蔚蓝海岸开发模式提炼（提纲）一、 总体思路1、 模式提炼目的总结蔚蓝海岸的成功开发经验，从中提炼和整合出一种超前 的、企业专有或擅长的、值得在后续项目开发中加以贯彻和发扬 的开发模式，以促成卓越地产品牌的独特性和连续性2、 提炼方法先发散，后收缩3、 提炼程序•开发模式类别分析•开发模式构成要素和特征分析•蔚蓝海岸模式构成要素表现和构成 特征符合性分析•对筛选出的特征进行整合，形成卓 越地产开发模式二、 房地产开发模式类别分析1、 目前流行的模式界定方法•以项目区域定义开发模式：郊区 化项目开发模式（TOWNHOUSE）、市区大型项 目开发模式（新都市主义）、 景观（海景、湖景等）物业开 发模式等•以项目规模定义开发模式：城镇 开发模式、创新科技园区开发 模式、大盘开发模式（大盘主 义）、单体楼盘开发模式等•产品类别定义开发模式：别墅开 发模式、酒店开发模式、酒店 式公寓开发模式、商务公寓开 发模式、旅游地产开发模式、 度假物业开发模式、小户型开 发模式等•以客户定位定义开发模式：豪宅 开发模式、白领概念开发模 式、工薪概念开发模式、经济 适用房开发模式、老年人住宅 开发模式、单身公寓开发模式•以产品用途定义开发模式：旅游 地产开发模式、度假物业开发 模式、商务公寓开发模式、产 权式酒店开发模式、CLD开发 模式、CBD开发模式等•以市场概念定义开发模式：生态 住宅开发模式、环保住宅开发 模式、健康住宅开发模式、节 能住宅开发模式、SOHO住宅 开发模式、智能化住宅开发模 式等•以开发特色定义开发模式：概念 先行型开发模式、逆境突破开 发模式、精品开发模式、风格 创新开发模式、文化、艺术主 题地产开发模式等•以复合地产定义开发模式：体育 地产开发模式、教育地产开发 模式、旅游地产开发模式、农 业地产开发模式、•以市场扩张方式定义开发模式： 规模化品牌扩张开发模式、专 业化连锁开发模式、品牌连锁 开发模式（品牌输出，奥龙计 划）等•以企业介入开发过程的深度定 义开发模式：专业型开发模式（集中于房地产开发管理，也 称爱立信式）、全能型开发模 式（除开发管理外，成立自己 的建筑公司和物业管理公司， 也称老福特式）等•以企业或项目成熟运作定义开发模式：万科模式、碧桂园模 式、金地模式、奥林匹克模式、 现代城模式等2、 蔚蓝海岸开发模式属性分析从以上模式归类方法看，此次模式提炼应该属于以企业或项目成熟 运作界定开发模式3、 可以参照的企业和项目成熟运作模式特征表述•万科地产模式（专业化品牌扩 张型，市场领跑者，专业化、 品牌化路线，跨区域品牌扩 张，塑造全国性品牌，江湖盟 主策略）•碧桂园模式（规模化实力扩张 型，在强势品牌带动下的规模 化生产和规模化营销，纵向一 体化的企业运作，模式化、工 业化的产品路线，高门槛（现 楼）营销策略）• 金地模式（专业化精品型，注 重企业文化与企业制度建设， 精品路线，品牌与企业成长性 很强，开始由区域市场向全国 市场扩张）• 奥林匹克模式（主题与专业开 发型，概念地产，复合地产， 主题地产，注重速度与创新， 注重概念炒作，短期内高度集 中市场注意力，实现快速营 销，由项目公司到专业化公 司，与众不同的是在技术领 先、概念领先基础上达到了高 度专业化，强调资源整合和战 略联盟，面向大众的根本性需 求，连锁化全国性品牌扩张， 全国性网络）•现代城模式（个性张扬炒作 型，差异化策略，前瞻，前卫， 求新求异，以奇制胜，注重包 装炒作，把某种趋势性的消费 需求（如智能化、网络生活、 生态化）极端化，攻其一点不 计其余，无限夸大，针对精英 阶层、前卫一族）•丽江花园模式（积累完善型， 从一个项目开始到一个项目 结束，一切都以项目运作为中 心，企业运作是由项目公司到 专业公司，产品成熟，配套完 善，做社区文化和生活方式）三、开发模式构成要素和特征分析1、 模式构成要素•开发管理模式管理理念管理组织构架：直线制、职能 制、事业部制、矩阵制等管理优势：投资决策优势、融 资优势、成本管理优势、工程 技术和质量管理优势、营销管 理优势、人才优势等•开发运作模式开发理念土地获取项目定位规划设计：规划布局、建筑设 计、环境设计、配套设计营销推广：物业管理：服务内容、社区文 化•市场扩张模式企业目标：区域品牌、全国性 品牌、世界性品牌融资方式：自有、贷款、垫资、 销售回款、企业债券、股票上 市等方式选择：直接介入型（激进 型）、物业管理先行型（慎重 型）人才补给：集团输送、本地化2、 要素应该符合的特征•成功项目所表现的：只有成功项 目的模式才有提炼的必要•相对比较先进、科学、符合发展 潮流的：成功项目中也有不 足，对这种缺陷必须剔除•已经取得客户认同的：企业认为 是精华，如果未能得到客户认 同，迟早会淘汰•比其他项目明显优越的：只有比 大部分同行相对优越的，才是 自己的模式特征，否则就是别 人的•企业比较擅长的：企业擅长，才 有模式存在的可能•可以操作的，可以在后续项目中 加以贯彻的•不会过于束缚公司的发展方向 的四、蔚蓝海岸模式构成要素表现和构成特征符合性分析1、 开发管理•管理理念：追求卓越，不断超越 （理念是超前的，可以理解为 管理的创新）•管理组织构架：目前为扁平化的 职能制（如果企业要扩张，这 种组织结构可能会变动）•管理优势：优质高效的决策、管 理的创新精神（值得继续发扬 的）2、 开发实施•土地获取：大规模、良好外部景 观（后续项目无法保证的）•消费者定位：高素质、高收入的 社会精英（如果保留，将限制 企业职能走高档路线）•规划设计宗旨：人性化、人文关 怀（符合潮流、值得深化的）•规划布局：开放性（人性化的表 现之一）•建筑设计：风格：简约、现代、浪漫户型：追求方正（不同消费者会有不同看法）人性化空间：电梯大堂和底层架空•环境设计：地中海风情、海洋文化（只适用于南方沿海，不过可以延伸为园林 的唯美和文化内涵的结合）大气与雅致相结合、美观与适用（科学规划与人性化的表现）漫步道、风雨连廊等休闲设施，推崇人与人、人与自然的沟通（的 表现）•配套设计：会所智能化教育配套：重点体现全方位的教育配套，而在教育配套中，又以公 益性和素质教育为区别于其他项目教育配套的特色（对客户具备吸 引的）•营销推广视觉冲击：对营销中心的包装，先建环境，后建房重视口碑传播，以现场生活实景打动人（是项目人性化环境所带来 的）•物业管理：社区服务：公信、真诚（在其他企业出现 问题而自身没有的前提下可以发扬）社区文化：形式多样化，并且区别于其他企业的是其追求的高品位 和文化性3、 市场扩张•企业目标：3-5年内成为达成区 域品牌的提升，并有做全国性 品牌的远期计划•融资方式：目前不明确（能否突 破资金瓶颈，还没有提上议事 日程）•方式选择：属谨慎型，目前以物 业管理为先导，以进入其他热 点省会城市•人才补给：在进入全国市场之 前，主张自我培养五、卓越地产开发模式提炼1、 名称：卓越人文地产开发模式2、 模式的个性特征：•人文关怀贯彻始终•建筑设计现代、浪漫，注重细节•环境设计外在美与内涵美相结 合•追求均好性和人性化•特色教育与房地产的联姻•营销手段上实多于虚•主张卖生活方式•社区文化突出文化和品位•管理上追求速度和创新•品牌积累期，有创全国性品牌的 野心3、 模式表述：以消费者需求为中心以全方位的人文关怀为宗旨以均好性、开放性、现代化、人性化的规划设 计为载体以一条龙、公益性、高水准、个性化的素质教 育为特色以多样化、高品位的社区文化为核心以专业、超前、优质、高效的管理为保证，打 造高尚、人文社区以良好的口碑、生动真实的生活场景促进项目销售以项目品牌为基础，成就企业品牌以物业管理品牌为先导，寻求全国性的品牌扩 张。