营改增后,租赁业务中的能税风险及合同签订技巧（三）免收租金出租房屋的税收风险及控制（一）税收风险表现形式第一，免租期间，按照从租计征计算房产税，从而零申报 房产税，没有按照房产原值申报缴纳房产税出租人在出租房屋时，为了吸引客户，在发生租赁期间， 往往会实行免收租金的招商政策根据从租计征房产税的税收 政策，出租人在免收租金期间不申报房产税，因为0X12%=0但根据财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就 业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2021]121号） 第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有 免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴 纳房产税由此可见，免租期间，按照从租计征计算房产 税，从而零申报房产税，没有按照房产原值申报缴纳房产税， 实际上是一种漏税行为，存在被税务稽查的风险第二，免租期间，没有按照视同销售行为申报缴纳增值 税，从而漏了房产税，如果被税务稽查将会面临被罚款、缴纳 滞纳金的税收风险根据财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值 税试点的通知（财税[20]36号）附件1：《营业税改 征增值税试点实施办法》第十四条的规定，下列情形视同销售 服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其 他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公 众为对象的除外；（二）单位或者个人向其他单位或者个人无 偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众 为对象的除外；（三）财政部和国家税务总局规定的其他情 形。
因此，全面营改增后，包括免租期、装修期在内的“无 偿”提供租赁服务行为，都面临按照增值税体系下被认定为“视同销售”的风险，可能参照“按照纳税人最近时期销售同 类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”条款，按征收 相应的增值税二）税收风险控制的合同签订技巧第一，如果出租人存在免费收取租金而出租房屋的情况， 务必在免收租金期间按照房产原值缴纳房产税第二，将租赁合同中的免租金条款修改为租金优惠或打折 条款房屋及其设备一起出租的涉税风险及控制（一）税收风险的表现形式在实践中，租赁合同价格涉及到的税收风险是：出租设备 或动产的租赁价格和水电费没有与房屋的租赁价格进行分离， 即没有进行租金分解，从而使企业多缴纳了房产税二）税收风险控制的合同签订技巧在签订租赁合同时，务必做到以下税收风险控制策略：第一，在租赁厂房或房屋时，水电费必须与厂房或房屋的 租赁价格进行分离因为这样做，可使出租人在申报房产税时 的计税依据更小，可实现少申报缴纳房产税的目的否则，水 电费要并入房产税的申报计税依据，使出租人多缴纳房产税第二，厂房或房屋和厂房或房屋之内的设备或办公设施一 起租赁时，必须签订两份合同，一份是厂房或房屋合同，一份 是厂房或房屋之内的设备或办公设施租赁合同，这样可以使出 租人少缴纳房产税。
否则，厂房或房屋之内的设备或办公设施 也要并入厂房或房屋租金价值作为房产税的计税依据，使出租 人多缴纳房产税租赁期间装修费的税收风险及控制（一）税收风险在实践中，租赁期间装修费用的税收风险主要体现在：租 赁期提前结束，尚未摊销的装修费是在租赁期结束时全部计入 当期损益还是在今后继续进行摊销？如果在租赁期结束时， 尚未摊销的装修费全部计入当期损益，则会对当期的企业所得 税产生重大影响这是否能够得到当地税务局的认可呢？如果 在今后继续进行摊销，由于租赁期已经结束后租赁的法律关系 已经不存在了，这能否继续扣除呢？这些问题已经困扰不少企 业的税务管理人员和税务机关的执法人员二）税收风险控制对以上的税务处理问题，现行税法并没有涉及，因此，实 务中存在不少争论，主要存在以下两种观点：第一，租赁期提前结束时，对尚未摊销完毕的装修费用， 一次性在当年度全部予以摊销第二，租赁期提前结束时，尚未摊销的装修费，不属于企 业自行计算扣除的资产损失，不宜在提前退租归还租赁固定资 产后自行一次性在当年度全部予以摊销，最好向主管税务机关 进行专项申报针对以上两种观点，为了减少税收风险，笔者建议按照第 二种观点执行。