contents前 言言第一章 城城市开发发走势与与市场形形势分析析扬州现有市市场形势势分析第二章 项项目市场场定位与与竞争策策略酒店式小套套房的真真义一、 本案酒店式式小套房房定位的的可行性性二、 就市场需求求与接受受程度而而言的可可操作性性：第三章 购购房者及及使用者者描述购买者类型型/使用用者类型型：第四章 项项目弱势势与应对对操作策策略一、 项目价值攻攻防体系系营造二、 项目弱势的的应对策策略三、 项目主辅牌牌设计第五章 产产品设计计策略建筑表现//室内格格局及装装潢/酒酒店式物物业服务务/休闲闲配套/国际卫视视第六章 营营销策略略分解案名/项目目性格//形象包包装/策策略执行行/推广广力之配配合/广告印象象前 言房地产项目目的策划划是从市市场调研研出发，经经历市场场定位（产产品需求求与功能能办定）——产品定位（产品性格魅力设计）——客户心智定位（产品优势与核心价值体系有效传达）的一系列定位过程其精髓在于体悟项目环境（立地）的性格，找寻项目所适应的消费族群，再以功能满足为核心，经过空间形式的完美设计、性格形象包装与魅力化表现等过程为项目塑造个性化的性格，通过画龙点睛的项目标准化系统设计，令音形义韵、举手投足皆强化其性格特征，增进相应客户的认同。
所以，策划划营造一一个品牌牌，更是是塑造适适合客户户品味需需求的活活生生、性性格鲜明明的“知已”东方银座立立位的江江阳中路路，是一一个性格格混杂的的区域，周周边大量量多层和和小高层层住宅小小区即将将全面启启动，竞竞争日显显白热化化本案案在区内内并不具具有相对对地位优优势，如如果不能能有效区区隔市场场，并塑塑造个性性性格独独树一帜帜，易被被拖入持持久消化化竞争尤尤其在目目前扬州州小高层层住宅的的销售在在竞争中中日显疲疲态，而而许多开开发商明明显落入入“高层==高档”误区情情况下，东东方银座座该以何何种角色色形象降降生呢？？我们选择了了非常规规自住市市场的运运作方式式，不再再将目光光集中在在本区域域既有的的客源与与居住需需求，锁锁定小投投资需求求及特殊殊的居住住需求，将将项目定定义为东 方 银银 座希尔顿级私私家饭店店金套房房第一章章 城市开开发走势势与市场场形势分分析纵论：扬州州城市发发展与房房地产开开发趋势势随着江苏经经济圈与与南京的的小时经经济圈战战略架构构的确立立，与城城市交通通管网的的健全扬扬州作为为江苏中中心城市市之一，其其城市地地位将进进一步提提升，同同时从周周边城市市获得更更多的资资源注入入，正是是由扬州州所处的的城市关关系与发发展走向向，我们们可以大大体判断断出其发发展趋势势。
并将将其作为为我们策策划运作作扬州房房地产项项目的策策划基础础以扬州城市市发展主主力借助助南京与与镇江资资源来判判断，城城市发展展大体上上可描述述为“西进东东移、东东城西市市”以城市西南南区作为为城市重重心，实实现城市市人口扩扩容，并并形成城城市中心心生活区区、开发发区、商商业服务务休闲区区与城市市生态景景观区等等城市功功能区具具体阐述述如下：：1、 城市扩容：：扬州目目前人口口约1007万，其其中市区区60万万、邗江江区含乡乡镇500万、开开发区部部分200万，未未来扬州州将扩容容为1880-2200万万的中型型城市这这部分人人口的就就业与居居住就成成为扬州州房地产产开发的的指向2、 以西南向作作为城市市发展主主力路线线：西南南往仪征征、南京京可至扬扬州，借借助仪征征的化工工行业资资源，南南京的城城市资源源与旅游游资源，南南向往镇镇江，润润扬大桥桥的兴建建与瓜洲洲工业园园的发展展将使扬扬州更具具城市实实力与协协作效应应3、 西进东移：：发展城城市西部部借助南南京经济济圈的能能量形成成扬州重重心区域域城市市东部发发展将江江都纳入入城市增增强扬州州的综合合实力4、 东城西市：：东城区区以古运运河为纵纵轴，发发展体现现历史人人文与生生态的人人文景观观区。
西西城区发发展为城城市居住住商业功功能的核核心区5、 功能分区：：以文昌昌西路为为轴线，发发展为生生活层次次较高的的西城中中心生活活区以江阳路为为轴线，发发展为城城市商业业休闲服服务区以扬子江路路为轴线线，作为为城市发发展中期期的集中中办公区区以史可法路路为轴线线，发展展为城北北生活区区，主要要针对城城市中产产阶级以古运河为为中轴，发发展为城城市人文文生态景景观区6、 老 城 区区：扬州州老城区区目前在在极小的的中心区区域内集集中了十十多万人人口，政政府主要要以经营营历史人人文古城城为宗旨旨，促进进人口西西迁，并并以该区区两千年年古城文文化为背背景开发发扬州旅旅游资源源城市发展的的走向与与脉络为为项目开开发提供供了平台台与基调调，而项项目策划划的精髓髓则在于于能充分分整合其其区域资资源并凸凸显差异异化优势势目前，市政政府将江江阳中路路南侧1100米米范围内内规划为为商业区区，其目目地是将将江阳中中路发展展成扬州州重要城城市次商商圈，定定位将该该区域发发展成为为城市扩扩张后的的新城区区重心但但是，从从目前的的整体经经济结构构；商业业及写字字楼办公公的发展展还处于于初级阶阶段（扬扬州市内内缺乏强强有力的的基础工工业，近近几年并并没有形形成发展展高峰）。
招招商并没没有引来来强大资资金注入入，功能能板块无无法撬动动新一一轮经济济的发展展，本区区呈现以以下特征征：1、 在人们心目目中形成成了较突突出的区区位概念念2、 便民商业网网尚未形形成，生生活机能能感不足足3、 商业——形形式较单单调，形形成专业业市场，便便民商业业薄弱由于扬州商商城的推推波助澜澜，两个个四星级级酒店新新世纪大大酒店和和花园国国际大酒酒店的立立位，此此区的商商业形成成了建材材与高档档酒店两两大商业业主力，而而便民商商业薄弱弱4、 交通便捷：：区域交通相相当便捷捷，江阳阳路作为为省级主主干道，体体现出扬扬城交通通大动脉脉的核心心作用5、 热闹但尚不不繁华：：本案东北区区域已形形成大规规模生活活片区，人人口快速速增长，但但区域缺缺乏积聚聚商业人人气大型型百货，数数万平方方米的扬扬州商城城专业市市场，吸吸引了所所有扬城城建材需需求者的的目光因因此该区区域人群群纷杂，格格调不一一，热闹闹但不繁繁华也是由于人人群复杂杂，职业业，收入入档次，生生活情况况迥异该该区域成成为一个个较兴旺旺的租房房市场扬州现有市市场形势势分析1、 整个扬州地地产市场场，多层层住宅的的表现出出旺盛的的销售去去化；2、 现有小高层层项目均均走商住住路线，虽虽通过各各种渠道道去化，但但销售去去化日显显疲态，这这些项目目在形象象与档次次上均无无建树。
3、 扬州第一个个酒店式式公寓项项目———汇展阁阁的推出出，引起起消费者者的关注注但是是，由于于它是综综合楼滞滞销后的的改造，项项目软硬硬件均比比较落后后，且项项目的营营销水平平不高，项项目定价价偏离市市场，难难以迎合合市场的的需求总体来说，扬扬州目前前市场上上并没有有真正意意义上的的“酒店式式公寓”，现有有项目大大多是在在传统的的运作方方式上，针针对常规规自住型型客户竞竞争市场场在更更大的商商城商圈圈背景下下，东方方银座作作为小高高层物业业，在这这种市场场情况下下，若加加入现有有竞争，必必陷入持持久的销销售马拉拉松第二章 项目市场定定位与竞竞争策略略本项目位于于江阳路路南侧，文文汇南路路以南，但但不临文文汇南路路，而座座落于沿沿街汽配配店之间间，其开开发趋势势是确实实存在的的有以下下几点：：1、 虽然扬州西西南区域域是城市市重心区区，但目目前江阳阳路此路路段除了了装饰商商圈与酒酒店突出出外，住住宅开发发项目少少，不属属于前述述四大住住宅开发发热点区区域，市市场热度度较低2、 单面临主干干道而且且临街面面窄，狭狭长的“L”型地块块使居住住功能规规划受限限制的同同时，也也不利于于项目气气势的营营造。
3、 目前开发区区街阔人人稀，人人气尚弱弱，集客客力较差差所以，本案案住宅如如果以传传统住宅宅形式投投入竞争争，即使使花费大大量精力力为项目目加温造造势，可可能要等等待整体体区域的的启动才才能有较较好成效效为了了实现项项目的超超常规销销售与资资金快速速回笼，我我们将项项目偏离离传统住住宅市场场，定位位于兼具具投资与与实用性性的低总总价小面面积异型型物业--------酒酒店式公公寓，以以让项目目跳出竞竞争，具具备充分分的唯一一性、排排它性及及权威性性酒店式小套套房的操操作方式式在台湾湾最早出出现于119766年的石石门水库库芝麻城城项目，在在香港与与国内较较知名的的范例分分别是：：香港维维多利亚亚湾的会会景阁与与深圳的的汇展阁阁我司核心层层曾负责责全案操操作了福福建两个个最成功功的酒店店式小套套房项目目：厦门门的中环环贵宾楼楼与泉州州的世纪纪外滩，前前者是福福建省第第一个纯纯酒店式式小套房房案例一般而言，酒酒店式小小套房让让人联想想到城市市的单身身贵族、SSOHOO一族、粉粉领新贵贵、过渡渡型情侣侣及寻花花问柳，金金屋藏娇娇型客户户从实实际使用用来看，这这一市场场的租房房客户确确实主要要以服务务服务业业及私人人包养的的小姐居居多，因因此酒店店式套房房的租金金价位较较普通住住宅为高高，而其其私密、方方便与酒酒店式服服务机能能也是这这一群族族所最青青睐的。
从扬州目前前城市时时尚程度度来看，所所谓单身身贵族、粉粉领新贵贵等客户户群体都都还未成成形，工工业区外外籍员工工数量也也有限，而而寻花问问柳，金金屋藏娇娇型客户户尚未浮浮出水面面从江阳路项项目路段段来看，时时尚商业业与便民民商业气气氛薄弱弱，人气气不旺，似似乎目前前也感觉觉不到城城市繁华华那么么，本案案如何营营造成一一座夜晚晚会发光光的新城城银座呢呢？酒店式小套套房的真真义：其实，从房房地产项项目操作作的角度度而言，酒酒店式小小套房的的真谛并并不在乎乎提供一一种多么么诱人的的新生活活方式，而而在于它它是弱市市强销的的利器之之一，其其市场切切入和精精髓在于于：1、 从物业角度度来说，兼兼容投资资与使用用机能，脱脱离传统统市场竞竞争，同同时可以以相对独独立于城城市区域域的开发发热度，在在弱市获获得成功功2、 从购买成本本的角度度来说，酒酒店式小小套房的的小额投投资稳定定回报是是其最大大的购买买利基但但可以不不耀眼，因因为私密密性是其其使用的的机能的的一个要要点同同时，酒酒店式小小套房的的地段要要求首先先在于便便捷，其其次是临临近繁华华，相对对传统住住宅而言言，它的的立地要要醒目3、 酒店式套房房对地段段的要求求不在于于眼前的的繁华，而而在于对对区位未未来发展展定位的的前瞻性性，我们们操作的的两个案案例，首首先都成成功在对对其地段段潜能的的挖掘，都都是在该该区域市市场不被被人看好好的时候候获得销销售成功功的。
当当然，其其地段的的价值必必须通过过策划包包装与宣宣传引导导，让客客户充分分认知所所以地段段挖掘是是弱市酒酒店式小小套房成成功的第第一要素素同时，从项项目策划划的精彩彩程度而而言，酒酒店式套套房是住住宅中最最兼容市市场面与与操作面面精华的的类型之之一市市场面指指项目整整体策划划能深度度挖掘地地段潜力力，制造造出物业业的高效效投资性性，并适适时切入入市场，操操作面则则要求策策划与销销售的紧紧密配合合演出，策策划要全全方位营营造项目目的酒店店质感与与优雅风风情，现现场强杀杀做到很很有效地地调整与与控制，酒酒店式套套房的销销售是令令人激情情振奋的的从产产品设计计的每个个细节到到系统的的企划宣宣传销销售则要要从蓄势势造势一、 本案酒店式式小套房房定位的的可行性性根据上述分分析，虽虽然本案案在区位位现况、人人气、繁繁华等方方面不占占优势，却却恰恰适适合于做做一个精精彩的弱弱市的酒酒店式小小套房案案例，分分析如下下：1、 项目地段目目前旺气气不足，但但其落位位于未来来的城市市商务服服务休闲闲区，旁旁有商圈圈、酒店店、娱乐乐业，未未来繁华华可期2、 临近扬子江江路，交交通便捷捷，下有有工业园园区，外外商与外外来人口口密集，给给人未来来旺租的的前景。
3、 项目虽然临临路位置置并不显显赫，但但从江阳阳路侧进进的交通通便利，同同时仍可可获得时时尚银座座的地标标礼堂效效果二、 就市场需求求与接受受程度而而言，酒酒店式小小套房也也具有较较强的可可操作性性：1、 扬州目前单单身贵族族与异类类型客户户并不多多浮出水水面，但但作为秦秦淮之地地的消费费城市，寻寻求休闲闲享受的的市场需需求潜力力旺盛；；2、 可见的客户户族群目目前也有有一定的的存量：：扬州一一些在服服务行业业从业的的人员，包包括浴室室服务员员、发型型设计师师等较流流行的群群族会是是本案最最容易获获取的客客源；3、 扬州的经济济收入水水平虽然然不高，但但是有超超前消费费与喜爱爱小投资资的倾向向；4、 崇尚发达城城市，追追求时尚尚，外来来和尚与与外来事事物大行行其道香香港、深深圳、厦厦门、北北京、上上海等发发达城市市都不落落俗套的的酒店式式套房在在扬州较较容易获获得客户户心理上上的认同同；5、 扬州城市很很小，交交通都在在十几分分钟的车车程之内内，为本本项目的的投资客客源与使使用客源源提供了了基础所以，经过过综合评评估，本本案有着着小高层层成本较较高的前前提，又又处于自自住市场场竞争激激烈的扬扬城西区区，酒店店式小套套房就成成了最优优的选择择。
第三章 购房者及使使用者描描述我们对预想想的酒店店式小套套房做了了深入的的市场调调研，将将其可能能之购买买者与使使用者具具体分析析如下一、 购买者类型型：（1） 外地来扬做做生意的的小店主主，购置置用于出出租求利利；（2） 扬州有闲钱钱的购屋屋出租者者（尤其其是从赁赁屋取租租中已尝尝至甜头头的房东东）；（3） 工资收入中中、高，有有闲钱，无无投资渠渠道的职职业人士士；性格比较保保守，有有一定的的保值概概念；（4） 外企及一些些公司集集团购买买作为公公司宿舍舍或招待待作房，供中高级主主管使用用，作为为公司固固定资产产投资，兼兼具保值值与减税税的利益益；（5） 区域从事服服务行业业的小姐姐购置a. 有闲钱，愿愿意一次次性付款款；b. 用于生活休休闲之用用，抵租租房费用用，脱离离行业后后，作为为在扬州州的房产产与储备备居所；；c. 或闲钱投资资，作为为现在及及将来的的生活来来源的一一部分6） 投资过渡型型的年轻轻中高收收入者（单单身贵族族与粉领领新贵）a. 自用过渡，注注重酒店店式服务务——轻松松休闲的的生活方方式，即即买即住住、生活活用品齐齐备的便便利；b. 用按揭去抵抵租房费费用，日日后可用用于出租租或出售售付款，兼兼具保值值增值功功能。
（7） 老板购屋族族a、 与扬州有业业务往来来之外地地老板，购购置用作作周转性性酒店；；b、 寻花问柳、金金屋藏娇娇、赠送送情人；；c、 建材城及周周边老板板购买自自住，看看重生活活服务及及接近产产业之便便利其中，1，22，3属属于低档档次的投投资客，而而属于异异类二、 使用者类型型：（1） 租户——以以服务行行业小姐姐为主；；（2） 异类型用户户——老板板购屋族族中寻花花问柳、金金屋藏娇娇与赠送送情人型型第四章 项目弱势与与应对操操作策略略在确立了项项目的市市场定位位与客户户群体之之后，就就进入本本案的操操作环节节，如前前所述，本本案的运运作精髓髓在于市市场面与与操作面面的衔接接及专业业执行我我们以图图表方式式对本案案的操作作进行介介绍：提升核心支撑一、 项目价值攻攻防体系系营造利基凸显 ------ 投资价价值：（小小成本）稳稳赚超值值的绝版版投资机机会产品营造 ------ 产品价价值：生生活机能能完善的的酒店式式优雅生生活（空空间及服服务）市场基础 ------ 地段价价值：项项目位于于江阳路路城市商商务休闲闲服务区区弱势1、 项目区域目前人气高不足，城市中心地位感不足应对策略1、参照第一章纵论，以城市发展趋势为项目区域作论证，地图表现很重要。
通过报纸软性报道引导社会认识，为项目销售提前加温造势二、 项目弱势的的应对策策略2、便民消费与时尚高业薄弱，生活机能感不足2、以四星级酒店、娱乐行业的发达为项目周边未来生活机能作注脚，并以项目西南侧好又多的兴建与扬子江路的时代超市补强项目的配套与机能作为销售说辞的补充3、以成熟的建筑，公共空间到室内设计营造项目百分百的酒店生活质感以仿真的效果图表现及售楼处样品房制作让客户获得强烈的感性认识以醇熟的文案与平面设计，系统以、的策划执行，全项目包装的每个细节都充分贯穿项目的质感与投资价值，特别执行：a、 以精美售楼处与样品房凸显项目实物效果b、 以不同风格的装潢册子提供客户对购买物业的装修参考，全项目由内到外真实可感，增强客户购买感性，减少观望3、扬州目前的项目在产品营造与宣传传达方面都较薄弱，本案地块并不优异，项目的价值要靠人为营造才能释放出来4、以地段价值与投资方式的比较，凸显项目的投资潜力增强客户购买的心理基础；与此配合，在售楼现场，以现场气氛营造的手法与谈判通定策略减少客户观望，增强强杀力；以策略性的价格操作手法令客户进入购买状况不再观望，并促成客户连带购买4、扬州房地产市场不温不火，购买尚处于自发状态，投资尚未成为社会普遍的理财意识。
三、 项目主辅牌牌设计本项目兼具具投资与与居住休休闲之功功能，其其中投资资型（11、2、33、4、55的部分分）可占占到600%—70%%但是是可以明明显看出出，投资资之利益益也是通通过居住住及休闲闲的功能能品质得得以实现现，因为为以业主主的小套套房投资资回报期期望，吸吸引的租租房仍将将是单身身贵族与与粉领新新贵，所所以本案案在打的的两张牌牌（休闲闲居住与与投资）中中，首先先应将酒酒店式的的建筑形形象与酒酒店式服服务设计计充分，生生活机能能（注）与与休闲品品质补强强，使居居住型客客户（包包括老板板）进场场，再以以良好的的投资前前景，保保值与得得利吸引引投资客客进场针对本案的的独特客客户目标标，在项项目内增增设适合合客户消消费习惯惯、品味味的典型型休闲生生活配套套必不可可少此此外：在在本项目目整体定定位及形形象塑造造基础上上，促使使本案南南面底层层店面形形成便民民时尚消消费商业业网，对对客户来来说也是是可信的的，并能能成为本本案生活活机能销销售说辞辞注：生活机机能：1. 套房室内格格局、装装潢、生生活器具具；2. 酒店式物业业服务；；3. 项目内设必必须的休休闲配套套，以适适合住户户的时尚尚消费需需求。
以以上所提提之项目目设计将将于下一一节《产产品设计计》中详详加阐述述 第五章 产品设计策策略针对项目的的最终用用户，我我们为本本案设定定性格为为：繁华城市新新城心，最最炫的休休闲度假假私家酒酒店导出项目定定义：东 方 银银 座希尔顿级私私家饭店店金套房房再从音、形形、义、韵韵全方位位赋予项项目希尔尔顿级酒酒店金套套房的特特征与气气质，尤尤以大堂堂入口、中中庭表现现及套房房风格装装修为项项目定调调子一、 建筑表现1、 大堂及底层层布局（参参看附图图）从大堂的入入口到电电梯厅的的设计，须须营造典典雅尊贵贵气氛，总总台与咖咖啡座衔衔接至露露天花榭榭休闲区区的设置置，功能能分区，动动线流畅畅a、 大堂内部突突出灯光光设计吊吊灯选择择；b、 Posteer（告告示牌）及及标牌之之使用；；Posteer采用用不锈钢钢支架、字字体简洁洁清新、色色调柔和和；标牌及各式式标签体体现精致致感2、 大堂入口区区的外立立面除了大门的的设计外外，外立立面注重重酒店式式色彩之之使用，凸凸显尊贵贵、典雅雅，在建建筑形体体设计上上考虑弧弧形使用用及符号号使用3、 电梯厅与电电梯电梯厅采用用豪华装装修，采采用进口口高级电电梯，电电梯内铺铺设地毯毯。
4、 入口VI区区（案名名Loggo—酒店标标志）项目经过车车道接入入街面的的适当位位置设置置一个典典型的酒酒店式VVI区，LLOGOO采用符符号化的的标志及及标准字字体，配配合单色色背景5、 建筑立面的的VI区区借鉴酒店作作法，在在项目立立面的顶顶部设置置VI区区，以适适当装潢潢手法表表现酒店店名称及及标志6、 主楼室内中中庭在主楼的挑挑空区域域规划室室内中庭庭，为尽尽量减少少对当层层客户生生活私密密的影响响考虑，该该中庭以以观赏性性为主，略略带休闲闲功能，设设计为枯枯山水，并并拟邀请请园林设设计专家家予以设设计鉴于本案中中庭面积积不大，景景观设计计中须考考虑近中中远三个个角度的的视觉效效果，尤尤其是88层以上上客户对对中庭的的观赏效效果，在在格局上上、面积积上不须须大，而而要突出出重点，凸凸显精致致小品，在在枯山水水中可适适当设计计小巧的的半私密密空间，点点缀生活活情趣二、 室内格局及及装潢提供十多种种装潢风风格的小小册子三、 酒店式物业业服务1. 大堂设总台台：总台提供电留言言、寄存存及物业业服务项项目联系系等服务务2. 洒扫应对都都有人代代理，服服务项目目包括：：□清扫、换换床单 □洗衣收收送 □送开水水、袋泡泡茶（应应客户要要求）□定期或不不定期提提供洗浴浴用品（牙牙膏、沐沐浴液）——应客户要求，尤其针对度假与周转型客户；□送餐服务务□代叫快递递 □□订机船船票 □代缴费费用 □代为接接站 □订订购（由由总台接接听） □物业维维护维修修 □□代租代代售 □为朋友客客户调配配客房四、 休闲配套1. 音乐主题咖咖啡厅（兼营餐饮服务）；2. 小型超市；；3. 家政服务（洗洗衣房//二十四四小时送送餐服务务等）；；4. 美容美发美美体沙龙龙；5. 洗浴桑拿；；6. 健身房等。
以上项目有有一部分分可由项项目底层层店面经经营外挂挂式服务务，不涉涉及自有有成本五、 国际卫视为提升住户户生活品品质，装装设国际际卫星电电视接收收装置，初初期接收收得港卫卫视：MTV音乐乐台、凤凤凰卫视视（电影影台）、翡翡翠台、明明珠台、亚亚视台、国国际台预估成本88万元之之内，包包括卫视视接收中中心及大大厦内布布线，在在社区网网线基础础上，接接收频道道可自由由扩展第六章 营销策略分分解项目营销策策略： 一个项目的的成功是是市场力力、策划划力（包包含产品品表现力力）、销销售力三三者的合合力效应应而从营销势势能构成成来说，项项目成功功需做到到以下四四个方面面：1. 产品力的综综合营造造与表现现；2. 工地到售楼楼现场氛氛围的营营造，与与主力卖卖场功能能的强化化；3. 感性而高保保真直效效的媒介介传达；；4. 强力捕捉与与征服客客户阶层层心理的的销售控控制一、 案名：东 方 银银 座希尔顿级私私家饭店店金套房房二、 项目性格：：优雅休闲私私密（酒酒店品质质）、地地利贵气气（区位位概念及及投资回回报）以酒店式建筑风格（外观、大堂、中庭）金套房的空间设计概念及完备机能为结合点，营造完美生活空间，给予投资者清晰的投资概念，引导其入场。
推案主题配合（参看详解） 价值值优势——小投资资、高回回报、低低风险 （投投资购买买前景） 辅以以国际级级私家饭饭店品质质提升投投资档次次产品优势——地利贵贵气（繁繁华城市市新核心心） 优雅休休闲私密密（最炫的休休闲度假假私家酒酒店） 1、 以结合点凸凸显产品品优势，营营造酒店店形象与与生活情情境：通通过刻意意雕琢的的大堂入入口及岛岛中心最最摩登的的建筑形形象作为为切入点点，巩固固私家饭饭店的概概念通过高层景景观———推窗开开阔视野野所见及及全新概概念空间间设计的的生活机机能作为为金套房房的品质质注脚，用用情境表表现（咖咖啡厅散散记与酒酒店式服服务的场场景表现现）来提提炼生活活品质2、 以产品优势势的充分分发挥，营营造单身身贵族、粉粉领新贵贵及钟爱爱情侣等等租住房房者悠然然快意的的品味生生活，折折射出本本案高尚尚租住区区的旺租租情景，在在此基础础上，广广告与海海报表现现，以直直接挑逗逗性的语语句引导导投资客客入场，将将价值优优势鲜明明刻划出出来三、 形象包装从标准色之之设定，LLOGOO意象的的突显，到到平面中中色彩性性格的充充分把握握强化项项目，推推广私家家饭店的的概念。
标准色：1、 凸现酒店形形象与居居住品质质：紫色色、黄色色、金银银色；2、 表现投资功功能：以以黄、金金银色，点点缀以局局部的紫紫色调，并并以一些些黄金质质地 或立体体处理增增强色彩彩与平面面冲击LOGO：：以抽象平面面形式作作为产品品的核心心意象，并并以其外外型突显显城市地地标性和和性（色色彩较少少，线条条与块面面感强）（LOGOO是项目目理解的的吊钩，客客户对项项目认识识的沉淀淀均挂钩钩于项目目之LOOGO）核心意象：：紫色，表征征私家饭饭店优雅雅气质，在在项目推推广中集集中于平平面表现现之使用用辅助意象：：名媛佳佳丽形象象以亮丽的女女性形象象折射项项目立地地优雅，并并为客户户心智中中的温婉婉丽姿描描形绘色色在休休闲居住住为主题题的推广广中，以以辅助意意象作为为产品优优势发展展的主要要意象四、 策略执行本案的居住住休闲——投资得得利的两两面性，在在广告上上的处理理需灵活活协调修修正，而而推广前前期，为为扬州唯唯一私家家饭店定定名，必必须突破破地位形形象，广广告强调调引导作作用，而而生活机机能、优优雅性格格及酒店店品质则则在售楼楼处、道道具与环环境现场场得到有有力证明明1） 地点形象突突破在项目广告告推广前前期，以以“亮丽的的女性形形象”点出本本案伴邻邻花园国国际大酒酒店和新新世纪大大酒店之之优雅立立地，带带领客户户参观工工地时，则则可现场场感受基基地之静静。
地图设计以以流畅之之曲线型型为主，突突出花园园国际大大酒店和和新世纪纪大酒店店位置，将将建议透透视建筑筑立面嵌嵌入地图图，并考考虑一下下周边生生活设施施的表现现出于于购屋者者目标导导向，色色彩处理理与整体体印象应应热烈、贵贵气2） 建筑表现图图由于酒店是是人们心心目中固固有的概概念，所所以营造造酒店尤尤其在建建筑、景景观、休休闲配套套及装潢潢上需做做足味道道，所以以，本项项目使用用较多的的效果图图用于销销售现场场配合销销售a、 建筑效果图图作为客户对对项目性性格的第第一眼的的理解，本本案建筑筑效果图图建议选选用两幅幅，正面面效果图图使用半半夜景效效果，底底色处理理采用蓝蓝色深沉沉渐变建建筑体色色彩以蓝蓝黄色调调为主，衬衬托建筑筑如水的的形体与与清幽的的意韵，主主要用于于售楼处处设置打打灯看板板感染染客户对对建筑本本身美感感的领悟悟透视效果图图采用视视点较低低锐度较较大的夜夜景效果果，在深深沉渐变变夜幕下下，建筑筑表现内内部灯光光映照出出的金碧碧辉煌，此此效果图图除售楼楼处使用用于大幅幅灯箱外外，在广广告推广广中作为为项目定定位的会会说话的的产品表表现，与与项目酒酒店式LLOGOO互为映映衬。
b、 景观休闲渲渲染图以从大堂至至室内的的建筑品品质与酒酒店式服服务的可可感表现现综合支支撑私家家饭店之之生活机机能以以带俯视视室内中中庭枯山山水及室室外露天天花园布布局的总总平面图图解说整整个小区区环境 （3） 生活机能c、 将小套房的的不同装装潢风格格之效果果图，平平面配置置图编集集成册，作作为小套套房空间间设计与与生活机机能之代代言人，配配合销售售说辞d、 以“我的家家就在星星级酒店店”映射项项目使用用者之生生活品质质，以“我的空空间，我我自由”、“媚力据据点”等在广广告推广广及海报报中分解解“惬意私私密空间间”之意e、 以从大堂至至室内的的建筑品品质与酒酒店式服服务的可可感表现现综合支支撑私家家饭店之之生活机机能f、 以“大堂———咖啡啡厅———园艺造造景”及“枯山水水空中中中庭”之精致致效果渲渲染图作作为现场场之配合合道具，增增强说辞辞并增强强身临其其境的现现场感g、 以亮丽的女女性之优优美形态态与温婉婉笑容为为客户的的休闲品品质背书书 （4） 海报海报应充分分将休闲闲居住品品质与投投资热烈烈气氛兼兼顾，所所以设计计为两面面双主题题版式正面：阐述述辅线，色色彩以柔柔和清雅雅为主，建建筑效果果图金碧碧辉煌，但但夜幕景景色却尽尽可能优优雅，全全方位阐阐述居住住品质、真真实可感感，语意意讲究情情调。
反面：阐述述主线、色色彩热烈烈张扬采采用夸张张、挑逗逗性语言言5） 空飘汽球在现场上空空飘气球球，加上上布条广广告，以以制空点点，制造造明显目目标，并并可渲染染项目性性格，引引导客户户进入工工地现场场执行分解如如下：在在一些大大型平面面（如户户外看板板、灯箱箱）的构构图均以以建筑效效果图为为主，以以LOGGO与文文字为私私家饭店店金套房房定位① 户外看板：：拟设置三块块（结合合商场广广告），一一块置于于工地围围墙上，1150平平方米左左右；第第二块西西区广润润发附近近约1220平方方米，第第三块设设置于老老城区，约约1200平方米米，均以以夜景建建筑外观观效果给给人直接接的建筑筑感受，并并传达定定位② 售楼处：（参参照示意意图）以售楼处的的表现体体现体现现酒店质质感，所所以突出出VI区区、灯箱箱、效果果图看板板及销控控表，墙墙面建议议粉刷成成粉橙色色，墙柱柱边装饰饰柱灯，天天花板装装饰及灯灯光设计计须加注注意灯箱：售楼楼处右面面墙上设设置约二二米长，11米3宽宽之灯箱箱，采夜夜景效果果图打灯看板：：售楼处处右面墙墙上摆置置着大堂堂效果图图、空中中中庭效效果图及及建筑正正面效果果，用点点射灯与与泛光灯灯照明，画画板镶原原木画框框。
销控表：木木质导角角边框，原原木涂清清漆底，平平面处理理以古典典精致风风格为准准文档：·参考考酒店文文档排版版，增加加水印底底纹及少少许花边边，字体体端庄 ·装潢册册子排版版雕琢，加加纹理封封面或设设计成翻翻页旗帜：工地地围墙与与售楼处处门口台台阶上设设置洛克克旗，平平面采相相近设计计样品房：售售楼处内内设置两两款（酒酒店式公公寓和别别墅式公公寓）充充分展示示产品之之魅力空空间另有VI区区、不锈锈钢售楼楼处立牌牌、园艺艺表现，见见示意图图不设模型，以以效果图图与装潢潢册子表表现五、 推广力之配配合把握推广节节奏并针针对低档档次投资资客与异异类客户户（项目目的主要要客户），设设计直效效有利的的促销活活动推广力图解解： 准备期： 目标：选择项目形象代言人，利用“项目形象代言人选秀活动”迅速预热市场 诉求：通过选秀活动快速积聚人气，为项目的后期推广提供铺垫； 以“白领丽人” 形象魅力映射楼盘优雅气质； 媒体：扬州晚报、电视台、广电台 地点：新世纪大酒店 促销期：目标：维持人潮，催促进场，消除障碍行销手段 广告 促销：送北戴河假期·蔚蓝三日引导试销期：目标：传达项目定位，以高频率的视觉接触积累知名度诉求：项目定位——希尔顿级私家饭店金套房 休闲生活目标客户：单身贵族、粉领新贵与钟爱男女意象配合——核心意象——白领丽人媒体应用：1、10辆车体广告（4路与12路）2、工地围墙3、旗帜4、现场看板5、大型定点看板6、广告海报7、NP稿+售楼处海报 促销：来就送见面礼，大家来捧场右侧：LOGO—[首付2万，我的家就在星级酒店]左侧：LOGO—[首付2万，买一个只会赚钱不会花钱的金娃娃][首付2万，收藏希尔顿级私家饭店]公开期：目标：蓄集人潮、树立知名度诉求：“东方银座”定位及格调“聪明的人民币，通通涌向东方银座”——价格攻势行销手段广告促销：前50户家私家电大抽奖强销期：目标：控制销势与人潮塑造唯一私家饭店之形象。
行销手段： 广告 促销 摩登彩礼热情无休广告印象东方银座希尔顿级私家饭店金套房居住休闲：单身贵族、粉领新贵、钟爱男女，爱上最媚力的据点！一座会发光的希尔顿级私家饭店在东方银座亮起来投资前景：聪明的人民币通通涌向东方银座首付2万，收购希尔顿级私家饭店淘金大计a、 以LOGOO与形象象代言人人牵引系系列广告告b、 以建筑表现现为结合合点项目目推广诉诉求分解解为两条条线穿插插强化1、 首付2万，作作私家饭饭店的自自由国王王·休闲居住品品质诉求求；·建筑风格及及品质诉诉求；·与高档商业业娱乐作作芳邻的的地点诉诉求1） 扬州第一座座希尔顿顿级私家家饭店套套房；2） 我的家就在在星级酒酒店；3） 潮流焦点；；4） 二十一世纪纪不能不不爱的美美女；5） 她身段如水水，气质质骄人，光光芒掠过过你的眼眼， 拨一通通给给她！6） 浅尝杯中馥馥郁，傲傲视四海海群芳 花香鸟鸟语美好好，温馨馨东方银银座7）炫耀是是好的，只只是要优优雅2、 首付2万，买买一个只只会赚钱钱，不会会花钱的的金娃娃娃1） 投资2万，期期付3665，轻轻松拥有有可租可用的的酒店式式金套房房2） 扬州独一无无二的私私家饭店店金套房房收藏房产增增值巨星星的同时时不经意收藏藏了幽扬扬舒适，最最优雅的的文化气气息3） 捧着金钻做做房东4） 赚钱不必客客气！今今天，机机会来了了5） 乐透扬州——20002年的的好运，全全都给了了东方银银座的5500位位客户。
c、 针对低档次次投资者者及异类类客户虚虚荣、贪贪婪、好好奇的心心理，设设计有吸吸引力及及进攻性性之促销销专案（参参看“期段推推广执行行计划及及费用”）1、 来就送见面面礼，大大家来捧捧场金光闪闪耀耀银座———包你你赚啦！！——以精致致小礼吸吸引好奇奇客户入入场2、 前50户家家私家电电大抽奖奖3、 摩登彩礼热热情无休休4、 买金套房送送南国假假期——南国三三日游。