项目市场调查及可行性分析报告集团开发研究中心 目录项目简介 3第一部分：宏观环境分析 4一、市（县）概括 4二、市（县）经济环境分析 4三、市（县）城市环境分析 4四、市（县）宏观环境分析结论 5第二部分：房地产市场分析 6一、市（县）房地产现状 6二、市（县）房地产发展趋势 6三、市（县）个案分析 6四、市（县）土地市场分析 6五、市（县）房地产发展特点 7第三部分：竞争项目分析 8一、项目一 8二、项目二 8三、项目三 8四、竞争项目汇总分析 8五、竞争项目与本案对比分析结论 8第四部分：项目地块分析 9一、地块介绍 9二、地块环境分析 9三、地块SWOT分析 9四、项目发展条件评估 10五、地块初步定位 12六、地块价值评估 13七、地块分析结论 14第五部分：项目经济分析 15一、地块经济指标及测算依据 15二、方案一经济分析 15三、方案二经济分析（同上） 18四、各方案经济对比分析 18五、项目地块经济分析结论 19第六部分：结论及建议 20一、方案选择及优化 20二、项目可行性分析结论 20二、项目建议 20 项目简介 第一部分：宏观投资环境分析一、市（县）概括1．市（县）地理区位2．市（县）行政区划3．市（县）发展历史4．市（县）自然资源5．市（县）交通条件二、市（县）经济环境分析1．市（县）经济概况最新一年的经济概况2．市（县）经济增长趋势最近5年经济增长情况3．市（县）经济横向比较同一大区域市（县）或类似市（县）经济横向比较4．市（县）经济环境分析结论三、市（县）城市环境分析1．市（县）城市建设概况2．市（县）城市建设总体规划最新一轮城市总体规划：城市定位、功能分区、城市发展方向。
3．市（县）交通规划最新一轮对外交通规划、城市内部交通规划4．市（县）商业网点规划5．市（县）城市环境分析结论四、市（县）宏观投资环境分析结论 第二部分：房地产市场分析一、市（县）房地产现状1．市（县）开发投资现状最新一年房地产开发投资额、开发投资面积、开工量、竣工量等房地产开发建设情况2．市（县）房地产供需现状最新一年房地产市场各类产品市场供应量、批准预售面积、套数、房地产交易额、面积、套数、各类产品交易价格二、市（县）房地产发展趋势1．市（县）近5年房地产开发投资分析2．市（县）近5年房地产成交量分析3．市（县）近5年房地产价格分析4．市（县）房地产发展趋势分析三、市（县）个案分析1．市（县）房地产板块分析2．各板块典型项目分析3．项目地块所在板块房地产概括四、市（县）土地市场分析1．市（县）土地交易概况最新一年来土地交易情况介绍2．市（县）招/拍/挂土地交易情况最新一年来挂牌土地交易情况3．市（县）近期招/拍/挂地块简介最新招/拍/挂成交地块地理位置、性质、规模等经济指标及成交情况等介绍五、市（县）房地产发展特点市（县）房地产开发投资、供需关系、产品档次、户型、客户等各方面特点分析 第三部分：竞争项目分析一、项目一1．项目概况2．项目规模3．项目销售状况4．项目产品分析5．项目营销分析6．客户分析7．项目与本案有劣势对比二、项目二同上三、项目三同上四、竞争项目汇总分析五、竞争项目与本案对比分析结论 第四部分：项目地块分析一、地块介绍1．地块概括2．地块用地性质及经济指标3．地块地质地貌分析4．地块七通一平现状5．地块四至二、地块环境分析1．地块交通条件地块交通可达性，公交线路，是否临路，道路的级别等2．地块市政配套条件3．地块自然景观条件4．地块历史人文景观条件5．地块周边建筑物6．地块环境分析结论三、地块SWOT分析1．优势分析（Strength）2．劣势分析（Weekness）3．机会分析（Opportunity）4．威胁分析（Treat）5．交叉分析SO（发挥优势、利用机会）WO（利用机会，克服劣势）ST（利用优势、回避劣势）WT（减少劣势、回避威胁）6．SWOT分析结论四、项目发展条件评估1．正因素评价指标项因素项指标评价单项权重分值指标权重因素优(100)良(80)及格(60)不及格(0)交通条件0.2公交线路≥7，辐射全市≥5，辐射范围大≥3，辐射本区域＜3，辐射范围小0.05公交站≤100m≤300m≤600m＞600m0.04交通主干道≤500m≤800m≤1000m＞1000m0.05机动车可达性道路不堵塞，可直达地块高峰期塞车，可直达直达困难不可直达0.06市政配套0.15学校大、中、小学、幼儿园齐全≤500m中学、小学、幼儿园齐全≤1000m小学、幼儿园齐全≤1000m＞1000m0.06公园广场≤500m≤800m≤1000m＞1000m0.03供电0.03供水0.03生活配套0.25购物≤1km，5分钟车程有商业中心≤2km，10分钟车程有商业中心≤4km，20分钟车程有商业中心＞4km0.1银行≤200m≤500m≤1000m＞1000m0.025邮局≤200m≤500m≤1000m＞1000m0.025运动≤200m≤500m≤1000m＞1000m0.05娱乐≤200m≤500m≤1000m＞1000m0.025餐饮≤200m≤500m≤1000m＞1000m0.025景观条件0.15山景旁山近山可观山没有山景0.03水景旁水近水可观水没有水景0.03风景区地块临近可最大限度借用风景区所在区域有最大限度借用风景区所在区域有一定程度借用风景区没有0.03文化遗迹地块临近，人们认同的历史底蕴所在区域有，较强历史底蕴所在区域有，认可度不高没有0.03保留建筑档次高，可以与项目协调档次高档次一般没有，或档次低0.03场地条件0.25地质地质优良，承载力强地质良好，承载力一般地质承载力不强地质差，复杂，地基需特殊处理0.05地形面积规则好利用较规则能够利用零星不好利用0.05地貌可充分利用原有地貌布置小区景观可以利用原地貌小幅改变用地貌需大幅度改变地貌0.05七通一平七通一平，容量大七通一平三通一平不满足三通一平0.06地上景观地上有可大规模利用自然景观有可直接利用自然景观可稍加修葺可利用景观没有可利用景观0.04加权得分：结论：2．负因素评价指标项因素项指标评价单项权重分值指标权重因素严重(-100)较重(-80)一般(-60)没有(0)噪音污染0.2菜市场≤200m≤500m≤1000m＞1000m0.05专业市场≤200m，市场档次差≤500m，市场档次差≤1000m，市场档次差＞1000m0.05大型工地≤200m ≤500m≤1000m＞1000m0.05道路≤100m，高速、国道≤500m高速、国道≤1000m高速、国道＞1000m0.05磁场污染0.2高压线≤50m ≤200m≤500m＞500m0.07变电站≤50m ≤200m≤500m＞500m0.07发射塔≤50m ≤200m≤500m＞500m0.06风水污染0.3医院≤100m，可见太平间≤500m，见不到太平间≤1000m，见不到太平间＞1000m0.1火葬场≤100m ≤500m≤1000m＞1000m0.1墓地≤100m ≤500m≤1000m＞1000m0.1其他污染0.3水污染≤500m 有水污染源≤1000m有水污染源≤1500m有水污染源＞1500m0.06加油站≤500m ≤1000m≤1500m＞1500m0.06易燃易爆物≤500m厂家或窗口≤1000m厂家或窗口≤1500m厂家或窗口＞1500m厂家或窗口0.06空气污染≤500m，上风口有大烟囱，或周边有水泥厂≤1000m上风口有大烟囱，或周边有水泥厂≤1500m上风口有大烟囱，或周边有水泥厂＞1500m0.06垃圾站≤500m ≤1000m≤1500m＞1500m0.06结论：4．项目价值预判项目优良一般较差土地级别自然景观人文环境交通条件生活配套市政配套综合指标3．项目发展条件评估结论五、地块初步定位(一)方案形成(二)定位方案一1．项目整体定位2．项目客户定位3．项目产品定位产品类型定位：户型面积定位：4.方案一优劣势分析(三)定位方案二同上(四)定位方案三……(五)各方案对比分析各方案优劣势对比分析，从地块资源和市场角度给各方案进行可行性排序六、地块价值评估1．同类项目类比判断通过与类似项目进行比较判断地块价值2．市场供需判断通过市场供需判断地块价值3．……七、地块分析结论 第五部分：项目经济分析一、地块经济指标及测算依据1．项目地块经济指标占地面积： 初始地价： 容积率：建筑面积：建筑密度：建筑限高：2．测算依据本项目所有经济测算按照以下指标进行测算：银行贷款利率9%；基准收益率25%；二、方案一经济分析(一)项目规划1．基本指标占地面积：容积率：建筑密度：2．各类产品配比3．项目建设周期安排(二)项目收入分析1．住宅销售收入2．商业销售收入3．其他经营收入4．销售收入合计5．销售税费6．纯销售收入(三)项目成本估算1．地块底价2．建安成本住宅建安成本：商业建安成本：3．配套费用4．企业管理费用5．销售费用6．不可预见费用7．财务费用8．成本合计 (四)地块底价条件下利润分析1．税前利润纯销售收入－成本合计=2．所得税税前利润所得税税率=税前利润25%=3．税后利润税前利润－所得税=(五)项目地块地价分析1．地价敏感性分析（总成本、销售收入、税后利润、投资收益率、内部收益率）2．地块最高可承受地价(六)最高可承受地价条件下项目的财务评价1．项目成本分析表2．项目动态成本表3．项目动态收入分析表4．项目现金流量表5．项目筹资计划6．项目财务指标指标税前税后动态irr财务净现值（万元）投资回收期(年) 静态利润（万元）投资收益率销售利润率资本金投入额度（万元）资本金利润率7．敏感性分析(七)地块地价递增经济效益分析（限拍卖地块）地价递增幅度单位地价总地价总投资总收益税后利润内部收益率(八)方案一经济分析结论三、方案二经济分析（同上）……四、各方案经济对比分析1．各方案财务指标对比分析2．各方案风险对比分析3．方案优化及筛选五、项目地块经济分析结论 第六部分：结论及建议一、方案选择及优化二、项目可行性分析结论二、项目建议。