商圈调查商圈调查 商圈调查主要是为了商圈调查主要是为了商业企业选址所要考虑的因素商业企业选址所要考虑的因素而而进行的调查，分为进行的调查，分为商区研究商区研究和和商圈研究商圈研究两种商区研究是为了新建企业希望在原有商业区域内新建商区研究是为了新建企业希望在原有商业区域内新建商场而进行的研究商场而进行的研究 商圈研究是为了新建企业希望创建新商区所要考虑的商圈研究是为了新建企业希望创建新商区所要考虑的因素的研究因素的研究一、商区的概念与商区的扩展一、商区的概念与商区的扩展（一）商区的概念一）商区的概念 商区是商业区域的范围一般来讲确定商区商区是商业区域的范围一般来讲确定商区是用商业企业的顾客流量虽然地域接近，但是是用商业企业的顾客流量虽然地域接近，但是有可能不属于同一个商区有可能不属于同一个商区二）商区的扩展（二）商区的扩展 在一般商业企业选址时，首先考虑的时在原在一般商业企业选址时，首先考虑的时在原有商业区域内建立商场，这就是商区研究，这种有商业区域内建立商场，这就是商区研究，这种研究主要考虑原有商区的中心企业或设施与自己研究主要考虑原有商区的中心企业或设施与自己的关系一般包括两种方法：并入、续点和转移的关系。
一般包括两种方法：并入、续点和转移一、商区的概念与商区的扩展一、商区的概念与商区的扩展1、并入商区、并入商区 并入商区是通过一种手段，使得新建商场与并入商区是通过一种手段，使得新建商场与原有商区合并为一的方法原有商区合并为一的方法 填充法填充法 连接法连接法 2、续点商区、续点商区 续点商区是在原有商区的基础上，用一个规续点商区是在原有商区的基础上，用一个规模比较大的企业在距离原有商区的主要企业有一模比较大的企业在距离原有商区的主要企业有一定距离的地方建立新企业，以此向外继续延伸商定距离的地方建立新企业，以此向外继续延伸商区的方法区的方法一、商区的概念与商区的扩展一、商区的概念与商区的扩展3、转移商区、转移商区 用转移商区的方法扩建商区主要是在用转移商区的方法扩建商区主要是在有一定规模的商区的基础上，通过一系列有一定规模的商区的基础上，通过一系列大型企业转移原有商区范围的方法大型企业转移原有商区范围的方法二、商圈研究的原始理论二、商圈研究的原始理论 商圈理论是一种判断商业物业供求状况的理论商圈理论是一种判断商业物业供求状况的理论 商圈也称购买圈、商势圈，是指在一定经济区域内，商圈也称购买圈、商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。
吸引所形成的一定范围或区域商圈大小：根据商店性质和规模大小的不同而有所商圈大小：根据商店性质和规模大小的不同而有所不同；商圈的大小不是一成不变的不同；商圈的大小不是一成不变的 商圈分为主商圈和辅商圈：所谓主商圈是指这个商商圈分为主商圈和辅商圈：所谓主商圈是指这个商圈内的顾客大部分都到本商店购买商品；辅商圈内的顾客圈内的顾客大部分都到本商店购买商品；辅商圈内的顾客只有一部分到商店购买商品，很大一部分到其他商店购买只有一部分到商店购买商品，很大一部分到其他商店购买商品商品二、商圈研究的原始理论二、商圈研究的原始理论商圈研究内容：商圈研究内容：1、顾客的构成、顾客的构成 2、需求特点、需求特点 3、商圈内的发展趋势、商圈内的发展趋势 4、商圈内的竞争情况、商圈内的竞争情况三、商圈研究的原始方法三、商圈研究的原始方法（一）大型商场商圈研究的原始方法（一）大型商场商圈研究的原始方法 对于大型商场而言，商圈研究的原始方法是将整个城对于大型商场而言，商圈研究的原始方法是将整个城区分为三个商圈，分为几个确定商圈的步骤区分为三个商圈，分为几个确定商圈的步骤1、确定商圈半径、确定商圈半径 在这种意义上，商圈是三个同心在这种意义上，商圈是三个同心圆，圆心是商场所在的位置。
半径的确定：圆，圆心是商场所在的位置半径的确定：方法一：将圆心距离城市边缘的平均距离除以三为第方法一：将圆心距离城市边缘的平均距离除以三为第一商圈的半径，再扩大一倍为第二商圈的半径，距离城市一商圈的半径，再扩大一倍为第二商圈的半径，距离城市边缘的平均距离为第三商圈的半径边缘的平均距离为第三商圈的半径方法二：圆心距离其所在区域或者相邻区边缘的平方法二：圆心距离其所在区域或者相邻区边缘的平均距离为第一商圈半径，再将圆心距离靠近第一商圈行政均距离为第一商圈半径，再将圆心距离靠近第一商圈行政区划的所有区边缘的平均距离为第二商圈，整个城区为第区划的所有区边缘的平均距离为第二商圈，整个城区为第三商圈三、商圈研究的原始方法三、商圈研究的原始方法2、调查第一商圈的人口资料、调查第一商圈的人口资料 这一阶段包括确定此商圈的人口数量、家庭数量、家庭平均年这一阶段包括确定此商圈的人口数量、家庭数量、家庭平均年收入、总购买力，最后确定该商圈的年消费能力收入、总购买力，最后确定该商圈的年消费能力3、确定本项目在第一商圈内所占有销售份额、确定本项目在第一商圈内所占有销售份额 主要从营业面积和竞争状况角度来确定其所占的销售份额。
最终主要从营业面积和竞争状况角度来确定其所占的销售份额最终确定第一商圈的销售额的估计值确定第一商圈的销售额的估计值4、确定本项目在所有商圈的总销售额、确定本项目在所有商圈的总销售额 一般从经验上估计，第二商圈的销售额为第一商圈的一般从经验上估计，第二商圈的销售额为第一商圈的10，而第，而第三商圈的销售额则为第二商圈的三商圈的销售额则为第二商圈的10，所以，确定了第一商圈之后，所以，确定了第一商圈之后，加上两个加上两个1.1系数就是本项目的总销售额系数就是本项目的总销售额5、评估此项目的经济效益、评估此项目的经济效益 在这个阶段，主要计算项目单位营业面积的销售额等经济指标来在这个阶段，主要计算项目单位营业面积的销售额等经济指标来对项目进行总体评估对项目进行总体评估三、商圈研究的原始方法三、商圈研究的原始方法（二）小型商场的商圈研究（二）小型商场的商圈研究 小型商场的商圈研究比较简单，一般以步行小型商场的商圈研究比较简单，一般以步行20分钟，分钟，或者骑自行车或者骑自行车10分钟为半径，确定第一商圈的范围没有分钟为半径，确定第一商圈的范围没有第二商圈和第三商圈，只以两个第二商圈和第三商圈，只以两个1.1系数估计非固定顾客系数估计非固定顾客来确定销售额。
来确定销售额注：小型商场的人口购买力分析需要进行一些修正，注：小型商场的人口购买力分析需要进行一些修正，主要考虑日常消费品占购买力的比例主要考虑日常消费品占购买力的比例 四、商圈研究方法举例四、商圈研究方法举例某市甲商厦项目某市甲商厦项目1、选址特点、选址特点 来街手段：公共汽车、旅行客车、小汽车占来街手段：公共汽车、旅行客车、小汽车占80 客层：主客层为中青年妇女、青少年、中老年、城市客层：主客层为中青年妇女、青少年、中老年、城市观光顾客固定客占观光顾客固定客占30通行量：平日通行量：平日15万人次以上万人次以上2、购买特点、购买特点 购买习惯动机：每月购买习惯动机：每月12次，专门品多顾客重视商次，专门品多顾客重视商厦的商业信誉厦的商业信誉 欲求分类：社会的欲望、个性化、新气化、流行化欲求分类：社会的欲望、个性化、新气化、流行化 购入商品：专门品、高级品、高价品、流行品、赠客购入商品：专门品、高级品、高价品、流行品、赠客品、名牌品为主品、名牌品为主四、商圈研究方法举例四、商圈研究方法举例3、商业机能、商业机能 商业形态：集购物、娱乐、餐饮、宾馆于一身，多功商业形态：集购物、娱乐、餐饮、宾馆于一身，多功能综合商业中心。
能综合商业中心街区形成：改造历史形成的老商业区，形成新商业街街区形成：改造历史形成的老商业区，形成新商业街区区 商业氛围：个性、新奇刺激，营销技术，追求流行商业氛围：个性、新奇刺激，营销技术，追求流行与渴望设施：大屏幕广告，霓虹广告，停车场，休息场，设施：大屏幕广告，霓虹广告，停车场，休息场，观赏电梯，自动扶梯，最高层远眺观赏厅、屋顶花园等观赏电梯，自动扶梯，最高层远眺观赏厅、屋顶花园等 商业文娱活动：按年龄消费层次组别展开以中青年妇商业文娱活动：按年龄消费层次组别展开以中青年妇女、青少年、中老年为主题的商业文娱活动女、青少年、中老年为主题的商业文娱活动四、商圈研究方法举例四、商圈研究方法举例4、商圈计算方法、商圈计算方法 （1）本项目服务商圈设定为第一商圈即和平）本项目服务商圈设定为第一商圈即和平区、河西区和河东区第一商圈总家庭户数共计区、河西区和河东区第一商圈总家庭户数共计为：为：14.83+21.13+19.3955.35万户万户 （2）上述商圈每户平均）上述商圈每户平均3.16人，每户年购买人，每户年购买力中等收入户平均值为力中等收入户平均值为4566元则年总购买力为元则年总购买力为25.27亿元亿元 （3）本地购买率。
按照北方大城市具体情况）本地购买率按照北方大城市具体情况推算本地购买率为推算本地购买率为80 （4）第一商圈本地购买力）第一商圈本地购买力25.2780%=20.22亿元亿元四、商圈研究方法举例四、商圈研究方法举例（5）本项目在第一商圈占有的销售份额本项目在第一商圈占有的销售份额第一商圈内大型百货商场营业面积推算为：第一商圈内大型百货商场营业面积推算为：现有的劝叶场：现有的劝叶场：15000平方米平方米现有的百货大楼：现有的百货大楼：15000平方米平方米现有的国际商场：现有的国际商场：8000平方米平方米现有的华联商厦：现有的华联商厦：14000平方米平方米拟议合资的正大国际商业大厦有限公司：拟议合资的正大国际商业大厦有限公司：50000平方米平方米本合资项目：本合资项目：54000平方米平方米第一商圈内其余为数众多的中小型销售网点营业总面积估算第一商圈内其余为数众多的中小型销售网点营业总面积估算为为100000平方米因此本项目占有的销售份额：平方米因此本项目占有的销售份额：S120.2254000/（156000+10000）4.265亿元亿元四、商圈研究方法举例四、商圈研究方法举例 （6）竞争率。
以上计算的）竞争率以上计算的S1值是仅从营业面积角度值是仅从营业面积角度推定，应该按新建商厦的设施、商品、区位优势等综合竞推定，应该按新建商厦的设施、商品、区位优势等综合竞争率修正，根据发达国家经验，竞争率取为争率修正，根据发达国家经验，竞争率取为1.5因此，计入竞争率后计入竞争率后 的第一商圈占有销售份额：的第一商圈占有销售份额：S24.2651.56.40亿元亿元 （7）关于第二商区及第三商圈如上所述，选址于）关于第二商区及第三商圈如上所述，选址于小白楼的甲商厦，地处某市第二商业中心，毗邻金融街、小白楼的甲商厦，地处某市第二商业中心，毗邻金融街、涉外高级宾馆区、历史上和现实中其商业辐射覆盖范围，涉外高级宾馆区、历史上和现实中其商业辐射覆盖范围，远远超过其第一商圈的和平、河西、河东三区，对远远超过其第一商圈的和平、河西、河东三区，对S2销销售值应与第二商圈、第三商圈调整另外，某市约有售值应与第二商圈、第三商圈调整另外，某市约有80万万流动人口这三项用两个流动人口这三项用两个1.1系数来测算系数来测算S36.401.11.17.744亿元亿元四、商圈研究方法举例四、商圈研究方法举例（8）关于项目单位营业面积销售额。
按上述计算：项目单位营业面积）关于项目单位营业面积销售额按上述计算：项目单位营业面积销售额已达销售额已达3.69万元万元/平方米，而合资项目该项指标只相当于甲商厦平方米，而合资项目该项指标只相当于甲商厦指标值的指标值的39.83我们认为这个指标值不宜取之过高的原因是：我们认为这个指标值不宜取之过高的原因是：充分考虑某市总体消费水平和年增长幅度充分考虑某市总体消费水平和年增长幅度 充分考虑对于一个有限的消费总体而言，在单位营业面积销售充分考虑对于一个有限的消费总体而言，在单位营业面积销售额增大到一定值以后，其增长幅度会逐步减慢额增大到一定值以后，其增长幅度会逐步减慢 充分考虑甲商厦指标值是充分考虑甲商厦指标值是19911991年某市的峰值，不能以峰值作年某市的峰值，不能以峰值作为类比的依据为类比的依据 充分考虑到某市第一商业中心滨江道与第二商业中心小白楼的充分考虑到某市第一商业中心滨江道与第二商业中心小白楼的商业区位优势差异商业区位优势差异 充分考虑甲商厦有长年的商业经历，而新的合资企业起步要稳充分考虑甲商厦有长年的商业经历，而新的合资企业起步要稳妥一些妥一些 综合上述各点，本项目商业零售按单位营业面积销售额综合上述各点，本项目商业零售按单位营业面积销售额1.4341.434万万元元/平方米测算，商场销售总额为平方米测算，商场销售总额为7.7447.744亿元。