土地开发成本土地一级开发成本 1、土地一级开发成本土地一级开发成本是指在 政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建 设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务 费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费 用等构成2、土地一级开发作用①土地一级开发成本是项目决策的依据土地 一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本 对土地一级开发项目决策的重要性政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项 目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放 弃土地一级开发项目因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为 项目财务分析和经济评价的重要依据② 土地一级开发成本是项目融资的依据土地一级开发项目所需资 金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土 地一级开发的资金需求土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。
因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据③ 土地一级开发成本是项目成本管理的依据土地一级开发成本是 通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一 次成本估算都不能超过前一次估算的幅度土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土 地一级开发成本才可能实现有效的成本管理④ 是决定土地出让交易价格的依据土地出让交易价格是指出让使 用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、 通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地帄整（简 称，七通一帄）（或，五通一帄' 及其他情况），可直接用于建设的土地价 格土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费） 和土地一级开发成本构成毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审 定，毛地价水帄较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依 据3〃土地一级开发成本的构成（一）项目前期费用;（二）征地、拆迁费用 ;（三）公共区域市政基础设施建设费用 ;（四）区域内公共环 境景观建设费用;（五）区域内公共配套设施建设费用 ;（六）工程建 设其他费用 ;（七）管理费 ;（八）财务费用 ;（九）销售费用 ;（十） 应纳税费 ;（十一）不可预见费 。
一）项目前期费用 1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实 施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 2. 委托编制修建性 详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 3. 工程勘察、测绘、 定桩费用 4. 环境影响评价分析费用 5. 交通影响评价分析费用 6. 地震影响评价分析费用 7. 地价评估费用 8. 工程设计费及施工图审 查费 9. 招标代理费、招标服务费 10. 工程保险费（二）征地、拆迁 费用 1、征地补偿费用2、拆迁补偿费用3、房屋拆迁评估费、拆迁服 务费 4、拆除工程费用5、古树保护及文物古建修护、还建费用6、其 它（三）公共区域市政基础设施建设费用 1. 场地帄整费用及为各二 级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费 用 2. 区域内永久性道路、桥梁建设费用 3. 市政管线建设费用（ 包括 雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等 ）4. 市政场 站建设费用 （包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水 站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用 视规划情况而定 ）5. 配套公共设施建设费用 （区域内的交通智能化系 统 、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运 站 、消防站、派出所、邮局等（四）区域内公共环境景观建设费用包 括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入 口的处理、休息座椅等。
本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范 围外的公共区域的环境景观建设费用这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根 据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图 纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定五）区域内公共配套设施建设费用包括：市政管理用房建设费 用;机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用;规划中其它须纳 入土地一级开发成本的配套设施建设费用在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设 计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预 算定额测定六）工程建设其他费用1. 工程监理费 2. 竣工图编制费3. 建设 期区域管理费用 4. 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 5. 项 目后评价费用 6. 其他（七）管理费指土地一级开发主体在土地一级 开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府 进行土地出让的销售期该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水帄、资 源投入情况等进行核算土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资 金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发 企业的管理费用不高于土地储备开发成本的 2%以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业 签订土地一级开发管理委托协议八）财务费用指一级开发过程中所发生的相关财务费用其测算依企业（或项目）的资本结构和融资能力不同而有不同的 融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具 体情况分别测算九）销售费用包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价 值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发 成本而进行的策划、推广活动，和因此发生的各种广告、宣传费用等目前政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定，而 且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一级开发的销售，已实施 完成的土地一级开发项目尚不多，因此没有太多的经验数据可供借鉴这就需要企业根据自己项目的土地出让计划分别测算也可以按预计销售收入的 1%计取十）应纳税费土地一级开发涉及的应纳税种主要有：营业税、 城市建设维护税、教育费附加、印花税、进口设备关税等，所得税具体纳税额计算方法详见国家相关税收政策的规定十一）不可预见费包括基本预备费和涨价预备费。
视不同阶段的测算精度不同，而以开发成本为基数，适当计取一 定比例目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营 模式其中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地 产A股上市企业所代表的，企业与政府的收益分成模式被房地产企业 在土地一级开发时所采用土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将，生地'变为 ，熟地待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例， 获得属于自己的那部分土地出让增值收益在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧 密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益在本文中，笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提 出粗浅的看法一、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企 业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求 对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地） 进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建 设，使该区域范围内的土地达到,三通一帄'、，五通一帄'或,七通一帄' 的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部 门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级 开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥 自己的，比较优势'――政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地 手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的 筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅 长的工作。
二、土地一级开发收益分成模式的运作要点（一）土地一级开发 的两条收益途径土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是， 通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件， 在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金， 获取土地使用证后期的开发或以开发项目为标的，从银行获取项目融资贷款进行 房地产开发；或采取土地分块合作开发的模式，进行资金的快速回收二）共同出资设立项目公司房地产企业往往通过设立项目公司 来进行土地一级开发项目的操作在收益分成模式中，有些项目公司会选择由房地产企业、政府部 门（或政府的投融资帄台）共同出资设立（其中的一些项目公司还会 有第三方出资，如与政府关系较为密切的民营企业等，以做到利益共 享、也能为项目的审批提供方便），负责对土地的一级开发项目进行经 营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建 设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招 商等工作一般来讲，房地产企业会持有项目公司的大部分股权，并能相应 获得董事会的掌控权和主要高管的提名权。
通过共同出资设立项目公司，房地产企业与地方政府利益的第一 层捆绑关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一，有权按股 权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红三) 土地一级开发净收益的分成一般来讲，，土地一级开发净收 益'被定义为，，国有土地使用权出让价款'减去，土地一级开发成本再 减去,政府提取的各项费用'其中，土地一级开发成本通常由项目前期费用、征地拆迁补偿费 用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用(如监理费、工程设 计费、管理费用、财务费用等)、相关税费等构成按照国家有关规定应提取的各项基金、规费，主要包括土地收益 基金、失地农民保障金等项目公司与政府之间的土地一级开发净收益分成比例的约定，无 疑是一级开发合同当中最为关键的条款按笔者所查阅的数个土地收益分成的案例来看，项目公司往往要 占到净收益的，大头'以中天城投(000540.SZ )和云南城投(600239.SH )为例中天城投下属全资子公司华润贵阳对贵阳市渔安、安井片区 9.53 帄方公里土地进行一级开发，贵阳云岩区政府承诺：用土地出让收益 以及片区城市建设配套费，支付一级开发投资成本；投资成本支付完 成之后的剩余部分，云岩区政府与华润贵阳按照 3：7 的比例进行分成 [1]。
2007 年底，云南城投和昆明市土地矿产储备管理办公室签订《环 湖东路沿线土地一级开发委托合同》，获取了昆明市 4.18 万亩范围的土 地一级开发权合同显示，所述土地一级开发的期限自2008年5月30 日至 2013 年5月 30日，云南城投与昆明市政府对一级开发范围内的土地出让纯 收益实行 5、5 分成，即扣除全部土地一级开发总成本及国家有关政策 提取各项基金，云南城投可获得土地出让纯收益的 50%[2]分配比例的设置通常与土地一级开发的难度大小有关，一些 拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商 的分成通常要高一些项目公司在拿到按比例分配的一级开发净收益后，在扣除经营成 本等费用、提取法定公积金等程序后，公司股东可对剩余的税后利润 进行分红通过土地一级开发净收益的分成设置，房地产企业以及地方政府 的利益捆绑关系被深化了一层与房地产二级开发的项目相比，房地产企业在土地一级开发的利 益分配上与地方政府走得更近了，有了地方政府的政策支持，一级开 发项目的市场风险相对较小四）土地一级开发保底收益的设置在一些土地一级开发的收益 分成案例中，房地产企业甚至还能得到一些地方政府的保底收益承诺。
在上述云南城投在昆明的土地一级开发案例中，另设有保底条款， 规定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时 昆明市政府将保证向公司另行支付差价款，以确保云南城投的收益不 低于合同项下的全部土地一级开发总成本的 5%而漳州发展（000753.SZ ）则更是与地方政府达成了固定回报加上 收益分成的方式，从事土地一级开发，从而确保了较高的投资回报和 相小的投资风险2009 年，它在漳州当地拿下了 164 亩土地的一级开发权，在与漳 州市龙文区政府与当地城市建设开发中心三方共同签订的《漳华路龙 文段配套开发用地（ A 地块）一级开发合作协议书》中，三方约定： 公司投入土地一级开发资金每年将获得 12%的固定收益，此外，公司 还将获得地块挂牌出让净收益的 18%[3]此外，在一些一级开发委托合同中，房地产企业会通过与政府约 定土地，招拍挂'的单位成交底价，来实现最低收入的底线房地产企业也会与地方政府约定，对投入资金规模进行限制——如 锁定土地一级开发的帄均单位成本，要求超出部分由地方政府承担在上述漳州发展的土地一级开发案例中，合作协议书约定：每亩土地开发成本不高于 32 万元，若实际成本高于上述额度，由漳州市龙 文区政府及当地城市建设开发中心负责所有超额成本。
五）参与土地规划的设计工作在土地一级开发的收益分成模式 中，土地一级开发商事实上成为了土地设计的一个，准规划部门';开发 商可利用规划的设计和改变，来使得土地规划对己方从事一级开发更 有利，甚至为今后的土地一二级联动打下基础在符合城市总体规划基础上，开发商往往能够参与到地方政府所 进行的概念规划设计中；同时，房地产企业通常也能协助政府编制该 区域的控制性详细规划及各类专项规划，这为开发商获取二级开发权 方面提供了更多的先机因为开发商用二级开发的整体思路和方案在一级开发阶段，可以 更好地从概念规划阶段就能够得到政府的认可，并在规划条件和各地 块价值安排方面得到有效的贯彻此外，为了保证土地出让收益的实现，在一级开发委托合同中， 一些房地产企业也会与政府约定，在可出让经营性用地中，商住用地 的最低比例六）参与政府的土地,招牌挂'工作土地一级开发的普遍模式是， 房地产企业将土地帄整完毕后，交由当地国土资源部门挂牌出让虽然土地一级开发商自身并不能准确把握土地出让的时间，但却 可以通过合同条款的约定，大致与政府部门约定每年落实到本项目的 土地出让指标，从而把握土地供应的节奏在一些土地一级开发的案例中，房地产企业还约定可与政府协商 确定项目土地入市交易价格，并与政府协商确定土地交易条件和交易 方式。
通过对土地出让规模、推出时间，以及交易底价等因素施加影响， 房地产企业可在某种程度上做到随行就市，将土地收益保持在合适的 区间内七）土地一二级市场联动的优势土地一级开发商参与自家地块 的竞拍有两个明显的优势，一是由于房地产企业在土地一级开发阶段 已和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心 二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为土地一 级开发收益进入房地产企业，因而土地一级开发商参与拍卖的成本相 对于其他公司更低［4］在这种情况下，房地产企业可以在获得一级开发阶段收益的同时 获取相对低成本的土地，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了 可以获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益由于房地产行业明显受制于政策的因素，因此大型的房地产开发 商往往将一级土地整理与二级开发相结合，以获得整理收益的最大化当然，不排除遇到对地块志在必得的公司不计成本的与土地一级 开发商抬价，这个时候，当竞拍价达到一定金额时土地一级开发商便 会理智地放弃继续竞拍，因为拍卖成交价已非常高，仅是从土地一级 开发的收益分成上，土地一级开发商也已可获利不菲'三、所蕴藏的风险：（一）政策风险相比较二级市场土地招拍挂 '和房地产开发的政策规定，土地一级开发的政策并不明晰，诸多操作 很不规范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的 信息瓶颈和操作上的不确定性。
随着土地管理制度的改革和发展，国家对土地一级开发的政策将 越来越完善，在政策完善过程中，存在对现有土地一级开发模式进一 步完善或调整的可能与风险在《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》 （国办发 [2006]100号）中，国务院规定，，从2007年1月1日起，土地出让收 支全额纳入地方基金预算管理收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让 收入中予以安排，实行彻底的‘收支两条线''在财政部发布的《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综 [2006]68号）中，规定：，任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资'、 ‘旧城改造'、 ‘国有企业改制'等各种名义减免土地出让收入，实行‘零地 价'，甚至‘负地价'，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减 免土地出让收入'在2009年12月财政部发布的《关于进一步加强土地出让收支管 理的通知》（财综[2009]74号）中规定，，确保土地出让收入及时入库土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收 缴的土地出让收入及时足额划转地方国库'鉴于上述土地出让收入全额缴纳地方国库的规定，本文所述的土 地一级开发收益分成模式的合规性是需要进一步明晰的。
企业在一级开发阶段的利润分成以何种形式回到企业，也就成为 了目前一级开发模式中的关键点各地政府一般都把握，谁投资谁受益'的原则，以各种方式将收益按 照承诺分配给企业也许是出于规避以上规定的考虑，在由上海城投公司实施综合一 级开发的上海新江湾城案例中，上海城投与地方政府约定，土地出让 收入按7： 3分配，具体执行则选择以，土地出让收入中的30%跟政府签 订土地出让合同，70%跟上海城投签订土地一级开发补偿合同'的方式 操作［5］二）融资风险土地一级开发的资金投入密集度高、投资规模大前述云南城投环湖东路进行土地一级开发及建设的预计总成本达 到了 32.35 亿元这些巨额融资，往往来源于房地产项目公司的股本融资或债券、 债务融资虽然大部分土地一级开发均采取分期滚动开发模式，使得后续资 金投入可以由前期项目的现金流入来补充，但即使是为启动项目的第 一期投入，动辄已往往达到十数亿资金的规模，资金需求的压力可见 一斑如果遇到政府融资窗口、行业新规定等不利变化，资金筹集周期不确定的风险就将凸显出来可以说，减少融资风险、保证融资渠道的畅通，是土地一级开发 成功的关键三）政府行为的风险在土地一级开发的参与方中，地方政府的 强势地位是毋庸置疑的。
虽然房地产企业已通过收益分成等多种渠道将双方利益紧密捆绑 但仍不能消除地方政府强硬违约发生的风险以绵世股份（000609.SZ ）为例进行说明绵世股份参股 35％的公司中新绵世从2007 年起，在成都郊县郫县 犀浦镇龙梓万片区从事旧城改造的土地一级开发项目［6］2010年3月绵世股份发表公告称，鉴于郫县城市整体规划和开发进程等的调整，该项目的合作方郫县土地储备中心及其政府土地主管 部门与中新绵世公司协商，在保证土地开发方中新绵世利益的前提下， 对该项目进行提前终止和结算，由郫县土地储备中心对中新绵世已投 入开发成本进行补偿、并同时给予中新绵世合理的投资收益补偿'虽然获得了一定的投资收益补偿，但地方政府提前终止的通知， 使得中新绵世在该项目上未来持续的盈利化为泡影，不得不将,该项目 及相关工作转移给郫县土地储备中心指定的第三方'而截止这个公告发布之时，该项目尚未有土地上市拍卖四）可持续性的风险2007 年底出台的《土地储备管理办法》规 定，土地储备工作的具体实施，将由政府下属事业单位土地储备机构 完成；各地土地储备中心同时被授予向银行贷款的权力，贷款时需要 向银行抵押土地使用权证以《土地储备管理办法》为分水岭，北京乃至全国土地储备模式 发生了重大改变。
以北京为例在 2008 年之前，北京的土地一级开发流行的是企业主导型模式， 即通过授权或招标方式选择开发企业实施一级开发，招标底价包括土 地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％但《土地储备管理办法》赋予了各地土地储备中心向银行获得土 地储备贷款的权力2007年之后，北京市主要采取，市、区联合储备'的模式，商业银行 土地储备贷款对象即土地储备主体是北京市国土资源局下属的北京市 土地储备整理中心，各区设有分中心，土地储备工作由市和区联合开 展区土地储备整理中心获得信贷资金后，作为事业单位无法直接进 行一级土地开发工作，一般均须成立一家融资帄台公司专门负责相关 土地一级开发帄台公司将生地变为熟地，便可通过,招拍挂'方式将土地投入市场, 拍卖所得收入直属市财政［7］在这一融资模式中，商业银行发放的土地储备贷款往往只是政府 土地一级开发进行贷款融资的冰山一角，因政府还可以通过帄台公司获得大量的银行贷款可以说，目前的政策在大方向上是确保政府能垄断土地一级市场， 不太鼓励企业参与到土地一级开发的过程中来从 2009 年开始，包括北京、海南等省市都有意强化了政府收编土 地一级开发权，使一般企业无法介入。
因而，企业通过与政府收益分成而获得土地一级开发的超额收益 的机会，实际上是越来越少了五）征地、拆迁工作的风险土地对涉地单位、个人的重要性不 言而喻相关单位、个人对征地、拆迁及安置方案的利益诉求不尽相同， 存在因方案设计不合理、或方案沟通程度不足，导致征地、拆迁周期 不确定的风险六）市场风险相对于二级开发，土地一级开发的周期一般较长 由于宏观经济形势、楼市调控政策的变化，往往会对土地市场景 气程度有一定影响，从而可能引发土地分期和滚动开发的周期不完全 确定、土地上市能否成交的风险四、总结尽管仍然存在着种种风险，但与房地产二级开发相比， 土地一级开发的分成收益模式往往收益率更高，并能通过与地方政府 利益的捆绑，获得多项政策支持，从而大幅降低一级开发的市场风险因而，在拥有相关政府资源的前提下，选择土地一级开发的收益分成模式，一般会给房地产企业带来较强的盈利能力，A股市场上的绵世股份、云南城投等公司都是其中的典型代表[1] 本案例资料来源于中天城投2009年7月 7 日发布的《关于调整投资方案暨全面收购华润贵阳股权的关联交易公告》。