偉業顧問2010B.A.Consulting.大兴旧宫地块项目分析大兴旧宫地块项目分析2010年年10月月偉業顧問2010B.A.Consulting.第一部分：地块情况第二部分：市场情况目录目录第三部分：综合建议第四部分：经济测算偉業顧問2010B.A.Consulting.目录目录n地块位置地块位置n地块环境地块环境n基本经济指标基本经济指标n小结小结第一部分：地块情况偉業顧問2010B.A.Consulting.距离北京中心城区较近的新兴发展区域n距四环路3公里n距三环路6.8公里n距天安门15公里n南侧紧邻亦庄经济开发区3 3公里公里6.86.8公里公里1515公里公里地块位置地块位置大兴大兴偉業顧問2010B.A.Consulting.大兴自秦置县,定名于金，约有2400余年八百载国都京畿，史称“天下首邑”大兴位于北京市南郊,北与丰台、朝阳为邻,南与河北省廊坊市交界,西与房山隔永定河相望,东与通州毗邻区位优势得天独厚，自古为外埠进京通衢，是京津两大都会交通要冲，有“京南门户”之称今为京南重地，背倚京城，面向渤海，也是北京市唯一一个拥有两个新兴卫星城的郊区县地块位置地块位置聚焦大兴、旧宫聚焦大兴、旧宫史据史据“天下首邑天下首邑”，今守，今守“京南门户京南门户”偉業顧問2010B.A.Consulting.2900亿资本，南城时代巨变亿资本，南城时代巨变 2009年11月5日，北京市发改委等部门宣布了促进城市南部地区加快发展行动计划，未来3年内，北京市区两级财政将对南城地区投资500亿元，由此带动社会投资等投资总规模可以达到2900亿元。
2900亿的社会总投资将助力南城跃升崭新的城市面貌与格局地块位置地块位置未来规划未来规划亦庄拓区，旧宫区域新格局亦庄拓区，旧宫区域新格局第十三届人大三次会议上，大兴区区委书记林克庆表示，2010年，亦庄将往大兴区扩区12平方公里，其中8.3平方公里是产业功能区届时，与新开发区仅一河之隔的旧宫将成为新开发区的生活配套区，为新开发区提供全面的居住配套与生活配套，带动旧宫区域迅猛发展亦庄开发区与大兴区规划整合后，大兴发展将突飞猛进偉業顧問2010B.A.Consulting.CBD商圈商圈四方新区四方新区亦庄经济亦庄经济开发区开发区地块位置地块位置大兴大兴方庄区域旧宫区域地块紧邻四方新区，位于亦庄经济开发区辐射范围未来发展潜力较大西红门区域偉業顧問2010B.A.Consulting.n区域未来交通规划l紧邻紧邻五环主干道及南主干道及南四环沿线，交通便利，交通便利l目前还规划有目前还规划有地铁亦庄线l已有公交线：已有公交线：524路、736路、926支路、324路、341路、729路等l北京地铁亦庄线全长北京地铁亦庄线全长2323公里，起点为换公里，起点为换乘乘5 5号线、号线、1010号线二期的宋家庄站，终号线二期的宋家庄站，终点为连接点为连接 京津城际铁路的亦庄火车站京津城际铁路的亦庄火车站站。
亦庄地铁线途经丰台、朝阳、大兴站亦庄地铁线途经丰台、朝阳、大兴和通州，正线全长和通州，正线全长23.223.2公里，共设有公里，共设有1414座车站，亦庄地铁线现已开始空载试座车站，亦庄地铁线现已开始空载试运行，运行，预计预计20102010年年1212月月2828日开通（有望日开通（有望20102010年年1111月底实现提前通车）月底实现提前通车）地铁亦地铁亦庄线庄线南四环南四环南五环南五环本案本案南苑路南苑路南大红南大红门路门路旧宫东站旧宫东站地块环境地块环境交通交通根据市场经验，一般地铁的开通，会对沿线项目的产品在短时间内带来15%-20%15%-20%的价格提升偉業顧問2010B.A.Consulting.7条轨道交通，拉动南城升值潜力条轨道交通，拉动南城升值潜力 在城南轨道交通建设方面，促进城市南部地区加快发展行动计划指明未来5年，在目前已开通2号线、4号线、5号线等3条线路的基础上，力争建成通车7条轨道交通线，新增运营里程188公里，累计将达到10条210公里到2010年底，城南地区将力争开通亦庄线、大兴线和房山线等三条线路地块环境地块环境未来规划未来规划偉業顧問2010B.A.Consulting.旧宫东站1号地多功能项目用地基本信息土地面积(平方米)规划建筑 面积(平方米)规划用途出让年限合计建设用地面积代征地面积14423614423676725767256751167511184138184138多功能用多功能用地地商业商业4040年、综合年、综合5050年年4 4号地块基本信息号地块基本信息建设用地面积建设用地面积:8891188911规划建筑面积规划建筑面积:190861190861用地性质用地性质:居住、商业居住、商业3 3号地块基本信息号地块基本信息建设用地面积建设用地面积:156168156168规划建筑面积规划建筑面积:328261328261用地性质用地性质:居住、混合居住、混合4号地号地3号地号地1号地号地基本经济指标基本经济指标项目基本信息项目基本信息偉業顧問2010B.A.Consulting.B-20B-16B-15B-17B-24地块环境地块环境4号地号地n4号地：项目：位于大兴区旧宫镇，四至：东至旧宫东路、南至旧宫地区七号路、西至旧宫中路、北至旧宫北路。
旧宫北路旧宫北路旧旧宫宫中中路路旧旧宫宫东东路路序号规划地块编号用地性质用地规模(平方米)容积率地上建筑规模（平方米）控制高度（米）1B-15B-15S3S3社会停车场库用地社会停车场库用地302630262B-16B-16C2C2商业金融用地商业金融用地433043303 3129901299045453B-17B-17F2F2公建混合住宅用地公建混合住宅用地36261362613 310878310878360604B-24B-24R54R54中小学合校用地中小学合校用地21057210570.80.8168461684618185B-37B-37R5R5托幼用地托幼用地370437040.80.8296329639 96B-20B-20R2R2二类居住用地二类居住用地20533205332.42.449279492796060合计8891188911190861190861旧宫七号路旧宫七号路注：注：4号地块应配套建设保障性住房或号地块应配套建设保障性住房或“两限两限”商品住房商品住房3万平米偉業顧問2010B.A.Consulting.n从经济指标上来看，从经济指标上来看，4号地块整体规模适度，容积率适中，可规划建设号地块整体规模适度，容积率适中，可规划建设为小高层、多层类型品质居住社区；为小高层、多层类型品质居住社区；n4号地块较为方正，面宽适度，利于楼座排放，以及展示集中园林；号地块较为方正，面宽适度，利于楼座排放，以及展示集中园林；n4号地块西侧有号地块西侧有2栋住宅楼、可利用商业设施进行弱化影响，南侧有村栋住宅楼、可利用商业设施进行弱化影响，南侧有村名自建房，需通过景观园林、小区规划进行区隔；名自建房，需通过景观园林、小区规划进行区隔；n地块住宅限高地块住宅限高60米，可实现约米，可实现约1820层的多层板式住宅。
层的多层板式住宅地块环境地块环境4号地号地偉業顧問2010B.A.Consulting.地块西北角地块西北角旧宫西里旧宫西里1、2号楼号楼地块西侧地块西侧道路道路地块西南角地块西南角安置房安置房地块东侧地块东侧城铁旧宫东站城铁旧宫东站地块环境地块环境项目地块现状项目地块现状偉業顧問2010B.A.Consulting.1234图图1-4为：站在地块西北角的旧宫西里为：站在地块西北角的旧宫西里2号楼东侧看整个地块号楼东侧看整个地块地块环境地块环境项目地块现状项目地块现状偉業顧問2010B.A.Consulting.n周边已有配套公交：324324、341341、504504、524524、680680、729729、736736、750750、926926支、支、997997、运通、运通115115、504504、926926支、支、997997学校：大兴区华兴实验学校，北京市杏泽学校，旧宫实验小学，旧宫镇第一中心小学，东高大兴区华兴实验学校，北京市杏泽学校，旧宫实验小学，旧宫镇第一中心小学，东高地第二小学，东高地第四小学，地第二小学，东高地第四小学，旧宫中学旧宫中学，东高地第一中学，东高地第三中学东高地第一中学，东高地第三中学医院：旧宫第四综合门诊部，育龙门诊部，大兴区清逸园社区卫生站，永仁综合门诊部，旧旧宫第四综合门诊部，育龙门诊部，大兴区清逸园社区卫生站，永仁综合门诊部，旧宫医院，旧宫第一综合门诊，大兴区旧宫镇中心卫生院宫医院，旧宫第一综合门诊，大兴区旧宫镇中心卫生院银行：建设银行红星支行，北京农村商业银行东路分理处，农村信用合作社旧宫分社，工商建设银行红星支行，北京农村商业银行东路分理处，农村信用合作社旧宫分社，工商银行红星分理处银行红星分理处购物：物美便利超市长乐街店，物美综合超市旧宫店，北京明坤思源超市，物美超市小物美便利超市长乐街店，物美综合超市旧宫店，北京明坤思源超市，物美超市小红门路店，首航超市红门路店，首航超市(万源南里店万源南里店)餐饮：铁锅柴，金宫府酒楼，李连贵熏肉大饼全国连锁第铁锅柴，金宫府酒楼，李连贵熏肉大饼全国连锁第15141514店分店，三羊贵仁居，蒙方圆店分店，三羊贵仁居，蒙方圆酒家，六和顺烤鸭店，东北大盘家常菜，巴渝香酒楼酒家，六和顺烤鸭店，东北大盘家常菜，巴渝香酒楼其他：北京金辉宾馆，碧海宾馆，美晟俱乐部北京金辉宾馆，碧海宾馆，美晟俱乐部,碧海公园，宣颐公园，碧海公园，宣颐公园，旺旺兴湖公园，海兴湖公园，海鹿垂钓园鹿垂钓园地块环境地块环境配套配套项目位于旧宫镇，具备居住氛围，但居住品质不高；项目周彪教育资源较为丰富邻近旧宫中、小学、东高地中小学等；地块周边生活配套档次较低，只配有简单的餐饮，小型超市、医疗门诊等；随着新项目的带动，周边配套环境的改善，未来升值前景大。
偉業顧問2010B.A.Consulting.小结小结n交通：本案地块紧邻五环主干道及四环沿线，周边即将开通的地铁亦本案地块紧邻五环主干道及四环沿线，周边即将开通的地铁亦庄线路及多条公交线路；庄线路及多条公交线路；n周边环境：辐射四方新区、亦庄经济开发区，未来升值潜力较大，但目前居住档次较为落后；n生活配套：生活 配套较为完善，但整体档次较低；地块自配商业用地配套较为完善，但整体档次较低；地块自配商业用地可作为后期配套；可作为后期配套；n地块情况：居住以及混合用地；居住以及混合用地；n规模：规模适度利于开发建设，短平快开发回款；，短平快开发回款；n前景：未来发展潜力较大，存在升值空间；该地块综合素质较好，地铁交通便利、周边生活配套完善偉業顧問2010B.A.Consulting.第一部分：地块情况第二部分：市场情况第三部分：综合建议第四部分：经济测算目录目录偉業顧問2010B.A.Consulting.n宏观市场概况n聚焦大兴、旧宫n区域市场分析n区域重点项目调研n小结第二部分：市场情况偉業顧問2010B.A.Consulting.宏观市场概况宏观市场概况环线成交状况环线成交状况2010年10月区域供应面积(M)供应套数(套)成交面积(M)成交套数(套)成交均价(元/M)二环内-3601330037135二至三环间55363909169742167233434三至四环间1070991065172582146932619四至五环间2438972129195614166720011五环外821392844211104011020015271总计122775112545168435215308-环线成交状况环线成交状况四环内土地供应量比较匮乏，五环外的区域已成为北京市房地产主要供应区域，供给的增加相应的拉动了成交面积的提升，五环外的成交均价也已经和四环内的成交均价进一步拉大了距离。
数据来源：北京市统计局偉業顧問2010B.A.Consulting.五环线市场状况五环线市场状况五环外67%其他环线33%五环外66%其他环线34%供应面积比例成交面积比例四环内土地供应量比较匮乏，五环外的区域已成为北京市房地产主要供应区域，供给的增加相应的拉动了成交面积的提升，五环外将成为未来房地产市场供应主流，价值上涨空间明显数据来源：北京市统计局宏观市场概况宏观市场概况环线成交状况环线成交状况偉業顧問2010B.A.Consulting.宏观市场概况宏观市场概况聚焦大兴聚焦大兴n大兴区域房地产产业发展目标：大兴区域房地产产业发展目标：n1、疏解中心城人口，基本实现大兴区内的职住平衡；n2、创建和谐社会，建设健康宜人的生活社区；n3、不断提高城市的可居住性；n4、建设具有亦庄特色的绿色人居环境；n5、引导人口流向，实现社会结构的大致均衡实现城市不同区域的均衡发展偉業顧問2010B.A.Consulting.区域内土地市场区域内土地市场区域近区域近3年土地成交情况年土地成交情况宗地名称土地性质占地面积(平米)规划建面(平米)竞得公司成交时间成交价格（万元）楼面地价大兴区黄村镇康庄回大兴区黄村镇康庄回迁房居住、商业金融、迁房居住、商业金融、市政公共设施项目用市政公共设施项目用地地居住、商业金居住、商业金融、市政公用融、市政公用设施设施 164675.9164675.96 6261211.92261211.92北京市大兴城北京市大兴城镇建设综合开镇建设综合开发集团公司发集团公司20082008年年5 5月月1515日日553585535821192119元元大兴区旧宫储备项目用地居住、商业金融、可兼容配套设施19518.87100146.998 北京军建利司达房地产开发有限公司2008年1月23日39137.73908元大兴区黄村镇孙村组大兴区黄村镇孙村组团团A-06A-06、0707、1313、1414地块住宅用地地块住宅用地居住用地，可居住用地，可兼容使用性质兼容使用性质配套设施配套设施234632.2234632.23 3257406.4257406.4北京金融街建北京金融街建设开发有限责设开发有限责任公司任公司20072007年年9 9月月1818日日120329.9120329.946754675元元大兴区旧宫镇西广德村住宅项目用地居住用地，可兼容配套设施28557.51123734北京润丰房地产开发有限公司 2007年12月24日 279002255元大兴区黄村镇卫星城大兴区黄村镇卫星城北区北区1717号地号地居住用地，可居住用地，可兼容使用性质兼容使用性质为配套设施为配套设施27094.9127094.91227322.75227322.751 1华润置地（武华润置地（武汉）发展有限汉）发展有限公司公司20072007年年1212月月2424日日14300014300062916291元元大兴区黄村镇永华路大兴区黄村镇永华路6 6号住宅、公建项目号住宅、公建项目用地用地居住用地，可居住用地，可兼容公建及其兼容公建及其他用地他用地32230.2632230.26141833141833 北京艺苑房地北京艺苑房地产开发有限责产开发有限责任公司任公司20072007年年1212月月2424日日401004010028272827元元大兴区亦庄镇三羊居大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、住区三至五期居住、商业项目用地商业项目用地居住、商业金居住、商业金融融1055078.1055078.4 4503563.6503563.6北京金融街建北京金融街建设开发有限责设开发有限责任公司任公司20072007年年1 1月月1616日日 158174.1158174.16 631413141元元偉業顧問2010B.A.Consulting.2007年土地成交情况年土地成交情况宗地名称土地性质占地面积(m2)规划建面(m2)竞得公司成交时间成交价格(万元)楼面地价大兴区亦庄镇三羊居大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、住区三至五期居住、商业项目用地商业项目用地居住、商业金居住、商业金融融1055078.1055078.4 4503563.6503563.6北京金融街北京金融街建设开发有建设开发有限责任公司限责任公司20072007年年1 1月月1616日日 158174.16158174.1631413141元元大兴区黄村镇孙村组大兴区黄村镇孙村组团团A-06A-06、0707、1313、1414地块住宅用地地块住宅用地居住用地，可居住用地，可兼容使用性质兼容使用性质配套设施配套设施234632.2234632.23 3257406.4257406.4北京金融街北京金融街建设开发有建设开发有限责任公司限责任公司20072007年年9 9月月1818日日120329.9120329.946754675元元大兴区旧宫镇西广德村住宅项目用地居住用地，可兼容配套设施28557.51123734北京润丰房地产开发有限公司 2007年12月24日 279002255元大兴区黄村镇卫星城大兴区黄村镇卫星城北区北区1717号地号地居住用地，可居住用地，可兼容使用性质兼容使用性质为配套设施为配套设施27094.9127094.91227322.75227322.751 1华润置地华润置地（武汉）发（武汉）发展有限公司展有限公司20072007年年1212月月2424日日14300014300062916291元元大兴区黄村镇永华路大兴区黄村镇永华路6 6号住宅、公建项目号住宅、公建项目用地用地居住用地，可居住用地，可兼容公建及其兼容公建及其他用地他用地32230.2632230.26141833141833 北京艺苑北京艺苑房地产开发房地产开发有限责任公有限责任公司司20072007年年1212月月2424日日401004010028272827元元区域内土地市场区域内土地市场区域近区域近3年土地成交情况年土地成交情况偉業顧問2010B.A.Consulting.2008年土地成交情况年土地成交情况宗地名称土地性质占地面积(m2)规划建面(m2)竞得公司成交时间成交价格（万元）楼面地价大兴区旧宫储备项目用地居住、商业金融、可兼容配套设施19518.87100146.998北京军建利司达房地产开发有限公司2008年1月23日39137.73908元大兴区黄村镇康庄回迁大兴区黄村镇康庄回迁房居住、商业金融、市房居住、商业金融、市政公共设施项目用地政公共设施项目用地居住、商业居住、商业金融、市政金融、市政公用设施公用设施 164675.9164675.96 6261211.92261211.92北京市大兴城北京市大兴城镇建设综合开镇建设综合开发集团公司发集团公司20082008年年5 5月月1515日日553585535821192119元元大兴区康庄限价商品住大兴区康庄限价商品住房（二期）项目用地房（二期）项目用地 居住用地、居住用地、商业金融用商业金融用地地 143168.3143168.3233417.6233417.6北京市大兴城北京市大兴城镇建设综合开镇建设综合开发集团公司发集团公司 20082008年年1010月月1515日日571625716224492449元元大兴区康庄限价商品住大兴区康庄限价商品住房（一期）项目房（一期）项目 居住用地居住用地 49649.4249649.42208561.8208561.8北京住总房地北京住总房地产开发有限责产开发有限责任公司任公司 20082008年年1010月月2727日日47915.7847915.7822972297元元北京市北京市“经济适用住房经济适用住房及商品住房及商品住房”用地用地-大兴区旧宫三角地住宅大兴区旧宫三角地住宅项目用地项目用地 居住用地居住用地 90901.3290901.32178487178487北京日月房地北京日月房地产开发有限公产开发有限公司司 20082008年年1111月月2626日日22419.5822419.583 312561256元元区域内土地市场区域内土地市场区域近区域近3年土地成交情况年土地成交情况偉業顧問2010B.A.Consulting.2009年土地成交情况年土地成交情况宗地名称土地性质占地面积(m2)规划建面(m2)竞得公司成交时间成交价格（万元）楼面地价大兴区黄村镇大庄村大兴区黄村镇大庄村东侧京开路东侧京开路4848号商业号商业金融项目用地金融项目用地 商业金融用商业金融用地地21862.121862.17 7102464.5102464.5北京金隅嘉业房地产北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发有限公司 20092009年年4 4月月2727日日14912.2614912.2614551455元元大兴区新城北区（大兴区新城北区（2828号地）商业金融项目号地）商业金融项目用地用地 商业金融商业金融 9396.959396.9535979.4835979.48北京兴创置地投资有北京兴创置地投资有限公司限公司 20092009年年5 5月月1515日日10862.2110862.2130193019元元大兴区康庄限价商品大兴区康庄限价商品住房（三期）项目用住房（三期）项目用地地 住宅及居住住宅及居住公共服务设公共服务设施施 79203.079203.07 7275827.4275827.4北京首开仁信置业有北京首开仁信置业有限公司限公司20092009年年6 6月月2525日日64367.9164367.9123342334元元北京市大兴区瀛海镇北京市大兴区瀛海镇镇区改造项目回迁安镇区改造项目回迁安置房用地置房用地 住宅及居住住宅及居住公共服务设公共服务设施施 18374.718374.74 471507.6171507.61北京兴海创业投资管北京兴海创业投资管理有限公司理有限公司20092009年年6 6月月2626日日188801888026402640元元北京市大兴区黄村北京市大兴区黄村（新城北区（新城北区2222号地二号地二期）居住项目用地期）居住项目用地住宅及居住住宅及居住公共设施、公共设施、管理用房管理用房 1351.461351.46190304.2190304.2北京春光房地产开发北京春光房地产开发有限公司和北京西澳有限公司和北京西澳房地产开发有限公司房地产开发有限公司联合体联合体 20092009年年6 6月月2626日日901009010047354735元元北京市大兴区黄村北京市大兴区黄村（新城北区（新城北区2323号地）号地）居住项目用地居住项目用地 住宅及居住住宅及居住公共设施公共设施 2108.522108.5239505.3239505.32旭辉集团股份有限公旭辉集团股份有限公司司 20092009年年6 6月月2626日日251002510063546354元元区域内土地市场区域内土地市场区域近区域近3年土地成交情况年土地成交情况偉業顧問2010B.A.Consulting.2009年土地成交情况年土地成交情况宗地名称土地性质占地面积(m2)规划建面(m2)竞得公司成交时间成交价格（万元）楼面地价大兴区康庄（四期）项目大兴区康庄（四期）项目 居住用地居住用地99966.8199966.81188485.5188485.5北京东亚信义国北京东亚信义国际会展中心有限际会展中心有限公司公司 20092009年年6 6月月3030日日6650066500 35283528元元北京市大兴区黄村（新城北京市大兴区黄村（新城北区北区1010号地）居住项目用号地）居住项目用地国有建设用地使用权出地国有建设用地使用权出让让 居住及公共服居住及公共服务设施务设施 33270.2733270.27133559.3133559.3旭辉集团股份有旭辉集团股份有限公司限公司 20092009年年7 7月月1 1日日8200082000 61406140元元北京市大兴区黄村（新城北京市大兴区黄村（新城北区北区1616号地）居住项目用号地）居住项目用地国有建设用地使用权出地国有建设用地使用权出让让 住宅及居住公住宅及居住公共服务设施、共服务设施、医疗卫生设施医疗卫生设施 60139.4460139.44275773.9275773.9北京金地兴业房北京金地兴业房地产有限公司地产有限公司20092009年年7 7月月3 3日日15620015620056645664元元大兴区黄村大兴区黄村1919号商业金融号商业金融和混合用地、和混合用地、2020号居住项号居住项目目 商业金融设施商业金融设施和综合体、住和综合体、住宅及居住公共宅及居住公共服务设施服务设施 72408.0772408.07457960.7457960.7上海绿地集团有上海绿地集团有限公司限公司 20092009年年7 7月月6 6日日30250030250066056605元元大兴区黄村（新城北区大兴区黄村（新城北区2 2号地）住宅及公建项目用号地）住宅及公建项目用地地 住宅、公建及住宅、公建及其他其他 56589.7756589.77224883.5224883.5保利（北京）房保利（北京）房地产开发有限公地产开发有限公司司 20092009年年7 7月月8 8日日16300016300072487248元元北京市大兴区西红门商业北京市大兴区西红门商业综合区一期项目用地综合区一期项目用地 商业金融商业金融 37682.837682.8128489.3128489.3 北京春光房地北京春光房地产开发有限公司产开发有限公司和北京西澳房地和北京西澳房地产开发有限公司产开发有限公司联合体联合体 20092009年年7 7月月2323日日 582005820045304530元元区域内土地市场区域内土地市场区域近区域近3年土地成交情况年土地成交情况偉業顧問2010B.A.Consulting.2009年土地成交情况年土地成交情况宗地名称土地性质占地面积(m2)规划建面(m2)竞得公司成交时间成交价格（万元）楼面地价北京市大兴区黄村镇北京市大兴区黄村镇（枣园）商业项目（枣园）商业项目 商业金融商业金融 40296.540296.52 275403.4175403.41 北京创智天地房北京创智天地房地产开发有限公司地产开发有限公司和智地创展（北京）和智地创展（北京）投资有限公司联合投资有限公司联合体体 20092009年年7 7月月2323日日344003440045624562元元北京市大兴区西红门北京市大兴区西红门商业综合区二期项目商业综合区二期项目用地用地 商业金融商业金融 108405.108405.4 4304192.5304192.5英特宜家购物中心英特宜家购物中心集团投资有限公司集团投资有限公司 20092009年年7 7月月2323日日795617956126152615元元北京市大兴区黄村镇北京市大兴区黄村镇（酒厂改造）居住项（酒厂改造）居住项目用地国有建设用地目用地国有建设用地使用权出让公告使用权出让公告住宅及居住公住宅及居住公共服务设施共服务设施 13334.413334.49 95682256822北京宇丰房地产开北京宇丰房地产开发有限责任公司发有限责任公司 20092009年年7 7月月2828日日200902009035363536元元亦庄新城亦庄新城III-1III-1街区街区F F地块居住及配套项目地块居住及配套项目用地用地 居住及配套居住及配套等等296584.296584.3 3268131268131北京远东新地置业北京远东新地置业有限公司有限公司20092009年年1212月月4 4日日4830004830001801418014元元 地铁大兴线枣园路站地铁大兴线枣园路站居住及多功能（一期、居住及多功能（一期、三期）项目用地三期）项目用地 居住、住宅混居住、住宅混合公建、其它合公建、其它类多功能、广类多功能、广场、社会停车场、社会停车场库用地场库用地 106518.106518.3 3282067.5282067.5中国中建地产有限中国中建地产有限公司与中建国际建公司与中建国际建设有限公司联合体设有限公司联合体 20092009年年1212月月2424日日3005003005001065310653元元地铁大兴线枣园路站地铁大兴线枣园路站居住及多功能（二期）居住及多功能（二期）项目用地项目用地 居住、居住区居住、居住区配套教育用地配套教育用地 14296.514296.57 7146864.2146864.2北京新城时代房地北京新城时代房地产开发有限公司产开发有限公司 20092009年年1212月月2424日日 1605001605001092810928元元区域内土地市场区域内土地市场区域近区域近3年土地成交情况年土地成交情况偉業顧問2010B.A.Consulting.宗地名称土地性质占地面积(m2)规划建面(m2)竞得公司成交时间成交价格（万元）楼面地价北京市亦庄新城北京市亦庄新城V V街街区区B-3-1B-3-1、B-3-2B-3-2、B-3-3B-3-3用地用地住宅及居住宅及居住公共设住公共设施施3061.6563061.6562975029750北京水木天成房北京水木天成房地产开发有限责地产开发有限责任公司任公司 20102010年年2 2月月2424日日222002220074627462元元北京市大兴区西红北京市大兴区西红门商业综合区三期门商业综合区三期项目用地项目用地 商业金融商业金融用地用地178725178725138450138450 北京兴创置地投北京兴创置地投资有限公司资有限公司20102010年年3 3月月8 8日日835008350060316031元元北京市大兴区西红北京市大兴区西红门商业综合区四期门商业综合区四期项目用地项目用地 商业金融商业金融用地用地 137605137605224598224598北京兴创置地投北京兴创置地投资有限公司资有限公司 20102010年年3 3月月8 8日日16000016000071247124元元大兴区亦庄住宅及大兴区亦庄住宅及商业项目（商业项目（X1-1BX1-1B）地块地块 住宅及商住宅及商业业144375144375391170391170 北京中信新城房北京中信新城房地产有限公司地产有限公司20102010年年3 3月月1515日日5240005240001339613396元元北京市大兴区采育北京市大兴区采育镇西组团镇西组团01-011801-0118号号地块居住项目用地地块居住项目用地R2R2二类居二类居住用地住用地 90741907418350383503恒盛合天和信恒盛合天和信（北京）房地产（北京）房地产开发有限公司开发有限公司 20102010年年5 5月月7 7日日 376003760045034503元元2010年土地成交情况年土地成交情况区域内土地市场区域内土地市场区域近区域近3年土地成交情况年土地成交情况偉業顧問2010B.A.Consulting.n片区内最高楼面单价：远东新置地，18014元/平米，容积率1.6，2011年入市；n最高楼面总价：中信亦庄新城，52亿，13396元/平米，2011年初入市；n07年以后，旧宫区域内仅有两块住宅立项土地成交。
旧宫区域内08年成交地块楼面地价为3908元/平米目前区域土地供应量紧缩，在售项目多为07年以前成交土地，因此未来区域住宅新盘放量将呈递减趋势，受供求关系影响，区域价格将平稳上涨n大兴区存在较大的市场供应量，成交量有限，存在较大竞争，而大兴区域内的市场交易主要来自黄村、亦庄、西红门区域n受亦庄新城亦庄地王效应带动，周边区域价值将逐步提升偉業顧問2010B.A.Consulting.宏观市场概况宏观市场概况小结小结投资高速增长、价格大幅上涨、成交量稳定、五环外区域成主要交易区域投资高速增长、价格大幅上涨、成交量稳定、五环外区域成主要交易区域受国家政策调控影响2010年房地产市场增长区域平稳；市场整体态势呈需求大于供给；大兴区的房地产市场存在较大的市场供应量，而大兴区域内的市场供应主要来自黄村区域四环内土地供应量比较匮乏，五环外的区域已成为北京市房地产主要供应区域，供给的增加相应的拉动了成交面积的提升，五环外的成交均价也已经和四环内的成交均价进一步拉大了距离受政策因素印象，地王现在减少，相对那地成本呈下降趋势；偉業顧問2010B.A.Consulting.区域市场分析区域市场分析区域二手市场情况区域二手市场情况偉業顧問2010B.A.Consulting.项目名称亦庄北岸亦庄北岸清逸园清逸园大城小镇大城小镇美然美然香榭里香榭里雅龙骑仕雅龙骑仕莱茵河畔莱茵河畔佳和园佳和园灵秀山庄灵秀山庄区域市场分析区域市场分析区域二手市场情况区域二手市场情况偉業顧問2010B.A.Consulting.由于区域一手供应量较少，区域二手市场活跃，目前区域二手房均价在由于区域一手供应量较少，区域二手市场活跃，目前区域二手房均价在1500019800元元/之间。
之间项目名称位置建筑类别容积率绿化率建筑面积（万平米）装修标准入住时间一手成交均价 二手均价 亦庄北岸亦庄北岸大兴区大兴区 亦庄桥南亦庄桥南300300米凉水河西畔米凉水河西畔普通住宅普通住宅,板楼板楼2.22.230.4730.47%1313毛坯毛坯2009-42009-490009000元元/1760017600元元/清逸园清逸园大兴区大兴区 旧宫镇旧宫镇普通住宅普通住宅,板楼板楼1.51.550%50%1212毛坯毛坯2007-62007-662006200元元/1500015000元元/大城小镇大城小镇大兴区大兴区 旧宫镇庑旧宫镇庑殿路殿路普通住宅普通住宅,板楼板楼1.841.8430%30%1010毛坯毛坯2007-52007-563856385元元/1600016000元元/美然美然香榭香榭里里旧宫镇旧忠路旧宫镇旧忠路1414号号普通住宅普通住宅,板楼板楼,塔楼塔楼,板塔结板塔结合合1212毛坯毛坯2006-122006-1252005200元元/1725017250元元/雅龙骑仕雅龙骑仕旧宫北路旧宫北路,旧宫清旧宫清河园北里河园北里普通住宅普通住宅,板楼板楼1.41.443.8043.80%2020毛坯毛坯2004-52004-537503750元元/1670016700元元/莱茵河畔莱茵河畔大兴区大兴区 经济技术经济技术开发区西环北路开发区西环北路普通住宅普通住宅,板楼板楼1.131.1335%35%1010毛坯毛坯2003-42003-450805080元元/1980019800元元/佳和园佳和园大兴区大兴区 旧宫庑殿旧宫庑殿路路普通住宅普通住宅,板楼板楼40%40%毛坯毛坯2002-122002-1221502150元元/1500015000元元/灵秀山庄灵秀山庄旧宫镇旧头路旧宫镇旧头路普通住宅普通住宅,板楼板楼1.391.3939.5039.50%1616毛坯毛坯2002-102002-1031003100元元/1705017050元元/区域市场分析区域市场分析区域二手市场情况区域二手市场情况偉業顧問2010B.A.Consulting.区域市场分析区域市场分析区域二手市场情况区域二手市场情况亦庄北岸亦庄北岸清逸园清逸园美然美然香榭里香榭里大城小镇大城小镇偉業顧問2010B.A.Consulting.l一次置业的客户一次置业的客户二居、三居型高性能价格比影响购房。
二居、三居型高性能价格比影响购房一次置业客户在选择远郊住房时，通常是经济条件有限，同时注重生活品质，他们不愿意在三环、四环以内承受高房价与蜗居，宁愿采用房加车的生活方式，同时选择多层或小高层住宅，居住密度低，社区环境好，面积较大的二居、三居是他们的首选，这一类客人在挑选房屋时通常良好的性能价格比是影响他们购房的主要因素l二次置业的客户二次置业的客户绿化率高的低层花园社区将是他们的首选绿化率高的低层花园社区将是他们的首选二次置业客户通常是在市区已拥有一套面积较小的住宅或居住在人口密度高的社区，他们在远郊区置业，主要看中的是社区环境和丰富的空间变化或更换面积较大更为舒适的户型，价格敏感因素相对一次置业的客户弱，影响他们选择的主要因素是户型新颖性、社区环境、是否赠送绿地或平台、物业管理水平等，因此绿化率高的低层花园社区将是他们的首选区域市场分析区域市场分析客群特征客群特征偉業顧問2010B.A.Consulting.区域重点项目调研区域重点项目调研旧宫地区目前在售期房项目：旧宫地区目前在售期房项目：明悦湾、润枫锦尚、绿城阳光公、美然生态馆项目名称项目名称位置位置建筑类别建筑类别容积容积率率绿化绿化率率建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）户型面积户型面积装修装修标准标准销售均价销售均价明悦湾明悦湾大兴旧宫大兴旧宫南中轴路南中轴路板楼、小高板楼、小高层层1.61.610109090二居、二居、120-140120-140三居三居毛坯毛坯2300023000元元/润枫锦尚润枫锦尚大兴区旧大兴区旧宫镇西广宫镇西广德庄德庄普通住宅、普通住宅、板楼、小高板楼、小高层层2 230%30%1616一居一居6464-84-84 、二居、二居8787-93-93 、三居三居118118-130-130毛坯毛坯1800018000元元/绿城阳光公绿城阳光公馆馆大兴区大兴区 旧旧宫镇南小宫镇南小街路口西街路口西南角南角普通住宅、普通住宅、板楼、板楼、多层、多层、小高层小高层1.61.640%40%8.58.5一居一居6060 二居二居8080-90-90 三三居居120120毛坯毛坯2700027000元元/美然生态馆美然生态馆大兴旧宫大兴旧宫镇旧忠路镇旧忠路普通住宅、普通住宅、公寓、塔楼、公寓、塔楼、多层、多层、高层高层2.82.826%26%6.16.1一居一居6060 二居二居7575-95-95 三三居居120120-150-150毛坯毛坯1500015000元元/偉業顧問2010B.A.Consulting.项目名称建筑面积已售面积剩余面积总套数已售套数剩余套数明悦湾明悦湾10000010000021939.8621939.8678060.14722722套套244244套套478套润枫锦尚润枫锦尚164634164634107764.46107764.4656869.5413191319套套12081208套套111套绿城阳光公馆绿城阳光公馆854488544882078820783370885885套套830830套套55套美然生态馆美然生态馆6100061000暂无暂无61000600600套套600套中信新城中信新城391170391170暂无暂无39117034693469套套3469套区域重点项目调研区域重点项目调研n潜在供应目前地块区域附近潜在供应量共计目前地块区域附近潜在供应量共计59万平米，约万平米，约4700余套。
余套偉業顧問2010B.A.Consulting.区域重点项目调研区域重点项目调研区域在售项目以板楼为主板楼为主，普遍为毛坯毛坯；区域在售项目的销售均价普遍集中在15000-27000元元/平米平米区域内标杆区域内标杆目前区域在售新盘均价为20000万/平米左右，价格将呈逐步上涨趋势；二手市场活跃，价格在1500019800元/之间；目前住宅用地供应较为紧缺，未来住宅市场竞争较减小，区域住宅市场未来乐观；偉業顧問2010B.A.Consulting.l项目位置：大兴旧宫南中轴路l开发商：北京日月房地产开发有限公司l建筑类型：板楼,小高层l占地面积：6.25万平米l建筑面积：10万平米 l容积率：1.6 l开盘时间：4号楼2010年1月11日5号楼2010年1月5日l入住时间：2011年6月l现均价：23000元/l总套数：722套，整个社区是由8栋小高层组成l交房标准：毛坯l物业费：1.98元/平方米/月l产权年限：70年项目基本信息项目基本信息代表性个案代表性个案明悦湾明悦湾偉業顧問2010B.A.Consulting.l社区构成l整个社区是由8栋小高层组成,户型面积为90平米左右两居、130平米左右三居,户户南北通透,共722套房源。
项目规划情况项目规划情况项目推盘情况项目推盘情况l推盘次序：4号楼2010年1月11日5号楼2010年1月5日1、2、3号楼2009年12月中旬l本期供应：4、5号楼l主力产品：90两居、120-140三居代表性个案代表性个案明悦湾明悦湾偉業顧問2010B.A.Consulting.l项目位置：大兴区旧宫镇西广德庄l开发商：北京润兴伟业房地产开发有限责任公司l建筑类型：普通住宅,板楼,小高层l占地面积：87478.51 平米l建筑面积：164634平米 l容积率：2 l绿化率：30%l开盘时间：四期7、8号楼2010年6月23日l入住时间：2011年6月l现均价：17000元/l总套数：1319套l交房标准：毛坯l物业公司：北京润丰世纪物业管理有限公司l物业费：带电梯2.18元/月/平米不带电梯2.08元/月/平米月l车位：总676个(地上96,地下580)l产权年限：70年项目基本信息项目基本信息代表性个案代表性个案润枫锦尚润枫锦尚偉業顧問2010B.A.Consulting.l社区构成l项目同期开发，共15栋,9、10层小高层，局部5层多层，总共1319套，一期285套l1-6号楼为10层板塔结合，1个单元，两梯五户l7-9号楼为10层板楼，3-4个单元，一梯两户、一梯四户l10-15号楼为5-10层板塔结合，4个单元，两梯四户、两梯五户，5层部分不带电梯。
项目规划情况项目规划情况项目推盘情况项目推盘情况l推盘次序：四期7、8号楼2010年6月23日三期3、10号楼2010年4月3日二期5、6、12、15号楼2010年2月5日一期2、14号楼2009年12月18日l本期供应：7、8号楼l主力产品：一居64-84二居87-93三居118-130代表性个案代表性个案润枫锦尚润枫锦尚偉業顧問2010B.A.Consulting.l项目位置：大兴区旧宫镇南小街路口西南角l开发商：北京军建利司达房地产开发有限公司l建筑类型：普通住宅,板楼,多层,小高层l占地面积：53405平米l建筑面积：85448平米 l容积率：1.6 l绿化率：40%l开盘时间：14号楼loft公寓2010年9月28日l入住时间：2011年底l现均价：27000元/l总套数：885套l交房标准：毛坯l物业公司：北京延龙物业管理公司l物业费：1.8元/月/平米l车位：地下停车位582个l产权年限：70年项目基本信息项目基本信息代表性个案代表性个案绿城阳光公馆绿城阳光公馆偉業顧問2010B.A.Consulting.l社区构成l项目分四期开发，一期、二期、三期为甲区、乙区、丙区，均已售罄。
2、四期共13栋楼，17号楼为8-10层板楼；8-13号楼为6层多层楼，多数为一梯两户，本期总共885套房屋项目规划情况项目规划情况项目推盘情况项目推盘情况l推盘次序：14号楼loft公寓2010年9月28日4号楼2009年11月7日3号楼2009年9月18日西区12#和东区6#2009年7月18日2、5、7号楼2009年5月28日2009年3月7日至27日开始排号,2009年3月28日开盘,本次开盘西区8、9、10号楼和东区1号楼l本期供应：14号楼loftl主力产品：一居60二居80-90三居120代表性个案代表性个案绿城阳光公馆绿城阳光公馆偉業顧問2010B.A.Consulting.l项目位置：大兴旧宫镇旧忠路l开发商：美晟公司l建筑类型：普通住宅,公寓,塔楼,多层,高层l占地面积：2.4 万平米l建筑面积：6.1万平米 l容积率：2.8 l绿化率：26%l开盘时间：预计2010年年底l入住时间：2011年8月l现均价：15000元/l总套数：600套l交房标准：7号楼为毛坯其他楼为精装l产权年限：50年项目基本信息项目基本信息代表性个案代表性个案美然生态馆美然生态馆偉業顧問2010B.A.Consulting.l社区构成l项目共八栋楼，总套数600余套，两梯3户至6户。
项目规划情况项目规划情况项目推盘情况项目推盘情况l推盘次序：预计2010年年底l本期供应：预计7号楼l主力产品：一居60二居75-95三居120-150代表性个案代表性个案美然生态馆美然生态馆偉業顧問2010B.A.Consulting.l项目位置：大兴亦庄经济技术开发区三海子东路l开发商：北京中信新城房地产有限公司l建筑类型：小高层、高层l物业类别：住宅l占地面积：185861 平米l建筑面积：391170平米 l容积率：2.15 l绿化率：30%l开盘时间：预计2011年初l入住时间：2012年底l现均价：待定l总套数：3469套l交房标准：部分房源精装修l产权年限：70年项目基本信息项目基本信息代表性个案代表性个案中信新城中信新城l社区构成l中信新城紧邻东南五环，位于亦庄核心生活区西侧，是亦庄核心生活区里最后一块住宅用地，同时也是唯一包含在“南海子公园”整体规划内的居住项目l中信新城项目产品定位以18层板楼产品为主，户型面积和功能设置较为丰富包括80-90二居，90-160三居，180-220四居等多种产品项目规划情况项目规划情况项目推盘情况项目推盘情况l推盘次序：预计2011年初l主力产品：二居80-90三居90-160四居180-220偉業顧問2010B.A.Consulting.第一部分：地块情况第二部分：市场情况目录目录第三部分：综合建议第四部分：经济测算偉業顧問2010B.A.Consulting.综合建议综合建议n产品建议产品建议n户型配比户型配比n价格预期价格预期第三部分：综合建议偉業顧問2010B.A.Consulting.综合建议综合建议项目定位项目定位城市次核心区中高端栖居型项目五环内、地铁畔、城市发展次核心区、亦庄经济辐射地带，中高端居住社区原创风板式住宅、优质城市配套资源原创风板式住宅、优质城市配套资源浓厚城镇居住氛围、配套完善浓厚城镇居住氛围、配套完善城市次核心区中高端栖居型项目城市次核心区中高端栖居型项目产品体系产品体系土地属性土地属性品类划分品类划分乐居三口、两口之家乐居三口、两口之家客户体系客户体系偉業顧問2010B.A.Consulting.B-20B-16B-15B-17B-24n4 4号地地块价值分析：号地地块价值分析：旧旧中中路路旧旧宫宫东东街街旧宫七号路旧宫七号路根据规划，我们判断影响各地块居住价值的关键因素主要是：交通便利性、商业影响、学校影响、景观条件、视野以及噪音；受两栋居住受两栋居住楼影响楼影响受农村回迁受农村回迁安置房影响安置房影响受中小学合受中小学合校影响校影响受主要市政受主要市政干路影响干路影响受商业影响受商业影响旧宫东路旧宫东路综合建议综合建议项目地块价值分析项目地块价值分析n4 4号地块号地块B-20B-20地块西侧临旧忠路、北侧有两栋居民住宅楼、南侧临农村回迁安置房，居住地块西侧临旧忠路、北侧有两栋居民住宅楼、南侧临农村回迁安置房，居住价值相对价值相对B-17B-17较低。
较低n4 4号地块号地块B-17B-17地块西侧北段临商业及车库、西侧南端临地块西侧北段临商业及车库、西侧南端临B-20B-20地块、东侧临小区市政路、南地块、东侧临小区市政路、南侧临中小学合校，地块居住价值相对较高，且建筑面积侧临中小学合校，地块居住价值相对较高，且建筑面积108783108783，体量相对较大体量相对较大偉業顧問2010B.A.Consulting.B-16B-15B-17B-24地块环境地块环境4号地定位号地定位n4 4号地地块价值分析：号地地块价值分析：旧旧中中路路旧旧宫宫东东街街旧宫七号路旧宫七号路旧宫东路旧宫东路双限房双限房小区主入口小区主入口中小学合校中小学合校农村回迁安置房农村回迁安置房建议建议1、将将3万平米两万平米两限房放置于限房放置于B-20地块地块建议建议2、小区道路主入小区道路主入口设置于口设置于B-17地块旧宫东地块旧宫东路建议建议。