房地产市市场的调调查与研研究 房地产产市场的的调查与与研究 一、 市场调调查的意意义 1、 狭义的的市场调调查 狭义义的市场场调查就就是指以以商品本本身的消消费者为为对象，用用科学方方法收集集消费者者购买以以及使用用商品的的事实、意意见、动动机等有有关资料料，并予予以分析析研究的的手段 对于于房地产产市场，例例行而重重要的市市场调查查就是公公开的个个案现场场做调查查，并手资料料进行销销售及售售后情况况的总结结和分析析 所谓谓“消费者者购买以以及使用用商品的的事实”是指去去调查房房屋的销销售率，购购买客户户的来源源分布、购购买时间间、规划划偏好以以及面积积偏好等等事实资资料 所谓谓“消费者者购买商商品的动动机以及及使用商商品的意意见”是指去去调查、了了解购房房者购买买该房屋屋的原因因是居住住、还是是投资，对对该房屋屋的满意意程度如如何，包包括价格格、建材材、格局局、地点点以及环环境等的的反应资资料 2、 广义的的市场调调查 广义义的市场场调查，其其调查对对象，除除了消费费者，还还包括所所有一切切市场上上的营销销活动。
即即以科学学的方法法收集商商品从生生产者转转移到消消费者间间的一切切与市场场营销有有关的问问题的资资料，并并予以分分析研究究的方法法 对于于房地产产市场，除除了进行行公开个个案市场场的调查查、研究究之外，还还包括公公司营销销手段的的具体执执行情况况，目标标市场状状况，消消费者购购买动机机、倾向向、决策策等心理理过程的的分析，以以及广告告策略在在目标市市场中的的反应和和收效如如何 收集集并充分分研究所所收集到到的资料料，就能能够知道道公司营营销计划划的执行行情况，以以及公司司的经营营业绩这这样，就就能够随随时纠正正营销过过程中的的偏差，保保证公司司在正常常的市场场轨道中中顺利地地运转下下去 二、 市场调调查的种种类 依照照调查方方式的不不同，我我们将市市场调查查分为以以下四种种类型：： 1、 询问调调查法 是指指将所拟拟调查的的事项，采采用面对对面、电或书书面的形形式，向向被调查查者提出出询问并并获得所所需资料料的过程程可以以用于事事实、意意见和动动机的询询问 2、 观察调调查法 是指指由调查查人员或或机器在在调查现现场从旁旁边观察察消费者者的动作作，而以以该动作作的聚集集作为调调查结果果。
因此此在实施施调查时时，被调调查人可可能没有有感觉到到调查正正在进行行，这样样可以避避免被调调查人的的主观意意见对调调查结果果产生影影响 3、 试验调调查法 是通通过调查查某种小小规模的的推销方方法是否否能够收收到预期期销售效效果的调调查手段段亦即即先作某某一项推推销方法法的小规规模试验验，然后后再用市市场调查查方法分分析这种种试验型型的推销销方法是是否值得得大规模模进行在在执行的的技术上上，要选选择市场场条件相相同的实实验市场场和比较较市场极极为困难难，问题题较多，无无法广泛泛应用 4、 统计分分析法 依据据公司内内外的现现成资料料，利用用统计理理论，分分析市场场及销售售变化情情况，提提供调查查资料的的方法其其主要的的研究对对象有：：销售额额的增减减变化及及未来趋趋势、整整体市场场变化趋趋势、影影响变化化的因素素等问题题可以以做趋势势分析和和相关分分析 三、 市场调调查的程程序 一般般而言，市市场调查查的主要要程序、步步骤可以以分为如如下几个个方面：： 1、初初步调查查 2、决决定收集集资料的的方法 3、设设计调查查表 4、选选样 5、资资料整理理与分析析 6、报报告的准准备与提提出 下面面就此程程序的每每一步骤骤进行讨讨论。
房地产产市场的的调查与与研究((二) 1、 初步调调查 初步步调查是是确定问问题及研研究的范范围，并并经过研研究，拟拟定出一一套计划划可以以分为三三个步骤骤： （11）情况况分析在在拟定正正式调查查计划之之前，市市场调查查人员必必须对公公司的历历史、产产品、竞竞争者、分分配渠道道与方法法、消费费者购买买习惯、广广告、销销售和促促销方法法等情况况相加了了解 （22）预备备调查是是对于目目前调查查范围有有关的资资料进行行分析，分分析同业业与政府府的资料料、专家家的意见见等，分分析调查查本身的的问题及及发展出出来的假假设，作作为正式式调查的的基础 （33）决定定研究范范围经经过情况况分析与与非正式式调查后后，可以以使假设设减少到到几个、甚甚至一个个，从而而确定出出研究的的计划与与范围同同时对所所有的假假设进行行仔细且且又系统统的分析析，如果果在研究究计划的的初期就就能够确确定和解解决索要要研究的的问题，可可以节省省进一步步的人力力、物力力和财力力 2、 决定收收集资料料的方法法 资料料可以分分为两类类。
初级级资料（或或原始资资料）指指专为某某项计划划而收集集或实验验而得的的资料；；次级资资料（或或二手资资料），指指原始资资料经过过整理后后所形成成的可为为他人利利用的资资料如如有适当当的二手手资料并并加以利利用，可可以节省省大量人人力、财财力 （11）次级级资料的的来源 ①政府机机关、金金融机构构所统计计、公布布的资料料如各各级政府府公报，银银行结汇汇统计等等； ②同业公公会、商商会几个个种职业业团体所所公布的的资料，如如建工集集团、房房管机构构等； ③市场研研究机构构、自信信机构或或公民营营企业所所公布的的资料如如各经济济研究所所、规划划研究院院等； ④广告代代理商及及各种广广告媒体体所发布布的资料料； ⑤国内外外大学的的出版物物； ⑥各种基基金会所所实行的的研究计计划及报报告； ⑦国内外外公共图图书馆所所公布的的资料；； ⑧公司本本身有的的各种资资料 （22）原始始资料的的收集方方法 能拿拿到适当当而充分分的次级级资料当当然是最最理想而而宝贵的的不过过，有时时次级资资料经常常不完整整或不能能配合需需要，此此时，应应该设法法搜集原原始资料料。
原始始资料的的搜集一一般最常常用的方方法如下下： ①调查法法 a．． 人员员调查法法此方方法是目目前房地地产业用用的最多多而且被被认为最最必要与与最有效效的调查查方法访访问对象象主要是是现场售售楼处的的售楼先先生或小小姐，他他们在销销售房屋屋的过程程中扮演演了直接接而重要要的角色色，最能能了解购购房者的的需要和和反应，同同时也清清楚地了了解销售售率变动动的过程程对于于有经验验的市场场调查人人员，常常能在闲闲聊和谈谈笑风生生中了解解个案的的销售情情况和有有关资料料，给公公司提供供宝贵的的参考在在具体操操作过程程中，销销售率时时每一个个公司的的最机密密资料，要要取得真真实的情情报比较较困难 b．． 话调查法法话调查在在时间上上最为经经济，但但大多只只能作为为调查人人员访问问调查后后的辅助助办法电调查查可以用用来核实实销售率率的虚实实，假借借客户购购屋的名名义询问问，可以以得到不不少有价价值的资资料 c．． 通讯讯调查给给已经积积累的客客户发调调查信函函，对某某一项事事件进行行调查，此此种方法法时效性性较差，没没有相当当必要的的理由较较少用到到 ②观察法法 在销销售现场场，敏锐锐的市场场调查人人员通过过对现场场布置，人人潮来往往，现场场销售气气氛、销销售技巧巧的运用用等方面面的观察察后，通通常可以以从一些些现象中中判断出出该项目目的成功功与失败败，进而而得到普普通调查查难以得得出的有有意义的的资料。
3、 设计调调查表 在调调查中，将将调查表表设计的的周密理理想是极极为重要要的一环环任何何一条问问题，只只要在措措辞或语语气上稍稍有不妥妥，所得得到的结结果往往往会与事事实相去去甚远先先将设计计调查表表的程序序和应注注意的问问题列举举如下：： （11） 决决定调查查方式 调查查人员运运用访问问调查、电调查查或通讯讯调查时时，对于于调查表表内容的的设计不不一样目目前，业业内的市市场调查查，大部部分都忽忽略了市市场调查查表，造造成调查查结果不不理想在在调查时时前，针针对不同同的调查查内容，采采用不同同的调查查方式，设设计不同同的调查查表，设设计有针针对性的的调查问问题，其其结果会会有很大大的使用用价值 （22） 决决定采用用哪一种种类型的的问题 调查查问题的的设计有有很多种种，不同同的目的的有不同同的问题题设计方方式，常常采用的的问题有有以下几几种类型型：多项项选择问问题，自自由做答答问题和和双面问问题 （33） 设设计调查查表问题题时应注注意的事事项 ① 问题题要力求求简单清清晰，使使被调查查人一看看就能明明白问题题的内容容。
② 问题题本身不不用模棱棱两可的的话语，运运用简单单通俗的的文字一一个问题题不能由由两个以以上的主主题或内内容 ③ 问题题的文字字间不要要使用有有引导性性的问句句，不要要含有暗暗示 ④ 避免免提出涉涉及私人人的问题题，避免免提出不不合理问问题 ⑤ 注意意问题的的排列顺顺序前前几个问问题设计计的要简简单有趣趣，以引引起被调调查人的的兴趣和和合作问问题的衔衔接要合合理而自自然，避避免因主主题的改改变造成成被调查查人理解解上的混混淆 4、 选样 由于于消费者者的数目目庞大，想想要调查查全部消消费者是是不现实实、不经经济的因因此要在在全部消消费者中中，选择择一部分分具有代代表性的的进行调调查，即即选样或或抽样调调查抽抽样调查查方法很很多，比比较常用用的有：： （11） 随随机抽样样法 随机机抽样是是指在整整个群体体中随机机抽取若若干个体体作为样样本，抽抽样者对对于个体体不做任任何有目目的的选选择，全全体中所所有个体体均有被被抽取的的机会常常用的抽抽样法有有等距抽抽样、任任意抽样样、利用用随机号号码表 （22） 计计划抽样样法 计划划抽样法法是按照照某种标标准，从从全体对对象中选选取若干干数目作作为样本本。
所谓谓标准，多多数情况况是指中中等形状状，中等等程度，中中等品质质或中等等数量而而言例例如地况况调查表表选取中中等价格格不太高高也不太太低的土土地为调调查对象象 （33） 分分层抽样样法 分层层抽样法法是将全全体按照照某种分分类标准准（如性性别、职职业、收收入、家家庭状况况等级）分分为若干干组，每每一组称称为一层层然后后从每一一组中选选取一部部分个体体作为样样本 5、 资料整整理与分分析 从被被调查者者处收集集来的资资料千差差万别，在在编制调调查报告告自前，必必须先进进性资料料的整理理，这样样做也有有利于资资料的保保存主主要有以以下过程程： （11） 编编辑编编辑的目目的在于于发现并并剔除调调查资料料中的错错误部分分，如调调查人员员的主观观偏见，答答复者有有意敷衍衍或不精精确回答答，有矛矛盾的答答复等 （22） 编编号用用数字符符号代表表资料，使使资料易易于编入入适当的的类别，更更有利于于录入计计算机进进行处理理 （33） 制制表将将已分类类的资料料有系统统的制成成各种统统计表以以便分析析和归纳纳。
（44） 分分析与解解释因因为绝大大多数资资料的收收集均取取自样本本，故样样本的可可靠性必必须测定定所谓谓可靠性性是指样样本的平平均数与与总体群群的平均均数可能能有多大大的差别别通常常样本的的平均数数的标准准误差越越小，则则样本平平均数与与总体群群平均数数的差异异就越小小，样本本平均数数的可靠靠性就越越大 6、 报告的的准备与与提出 市场场调查之之后，必必须制作作调查报报告，供供决策参参考与应应用因因此，报报告的准准备必须须详尽，扼扼要而属属实报报告书内内容的组组织要目目标明确确、有条条不紊、重重点分明明，使读读者在短短时间内内就能够够得到一一个总体体的印象象 关于于报告内内容的纲纲要，美美国营销销协会曾曾经拟定定了一份份市场报报告的标标准大纲纲，可以以作为我我们的参参考： 一、导导言 1、 标题、扉扉页 2、 前言 （11） 报报告根据据 （22） 调调查的目目的与范范围 （33） 使使用的方方法 （44） 致致谢 3、 目录表表 二、报报告主体体 1、 详细目目的 2、 详细的的解释方方法 3、 调查结结果的描描述与解解释 4、 调查结结果与结结论的摘摘要 5、 建议 三、附附件 1、 样本的的分配 2、 图表 3、 附录 7、房房地产市市场调查查报告提提纲 一般般而言，房房地产市市场调查查人员所所拟写的的市场调调查报告告应当包包含以下下内容：： （11） 前前言 （22） 当当前市场场分析 （33） 区区域市场场调查与与分析 （44） 主主要个案案分析与与比较 （55） 本本案基地地与环境境分析 （66） 规规划分析析建议 （77） 价价格与贷贷款政策策 （88） 推推出时机机分析 （99） 结结论 房地产产市场的的调查与与研究((三) 四、 市场研研究的类类型 市场场研究的的主要类类型可以以作如下下划分：： 1、 消费者者研究 买方市市场，消消费者导导向是房房地产营营销的主主流。
如如何满足足消费者者的需求求，是房房地产开开发商和和经营者者能否生生存的理理由与迫迫切的需需求一一般而言言，消费费者研究究就是回回答5WW，即何何人（WWho）、什什么（WWhatt）、何何地（WWherre）、与与如何（HHow）在在房地产产市场里里即分析析谁是使使用者与与购买者者，其购购买与使使用什么么类型的的房产，购购买使用用的动机机是什么么，何时时、何地地以及如如何购买买 （11） 何何人（WWho） 人口口数量 性别别比例 年龄龄分布 教育育程度 职业业 收入入 居住住形态 社会会阶层 谁是是使用者者 谁是是购买者者（谁决决定购买买） （22） 何何地（WWherre） 购买买者地域域分布（区区域差别别） 购买买动机 购买买理由 购买买用途 （33） 什什么（WWhatt） 产品品规划 外观观造型 面积积 环境境 地点点 格局局（阳光光、通风风、朝向向） 建材材 公共共设施 价格格 贷款款 付款款方式 （44） 何何时（WWhenn） 购买买时机 购买买时间 购买买季节性性（周期期性） （55） 如如何（HHow） 客户户反应（价价格、规规划、地地点等） 销售售顺序 购买买频度（购购买者及及销售的的反复次次数） 2、 动机研研究 动机机研究室室应用社社会科学学的技术术，发掘掘与评价价市场造造成某种种行为的的力量，包包括对消消费者思思想与态态度的深深入分析析，从而而发现消消费者购购买特定定产品与与品牌的的下意识识原因。
真正正的行为为动机，优优势因为为不付合合社会规规范而不不愿依据据是回答答，有时时本人的的真正动动机就连连他自己己也没有有充分意意识到，因因此，一一个人的的真正动动机，常常常难以以运用普普通的询询问调查查法 目前前，最常常应用的的动机研研究方法法包括：：联句试试验、完完句试验验、深度度面谈、集集体面谈谈与主题题知觉实实验法等等 3、 市场研研究 市场场研究通通过研究究潜在市市场与潜潜在销售售量，从从而决定定某种商商品的市市场需要要量，或或者计算算每一个个都市或或交易地地区的市市场占有有率，进进而拟定定各地区区的销售售配额，并并以此确确定销售售区域通通过市场场分析，我我们可以以明了应应在那些些地区加加强广告告语促销销，并且且能够分分析未来来的趋势势市场场分析包包括消费费者需求求的各种种因素的的调查，如如总需求求，相对对需求，重重度需求求，市场场饱和点点及消费费率的调调查等 销售售指数是是市场分分析的最最基本工工具，从从销售指指数中，我我们可以以了解每每一销售售区域的的市场潜潜在需求求量的百百分比，将将其余公公司的总总百分比比进行比比较和分分析后，就就能够发发现公司司市场营营销的薄薄弱环节节，作为为改进营营销决策策的参考考。
估计计市场潜潜力的方方法有直直接资料料法、必必然结果果资料法法、因素素法等 4、 销售分分析与控控制 企业业组织销销售活动动的研究究是市场场研究中中应用最最广泛的的部分销销售分析析与控制制包括销销售记录录、市场场与消费费者研究究的评价价、帮助助建立有有效的销销售方案案与销售售组织即即在建立立销售路路线、分分析产品品与营销销活动的的成绩、测测度市场场占有率率、分析析产品与与销售人人员的利利润、以以及决定定顾客、销销售商与与销售人人员的销销售倾向向除此此之外，销销售分析析还包括括下述问问题： （11） 与与顾客联联系次数数的多少少 （22） 与与潜在市市场比较较，销售售努力是是否已发发挥到最最大极限限 （33） 按按照顾客客阶层、地地区与产产品分析析销售成成本 （44） 第第一线推推销活动动的深度度 通过过销售分分析与控控制的研研究，可可以是浪浪费降至至最低限限度，避避免错误误方向，同同时，还还能够降降低销售售成本，增增加利润润因此此，销售售分析与与控制应应推广到到销售组组织中的的每一成成员，使使大家都都能充分分重视它它。
5、 产品研研究 产品品研究对对于现代代的企业业而言，是是相当重重要的一一环只只有通过过对产品品不断的的研究改改进，才才能切合合与满足足消费者者的需要要产品品研究包包括消费费者的使使用与购购买习惯惯、对产产品设计计的偏好好等问题题的研究究发展展商越能能切合与与满足消消费者的的需要，产产品越容容易大量量销售 现在在房地产产业极为为重视产产品的研研究，也也就是我我们说的的产品规规划以以何种形形态设计计（住宅宅、办公公楼等），面面积分配配比例、外外观形势势处理方方法（防防潮、复复古、线线条处理理、建材材选择与与效果差差异等）、格格局与朝朝向如何何、公共共设施的的安排等等问题房房地产规规划与研研究应按按如下原原则： （11） 规规划依据据 符合合地段特特性 适合合当前市市场 创造造土地价价值 （22） 规规划特征征 使建建筑物的的使用合合理化 完成成企业的的经济目目的 满足足非特定定多数人人的投资资意向 使用用有效的的空间，设设计最有有效的应应用 考虑虑居住者者生活上上的各种种机能 房地地产市场场的调查查与研究究(四)) 五、 市场研研究的制制约 在房房地产的的市场营营销中，市市场调查查与研究究占有极极其重要要的地位位。
同时时也受到到一下因因素的限限制和制制约： 1、 费用的的限制 所有有的研究究报告都都尤其固固定的预预算市市场研究究者只能能在其预预算范围围内作调调查与研研究，因因此，经经常会感感到无法法充裕地地执行其其研究计计划，造造成研究究成果受受到多方方面的限限制 目前前，中国国的房地地产营销销的历史史很短，业业界对于于市场调调查与研研究的认认识与理理解尚处处于初级级阶段，在在这方面面投入的的费用较较少，需需要引起起发展商商足够的的重视 2、 时间的的限制 市场场研究是是极费时时间的，而而提供给给市场调调查人员员的时间间一般很很短，在在短的时时间内提提出一份份客观详详实的市市场报告告比较困困难这这需要市市场调查查人员做做好充分分的筹备备工作，包包括和发发展商的的联系，明明确调查查的目的的和流程程，并争争取发展展商最有有力的支支持 3、 技能的的限制 有经经验、经经验丰富富的市场场调查人人员和没没有经验验的市场场调查人人员的技技巧与能能力会相相差很远远，这种种个人的的市场分分析能力力和技能能对其研研究报告告的可信信度有直直接的影影响。
一一个优秀秀的市场场研究人人员应当当具备多多方面的的机能，包包括统计计技术的的理解、思思维逻辑辑的方法法、归纳纳与推定定的领悟悟以及资资料整理理与取舍舍的机能能等 4、 偏见的的限制 没一一个人都都会有其其主观意意识，或或多或少少先入为为主的成成见，这这些都将将渗入其其研究成成果之中中因此此，遇事事不冷静静、容易易激动以以及情绪绪话的人人都不是是合作市市场的调调查与研研究工作作 市场场研究的的目的在在于提供供重要的的资料与与客观的的报告供供决策当当局参考考，决不不能主观观代替决决策，精精密客观观的市场场研究可可以帮助助管理当当局做出出完善的的决策 5、 广告研研究 广告告是营销销强有力力的工具具，在房房地产的的市场营营销中，广广告预算算总是占占据了整整个营销销成本的的大部分分，这些些大量的的投资是是否能达达到预计计的效果果是发展展商最为为关心的的事情 广告告研究的的目的就就是为了了了解广广告能否否正确地地引起顾顾客的购购买欲望望，研究究吸引顾顾客的广广告方法法，选求求适当的的媒体，决决定应该该在那一一个市场场中加强强广告，创创造产品品需要等等。
因此此，应该该在事先先就调查查广告计计划是否否适当，刊刊登哪一一种媒体体最为有有效，以以及刊登登后的广广告效果果的测定定等问题题 广告告研究所所使用的的方法有有意见试试验法、销销售调查查法、认认识及回回忆法等等 六、 市场调调查人员员的条件件与素质质 在房房地产的的市场调调查中，最最长运用用的方法法是询问问法与观观察法，但但是，市市场调查查人员要要做到很很好地应应用这两两种方法法，需要要优秀的的培训和和市场经经验 在战战况激烈烈的房地地产营销销中，销销售状况况一般是是机密不不会轻易易泄漏，而而其他物物业的销销售状况况有时公公司最迫迫切需要要了解的的，因此此，市场场调查人人员除非非具有良良好的动动力，否否则是无无法查知知正确的的销售率率的而而如果将将错误的的信息传传递给公公司，公公司将其其作为决决策依据据，后果果不看想想象，因因此调查查人员的的素质非非常重要要 一般般来讲，市市场调查查人员应应当具备备如下几几点基本本修养：： 1、 房地产产专业知知识 这是是最基本本的，要要不断下下功夫研研究，并并能旁及及相关知知识，如如经济学学、管理理学、相相关法规规、广告告学等学学科。
2、 诚恳的的态度和和良好的的人际关关系 房地地产的市市场调查查，主要要是到各各工地去去了解，但但因“同行相相忌”，如果果不能得得到现场场销售人人员的好好感，必必然会一一问三不不知，甚甚至获得得许多假假的情报报因此此需要以以诚恳的的态度，谦谦逊的精精神来培培养一点点一滴的的人际关关系 3、 敏锐的的观察力力 市场场调查人人员需要要有敏锐锐的观察察力，在在各个工工地调查查时，应应该能够够从现场场的气氛氛、客户户与销售售人员之之间的对对话、客客户来往往程度、销销售人员员接打电的频频繁程度度等方面面观察分分析得到到可靠情情报 4、 言语技技巧的磨磨练 对于于调查人人员来讲讲，良好好的语言言技巧非非常重要要，在调调查交谈谈过程中中，语言言出击是是否恰当当，是否否适时地地应用旁旁敲侧击击、反问问法等技技巧，对对调查结结果都会会有很重重要的影影响 5、 努力上上进的精精神 目前前市场调调查越来来越得到到重视，随随着市场场竞争的的激烈，市市场调查查人员的的重要性性已经得得到充分分的肯定定。
同时时市场调调查是一一件相当当艰苦的的事情，调调查人员员需要克克服自身身的弱点点，保持持积极乐乐观的向向上精神神，克服服在调查查过程中中会遇到到的冷遇遇甚至嘲嘲讽，努努力进取取，最终终获得满满意的回回报。