房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题含答案1. 判断题：【2013年真题】房地产开发企业通过招、拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税，属于房地产开发的期间费用 ）正确答案：错2. 单选题：某房地产开发商向银行贷款4000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款发生为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息为()万元A.480B.960C.1072.96D.1552.96正确答案：C3. 单选题：房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()A.申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同B.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同C.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同D.申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑→签订合同正确答案：A4. 多选题：【2012年真题】房地产开发项目投资中其他工程费用包括()。
A.可行性研究费B.临时用地费C.场地平整费D.施工执照费E.竣工图编制费正确答案：BDE5. 判断题：在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点正确答案：错6. 单选题：在房地产自然周期的第三阶段，此时供给增长速度高于需求增长速度时，房地产市场中的空置率与合理空置率之间的关系是()A.空置率大于合理空置率B.空置率小于合理空置率C.空置率等于合理空置率D.不能判断正确答案：B7. 单选题：下列不属于房地产开发项目财务评价的基本报表的是()A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表正确答案：A8. 单选题：在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础A.投机需求的膨胀B.金融机构过度放贷C.土地的稀缺性D.开发商之间的博弈正确答案：C9. 判断题：在房地产市场调查中，竞争情况调查属于可控因素的调查，而市场营销因素调查属于不可控因素的调查正确答案：错10. 单选题：选择短期投资还是长期投资主要取决于投资者的（）A.投资偏好B.对未来的预期C.资金实力D.承受风险能力正确答案：A11. 多选题：【2011年真题】银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有()A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用正确答案：ABDE12. 单选题：动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。
A.净现金B.净收益C.净现值D.财务净现值正确答案：B13. 多选题：房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E.投资偏好正确答案：ACD14. 多选题：市场趋势分析通常包括()几个步骤A.宏观环境预测B.行业预测C.企业的销售预测D.微观环境预测E.消费者需求预测正确答案：ABC15. 单选题：下列不属于清偿能力指标的是（）A.借款偿还期B.利息备付率C.现金回报率D.偿债备付率正确答案：C16. 单选题：房地产市场也存在空间市场和（）两个层面A.资产市场B.资本市场C.信托市场D.证券市场正确答案：A17. 判断题：在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越低，则贷款人获得的贷款金额越多正确答案：错18. 多选题：下列内容不属于房地产开发策划方案的有()A.融资方式与资金结构的分析与选择B.区位分析与选择C.开发时机的分析与选择D.实物分析和选择E.物业管理方案的分析和选择正确答案：DE19. 单选题：下列不属于管理费用的是()A.工会经费B.工程监理费C.修理费D.技术转让费正确答案：B20. 单选题：购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）。
A.小于5年B.在4～5年C.在5～6年D.在3～4年正确答案：B21. 单选题：在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是（）A.造价工程师B.结构工程师C.设备工程师D.监理工程师正确答案：A22. 多选题：就名义利率和实际利率的关系问题，下面说法中正确的有()A.从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大B.当每年的计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等C.在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限D.当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率正确答案：BD23. 单选题：某销售型住房市场年初的住房存量为150万套，其中空置待售住房10万套，本年新竣工住房25万套，销售住房14万套，则吸纳周期为（）年A.0.4B.0.56C.2.5D.3.06正确答案：C24. 多选题：下列属于房地产置业投资项目清偿能力指标的是()A.借款偿还期B.利息备付率C.资产负债率D.投资回报率E.流动比率正确答案：ABCE25. 多选题：债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得报酬是（）。
A.协议中规定的贷款利息B.协议中规定的有关费用C.可分配利润D.股利E.预售收入正确答案：AB26. 单选题：【2016年真题】某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000?，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/?，项目销售均价为8500元/?，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80正确答案：D27. 单选题：在房地产自然周期的()市场上只有可以承受高风险的投资者A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段正确答案：A28. 单选题：随着房地产复苏阶段的继续，对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度增加租金，使市场最后达到供需平衡，此阶段属于房地产自然周期的()A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段正确答案：A29. 单选题：如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（）A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%正确答案：A30. 判断题：【2012年真题】REITs可以促进房地产开发企业和物业所有者融资渠道的多元化，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。
)正确答案：对31. 单选题：以下规定了规划建设用地面积、建筑密度、容积率的是()A.选址规划建议通知书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.规划设计条件通知书正确答案：D32. 单选题：综合验收中的（）是竣工项目投入使用前的关键环节A.消防验收B.规划验收C.环保验收D.人防验收正确答案：B33. 单选题：投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险属于()A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.周期风险D.变现风险正确答案：B34. 单选题：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）A.比较风险B.收益现金流风险C.持有期风险D.时间风险正确答案：B35. 判断题：在正式办理竣工验收之前，工程承包商为了做好充分准备，需要进行初步检查初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后，由工程承包商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等正确答案：错36. 单选题：()是房地产泡沫产生的基础A.土地的稀缺性B.投机需求C.金融机构过度放贷D.开发商之间的博弈和非理性行为正确答案：A37. 单选题：根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目。
A.开发-销售模式B.开发-持有-出租-出售模式C.购买-持有-出租-出售模式D.购买-更新改造-出租模式正确答案：A38. 单选题：写字楼租金常常以每平方米()为计算基础A.建筑面积B.可出租面积C.使用面积D.套内面积正确答案：B39. 判断题：在市场营销进行市场细分程序的第二步--分析阶段的主要任务是：对收集的资料经过分析找出差异性最大的细分市场正确答案：对40. 多选题：下面()不属于工程项目施工阶段中质量控制的任务A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.施工现场的调研与分析E.对项目建设总周期目标的论证与分析正确答案：DE41. 单选题：房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是（）A.《规划意见书（选址）》，《设计方案审查意见》，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》B.《设计方案审查意见》，《规划意见书（选址）》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》C.《规划意见书（选址）》，《建设用地规划许可证》，《设计方案审查意见》，《建设工程规划许可证》D.《设计方案审查意见》，《建设用地规划许可证》，《规划意见书（选址）》，《建设工程规划许可证》正确答案：C42. 判断题：收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金。
正确答案：错43. 判断题：实验法是最科学的调查方法正确答案：对44. 单选题：关于融资成本，下列说法不正确的是（）A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费正确答案：D45. 多选题：利率具有()特点A.随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势B.平均利率具有相对稳定性C.利率的决定具有很大偶然性D.平均利率具有政策性E.平均利率是跟市场经济条件是没有关系的正确答案：ABC46. 判断题：过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失正确答案：对47. 单选题：进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于（）A.商品房建设投资B.土地开发投资C.其他投资D.生产性投资正确答案：B48. 单选题：以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是（）A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法正确答案：A49. 多选题：【2013年真题】地方政府的年度土地储备计划包括()。
A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划正确答案：ABDE50. 判断题：成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用)正确答案：对51. 判断题：成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比正确答案：错52. 单选题：项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析正确答案：B53. 单选题：当租售价格大于预测时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系正确答案：B54. 多选题：以下宣传媒介，对中低档写字楼物业比较合适的有()A.报纸上的分类广告B.电视C.广播D.物业顾问机构的期刊E.邮寄正确答案：AD55. 单选题：【2011年真题】某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0％，如果通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是()A.5.16%B.6.16％C.6.5%D.8.74%正确答案：B56. 单选题：长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的()。
A.上升B.下降C.不变D.不确定正确答案：A57. 多选题：在评估报告中，项目经济效益评价一般包括()A.盈亏平衡分析B.现金流量分析C.资金来源与运用表分析D.贷款偿还能力分析E.敏感性分析正确答案：BCD58. 单选题：【2013年真题】下图表示的是房地产开发企业()经营模式下的典型现金流量图A.开发-销售B.开发-持有出租-出售C.购买-持有出租-出售D.购买-更新改造-出租-出售正确答案：B59. 判断题：拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据投标结果确定土地使用者的行为正确答案：错60. 判断题：在同类产品市场上，同一细分市场的顾客需求具有较多的共同性，不同细分市场之间需求具有较少的差异性，企业应明确有多少细分市场及各细分市场的主要特征正确答案：错61. 单选题：（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率正确答案：B62. 单选题：【2013年真题】甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4年，乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜采用的方法是()。
A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.费用年值比较法正确答案：B63. 判断题：【2014年真题】收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之外发生的费用正确答案：错64. 单选题：对于承包方式与承包内容，房地产开发商通常选择()方式A.单价合同B.成本加酬金合同C.全部包工包料的总价合同D.专业工程发包正确答案：C65. 单选题：建筑工程施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，对于原施工许可证()A.应当重新申请B.继续有效C.需向建设行政部门申请变更D.需向城市规划行政部门申请变更正确答案：A66. 判断题：与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值正确答案：对67. 多选题：开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（）A.经营费用B.销售费用C.管理费用D.财务费用E.不可预见费用正确答案：BCD68. 判断题：房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的因此，定义市场区域就成了房地产市场分析的第一步工作正确答案：对69. 单选题：在众多的不确定性因素中，找出对项目经济效益指标影响较大的因素，并判明其，对开发项目投资效益影响的程度的是()分析的目的。
A.盈亏平衡B.敏感性C.风险D.概率正确答案：B70. 多选题：【2011年真题】写字楼分类过程中要考虑的因素包括()A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型正确答案：ACE71. 判断题：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法正确答案：对72. 判断题：房地产资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理小正确答案：错73. 多选题：【2014年真题】下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有（）A.廉租住房B.公共租赁住房C.经济适用房D.商品房E.小产权房正确答案：ABCD74. 单选题：某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限为12年，年利率为10%，按年等额偿还如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）A.0.18B.0.12C.4.09D.5.00正确答案：C75. 判断题：人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据对市场进行细分，细分依据也可称为细分变量或细分标准正确答案：对76. 单选题：【2013年真题】整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为()。
A.13.6%B.14.0%C.19.0%D.23.6%正确答案：A77. 多选题：收集一手资料的方法有（）A.观察B.专题讨论C.问卷调查D.E.实验正确答案：ABCE78. 单选题：判断房地产经纪机构以往的业绩，关键是要看其()A.共代理成交了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多少正确答案：D79. 判断题：土地储备的运作程序有四个步骤，包括收购、开发整理、储备和供应正确答案：对80. 单选题：房地产投资决策以投资者对未来收益的估计为基础投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、科学地使用投资分析结果，来降低()的影响A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.政策风险D.政治风险正确答案：B81. 单选题：由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）A.基本因素B.首要因素C.一般因素D.重要因素正确答案：A82. 判断题：对拥有资金但缺少土地资源的开发商来说，通过土地转让、公司入股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作)正确答案：对83. 多选题：风险对房地产投资决策的影响表现在()A.投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平B.使投资者尽可能规避、控制或转移风险C.迫使投资者改变投资方向D.确定投资金额的多少E.根据风险大小调整投资额正确答案：AB84. 单选题：下列关于房地产市场的特性中，说法不正确的是()A.由于土地的有限性，不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛B.房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长C.与市场供给的同质性相吻合，需求者购置房地产时有不同的目的和设想，因而需求具有多样性D.房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大正确答案：C85. 单选题：【2014年真题】等额序列支付资金回收系数正确的表达方式是（）。
A.B.C.D.正确答案：A86. 单选题：投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%，该阶段为（）A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策正确答案：A87. 单选题：下列属于房地产开发直接投资的是（）A.购买房地产开发企业的债券、股票B.购买房地产投资信托基金C.购买住房抵押支持证券D.购买一座正在运营的高尔夫球场正确答案：D88. 单选题：在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）A.概率分析B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析正确答案：C89. 判断题：研究表明：对于常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化）FIRR有唯一实数解；对于非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化）计算FIRR的方程有多个实数解正确答案：错90. 判断题：如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。
正确答案：错91. 判断题：房地产开发项目用于出租或自营时，经营期的期间费用和房地产置业投资项目的期间费用均计入运营费用正确答案：对92. 单选题：对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是()A.潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场B.服务市场＞潜在市场＞合格的有效市场C.潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场D.潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场正确答案：C93. 多选题：房屋开发费包括()A.建设工程费B.三通一平费C.拆迁安置费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费正确答案：ADE94. 单选题：【2013年真题】某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是()A.目标定价法B.领导定价法C.挑战定价法D.随行就市定价法正确答案：C95. 单选题：土地使用权划拨，是要经()以上人民政府依法批准A.省级B.市级C.县级D.乡级正确答案：C96. 多选题：下列关于基础利率的表述中，正确的有（）A.等于银行贷款利率B.等于银行存款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表正确答案：CE97. 判断题：解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布。
正确答案：对98. 判断题：在风险分析中的解析法和蒙特卡洛模拟法，实际上都采用了概率分析，来研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益的影响正确答案：对99. 多选题：【2014年真题】房地产投资信托基金的特征有（）A.流动性差B.市场价值稳定C.低现金回报D.流动性好E.有效分散投资风险正确答案：BDE100. 多选题：【2013年真题】某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括( )A.B.C.D.E.正确答案：ABD。