《资产评估》综合复习资料一、单项选择题1. 下列不属于资产评估假设的是( ) A. 继续使用假设 B. 清算假设 C. 公开市场假设 D. 企业主体假设2. 下列反映了资产评估咨询性特点的是( )A. 资产评估的结果必须接受市场的检验B. 资产评估必须按照法定的准则和规程进行C. 资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见D. 资产评估直接以现实存在的资产为估价的依据3. 对被评估资产进行模拟重置，按现行技术条件下的材料.工艺.设计.价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为( ) A. 复原重置成本 B. 完全复原成本 C. 更新重置成本 D. 实际重置成本4. 已知被评估设备的价值与功能之间存性关系，年产某产品720件由于该型号的设备已停产，评估人员在市场上寻找到功能类似的全新设备，其价格为11.5万元，年产量为800件则被评估设备的重置成本应为( ) A. 10.35万元 B. 10.65万元 C. 10.80万元 D. 11.15万元5. 用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的( )A. 重置成本 B. 收益现值C. 清算价格 D. 市场价格6． 某企业预期年收益为10万，所在行业平均收益率为10%，该企业持续经营，以此计算该企业价值应为（ ） A．100万 B．90万 C．101万 D．11万7. 企业一张不带息的票面金额100万元的商业汇票，至评估基准日离票据到期还有三个月，贴现率为月息8‰，假设该企业资金周转困难，则该票据评估值最接近于（ ）万元 A．100.2 B．97.6 C．99.2 D．98.4 8. 企业价值评估的对象是（ ） A．资产生产能力 B．资产获利能力 C．资产成本 D．资产综合体 9. 某项低值易耗品预计使用一年，现已使用8个月，该低值易耗品现行市价为1500元，则评估值最接近为（ ） A．500元 B．600元 C．1200元 D．1000元 10. 假定社会平均资金收益率为10%，无风险报酬率为5%，被评估企业所在行业平均风险与社会平均风险的比率为1，则用于企业评估的折现率应选择( )A．12% B．11%C．10% D．15%11. 某企业的应收帐款，经核实为10万元，经分析，在不采取任何措施的情况下，预计坏帐损失率为25%，如果增加催收费用1万元，坏帐损失率将降至10%，由此可以确定应收帐款评估值为（ ）。
A. 7.5万元 B. 8万元 C. 9万元 D. 10万元12. 从本质上讲,商标权的价值主要取决于( )A. 取得成本 B. 设计和宣传费用 C. 商标所能带来的收益 D. 新颖性和创造性13．下列影响属于功能贬值影响因素的是（ ）A．社会需求下降 B．市场价格变化C．新工艺新材料运用 D．利率变化14. 某被评估资产1980年购建，帐面原值10万元，帐面净值2 万元，1990年进行评估，已知1980年和1990年该类资产定基物价指数分别为130%和180%，由此确定该资产的重置完全成本为（ ） A. 138460元 B. 27692元 C. 80000元 D. 180000元15. 机器设备的经济寿命是指（ ）Ａ．机器设备从使用到报废为止的时间B．机器设备从使用到运营成本过高而被淘汰的时间C．从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间D．机器设备从使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时间16．正常的投资报酬率（ ）该投资的机会成本 A．不能低于 B．不能高于 C．应等于 D．高于低于等于均可17. 假定社会平均资金收益率为10%，无风险报酬率为5%，被评估企业所在行业平均风险与社会平均风险的比率为1.2，则用于企业评估的折现率应选择( )A．12% B．11% C．10% D．13.5%18. 对某企业进行评估时，一部分产品正处于生产加工中尚未完工，数量为200个，这部分在制品已经过16个小时的加工工序，而完成单位产成品需要20个工时。
已知在评估基准日同类产品的单位重置成本为100元，经评估人员确定该产品的成本消耗与生产工时成正比，则该在制品的评估值最有可能是( )元A．20000 B．16000C．18000 D．1000019. 某公司持有10年期债券1000张，每张面值100元，票面利率6％，每期付息，到期还本评估时还有5年到期，市场利率为5％则该批债券的评估值约为（ ）（P/A，5%，5）＝4.3295A. 103330元 B. 103630元C. 103930元 D. 104330元20. 在评估土地使用权时，如选择一个参照物，应选择（ ）A. 同一供需圈内.近期交易的.类似土地B. 同一供需圈内.有标价的.类似土地C. 邻近地区.近期交易的.类似土地D. 邻近地区.近期交易的.相同土地二、多项选择题1. 机器设备的贬值可分为（ ） A. 实体性贬值 B. 货币性贬值 C. 功能性贬值 D. 经济性贬值2. 无形资产的功能特性包括（ ）A. 附着性 B. 共益性C. 垄断性 D. 积累性3. 收益法涉及到的基本要素包括（ ）A. 被评估资产的实际收益 B. 被评估资产的预期收益C. 折现率或资本化率 D. 被评估资产的总使用年限4. 复原重置成本与更新重置成本的不同之处在于（ ） A．价格水平不同 B．制造标准不同 C．设计规格不同 D．材料消耗不同5. 成本法涉及的基本要素包括（ ）A. 资产的重置成本 B. 资产的有形损耗C. 资产的功能性贬值 D. 资产的经济性贬值6. 运用假设开发法评估地产,其中全部预付资本主要包括( ) A. 建筑费用 B. 资金成本C. 专业费用 D. 地价7. 企业价值评估是一种整体性评估,它与构成企业的各个单项资产的评估值简单加和是有区别的。
这些区别主要表现在( ) A. 评估对象的差别 B. 影响因素的差别 C. 评估结果的差异 D. 评估目的的差别8．确定可能发生的坏账其主要方法有（ ） A．ABC分析法 B．坏账准备金法 C．账龄分析法 D．坏账比例法9. 运用收益法评估资产价值时，要求资产的收益额应该是资产的（ ）A. 历史收益额 B. 未来预期收益额C. 现实收益额 D. 客观收益额10. 应用收益现值法适用的前提条件是（ ）A. 被评估资产的未来收益可以预测并可以用货币衡量B. 资产所有者获利预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量C. 被评估资产预期获利年限可以预测D. 被评估资产未来收益是无限期有三、简述题1．简述资产评估的概念2. 简述资产评估程序3．简述资产评估的几种假设4. 简述市盈率乘数法的基本思路 5. 简述资产评估的收益法的前提条件6. 简述整体资产评估与单项资产评估加总的区别7. 简述复原重置成本和更新重置的异同四、计算题1.某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2007年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米480元。
据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）（P/A，8%，45）＝12.10842. A企业将拥有的一项专利权许可甲企业使用，特委托评估公司进行评估评估人员了解到以下情况：（1）双方协商的合作期暂定为4年；确定的利润分成率为30％2）未来4年，甲企业的产品销量分别是9万件，10万件，12万件，12万件，每件售价和成本费用分别是100元和70元3）据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为15％；企业适用的所得税率为25％；国库券利率为5％要求：（1）计算专利权各年的收益2）计算专利权使用权的评估价值计算结果以万元为单位，保留两位小数）(P/A,r,n)=[1-(1+r)n]/r 3．某设备2000年购进，账面原值400万元，2003年评估，经调查分析，该设备价格三年间每年上涨10%，评估人员认为该设备尚可使用五年，已知市场上已有更为先进的同类设备出现，与被估设备相比较节约劳动力10人，每人每年工资福利等人工费用10000元，此外，由于市场竞争加剧，该设备生产的产品每年降价损失20万元，若所得税率33%，折现率为10%，试评估该设备价值。
以万为单位，保留小数点后两位）附：（P/A.10%.5）= 3.79084.某评估机构对某个进行股份制改组企业进行评估根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5 年的收益额分别是13万元 ，14万元 ，11万元，12万元和15万元目前市场期望投资报酬率为16%，无风险报酬率为12%，该企业所属行业的投资风险对市场平均风险的比率的经验值为1(即 β =1)，（P/A，16%，5）＝3.274;(P/A,12%,5)=3.605(1)根据上述资料，采用年金本金化法对该企业进行评估 (2)如果采用单项资产评估加总的方法，评估确定该企业各单项资产评估值为80万元，评估企业的商誉 (P/A,r,n)=[1-(1+r)n]/r (P/A,10%,20)=9.514 (P/A,14%,5)=3.433 5.评估对象为某企业2002年建造的一条生产线，生产线原投资500万元，其中原材料成本（设全部为钢材）350万元，燃料动力80万元，工资及福利费用50万元，其它费用20万元该生产线已使用10年，估计仍可使用20年目前钢材价格较10年前上涨了200%，燃料动力价格上涨100%，工资及福利费用和其它费用上涨100%。
与目前较先进的生产线相比，需多用50个工人，年总工资40万元由于市场疲软，使该生产线开工不足，由此而造成收益损失额每年为20万元（该企业所得税为33%，假定折现率为10%）要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估6.待估对象基本情况是写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元，设定建筑物折现率为10%，尚可使用年限为50年，土地折现率（本金化率）为8%，房产税和土地使用费及修缮费等各种客观费用年总计为180000元，依成本法求得建筑物现值为1500000元试运用收益现值法估算本例写字楼所占基地永续使用权价格（土地可无限期使用） （P/A，10%，5）＝3.791 (P/A,r,n)=[1-(1+r)n ]/r7．某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估具体资料如下：该资产账面原值为270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年经调查分析确定，按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产全部费用支出为480万元经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。
经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税为33%，假定折现率为10%）要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估附：（P/A，10%，8）=5.335， （P/A，10%，10）=6.145）8．某市区有六层砖混结构办公楼一幢，已使用4年，土地面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金实收4万元，另据调查，当地同类办公楼出租租金一般为每月4.5万元土地尚可使用48年，建筑物尚可使用52年，假设建筑物的还原利率为10％，土地还原利率为8％，房产税为租金收入的12％，土地使用税每年每平方米2元，管理费以年租金的3％计，修缮费以房屋重置价的1.5％计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按建筑物重置价3‰计，建筑物重置价格为120万元要求评估该房屋基地的有限期价格附：（P/A，8%，48）=12.1891， （P/A，8%，52）=12.2715参考答案：一、单项选择题1-5 DCCAD 6-10 ABBAD 11-15 BCCAC 16-20 ABCDA二、多项选择题ACD ABD BCD BCD ABCD ACD ABC CD BD ABC 三、简答题1．简述资产评估的概念。
答：资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动具体说资产评估是指由专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定的目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为2. 简述资产评估程序答：概括地讲，资产评估的程序主要包括四个阶段：前期准备阶段；现场工作阶段；评定估算阶段；评估报告阶段前期准备阶段基本工作是由评估机构指导资产占有单位清查、填报资产、搜集准备资料；现场工作阶段基本工作是资产占有单位相关工作人员配合评估人员到资产所在现场进行核查核实资产、验证资料并检测签定资产；评定估算阶段基本工作是评估人员选择评估方法和计算公式，针对具体评估对象进行价值计算；评估报告阶段的基本工作是评估 机构分析确定评估结果，撰写评估说明及评估报告书、汇集工作底稿等3. 简述资产评估的几种假设答：资产评估适用的假设有以下几种：（1）交易假设；（2）公开市场假设 （3）继续使用假设；（4）清算假设4. 简述市盈率乘数法的基本思路答：市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数，以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。
其基本思路：（1）从证券交易所中搜集与被评估企业相同或相似或同类型的上市公司，包括行业、产品结构、生产经营规模等方面的条件要大致接近把上市公司的股票价格按公司不同口径的收益额计算出不同口径的市盈率不同的收益额口径有：税前无负债净现金流量、无负债净现金流量、净利润等到等2）分别按各口径市盈率相对应的口径计算被评估企业的各口径收益额3）以上市公司各口径的市盈率乘以被评估企业相对口径的收益额得到一组被评估企业初步价值4）对于该组按不同口径市盈率计算出的企业价值分别给出权重，加权平均计算出企业整体价值5. 简述资产评估的收益法的前提条件答：（1）被评估资产的未来收益可以预测并可以用货币衡量（2）资产所有者获利预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量（3）被评估资产预期获利年限可以预测6．简述整体资产评估与单项资产评估加总的区别答： A. 评估对象的差别 B. 影响因素的差别 C. 评估结果的差异 7. 简述复原重置成本和更新重置的异同答：重置成本是按现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额重原重置成本是指采用与评估对象相同有材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与被评估对象相同有全新资产所发生的费用。
更新重置成本是指采用新型材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与被评估对象具有同等功能的全新资产所发生的费用 四、计算题 1. 年总收入＝120＊（1－8%）＊24000＝2649600年总费用＝2649600＊（2.5%＋18%）＋480＊24000＊（1.5%＋0.2%）＝739008年总收益＝2649600―739008＝1910592土地纯收益＝1910592－480＊24000＊10%＝土地价值＝758592＊（P/A，8%，45）＝758592＊12.1084＝9185335 2. （1）专利权各年的收益分别为：60.75,67.5,90,90 （2）专利权的评估价值＝60.75/（1＋20%）＋67.5/（1＋20%）2＋90/（1＋20%）3＋90/（1＋20%）4＝192.983. （1） 计算重置成本：（2分） 400×(1+1%)3=532.4（万） （2） 计算实体贬值：（2分） 532.4×3/（5＋3）=199.65（万） （3） 计算功能贬值：（4分） 年超额营运成本 10×10000=10（万） 净年超额营运成本 10×(1-33%)=6.7（万） 功能贬值 6.7×(P/A.10%.5)=6.7×3.7908=25.40（万） （4）计算经济贬值：（2分） 20×(1-33%)×(P/A.10%.5)=13.4×3.7908=50.80（万） （5） 确定评估值：（2分） 评估值=重置成本-实体贬值-功能贬值-经济贬值 =532.4-199.65-25.40-50.80=256.55（万元） 4. 商誉评估值＝80.99－80＝0.99（万元）5. 重置成本＝350＊（1＋200%）＋（80＋50＋20）＊（1＋100%）＝1350（万元）实体性贬值率＝10/（10＋20）＝33.33%功能性贬值＝40＊（1－33%）＊（P/A，10%，20）＝228.18（万元）经济性贬值＝20＊（1－33%）＊（P/A，10%，20）＝114.09（万元）评估值＝1350－228.18－114.09＝557.77（万元）6. 总收入=60*12=72（万元）总收益= 72-18=54（万元）建筑物的纯收益= 150*10%=15（万元）基地的纯收益=54-15=39（万元）基地的评估值=39/8%=487.5（万元）7． 重置成本＝480（万元）成新率＝8/（8＋20＊50400/57900）＝31.48%功能性贬值＝3＊（1－33%）＊（P/A，10%，8）＝10.72（万元）评估值＝480＊31.48%－10.72＝140.38（万元）8． （1）计算总收益： 年租金收入540000元（45000×12） （1分）（2）计算总费用： 45000×1/2 + 12×45000×12% + 500×2 + 540000×3% + 1200000×1.5% + 540000×0.3% = 126100元 （3分）（3）计算房地产纯收益540000—126100＝413900（元） （2分）（4）计算房屋纯收益 1200000×[1－4/（48＋4）]×10%＝111428.571（元） （3分）（5）土地纯收益 总收益－房屋收益＝413900－111428.571＝302471.43（元） （2分）（6）土地总价＝ 302471.43 × (P/A,8%,48)＝ 3686854.51(元) （2分） 土地单价＝ 3686854.51 ÷500＝7373.71(元) （2分） 。