2017年浙江省房地产估价师《相关知识》：工程量计算作用考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的__ A．20%～30% B．30%～40% C．40%～50% D．50%～60% 2、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值 A：较高 B：较低 C：最高 D：最低 E：工业用地的监测点评估价格3、用成本法估价房地产时，房屋现值=__ A．房屋重置价格-房屋年折旧额 B．房屋重置价格×房屋成新度 C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限 D．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限 4、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有__ A．更长的经济寿命 B．更显著的各异性 C．更强的适应性 D．更专业的物业管理5、下列表述中正确的是 A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格 6、某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。
现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2理论上应补地价的数额应为__万元 A．1450 B．2900 C．320 D．2500 7、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是 A：指数平滑法 B：市场因子推演法 C：德尔非法 D：销售人员意见综合法 E：借款合同 8、契税实行的是__税率 A．比例 B．定额 C．累进 D．幅度定额 9、最适合用市场法估价的是 A：用做生产的房地产 B：可销售的房地产 C：出租或营业的房地产 D：仅适用于自用的房地产 E：工业用地的监测点评估价格 10、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性 A．个别性 B．独占性 C．流动性差 D．易受限制性11、（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导 A．廉租房 B．经济适用房 C．市场价商品住宅 D．商品房 12、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围 A：使用估价对象房地产的实际成交价格 B：使用政府公布的房地产交易指导价格 C：使用近一年内房地产的平均成交价格 D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 E：工业用地的监测点评估价格 13、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。
A．差异性 B．各异性 C．特色性 D．独立性14、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值 A．委托人 B．估价报告预期使用者 C．管理部门 D．中立 15、下列不属于建筑安装工程费用的是__ A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用 B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用 C．为施工进行的场地平整而发生的费用 D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用 16、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__ A．空置率＞合理空置率 B．空置率＜合理空置率 C．空置率＝合理空置率 D．不能判断 17、资质有效期届满，房地产估价机构继续从事房地产估价活动的，资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定准予延续的，有效期延续年 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调 18、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。
按国家规定，该评估机构收取评估费最高为__元 A．9000 B．10000 C．12000 D．15000 19、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是 A：大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别 B：收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入 C：收益性物业管理中收入包含保证金和准备金 D：经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目 E：借款合同 20、拆除公益事业房屋，通常采用评估 A：市场法 B：路线价法 C：假设开发法 D：成本法 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__ A．替代效应＝收入效应+价格效应 B．价格效应＝替代效应+收入效应 C．收入效应＝替代效应+价格效应 D．价格效应＝替代效应/收入效应 22、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法 A．质量控制 B．进度控制 C．合同管理 D．成本控制23、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是 A：取得待开发房地产的时间 B：开发期间的某个时间 C：开发完成后的时间 D：开发完成之后的某个时间 E：工业用地的监测点评估价格 24、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元则该投资项目的资本金利润率为__ A．13.0% B．43.3% C．33.3% D．23.3%25、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】 A：30％ B：45％ C：65％ D：75％ E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、直接资本化法的优点是__ A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益 B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率 E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况 2、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，脚手架费属于。
A：直接费 B：间接费 C：直接工程费 D：措施费 E：企业管理费3、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至 A：2002年1月10日 B：2004年1月10日 C：2005年1月10日 D：2007年1月10日 E：执行层的组织协调 4、房地产估价公司为其从业人员在房地产估价方面由于疏忽、过失责任而投的保险是 A：财产损失保险 B：责任保险 C：信用保险 D：保证保险 E：执行层的组织协调5、下列关于登记簿的表述，正确的是 A：登记簿是不动产物权的法律根据 B：不动产登记簿是物权归属和內容的根据 C：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力 D：除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准 E：根据《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》的规定，国务院印发了《房屋登记簿管理试行办法》 6、在下列情況下，职工可以提取住房公积金 A：购买商业门市 B：大修自住住房 C：偿还购房贷款本息时 D：房租超出家庭工资收入规定比例时 E：职工丧失缴存条件 7、税收的本质决定了它具有的特征。
A：强制性 B：固定性 C：无偿性 D：一致性 E：有偿性 8、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括．(2009年试题) A：开发商违法预售 B：借款人赖账不还 C：借款人拖延还款 D：房地产市场供需失衡 E：借款合同 9、普通股票持有者的权利和义务主要体现在原则之内 A：有限责任原则 B：无限责任原则 C：股份有限原则 D：平等原则 E：不平等原则 10、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括__ A．潜在毛租金收入 B．空置和收租损失 C．准备金 D．经营费用 E．抵押贷款还本付息11、征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归所有 A：县级以上人民政府土地管理部门 B：乡(镇)人民政府 C：农村集体经济组织 D：地上附着物和青苗的所有者 E：执行层的组织协调 12、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失则关于该类房地产价格的说法，正确的有（） A．利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2 B．利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2 C．利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2 D．利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2 E．无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m2 13、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析。
A：价格结构 B：区域结构 C：产品结构 D：供求结构 E：投资结构14、净收益每年不变的公式的作用有 A：直接用于测算价格 B：用于测算类似房地产的价格 C：用于不同期限价格之间的换算 D：用于比较不同期限房地产价格的高低 E：用于市场法中因期限不同进行的价格调整 15、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为 A：商业保险 B：社会保险 C：政策保险 D：财产保险 E：人身保险 16、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，__进行估价 A．难以采用假设开发法 B．可以采用比较法 C．难以采用成本法 D．可以采用收益法 17、能够构成设计变更的事项包括 A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸 B：增减合同中约定的工程量 C：改换有关工程的施工队伍和人员 D：改变有关工程的施工时间和顺序 E：其他有关工程变更需要的附加工作 18、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观__的研究 A．区位 B．环境 C．政策 D．文化 19、已抵押的房屋__ A．不能转让 B．可以转让但只能转让给抵押权人 C．可以转让但必须告知抵押权人 D．可以转让但转让的价格必须由抵押权人确定 20、对于权责发生制原则，下列说法错误的是。
A：在收入和费用实际发生时进行确认 B：在实际收到现金或者支付现金时确认 C：凡是当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期的收入或费用 D：凡是不属于当期的收入或费用，只要款项已经在当期收到或已经当期支付，就应作为当期的收入或费用 E：权责发生制与收付实现制相对应 21、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（） A．有租约限制下的价值 B．共有房地产的价值 C．无租约限制下的价值 D．承租人权益的价值 22、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性 A．同一估价原则、同一估价时点 B．同一估价目的、同一估价方法 C．同一估价目的、同一估价时点 D．同一估价原则、同一估价目的23、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于__的健全与否 A．路线价 B．深度百分率 C．宗地形状 D．临街状态 E．土地形状 24、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（） A．借款偿还期 B．利息备付率 C．偿债备付率 D．资产负债率 E．速动比率25、不计算全部建筑面积的是 A：相邻建筑物是有顶盖无围护结构的架空走廊 B：建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊、檐廊、阳台等 C：建筑物內的技术层和检修通道(不论其层高如何) D：屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等 E：建筑物內的变形缝。