《标准化化住宅规规划设计计》目录序 言 3第一一章: 交通管管理安全篇 3交通安全全管理 3住区与城城市界面面交通安安全环境境 3住区道路路安全管管理 3车辆安全全管理 4住区主出出入口交交通管制制设施 4住区内车车辆安全全管理 5便利篇 6车辆停放放便利 6机动车停停放便利利 6非机动车车停放便便利 7行走路径径便利 7出行方式式便利 8环境篇 8住区与城城市界面面交通环环境 8住区道路路环境 8住区停车车场（库库）环境境 8经济篇 9资源配置置的经济济性 9日常可维维护性 9第二二章: 公建配配套教育篇 10办学模式式 10中、小学学校 10开放性 10便利性 10周边环境境 10幼儿园 11医卫篇 11文体篇 11社区会所所 11会所 111泛会所 12老人活动动场所 12商业篇 12商业区位位置设置置 12商业区环环境 13其它 113金融、邮邮电篇 14金融服务务 14邮电服务务 14社服篇 14物业管理理用房 14客户服务务中心 14物业管理理用房 14居委会用用房 16市政篇 16变配电设设施 16综述 116变配电系系统 16发电机房房 17弱电监控控系统 17消防系系统 18给排水系系统 18给（供）水水水池 18给（供）水水设施、设设备 19排水系统统 19垃圾圾收集点点 19路灯灯照明系系统 20住宅本本体 20阳台及门门厅 20住宅空调调 20住宅排水水 21其他 221水体设施施、设备 22游泳池 22泳池配套套设施、设设备 22水体景观观 22序言本建议书书主要从从人性化化及可持持续发展展角度出出发，针针对集团团所开发发的、位位于城乡乡结合部部或新区区、用地地规模在在10公公顷以上上，容积率率介于00.8~~1.55，按标标准化运运作的集集合住区区。
如如：花城城、城花花系列）；；结合各各地区物物业公司司对标准准化项目目的管理理经验与与客户需需求，从从物业管管理专业业角度提提出改善善性的建建议本建议书书主要由由两部分分内容组组成：交交通管理理与公建建配套；；交通管理理部份主主要围绕绕着客户户所关注注的交通通安全、出出行便利利等问题题，以人、车安安全及步步行与车车行居民民的感受的角角度出发发，结合物业管管理工作作的现场场管理经经验从从交通安安全管理理、居民民车辆停停放及出出行的便便利、公公共（活活动）空空间环境境以及住住区的可可持续发发展提出出了与规规划设计计相关的的意见和和建议公建配套套部分主主要以住区公共共服务设设施和盈盈利性服服务设施施为主体体，从便利利性、经经营管理理与使用用推护角角度出发发总结结标准化化住区客客户对商商、文、教教、卫设设施需求求特点及及对市政政设备项项目设置置的合理理配比，减减少公建建配套项项目对居居民的影影响，以以全面发挥挥以上设设施、设设备效益益，提出出相关建建议 第一章:: 交通通管理安全篇一、交通通安全管管理；（一）标标准化住住区与城城市界面面交通安安全环境境；1、从住住区居民民人、车车出行安安全考虑虑，应尽尽量避免免在大流流量城市市干道上上开口，如如果受周周边环境境限制，必必要的时时候应该该根据高高峰时段段周边城城市道路路的车流流量，运运用交通通工程学学的计算算方法算算出出入入口所允允许的最最大允许许流量。
如如果这一一流量值值不能在在高峰时时段把住住区所需需要进出出的车辆辆疏散的的话，就就应该尽尽量避免免在这条条道路上上开口或或者增加加其他出出入口分分散车流流，但注注意的是是同时需需要增加加相应的的建设和和管理成成本2、为了了保证居居民生活活环境的的完整性性、私密密性，减减轻住区区公共资资源被占占用和受受破坏程程度设设计时应应尽量避避免因公公共活动动空间社社会化对对住区居居民的影影响建建议对住住区交通通实行全全封闭式式管理对对住区级级道路规规划时要要注意避避免吸引引外部车车辆及行行人的进进入和穿穿行，与与城市路路网相连连的住区区级道路路两端需需设岗进进行管制制3、小区区主要出出入口与与城市干干道交接接处，应应考虑缓缓冲地带带（如：：设置辅辅道），减减轻城市市道路压压力，避避免引起起交通堵堵塞4、在住住区与城城市道路路界面的的景观布布局上，尽尽量不要要设计垂垂直绿化化布局和和设置建建筑物，尽尽量保持持视野开开阔，避避免产生生视觉障障碍5、在设设计住区区级道路路与城市市支路接接驳处时时，应充充分虑到到城市道道路与市市政设施施拓展之之需，应应设计预预留足够够横穿住住区道路路的地下下线管或或线槽，以以防因市市政道路路拓宽或或改造破破坏路面面，影响响居民出出行。
6、在出出口车辆辆汇流路路段，道道路应该该适当加加宽，宽宽度考虑虑车辆的的通行量量7、建议议将公交交车站设设置在小小区边缘缘的市政政路上，若若是终点点站，建建议市政政规划时时考虑配配置停车车场其其目的是是减少噪噪音和废废气对业业主的侵侵害，也也便于对对外来人人员的管管理二）住住区道路路安全管管理；1、如需需将公共共交通引引入住区区，建议议在选择择公交线线路时应应避免迂迂回曲折折，尽量量短而直直考虑虑公交车车方便和和步行者者安全，规规划住区区级道路路时应设设计非机机动车道道、绿化化隔离带带和人行行道另另：住区区级道路路设计要要考虑承承受负载载能力2、住区区内公交交站点的的设计应应与小区区（组团团）出入入口保持持一段安安全距离离，该段段道路路路灯照明明亮度应应与市政政道路路路灯照度度一致，加加大该路路段的电电子监控控设施投投入，并并应增加加该路段段路拱数数量，防防止车辆辆超速行行驶，保保障居民民行走安安全3、考虑虑到住区区人行密密度大，人人员在穿穿行的突突发性和和无规律律性因素素较大，在在住区级级道路的的弯道及及坡道的的环境界界面的景景观布局局上，应应尽量避避免产生生视觉障障碍4、部分分车辆通通道离住住户门口口太近，对对行人出出入经常常构成威威胁（如如花城樱樱花苑）。
建建议车辆辆通道（以以道牙为为界）与与住户苑苑门间保保持2--3m的的距离，苑苑门附近近不宜栽栽种过多多植物，以以保持有有相对开开阔的视视野5、为了了防止汽汽车在坡坡道上打打滑坡道道面层应应有防滑滑措施柱柱子栏杆杆等必要要时应有有防撞措措施，避避免影响响行车安安全和结结构安全全6、住区区出入口口坡度尽尽量减小小，地下下停车场场的上下下坡度应应做好防防滑处理理有坡坡度的停停车位，建建议安装装警示标标识7、住区区内尽端端式道路路的长度度不宜大大于1220m，并应应在尽端端设不小小于122m×12m的回车车场地8、住区区级道路路主要位位置建议议设置坡坡度平滑滑的混凝凝土减速速路拱，以以减低噪噪声污染染路拱拱与路面面采用整整体浇注注成型，将将路拱的的具体参参数：高高度100-122cm、宽宽度为990-1100ccm，路路拱中段段应留有有40ccm豁口口以便于于自行车车、儿童童踏板车车的通行行及路面面排水9、小区区级道路路建议采采用单向向行驶的的环道设设计，各各停车场场（库）间间应以车车行道相相连，以以减轻干干道上车车辆通行行压力10、住住区出入入口机动动车道及及人行道道不宜采采用釉面面大理石石或其它它光滑材材料铺设设。
11、为为了防止止汽车在在坡道上上打滑坡坡道面层层应有防防滑措施施柱子子栏杆等等必要时时应有防防撞措施施，避免免影响行行车安全全和结构构安全12、为为保证车车辆入库库安全，车车库入口口应安装装限高杆杆，限高高杆上应应粘贴反反光膜或或刷反光光漆13、消消防通道道尽量与与小区级级道路并并用以尽尽量减少少占地如如需延伸伸进入组组团内部部，建议议采用活活动路桩桩与其它它车道分分隔，以以做到“隔而不不断”二、车辆辆安全管管理；（一）住住区主出出入口交交通管制制设施：：1、住区区外围出出入口岗岗亭设置置；（1）标标准化住住区因受受容积率率影响，平平面交通通布局交交通压力力较大，居居民居住住较为分分散，考考虑到居居民出行行的安全全、控制制管理成成本、消消防及高高峰期车车辆疏导导的需求求，建议议住区开开设两处处主出入入口（并并预留11-2个个备用出出入口），并并在以上上出入口口设置岗岗亭对车车辆进出出实行管管制，采采用人车车混流的的通行方方式2）住住区的主主出入口口岗亭设设计应与与小区整整体风格格相协调调，有明明显的领领域感因因住区规规模较大大，为保保证员工工岗位工工作的连连续性，从从人性化化角度出出发，建建议在住住区岗亭亭内设置置供护卫卫员使用用的小型型卫生间间。
3）主主出入口口岗亭建建议采用用永久性性建筑岗亭的设计应考虑视野开阔（如半弧形玻璃），同时还应考虑车主停车刷卡或缴费时的遮阳和避雨/雪设施，同时应该考虑安全员在发卡、收费时可能存在的安全隐患（即意外时有躲避车辆撞人的空间）4）组组团（区区、苑）出出入口建建议采用用人车分分流的交交通疏导导方式，以以确保路路人及车车辆行驶驶安全5）由由于岗亭亭内电脑脑设备长长期连续续性使用用,为减减少电脑脑故障的的发生，岗岗亭内应应装设空空调（管管线施工工时预埋埋）2、出入入口道闸闸设置；；（1）出出入口道道闸属配配套设施施和配套套工程，建议规划设计初期将停车场出入口的刷卡器及刷卡器防雨棚位置、样式统一考虑，施工预埋管线避免因后期施工造成成品破坏2）住住区或停停车场应应设置道道闸控制制，并配配置图像像对比识识别和录录像系统统；（3）设设置多个个出入口口的，各各出入口口及服务务中心应应联网操操作，以以利于信信息可实实现共享享及实时时监控；；（4）为为避免因因停电造造成经济济损失及及道闸管管理系统统功能丧丧失，建建议道闸闸管理系系统配置置双回路路电源；；（5）车车辆出入入口尽量量避免设设计在坡坡道上，坡坡道上的的车辆停停靠起动动易出现现交通事事故。
建建议对于于坡道上上的出入入口，在在刷卡处处的地段段做水平平设计3、出入入口监控控系统设设置；（1）住住区或车车库（场场）出入入口是突突发事件件多发区区域，建建议在该该处安装装可调焦焦距的监监控摄像像云台，以以利于实实时监控控和取证证工作2）住住区或车车库（场场）出入入口应安安装与监监控中心心连接的的紧急呼呼叫装置置（或安安装话），出出入口周周边应配配备足够够照度的的照明系系统，以以保证图图像对比比系统的的夜间工工作效果果注：：前期施施工需预预埋管线线3）在在容积率率较高，停停车位配配比密度度较小的的停车场场（库）出出入口建建议在道道闸控制制系统上上安装空空余车位位数量（库库容）显显示系统统，以便便及时提提醒管理理人员疏疏导车辆辆和清理理库容二）住住区内车车辆安全全管理；；1、出入入口车辆辆安全管管理；（1）如如果住区区道路完完全对外外开放在在小区内内部或组组团，建建议采用用隔而不不断的“入口”模式，以以形成一一种象征征性的界界限，给给外部车车辆及行行人以心心理上的的障碍，从从而最大大限度地地保障内内部交通通的安全全及居住住环境的的安宁2）实实行大封封闭式管管理的住住区组团团内的车车场（库库）出入入口，可可不设置置道闸。
实实行小封封闭式管管理的车车场（库库）出入入口须设设置道闸闸和安装装摄像识识别监控控系统3）住住区内机机动车辆辆出入口口应考虑虑单位时时间的通通行能力力，在此此基础上上出入口口越少越越利于后后期管理理2、住区区内场（库库）、道道路车辆辆安全管管理：（1）组组团内的的停车场场停车位位应距住住宅楼宇宇墙裙44-5mm，防止止住宅物物品下坠坠损坏车车辆2）设设在住区区级道路路和商业业区域内内的租售售车位建建议安装装车位地地桩锁（地地桩上最最好有反反光纸），避避免车位位被占用用3）停停车场内内应设置置充足的的灯光照照明及摄摄像监控控装置4）位位于机动动车道旁旁的路灯灯灯位设设计时应应距离车车道边22m，以以防车辆辆掉头、倒倒车时被被撞毁另另：位于于室外车车场上的的路灯，底底座应安安装防护护装置在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置5）架架空层停停车位的的煤气管管、污水水管、消消火栓应应安装保保护装置置（最好好能够设设计在车车辆不能能撞到的的位置）,,以避免免受到车车辆碰撞撞6）普普遍存在在车库出出口坡度度太陡的的问题建建议车库库出入口口坡度最最大值不不超过220度出出入口的的回转半半径要考考虑能通通过部分分加长的的轿车。
7）地地下车库库的层高高应考虑虑公共性质质与私用用性质车车库服务务对象的的差异，私用性质车库按设计规范要求设计即可而具有公共性质的地下车库，因考虑到满足“箱式”人货车及其它中型车辆进出的需求，建议设计其库内净高应≥3.5m3、安全全标识装装置：为了行车车安全和和便于管管理，车车库（场场）内应应设必要要的行车车指示标标志和指指示灯以以及划定定车位位位置和对对应停车车位编号号标识还应应包括以以下：ü 车库出入入口设置置禁鸣（笛笛）标识识、限高高标识、限限速标识识；ü 车库的柱柱间加装装防撞、警警戒标识识；ü 车库内加加装疏散散指示灯灯（安全全出口指指示标识识）；ü 车库内车车道设置置车流流流向标识识、路径径指示标标识；ü 车库弯道道内设置置反光镜镜、行人人禁行标标识ü 独立产权权车位应应配置地地锁或安安装明显显标识，防防止被占占用4、对于于外来访访客车辆辆停车安安全管理理： （1）北北方区域域部分多多层住宅宅项目，车车位主要要集中在在地下或或架空层层一般般车位都都有独立立产权来来访车辆辆应与业业主车辆辆分开管管理，宜宜采用分分层停放放或划定定区域停停放方式式（具体体采用何何种方式式由销售售部、物物业及设设计部门门商定）。
2）多多层住宅宅一般以以露天居居多，车车辆产权权为共有有，而且且社区平平面跨度度大，难难以指定定或安排排临时停停车位，配配置来访访车位意意义不大大2、为解解决夜间间出租车车进入小小区带来来的治安安管理难难点问题题建议议：本着着尽量便便利原则则，分（区区、苑）设设置出租租车落客客点，以以利于管管理与监监控便利篇一、车辆辆停放便便利；（一）机机动车停停放便利利1、为把把停车问问题对居居民生活活所产生生的影响响降到最最低，也也为了使使停车位位能满足足车辆增增长的需需求参参考国外外低密度度住区地地面停车车位的设设计特点点建议议地面停停车场的的设计分分别安排排在组团团间、商商业核心心区域周周边或公公共区域域道路两两旁，此此举既能能满足停停车位与与居住区区域距离离控制在在1500m内，又又可满足足商业核核心区域域的停车车需求2、建议议在规模模较大的的核心商商业区域域周边设设计停车车场或地地下停车车场此此举既便便于货物物装卸，又又能为居居民提供供购物便便利，增增加商业业区域消消费能力力核心心商业区区地下车车库净高高应≥3.55m，以以利于箱箱式人货货车及其其它中型型车辆进进出3、住区区道路除除消防通通道外,,其余车车行道路路窄、弯弯位大，不不便于大大中型商商业服务务车辆（如如：送货货、搬家家、校巴巴等）行行驶停靠靠，而消消防通道道非紧急急情况一一般不开开放（如如深圳四四季花城城）以保保持畅通通及便于于行人通通行，建建议在住住区内靠靠近（区区、苑）入入口附近近及核心心商业区区，设置置服务车车辆临时时靠泊区区域或设设置卸货货区。
4、地下下车库出出入口设设置路肩肩，利于于车辆紧紧急停靠靠5、在住住区公众众活动较较为频密密的区域域（如：：学校、会会所等区区域）可可考虑在在小区级级道路两两旁设计计并预留留一定长长度，宽宽度不小小于1mm的路肩肩此举举既可解解决公众众场所举举办活动动车辆停停放之需需，也可可将该处处作为预预留车位位，以缓缓解因车车辆增长长所带来来的停车车压力6、建议议小区（区区、苑）级级道路采采用单循循环车道道，线型型尽可能能顺畅，不不要出现现生硬弯弯折，以以方便消消防、救救护、搬搬家等机机动车的的转弯和和出入，但但内外联联系道路路要通而而不畅以以避免过过境车辆辆穿越小小区或组组团7、建议议在公共共区域道道路两旁旁分别预预留5--6m的的绿化区区域，以以便应付付日后车车位拓展展之需8、商业业配建停停车场((库)应应就近设设置，并并宜采用用地下或或多层车车库，预预留自行行车停车车位，商商业物品品下货区区等；9、住区区公共服服务设施施停车位位指标：：（见下下表）配建公共共停车场场(库))停车位位控制指指标名 称单 位自行车机动车公共中心心车位/1100mm2建筑面面积≥7.55≥0.770商业中心心车位/1100mm2营业面面积≥7.55≥1社康中心心车位/1100mm2建筑面面积≥1.55≥0.550居委会车位/1100mm2建筑面面积≥1.55≥0.550注: ①①本表机机动车停停车车位位以小型型汽车为为标准当当量表示示; ②停车位位换算办办法见下下表;各型车辆辆停车位位换算系系数 车 型型换算系数数微型客、货货汽车机机动三轮轮车0.7卧车、两两吨以下下货运汽汽车1.0中型客车车面包车车、2——4t货货运汽车车2.0铰接车、货货柜车3.5（二）非非机动车车停放便便利1、住区区内应合合理设置置自行车车集中停停放点，便便于管理理。
2、自行行车集中中停放点点的服务务半径不不应大于于1000米3、自行行车集中中停放点点应设置置电瓶车车充电电电源，电电源插座座的设计计应考虑虑避雨及及使用安安全4、非机机动车辆辆停放点点建议设设置在设设有固定定安全员员岗位的的附近的的位置二、行走走路径便便利；1、小区区级道路路及组团团级道路路的走向向设计尽尽量做到到经纬分分明，以以利于道道路命名名及有规规律地编编排道路路名称及及楼门牌牌号（楼楼栋标识识最好能能够考虑虑夜间能能够清晰晰辨认），这这样就能能有效地地减少外外部人员员在寻亲亲访友中中的往返返奔波2、为满满足信息息发布工工作的通通达性，建建议在住住区级道道路和行行人出口口处安装装电子信信息发布布屏，以以便及时时向车主主或行人人发布、传传达有关关信息，消消除信息息死角为为给来访访人员提提供路径径导视，建建议在住住区入口口安置住住区总平平面图3、人行行道与机机动车道道接合部部，建议议采用无无障碍通通道设计计，在接接合部对对人行道道竖向进进行放坡坡处理使使人行道道的出入入口与机机动车道道自然过过渡4、宅间间道和宅宅间步行行道设计计宽度应应≥1.55m，以以方便垃垃圾收集集车（小小推车）的的通行，避避免人“车”争道。
5、宅间间步行道道设计应应本着行行人便利利原则，建建议该道道路设计计尽量采采用“点对点点”方式，以以防日后后住户为为图便利利走“捷径”，破坏坏小区绿绿化景观观6、从人人性化角角度出发发，在组组团停车车场回家家路径上上，建议议在部分分路段的的人行道道上安装装带遮阳阳（雨）板板的连廊廊，为业业主/车车主在回回家的路路径上提提供一个个挡风遮遮雨（雪雪）的地地方三、出行行方式便便利；1、住区区大门外外的公共共区域道道路建议议采取人人车混流流方式，机机动车道道进出方方向分别别设计一一定长度度宽度不不小于11m的路路肩，以以便于居居民换乘乘（如：：的士站站）及避避免交通通堵塞换换乘区域域应有明明显标识识及遮阳阳和避雨雨设施2、便于于行人出出行原则则考虑，建建议住区区人行道道路与城城市人行行道路采采用无障障碍自然然连接方方式，以以便于残残疾人及及老年人人通行3、住区区级道路路如作为为城市市市政道路路的一部部分，则则可利用用其公共共性的特特点，让让其承担担部分社社会功能能在住住区道路路上设公公交车站站，一方方面可以以方便居居民出行行另一一方面可可节省用用地，不不用另设设公交总总站或支支站环境篇一、住区区与城市市界面交交通环境境；1、住区区与住区区道路与与城市支支路接驳驳处，进进出道路路分隔措措施建议议采用岛岛状绿化化区域分分隔，有有利于形形成领域域。
2、在住住区与城城市道路路界面的的景观设设计上，因因水体景景观易受受外部环环境影响响受污染染程度高高，且水水质不易易维护，维维护成本本高建建议尽量量少采用用水体景景观布局局3、住区区与城市市道路接接驳处，应应种植高高大密集集的树木木，便于于隔音降降噪、挡挡尘二、住区区道路环环境；1、住区区级道路路如果考考虑城市市公共汽汽车及其其它车辆辆通行，两两边应分分别设置置有非机机动车道道及人行行道，并并应设置置一定宽宽度的绿绿地种植植行道树树和草坪坪花坛，用用以隔离离车辆废废气、噪噪声、灯灯光对居居民生活活所造成成的影响响2、住区区内停车车场应尽尽可能实实行连通通，区内内交通主主干道尽尽量安排排在四周周，避免免横穿住住区以造造成对行行人的干干扰3、小区区级道路路及组团团级道路路的路面面排水系系统，建建议采用用浅V字字型路面面雨水侧侧排系统统，以方方便清洁洁与维护护，加快快排水速速度，保保证车辆辆行驶安安全宅宅间道与与宅间步步行道建建议采用用传统的的暗沟（管管）排水水方式排排除地面面积水4、住区区道路的的雨水井井盖、污污水井盖盖设置建建议尽量量避开车车辆行驶驶路面，如如无法避避开，建建议将井井盖设计计在机动动车道中中心位置置。
避免免对井盖盖造成破破坏或发发出噪音音5、机动动车道两两旁5mm范围内内不宜种种植低矮矮灌木，以以减少突突发危险险源（如如：儿童童或宠物物突然穿穿行）增增加可视视范围建建议在该该范围内内栽种高高杆乔木木或行道道树，此此举既可可为行人人遮阴纳纳凉，又又可控制制车辆上上升尾气气的转移移范围6、生态态停车场场住区（区区、苑）内内的消防防通道或或道路应应与（区区、苑）内内的景观观设计风风格相协协调，建建议在道道路中央央设环岛岛并以小小品、雕雕塑等加加以点缀缀，道路路平面图图案宜采采用植草草砖、高高强度粘粘土砖或或广场砖砖拼花组组合图案案，以增增加平面面视觉效效果及绿绿化面积积，使其其与景观观的平面面布局有有机地结结合在一一起7、休闲闲甬道应应高于周周围绿化化，避免免绿化养养护时泥泥土渗到到路面，影影响到路路面的整整洁三、住区区停车场场（库）环环境；1、地面面生态停停车场设设计时，除除需混凝凝土打底底外，还还应有碎碎沙垫层层，便于于绿化排排水2、住区区地面停停车场的的车位设设计要充充分考虑虑，车灯灯、噪声声及汽车车尾气可可能对住住户的影影响车车位设计计除了需需要保持持合理安安全距离离外，还还需在景景观设计计中着重重考虑以以生态防防护形式式，避免免或减轻轻因车辆辆停放对对居民带带来的二二次污染染问题。
建建议在靠靠近住户户窗户、主主卧室的的车位在在规划时时统一最最小距离离，并设设置1..5米左左右高度度、0..5米厚厚的绿篱篱隔离..避免车车灯、噪噪音、尾尾气影响响住户1、车库库水泥地地面起尘尘、反沙沙现象比比较普遍遍为经久久耐用和和易于清清洗，对对楼地面面面层材材料有所所要求，并并做排水水设计 2、建议议在缓坡坡段和水水平段交交接处设设置截水水沟，截截水沟盖盖板的设设计应着着重考虑虑牢固性性，以降降低噪声声污染和和避免盖盖板翘起起损坏车车辆底盘盘另在在停车库库内沿外外墙处设设一道排排水沟地地下车库库的排水水沟不应应跨越防防火分区区3、考虑虑到气候候不稳定定性因素素增加，建建议加强强加大车车库的防防洪排涝涝功能，设设计时应应加强加加大“三防”设防等等级地地面停车车位散水水坡度合合理，排排水顺畅畅，避免免路面积积水4、建议议车库照照明设计计应考虑虑节能要要求，控控制方式式为多路路或分级级控制（如如：全开开、局部部开），安安装节能能灯具、设设计采光光井或安安装成熟熟的太阳阳能照明明装置5、车库库车辆出出入频繁繁，带动动的灰尘尘较多，需需定期对对车库地地面和设设施进行行冲洗和和擦拭建建议在车车库设置置清洁用用取水口口及清洁洁池。
6、在道道路周边边、苑内内合理的的位置设设置清洁洁、绿化化浇水取取水点道道路两侧侧每1000米处处、苑内根据据大小至至少设置置一个取取水点，小小区取水水点必须须安装水水表便于于日后管管理7、架空空层停车车位地面面易受降降雨影响响，经常常出现车车位积水水建议议车位纵纵向能设设置排水水沟或地地面应有有坡度，避避免积水水8、地下下车库入入口的标标高低于于外围道道路的，在在入口处处需要设设置一定定的防水水坡，防防止道路路的雨水水进入地地下车库库经济篇一、资源源配置的的经济性性；1、为了了保证居居民生活活环境的的完整性性、私密密性，减减低住区区公共资资源被占占用和受受破坏程程度减减轻管理理维护成成本，建建议社区区规划能能从封闭闭式管理理角度出出发，尽尽量避免免社区资资源社会会化2、实行行小封闭闭管理状状态的住住区，住住户车辆辆进出的的主要管管理职能能压缩到到各组团团，此举举会增加加硬件上上的投入入（如：：道闸及及其控制制系统、监监控装置置等）及及增加人人力资源源成本住住区级道道路的社社会化，使使得组团团内可利利用资源源减少（如如：日后后停车位位的拓展展），管管理难度度加大此此举不利利于满足足业主日日益增长长的需求求也不利利于管理理企业日日后的可可持续发发展。
二、日常常可维护护性；1、住区区级道路路建议采采用沥青青铺设路路面2、鉴于于目前施施工方法法不太成成熟，卵卵石脱落落后修补补困难建建议人行行小径不不宜大面面积采用用卵石铺铺设，以以减轻后后期维护护成本3、住区区（组团团、苑）内内的人行行汀步应应高出草草地4--5cmm以防路路径周边边草地被被损坏，减减低日常常维护成成本4、车库库照明设设计应考考虑节能能要求建建议合理理划分车车库照明明区域，分分区域控控制，灯灯具建议议安装节节能灯具具或安装装成熟的的太阳能能照明装装置5、热涂涂标线具具有美观观、立体体感强、维维护成本本较低及及使用寿寿命长等等优点建建议住区区道路和和地下车车库的停停车位标标线，采采用热涂涂方式铺铺设6、小区区内的公公园桌椅椅、休闲闲长廊等等建议不不使用木木制品，因因为木制制品的后后期维护护保养难难度大，成成本高；；建议尽尽量使用用其它材材料制作作，以利利于维护护第二章:: 公建建配套教育篇一、办学学模式；；“提倡和和鼓励社社会办学学，扶持持民办教教育”，是我我国未来来教育发发展的重重要趋势势为扩扩大住区区在当地地的知名名度，提提高住区区文化品品味建建议在策策划初期期即从战战略角度度出发（如如：集团团与百安安居的战战略合作作模式），与与全国性性教育机机构或省省级知名名教育机机构联合合，可采采取合作作办学或或由其独独立办学学模式，统统一标准准化住区区教育资资源，提提升企业业品牌渲渲染力。
二、中、小小学校：：（一）开开放性；；1、中学学、小学学；此类类公共服服务设施施易对住住区居民民生活造造成较大大影响（如如：噪声声、公共共环境及及秩序），而而且其招招生范围围不完全全局限于于住区在在对上述述项目选选址时，建建议考虑虑将此类类项目设设置在住住区外围围，其大大门与城城市道路路连接，此此举可舒舒缓住区区交通压压力2、中小小学校大大门应与与市政道道路/住住区机动动车道路路保持220m的的缓冲距距离，市市政道路路/住区区机动车车道路路路面应安安装减速速装置3、学校校大门如如果直接接与城市市干道路路连接，为为降低市市政道路路给教学学工作带带来的影影响（如如：噪声声、废气气等），建建议将道道路与教教学区之之间的区区域设计计为学校校操场以以作缓冲冲二）便便利性；；1、建议议在住区区内可考考虑开一一个小的的校门，以以方便住住区学童童该校校门不宜宜直接面面对组团团，应与与组团保保持一定定距离，以以减少青青少年的的盲动行行为对社社区居民民生活的的影响2、建议议住区学学校体育育活动设设施与社社区居民民共用（以以学校教教学为主主，居民民使用为为辅），避避免重复复投资为为方便管管理不影影响教学学秩序，建建议将校校内户外外活动场场地、设设施单独独分隔，在在教学区区与住区区分别设设门，以以利于管管理。
三）周周边环境境；1、因中中学、小小学周边边人员流流动量大大，根据据物业多多年的管管理经验验，停放放在该区区域的车车辆易受受人为破破坏建建议不在在学校周周边设置置住区停停车场，可可考虑设设置一些些全民健健身运动动设施或或中老年年人活动动场所2、在住住区功能能划分上上，建议议将中、小小学校与与住区商商业区域域设在同同一区域域以使使住区功功能分区区合理化化，减轻轻对居民民生活的的影响，促促进商业业经营3、建议议在中、小小学校区区内设计计部分供供中型车车辆停放放的车位位，避免免校车在在区内停停放占用用社区公公共资源源4、中小小学应设设在住区区下风向向位置，以以防止学学校厨房房油烟对对住区居居民的影影响，增增加噪声声逆向传传播难度度5、学校校周边建建议不要要与其他他建筑物物相连，建建议用道道路或绿绿地将学学校形成成一个独独立建筑筑物或建建筑群同同时学校校围合以以软性绿绿化为主主（通透透围墙种种植爬藤藤植物），围围墙外道道路两侧侧种植高高大行道道树（以以乔木为为主），可可起到降降噪的作作用6、在学学校具体体规划上上，操场场与其他他室外功功能区尽尽量隔离离，起到到分散噪噪音源的的作用，如如足球场场与篮球球场在教教学楼左左右两侧侧等。
三、幼儿儿园：1、幼儿儿园供人人员出入入及家长长接送小小孩上学学的大门门朝向建建议避开开机动车车道，以以保证学学童及家家长安全全，避免免影响交交通2、住区区幼儿园园对居民民正常生生活影响响较小为为方便学学童上学学住区幼幼儿园的的服务半半径不宜宜超过3300米米，为此此建议幼幼儿园的的选址尽尽量安排排在住区区较中心心部位3、住区区幼儿园园厨房的的排烟装装置要避避免对居居民造成成影响，建建议将烟烟囱安排排在下风风向位置置4、住区区幼儿园园雨、污污水井及及阀门井井尽量避避免设计计在儿童童户外活活动场地地上，易易产生安安全隐患患，也不不方便日日后的维维护清埋埋5、为满满足冬季季日照标标准及给给幼儿提提供良好好生长环环境，建建议幼儿儿园的周周边环境境应相对对开阔医卫篇1、医疗疗卫生机机构设置置的位置置应考虑虑相对安安静、开开阔通风风、就诊诊方便，并并与住宅宅保持一一定的距距离，位位置最好好设置在在行政管管理用房房（如居居委会、警警务办等等）较为为集中的的区域2、为防防止二次次污染，大大型住区区应有小小型医疗疗垃圾处处理设施施3、为保保证医疗疗卫生机机构的医医疗设备备正常运运作，建建议医疗疗卫生机机构与住住区消防防系统一一样能使使用备用用电源。
4、医疗疗卫生机机构的设设置建议议与当地地医疗质质量高的的大医院院合作，开开办社区区诊所、社社康中心心以扩扩大影响响，实现现资源共共享5、卫生生医疗机机构应设设置在建建筑物的的首层，入入口应有有便于行行动不便便人员出出入的无无障碍通通道和扶扶手，楼楼梯和楼楼道靠墙墙的一边边应有扶扶手文体篇一、社区区会所；；（一）会会所；1、会所所作为住住区居民民主要的的活动场场所，其其建筑风风格应具具有鲜明明的特征征2、住区区会所的的选址，建建议设在在人流较较为集中中的住区区中心区区域3、会所所项目的的设置，应应根据当当地居民民的生活活习惯、民民俗民情情、时尚尚潮流以以及住区区居民的的年龄、文文化水平平等因素素而设定定会所所项目应应以大众众化、普普及性强强的项目目为主4、会所所经营模模式：建建议采用用“三、三三制”经营模模式；（1）会会所1//3项目目对外租租赁经营营；对于于具有一一定的专专业性，能能满足居居民大众众化需求求的项目目（如：：西餐厅厅、美容容美发、教教育培训训等）建建议采用用对外租租金经营营方式2）会会所1//3项目目对外合合作经营营；专业业性强，对对提高住住区知名名度有一一定帮助助的项目目（如：：健身）。
建建议采用用对外合合作经营营方式，由由甲方提提供场地地、器材材等引入入专业公公司进行行经营管管理3）会会所1//3项目目自行经经营；收收益大、专专业要求求不高，宜宜利用这这些项目目经常组组织社区区文化活活动（如如：泳池池、羽毛毛球、乒乒乓球等等）建建议自行行经营5、会所所所有经经营性项项目，有有条件的的建议分分别安装装水电表表便于日日后单独独计量6、因会会所项目目设置不不同，业业主使用用的时间间不统一一，为节节约能源源，建议议会所安安装分体体空调并并设计空空调主机机位如如确需安安装中央央空调建建议选用用多机头头螺杆制制冷机，使使用率低低时只使使用一个个机头制制冷即可可7、会所所各项目目的用电电建议考考虑独立立设置电电表，以以便于日日后计量量统计和和采取节节能措施施二）泛泛会所；；1、泛会会所项目目设置要要考虑合合理性，尽尽量避免免给居民民生活带带来影响响建议议项目设设置不要要过于集集中，要要做到各各个区域域均衡分分布，易易对居民民生活产产生影响响的项目目（如：：棋牌桌桌）不宜宜设置在在架空层层2、架空空层内宜宜分散设设置一些些老年人人运动设设备，可可作为老老年人的的风雨运运动场3、居住住区内在在不影响响住户正正常生活活的区域域安装一一些全民民健身体体育设施施（如：：单双杠杠、平衡衡木等）便便于小区区居民开开展体育育锻炼，经经济又便便于维护护。
4、住区区如果周周边没有有公园等等晨练场场所、规规划设计计时考虑虑设置活活动广场场、但广广场选址址应考虑虑对居民民的影响响5、建议议将中小小学校的的文体设设施纳入入泛会所所项目设设施以实实现住区区内资源源共享6、泛会会所室外外娱乐场场的设计计安装应应注意；；1）安装装平稳牢牢固，符符合安全全设计规规范，并并具有安安全防护护措施和和使用说说明2）木制制儿童娱娱乐设施施与地面面接触的的木柱上上下3000mmm需做防防腐处理理、最好好用不锈锈钢（塑塑料制品品）作保保护层防防腐3）娱乐乐设施的的选用建建议和物物业对接接，使娱娱乐设施施更适用用、便于于今后物物业维护护更换如：秋秋千设置置投资少少便于维维护、业业主很喜喜欢)4）室外外娱乐场场所设置置排水口口、沟，以以提高设设施、设设备使用用寿命5）室外外娱乐场场所选用用优质地地垫、防防止雨后后天晴翘翘起存在在隐患二、老人人活动场场所；1、住区区老人活活动中心心属于公公益性场场所，设设施的配配备要考考虑牢固固、实用用，维护护成本低低2、老年年人活动动场所设设置的位位置应稍稍偏离居居民生活活集中区区，避免免噪音扰扰民，老老年活动动场所建建议设置置在商业业街区。
3、商业业街区内内各住区区级广场场上应设设置一定定数量的的防水安安全插座座，以供供组织广广场文化化活动及及中老年年人晨练练大型型住区级级广场和和大型商商业街中中心广场场上应设设置三相相电源开开关箱，以以便于组组织住区区级大型型文体活活动商业篇一、商业业区位置置设置；； 大型住住区内的的商业区区域对住住宅环境境影响较较大，建建议在住住区规划划阶段考考虑实行行功能分分区，商商业区域域与住宅宅区域分分离，具具体措施施如下：：1、居住住小区级级商业服服务设施施可设在在住区的主主要出入入口，与与居民的的出行路路线相吻吻合；2、建议议商业核核心区域域通住区区级道路路或小区区级道路路与居民民居住、生生活区域域分隔，形形成独立立运作区区域或与与住区行行政区域域相连以以便于管管理，降降低上述述区域对对居民的的干扰3、住区区级核心心商业区区服务半半径不宜宜大于5500mm，地处处坡地的的居住区区的商业业服务区区除满足足服务半半径的要要求外，还还应考虑虑居民上上坡空手手，下坡坡负重的的人体承承受度合合理考虑虑商业区区域的设设置4、商业业核心区区域建议议实行“大集中中，小分分散”原则设设置，商商业核心心区集中中规划一一个区域域，区域域内按照照娱乐休休闲区、餐餐饮区、购购物区等等进行功功能分区区设置。
餐餐饮街区区房屋建建筑的门门窗不宜宜向住宅宅区域开开设二、商业业区环境境；1、建议议将商业业区的设设计采取取内外结结合的方方式部部分噪音音大，营营业晚等等对住户户影响较较大的铺铺面建在在临街外外围，即即可减轻轻经营压压力提高高出租率率美容容院等铺铺面放在在小区的的内侧2、商业业区域主主要会对对小区造造成的影影响有油油烟、噪噪声等环环境污染染，考虑虑这些因因素建议议：1）商铺铺内的污污水管的的铺设应应本着“利于排排放，方方便检修修”的原则则，在不不便于检检修的户户内部分分，建议议适当加加大管径径及加大大坡度对对于餐饮饮区域的的给排水水管道应应单独敷敷设，建建议在规规划阶段段统一设设计隔油油池2）餐饮饮区域应应设置安安装集中中抽排烟烟装置，同时此类功能用房建议在小区下风口，周边无住宅建筑相连，预留厨房通道和专用垃圾收集装置 3）商商业街规规划应统统一设置置空调位位，商铺铺的空调调每天使使用时间间较长，空空调位设设计不宜宜离住户户太近，避避免噪音音影响4）商铺铺广告牌牌建议统统一规划划、统一一规格，核核心商业业区的广广告灯箱箱及霓虹虹灯的设设置，应应避免对对住户产产生灯光光污染5）商场场及会所所中央空空调的安安装位置置要充分分考虑到到噪音和和震动对对居民的的影响。
6) 商商业区在在规划餐餐饮时应应尽可能能远离居居民生活活区域，并并应考虑虑防鼠隐隐患7）商业业街区若若与住宅宅区域接接近，可可考虑设设置隔离离设施，保保证住宅宅区业主主的私密密空间免免受打扰扰，在住住宅与商商业街区区的隔离离带上种种植高大大树木，利利于隔音音8）在核核心商业业区内垃垃圾桶（果果皮箱）的的布放不不得小于于50mm/个3、如果果住区引引入大型型超市，建建议超市市的作业业区设计计一定要要远离居居住区该该区域交交通实行行封闭式式管理，尽尽量避免免与住区区道路连连通4、在核核心商业业区内应应设置11-2处处公共卫卫生间公共场所卫生间建议采用蹲厕设计，不宜采用坐便器设计三、其它它；1、熟食食和生鲜鲜档的楼楼板应加加大荷载载同时时，由于于其面积积大防水水不容易易做好，且且海水腐腐蚀性强强，时间间长容易易发生渗渗水，因因此最好好不要设设置在地地库的上上方2、商铺铺的连廊廊设计从从人性化化角度出出发方便便了顾客客，但经经营者却却认为受受连廊的的影响商商铺个性性化差异异难为路路人所发发觉为为了体现现差异化化商铺工工作人员员经常利利用连廊廊摆买商商品以吸吸引连廊廊外的路路人，给给日常管管理工作作带来很很大难度度。
建议议在规划划商铺应应综合考考虑日后后管理问问题3、商铺铺的水、电电表应布布置在公公共区域域或分置置在商铺铺外以利利于抄表表4、超市市类、小小商品类类设置注注意人流流的分散散，连接接此类设设施的道道路应是是步行街街5、商铺铺在规划划时，在在商铺门门前，建建议统一一设计一一种易于于维修和和更于换换棚布的的活动遮遮阳（雨雨）棚6、建议议在商铺铺区域设设置产品品广告信信息栏（具具体尺寸寸、数量量须根据据商铺数数量多少少确定，广广告信息息栏规格格≥2x1..2m）7、商铺铺的设计计应统一一考虑空空调位的的设置，空空调位不不宜朝向向住宅，规规格要求求能安装装一台33-5匹匹空调机机，并设设计有集集中排水水管道金融、邮邮电篇一、金融融服务；；1、标准准化住区区金融服服务点建建议设置置在商业业核心区区人流较较为集中中的区域域2、金融融服务点点的规模模应视住住区人口口数量、住住区核心心商业区区的经济济活动能能力及住住区外金金融服务务点的密密度而定定；1）住区区居民在在1万人人以内的的，建议议设置两两台ATTM取款款机2）住区区居民在在1万以以上1..5万人人以下的的，建议议设置自自助银行行3）住区区居民11.5万万人以上上的，建建议设置置银行办办事处。
3、无人人值守的的金融服服务点（如如：ATTM取款款机、自自助银行行），应应预留与与住区监监控中心心连接的的弱电管管线便便于住区区监控中中心承担担对金融融服务点点内外闭闭路监控控工作4、住区区金融服服务点应应有机动动车道与与之相通通，以便便于押款款车进出出5、住区区金融服服务点应应安装或或预留宽宽带接入入口，方方便银行行对服务务点业务务运作实实行远程程实时监监控6、为保保证住区区金融服服务点设设备的正正常运作作，建议议为其提提供备用用电源二、邮电电服务；；1、由于于邮电系系统职能能重新划划分，以以及通讯讯市场竞竞争加剧剧大部部分城市市的邮电电所已转转为个人人承包性性质，居居民对真真正“邮政”意义的的需求已已趋于淡淡化大大部分新新建小区区都以“泛邮电电”服务设设施的设设立来满满足居民民需求为为此，建建议：1）在住住区人流流出入密密集地段段设置书书报亭；；（要求求： 有有线线及设置置电源）2）在住住区级道道路上设设置一些些公共电亭；；3）在住住区商业业核心区区域设置置一个（或或两个）邮邮箱；2、住区区内如安安装宽带带网络系系统，通通讯系统统的光纤纤机房及及网络系系统的EET中继继箱应单单独设置置电表计计量。
3、建议议住区内内住户信信报箱应应设置在在单元门门外，此此举既利利于安全全管理工工作，也也方便投投递信信报箱材材质建议议采用不不锈钢钢钢制作，安安装时要要做好防防雨措施施社服篇客户服务务中心（管管理处、控控制中心心、装修修办公室室）、居居民委员员会、业业委会办办公室及及辖区警警务室（治治安联防防站）应应尽量集集中设置置同一区区域，便便于工作作上的协协调沟通通及为居居民提供供一站式式服务；；一、物业业管理用用房；物业管理理用房在在规划阶阶段应按按照各地地的法规规、规章章进行规规划，当当地无相相关规定定的，按按照集团团相关规规范指引引（VKKWG008—22物物业与地地产相关关操作指指引）进进行规划划 （一）客客户服务务中心；；1、住区区客户服服务中心心的选址址应尽量量满足居居民便利利性需求求，从控控制管理理成本角角度出发发应避免免设置多多处客户户服务中中心2、客户户服务中中心如设设置在会会所有利利于实现现资源共共享，但但应考虑虑为其设设置独立立于会所所的对外外大门，尽尽量避免免使居民民产生其其与会所所前台功功能重叠叠的错觉觉，影响响会所的的正常运运作3、客户户服务中中心应设设在交通通及人行行路径较较集中区区域或住住区中心心区域，以以方便居居民。
二）物物业管理理用房；；1、物业业管理用用房的照照明、通通风等应应有利于于物业员员工的身身心健康康，并尽尽可能减减少对业业主的生生活打扰扰2、为便便于日后后管理，在在规划设设计阶段段建议将将小区的的消防中中心、监监控中心心和值班班室合二二为一，这这样可减减少人员员，降低低物业管管理成本本3、管理理用房竣竣工时间间：一次次开发完完成的小小区在入入伙前330天完完成分分期开发发的小区区管理用用房在规规划设计计段阶应应确定位位置、数数量，如如果有条条件限制制，建议议部分临临时管理理用房在在入伙前前30天天完成4、小区区功能用用房要考考虑业委委会用房房；保安安、保洁洁休息室室和工具具房要在在小区内内均匀分分布；危危险品仓仓库设置置在小区区边缘地地方5、小区区内的维维修操作作室需要要设置在在对住户户不造成成影响的的位置，避避免在维维修加工工时产生生的噪音音和气味味对住户户的生活活、休息息造成影影响6、建议议在100万m22的住区区考虑配配置一个个保安区区中队的的办公室室，面积积宜在225 mm2左右，办办公室内内要配置置卫生间间7、为降降低物业业管理用用房对居居民生活活的影响响，物业业管理用用房位置置可参照照下表合合理设置置。
物业管理理用房功功能分区区类别区 域项 目设置方式式可设置区区域一类行政区办公区集 中中住 宅宅 区区社区服务务区核心商业业区经理或经经理助理理室资料室会议室二类作业区维修处保洁室库 房房行政用品品库房维修物料料库房危险品库库房社区服务务区食 堂堂操作间三类后勤服务务区宿 舍分 散散住 宅宅 区区社区服务务区核心商业业区更衣间注：1、管管理处办办公室位位置在小小区中心心、方便便业主办办理事务务2、食堂堂位置的的选择不不影响业业主居住住环境3、员工工宿舍位位置的选选择不影影响业主主居住环环境，自自然通风风较好、利利于员工工健康4、危险险品仓库库面积约约为100-155m2：二、居委委会用房房；居民委员员会用房房按照各各地的政政府法规规要求提提供市政篇一、变配配电设施施；（一）综综述；1、设备备房设置置尽量集集中、便便于维护护管理2、标准准化住宅宅项目设设备的采采购，建建议统一一战略供供应商，如如电梯、给给水系统统、消防防系统、发发电机、供供配电系系统等，设设备型号号规格相相似、互互换性较较强，方方便后期期管理维维护为为了便于于大型设备备的维修修更换，3、建议议在住区区内的变变配电房房、发电电机房、水水泵房、电电梯等设设备房预预留或吊吊装孔（环环）或安安装吊装装导轨。
4、小区区内智能能安防系系统（周周界防越越系统、停停车场管管理系统统、楼宇宇对讲系系统、小小区广播播系统、闭闭路监控控系统、门门禁系统统等）、消消防系统统、公共共设施（夜夜间小区区照明、设设备房照照明、监监控中心心、物管管处）及及商业的的照明用用电需与与发电机机备用电电源连接接5、设备备房（包包括电梯梯机房）应设置独立的通风系统，包括独立的送风系统和排风系统其控制部分应具备分时段、定时功能各类设备房窗户设置沙窗，相对温湿度计、应急照明、消防设备二）变变配电系系统；1、变压压器；1）变压压器房设设置独立立通风系系统，有有变压器器温度自自动控制制；低压压配电室室设置单单独通风风系统或或配备降降温设备备；变压压器报警警信号连连接到中中心，如如果变压压器室离离控制中中心较远远，可安安装户外外蜂鸣器器2）变压压器容量量、台数数与项目目实际用用电量相相匹配，配配置容量量应合理理不能裕裕量太大大，有温温度自动动控制3）变压。