湖南望云株洲大道地块前湖南望云株洲大道地块前期策划思考期策划思考(终终)Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010写在前面此地块承载着许多重要的历史意义此地块承载着许多重要的历史意义望云集团进军株洲市区第一站，吹响进攻号角望云集团进军株洲市区第一站，吹响进攻号角望云集团与中原集团携手共创辉煌于株洲首次合作望云集团与中原集团携手共创辉煌于株洲首次合作Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010 2012 2012年年末最后一次土地出售中在众多竞争对手中，以年年末最后一次土地出售中在众多竞争对手中，以11381138元元/的楼面价（净用地）拿下此地块，足见望云集团寄望之重的楼面价（净用地）拿下此地块，足见望云集团寄望之重楼面价高达楼面价高达11381138元元/平方米，采取什么样的开发方式？平方米，采取什么样的开发方式？回顾：购买公司购买公司位置位置宗地面宗地面积积建筑面建筑面积积规划用途规划用途土地成交土地成交价格价格楼面地价楼面地价签约时签约时间间株洲华都房地产开发有限公司株洲大道和昆仑山路交叉路口西北角66204.71142667.5商住144301011元/2011.4湖南中欧置业有限公司株洲大道和昆仑山路交叉路口西北角61957.2216850.2商住15053694元/株洲市三兴置业有限公司天元区29区29-118020.9146455商业住宅628135元/20103Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010背景：望云进入株洲市的首个地产开发项目目标理解目标理解 经过与望云集团高层多次深入探讨及沟通，此项目须奠定望云在株洲的品牌影响力，同时快速实现资金回笼，博取溢价。
Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010希望与开发商达成共识：本案开发基调应该是：以全新模式+全新住宅产品为主Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010项目本体分析项目本体分析市场竞争市场竞争项目判断项目判断提出问题提出问题项目发展战略项目发展战略项目初步定位项目初步定位经济测算经济测算客户分析客户分析思路：Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010地块初判：地块初判：天元区次核心区域，环境好，发展潜力大天元区次核心区域，环境好，发展潜力大n地块位于地块位于天元区次核心区域，天元区次核心区域，未来城市发展重要节点未来城市发展重要节点n项目周边项目周边环境形象好环境形象好，周边多，周边多为较高端项目如湘银星城、尚为较高端项目如湘银星城、尚格名城等；格名城等；n体育新城核心所在，体育新城核心所在，城市基础城市基础配套优越，配套优越，神农城神农城现象现象关键关键位置位置位于株洲大道与湘山路交汇处西北角体育新城附近重要节点交通交通横轴株洲大道、黄河路、滨江北路纵轴莲花路、湘山路、君山路交通通达性好设施设施紧邻新体育中心，住宅较多，周边商业配套缺乏居住氛围正在聚集、商业氛围起步形象形象新住宅集中聚集区规划新，发展新，整体形象好Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010地块初判：地块初判：地块方正、平整，北侧地块方正、平整，北侧200200米即是湘米即是湘江，四面临路，会有噪音影响江，四面临路，会有噪音影响湘湘 江江用地性质用地性质商住用地占地面积占地面积52736.27净用地面积净用地面积50349.79容积率容积率3建筑密度建筑密度33%商住比商住比住60%，商40%总建筑面积总建筑面积151049商业面积商业面积60420住宅面积住宅面积90629总车位总车位1605Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010地块初判：地块初判：地块规模小，楼面价高，挑战区域市场地块规模小，楼面价高，挑战区域市场项目名称项目名称占地面积占地面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）容积容积率率住宅类型住宅类型在售及待售主力在售及待售主力产品产品当前住宅、当前住宅、均价元均价元/）商业商业/公寓公寓均价均价销售率销售率主要卖点主要卖点湘银星城38万132万3.0多层、高层90-160三房五房4500450028000-30000一期在售湘银品牌、6+1创新户型+教育配套+规模优势尙格名城53万120万1.75高层、小高层、多层85140两-四房5 500000015000-30000六期94%地段、交通；主题园林及品质；多层产品，自身配套庐山春天16.7万55万3.97高层、小高层99190二、五房49004900二期96%新城地段，配套完善，华晨品牌号召力华晨.国际12万50万3.97高层90115二、三房580058005000-5500公寓85%紧邻神龙城、市政府，天台公园、北师大附中大江观邸6.9万30万3.55高层85-167二到三房4800480030000一期尾声一线江景、石峰公园、高赠送本项目地块土地拍卖价1.72亿，折合楼板价约1138元/，初步估算，项目入市价格不会低于4200元/，周边高层项目均价只在4100-4800元/平左右，常规住区无法保证保价、保速Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010此次报告要沟通的问题此次报告要沟通的问题Q1、项目如何定位？Q2、项目的物业发展方向？Q3、如何在前期沟通的基础上尽量提升价值，达到利润4个亿。
挑战区域市场，塑造代言体育新城形象的中高端项目，实现项目高速销售，博取溢价！实现：Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010项目本体分析项目本体分析市场竞争市场竞争项目判断项目判断提出问题提出问题项目发展战略项目发展战略项目初步定位项目初步定位经济测算经济测算客户分析客户分析提纲：提纲：Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010区域发展机遇：承接神农城发展轴线，处于运动生活区与都市生活区临界面项目处于运动生活与都市生活强烈碰撞区域项目处于运动生活与都市生活强烈碰撞区域区域内尚未出现城市发展主导理念之项目区域内尚未出现城市发展主导理念之项目周边未出现根据区域规划价值周边未出现根据区域规划价值发展，定位主题项目发展，定位主题项目城市规划价值：城市规划价值：项目处于运动生活区与都市生活区项目处于运动生活区与都市生活区临界面，区域交融、碰撞激烈临界面，区域交融、碰撞激烈Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010地块位置：地块位置：位于体育新城核心位置，坐享区域首席位于体育新城核心位置，坐享区域首席 黄金十字。
黄金十字体育中心Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010经济指标：经济指标：总建面约总建面约1515万，地块方正，具备较大万，地块方正，具备较大操作空间操作空间用地性质用地性质商住用地占地面积占地面积52736.27净用地面积净用地面积50349.79容积率容积率3建筑密度建筑密度33%商住比商住比住60%，商40%总建筑面积总建筑面积151049商业面积商业面积60420住宅面积住宅面积90629总车位总车位1605Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010宗地四至：南面南面临临株洲株洲大道大道东面东面红星美凯红星美凯龙、金鼎建博汇龙、金鼎建博汇项目项目 北面、北面、汽车汽车4S4S店、大店、大江观邸江观邸 西面西面加油站、山包加油站、山包Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010宗地状况：宗地状况：地块整体较为平整，拆迁已完成，已经达地块整体较为平整，拆迁已完成，已经达到熟地状态到熟地状态Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010交通分析：交通分析：地块通达性极高，是连接栗雨湖板块地块通达性极高，是连接栗雨湖板块与长江广场板块的咽喉之处，与长江广场板块的咽喉之处，1515分钟畅达全城繁分钟畅达全城繁华，更是去往湘潭必经之路华，更是去往湘潭必经之路中心广场长江广场响石广场神农城株洲大道栗雨湖商务区湘山路西环线石峰大桥红港大桥10Mins10MinsCode of this report|18 Copyright Centaline Group,2010景观分析：景观分析：东向部分高层能看到体育中心及其东向部分高层能看到体育中心及其园林，北向观江面被大江官邸阻隔，几无自然园林，北向观江面被大江官邸阻隔，几无自然景观。
景观湘湘 江江Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010地块小结：优劣势分析地块小结：优劣势分析优优 势势劣劣 势势1、有市场氛围，区位优势明显，周边开发情况良好，板块处于蓬勃发展期2、交通通达性好，十五分钟畅享城市繁华，2大主干道黄金路口；3、城市配套丰厚，宗地东面为红星美凯龙及新鼎建博汇市场，十字路口处作为体育新城板块核心商业区，拥有高档酒店、公寓等、尽在咫尺的体育馆4、地块规整，易于规划，临街面长，商业价值大1、住宅受噪音污染，临街面较长，且直接临主干道；2、自然景观面相对缺乏，视野受限较大，同时无自有自然景观3、容积率过高，影响住宅舒适度Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010配套：丰富，商业配套、市政配套一应俱全配套：丰富，商业配套、市政配套一应俱全景观资源：无内在自然景观，景观面缺乏景观资源：无内在自然景观，景观面缺乏容积率：容积率偏高，影响居住品质容积率：容积率偏高，影响居住品质地段：体育新城黄金十字路口地段：体育新城黄金十字路口通达性：通达性：1515分钟畅达全城。
分钟畅达全城商业体量：体量较大，发展有挑战性，同时也是机会点商业体量：体量较大，发展有挑战性，同时也是机会点从地块看机会点：从地块看机会点：不具备打造豪宅的价值，可满足普不具备打造豪宅的价值，可满足普通住宅需求，商业发展具备挑战性，同时是机会点通住宅需求，商业发展具备挑战性，同时是机会点住宅住宅商业商业Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010项目本体分析项目本体分析市场竞争市场竞争项目判断项目判断提出问题提出问题项目发展战略项目发展战略项目初步定位项目初步定位经济测算经济测算客户分析客户分析提纲：提纲：Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010天元区竞争分析天元区竞争分析PART 1 PART 1 Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010尚格名城尚格名城大江观邸大江观邸美的城美的城金域天下金域天下湘银星城湘银星城天泉一品天泉一品恒大名都恒大名都晋合湘水湾晋合湘水湾华晨御园华晨御园近水楼台近水楼台水岸春天水岸春天湘银小区湘银小区华晨国际华晨国际庐山恋庐山恋泰山公馆泰山公馆康桥美郡康桥美郡本案本案山河锦园山河锦园蓝筹公寓蓝筹公寓湘江名都湘江名都从区域看竞争：从区域看竞争：呈区域集中趋势，南以湘水湾、神龙呈区域集中趋势，南以湘水湾、神龙城为核心，北以体育中心、栗雨工业园为核心；城为核心，北以体育中心、栗雨工业园为核心；湘水湾板块湘水湾板块旺城旺城天悦天悦栗雨湖板块栗雨湖板块体育新城板块体育新城板块神龙城板块神龙城板块Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010从产品价格看从产品价格看：大盘集结，多以小高、高层物业为主；大盘集结，多以小高、高层物业为主；产品面积跨度大，产品面积跨度大，销售价格差距大。
销售价格差距大项目名称项目名称占地面积占地面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）容积容积率率住宅类型住宅类型在售及待售主力在售及待售主力产品产品当前住宅、当前住宅、均价元均价元/）商业商业/公寓公寓均价均价销售率销售率主要卖点主要卖点佳兆业金域天下22万57万1.13多层、小高层、高层167-172三房4600460018000一期85%区域规划前景、双水系、双公园、纯水岸豪宅湘银星城38万132万3.0多层、高层90-160三房五房4500450028000-30000一期在售湘银品牌、6+1创新户型+教育配套+规模优势美的城53万150万3.0多层、高层110-2504400440010000高层未开盘品牌、区域规划前景、栗雨湖公园尙格名城53万120万1.75高层、小高层、多层85140两-四房5 500000015000-30000六期94%地段、交通；主题园林及品质；多层产品，自身配套庐山春天16.7万55万3.97高层、小高层99190二、五房49004900二期96%新城地段，配套完善，华晨品牌号召力华晨.国际12万50万3.97高层90115二、三房580058005000-5500公寓85%紧邻神龙城、市政府，天台公园、北师大附中天泉一品4.7万10万2小高层、别墅236-316联排别墅85008500余50套联排湘水湾、湘江、纯别墅区大江观邸6.9万30万3.55高层85-167二到三房4800480030000一期在售一线江景、石峰公园、高赠送湘江名都7.2万25万3.5高层120-140四房4900490020000一期75%区位神龙城及湘江，园林及物业、自身配套大体量商业华晨御园6.7万32万3.5高层、别墅45-100三房5 540040025000-30000剩100套生活配套完善，株百、神龙城Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010栗雨湖板块：主栗雨湖板块：主打公园资源盘，打公园资源盘，代表项目有金域代表项目有金域天下，美的城天下，美的城体育新城板块：体育新城板块：主打江景资源，如主打江景资源，如大江观邸，尚格名大江观邸，尚格名城，旺城天悦城，旺城天悦湘水湾板块：主湘水湾板块：主打南向江景资源打南向江景资源优势，为株洲顶优势，为株洲顶豪宅圈豪宅圈神龙城板块：主神龙城板块：主打神龙城优势配打神龙城优势配套，代表项目华套，代表项目华晨国际，奥园养晨国际，奥园养生城等生城等从占位看竞争：从占位看竞争：栗雨湖板块、不论从价格、位置、资栗雨湖板块、不论从价格、位置、资源均作为本区域第一竞争对手。
随着板块的不断开发，源均作为本区域第一竞争对手随着板块的不断开发，未来体育新城会从配套和影响力上逐步超越未来体育新城会从配套和影响力上逐步超越VS湘水湾：价格、南向江景湘水湾：价格、南向江景楼盘品质，豪宅楼盘品质，豪宅标准比不过标准比不过VS神农城：未来城市中心定神农城：未来城市中心定位，价格稍微劣位，价格稍微劣势VS栗雨湖：真正的竞争对手，栗雨湖：真正的竞争对手，从价格、地段从价格、地段产品组合类似，产品组合类似，唯有美的城唯有美的城Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010区域在售竞争分析区域在售竞争分析PART 2PART 2Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010典型比准个案选取原则典型比准个案选取原则望云项目望云项目档次相同或相近档次相同或相近区位相同或类似区位相同或类似产品线相同或类似产品线相同或类似项目比准个案选取的三个维度Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010比准个案位置分布图比准个案位置分布图比准个案选取三原则：比准个案选取三原则：1、档次相同或相近；2、区域相同或类似；3、产品线相同或类似大江观邸庐山春天曼城尚格名城美的城体育新城外体育新城外体育新城内体育新城内旺城天悦Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010项目项目名称名称建面建面容积率容积率住宅类型住宅类型主力产品主力产品主要卖点主要卖点尚格名城尚格名城132万2.56多层、小高层、高层90-130三房成熟大盘庐山春天庐山春天曼城曼城55万2.7小高层、高层112-145三房中心园林和面积赠送旺城天悦旺城天悦45方3.5小高层、高层90-133两房、三房部分江景、面积控制大江观邸大江观邸30万3.55高层85-140的二房、三房一线江景与体育中心资源配套盘美的城美的城130万3别墅、高层89-140三房开发商品牌及配套资源比准个案基本指标分析：比准个案基本指标分析：项目项目规模较大；容积率规模较大；容积率整体介于整体介于2.5-3.52.5-3.5之间；主力户型以二、三房为主之间；主力户型以二、三房为主Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010区域区域区域区域天元区天元区天元区天元区板块板块板块板块体育中心新城体育中心新城体育中心新城体育中心新城容积率容积率容积率容积率 3.03.03.03.0楼盘地址楼盘地址楼盘地址楼盘地址 栗雨工业园中央商务区栗雨工业园中央商务区栗雨工业园中央商务区栗雨工业园中央商务区 当期建筑面积当期建筑面积当期建筑面积当期建筑面积 36363636万万万万平方米平方米平方米平方米 当期规划户数当期规划户数当期规划户数当期规划户数 别墅别墅别墅别墅136136136136户；高层户；高层户；高层户；高层659659659659户户户户主力户型主力户型主力户型主力户型四房四房四房四房、五房、六房五房、六房五房、六房五房、六房绿化率绿化率绿化率绿化率 35.24%35.24%35.24%35.24%物业形态物业形态物业形态物业形态 双拼、联排、高层双拼、联排、高层双拼、联排、高层双拼、联排、高层开发商开发商开发商开发商美的地产美的地产美的地产美的地产社区内配套社区内配套社区内配套社区内配套万豪、会所、万豪、会所、万豪、会所、万豪、会所、SHOPING MALLSHOPING MALLSHOPING MALLSHOPING MALL、商业街，幼、商业街，幼、商业街，幼、商业街，幼儿园、麦德龙儿园、麦德龙儿园、麦德龙儿园、麦德龙周边配套周边配套周边配套周边配套天元区政府、体育中心、红星美凯龙、北京天元区政府、体育中心、红星美凯龙、北京天元区政府、体育中心、红星美凯龙、北京天元区政府、体育中心、红星美凯龙、北京师大附中师大附中师大附中师大附中美的城：美的城：天元天元CBDCBD高端资源型综合体，约高端资源型综合体，约3535万平万平米商业体量。
米商业体量Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010配套规划：配套规划：现代简洁里面，时尚感、都市感十现代简洁里面，时尚感、都市感十足，城市级商业引擎，半径覆盖到体育新城足，城市级商业引擎，半径覆盖到体育新城Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010户型户型面积段（面积段（mm）套数套数(套套)占比占比去化率去化率总价预估（万元）总价预估（万元）一房一房33-46906%精致两房精致两房81-8924016%48三房三房105-11939026%48-53舒适三房舒适三房121-12724016%53-59雅适四房雅适四房136-14542028%60-67奢华四房奢华四房187-2301208%80-88合计合计33-2301500100%美的城已推高层户型配比：美的城已推高层户型配比：已推出产品以三房、四已推出产品以三房、四房居多，二房普遍为房居多，二房普遍为80-9080-90美的城已推出高层户型配比美的城已推出高层户型配比Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010庐山春天曼城：庐山春天曼城：一座城市的中央生态居住区；一座城市的中央生态居住区；高层、高层、小高层中档社区，以中心园林和面积赠送为核心卖点小高层中档社区，以中心园林和面积赠送为核心卖点开发商开发商株洲华晨房地产开发有限公司株洲华晨房地产开发有限公司 占地面积占地面积16.716.7万万mm物业管理物业管理株洲华晨物业有限公司株洲华晨物业有限公司总建筑面积总建筑面积5555万万建筑类型建筑类型小高层、高层小高层、高层容积率容积率2.2.7 7物业类型物业类型普通住宅、商业普通住宅、商业绿化率绿化率43%43%交通情况交通情况1818、5959、6161建筑分期建筑分期3 3期，目前开发至第期，目前开发至第2 2期期自身配套自身配套双语小学、商业、架空泛会所、中央园林景观双语小学、商业、架空泛会所、中央园林景观周边配套周边配套北师大附中、红星美凯龙、体育中心、神龙城北师大附中、红星美凯龙、体育中心、神龙城N N三大价值：地段三大价值：地段+外部景观配套外部景观配套+外部配套外部配套Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010庐山春天庐山春天曼城二期：曼城二期：主力户型以舒适型三房和奢华主力户型以舒适型三房和奢华型三房为主；主力面积区间为型三房为主；主力面积区间为112-148112-148平米；平米；户型户型面积段（面积段（mm）套数套数(套套)占比占比去化率去化率总价（万元）总价（万元）一房一房精致两房精致两房996612%100%54舒适三房舒适三房112-11312022%100%60-62奢华三房奢华三房135-14521339%100%70-76四房四房1489818%90%78五房五房174-186509%80%90-93合计合计99-186547100%96%庐山春天庐山春天曼城二期户型配比曼城二期户型配比Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010大江观邸：大江观邸：体育中心旁体育中心旁全江景资源豪宅；全江景资源豪宅；以户以户型型(景观空间景观空间)赠送、景观资源打开市场赠送、景观资源打开市场开发商开发商湖南亿帆房地产开发公司占地面积占地面积120亩物业管理物业管理待定总建筑面积总建筑面积3030万万建筑类型建筑类型高层容积率容积率3.55物业类型物业类型商业、普通住宅绿化率绿化率40%交通情况交通情况暂无公交直达建筑分期建筑分期2期，目前为1期，1期预计9月份开盘自身配套自身配套商业（1.5万方）、国际幼儿园、5千m瓦尔登湖、临湖会所周边配套周边配套北师大附中、红星美凯龙、体育中心、石峰公园四大价值体系：创新产品四大价值体系：创新产品+园林景观园林景观+外部景观配套外部景观配套+完善配套完善配套Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010建筑风格：建筑风格：尊贵优雅的新古典主义外立面，浪漫北尊贵优雅的新古典主义外立面，浪漫北美风情园林；美风情园林；游艇级会所游艇级会所游艇级会所游艇级会所鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图外立面外立面外立面外立面5000m5000m5000m5000m瓦尔登湖瓦尔登湖瓦尔登湖瓦尔登湖Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010大江观邸一期户型配比大江观邸一期户型配比：作为江景楼盘，项目在：作为江景楼盘，项目在面积控制上趋于保守；主力户型为两房、三房；面积控制上趋于保守；主力户型为两房、三房；主力面积控制在主力面积控制在85-12785-127平米；平米；户型户型面积段（面积段（mm）套数套数(套套)占比占比去化率去化率总价预估（万元）总价预估（万元）一房一房精致两房精致两房858712036.04%51舒适三房舒适三房1181206018.02%68-70阔绰三房阔绰三房120-1277723.12%70-74奢华三房奢华三房136-1406318.92%75-78四房四房151133.9%85合计合计99-186333100%大江观邸一期户型配比大江观邸一期户型配比Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010尚格名城：尚格名城：区域传统领导者；区域传统领导者；开发商开发商湖南尚格置业有限公司占地面积占地面积800亩物业管理物业管理尚格物业总建筑面积总建筑面积1 13232万万物业类型物业类型多层、小高层、高层容积率容积率2.56物业类型物业类型洋房、普通住宅、商业、酒店绿化率绿化率43.5%交通情况交通情况18、45、59建筑分期建筑分期12期，目前开发至第6期自身配套自身配套学校、酒店、写字楼、中央生态公园周边配套周边配套北师大附中、红星美凯龙、体育中心、石峰公园四大价值体系：产品品质四大价值体系：产品品质+交通优势交通优势+成熟社区成熟社区+完善配套完善配套+景观优势景观优势Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010现代简欧风格建筑立面，中央景观园林、精细化的现代简欧风格建筑立面，中央景观园林、精细化的园林打造，良好的临界社区展示面，为项目引领市园林打造，良好的临界社区展示面，为项目引领市场立下汗马功劳场立下汗马功劳Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010尚格名城（六期）：尚格名城（六期）：主力户型为紧凑三房、舒适主力户型为紧凑三房、舒适三房；主力面积区间为三房；主力面积区间为9090-130130平米，基本较为方平米，基本较为方正。
正尚格名城主力产品分析（六期）：户型为户型为85-140m2-485-140m2-4房，且以房，且以90-130m390-130m3房为主，大部分户型房为主，大部分户型方正，南北通透方正，南北通透户型户型面积段面积段/m套数套数比例比例销售率销售率二房二房8510814%90%紧凑三房紧凑三房90-10031241%95%舒适三房舒适三房110-13027636%92%四房四房140608%80%Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010123项项目目经经济济技技术术指指标标开发开发商商株洲旺城房地产开发有限公司 占地占地（万方）（万方）5.36地址地址天元区株洲大道666号（丰田4S店西侧）建面建面（万方）（万方）25.99总户总户数数5000户容积率容积率3.50装修装修状况状况毛坯建筑类建筑类型型高层物业物业类别类别住宅、商业、会所绿化率绿化率30%开盘开盘日期日期预计2012年11月底入住时入住时间间2014年均价均价3300-39803300-3980元元/平米平米配套配套内部配套：幼儿园、5000平米星级豪华会所周边配套：湘江风光带、石峰公园、体育中心旺城天悦：旺城天悦：4545万平滨江居住体；万平滨江居住体；高层、小高层中档社高层、小高层中档社区，区，户型户型面积控制。
面积控制Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010现代简欧风格建筑立面，步行商业街略带现代简欧风格建筑立面，步行商业街略带artdecoartdeco造造型，园林延续性好型，园林延续性好Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010旺城天悦（已推高层）：旺城天悦（已推高层）：主力户型为二房、三房；主力户型为二房、三房；主力面积区间为主力面积区间为9 92-2-1 12828平米，基本较为方正平米，基本较为方正户型户型面积段面积段/m套数套数比例比例二房二房92-999028%紧凑三房紧凑三房103-1077222%舒适三房舒适三房112-1169028%阔景三房阔景三房122-1287222%Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010 主力户型为三房；两房产品空缺；一房等公寓产品鲜有分布主力户型为三房；两房产品空缺；一房等公寓产品鲜有分布1典型比准个案总结典型比准个案总结三房面积段集中在三房面积段集中在120-145平米，同质化严重，紧凑型的高赠送创新三房存在市场平米，同质化严重，紧凑型的高赠送创新三房存在市场空缺空缺2 着力打造展示面，发力于自身资源或配套，高举高打其形象是片区项目运营的共性着力打造展示面，发力于自身资源或配套，高举高打其形象是片区项目运营的共性4 区域内项目大多使用现代风格、简欧风格区域内项目大多使用现代风格、简欧风格3Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010区域潜在竞争分析区域潜在竞争分析PART 3PART 3Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010未来未来1212年体育新城周边主要楼盘推出量分析年体育新城周边主要楼盘推出量分析华晨御园华晨御园总体量：总体量：32万方均价：均价：5500元/平米面积：面积：46-60一房，72-78二房，100三房未来推货量：未来推货量：10万方总价：总价：28-57万湘银星城湘银星城总体量：总体量：150万均价：均价：4500元/平米面积：面积：145平三房，130-157平四房未来推货量：未来推货量：30万方 总总价：价：50万佳兆业佳兆业金域天下金域天下总体量：总体量：57万均价：均价：4500元/平米面积：面积：167-172平三房未来推货量：未来推货量：20万方总价：总价：170 万左右大江观邸大江观邸总体量：总体量：30万均价：均价：4700元/m面积：面积：85-87平两房、119-152平三房未来未来2 2年推量：年推量：20万方总价：总价：预计42-94万庐山春天曼城庐山春天曼城总体量：总体量：55万均价：均价：5100元/m面积：面积：99平二房、112-145三房、148四、174-186五房未来未来2 2年推量：年推量：1 15万方总价：总价：52-98万尚格名城尚格名城总体量：总体量：132万均价：均价：电梯4800元/m;楼梯6000元/面积：面积：85二房，90-130三房、140平四房未来未来2 2年推量：年推量：约30万方总价：总价：46-84万华晨国际华晨国际总体量：总体量：50万均价：均价：5700元/面积：面积：80-88平二房，105-116平三房未来未来2 2年推量：年推量：10万方总价：总价：52-70万老项目后续不断推出，老项目后续不断推出，1-21-2年内整个片区项目预计将近年内整个片区项目预计将近190190万方万方，竞争激烈，竞争激烈美的城美的城总体量：总体量：130万均价：均价：4300元/平米面积：面积：110.7-121.5平二房，128-141.2平三房，188.3-202.4四房，210-250五房未来三年推量：未来三年推量：3030万方总价：总价：451212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月20132013年年5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月已开发项目分析已开发项目分析潜在土地市场分析潜在土地市场分析山河锦园山河锦园总体量：总体量：59万均价：均价：4300元/平米面积：面积：94-114二房，120.27-162.65平三、四房未来推货量：未来推货量：6万方总价：总价：45-76万旺城天悦旺城天悦总体量：总体量：26万均价：均价：3800元/面积：面积：90-150，二、三、四房未来未来2 2年推量：年推量：15万方总价：总价：35-60万Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010进入进入20122012年年底以来年年底以来，天元区板块的迅猛发展，促使土，天元区板块的迅猛发展，促使土地市场交易频繁，体育新城亦推出高质素土地地市场交易频繁，体育新城亦推出高质素土地。
已开发项目分析已开发项目分析潜在土地市场分析潜在土地市场分析本本案案Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010潜在典型代表得出：潜在典型代表得出：预计预计20132013年潜在住宅近年潜在住宅近7070万，商万，商业业2121万，势将推动体育新城发展万，势将推动体育新城发展本本案案已开发项目分析已开发项目分析潜在土地市场分析潜在土地市场分析体育新城片区土地潜在供应活跃，目前成交的土地有中欧城以及锦绣华都；待出售的土地有株洲国投的A/B/C地块；潜在土地整体住宅面积近70万方，商业面积达21万方，预计2013年即将入市，随着新兴项目的开发利用，质数较好的土地将越来越少Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010市场小结：市场小结：1.1.天元大盘集结，片区竞争激烈，本案突围需靠产品创新；天元大盘集结，片区竞争激烈，本案突围需靠产品创新；2.2.区域存量及区域潜在供应量大，本案首开需避开市场集中区域存量及区域潜在供应量大，本案首开需避开市场集中放量；放量；3.3.着力打造展示面，发力于自身资源或配套，高举高打其形着力打造展示面，发力于自身资源或配套，高举高打其形象是三大运营策略可为本项目借鉴。
象是三大运营策略可为本项目借鉴Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2010从竞争看机会点：从竞争看机会点：地段和配套是本案优势，形象有提地段和配套是本案优势，形象有提升空间本案美的城华晨庐山春天尚格名城大江观邸配套 环境 品牌 地段 体量 形象 Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010项目本体分析项目本体分析市场竞争市场竞争项目判断项目判断提出问题提出问题项目发展战略项目发展战略项目整体定位项目整体定位经济测算经济测算客户分析客户分析提纲：Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010芦淞区大冲口东方名园中旺锦安城长江北路长江北路株洲大道株洲大道株洲大道株洲大道泰山路泰山路黄河路黄河路红旗北路红旗北路320320国道国道东环线东环线建设北路建设北路西环线西环线白石港厨电家具广场芦淞区合泰天元公安局钻石切割刀具公司工商银行董家段支行株洲电力机车株洲电力机车湘山路响石村戴家岭富景小区银苑小区西子花园四季花园银新一村中兴村芦淞工业园天元山庄天元山庄泰山路泰山路芦淞区新泉社区芦淞区新泉社区芦淞区新泉社区芦淞区新泉社区芦淞区新泉社区芦淞区新泉社区合泰大街裕丰一区合泰大街裕丰一区合泰大街裕丰一区合泰大街裕丰一区荷塘区地方税务局荷塘区地方税务局荷荷塘区东方花园荷荷塘区东方花园南方公司海军代表处南方公司海军代表处服装市场商圈服装市场商圈市府板块市府板块珠江丽园、花园小区珠江丽园、花园小区湘银、尚格小区湘银、尚格小区红旗广场商圈红旗广场商圈董家锻高科园董家锻高科园佳兆业佳兆业金域天下金域天下南车时代南车时代尚格名城尚格名城河西主要楼盘成交客户分布：以佳兆业、美的城、尚格名城、湘银星城等新兴楼盘客户分布为参考。
湘银星城湘银星城美的城美的城Code of this report|53 Copyright Centaline Group,201053河西主要楼盘成交客户分析：河西主要楼盘成交客户分析：美的城美的城客户主要来自天元区，占比50.48%，客户具有较强的地缘性，芦淞区客户占比17.60%，为第二客源地，与本项目的客户来源情况相似，都是属于项目周边及临近区域的客户区域区域天元天元芦淞芦淞石峰石峰荷塘荷塘醴陵醴陵株洲株洲县县攸县攸县茶陵茶陵炎陵炎陵长沙长沙湘潭湘潭外省外省其他其他合计合计占比占比%50.4817.6012.011.01.00.352.300.501.001.200.371.001.20100%100%湘银星城湘银星城客户主要来自天元区，且北师大附中客户较多，从客户来源情况看与本项目相似，存在较大的客户重叠情况区域区域天元天元芦淞芦淞石峰石峰荷塘荷塘醴陵醴陵株洲株洲县县攸县攸县茶陵茶陵炎陵炎陵长沙长沙湘潭湘潭外省外省其他其他合计合计占比占比%53.215.7012.009.370.790.433.900.610.001.200.371.231.19100%100%区域区域天元天元芦淞芦淞石峰石峰荷塘荷塘醴陵醴陵株洲株洲县县攸县攸县茶陵茶陵炎陵炎陵长沙长沙湘潭湘潭外省外省其他其他合计合计占比占比38.128.0010.568.168.690.9815.232.711.381.351.272.171.38100%100%尚格名城尚格名城客户主要来自天元区，但由于项目前期口碑较好，成交客户中下属县市的客户占到相当比重，攸县客户占到15.23%。
Code of this report|54 Copyright Centaline Group,2010置业敏感点：景观、配套、居住品质是考虑购买的主要因素，社区置业敏感点：景观、配套、居住品质是考虑购买的主要因素，社区配套及产品次之，交通、品牌非重点考虑因素配套及产品次之，交通、品牌非重点考虑因素区域成交客户除了价格之外最主要看重：品质、户型配套及景观、品牌为重要考虑因素；较为不关心物业及交通(该片区交通通达性均良好)，仅作为其购买的参考因素客户物理特征客户物理特征客户物理特征客户物理特征区域来源区域来源职业构成职业构成年龄特征年龄特征客户置业敏感点客户置业敏感点客户置业敏感点客户置业敏感点购买因素购买因素景观景观配套配套高度敏感点：性价比、品质、户型为客户高度敏感点次高度敏感点：良好的景观、完善的配套、品牌为次高度敏感点低度敏感点：物业、交通为低度敏感点品质品质交通交通物业物业产品产品价格价格0102030405060708090品牌品牌Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2010河西中心区河西中心区属性及目的：属性及目的：改善环境，提升生活品质；主要来源：主要来源：主要来源于河西的学校、医院、政府部门和各企事业单位。
核心客户重要客户拓展客户偶得客户工业园区工业园区属性及目的：属性及目的：改善环境，想有个家；主要来源：主要来源：主要来源于区域内高新技术产业园内的各企业职工和中下管理层河东中心区河东中心区属性和目的：属性和目的：改善环境，提升生活品质；主要人群：主要人群：受市中心高房价溢出的中等收入人群地级县市地级县市属性及目的：属性及目的：进城置业，实现生活梦想；主要来源：主要来源：醴陵、攸县、茶陵等区公务员、企事业单位员工和有钱人客户地缘分析客户地缘分析 Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2010v客户置业目的：客户置业目的：以首次置业或首次改善型居住为主；以首次置业或首次改善型居住为主；v客户户型需求客户户型需求：以两房、三房为主要需求户型；以两房、三房为主要需求户型；v客户区域构成：客户区域构成：天元区占绝对主导，芦淞及地级县市客户为重要构成；天元区占绝对主导，芦淞及地级县市客户为重要构成；v客户年龄构成：客户年龄构成：25-3525-35岁为购房主力军，对产品需求主要为二房、三房；购买力极具成长性；岁为购房主力军，对产品需求主要为二房、三房；购买力极具成长性；v置业敏感度：置业敏感度：区域客户对价格、户型、品质的敏感度最高，其次为配套、品牌、景观等因素区域客户对价格、户型、品质的敏感度最高，其次为配套、品牌、景观等因素区域置业客户特征小结区域置业客户特征小结Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2010客户机遇：客户次年轻化，品质型生活需求大。
注重刚性需求、注重生活品质、注重生活方式生活方式单一，未出现新颖方式生活方式单一，未出现新颖方式Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2010项目本体分析项目本体分析市场竞争市场竞争项目判断项目判断提出问题提出问题项目初步战略思考项目初步战略思考项目初步定位项目初步定位经济测算经济测算客户分析客户分析提纲：Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2010客户角度（客户认同）客户角度（客户认同）项目角度（先天条件）项目角度（先天条件）项目项目市场角度（市场占位）市场角度（市场占位）战略思考模式：n占据体育新城黄金十字路口n活力生活区与都市生活区临界面n寻找生活新方式n需求二房、三房户型n次年轻化，年龄段30岁左右n城市次核心区域n未有借势区域发展导向的n风格同质化严重Code of this report|60 Copyright Centaline Group,201060国际的、望云国际的、望云的、活力的、的、活力的、艺术的艺术的战略发展方向：关键词关键词住宅走总价控制路线，通过户型（高赠送）住宅走总价控制路线，通过户型（高赠送）、产品打造、展示面核心竞争力制胜。
产品打造、展示面核心竞争力制胜Code of this report|61 Copyright Centaline Group,2010n沿湘山路、株洲大道路两侧布置二层商业，总建筑面积约2.5万平方米；n剩余3.5万方商业建议转化为精装公寓3万方+0.5万方小集商进行销售商业转化商业转化：在售美的城及周边供应影响，商业：在售美的城及周边供应影响，商业需要转化为沿街商业需要转化为沿街商业+小户精装公寓减小风险小户精装公寓减小风险Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2010规模规模品质品质第一阵营第二阵营第三阵营本项目本项目3 3、竞争占位、竞争占位：树体育新城形象，做市场：树体育新城形象，做市场先行者先行者占位第二梯队顶端，打造体育新城高端住区占位第二梯队顶端，打造体育新城高端住区美的城美的城佳兆业佳兆业湘银星城湘银星城庐山春天庐山春天尚格名城尚格名城大江观邸大江观邸旺城天悦旺城天悦蓝筹公寓蓝筹公寓Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2010领导领导领导领导者者者者挑挑挑挑战战战战者者者者p品牌企业p项目具有独特的资源p产品核心优势明显，大规模制造p垄断价格标杆，引领市场潮流p具有持续作战能力市场新进者p具备一定独特资源和生产规模p改变游戏规则p强调新的评估标准p强调产品的特色和价值追随者追随者追随者追随者补补补补缺者缺者缺者缺者p缺乏独特资源p大规模，规划相对完善p产品创新，产品力优越p体现居住性价比p规模中等，快速灵活p资源独特，挖掘细分市场价值p抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品p敏锐的机会主义者改变游戏规则，强调新的评估标准改变游戏规则，强调新的评估标准竞争占位：体育新城领导者Code of this report|64 Copyright Centaline Group,2010项目本体分析项目本体分析市场竞争市场竞争项目判断项目判断提出问题提出问题项目初步发展战略思考项目初步发展战略思考项目初步定位项目初步定位经济测算经济测算客户分析客户分析提纲：提纲：Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2010唯一的体育新城，唯一的望云品牌唯一的体育新城，唯一的望云品牌项目标签项目标签：运动生活区运动生活区+都市生活区都市生活区=国际范国际范Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2010项目标签项目标签：活力生活区活力生活区+次年轻化客户需求次年轻化客户需求=活力范活力范同样的生活，不一样的活力。
同样的生活，不一样的活力Code of this report|67 Copyright Centaline Group,2010项目标签项目标签：崇尚品质生活崇尚品质生活+次年轻化客户需求次年轻化客户需求=艺术范艺术范谁不喜欢小资情调范？谁不喜欢小资情调范？Code of this report|68 Copyright Centaline Group,201068定位方向：定位方向：体育新城体育新城活力都会综合体活力都会综合体体育新城具备唯一性；活力代表体育中心体育新城具备唯一性；活力代表体育中心+运动生活区；综合体代表本项目区分周边项目的姿态运动生活区；综合体代表本项目区分周边项目的姿态Code of this report|69 Copyright Centaline Group,2010酒店酒店商业商业住宅住宅公寓公寓城市价值链城市价值链综合体综合体综合体价值：综合体价值：有机的完整的综合体循环价值链，有机的完整的综合体循环价值链，对各类物业价值均有拉升作用对各类物业价值均有拉升作用Code of this report|70 Copyright Centaline Group,2010商业商业商业商业公寓公寓公寓公寓酒店酒店酒店酒店住宅住宅住宅住宅 作用作用 相互关系相互关系 提升整体档次的有力提升整体档次的有力手段。
手段标志性（尤其是对外标志性（尤其是对外地和外籍人士）地和外籍人士）实现较高的销实现较高的销售价格售价格 保持物业形象保持物业形象向性较强的组成部分向性较强的组成部分 可以塑造与其他项目可以塑造与其他项目较大的差异较大的差异 住宅开发企业现住宅开发企业现金流的来源金流的来源 满足中长期居住满足中长期居住者需求者需求 商业为酒店和公寓商业为酒店和公寓提供配套提供配套 商业可能对公寓带商业可能对公寓带来负面影响来负面影响 酒店为住宅或办公提酒店为住宅或办公提供共享的服务和配套设供共享的服务和配套设施施 酒店可以提高项目整酒店可以提高项目整体档次公寓为商业、酒店和公寓为商业、酒店和公寓带来潜在客户公寓带来潜在客户公寓可补充整体开发公寓可补充整体开发商产品端商产品端公寓可与酒店可共享公寓可与酒店可共享大堂住宅为商业提供客源住宅为商业提供客源 公寓可能降低项目整体公寓可能降低项目整体档次档次综合体各种物业相互关系和作用的有机生态系统解析与单个物业的研究方法不同的是，在研究聚核体项目过程中需采用相关分析法例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布Code of this report|71 Copyright Centaline Group,2010商业功能定位商业功能定位:集教育、购物，休闲，娱乐，景观，餐集教育、购物，休闲，娱乐，景观，餐饮，商务于一体的城市商业体，以满足不同层次，不同饮，商务于一体的城市商业体，以满足不同层次，不同人群的个性化需求，同时提升本项目其他物业价值人群的个性化需求，同时提升本项目其他物业价值项。