商洛项目前期策划报告PPT稿解说词小动画静音播放^^^^^^^完毕——花絮虽搞笑，正片更精彩开场白：各位领导、同仁大家好，随着发展规划部11月10日—13日对商洛房地产市场进行了第二次市场调研，现就调研结果及项目实施建议由我为大家进行通报在方案演示正式开始之前我有两个请求：第一，请大家准备好纸笔，将演示过程中存在的问题及个人意见或建议记录下来，等方案演示完毕，我部会进行统一解答；第二，希望大家将调为静音，以便创造一个良好的视听环境P3—P4：其次，我想介绍一下参加本次调研工作的团组成员，本次工作小组由安总带队，组员分别是商务中心王部长、李磊和我此次调研工作为期四天，不仅得到了商洛分公司徐总的大力支持，同时也离不开团队成员的不懈努力，现就本次调研成果进行展示P6：本方案共分为7个章节，分别对商洛、商州社会、经济，房地产市场发展状况，项目用地情况，以及市场竞争项目、商业市场氛围等七个方面进行了深入阐述，下面就对方案进行逐一讲解P7：我们来看第一章，关于商洛市商州区社会发展状况：首先我们来了解商洛市，商洛市辖六县一区，总面积1.9万平方公里，总人口240万人，非农业人口35万人是一座以农业产业为主的丘陵城市。
P8：市府商州地跨黄河、长江两大流域，商州全区辖30个乡镇办事处，总面积2672平方公里，总人口54万，商州城区东西7.3公里，南北2.7公里，城区面积20平方公里，城市延丹江两岸横向发展，截至2009年，城区常居人口已达15万人，是商洛市经济、政治、文化中心P9：商洛依靠优美的自然资源近年来招商引资拙见成效，特别是2005年至今，在岗职工年平均工资和固定资产投资两项指标呈两位数增长态势，经济实现了稳步快速增长P10：了解了商洛地区社会、经济的发展，我们需要对以上内容做一下回顾：1. 商洛市地处陕西东南，与豫、湘、鄂为邻，陕沪高速的贯通为商洛地区经济的繁荣带来新的机遇2. 商洛市人口总量较低，非农业人口比重相对较小3. 商州区为商洛市经济、文化、行政中心4. 近两年各项经济指标呈快速增长趋势P11- P13：接下来我们来了解商州区房地产市场的发展情况：经过多年的发展和拓展，商州区以老城区为依托初步形成了城西行政办公中心和城东品质居住中心，同时我们从上图可以看到，莲湖公园东侧城改项目，也就是我们即将开发的商洛项目恰好位于老城区与未来居住中心的结合部P14：商洛市近年来人口的发展如下表所示：预计在2011年城镇人口总数将会达到20万人。
据来自统计局的相关数据：预计2010年城镇人口将会达到17.8万人，增长率达到了18.6%P15：以此发展蓝图为目标，08年—09年商州区的房地产开发市场可谓如火如荼两年间，商品房的开发总量已达112万平米，增长率更是高达44.78%，什么概念？如果我们按照人均居住面积25平米核算，可以看出，在过去的两年间已有4万多人住进了新建房屋与此同时，我们还能清楚的发现：08-09年的竣工面积和年度销售面积比肩上涨，但还是造成了空置率的提高我们还通过对供给量的核算，可以推测，2010年除了新批、新建项目外，08-09年未竣工的近20万平米也会稳健登场新老供给量的重叠，注定了2010年的商州房地产市场在金融信贷市场政策逐步收紧的状况下必将面临更加残酷的竞争同时据房管局、国土局等相关部门的预测，2010年商州区房地产开工量将会达到72万平米，增长率将会达到8.1%P16：通过对商州房地产市场的研究，我们认为以下四点值得关注：· 随着城市化进程的加快，农转非人口的迅速增加，商洛城区中心外移，逐步形成了以城西为行政办公中心和城东为居住中心的发展格局； · 商州区09年商品房供给量迅速放大，空置率随销售率稳步上升； · 商州区09年未竣工面积达19.2万平米，必将在2010年得到集中释放，由此可以推断：2010年商州区房地产市场竞争将会更加激烈； · 预计2010年商州区城镇人口将达到17.8万人，增长率为18.6%，而2010年商州区新开工面积增长率仅为8.1%，可见，人口增长带来的住房需求仍然持续上升，短期内，商州区住宅市场将呈现供不应求之局面。
P16- P17：对宏观市场有了初步认识后我们带着疑问来继续了解本案的现状：首先我们确定项目位置，本案南临江滨大道，北靠南门，东有南门路，西有莲湖公园，东西相距152米，南北相距300米，初步印象南北长而东西窄项目建设用地68.25亩，含代征路80.53亩总建筑面积约17万平米，容积率3.1，本案用地为综合用地，50年使用权在整个开发过程中，除了项目本身工程外，还需要修路一条、修桥一座路曰：中心街莲湖公园段，桥曰：莲湖公园景观大桥P18：首先我们来了解路，如图所示，中心街莲湖公园段全长300米，路宽25米其中包含了莲湖公园景观大桥，桥长50米，宽25米，据政府预估，景观桥总造价404万元人民币P19：为了更好的了解项目，我们特意对地块四周情况进行了拍照取材，本案以东是南门路，以南临主干道江滨大道（双向8车道），往西，沿着江滨大道，视野开阔，往北，在莲湖公园的东北方向大约有需要拆迁的民房160户P20：纵观本案四周，以下四点映入眼帘：P21：通过认真总结，分析研究：本案的优势有四：① 地段② 交通③ 景观④ 居住氛围而劣势也不可忽视，主要存在3点：① 噪音污染② 配套缺乏③ 周边城市基础设施不完善对于来自市场和政策法规等方面的威胁同样也存在3点：① 客户分流② 经济适用房的大面积开发③ 调控政策的实施纵观历史，乱世出英雄，时事造豪杰，纷争中必定存在良机：① 西天经济带远景规划带来的政策扶持和优惠政策② 居住中心东移带来的升值潜力③ 市场对个性、品质型产品的大量需求P22：由此，我们根据SWOT分析和政府关于安置楼的要求得到项目的总体规划八要素：第七:板式高层最多配备一梯三户；第八：东北角相对价值偏低，用于安置楼的建设，安置楼采用板点结合方式。
P23：根据设计要点，设计院做出了本案的初步规划，其经济指标如图所示：总建面：16.8万平米，住宅：14万平米，其中2.3万平米用于安置商业2.1万平米，容积率3.1小区共计848户，需安置160户，住宅可售套数为688套P24：鸟瞰小区，地上建设十八层，地下一层，采用剪力墙结构，落地飘窗、观景阳台，同时主题大型集中式商业群带动周边临街商铺，造就了无可挑剔的生活环境P25：仔细观摩，不难发现：不管是热闹商街的繁华还是须臾恬静的芬芳雅致都在建筑师的妙笔中栩栩如生，让人流连忘返P26：阅览了建筑带给人的美妙，回过头我们还要对所见所闻予以记录，其中有六点值得记忆：1. 本项目位于商州区莲湖公园东侧，占地68.25亩，总建面17万平米，容积率3.12. 本项目属城改项目，土地性质为综合用地，50年使用权3. 本项目除园区建设工程外，还需建设中心街南段公路（全长300米）及莲湖公园景观大桥一座4. 现阶段项目周边生活环境有待完善5. 本项目成功开发的关键是小区小配套弥补周边大配套的匮乏6. 本项目以“秦风楚韵”为建筑格调，仿古与现代相融合的细节生活油然而生P27- P28：实践告诉我们：产品的开发离不开对市场需求的充分了解和对竞争对手的认真研究，首先我们直观的了解一下商州区目前商品房项目的分布情况：位于城西有两个项目，分别是全兴地产开发的全兴紫苑和绿迪地产开发的住宅项目；城东项目众多，在销的有富华文化大厦、柳家村仿古一条街、嘉园国际社区、东方威尼斯水城、晨光丹江春晓五个项目。
P29：接下来我们就逐一进行解读：全兴紫苑项目位于城西临通江西路，由全兴地产开发……P30：下一个项目是东方威尼斯水城，该项目位于城东东环路以东，由商洛金源地产开发，占地……P31：接着是“嘉园国际社区项目”，该项目位于江滨大道东段，远离中心城区，占地……P32：晨光丹江春晓项目位于城东东环路以西，与上个项目东方威尼斯水城俩俩相望，项目占地……P33：接下来是富华文化大厦项目，该项目位于老城区东北街与中心街十字东北角，占地……P34：下一个项目是柳家村仿古一条街项目，该项目位于东环路北段，占地40亩，建筑面积62000平米……P35：经过对以上项目的充分了解我们来对本案进行概念定位：如下表所示：首先我们从感官对项目形成初步印象，再进行特点提炼，从而将关键词逐一列出，最后通过比较得出项目主体诉求：“丹江之滨·大景观美宅·无忧社区”P36：关于案名，我们从两方面进行思考：第一是突出丹江：建议案名“丹江·公园世家”第二是突出华龙，案名是“华龙·山水美地”P37：通过对商州区在售项目的深入了解，区域内客户主要来源于东南方的丹凤、商南两县及商州区本地居民P38：接下来我们来了解竞争项目的户型配比情况，从上表可以看出：第一：90-100㎡两居室、110-120㎡三居室热销；第二：110-120㎡三居室占比最大P39：根据市场 我们把握以下户型配比原则：符合热销，同时弥补市场空缺，还必须适当创新。
综合市场及户型配比原则我们都得到以下户型配比方案：户型面积（㎡）配比1居室45-505%2居室70-10040%3居室110-13045%4居室140-15010%合 计100.00%P40：接下来我们对住宅进行定价，定价的方法采用的是综合对比定价法：通过对竞争楼盘十要素的综合评分得出相对系数，再通过系数与售价的运算得到相对均价，均衡风险与收益，按照一般规律我们取相对价格的平均值，从而得到开盘均价——2545；均价以每年5%的增幅递增得到项目总体均价2806.这是关于住宅部分的定价过程和依据P41：通过对住宅市场的调研和本项目特性的分析我们得到以下几点思考：P42- P43：接着我们来解读商业调研与商业定位首先我们看到，在经过多年的发展和淘汰，目前商州的商业主要形成了三大商圈：分别是北新街商圈、工农路商圈、还有晨光路商圈，其次，在未来居住中心东移后，城东还会形成江南新商圈P44：关于北新街商圈，有四大特点值得一提：1. 最成熟的商圈 ——大型商场、大型超市、临街专卖店，批发市场等商业形态应有尽有，而且消费群稳定，生意兴隆；2. 最便捷的商圈 ——因为北新街商业经营类别相对齐全，大小店面临街而立，再加上其地理位置的优越性，使之成为了商州老百姓一站式购物的首选；3. 商业经营百花齐放4. 品牌商业聚集地 ——服装如：七牌、与狼共舞、阿迪达斯、耐克、七匹狼、利郎等品牌店，电脑有联想、惠普、IBM、DELL等，诸如此类店铺可谓遍布整个街区。
5. 有此，月租金更是达到了50-70元/㎡P45：而位处商州南大门的工农街商圈，不仅囊括了商州目前最大的百货商场“天地源时代广场”，而且沿街酒店业兴旺发达，比如：华伦大酒店、天地人和宾馆、金叶大酒店等更是跻身其中，形成了一道亮丽的风景线工农街从地理位置看还是商州区的中轴线，对于商州区未来的发展起着东西平衡，呈北启南的重要作用其月租金仅次于北新街，每月40-60元P46：晨光路商圈与行政中心为邻，商圈以晨光路商业街为窗口，多以高档品牌专营店为主，区域内餐饮、建材、家居、娱乐、酒吧、咖啡店琳琅满目，形成了城西规模兼品质双重优势的商业群，其特点主要表现在：1. 中央商务区的衣服2. 专营市场的先锋3. 商业街的前驱4. 组合商业模式的倡导者P47：透过传统商业圈我们很快会发现一个现象，商州区新商业圈的形成是随着居住中心的不断转移产生的，在城东，跟随新居住中心产生的身影，随之而来的必定是商业的繁荣纵观城东，未来必将成为· 商业发展的新领域和未来新商业模式的实验室，也同样会充当未来居住中心的后勤保障中心，必然是城市综合体模式的先驱P48：经过深入调研、认真分析、冷静思考，对于本项目商业部分的定位产生了以下思路：Ø 充分体现“秦风楚韵”的建筑风格和经营风貌;Ø 以百货超市（主力店）为龙头，以家电、服饰为补充，以餐饮、娱乐、休闲为配套，以南门路、南街、中心街的独立专卖店、专营店为商圈的大型商业步行街。
P49：由于商业不仅是小区的门面，也是提升项目品质的窗口，商业运营的成败是整个项目开发是否成功的关键所在，因此作为集中商业用房的A区6000平米可作为大型超市进行招商，B区5000平米可做大型餐饮、大型娱乐和大型休闲，C区4000平米靠北朝南，区位优势明显，可作为服饰、鞋帽、妇女儿童用品等经营的专业商场，D区4000平米可作为家用电器和小家电的经营，E区3600平米可作婚纱摄影、体育用品、文教音像制品的专营店，而紧邻北大门两侧的F区可作为小餐饮、饮料、烟酒茶、花店、水果、日用百货等经营类别的小型商店，紧邻中心街的G区商业用房，由于未来受到莲湖公园的青睐和影响，作为像大清花、百姓居、唐汗隆肥、澳门豆捞、川味轩等品牌的中型餐饮店最为合适根据此方案测算，商业面积可达到31263平米，占总建筑面积的23%P50：商业部分的定价如同住宅之法，也采用综合对比定价法，其开盘均价为5242元每平米，最终可实现总体均价5780元每平米在此，关于住宅和商业的定价是建立在经济平稳发展的基础上的，未考虑到诸如金融危机、自然灾害等不可预见因素所造成的非正常波动P51：对于商业部分的小结我们主要应认识以下五点：P52-P53：：接着我们来品读第六章项目投资分析，首先我们看到本项目的支出共有11项目，合计亿元，收入有6大项，合计亿元，毛利润为亿元，所得税万元，税后净利万元，净利润率为12%。
从图表中我们可以直观的看到本项目投入收益情况P54：对本章节的小结我们需要认识以下三点：P55-P56：：第七章是项目开发建议首先阐述开发战略建议：关于开发战略有两种思路可供参考，一种是“先住后商”，此思路主要建立在资金相对宽裕的基础之上，理由有三：第二种思路是“先商后住”，此思路主要适合于“资金相对紧张”理由也有三点：最终选择哪种开发步骤主要取决于公司对于资金的安排和统筹，两种方案都有其可行性在此我部建议采用“先住后商模式”，风险可控性较强P57：关于小区配套，我部建议设置“商务会所”和“幼儿园”，以及小区健身器材集中区，如图所示停车位有三种方案进行选择，分别是花园式停车位和地上停车库，以及地下停车库这三种方式中首选花园式停车位，其次可选地上停车位，地下停车位尽量少建P58：对于智能化安防措施分为两个方面：分别是监控系统和停车安防可以采用如图所示的电子眼、可视对讲、车位锁、智能道闸等设备来确保安全，同时也能提升产品附加值，从而在源头创造卖点P59：物业收费系统采用建议采用预付费系统，避免收缴费矛盾冲突，暖气采用分户计量P60：关于本项目的组织机构如果采用独立运营、独立核算，可按照下图编制，项目组人员总数22-25人，倘若统一核算，只是考虑成立项目组，且销售外包，人员最多定员不超过15人。
P61：关于项目总体运营资金投入计划，如果按照24个月的施工期计算，在09年8月需投入土地取得及附属费用大约6000万元，2010年10月工程进展至正负零需投入资金1.5亿元，到2010年5月主体封顶，还需投入资金1亿元，而后，2012年竣工之前陆续投入资金需1.2亿元P62：关于销售周期的预测，根据项目工程进度和市场淡旺季，以及市场未来发展状况可以预见，销售周期基本随工程进度也需要24-30个月，其中在2010年10月前属于前期蓄水阶段，回款数额有限，资金压力相对较大，随着2010年12月之后解筹工作的循序渐进，资金压力当会有所缓解P63：关于我们看到的、听到的、想到的都一一进行了展示，我部认为：围绕整个项目开发的全过程有以下几个方面需要认真把握：运营管理方面 ——精细化管理，品牌化运营成本节约方面 ——先预算、再调研、后执行前期定位方面 ——深入调研、贴近市场、因地制宜、科学定位后期营销方面 ——团队卓越化、激励促进化、执行全面化资金投入方面 ——统筹资金、合理计划、紧缩投入工程进度方面 ——协议约定、赏罚分明、安全施工正片演示到此就结束了，下面就请各位领导和同仁发表个人见解谢谢聆听！谢谢！10。