东湖名都2010年推售报告 行而不同 提供「东湖··名都」」20100年营销销推广策策划报告告行而不同同 策策划提供供20100年3月月2日序言20100年度对对于东湖湖名都项项目来说说是一关关键时期期：A、 一期房源源准现房房展现，，二、三三期房源源后续待待发B、 城东版块块20110年市市场供应应量巨大大，竞争争激烈故20110年成成为本项项目运作作承上启启下的重重要时刻刻呈上阶段段：关键任任务是做做好一期期房源的的收尾去去化、组组团实景景展现工工作，便便于项目目后期样样板段对对外形象象宣传，，将老业业主反映映的问题题切实解解决，做做好服务务工作，，维护口口碑效应应；启下阶段段：关键任任务是项项目后期期房源即即将入世世，面对对城东版版块内竞竞争对手手开发策策略与营营销策略略的实施施与收效效，总结结本项目目一期开开发和营营销的成成功与失失败之处处，围绕绕贯穿本本项目始始终的亮亮点进行行营销宣宣传，进进一步提提升项目目形象，，为后期期项目稳稳步持续续开发奠奠定坚实实的基础础一、一期期项目销销售状况况与营销销总结1、一期期项目销销售状况况总推出量量504套套去化量343套套（团购购近2000套））总剩余量量161套套剩余房源源分析：：目前剩剩余多在在五楼和和顶楼，，XX人普普遍比较较喜好住住低楼层层，不愿愿意爬高高楼层。
2、一期期项目营营销总结结及展望望本项目一一期营销销推广，，充分发发掘项目目地段和和环境优优势，提提出“27万万平米山山水生态态之都””为营销销主线，，以“教师团团购”为活动动主线，，按各时时间节点点配合折折扣优惠惠活动进进行，主主要任务务为完成成一期项项目销售售东湖名都都自20009年年7月份份正式入入市，至至今不足足半年，，成功销销售3000余套套房源（（总销售售面积近近4万平平方米）），应该该说是非非常成功功的但综观整整个xxx市场，，几乎在在20009年入入市的房房地产项项目都供供不应求求，销售售都非常常好因因此东湖湖名都的的销售成成功取决决的是不不产品，，也不是是成功的的营销策策划手段段，而是是整个房房地产的的大环境境回暖，，即碰到到一个好好的环境境20010年年房地产产政策将将进一步步打压，，xx同样样难逃，，对此客客户持观观望态度度将进一一步明显显，结合合销售状状况及消消费者反反馈状况况看，一一期部分分产品户户型设计计普遍不不受当地地居民所所认可、、小面积积的两房房房源供供应空白白，从而而也流失失了部分分客户因此，在在20110年度度，我们们将注重重产品开开发设计计的探讨讨工作，，新五中中的开学学，将带带来部分分的投资资客（出出租给陪陪读的家家长），，在充分分发掘东东湖名都都地理环环境优势势同时，，进一步步强化东东湖名都都生活配配套体系系；同时时在产品品设计上上进一步步完善，，扩大770—80㎡㎡左右的的两房的的市场供供应，以以满足客客户多样样化的市市场需求求，增加加两房产产品的供供应是很很有必要要的。
同时尽快快把项目目一期样样板园林林（临湖湖）打造造同来，，对全市市进行开开园体验验营销，，让客户户真正的的来体验验一下什什么是真真正的““临湖生生活”从而而实现从从产品概概念营销销过度到到产品体体验营销销进一一步完善善销售道道具体系系：如目前前看房线线路较远远，没有有看房车车接送，，来回很很不方便便工地应铺铺设看房房通道，，并树立立指示牌牌，开通通看房车车，提升升服务注重开展展“老带新新”及“折扣优优惠”活动以达到快快速去化化、提高高口碑、、树立品品牌的目目的二、20010年年营销推推广工作作及步骤骤鉴于我司司前期已已与贵司司在20010年年度产品品开发策策略方面面共同探探讨并达达成共识识，目前前正对产产品设计计进行审审核工作作，故在在本次报报告我们们将就营营销主线线确立、、工程节节点配合合、活动动延续性性等方面面工作进进行描述述，着重重引导性性与实施施性1、营销销主线确确立：20100年我们们的营销销工作将将会围绕绕两个主主题———“东湖湖名都一一期实景景呈现””、“新五中中正式开开学”，以最直观观、最形形象、最最能打动动人的方方式，将将东湖名名都展现现给客户户，是将将前期提提出的所所有概念念“27万万平米山山水生态态之都””、“良好的的教育配配套”进行延延续，并并变为现现实，引引导消费费需求。
从“概念念营销———进化化——体验验营销””！2、推广广主线确确立：20100年我们们将以““一期景景观完成成”及“完善的的教育配配套”为主线线，对产产品细部部，如配配套、环环境、景景观等进进行系列列报道，，结合泛泛旅游概概念活动动与系列列报道配配合实施施20100推广主主题：——醉美美东湖，，诗意雅雅居—————孩子子的未来来，我的的家———从xx市市整个房房地产市市场来看看，其保保持了良良性平稳稳上升势势态，市市场竞争争更加剧剧烈客客户在对对项目的的选择上上更加理理性，XXX市房房地产发发展逐步步走向成成熟的关关键一年年，水岸岸澜庭、、大地豪豪城、蔚蔚蓝嘉园园、鸿宇宇天湖城城、将在在很长一一段时间间内成为为市场的的主流方方向，而而城东板板块蔚蓝蓝嘉园及及其他各各项目的的逐步面面市，将将区域竞竞争进一一步加大大，城市市的不段段扩张需需要理性性的购房房客户，，需要政政策的引引导，需需要差异异化的竞竞争，对对发展商商提出了了更高层层次的要要求在项目一一期销售售指导下下，我们们重点考考虑到后后期项目目建筑品品质的提提升，项项目良好好资源优优势的展展现，项项目核心心概念的的打造，，通过该该项目在在市场的的运作及及其影响响力，完完成企业业更高的的目标。
前期分析析中我们们看到，，“都市公公园，湖湖居生活活”作为整整个社区区或者营营销活动动的总纲纲，但是是我们同同时也意意识到，，它作为为整个项项目的精精神高度度和后期期影响力力，必须须有强大大的感官官体验及及项目品品质展示示做支持持总结东湖湖名都的的优势分分析，我我们逐步步得出：：1、 依山傍水水，湖居居生活，，得天独独厚的人人居环境境2、 地段为城城市扩张张必然辐辐射区域域，环境境优美3、 东湖公园园，游乐乐休闲，，自在人人生核心卖点点和独特特优势在在20110年的的市场竞竞争当中中，东湖湖名都的的特色莫莫过于此此是整整个项目目营销的的可持续续性动力力所在综上所述述：东湖湖名都的的后期定定位应当当围绕在在：带旅旅游观光光性质的的高档住住宅项目目，全面面提升““公园、、湖居、、生活””的概念念，达到到经典样样板风情情小镇◆ 湖景设施施的逐步步完善（（主要由由政府完完成）◆ 湖的可参参与性（（湖畔小小船，物物业公司司介入））◆ 样板区间间对生活活氛围的的营造（（样板房房展示））〖湖的可可参与性性〗：湖的作用用除了可可以作为为公园景景点布局局以外，，我们可可以将它它提升到到一个更更高的层层面，使使它与游游览者和和观光者者连动起起来。
比比如水上上游艇就就是一个个参与性性很强的的景观资资源类类似项目目可供选选择的有有：注重现场场的感受受，它不不是喧闹闹的游乐乐场，它它是一幅幅优美缠缠绵的画画卷………泛一叶轻轻舟，在在星辉斑斑斓里放放歌；生生活其实实很简单单心灵灵的体会会，自在在，飞翔翔…… 20009东湖湖名都所所有的推推广都在在塑造一一种湖居居生活概概念，220100年东湖湖公园更更具成熟熟，东湖湖名都一一期园林林样板呈呈现，体体验营销销更具说说服务，，现场就就是力量量，东湖湖名都卓卓越的环环境有利利体验营营销成功功，助销销201104、SPP活动营销销主线：：事件营销销一：老老带新活活动诠释释：老带带新活动动从营销宣宣传的角角度分析析，任何何广告都都不如亲亲戚朋友友的介绍绍更有效效，20009年年我们也也有较多多客户是是由老客客户介绍绍购买的的，在XX市新新闻媒体体形式并并不丰富富的现状状下，开开展老带带新活动动是非常常必要的的，也将将是非常常实效的的今年年建议本本项目应应该重新新开展““老带新新”活动，，而且要要长期坚坚持作作为一个个长期活活动，遵遵循的总总原则就就是老客客户得利利（享受受免一年年的物业业管理费费，限定定在5年年以内）），而新新客户不不再享受受让利的的优惠（（具体情情况视当当时销售售状况而而定）。
事件营销销二：六六一游园园活动诠诠释东湖名都都销售至至20110年55月311日，预预计成交交业主将将达到4450组组，6月月正值春春夏交替替之际，，游湖登登山最佳佳之时，，此时邀邀请业主主（带小小孩）体体验湖居居生活，，势必取取得良好好效果湖中泛泛舟、晨晨曦下垂垂钓、开开心摄影影、儿童童乐园孩孩子的欢欢笑一一切都是是那么美美好事件营销销三：九九一助助学活动动诠释//教师节节活动九．一开开学，为为了提升升东湖名名都在客客户心中中形象，，建议在在9月11日推出出支助莘莘莘学子子上学活活动，针针对哪些些家庭困困难，考考上名牌牌大学或或5中的的高中生生，东湖湖名都以以感恩回回馈XXX给予学学子们学学费支助助，邀请请相关政政府领导导出席，，预计费费用100万元全面提提升兴丰丰地产在在乐XXX市场的的领导地地位同时针对对教师节节，推出出感恩矩矩献“教师购购房有礼礼”等活动动5、广告告媒体配配合发布时间间发布媒体体及版面面发布主题题5月299-311日XX电视视台游字字广告邀请业主主体验湖湖居生活活5月299-311日业务员电或短短信通知知三、销售售持续期期及客户户积累期期工作安安排阶段重点点：样板板房开放放活动概述述：根据据本项目目独居特特色的临临湖景观观，可挑挑选一套套临湖房房源作为为样板房房，将体体验湖居居做到实实处，可可大大增增强客户户的购买买欲望，，同时也也提升了了开发商商的品牌牌形象（（XX第一一家）建议样板板选址在在9号楼楼西边临临湖位置置，面积积1377平米，，内部观观看湖景景开阔，，装修风风格分别别为温馨馨舒适型型。
配合事项项：Ø 9月1日日前完成成所有样样板房展展示工程程Ø 报纸媒体体配合（（环境系系列报道道、活动动展示报报道）媒体配合合发布时间间发布媒体体及版面面发布主题题8月277日（周周五）《瓷都晚晚报》封封底整版版样板房开开发展示示，新房房源通报报8月266—9月11日XX电视视台样板间开开放通报报，新房房源通报报8月266—9月11日XX广播播电台样板间开开放通报报，新房房源通报报注：以以上策略略根据贵贵司提供供时间节节点制定定，请贵贵司拟订订时间节节点大表表共同实实施）四、价格格策略建建议:作为大盘盘的营销销方式来来说，每每月走销销售量才才是赢利利的根本本所在，，面对现现阶段城城东版块块的楼盘盘供应与与销售情情况，价价格与地地段因素素已成为为消费者者关注该该区域项项目的关关键点所所在，面面对20010年年XX市的的市场供供应情况况看，水水岸澜庭庭二期、、大地豪豪城三期期、鸿宇宇天湖城城四期等等现有项项目20010年年入世量量约177万平方方米，准准备上市市的蔚蓝蓝嘉园一一期体量量也有77万平方方米左右右，且准准备低价价抢占市市场，面面对一年年内如此此大的入入市量，，决胜因因素除楼楼盘自身身因素外外，更重重要的在在于各自自的价格格定位。
本项目在在如此竞竞争激烈烈的现状状下该如如何对自自身进行行决策？？我司经经过探讨讨后建议议如下：：总体价格格采用低低开高走走，控制制总价，，微幅缓缓步上调调，根据据市场形形式和销销售时机机进行调调整的灵灵活策略略根据2月月份销售售状况，，此时将将多层均均价上调调至22200元元/平方方米，为为后期多多层提价价做准备备；4、、5、66月份为为销售增增长期，，工地现现场展现现实力增增强，此此时加推推10##、133—17##部分楼楼栋多层层，可根根据市场场竞争情情况和日日销售量量缓步提提价销售售，幅度度小频率率快，多多层均价价逐步上上调至223500元/平平方米；； 7、、8月份份为销售售淡季，，处于本本项目新新房源积积累客源源期，此此时视前前期销售售状况进进行调整整，若整整体房源源去化量量达到770%左左右，则则多层均均价上调调为24400元元/平方方米，小小若整体体房源去去化量达达到500%左右右，则维维持上期期价格进进行销售售，以便便为后期期新房源源推出奠奠定基础础；9、、10、、11月月份为本本项目新新房源推推出之时时，经过过前几个个月的销销售，陆陆续推出出18——23##部分楼楼栋，一一期剩余余房源已已基本成成可入住住现房，，且为较较难去化化房源，，新房源源还处于于期房阶阶段，此此时建议议新房源源价格以以24000元//平方米米入市，，提升老老房源价价格（明明升暗降降便于扫扫尾），，侧面带带动新房房源价格格上扬的的价格策策略，微微幅缓步步上调，，视机在在两个月月内将新新房源均均价突破破25000元//平方米米。
注：以以上策略略制定依依据按照照本次提提交营销销步骤进进行，若若有变动动请贵我我双方共共同探讨讨，以上上价格均均为宣传传价格标标准）行而不同同东湖名名都项目目组20100年3月月2日兴丰地产 第11页。