育、科研研和人力力资源等等行业投资客户，投投资的客客户来源源广泛，从从业人员员多种多多样 在IIT业中中，我们们建议多多关注中中小型公公司和企企业第四部分 产品建建议依据发展商商的介绍绍以及我我们对本本项目的的理解，我我们认为为本项目目具有非非常良好好的潜力力通过过合理的的设计，精精心的策策划和专专业的营营销推广广，本案案完全有有成为北北京知名名案例的的可能目目前，我我们提供供产品建建议如下下。
一、规划及及建筑设设计建议议鉴于本案的的特殊性性，我们们研究了了北京已已有的一一些房地地产项目目和商业业项目案案例，同同时也查查阅了国国外的一一些知名名建筑群群落，我我们建议议本项目目的规划划和建筑筑设计注注意以下下四点1、 全地域的规规划方案案要处理理好3个个关系首先是保留留建筑和和新建建建筑的关关系新新建建筑筑需要在在功能和和交通组组织上考考虑与保保留建筑筑的沟通通；其次是多层层次功能能之间的的关系本本地域可可能包括括办公功功能、广广义商业业（含休休闲娱乐乐）功能能、主题题广场的的休闲功功能，在在规划上上必须考考虑各功功能之间间要有效效分隔，又又要有一一定的连连通性；；第三是全地地域主题题文化的的统一和和体现2、 建筑设计体体现多元元化根据我们的的概念设设计，本本项目的的定位和和将来发发展的需需要，我我们建议议本地域域的建筑筑设计要要体现多多元化，既既体现自自身的建建筑特色色，又可可以和原原有的建建筑协调调统一根根据我们们对国外外建筑的的研究，新新老建筑筑不一定定要完全全风格统统一，多多元化的的风格反反而突出出了建筑筑的历史史感和文文化特色色同时为了突突出本地地域的风风格，我我们建议议放开视视野，大大胆启用用不同的的建筑风风格、造造型和材材料，使使建筑本本身能体体现与众众不同，通通过建筑筑向人们们传播现现代的精精神和文文化，彰彰显发展展商的卓卓越不群群，达到到树立文文化地标标的作用用。
3、8#楼楼设计可可先不考考虑斜街街状况通过我们对对本地域域的研究究，斜街街目前的的营业状状况对项项目的概概念建设设有负面面影响目前斜街的的格局是是普通的的商铺，档档次不高高，客流流主要为为周边院院校的学学生，购购买力不不强，商商铺经营营书刊、音音像、服服装等商商品，在在夜晚这这些商业业均不会会继续营营业，且且人流车车流比较较混乱，这这些情况况均和精精神文化化的休闲闲气氛相相背离我们对项目目的定位位是能休休息、交交流的场场所，要要建立这这样的概概念和项项目预期期，需要要避免斜斜街对本本项目88#楼规规划设计计的影响响因此此，在88#楼的的设计上上，应力力求现代代、高雅雅，与斜斜街形成成鲜明对对比4、教堂部部分的处处理是规规划的重重点和难难点通过我们对对本项目目的研究究，对周周边商业业、人文文环境的的分析，以以及和北北京类似似项目的的对比，我我们认为为本地域域最突出出的文化化特征是是本地域域内部的的北京基基督教会会海淀堂堂该教堂建立立于19933年年，现在在已经有有六十多多年的历历史国国家于119844年落实实了宗教教政策后后，教堂堂得到了了一定的的发展，现现在主日日分为两两堂，每每堂聚会会人数可可达六百百余人，还还有部分分外宾。
在在年龄方方面，中中青年占占80%%，老年年占200%目目前国家家对宗教教的政策策宽松，倾倾向于信信教的人人数逐渐渐增加建议在规划划中重点点考虑对对教堂的的处理，使使之成为为本地域域独特的的象征和和卖点二、硬件设设施设置置建议及及其与销销售关系系的分析析写字楼的硬硬件设施施将直接接关系到到写字楼楼的销售售状况对对于本项项目的硬硬件配备备情况，我我们从装装修和智智能化系系统两个个方面进进行建议议一）装修修配置根据本项目目的定位位，8##楼的内内外装修修建议标标准如下下：1、外装修修使用与众不不同的建建筑造型型和建筑筑材料，使使建筑本本身能体体现独到到的风格格2、内部装装修8#楼的内内部装修修建议采采用跟随随战术，即即保持和和周边同同类档次次物业相相同的装装修标准准根据据我们对对周边项项目的调调查，装装修配置置建议如如下：一层—四层层：使用用花岗岩岩地面，柱柱网采用用石材装装饰，使使用吊顶顶，灯光光明亮五层以上：：电梯间间采用花花岗岩地地面，石石材装饰饰墙壁，艺艺术吊顶顶；办公公空间可可以采用用普通装装修，水水泥地面面，涂料料墙，普普通吊顶顶涂料料建议使使用环保保型涂料料电梯：建议议使用国国外知名名品牌，如如OTIIS，现现代，三三菱。
二层—四层层：设置置滚动扶扶梯，扶扶梯可以以采用和和电梯相相同品牌牌二）智能能化系统统1、本项目目的智能能化系统统应主要要体现网网络建设设（1）办公公场所。