20033年北京京市写字字楼市场场整体状状况暨中中关村写写字楼市市场研究究报告主主要内容容第一章 北京市市目前写写字楼市市场状况况分析(九力研研究部，策策划部联联合编制制）20011年，北北京申奥奥成功、中中国加入入WTOO、APEEC会议议圆满举举行等一一系列大大事的发发生，无无疑为沉沉寂已久久的北京京写字楼楼市场注注入了一一剂强心心针据据统计，2002年北京拟、在建写字楼面积达到1200万平方米以上，其中市场新增供给量为280万平方米，是2001年市场新增供给量的一倍，同时也使北京写字楼市场存量达到了925.98万平米 图 截截至到220022年底北北京市写写字楼存存量(单单位:万万平米)) 图－20002年年北京市市写字楼楼新增供供应量（单单位：万万平米） 数据来源源：北京京市写字字楼信息息网预计20003年年北京市市将有3300万万平米的的写字楼楼入市，再再加上未未被消化化的市场场存量，市市场竞争争程度还还会进一一步的加加深1. 区区域竞争争：中关关村略逊逊一筹目前，北北京市写写字楼主主要分布布于CBBD（商商务中心心区）、中中关村、金金融街三三大板块块，但由由于三大大板块写写字楼的的存量与与新增供供量不同同，各个个板块在在今年的的表现也也会大不不一样，有有的板块块将呈现现租金和和售价回回升的趋趋势，而而有的区区域则会会出现竞竞争进一一步加剧剧的场面面。
CBD区区域历来来是高档档写字楼楼的聚集集地，预预计20003年年该区域域会有四四栋写字字楼入市市，共222万平平米图－20003 CBDD区域新新上市的的楼盘 数据来源源：北京京市写字字楼信息息网另外，在在建项目目世纪财财富中心心（155万平米米）和北北京财富富中心（70万平米）今年也会有少量的写字楼供应量，2003年该地区能提供给市场的面积至少也在40万平方米以上，而且未来三年内该区域的市场总供给量将达到70万平米随着CBBD规划划的出台台，该区区域的需需求也日日趋放大大根据据九力公公司去年年对CBBD区域域部分甲甲级写字字楼客户户类型的的调查结结果来看看，外企企特别是是跨国企企业是该该区域写写字楼最最主要的的客户类类型此此外，保保险、汽汽车制造造、银行行等和世世界贸易易组织相相关行业业的需求求也比较较强烈，如如民生银银行与另另外一家家公司合合资成立立的民生生人寿保保险公司司在联合合大厦也也租了226000平方米米的使用用面积；；一汽大大众、中中国一汽汽和现代代汽车在在嘉里中中心、南南银大厦厦和盛世世大厦分分别租或或买了330000、45000和16000平方方米的面面积；外外资银行行尽管在在20002年没没有大的的动作，但但由于预预计会有有更多的的外资银银行拿到到营业执执照（目目前已有有19家），因因此20003年年估计外外资银行行对写字字楼的需需求会日日趋强烈烈。
表－CBBD区域域现有写写字楼的的主要客客户群体体 写字楼名名称套间面积积入住时间间开间状况况客户数量量和需求求面积描描述主要的客客户类型型航华科贸贸中心110－－20000 现房大开间不祥，没没有统计计过外企国贸写字字楼2座64－111333 现房自由组合合有80％％左右的的客户需需求在2201－－5000平米之之间，他他们消化化了300％的写写字楼面面积；另另外200％的客客户需求求在20001－－50000平米米之间，消消化了写写字楼770％左左右的面面积主要是世世界5000强的的跨国公公司和外外企建外SOOHO70－2250 20044自由组合合有大部分分客户需需求在2201－－5000平米之之间私营企业业东方银座座100－－10000 20033自由组合合各种面积积客户比比例比较较均衡外资赢嘉大厦厦133－－13666 现房大开间有10％％的客户户需求在在2000平米以以下，550％在在5011－8000平米，220－30％在在8011－10000平米米合资，外外资和国国有京汇大厦厦100－－18000 现房大开间70%客客户需求求在20000平平米以下下，其中中中等面面积需求求占了550％。
外企数码011大厦90－5542 现房自由组合合20－330％的的客户需需求在220000平米以以下，其其他的比比较均衡衡外企，国国有股份份制公司司 金融街作作为全国国最主要要的金融融中心，长长期以来来是国内内外大型型金融企企业的盘盘踞之地地，对写写字楼的的需求也也比较旺旺盛，甚甚至导致致了20002上上半年整整个区域域处于无无房可卖卖的断档档期但但随着下下半年到到20003年北北京国际际金融大大厦，富富凯大厦厦、中证证大厦的的开盘，宣宣告了金金融街二二期建设设的正式式开始，也也使金融融街写字字楼市场场的断档档现象逐逐步得到到缓解表－20002－－20003金融融街区域域新增写写字楼 项目名称称总建筑面面积现已入驻驻客户富凯大厦厦11万中国保险险公司，华华夏银行行，中证大厦厦15万 金融国际际大厦11万中国证券券监督委委员会、三三峡证券券、西城城区资产产管理有有限公司司总计37万以中资的的金融企企业为主主但由于北北京国际际金融大大厦一栋栋已被中中国保险险公司买买下，另另一栋的的大部分分也卖给给了华夏夏银行，而而富凯大大厦的大大部分也也卖给了了中国证证券监督督委员会会、三峡峡证券、西西城区资资产管理理有限公公司这样样的国内内金融机机构，因因此这两两栋新入入伙的写写字楼在在20003年实实际上已已剩不了了很多空空置面积积，加上上中证大大厦155万平米米，新增增供应量量在200万平米米左右。
但但金融街街地区不不像CBBD及中中关村地地区公司司那样多多，需求求那样旺旺盛，所所以预计计20003年该该地区写写字楼市市场也不不会出现现很大波波动，发发展较为为平稳 图－金融融街目前前在租在在售项目目与以上两两个区域域相比，今今年中关关村写字字楼市场场的竞争争将呈现现进一步步加剧的的态势一一来是该该地区写写字楼新新增供应应量过大大有关，预预计今年年中关村村地区将将有800万平方方米的写写字楼供供应，主主要集中中在中关关村西区区、中关关村科学学城、北北大科学学园、清清华科技技园二二是产品品同质化化日趋严严重，供供需错位位突出在在中关村村目前开开发的写写字楼项项目中，面面对跨国国企业，定定位于国国际型55A级写写字楼的的项目居居多，一一般开间间大，价价格高，而而忽视了了目前对对写字楼楼需求最最为强烈烈的成长长型中小小企业的的需求，市市场供需需结构日日益畸形形所以从以以上三个个区域的的比较来来看，220033年的热热点区域域还将是是CBDD区域，区区域内供供需两旺旺，越来来越多的的外资企企业将扎扎根CBBD，特特别是世世界500强企企业，商商务氛围围浓厚，商商业配套套齐全，交交通设施施发达的的CBDD将是他他们的首首选；金金融街区区域由于于供需都都比较平平缓，预预计今年年的发展展态势将将十分平平稳；竞竞争最为为激烈而而残酷当当属中关关村区域域，过多多的政府府行为，无无序的开开发，一一窝蜂的的上项目目，对中中小企业业的视而而不见，都都将把区区域内众众多的写写字楼项项目推上上绝路。
2. 需需求结构构：中小小企业和和投资型型买家渐渐成主体体20000年以前前，北京京市写字字楼大单单购买的的成交量量比例达达到了770%以以上，每每年都要要消耗330万平平米以上上的写字字楼面积积，而119966－20000年五五年之间间消化的的面积更更是在1150万万平米以以上；而而从20001年年以来写写字楼市市场的成成交情况况看，大大单购买买的面积积比例已已经大幅幅下降，2001年除了金融街的国企大厦，金融大厦有较大面积的成交之外，其他区域的成交量都比较小，乐观估计2001年全年的大单成交量也就在40万平米左右，2002年估计不到25万平米随着市场经济的发展，中小型企业，特别是国内的新兴创业型企业数量越来越多，他们对购买写字楼的需求也越来越大，中小企业的小面积购买肯定将成为市场的主流不过，由于大部分纯写字楼要么成交面积过大，价格过高；要么就是软硬件服务不过关，加之银行按揭手续繁杂，难于办理，适于这些中小规模企业的纯写字楼可选范围并不多，使大部分企业转向购买商务公寓或商住两用型物业不过，商务公寓毕竟还是公寓，用于办公无论是在建筑形式上，还是在后期管理上都存在一些难以克服的问题，市场更需要为中小企业精心打造的高档写字楼。
表－商住住公寓和和写字楼楼的规划划比较物业类型型使用年限限按揭政策策出让金（每每平方米米）使用规范范商住两用用楼70年8成200年650－－8000元按公寓（低低标准）商务楼70年8成200年650－－8000元按公寓（高高标准）写字楼50年6成100年13000元以上上按写字楼楼（高标标准）特别值得得注意的的是，随随着去年年以来北北京写字字楼市场场的升温温，投资资性买家家越来越越多CCBD目目前在售售楼盘中中，投资资型用户户就占了了40％，而而新推出出的住帮帮20000、中中证大厦厦、帝恒恒写字楼楼、当代代青云大大厦、银银网中心心也吸引引了大批批投资性性买家进进场投投资型买买家投资资的写字字楼大多多属于针针对中小小企业开开发的户户型较小小的高档档写字楼楼，他们们最大的的特点就就是投资资较少，回回报较快快，价格格相对较较低，租租务市场场比较广广泛从上面的的分析中中我们可可以看出出，随着着北京写写字楼市市场的发发展，需需求主体体结构已已经发生生了巨大大的变化化，以往往由大客客户大单单购买的的情况越越来越少少，取而而代之的的是充满满市场活活力的中中小型企企业客户户，他们们把经济济发展势势头异常常强劲的的北京当当成为了了发展自自己事业业的温床床，逐渐渐成为了了京城写写字楼市市场的需需求主体体；伴随随着中小小型企业业一起成成长的就就是投资资型买家家，将和和中小企企业一起起构成北北京市写写字楼最最核心的的需求群群体。
3. 产产品结构构：边缘缘产品先先声夺人人为了迎合合中小企企业办公公的市场场需求特特点，去去年北京京写字楼楼市场上上就出现现了众多多的边缘缘性写字字楼产品品，让人人令人耳耳目一新新的同时时也先声声夺人，取取得了意意想不到到的销售售业绩这这类产品品一是以以住邦220000，数码码01大厦厦为代表表的经过过住宅改改造的商商住公寓寓；二是是以中关关村韦伯伯豪，长远天天地以及及朝阳区区建外ssohoo为代表表的“公司公公园”纯商务务公寓这这些边缘缘产品的的出现不不仅揭示示了目前前北京市市写字楼楼产品结结构的单单一，供供需错位位的程度度，同时时也表明明了写字字楼的市市场营销销观念必必须要从从以“以产品品为核心心”转向为为“以客户户为核心心，以需需求为核核心”的重要要性其其实，无无论是商商住公寓寓也好，纯纯商务公公寓也好好，与纯纯写字楼楼相比总总有较大大的差异异，那为为什么市市场总对对中小企企业的需需求缺乏乏关注呢呢？其中中主要的的原因就就在于开开发商“总想着着把产品品做成什什么样的的才有名名气，才才有气派派”，诸不不知需求求是根本本，产品品销售不不出去就就什么都都不会有有，而大大量同质质化的开开发只会会把项目目送上绝绝路。
总的说来来，北京京市写字字楼的供供给量在在今后几几年会持持续放大大，竞争争压力也也会越来来越大而而从区域域上看，中中关村不不仅区域域环境差差强人意意，而且且供给量量也是三三个区域域上最大大的，面面临的竞竞争将空空前惨烈烈；而和和市场激激烈的竞竞争形成成鲜明对对比的是是，中小小企业巨巨大的市市场需求求得不到到满足和和边缘型型写字楼楼的热销销，而这这一切正正是开发发商以“以产品品为核心心”市场观观念的结结果第二章 中关村村目前写写字楼市市场状况况分析中关村作作为我国国知识经经济的中中心区，吸吸引了全全国大量量的高新新技术企企业，这这样就给给中关村村的写字字楼带来来了巨大大的发展展空间1997年以前，中关村地区仅有9个优质写字楼项目，供给量为9.3万平米；1997年以后，随着西格玛大厦，中电信息大厦等项目先后入市，中关村写字楼供给量达到了55万平米；据统计，到2002年底，中关村一共有写字楼项目300个，其中不乏像中关村金融中心，融科资讯中心这样定位于国际型5A级写字楼的项目，中关村写字楼在拥有乐观的市场前景时，也面临着巨大潜在供应量的压力1. 宏宏观环境境利好，商商务环境境难尽人人意“第一是是地段，第第二是地地段，第第三还是是地段”，地段段论是房房地产经经营的金金科玉律律，而好好地段的的潜台词词就是一一个好的的环境。
对对于写字字楼来说说，浓厚厚的商务务环境，完完善的配配套设施施，便捷捷的交通通是决定定一个写写字楼项项目定位位的前提提虽然然中关村村在利好好的宏观观环境下下得到了了巨大的的发展，但但是其无无论在配配套，商商务环境境还是交交通等方方面都难难尽人意意，根本本无法达达到高品品质写字字楼客户户，特别别是像跨跨国公司司这样高高端用户户的要求求，这也也是为什什么CBBD写字字楼被众众多外企企所消化化，而微微软等却却要“外逃”中关村村的主要要原因商务环境境的首先先表现是是整体形形象目目前中关关村尚属属于开发发期间，整整体上给给人的形形象就像像一个大大工地，到到处都开开膛破肚肚，坑坑坑洼洼，而而且随着着开发力力度的加加大，这这样的情情况还可可能持续续3－5年，这这么长时时间保持持这样的的形象，对对中关村村的影响响是十分分巨大的的另外外，随着着大面积积电子城城的入市市，中关关村看上上就更像像一个电电子市场场了，卖卖盗版光光盘的，推推销电子子器材的的，给中中关村的的整体形形象蒙上上了一层层巨大的的阴影其次就是是商务配配套建设设跟不上上在中中关村，几几乎找不不到一家家像样的的大饭店店、大展展览中心心，甚至至连一家家像样的的咖啡馆馆都没有有。
据说说微软每每次开新新闻发布布会，都都选择远远在北京京东三环环的国贸贸大厦最后就是是交通设设施建设设的落后后中关关村是一一个人口口密度比比较大的的区域，所所以车流流量也比比较大，而而在19999年年之前，整整个海淀淀区的主主干线只只有南北北走向的的白颐路路、学院院路和东东西走向向的老西西外大街街等几条条为数不不多的干干道，这这些道路路因为经经常处于于饱和状状态变得得非常拥拥堵，远远远不能能适应科科技园区区发展的的需要，给给人们的的出行带带来了极极大不便便尽管管三年以以来海淀淀区又完完成200余条道道路的改改扩建和和新建任任务，但但对于即即将迎接接世界5500强强企业的的中关村村来说，仍仍然是任任重道远远随着跨国国公司在在中国的的发展，他他们之中中的大部部分企业业即将走走完他们们在中国国的摸索索期，转转而进入入第二阶阶段中中国的入入世和北北京申奥奥成功，会会给他们们带来更更大的发发展空间间和机遇遇，他们们也会以以更新的的姿态挑挑战中国国，会更更加注重重形象，而而中关村村不是他他们的理理想地点点2. 供供给量持持续放大大，国际际型5AA级高档档写字楼楼竞争加加剧中关村历历来是北北京市写写字楼比比较集中中的区域域之一，但但由于其其商务环环境的原原因入市市的写字字楼数量量一直比比较少，特特别是一一些高档档的写字字楼，在在中关村村一直处处于断档档期，从从而导致致了区域域内写字字楼长期期处于供供不应求求的状态态，写字字楼价格格居高不不下。
但但随着220022年1月关于于“中关村村3年内变变样，中中关村要要以世界界5000强、国国际著名名高科技技公司、国国内大型型企业集集团和风风险投资资机构为为重点”政策的的出现，中中关村写写字楼掀掀起了新新一轮的的开发热热潮，供供给量持持续加大大，其中中又以定定位为国国际跨国国客户为为主，级级别在国国际型55A级的的高档写写字楼开开发为重重点，导导致了高高档市场场竞争异异常激烈烈，产品品同质化化现象日日益严重重据统计，目目前中关关村供应应的写字字楼个数数在300个以上上，供应应面积((含已租租、已售售、在租租、在售售)已经达达到1229万平平方米，其其中20002年年的供给给量是440万平平米，今今年还将将有800万平米米的写字字楼投入入使用，也也就是说说到20004年年初中关关村的写写字楼总总量将在在2000万平米米以上另另外，从从目前市市场供应应的项目目类型来来看，像像融科资资讯中心心这样面面对跨国国企业，定定位高档档的写字字楼层出出不穷，如如下表所所示表――近近期5AA级高档档写字楼楼信息 写字楼名名称总建筑面面积均价位置融科资讯讯中心4.9万万28美金金/月.平米（租租金）科学院南南路柏彦大厦厦3.4万万4元/天天.平米（租租金）北四环中中路银谷大厦厦7万117117元/平米（售售价）北四环东东北角中关村科科技贸易易中心20万135000元/平米中关村大大街东南南角大地科技技大厦5.1万万4.5元元/天.平米（租租金）北四环路路西北角角中关村金金融中心心11万待定中关村西西区清华同方方科技广广场11万130000元/平米清华东路路豪景大厦厦5万120000元/平米海淀区知知春路富海中心心10.11万120000元/平米北方交大大西门科技财富富中心6.6万万110000元/平米海淀区学学清路数码大厦厦A座6.8万万180000元/平米中关村南南大街可见，以以忽略中中关村中中小型企企业需求求，而面面向跨国国企业为为主的国国际型55A级高高档写字字楼已经经成为市市场主要要供给类类型，该该类型写写字楼不不仅要面面对区域域内众多多写字楼楼的竞争争，同时时还要面面对来自自CBDD区域写写字楼的的竞争。
CBD区域今年高档的写字楼供应量也非常大，光北京财富中心就有70万平米的建筑面积，此外还有世纪财富中心，恒禾国际中心等项目也将于今年面市当然，对于跨国公司客户来说，在商务氛围极其浓厚，商务配套齐全，而价格不相上下的CBD和中关村之间，熟轻熟重不言而喻3. 成成长型中中小企业业成需求求主力，供供需错位位明显自从9..11之之后，全全球经济济普遍不不景气，外外资企业业对写字字楼的需需求也日日益萎缩缩，即使使是在入入世和申申奥成功功双层刺刺激下，需需求的释释放也会会比较缓缓慢；而而国内大大型企业业也由于于前几年年的大单单购买和和租赁，需需求基本本饱和；；相反，中中国强劲劲的经济济发展势势头却催催生了众众多创业业型小企企业，他他们成了了北京写写字楼的的需求主主力根据相关关数据显显示，在在中关村村现有的的企业当当中，550人以以下的中中小型企企业占885%，平平均需要要的办公公面积为为2655.322平方米米，而其其中100人左右右的企业业又占了了80％，他他们需要要的办公公面积只只有1000平米米左右；；50~~1000人企业业占9%%，平均均需要的的办公面面积10094..20平平方米；；而1000人以以上企业业仅占66%，平平均面积积56660.887平方方米。
其其实中关关村之所所以作为为中国的的知识聚聚集点，正正是由于于众多的的创业型型中小企企业起到到了源动动力和生生力军的的作用，然然而相关关资料表表明，这这些中小小型企业业中有880％不不在中关关村本地地进行办办公，而而在外办办公的面面积竟高高达1000万平平米究究其原因因，就是是中关村村现有的的写字楼楼要么档档次不高高，配套套较差，形形象难以以如意；；要么就就是定位位于跨国国企业的的5A级高高档写字字楼，户户型面积积普遍较较大，总总价极为为昂贵；；而专门门为中小小企业开开发的超超高档小小型写字字楼几乎乎没有，市市场供需需错位十十分明显显而近年来来，中关关村大规规模中高高档公寓寓的出世世，正好好弥补了了这片市市场空间间，1000－2000平米左左右的小小办公户户型，租租金相对对便宜，配配套齐全全，品质质高，物物业服务务和管理理好，完完全满足足了众多多成长型型中小企企业的入入驻，市市场十分分火爆但但商住公公寓毕竟竟是市场场畸形发发展的产产物，但但总体上上来讲，无无论其商商务形象象，品质质和整个个配套设设写字楼楼相媲美美的，对对写字楼楼的客户户分流不不会很明明显所所以在中中关村专专门针对对中小企企业开发发的超小小户型写写字楼具具有巨大大的市场场空间。
综上所述述，目前前中关村村对内的的写字楼楼开发明明显处于于无序状状态，政政府行为为较多，开开发项目目呈现一一窝蜂，产产品同质质化日益益严重，同同时对村村内主要要需求主主力－中中小企业业关注不不够，市市场竞争争形式日日趋严峻峻；而向向外比较较，中关关村无论论在商务务配套，氛氛围，交交通上都都无法同同竞争区区域CBBD和金金融街相相比，随随着后两两个区域域高档写写字楼供供给量的的增加，在在高端客客户特别别是跨国国公司的的争夺上上，中关关村明显显处于下下风所所以，对对于中关关村目前前众多的的高档写写字楼来来说，只只有力争争满足本本地中小小型客户户的需求求，才是是避免残残酷竞争争的唯一一出路第三章 北京市市写字楼楼大单租租购分析析北京市写写字楼市市场历年年来都有有大面积积的成交交案例发发生，特特别是在在20001年以以前，市市场上770％的的面积被被大单购购买所消消化据据统计，1996至2000年五年内认购一万平方米以上写字楼面积的大单成交数量达到66家，认购面积达150万平方米以上；从租购客户的类型和分布上看，国家部委政府机构、金融保险机构和国有的大型集团公司占了大头，主要的购买区域是西部金融街区域，基本上是建一栋消化一栋。
随着北京城市建设的大面铺开，大单租购无论是面积，还是客户类型，区域都发生了较大变化，特别是中国加入世贸和北京申奥成功，推动了京城写字楼格局的改变1. 大大单租购购的需求求总量和和需求单单位面积积近年有有较大幅幅度的下下降20011年以前前京城每每一年都都有大量量的大单单租购需需求，特特别是在在19997年，全全年租购购1万平米米以上的的大单一一共有119例，其其中不乏乏像中国国农业发发展银行行购买月月坛大厦厦650000平平米，民民航总局局购买金金锐大厦厦670000平平米这样样的大单单出现，总总成交量量在400万平米米以上但但到了220022年，成成交量在在1万平米米以上的的案例仅仅有3例，分分别是两两国内在在华麟购购买了66万平米米，中国国进出口口银行在在牡丹公公寓购买买了3000000平米和和建设部部在腾达达租赁了了110000平平米图－19996－－20002年成成交量在在100000平平米以上上案例的的总成交交量 其实，从从20001－20002年租租购的单单位面积积来看，以以50000平米米以下的的成交案案例居多多，如220011年上半半年中泽泽科技惠惠普购买买了18885平平米，BBEA系系统在中中国人寿寿大厦购购买了226000平米；；20002年单单位需求求面积有有了进一一步的缩缩小，如如lonne sstarr在嘉里里中心租租的5110平米米，中洲洲会计在在中国人人寿大厦厦买的6600平平米，都都是典型型的小面面积成交交案例。
鉴鉴于现有有中小企企业的需需求比较较旺盛，而而大型企企业相对对需求饱饱和的趋趋势，预预计今年年大单租租购的需需求量还还会进一一步萎缩缩，单位位需求面面积还将将减小表－20001－－20002年部部分小面面积成交交案例 客户项目区域成交面积积成交时间间施乐丰联广场场朝阳区90020011.1汇氏制药药中国人寿寿大厦朝阳区850 20011.2中华英才才网国际大厦厦朝阳区800 20011.2北京电信信通京汇大厦厦朝阳区800 20011.3金都律师师事务所所中国人寿寿大厦朝阳区850 20011.3美国电报报公公司国贸一座座朝阳区60020011.3日产汽车车京汇大厦厦朝阳区600 20011.3奥迪斯电电梯京汇大厦厦朝阳区65020011.4番德律师师国贸一座座朝阳区70020011.4共和律师师事务所所盛福大厦厦朝阳区90020011.4雷诺汽车车京汇大厦厦朝阳区52020011.4三九汽车车腾达大厦厦西城区90020011.4时代华纳纳国贸一座座朝阳区70020011.4lonee sttar 嘉里中心心朝阳区51020022.1中洲会计计中国人寿寿大厦朝阳区60020022.1注：“220011.1”表表示20001年年第一季季度 2. 大大单成交交区域逐逐渐由西西部向东东部转移移在20001年以以前，有有关大单单租购的的发生多多数在遍遍布国家家部位机机关和金金融机构构的西城城区，特特别是金金融街区区域，是是写字楼楼市场主主要的大大单租购购区域。
如如下图，在在20001年以以前，共共有255例上万万平米的的大单是是在西城城区成交交，而仅仅有8例是在在东部的的朝阳区区成交，加加上东城城区的111例，也也才有119例 图－20001年年以前各各个区域域上万平平米案例例的成交交个数和和成交面面积 再来看以以下20001－－20002年间间各个区区域的成成交情况况，如下下图，朝朝阳区的的成交数数量已经经达到557个，成成交面积积为277万平米米；而西西城区仅仅为111个，成成交面积积也只有有6万；另另外，海海淀区虽虽然有116例大大单成交交，但成成交面积积仅有44.7万万平米，可可见其成成交单位位面积之之小图－20001－－20002年各各个区域域的大单单成交例例数和成成交面积积 3. 中中资企业业仍是大大单租购购的主体体客户根据19996－－20000年五五年内认认购1000000平方米米以上写写字楼面面积的客客户比例例来看，中中资企业业占了992％，其其中金融融保险机机构222家，占占43%%，部委委机关99家，占占16%%，大型型集团公公司144家，占占27%%，外省省/市公司司3家，占占6%；而而外国公公司仅有有4家，占占8%。
如如下图所所示图－19996－－20000年认认购在1100000平米米以上的的机构 但进入220011年之后后，外资资企业明明显加快快了进入入中国的的脚步，大大单租购购写字楼楼数量有有了明显显增长在在20001年第第一季度度成交的的14例大大单租赁赁里面，外外资企业业占了88例，成成交面积积达1553000平米，且且海淀区区的成交交量比较较活跃表－20001年年第一季季度北京京市大单单案例成成交单 单位名称称认购楼盘盘位置认购面积积(平方米米）日期澳门驻京京办华润大厦厦东城区1,800020011.1高通中关村大大厦海淀区4,000020011.1嘉德国际际腾达大厦厦海淀区1,600020011.1金佰利成远大厦厦朝阳区1,600020011.1康培英语语学院招商局大大厦朝阳区3,000020011.1立安达会会计师事事务所新东安市市场东城区1,000020011.1亮马水晶晶房地产产北京第一一上海中中心朝阳区1,600020011.1雀巢城市广场场朝阳区3,000020011.1日本电报报公公司中关村大大厦海淀区1,500020011.1日本交通通公社中中国旅行行北京事事物所丰联广场场朝阳区1,000020011.1施乐丰联广场场朝阳区90020011.1松下中关村大大厦海淀区1,700020011.1中国网通通建威大厦厦西城区1,200020011.1中讯集团团腾达大厦厦海淀区1,500020011.1但自20002年年9.111事件件以来，西西方国家家经济普普遍疲软软，如传传统产业业经济的的巨人－－麦当劳劳已面临临47年来来的首次次亏损，所所以外资资企业对对入世后后的中国国经济以以及北京京写字楼楼市场表表现出了了谨慎态态度，多多数都压压缩控制制管理运运营成本本（如写写字楼租租金），更更换到租租金条件件相对低低廉的写写字楼。
2002年表现强势的是中资企业中的传统产业，特别是对于像金融、律师、媒体、教育以及高档消费品如汽车、电讯包括旅游等现已成为WTO效应受益的行业层面，相应伴随将会是越来越多的与政府相关的机构和企业成为北京写字楼市场的主要需求来源，同时也包括强劲需求的部分地方政府，尤其体现在销售市场上表－20002年年第四季季度大单单成交案案例 公司名称称面积（建建筑平方方米）物业名称称地理位置置微软12,0000平平方米盛世大厦厦朝阳区三三元东桥桥阿尔卡特特·上海贝贝尔5,4000平方方米庄胜广场场宣武区宣宣武门清华紫光光1,0000平方方米上地晨光光大厦海淀区上上地科技技园好利友500平平方米金泰大厦厦朝阳区西西坝河Sparrkicce实华华开1,1000平方方米汉威大厦厦朝阳区光光华路双威网络络3,4000平方方米艾维克大大厦朝阳区大大北窑Sun微微系统6,0000平方方米创新大厦厦海淀区上上地科技技园中信基金金2,5000平方方米中国国际际科技会会展中心心朝阳区北北三环马马甸民生证券券2,6000平方方米国图大厦厦海淀区西西三环花花园路TBS 6,0000平方方米当代青云云大厦海淀区北北三环西西路新生代信信息市场场研究中中心1,6000平方方米庄胜广场场宣琥区宣宣武门彩练信息息800平平方米华彬国际际大厦朝阳区永永安里阿尔派电电子900平平方米惠普大厦厦朝阳区大大北窑中国国家家电力7,0000平方方米中商大厦厦西城区三三里河路路SK集团团800平平方米数码011大厦朝阳区光光华路民生人寿寿保险4,3000平方方米联合大厦厦朝阳区朝朝外大街街华夏基金金3,0000平方方米富凯大厦厦西城区金金融街艾力生集集团1,6000平方方米浙江大厦厦朝阳区安安贞西里里华安基金金2,0000平方方米富凯大厦厦西城区金金融街中海海员员对外技技术服务务公司1,0000平方方米浙江大厦厦朝阳区安安贞西里里航天信息息4,6000平方方米数码大厦厦海淀区北北三环西西路另外，经经过分析析发现，理理想面积积在5000平米米以上的的客户对对写字楼楼的位置置和交通通最为看看重。
表－ 理理想面积积在5000平米米以上的的客户选选择现有有写字楼楼看重的的原因原因200平平米以下下200－－5000 500以以上地理位置置好33.33 57.11 50.00 交通便利利33.33 16.55 26.77 品牌效应应/有名名气/档档次.0 8.8 14.00 商业气氛氛浓/属属于商业业?33.33 13.22 10.55 环境挺好好.0 14.33 10.55 行业需要要/办公公方便.0 5.5 9.3 使用面积积比较大大.0 .0 7.0 离客户群群体比较较近.0 3.3 4.7 价格合理理.0 15.44 4.7 人气旺.0 1.1 2.3 人才多.0 1.1 2.3 。